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物业小区调研报告篇一
政府性基金是指各级人民政府及其所属部门根据法律、行政法规和中共中央、国务院文件规定，为支持特定公共基础设施建设和公共事业发展，向公民、法人和其他组织无偿征收的具有专项用途的财政资金，以及参照政府性基金管理或纳入基金预算、具有特定用途的财政资金。规范和加强政府性基金预算管理，对于落实新《预算法》，完善政府预算体系，提高财政预算的统一性和完整性，增强财政对各类资金的统筹调配能力和管理监督水平，推进财政科学化、精细化管理，更好地支持经济社会事业发展等具有重要意义。本文通过调查研究、分析存在问题，并结合我县实际，提出进一步规范和加强政府性基金预算管理的对策建议。
一、我县政府基金管理概况。
(一)征收管理。
我县目前纳入征收范围、属于地方收入的政府性基金有13项，包括：新型墙体材料专项基金、散装水泥专项资金、育林基金、水利建设基金、城市公用事业附加、文化事业建设费、国有土地使用权出让收入、教育费附加、地方教育附加、残疾人就业保障金、城市基础设施配套费、国有土地收益基金、农业土地开发资金。基金征收、使用上实行分类管理：
1.按基金收入来源和使用范围分类。从收入来源来看，政府性基金主要可以分为三类：一是直接向企业或个人征收的基金，如新型墙体材料专项基金、散装水泥专项资金、育林基金、城市基础设施配套费等;二是来源于与土地出让所得有关的基金，如国有土地使用权出让收入、国有土地收益基金、农业土地开发资金;三是来源于其他收入的基金。从使用范围来看，政府性基金主要可以分为四类：一是用于文化、教育、体育、社会保障等事业发展的基金，如文化事业建设费、教育费附加、地方教育附加、残疾人就业保障金;二是用于农田、土地开发建设的基金，如农业土地开发资金、国有土地收益基金;三是用于公路、港口、水利、城市建设的基金，如水利建设基金、城市基础设施配套费、国有土地使用权出让收入等;四是用于其他方面的基金，如城市公用事业附加。
2.按基金的征收和使用部门分类。从征收部门来看，政府性基金主要分为三类：一是由税务部门代征，如文化事业建设费、教育费附加、地方教育附加;二是由相关部门直接征收，如新型墙体材料专项基金、散装水泥专项资金、育林基金、水利建设基金;委托相关机构征收，如城市公用事业附加委托供电、供水部门征收、涉企的残疾人就业保障金委托地税部门征收;三是由财政部门从相关基金中提取，如国有土地收益基金、农业土地开发资金从国有土地出让收入中提取。从使用(分配)部门来看，政府性基金主要分为三种情况：一是由某个部门使用，如地方教育附加由教育部门使用、文化事业建设费由文化部门使用;二是由多个部门负责分配或使用，如国有土地使用权出让收入出让收入就涉及国土、城建、农业、教育、财政等多部门。
(二)预算管理。
根据国家、省市对政府基金预算管理的要求，我县从20__年起，开始启动政府基金预算单独编制工作。实行部门上报，与公共预算数字衔接、财政审核下达的程序。编制上尚未使用信息化手断，采取手工编制的方式。
二、政府性基金收支预算的政策要求及我县目前存在的问题。
(一)政策要求。
修订后的《预算法》第五条规定“预算包括一般公共预算、政府性基金预算、国有资本经营预算、社会保险基金预算。一般公共预算、政府性基金预算、国有资本经营预算、社会保险基金预算应当保持完整、独立。政府性基金预算、国有资本经营预算、社会保险基金预算应当与一般公共预算相衔接”。《政府性基金管理暂行办法》第26条规定“政府性基金预算编制遵循“以收定支、专款专用、收支平衡、结余结转下年安排使用”的原则。政府性基金支出根据政府性基金收入情况安排，自求平衡，不编制赤字预算。各项政府性基金按照规定用途安排，不得挪作他用。因此，政府性基金预算作为全口径政府预算体系中的一个独立分支已成法定要求。
(二)我县基金预算管理中存在的问题。
近年来我县不断加强政府基金的管理，对收支预算进行规范，但由于体制机制等方面的原因，目前政府性基金预算管理仍不尽科学规范，在实际运行中仍存在不少问题：
1.基金预算编制和审批程序执行不合法。按照规定，政府基金应建立年度收支预决算管理制度。每年第三季度，有关部门按照财政部门规定的专项用途，单独(与部门经费预算分开)编制下一年度政府性基金收支预算，报财政部门审核，并按照规定程序向同级人民政府报告，政府依法向同级人民代表大会报告，审查通过后予以执行，履行“二上二下”的报审程序。而我县目前的做法是，政府性基金收支预算编制尚未独立成体系，而是依附于政府公共财政预算，按公共财政预算中确定的政府性基金预算数，分解到各基金项目，下发相关征缴部门，部门汇总后上报财政职能科室，财政代为编制收支预算，未履行单独由人大审批程序。
2.基金预算编制不够精细。由于我县政府性基金收支预算依附于政府公共财政预算，因而在编制上比较粗放，具体的做法是：首先按照政府总收入预算的盘子，减去税收等收入预算数，倒扎出政府性基金预算数，在具体项目上，采用基数加增长的方式确定收入数，最后的轧差全部放入国有土地使用权出让收入基金中。财政司职预算编制科室按照总预算下达的金额和项目并商相关执收部门再单独编制政府性基金收支预算。收支预算编制没有结合基金实际运行情况和考虑相关影响因素，未对基金收入作出科学、准确的预测。对支出预算未实行项目库管理。
3.基金预算编制范围不够完整。目前体制下我县基金预算编制尚未做到全覆盖，有些基金尚未纳入编制范围，如文化事业费、城市公用事业附加等随税附征的基金。
4.基金预算约束力不强。目前，预算与执行差异较大，特别是一些受市场因素影响大的基金，如土地出让金，其收入的偶然性、不连续性，往往会造成年份间收入的或高或低，无规律性。基数加增长的编制模式，会造成实际收入与预算收入差距很大，产生预算支出当年结余较多和预算执行进度不够均衡等问题，如20__年我县土地出让金收入预算5.07亿元，实际征收16.38亿元。
5.基金预算与公共财政预算之间缺乏协调和衔接。目前公共财政预算与政府性基金预算处于各自为政的状况，公共财政预算中只是很粗放的将政府性基金数字进行罗列，政府基金预算按照公共财政的数字进行编造。
6.预算管理上未能扎口。目前，各项政府基金在财政内部分属不同科室在管理，如残疾人就业保障金在社保科;新型墙体材料专项基金、城市公用事业附加、城市基础设施配套费在经建科;教育费附加、地方教育附加在教科文科;国有土地使用权出让收入在综合科，因此在预算编制的标准、口径、方法不统一，影响预算的准确性和科学性。
三、新形势下规范和加强我县政府性基金收支预算的几点建议。
(一)固化预算管理体制机制。
1.完善政府性基金管理政策法规。建议结合《预算法》修订，依照已有的政府性基金管理相关制度办法，制定适合本县情况的基金预算管理办法，明确政府性基金预算的编制范围、内容、方法、流程和监督管理等规定，并辅之以配套的实施细则、操作流程，增强政府性基金预算编制与执行的约束力，规范和完善本县政府性基金预算管理。
2.建立基金预算与公共预算的协调机制。按照修订后《预算法》要求，探索推动各类预算之间的相互协调与衔接，研究建立政府性基金预算与公共财政预算之间的资金调剂渠道，比如将一些基金收支结余调入公共财政预算，统筹安排用于保障和改善民生以及加快社会事业发展，加快建立相互协调、有机衔接的政府预算体系。目前，我县已建立国有土地收益金统筹调入公共财政机制，对商业地块出让收益按一定的比例集中，调入共公财政预算。在此基础上，我们应极积调研，科学分析，进一步扩大可统筹的项目，提高资金的使用效率。
3.明确政府性基金预算编制的责任。按照政府性基金征收和分配使用的具体情况，进一步明确政府性基金收支预算的编制部门。在此基础上，建议逐步建立政府性基金预算责任制度，规范和明确财政部门、预算主管部门在预算编制、审核和执行等环节的职责分工。今年9月份财政部机构职能调整到位，为统筹预算管理，财政部将综合司承担的政府性基金预算管理职责划转预算司，在县级财政部门，也应将所征收的政府性基金统一划归到预算管理，以便于统一规范管理职责，切实加大管理力度。
(二)细化基金预算编制。
1.规范收入预算编制。收入预算根据本年度征收任务完成情况和下一年度征收任务及征收标准调整变化等情况编制。在收入预算编制过程中，各征收部门应根据当年本部门征收基金的收入情况，在综合考虑宏观经济形势、社会经济发展情况和政策变化情况的基础上，详细分析可能影响基金收入的因素，科学、合理地预测下一年度的基金收入情况，按照积极稳妥、留有余地的原则编制基金收入预算。
2.细化支出预算编制。一是在按照“以收定支、专款专用”和“收支平衡、结余结转下年安排使用”原则编制基金支出预算的基础上，进一步细化基金预算编制，基金支出预算要细化到具体支出项目。二是参照公共财政预算，研究推动政府性基金预算支出项目库建设，做好预算申报项目的立项、评估、遴选、论证、审核和排序工作，确保基金支出预算编制科学、规范。三是结合公共财政预算支出标准体系建设工作，研究建立基金预算支出标准体系，提高资金使用效率。
(三)刚化基金预算执行。
1.完善政府性基金基础资料库。在现有数据的基础上，进一步充实完善基金收支的基础资料库，系统、全面地梳理基金的收入来源、规模、结构、依据、政策变化等信息资料，为今后根据经济形势变化和政策调整情况作出科学、准确的预测奠定基础。
2.严格收支预算执行。一是加强政府性基金收入管理，严格按规定征收政府性基金，确保基金收入及时、足额缴入国库。二是按照人大批准的政府性基金预算和基金收入征收缴库进度，督促基金使用单位强化预算执行，对符合条件的项目及时申报用款计划，抓紧办理拨款手续;对尚未启动的项目，抓紧项目论证、评审、报批等工作，加快项目实施进度;对补助下级的基金支出，尽早提出分配方案;三是对历年结余资金规模比较大的基金项目，财政部门与基金使用单位加强沟通，研究完善基金使用政策，同时结合共公财政预算执行情况，研究统筹使用的具体办法，提高资金使用效益和支出预算执行的均衡性。
(四)精化财政信息化建设。
在“金财工程”的总体框架下，按照政府性基金管理要求，确定征收系统功能定位，扩展系统管理范围，通过整合系统资源实现内外信息共享。以此为依托：一是建立健全以非税系统为主的征收平台体系，将政府性基金全部纳入信息化管理，扫除管理盲点，强化薄弱环节。二是实施非税系统与税务征收系统、预算管理系统、财政票据管理系统的全面衔接，实现征收及使用信息共享，完善动态管理。三是优化非税系统相关功能，加强政府性基金收入收缴跟踪、收入统计分析，确保基金收入的应收尽收，同时建立政府性基金电子政策文件库，加强基金源头管理。
(五)强化基金预算监督。
1.加强财政监督。根据财政部和本县有关规定，加强政府性基金收支管理的监督检查，监督基金使用单位严格遵守相关财务管理和会计核实制度，按照财政部门批复的政府性基金预算使用基金，确保基金专款专用。对部分社会关注度高、资金量大的政府性基金项目，探索组织社会专业机构力量参与跟踪监督，建立健全覆盖所有政府性资金和财政运行全过程的监督机制。
2.实施绩效评价。结合本县财政绩效评价工作的推进，逐步扩大绩效评价的范围，选择部分政府性基金项目，由主管部门和项目单位试点开展自评。在此基础上，不断增加纳入绩效评价的项目数量和资金规模，并逐步开展第三方评价。
3.推进信息公开。在进一步细化报送人大审议的政府性基金预算草案，自觉接受人大监督的基础上，根据国家和本县财政信息公开的有关规定，各级财政部门向社会公开本级政府性基金总预算和总决算情况;按照“谁使用、谁公开”的原则，政府性基金使用部门向社会公开相关政府性基金的使用情况，自觉接受社会监督。
物业小区调研报告篇二
自县编委批准成立光山县城市路灯管理所以来，县公用事业局扎实开展县城路灯管理的各项工作。但因管理体制不完善，我县城区路灯在工程建设、维护更新、亮灯率等方面还存在许多问题，城区居民还有更多期待没有解决。为应对城区规模不断扩展、居民需求不断提升的需要，我们对兄弟县区路灯管理工作进行了考察、调研。现形成调研报告如下：
一、调研目的。
通过对周边路灯管理水平较高的县区进行调研，借鉴好的管理方法，学习先进经管理经验，解决城区路灯管理遇到的相关问题，进一步改善我县城区路灯管理水平。
二、周边县区路灯管理情况。
(一)信阳市。信阳市的路灯管理职能归属于市城管执法局市政管理处下辖的路灯管理所(共设置3个)，市区共有14000盏路灯(不含桥梁、楼体等亮化设施)，体制健全，负责城区路灯的管理、维护、改造、新建等，经费为政府全供。市政府将全年路灯经费统一拨付至市政管理处管理，包括维修费、电费等。建立了路灯智能化控制平台，实现数字化路灯管理模式。共有工作人员33人(其中包含22名临时工)。城区道路亮灯率达到95%以上。
(二)新县。于2022年7月成立新县亮化工程管理所(其前身为新县公用事业局路灯管理办公室)，管理体制健全，是负责新县公用照明设施建设、管理、维护的公用服务性质事业单位(职能包括城区照明设施的日常管理、经费管理、维修维护、亮化设施建设等)。县政府将全年路灯经费统一拨付至路灯管理所，包括维修费、电费等。城区共有主次干道57条、背街小巷104条，3210基5107盏路灯;高杆灯15基，路灯专用变压器25台(不含在建)。建立了路灯智能化控制平台，实现数字化路灯管理模式;共有工作人员12人(其中包含3名临时聘用的电工)。城区道路亮灯率达到98%以上。
(三)固始县。路灯管理所体制较为健全，负责城区路灯的管理、维护、改造、新建等。维修分两部分，一是内部电工进行日常维修，二是重大突发情况聘用临时电工进行维修，工资按天计算。路灯建设，由路灯管理所向县政府打报告并经批复后，按相关程序实施。县政府将全年路灯经费统一拨付至路灯管理所，包括维修费、电费(路灯管理所每月自己抄表，然后报送电业局及财政局，据实向县供电公司支付电费)等共计1000多万元。城区道路亮灯率达到95%以上。
(四)商城县。于2022年7月成立商城县公共照明管理办公室，股级单位，干部职工5人。负责城区道路、街巷、桥梁、广场、公园、公共绿地的景观照明规划设计、日常管理与行政执法;路灯建设及维修职能目前还在电业局，但是全年经费(包括维修费、电费等)统一拨付至照明管理办公室管理。共负责城区10条主干道(1839基4395盏路灯)、120条巷道、1座公园、3个广场、1个景区的亮化以及167台计量装置的维护管理工作。城区道路亮灯率达到95%以上。
三、光山县路灯管理情况。
光山县城市路灯管理所成立于2022年3月，股级事业单位，编制8名，现有干部职工8人。主要负责城区主次干道路灯的日常管理，对路灯亮灯率进行统计，协调县供电公司对城区不亮的路灯进行维修。
(一)城区路灯分布情况。
光山县城区(不含官渡河产业集聚区)共有19条主次干道、5个广场，路灯、高杆灯、射灯共计2572基3945盏。其中;主次干道1665基2789盏;背街巷道446基446盏;5个广场(望水楼广场、司马光广场、南城广场、政府广场、北城广场)的景观灯及高杆灯、射灯共461基710盏。
物业小区调研报告篇三
随着城市建设步伐的不断加快，县城规划区范围内渣土(包括土方，下同)污染较为严重，“晴天漫天灰，雨天满街泥”的现象令人生厌。“如何将渣土处置和扬尘污染对市容环境和市民生活的负面影响降至最低程度”成为了城市管理亟待解决的难题之一。为全面了解我县当前渣土管理现状，加强渣土管理，提升城市形象，县组织专题调研组深入恒建紫金湾、伴山帝景、锦泰新城、碧桂花园、职业中专新校区等在建项目和住建局、国土局、城关镇、交警队、城管队、运管所、建管站、环卫局、渣土办等单位进行专题调研。通过召开座谈会、现场查看、走访群众等形式，全面了解县城渣土管理现状，认真听取各方意见，并到株洲市天元区和耒阳市学习取经。经主席会议审议通过，特向县委、县人民政府提出如下建议案。
一、当前县城渣土管理现状。
随着城市扩容提质，城建项目不断增多，渣土运输与处置成为首要难题。因体制机制不全、日常管理不优、处罚措施不力等因素影响，导致县城内建筑、装修渣土随意堆弃，运输过程抛洒较多，严重影响了市容市貌，亟待予以重视解决。
(一)渣土随意堆弃。一是渣土承运门槛较低。目前，县城规划区范围内渣土运输处置有不成文的“地方规定”，即工地属于那个村组渣土就由该村组的村民负责运输处置，强包强揽，既不具备任何资质，也未办理任何手续;运输车辆不管有无牌照，也不管车况好坏，只要车子能开得动，就可从事渣土运输工作。据调查了解，伴山帝景、锦泰新城等项目土方几乎全是由当地村民在负责清运。二是渣土堆放缺乏场地。目前，我县没有统一规划的渣土消纳场地，村民在渣土清运处置过程中，为图省事，往往利用晚上时间，随意将渣土倾倒于路边、河边、田边等，导致渣土乱堆乱倒现象严重。三是渣土处置混乱无序。一方面倾倒公路两旁的多。尤其是兴衡大道吴集段和武家山段、s314线金花村段、双园大道职业中专新校区段等道路两旁，渣土堆积如山。有的车辆在运输渣土过程中因堆积过多，且没有采取封闭措施，抛洒现象比比皆是，影响正常通行。另一方面倾倒项目工地的多。城关不少居民在建房过程中，不顾规划红线，将渣土和建筑垃圾随意堆放于拟建项目工地，导致填土、清运“双重付费”。如原来的沿江风光带、建材大市场及对面金堰湖等项目，废土废渣堆积如山，在建设过程中仅金堰广场北面道路拓宽项目县财政花费的渣土清运费就高达20余万元。
(二)车辆违规运输。一是缺少相关证照。目前，城关周边有各类渣土运输车辆180余台，多是从长沙、株洲等地购买的报废车辆，且大部分无牌无证，也未进行相关检修，存在较大安全隐患。二是缺少必备设施。按照有关规定，从事渣土运输的车辆必须要有全封闭盖板、自动卸货等功能，而目前县城周边所有从事渣土运输的车辆没有任何遮盖设施，有的车辆“除了喇叭不响其他部件都响”，根本不符合上路车辆要求。三是缺少安全意识。因渣土运输车辆大部分属于“三无车辆”，驾驶员在日常驾驶过程中对交通安全法律法规熟视无睹，超速超载、闯红灯等违规行为屡见不鲜，后果不堪设想。
(三)管理难以到位。一是存在暴力抗法现象。渣土承运人员为逃避处罚，往往以“政府工程”名义进行回避，对污染的道路也不进行清理;更有甚者对渣土管理部门的正常执法采用谩骂、围攻等手段进行暴力抗法，严重阻碍了工作开展。二是存在哄抬价格现象。按照相关规定，渣土运输处置财政评审价格为运输距离一公里以内8。48元/立方，每多一公里增加1。2元。而在具体操作过程中，从事渣土运输的村民为使利益最大化，采用恐吓、阻工等非正常手段，抬高运输价格。据调查了解，锦泰新城项目渣土运输处置价格每立方16元-19。8元不等，目前渣土运输处置费达170余万元;碧桂花园项目渣土运输处置费用高达32元/立方。三是存在违规运输现象。从事渣土运输的村民在渣土运输过程中，无视时间、线路要求，不管白天还是晚上，不管主干道还是城市中心，肆意横行，严重影响居民生活。
(四)影响衡东形象。一是影响城市环境。在渣土运输过程中，渣土承运人员根本没有落实“渣土运输车辆离开工地时要进行清洗、全封闭运输”的规定，既没对运输车辆进行冲洗，更没按照规定进行遮盖，超高装载、无遮盖运输现象普遍，抛洒无度，无论从河西进入县城，还是从城北进入县城，经常可见“尘土漫天，污泥遍地”。县城空气含尘量高，容易引发呼吸道感染等相关疾病，危害身体健康。二是影响安全环境。因渣土运输车辆大多没有牌照，不遵守交通规则，也未购买任何保险，导致肇事逃逸现象经常发生。据调查了解，近两年来渣土运输车发生交通事故多起，其中肇事逃逸3起，尤其是去年3月份发生在金堰广场的渣土车撞人逃逸事故，经多方排查，反复比对，虽已将肇事者抓获，但因车辆相关证照手续不全，保险手续空白，赔付难以到位，影响较大。三是影响发展环境。因渣土运输处置管理不到位，导致强揽工程、阻工闹事现象经常发生，导致项目投资方对衡东发展环境评价不高，一定程度上影响了经济社会的可持续发展。
二、造成县城渣土管理混乱的主要原因。
一是体制机制不顺。渣土办是环卫局内设机构，人员力量不足(目前只有4人)，部门联动不够，加上行政执法程序繁琐，时间较长，导致管理难以到位。同时，目前我县没有成立规范的渣土运输公司，也没有规划设立渣土消纳场地，加剧了乱填乱倒行为的发生。加上部分领导对渣土管理认识不高，不能做到依法依规办事，借“重点工程建设”、“优化发展环境”等名义打招呼，人为促成了渣土管理的混乱。
二是源头管理不严。业主单位对渣土清运重视不够，认为与当地村民签订了清运协议，只要把土方拖出工地就行，后续所有工作可以一概不管;对项目出入口道路没有按规定硬化，冲洗保洁设备形同虚设，加上渣土运输过程中普遍存在超高装载、未覆盖密闭、不按规定时间和线路行驶等现象，导致环境污染严重。渣土运输车辆大多无牌无证，交警、运管等部门在日常的车辆纠章过程中执法不严，导致各类报废、违规车辆日益增多。
三是部门配合不紧。渣土管理工作涉及多个职能部门，渣土消纳场设置需规划、国土部门审批;规范工地施工由建设部门管理;渣土不按规定线路运输及抛撒乱倒由环卫和城管部门负责查处;车辆无证行驶和超载运输由交警、运管部门负责查处;环卫部门负责渣土污染后的清扫保洁。在具体的渣土管理过程中，部门协调配合不够，导致渣土运输“肆意横行”、渣土处置“任意倾倒”的现象愈演愈烈。
四是问责处罚不力。渣土管理需要执法人员全天候值守巡查，发现问题，及时取证，及时处理。而在具体执法过程中，主要以渣土办为主，由于人员、机制原因，也未进行有效的监管。同时，对当事人的违规处罚较轻，甚至根本没有处罚，其违规操作所获得的利润远远大于违法成本，因而变本加厉，肆无忌惮。
三、切实加强我县渣土管理的建议。
控制渣土污染，保护城市环境，既是政策规定，也是民心所向，更是现实所需。为此，我们建议如下：
(一)广泛深入宣传，提高思想认识。一要加强正面宣传。充分利用电视、网络、横幅、手机报等媒介，加强对规范渣土运输处置、创建文明卫生县城等方面的宣传，提高群众思想认识，营造遵章守规的浓厚氛围。二要加强针对性宣传。针对个别项目、个别村组、个别人员，建设部门要采取集中组织宣讲、进村入户宣传、重点对象访谈等形式，向村民宣讲交通运输、城市管理、渣土处置等相关法律法规，全面“叫停”违规运输行为。三要加强警示宣传。通过对个别屡教不改、非法运营、污染严重的渣土运输案件的严肃查处和及时公开曝光，达到查处一起、教育一片、震慑一方的效果。
(二)迅速组织清查，从严从重整治。一要加强领导。成立高规格的领导小组，建议由县长任组长，分管城建工作的副县长任常务副组长，住建、交通、国土、公安、规划、交警、环卫(渣土办)及城关镇等单位主要负责人为成员，领导小组下设办公室(设县住建局)，负责组织、指导、协调全县渣土专项整治和日常管理工作。二要摸清底子。要尽快组织人员，深入县城规划区域内的城关和吴集的相关社区、村组、项目工地，在规定时间内对渣土运输情况进行地毯式清查，包括运输车辆、从业人员、运输价格、操作模式、处置方式等，全面掌握真实情况，分门别类，登记造册，制定台账。三要制定方案。针对当前渣土违法运输处置现状，结合实际制定《衡东县渣土违法运输专项整治工作实施方案》，尤其要充分考虑目前以当地村民承包运输为主的实际情况，做细相关工作，确保稳步推进。四要严明纪律。要进一步提高思想认识，严肃工作纪律，严禁领导干部对正常的渣土管理执法打招呼、批条子，一经查实，严肃处理，营造良好的执法环境。五要从严打击。要加大执法力度，将强包强揽渣土承运作为打击“三强三霸”的内容之一，严厉进行打击;加强对违规车辆的纠章和渣土任意抛洒等现象的整治，严禁报废车和“三无”车辆上路行驶，为进一步规范县城渣土运输奠定基础。
(三)强化源头治理，夯实工作基础。一是严格工地管理。加强对辖区各基建工地、拆迁现场、市政施工现场的管理，提高业主单位认识，督促项目业主单位加大对基础设施的投入，做到“四个必须”，即必须有洗车平台，必须有硬化处理施工场地，必须有污泥过滤沉淀池，必须有专人现场清洗车辆。同时落实“四不出场”制度，即未落实保洁措施的车辆不出场，未密闭运输的车辆不出场，车体、车轮带泥的车辆不出场，未取得渣土准运手续的车辆不出场，从源头上杜绝渣土运输污染路面的现象发生。同时，对不出本工地的土方开挖、运输、夯压要做好扬尘处理工作，努力将污染降到最低程度。二是严格车辆管理。严格落实渣土运输车辆“有渣土运输牌照、有全封闭覆盖设施、有自卸功能”的“三有”规定，对当地村民符合运营条件的车辆督促其按照相关规定办理好证照，加装全封闭盖板，并在交通、交警部门取得相关证照、保险公司办理必要的手续后，再批准加入或挂靠渣土运输公司，由公司进行统一管理运营;对不符合要求或已经达到报废规定的车辆一律予以报废处理。同时，对无牌无证、无封闭设备的车辆仍从事渣土运输，由政府牵头，组织住建、公安、交警予以查处，坚决杜绝渣土违法运输。三是严格价格管理。按照政府主导、市场调节的原则，召开渣土运输价格听证会，广泛征求群众意见，结合运输距离和市场行情，合理制定每季度的渣土运输价格区间和渣土消纳价格，规定渣土运输公司的运输价格不得超过政府制定的指导价格上限，对擅自提高价格、群众反映强烈的行为要严格予以查处。
(四)理顺管理机制，提高管理实效。一是成立渣土运输公司。注册成立1—2家正规的渣土运输公司，要求拥有一定数量的大小不同型号的渣土运输车辆，办理渣土车运输车牌，取得道路运输证等相关资质，落实城区渣土车辆运输时间、路线、消纳堆放要求和进出工地保洁规定，实现由村民个人无序运输转变为公司统一组织运营，最大限度减少渣土运输污染。根据实际情况，可允许业主单位引进外地渣土运输公司或当地符合渣土运输条件的车辆进行渣土运输，提高竞争力，防止市场垄断。二是设立渣土消纳场地。根据城市规划，采用政府租赁、征收模式或渣土公司自行租赁模式，经住建、国土、规划、环保等部门审批通过后，在城北、城东和河西选定一至两处渣土消纳场地，解决渣土无处倾倒问题。在渣土消纳场选址过程中，要充分考虑城市发展实际，既要保证倾倒的渣土对周边环境污染最小，又要保证能满足规划期内渣土的倾倒，尤其在消纳场渣土饱和后仍然可以有效利用，避免重复开挖运输、增加投入成本、造成二次浪费和污染。同时，明确规定城区居民和个体户房屋装修垃圾或少量建筑渣土按照“成本价”运输，免收渣土消纳费，从而减少市民乱倒渣土机率。政府储备地最好完成“三通一平”，由“生地”变为“熟地”，按照规定做好土方平衡，减少余土消纳和找土填方的矛盾。三是完善渣土管理机制。制定和完善县城规划区范围内渣土运输管理考核办法，如果设立城市管理执法局，可下设渣土管理执法大队，负责县城规划区范围内的渣土管理工作。否则，应尽快成立以建设、交通、交警、城管、环卫等部门参与的渣土管理执法大队，增加财政投入，加大巡查力度，实行联合执法。建设部门要加强对渣土运输的审批，明确运输线路、时间等;交通、交警、城管等要加强对主要交通路口24小时值守监控，重点对渣土车无牌无照运输、不封闭及超高超载、沿街撒落、不按指定路线行驶、不按指定地点处置、车辆夹带泥土污染路面等违规违章行为进行严管重罚;环卫部门要严格落实谁污染谁清扫制度，有效遏制渣土污染屡禁不止问题的发生;城管队要建立有奖举报制度，设立专门举报电话，举报查实后给予举报人一定的精神和物资奖励，充分调动市民参与的积极性、主动性，形成多方参与的良好氛围;渣土办要加强对渣土运输公司和城市规划控制区范围内各社区(村委会)的日常考核，对管理规范、效果较好的予以一定的奖励，实现平厢装载、密闭运输和遵章行驶，切实提高管理实效，早日创建国家级文明卫生县城。
物业小区调研报告篇四
7月15日，市政协社会法制委员会组织部分委员，在副主席xx的带领下，调研我市城区物业管理工作。委员们实地察看了园林小区、天一城市花园、天森国际花都小区物业管理情况，并召开座谈会，听取市国土房产局关于《我市城市住宅小区物业管理工作情况的通报》。委员们在实地察看和听取通报的基础上，就如何进一步加强住宅小区物业管理工作提出了意见和建议。现将调研情况报告如下：
一、基本情况。
1、加快物业管理行业建设。1995年，市国土局设置了物业管理股，具体负责物业行业管理。截止目前，全市共有物业服务企业38家，本地27家，其中二级资质1家；外地入驻本地的11家，其中一级资质2家，二级资质4家。从业人员1900多人，有近600人参加各类培训并已取得相关证书。目前已对50多个住宅小区实施了物业管理，总服务面积约510万平方米，物业管理覆盖率达70%。
2、培育规范物业管理市场。一是引入招投标机制，创造公开、公正、公平的竞争环境。，我市逐步推进物业管理招投标工作，至今已有19个小区实行招投标。二是整顿市场秩序，规范物业管理运作。针对一些业主反映较突出的问题，如物业服务不到位、服务质量差、乱收费等，开展了物业服务企业达标考核、物业设施设备专项检查、安置小区综合管理考核等工作。
3、努力提高物业管理水平。倡导“诚信物业”，开展创优评比活动。截止目前，我市已创全省示范住宅小区2个，全省优秀物业管理小区（大厦）5个，xx市示范住宅小区（大厦）4个。积极推动业主大会和业主委员会建设，全市业主委员会已成立并备案在册22家。
二、存在问题。
1、少数物业企业管理不规范。不按规定配备专业维修人员，公共设施设备维修不及时，物业费用收支不按规定公示等。加上有的小区业主委员会成员责任意识不强，缺乏足够的精力和热情，不督促物业企业提高服务水平，业主委员会形同虚设，不能发挥应有作用。业主遇到问题而缺乏有效途径沟通，导致上访投诉维权，增加了政府和主管部门的负担。
2、部门之间职责需进一步理顺。作为新兴行业，法律法规体系虽已建立，但部门间的工作职责还需进一步理顺。国家《物业管理条例》规定的供水、供电、供气等单位应向最终用户收费，但我市有例外现象，如大多数小区是自备变压器，电力部门只收取高压终端的`电费，小区内业主的电费由物业公司代收，但电损、线损、变损等费用由业主承担，引起广大业主的强烈不满。此外，住宅小区的房屋质量、违章搭建、破墙开门、车辆停放、开厂经营、垃圾清运等问题，按照有关职能应由住建、城管、环保、公安、消防等部门依法处理。但由于一些法规的交叉，出现部门之间互相推诿、执法不到位现象，增加了管理难度。
3、从业人员整体素质不高。我市物业管理从业人员大多来自下岗工人、转业军人及农村剩余劳动力，素质不高。不能满足物业管理行业发展需要，而企业自身经济效益低，难以引进人才，善管理、懂技术的专业人才更为紧缺。
4、业主权利义务认识不清。人们普遍认为物业服务属于简单的劳务服务，行业技术含量低，严重挫伤了物业服务企业的工作积极性。随着业主的维权意识日渐增强，对物业服务企业不断提出高标准的服务要求，但也有相当一部分业主对自身应承担的义务认识不清。表现为:一是房屋维修养护责任意识不强；二是不服从管理，乱装修、乱搭建行为屡禁不止；三是房屋质量等开发商遗留问题、邻里纠纷等都作为不交费的理由，拖欠物业费现象时有发生，一些小区形成恶性循环，导致物业企业服务质量下降，广大业主深受其害。
5、房屋工程及基础设施不完善。尽管房屋工程通过了验收，但向业主交房时仍可能存在一些并不完备的情况，如物业管理区域内的环境、绿化、道路、供电、供水、供气、上下水、通讯等设施未完全落实，从而引发业主与物业公司之间的矛盾和纠纷。据调查，60%以上的物业纠纷都是由工程建设遗留问题引发的。近三年来，市国土房产局已处理群众投诉300余件，投诉举报呈现逐年递增态势。
6、部分老小区无物业管理。我市部分上世纪八十年代、九十年代初建造的住宅楼，由于当时条件限制，规划、建设、用地方面不够规范，存在小区配套不齐全、绿地面积小、停车位不足、消防设施欠缺、环境脏乱差、房屋立面破损等问题。这些老旧小区目前尚无物业管理，基本由社区居委会代管。
三、意见和建议。
1、进一步加快物业发展。培养一批骨干企业，增强企业竞争力。稳步推行物业管理师制度，逐步建立一支懂经营、善管理、肯开拓的物业管理职业经理人队伍。大力引导物业企业更新服务理念，拓宽管理范围和服务领域，发展物业服务新的增长点。做好物业管理成本核算工作，逐步建立“分等定级、以质论价、优质优价”的物业服务收费机制，使收费与服务标准有机结合起来。完善物业企业内部管理机制，开展规范的管理和服务，向社会公开收费项目及标准、服务内容、收支情况等重要信息，让业主明明白白交费。
2、建立完善长效管理机制。物业管理业务范围比较广泛，涉及规划、住建、城管、供电、供水、消防、公安、环保等多个部门，应理顺机制，明确物业管理所涉单位的工作职责，建立物业管理工作联席会议制度，定期会商物业管理重点工作。
3、发挥小区业主自治作用。加大业主委员会组建力度，按照《物权法》等法律法规和政策的要求，建立健全业主管理委员会自我管理、自我服务，自我约束机制，规范活动行为。充分发挥业主的自主权与能动性，依法维护好广大业主的切身利益和合法权利。
4、规范物业企业服务行为。加强对物业服务企业资质的动态监管。督促指导物业服务企业依法依规健全管理制度和内部岗位责任制；督促指导物业服务企业培训提高员工素质，随时监督检查物业管理的乱收费行为等。
5、高度重视小区建设质量。一是要严把商品房质量验收关，从工程项目立项规划开始，相关的物业服务企业应同步介入，对房屋的功能、布局、管网、水、电等设施建设提出合理性建议，供开发建设企业参考。详细规划方案评审及竣工验收时要邀请物业管理等相关部门参与论证、验收，听取意见建议。二是强化房屋建设质量保证金制度，在政策范围内提高房屋质量保证金标准，延长质押年限，对房地产开发商和承建方形成经济压力，以确保建房质量。三是逐步解决“停车难”问题。建议政府相关职能部门对今后新建的楼盘，从高起点、高标准出发，提高停车能力。对已建成小区引导物业企业通过规范管理，挖掘内部潜力，缓解停车位不足的矛盾。
物业小区调研报告篇五
下面是小编为大家整理的,供大家参考。
为促进国务院《物业管理条例》《*省物业管理条例》的贯彻落实，规范我县物业管理工作，打造和谐宜居环境，按照县委的要求和县人大常委会主任会议安排，县人大常委会抽调有关方面人员组成调研组，于*月份对县城住宅小区物业管理情况开展了专题调研，*月*日，县人大常委会主任*，副主任*、沈少武率领县人大常委会部分组成人员和部分县人大代表对县城住宅小区物业管理情况进行了专题视察，召开了座谈会，听取了县政府及相关部门的工作汇报，视察组成员及人大代表提出了很好的意见建议。现将这次调查情况报告如下。
一、物业管理工作的基本现状。
**个商品房小区由物业企业负责物业管理；
** 个小区由开发企业代管，其它*个小区和单体建筑均无物业管理。总体来看，经过各方面的共同努力，县城住宅小区物业管理从无到有，实行物业管理的区域不断扩大，物业管理效应初步显现，尤其是政府主导管理的保障房和移民安置房物业管理较为规范，群众比较满意，商品房小区物业管理也在进行积极尝试，取得一定成效，为宜居*建设和社会稳定发挥了积极作用。
我县物业管理工作起步较晚，整体上看，基础条件差，管理水平低，利益诉求多，问题十分突出，矛盾错综复杂，现状令人堪忧，物业管理工作与县域经济社会发展形成极大反差，群众意见较大，已经成为城市建设和管理最为突出的问题，主要表现在以下几方面：
（一）从行政管理层面看，存在四个突出问题。
一是政府对物业管理工作重视不够，一些领导、干部认为物业管理工作是主管部门的事、是开发商的事、是小区自己的事，政府没有主动履行监管职责，加之主管部门力量有限，小区物业管理基本处于无序状态。多年来，县、镇政府均没有专门研究和出台加强我县物业管理工作的具体政策措施，对物业管理工作缺乏有力有效的组织领导、工作指导和制度保障，主管部门也存在对物业管理工作研究不深、工作力度不大、方法单一等问题。
二是物业管理政策法规宣传不到位。从视察调研情况看，政府、社区、物管人员、业主委员会成员以及业主代表，普遍对物业管理法规不知或知之甚少，各级宣传普及物业管理法规不积极、不主动，普法宣传也没有涉及物业管理的内容。
三是物业监管职能职责不清，目前我县的物业管理工作主要依靠房管局进行行业直管，物业管理行政管理体制缺乏县、镇、社区、小区条块结合、层层负责的行业监管网络，缺乏物业管理矛盾协调机制和应急防御机制。部门之间没形成监管合力，物价部门没有制定我县物业收费标准，收费管理混乱，住建部门对小区建设规划不尽合理，在工程验收时对小区物业管理配套设施验收把关不严，没有按规定进行验收，为以后的物业管理埋下隐患。三创办、房管局、社区在物业管理工作中协作不够紧密。
四是镇、社区组织还没有发挥应有的作用，省物管条例规定，镇政府及社区在物业管理中应组织协调业主大会成立，调解业主、业主委员会与物业服务企业间的纠纷，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，但目前镇及社区都以人手少、工作忙等为由不愿承担物业管理相关职能。
（二）从开发商和物业服务企业层面看，存在四个突出问题。
一是一些开发商从自身利益出发，随意变更设计，建设了一些达不到规划标准的住宅小区，如物业管理用房、社区活动用房不到位，公建配套设施产权不明晰，房屋及小区水、电、排污系统建设质量不高，绿化档次低，维修资金不及时足额到位等等，造成后续管理纠纷多、难度大、成本高。
二是住宅小区基础设施不配套，成为物业服务品质无法提升的硬伤。一个突出问题是停车难，目前随着私家车的迅速增多，许多住宅小区中，包括新建商品房小区的停车位严重不足，停车问题已成为破坏小区环境、困扰物业管理的一大难题，这在老旧小区表现得尤为突出。一些开发商在出售房屋时极力避免签订“前期物业管理协议”，有关前期物业管理必须具备和提供的服务落实不了。因小区水电气统一管理设施不全，即使大多数业主同意管控水电气破解收费难问题，也不能有效执行。
三是物业管理模式落后，经营活动不规范。部分建设单位、开发商把自建小区的物业服务变成了经营行为，这种自建自营，建管不分的落后模式还普遍存在。全县*多个小区中，只有不到*个是聘请物业企业管理，加之我县住宅小区大多规模较小，服务项目少，服务费标准低，收缴率低，造成企业管理成本高，形成亏损，公平的市场竞争机制、良性循环机制无法建立。大部分分散式小区，都由住户分单元、分楼推选楼长或聘请退休老干部职工管理，所谓的管理大多也只是负责收取一点卫生费，做一些简单的上传下达，都是义务服务，难以长期坚持。部分物业企业管理人员简单认为物业服务就是看大门、打扫卫生、收取管理费用等简单的事，对住户反映的问题不能积极主动解决，管理跟不上，服务工作远不能满足居民的实际需求。调研的*多个小区，社区或物业服务企业对小区建设的基本情况不清，大多小区没有制定物业管理活动的相关制度或公约，少数有制度或公约的也落实不到位。
四是有资质的物业管理企业少，服务质量不高，物业费收支不公开不透明，物业服务企业运转困难。部分物业企业摆不正自己的位置，认为自己是管理者而对业主颐指气使，缺乏主动服务、积极服务意识，从而滋生了众多的矛盾。
（三）从业主层面看，存在三个问题。
一是业主自治而未治。召开业主大会、成立业主委员会难，业主自治组织不全，业主大会、业主委员会作为新型的市民民主形式，是与物业企业对等的、维系物业管理市场完整性的重要主体。但是目前我县*多个小区因为无人牵头组织、缺乏经费、区域太小太零散等原因均没有成立业主委员会，就是已经成立了业主委员会的小区，由于缺乏对业主委员会有效的监督制约措施，其业主自我管理、自我约束的机制尚未形成，民主协商、少数服从多数的议事原则很难实现，业主自治只能是良好的愿望而已。
二是业主对物业管理认识模糊，不能正确处理维权意识与责任意识的关系。调研统计，有*%以上的业主对《物业管理条例》不了解或知道一点，对物管企业的服务要求往往会超出合理范围。例如：在调查中，各个小区反映最多的顶层住户出现楼顶漏水的问题，在业主与物业交涉未果时，往往会采取拒交物业费的方式来处理。有些业主认为我不交物业管理费是因为我不住或者不需要物业管理。使业主与物管企业之间关系僵化，陷入恶性循环的怪圈。
三是少数在职和退二线公职人员不缴纳物业管理费，说明对公职人员的教育管理还需加强。另外，随着全县安置区的增多，部分人既失地又失业，会加剧物业矛盾，应引起重视。
三、意见和建议。
（一）要加强组织领导，尽快制定出台物业管理办法。物业管理事关千家万户切身利益,事关城市管理水平和形象,事关“三宜”*建设成败，直接影响着*社会经济全面发展和小康社会目标的实现。同时，从多年的实践看,物业管理在维护社区秩序,协助公安等有关部门防范刑事犯罪,防止可能发生的治安、火灾、燃气泄漏、水电故障等恶性事故中发挥着十分重要的作用。因此,加强物业管理具有十分重要的现实意义。县政府及相关职能部门要高度重视物业管理工作，认真学习现行法律法规，深入研究工作中存在的问题，结合实际进行“顶层设计”，尽快起草制定《*县物业管理实施办法》，按程序提交县人大常委会审议后实施要从加强领导、理顺体制、政策措施、明确职责、夯实任务、加强监管等方面做出具体规定，便于政府部门、开发企业、物业企业和业主各方履行责任、权利和义务，使物业管理步入规范化和法制化。
（二）要明确管理职责，切实解决物业管理工作中亟待解决的问题。一要加强规划管理，要严格执行城市规划、小区建设以及物业管理方面的法律法规，对已建但没有开展物业管理的小区，在建和规划建设的小区，非小区的居民集中区、单栋电梯高层楼房等，分别采取相应措施加强监管、规范和完善。二要加强价格监管，物价部门要加强对物业企业收费行为的监管，研究制定物业服务项目标准和对物业收费指导价格，供业主和物业企业参考。三要强化公职人员引领，要充分发挥党员干部和国家公职人员在小区内的模范带头作用，引导物业管理工作健康发展。四要实现有效管控，电力公司、自来水公司和天然气公司要研究小区物业统管住户用水、电、气的机制，对业主大会同意通过管控用水、电、气收取物业费的要积极配合确保执行到位。五要坚持抓点示范，在县城筛选*-*个基础条件较好的小区进行物业管理方面的综合试点，通过试点总结经验，为全县物业管理提供样板。六要尽快化解一批突出矛盾，相关部门要认真落实《在全县开展房地产领域信访突出问题专项整治方案》，及时化解西江盛景家园、万景国际、滨江新城等物业管理方面的矛盾和信访问题，有效预防和遏制其它小区物业管理矛盾和苗头性问题发生。七要迅速开展专项整治行动，三创办、住建局、城关镇、各社区要迅速行动起来，及时整治红花小区“脏、乱、差”和打通滨江大道通道，成立滨江新城业主委员会，古堰集镇社区占用公共场地建设住房、桃源市场污染源治理、西单农贸市场违规占用通道建房等突出问题。同时，公安、司法、水利、电力、市场监管、广电等部门和各镇、社区等单位要主动履行职责，协同推进物业管理工作。对一些违犯城乡规划、物业管理法律法规的人和事，相关行政执法部门要联合执法，加大查处打击力度，强力推进宜居*建设。
三要规范服务行为，物业企业要通过加强业务培训，提高从业人员专业素质和服务水平，严格履行物业服务合同约定，为广大业主提供相应服务并达到服务承诺标准，对服务等级、服务内容、收费项目、收费标准、收费依据、价格举报电话等进行公示，对业主和业主委员会提出的合理要求要及时整改。住建（房管）部门要在公共场所建立开发商、物业服务企业曝光台，完善不良记录和不诚信档案，凡有不良记录者，今后不得在本县从事房地产和物业管理行业。
（四）要强化教育宣传，不断提高业主自治意识和自治能力。一是物业主管部门、宣传、广电部门和各镇各社区要深入广泛宣传《国务院物业管理条例》《*省物业管理条例》等法规，以及即将出台的《*县物业管理实施办法》，提高物业法规知晓率。电视台要适时开办物业管理专栏，宣传普及物业法规，加大曝光物业管理陋习。物业主管部门要强化对相关工作人员、物业管理企业、业主委员会成员和业主代表的教育培训，促进依法履职、规范管理，增强业主的物业管理法律意识，引导他们共同关心支持物业管理工作。物业管理服务企业要树立质量与品牌意识，提高服务质量，取得广大业主和业主委员会的支持和配合。二是通过召开业主大会、组织学习、教育培训、组织引导和制定居民公约，成立业主委员会，引入物业管理公司等方式，逐步实现小区日常事务自主管理。三是加强公职人员教育管理，充分发挥党员干部主观能动性和示范引领作用，积极参与和支持物业管理服务工作。四是结合新民风建设，建立小区业主“红黑榜”，对热心小区事业、带头缴纳物业费的业主予以表彰鼓励，对无故不缴纳物业费的业主进行通报曝光，引导建立良好的小区风气。
物业小区调研报告篇六
社区作为一种非监禁性的刑罚执行活动，是我国刑罚制度改革的新生事物，也是世界刑罚制度改革的发展趋势。做好社区工作，对于完善我国刑罚执行制度体系，推进经济全面、协调可持续发展，维护社会和谐稳定，具有极为重要的现实意义。
一、社区服刑人员矫正管理工作的基本情况。
我县于年初起全力推进社区矫正工作，经过一年的时间，形成了较为完善的工作、管理体系。截止20__年10底，全县共有社区服刑人员69人，无脱管漏管不服从管理和重新犯罪情况。
二、管理社区服刑人员流动情况。
额敏县社区服刑流动人员主要存在于牧民当中，由于牧民放牧有冬牧场和夏牧场，距离乡(镇)场较远，并在偏远的山区，有时交通不方便，为了加强对这些人员的管理，确保矫正安全，加快社区矫正的信息化管理，从8月份开始，除了严格的请销假制度以外，实行了手机已动工定位汇报和利用座机汇报的制度没通过以上两种措施，极大的预防了社区服刑人员的重新犯罪。
三、主要做法。
(一)建立健全组织机构。
一是及时成立了社区矫正工作机构，在镇、乡、村形成网络并落实工作人员;。
二是将领导小组办公室设在各司法所。
三是村(社区)针对每名矫正对象分别建立矫正小组，安排2名矫正人员和1名监护人员进行矫正管理。
(二)完善各项管理制度。
一是制定了《额敏县社区服刑人员管理办法(试行)》，就公检法司等有关部门如何对社区服刑人员进行引导、扶助、教育和管理做出了明确规定。
二是全面推广乌苏和博州现场会的工作经验，将社区服刑人员重新犯罪率控制在0。5%以内。
三是创新矫正人性化管理，采取信息化手段加强对社区服刑人员的管控，做到人性化服务管理。
(三)矫正管理工作规范化。
一是严把接收关、请假关、矫正关、教育关、解除关，使社区服刑人员顺利回归社会。
二是建立健全社区矫正工作评估、分类和委托制度，制定个案。
三是坚持“日记录、周报到、月学习、月劳动、季总结鉴定”的制度。
四是实地走访。社区服刑人员进行了核查，资料档案齐全，无脱漏管和重新犯罪。
四、社区矫正管理工作面临的困难和问题。
(一)程序上存在一定问题。目前，我县社区服刑人员的接收管理工作，由各街镇派出所直接通知辖区司法所接收，各司法所按照“两个要素”(法律文书齐全、人员到位)的要求予以接收。由于实际工作中，常常存在矫正对象已报到登记，而相关法律文书、材料未送达或遗失的现象，司法所因不符合接收条件不予接，而派出所又认为应当属于司法所管，最后出现两不管的现象。
(三)教育管理方式相对陈旧。公益劳动形式单一，教育方式靠谈话、人格感化和念读法律法条等，教育的效果难以抵消社会歧视的负面效应。
(四)人少事多任务重。司法所承担普法教育、法制宣传、矛盾纠纷调解、社区矫正、帮教安置等多项职能，其中仅社区矫正每月就要完成召集学习、思想汇报、组织公益劳动等多项工作，司法所人员工作任务繁重。
(一)提高认识，营造全社会共同支持参与的良好氛围把宣传工作中的重点放在利于罪犯改造、降低国家刑罚成本等积极方面，对社区矫正的专业知识、工作业绩、成功典范等及时进行报道，真正让每位居民(村民)了解社区矫正工作。
(二)总结经验，推动相关法律和政策规定的出台针对当前社区矫正法律制度不健全的现实情况，建议首先保证社区矫正工作按照现有法律法规的相关要求。同时，探索新形势下开展社区矫正工作的新思路新方法。
(三)完善机制，加强各职能部门工作的沟通衔接司法行政机关做好与有关部门的联络，加强对社区矫正工作的研究，及时提出工作建议，依法监管社区矫正对象，及时将矫正期满的社区服刑人员转为帮教安置对象，实现社区矫正工作与帮教安置工作之间的无缝对接。最终形成政法部门齐抓共管的格局。
物业小区调研报告篇七
__县中心小学是一所县城所在地的中心小学。学校现有教学班31个，学生1199人，其中住校生659人。现有教师75人，职工25人。学校现有校长一名，书记一名，副校长两名，教导主任、德教处主任、总务主任、办公室主任、电教办主任、财务主任各一名，各类组织机构齐全，职责明确，四名班子成员分工协作，有序推进学校整体工作。学校成立了由教导处主管的教育教学工作小组，下设语文、数学、藏语、综合四个教研组，主抓学校教学工作;成立了由德教处主管的德育工作小组，下设学生会和少先大队，主抓学校精神文明及校园文化建设，师生政治思想工作，学生家校联系工作;成立了由总务处主管的总务后勤工作小组，下设安卫办、后勤服务、营养餐管理组，主抓学校安全、后勤、卫生、维修、采购、营养餐供应等工作的管理及实施。
二、学校管理现状。
(一)修订完善各类规章制度，推进制度化管理。学校制定了校长、班子成员、中层、教研组长、班主任、科任教师及其他专兼职人员工作职责，做到职责明确，分工清楚，衔接紧密，不留空挡，体现科学性、规范性、公平性、人文性和激励性;建立健全教职工学习、工作、生活制度，师生请销假、教学常规管理、校本培训、校本教研、集体备课、学生管理、财务管理、门卫管理等制度，完善学生思想品德评价、“校园之星”评比、教职工综合考核评价办法等教育教学考核评价办法，建立健全教代会、妇联等群团组织机构，充分发挥民主监督和参政议政职能，坚持校务、政务、财务公开制度，实行民主管理，定期召开教职工代表大会，妥善解决学校工作中的热点、焦点问题，充分调动广大教师的工作积极性。
(二)实施精细化管理，促进“三风”(教风、学风、校风)转变。学校以办人民满意的教育为目标，不断规范办学行为，积极实施精细管理，全力推动教育改革，全面构建和谐校园。紧紧围绕教育教学质量这一中心;突出素质教育和校园文化两个重点;实施集体备课、课堂教学、师生评价三项改革;加强制度建设、队伍建设、质量建设、校园文化和学生教育管理体系五项建设;深入开展课改实验、校本研训、师德师风教育、“校园之星”评比、“平安校园”创建、阳光体育六项活动。通过各项活动的开展，力争转变教职工思想观念、教育理念、工作作风、教学方式和学生行为习惯、校园三风的根本转变。
(三)细化队伍管理，提升师德师能。1、加强师德建设。加强政治理论学习和教师职业道德教育，积极开展师德培训、和师德标兵评选活动，严格落实师德百分制量化考核，实行师德一票否决制。2、建立科学的教师评价机制。学校通过在教职工中广泛征求意见，认真修订了教师工作考核评价办法，建立科学、合理、公正的教师评价机制，充分调动和激发广大教师的工作热情。3、加强教师培养和培训工作。采用“走出去学，请进来教，坐下来研”等多种方式积极开展教师培训，结合继续教育、“国培计划”和网络研修等培训，积极开展“六个一”活动，即要求每位教师每学期读一本教育专著，参与或主持一个课题研究，上一节优质课，在校报校刊发表一篇作品，写一篇教学案例，每天进行一次自我反思。
(四)化办学行为管理，提升学校规范化水平。学校严格规范办学，提升学生综合素质。一是严格开齐开足上好课程。二是坚决执行规定作息时间。三是严格控制作业留量，科学设计作业内容，切实减轻学生过重课业负担。四是积极开展阳光体育活动、兴趣小组活动、社会实践活动及各类文艺体育比赛活动，培养学生的兴趣和特长，切实增强办学的活力和吸引力。五是加强图书借阅活动，把学生个体借阅和班级集体借阅结合起来，在教室内建立图书角，鼓励学生多读书、读好书，养成自觉读书的好习惯，积极创建书香型、学习型校园。
(五)细化教学管理，提升教育教学质量。
1、按照新课改理念和要求修订完善教学常规管理制度，并严格执行。
2、建立由校长主管，主管教学的副校长具体负责，教导处具体实施的教学管理工作体制，形成“业务校长—教导主任—教研组长—教师”相互贯通的教学管理网络。
3、加强教学常规检查，采用随机抽查和集中检查相结合的方式，坚持每天巡课，每周找一名教师和一名学生谈话，每月进行一次教案、作业检查，每学期进行一次教案、作业展评，推行超前三课备课、教案签字审批、“问题”回查及跟踪督查制度。
4、落实校长带头上课、听课、评课、说课制度。校长和班子成员每学期听课不少于20节，一般教师不少于15节。实行推门听课、随机听课，坚持有听必评，有评必改和回听、回查、回访制度。实行“3+3+3”评课模式，即每节课至少提出三个优点、三个不足和三条建议。
5、严把“五个”关口，落实“五字”要求。
一是严把集体备课关，突出一个“细”字;。
二是严把课堂教学关，突出一个“新”字;三是严把作业关，突出一个“精”字;四是严把辅导关，突出一个“实”字;五要严把测试关，突出一个“效”字。
6、加强校本教研工作，提高教师教科研能力。各学科教研组坚持每周召开两次教研活动，组织教师开展集体备课、课标学习、专题研讨及学术沙龙活动，全面推行“集体+个人”双色笔备课法，确立了“研课、备课、上课、说课、改课”五环节备课模式。坚持开展教学基本功大比武、优质课、优秀案例、教研论文评选等系列活动。
(六)细化评价管理，提升学生综合素质。
1、建立科学的学生评价机制。改变单纯以考试为手段、以分数为标准的学生评价方式，实行多元评价，建立学生成长记录，做好综合素质评价。
2、积极开展“校园之星”创评活动，制定“校园之星”评选办法和评选细则，把“校园之星”评选作为学生评价和德育教育的一个重要载体长期坚持。
3、利用每周升国旗仪式、校园广播、黑板报、宣传橱窗等媒介，通过开展主题演讲、德育讲座、重大节日庆典、“孝敬父母月”“文明礼貌月”“雷锋在我心中”“感恩励志教育”等德育教育实践活动，对学生进行“五爱”教育、社会主义核心价值观教育、理想信念、公民意识和社会主义荣辱观教育、民族精神和时代精神教育，增强德育工作的针对性和实效性。
4、坚持课程育人，把德育教育渗透于各门功课的教学之中，渗透于教育教学的各个环节，贯穿于学校教育、家庭教育和社会教育的各方面;坚持家校联系制度，定期进行家访、召开家长会(期中、期末各1次)，建立学校、家庭、社会三结合的立体育人网络。
5、开展主题班会，落实学生守则和日常行为规范，建立班纪班规和操行评分细则，狠抓行为养成教育，持之以恒的开展文明礼仪教育，培养良好的卫生、饮食、行为和学习习惯。利用品德社会课、法制讲座、板报宣传等形式，加强法制教育，增强学生法制观念。
6、通过开展安全知识问答、讲座、竞赛，安全消防疏散演练等活动，加强安全教育;逐级签订各类安全责任书，坚持每天的教师值日、领导值班制度，做好课间教师的巡视、放学执勤和领导巡查工作，建立学校安全工作预案和特殊学生健康档案，把学生的生命安全和身体健康放在第一位。7、加强体育艺术教育。坚决落实“阳光体育”，开展大课间活动，确保学生每天1小时的课外活动时间。积极举办各类专项体育比赛，每年度年召开一次运动会，设立竞技运动和趣味运动项目，使全体师生共同参与。
三、存在困难和问题。
(一)学校管理人员数量不足，精细化管理落实不力。学校现有31个班，1199名学生，仅有4名县教育局任命的班子成员，并且每名班子成员还担任基础课教学工作，学校事务性工作千头万绪，对学校管理工作分身乏术，一些教育教学检查、评价工作交由学校教导处、教研组长等中层管理人员去做，但是这些中层管理人员老好人思想严重，怕惹人，不能一针见血的指出问题，长期以往，使一些消极怠工、溜号钻空的教师有了可趁之机，工作落实不力。
(二)学校管理人员工作积极性不高，主动性不足。长期以来，班子成员思想意识不高，凝聚力不足，不能严格落实既定的工作要求，工作开展过程中存在打折扣、搞变通的问题，甚至还存在推诿扯皮、推脱等现象，缺乏创新意识，使得好多工作成效不明显，老好人思想严重，在工作中不敢说、不敢管，不能很好地起到带头作用，学校班子成员数量少，工作压力大，加之学校地理位置优越，是上级各类检查必经之地，班子成员周末、节假日经常加班加点，比其他老师多付出了很多。但是，根据现行的激励机制，班子成员多做的工作几乎没有任何回报，只能是任劳任怨的奉献，导致学校班子成员面对学校管理工作缺乏积极性，不能主动的思考谋划工作，归根结底都是思想上的问题。
(三)教师缺乏奉献精神，思想功利化。老师普遍认为自己就是教书的，备课、上课、批改作业是自己的份内事，其他都是份外事。对自己有益的事愿意做，对自己无益的事想法设法逃避。多数老师不愿当班主任，不愿承担其他兼职工作，遇到迎接检查的劳动、打扫卫生、档案建设、校园文化建设，上级安排的精准扶贫摸底、送教上门、统计等工作，都是与自己无关的事情，学校把这些工作分配给老师，老师就一百个不情愿，然后消极怠工，蒙混过关，随便弄个东西交给班子成员，学校也没有专职人员去做这些事情，最终还得班子成员一一审查修改，比班子成员自己做还费力。对班子成员而言，所有的事情都是份内的事，安排给你的你就要负责到底，老师干的事情你要干，老师不干的事你也得干，24小时随叫随到，随时待命。班子成员有苦无处诉，老师还会说，谁叫你是班子成员呢?你干得多就活该。
(四)学校管理人员思想观念落后，实施素质教育措施不力。
受社会大环境、上级教育主管部门评价指挥棒和学校安全严峻形势的影响，学校管理人员普遍认为在学校管理中安全第一，成绩第二，把握了这个前提，凡是有安全风险的活动即使对学生再好也可以不开展，凡是对提高学生成绩无益的事情能省则省，导致重智育轻德育、重结果轻过程、重成绩轻能力的现象依然存在。一些老师在教育教学过程中，依然不能做到以学生发展为本，只教书，不育人，忽视学生良好道德品质和行为习惯的培养，知法不守法，体罚或变相体罚学生的现象依然存在。德教处和班主任在开展学生养成习惯教育和思想品德教育时，工作方式、方法老套、陈旧，存在只要完成任务就好，不重视教育效果，缺乏如何有效开展活动的思考和创新，导致年年都在搞，年年没提高，年年没转变的问题，这主要是对该项工作重要性的认识不够，育人意识观念淡薄导致的。
(五)家长教育观念落后，掣肘学校教育。农村学生家长普遍文化素质偏低，对学校教育不仅不能助力，有时候还会起反作用。一是家长对孩子溺爱、娇惯，不注重良好行为习惯培养，部分学生生活自理能力差、行为习惯差。有的学生直到三年级，穿衣、整理学习用具还要家长协助完成，离开了家长，上课时一会儿找不见尺子，一会儿丢了笔;学校里老师教育学生不能随手扔垃圾，见到垃圾要主动捡拾，走出校门，接学生回家的家长在校门口、公路上随地吐痰，扔垃圾，让学校教育的成果瞬间化为泡影;二是部分家长不懂教育，不会教育孩子。有很多家长常年在外打工，把孩子留给爷爷奶奶照顾，内心又觉得对孩子有亏欠，于是想通过金钱弥补，学校有60%的学生每天都有零花钱，学生用这些钱在校外的小商店里买辣条等各种小零食、小玩具，尽管老师一再教育学生那些是三无食品、垃圾食品，但是屡教不改。有的学生长期已形成了上学前买小零食的习惯，如果家长不给零花钱，就哭闹，家长的溺爱造就的坏习惯让家长也束手无策。有的家长长期对孩子的事情包办代替，导致学生在学习过程中动作迟缓，跟不上大多数学生。三是有的家长把教育责任完全推给老师，见到老师就说：“他老师，你要把我娃抓紧哩。”但是家长自己，对孩子的表现不闻不问，认为只要让孩子吃饱穿暖不生病，作为家长的责任就尽到了，甚至有的家长认为老师教育学生，是怕学生不好好学习，影响自己的教学成绩，工资奖金。总之，家长的不作为或反作用，给学校教育造成很大困扰，我们老师深切体会到：家长是需要教育的。
四、下一步工作改进措施。
(一)加强教职工思想教育，进一步统一思想、提高认识。
利用每周的政治学习教育活动时间，组织教师学习《中小学教师职业道德规范》，《教师行为准则》，观看全国模范教师、感动中国人物等视频，要求教师做交流发言，从中找差距、找不足，探索解决之道，形成人人崇尚模范、争做模范的良好氛围;组织教师到条件更为艰苦的偏远学校进行学习、参观，让事实说话，在一定淡化教师盲目攀比、不敢担当、不愿奉献的想法，通过以上方式，让教师进一步认清自己的职责所在，增强大家的奉献意识。
(二)加强班主任队伍建设。
进一步明确班主任工作，强调班主任工作的重要性，每月召开一次班主任工作会议，为班主任搭建共同交流、学习的平台，从中查摆问题，探讨解决办法，分享好做法、好经验，从而提升班级管理效率。
(三)抓班子建设。
定期组织班子成员召开学习会，进一步提高思想、统一认识，对党的教育方针、政策要学深、吃透，领会上级部门的工作要求，同时要求实事求是汇报近期工作开展情况，以此督促班子成员真抓实干。
(四)加强常规工作的督查力度。
建立常规工作台账，定期召开中层会议，逐项检查落实情况，对未完成的要当面说清原因，并保证完成时限，同时不定期对相关工作进行抽查，避免阳奉阴违或汇报不实的情况发生。
(五)狠抓教育教学质量。
进一步完善教育教学质量提升计划，通过校本研修、校本培训以及走出去、请进来等方式，为教师搭建学习、交流的平台，将教研工作抓细、抓实。
(六)强化工作责任。
进一步细化责任分工，将工作责任到人，做到事事有人管，人人有事做的良好氛围。
(七)完善考核评价机制。
重新推荐、挑选教师代表，定期召开教代会，完善教师考核、评价机制，努力营造公正、公平的竞争氛围，激发教师的工作积极性和进取心。
(八)凝心聚力，团结一致。
多开展有益于教职工身心健康、拼搏进取的集体活动，丰富教职工的业余生活，让大家在实践活动中形成默契，感受到大家庭的温暖，从而进一步凝聚人心、团结协作。
(九)加强家长学校建设。
定期召开家长培训会，分批次、有针对性地组织不同类型学生家长到校进行座谈，就学生学习、安全、行为习惯等对家长进行培训、教育，对优秀家长要进行表彰，邀请其做交流发言，对思想意识观念淡薄的家长要进行批评教育，让广大家长掌握教育子女的方法，提高他们的思想认识，从而形成家校联合、家校共育的良好模式。
五、学校对贯彻《标准》的理解和认识。
《义务教育学校管理标准》是对学校的教育教学和管理工作提出的具体要求，彰显“以人为本”的管理理念，为规范办学指明了方向，因此，学校要根据《标准》，不断加强学校的规章制度建设，通过学校制度化、规范化的管理和教育，不断提高教师职业道德水平和教育教学能力。在日常教育教学管理上，以往我们学校在许多方面的做法是与《标准》相契合的，但要达到《标准》要求，在现行的实际教学工作中还存着一定的缺失、问题、困惑和难度，例如我校数学、科学、语文专业教师缺乏，近年来各级组织关心支持教育，为我校配备了充足的教学硬件器材，但由于缺乏专业教师，这些器材的利用率不高。再如在“培养学生生活本领”方面，由于我校生源绝大部分来自农村，学生在家中参与种植养殖等活动的机会非常多，因此学校为学生安排的劳动实践机会较少，今后在这些方面要多做工作，培养学生的劳动技能。
总之，贯彻落实《义务教育管理标准》，对于促进学校和谐发展，教师专业发展和学生全面发展意义深远，我们将深入学习《标准》要求，结合本校实际，制定实施细则，通过提高学校管理水平，促进学校内涵发展。
物业小区调研报告篇八
前言：
调查地点：宁波现代市场陶瓷城。
调查对象：陶瓷。
调查经过与方法：实地参观结合网上调研。
调查目的：我们小组通过对宁波各处建筑装饰材料的市场调查，了解建筑装饰陶瓷的分类，生产过程，特性，以及着重了解主要产品和应用。
陶瓷是建筑中常用装饰材料之一，其生产和应用都有着悠久的历史。在建筑技术发展和人民生活水平得到提高的今天，建筑陶瓷的生产更加科学化、现代化，品种、花色多样，性能也更加优良。
(一)陶瓷的分类。
按性质分：瓷砖可分为陶质砖、瓷质砖和炻质砖陶质砖—坯体烧结程度差，结构不致密，断面粗糙而无光泽，吸水率大，机械强度低，烧成过程中玻化程度差，敲击时发出的声音沉浊。瓷质砖—烧结程度高，坯体坚硬致密，断面细腻有光泽，呈石状或贝壳状，基本不吸水，结构有玻璃相，莫来石晶体，敲击时发出的声音清脆。炻质砖—性质介于陶质和瓷质之间，但较接近瓷质砖。
(二)陶瓷的生产。
凡以粘土、长石、石英为基本原料，经配料、制坯、干燥、培烧而制得的成品，统称。
为陶瓷制品。陶瓷的生产工艺发展经历了由简到繁、由粗到细、有无釉到施釉的过程。现在发展的新型陶瓷有氧化物陶瓷、金属陶瓷等。陶瓷原材料陶瓷生产使用的原料品种很多，一种是天然矿物原料，一种是通过化学方法加工处理的化工原料。
其中粘土是有天然岩石经过长期风化而成，是多种微细矿物的混合体。根据粘土中杂。
质的含量、耐火性及用途的不同，可将粘土分为：高岭土、易熔粘土、难熔粘土、耐火粘。
土。粘土烧结程度随熔烧温度升高而增加，温度越高形成的熔融物越多，制品的密实性越好，强度愈高，吸水率越小。能使粘土中未熔化颗粒的孔隙基本上被熔融物填满时的温度称为粘土的烧结极限温度，这时粘土达到了完全烧结的程度。粘土从开始烧结至烧结极限时的温度，称为烧结范围。烧结温度范围越宽，熔烧的制品愈不易变形，而且可以获得烧结程度高、密实性好的陶瓷制品。了解原料的性能能帮助我们更好了解其性能。
(三)瓷砖制品的特性。
1化学稳定性。
大部分陶瓷制品具有很强的化学稳定性，它们几乎对所有的酸、碱和有机溶剂都具有抵抗性。尤为重要的是，陶瓷的原料不会被氧气所氧化。一般来说，陶瓷制品的原材料中已经混合对氧有化和力的矿物，因此它们不会被周围环境中的氧气进一步氧化。
2机械稳定性。
陶瓷的机械稳定性体现在其强度和硬度上，陶瓷原材料的耐压强度特别高，通常为50,000—100,000磅/平方英寸。如此高的硬度使得陶瓷具有良好的耐磨性。因为它具有这种特性，陶瓷常被用来作为地板、打磨金属和其他物质。
3热稳定性。
大多数陶瓷都能抵抗高温，因此它们被用来生产各种各样的热容设备。
综上所诉，正是因为这种优良的性能，才是的陶瓷越来越受到大家的欢迎。
(四)装饰陶瓷的主要产品及应用。
不同，可以分为陶制釉面砖和瓷制釉面砖两大类。陶制釉面砖，由陶土烧制而成，吸水率较高，强度相对较低。其主要特征是背面颜色为红色。瓷制釉面砖，由瓷土烧制而成，吸水率较低，强度相对较高。根据光泽的不同，釉面砖又可以分为光面釉面砖和哑光釉面砖两类。光面釉面砖，适合于制造“干净”的效果;哑光釉面砖，适合于制造“时尚”的效果。
釉面砖的常用规格，正方形釉面砖有100x100mm、152×152mm、200×200mm、长方形釉面砖有152×200mm、200×300mm、250x330、300x450等，常用的釉面砖厚度5mm-8mm。
另外釉面砖的成分一般为：sio260%～70%，a12o315%～22%，cao1.0%～10%，mgo1.0%～3.0%，r2o小于1.0%。吸水率不大于22%。白度不小于78%。耐急冷急热性150℃，一次不裂，耐蚀性好。
釉面砖一般用于厨房和卫生间，实验室，医院，色彩图案丰富，同时还防滑。釉面砖一般不是很大，但是可以很小，比如小到马赛克。釉面砖适用范围：适用于室内装修的各种场所，以墙面最佳。厨房应尽量使用亮光砖，不宜用亚光砖。
2外墙面砖。
外墙面砖俗称无光面砖，是用难熔粘土压制成型后焙烧而成。通常做成矩形，尺寸有100×100×10mm和150×150×10mm等。它具有质地坚实、强度高、吸水率低(小于4%)等特点。一般为浅黄色，用作外墙饰面。外墙面砖是用陶瓷面砖做成的外墙饰面。其特点是：质地密实、釉面光亮、耐磨、防水、耐腐和抗冻性好，给人以光亮晶莹、清洁大方的美感，是一种比较普遍应用的外墙贴面装饰。
3地砖。
理，具有装饰作用。多用于公共建筑和民用建筑的地面和楼面。地砖花色品种非常多，可供选择的余地很大，按材质可分为釉面砖、通体砖(防滑砖)、抛光砖、玻化砖等在众多的地面装饰材料中，地砖成为消费者的首选。因为它具有质地坚实、便于清理、耐热、耐磨、耐酸碱、不渗水等优点。
用途：适用于广场，客厅，卫生间，阳台，商场，办公楼，住宅等。
4陶瓷锦砖。
陶瓷锦砖又名马赛克，马赛克给人一种怀旧的感觉，因为它曾是十几年前装饰墙地面的材料。马赛克组合变化的可能非常多，比如在一个平面上，可以有多种表现方法：抽象的图案、同色系深浅跳跃或过渡、为瓷砖等其他装饰材料做纹样点缀等等。对于房间曲面或转角处，玻璃马赛克更能发挥它小身材的特长，能够把弧面包盖得平滑完整。
它是用优质瓷土烧成，一般做成18.5×18.5×5mm、39×39×5mm的小方块，或边长为25mm的六角形等。这种制品出厂前已按各种图案反贴在牛皮纸上，每张大小约30cm见方，称作一联，其面积约0.093m，每40联为一箱，每箱约3.7平方米。施工时将每联纸面向上，贴在半凝固的水泥砂浆面上，用长木板压面，使之粘贴平实，待砂浆硬化后洗去皮纸，即显出美丽的图案。
陶瓷锦砖色泽多样，质地坚实，经久耐用，能耐酸、耐碱、耐火、耐磨，抗压力强，吸水率小，不渗水，易清洗，可用于工业与民用建筑的洁净车间、门厅、走廊、餐厅、厕所、浴室、工作间、化验室等处的地面和内墙面，并可作高级建筑物的外墙饰面材料。
观及色彩都很大程度上影响了建筑的功能和质量。因此对材料应用的熟练掌握是十分重要。今后我们也需花更多时间去学习。
物业小区调研报告篇九
服务业是国民经济的重要组成部分，是连接生产和消费的桥梁，其发展是衡量某一地区经济发展水平和现代化程度的重要标志。近年来，县委、县政府高度重视服务业发展，采取了一系列鼓励和支持服务业发展的政策措施，提高了经济总量，改善了产业结构，服务业在促进经济社会发展中起到了不可忽视的作用。因此，及时准确把握服务业发展现状，对于促进我县经济社会又好又快发展、推动综合经济实力跃上新台阶，为打造活力、实力、魅力新沂南具有非常重要的意义。本文通过实地走访调研，分析研究我县服务业发展现状，剖析我县服务业发展中存在的问题，对提升我县服务业发展水平的对策思路作初步探讨，并提出相关发展对策，供领导参考。
一、我县服务业发展现状。
近年来，随着工业化、城市化和现代化进程的不断加快，我县服务业迈入快速发展期，初步形成了“以商贸流通为基础、金融房地产为支撑、旅游休闲为亮点”的产业架构，已成为提高人民群众生活水平、推动经济增长的重要力量。
总量持续增长，规模不断扩大。xx年以来，我县紧紧围绕“服务富县”战略，通过构建社会化服务体系建设，加大招商引资力度，搭建融资和信息平台，加强与县外企业合作，改善了投资环境，营造了经济发展的良好氛围。全县服务业呈现出总量快速增长，规模不断扩大的良好局面，并成为我县工业化、城市化建设的重要推力。xx年全县服务业实现增加值47.5亿元，同比增长14.6%，占地区生产总值比重和xx年相比，提高了4.1个百分点，达到37.1%，拉动经济增长5.2个百分点。xx年服务业国、地税收入分别突破亿元大关，达1.18亿元和1.4亿元，分别增长7.2%和31.8%，占全县税收比例达40.58%。服务业从业人员达到21万人，约占全县二、三产业从业人员总量的49%。xx年1-5月份，预计实现增加值32亿元，比去年同期增长41%。
现代物流产业稳步发展。xx年，我县加大对交通基础设施建设的投入，道路建设步伐明显加快，承运能力大大提高。全县通车里程达到2800公里，全年完成公路货物运输量1596.3万吨，货运周转量460290.4万吨公里，完成客运量1052.8万人次，客运周转量74543.6万人公里。今年全县共有物流企业38家，1-5月份，完成公路货物运输量989.2万吨，货运周转量271460.9万吨公里，同比增长31%，完成客运量448.2万人次，客运周转量46570.5万人公里，比去年增长39%，现代物流业发展稳中有进。
商贸流通产业保持快速增长。随着流通领域竞争加剧，超市、连锁店、专卖店、便利店等新型经营模式不断崛起，多元化的商贸流通竞争格局初步形成。许多县外具有一定实力、有一定知名度的大型商业集团如：东方、百姓、金鹰、百成汇等纷纷入驻我县，抢滩占领市场。我县商贸整体水平在一定程度上得到提升，消费环境明显改善。农村消费市场体系进一步完善，“万村千乡市场工程”、“家电下乡”深入推进，下乡产品销售数量、销售金额持续攀升，为拉动我县农村市场消费提供了有力的支撑。1-5月份，全县共销售家电下乡产品59279台部，销售金额1.47亿元，补贴资金0.1911亿元，同比增长159%。预计全县实现社会消费品零售额23.1亿元，同比增长16.21%。全县批发业商品销售额2.06亿元，同比增长8.64%，零售业商品销售额15.66亿元，同比增长13.39%，住宿餐饮业营业额5.35亿元，同比增长29.08%，商贸流通已成为我县服务业发展新的经济增长点。
科技信息产业飞速发展。经济全球化和信息网络化的大发展，使科技信息业成为服务业乃至国民经济中最为突出的行业之一。1-5月份，我县邮电业务总收入4422万元，同比增长13.6％。通信网络实现了由人工向自动，模拟向数字、小容量向大容量、单一业务向综合业务的转变。全县固定电话用户达到9.88万户，移动用户达到12.11万户，宽带用户达到5.08万户；1-3月份累计申请授权28项，专利60项，同期递增81.82%，从事科技成果研究的厂办、民办科研信息机构87家。科技信息业已成为引人注目的高增长行业，对经济增长的贡献逐渐增大。
房地产产业逐年增大。随着城市化的推进，房地产开发建设步伐明显加快，商品房消费持续扩大，居民购买房产继续成为消费热点。房地产开发投资逐年增大，xx年，我县房地产开发投资11.7亿元，占规模以上固定资产投资额的比重为25.2％，全县新上房地产开发项目38个，开发面积83.57万o，同比增长31.7%，销售面积23.1万o，销售额4.12亿元，同比增长45%。进入xx年以来，随着我县《鼓励低收入家庭进城购买商品房》政策的实施，房地产开发更加火爆，1-5月份审批129万o，开工建设房地产项目21个，开发面积49万o，预计全年完成房地产开发面积110万o。
文化旅游产业迅猛崛起。近年来，我县坚持把发展文化旅游业作为转方式、调结构的着力点，采取“政府推动、市场运作、民间参与、多方受益”的旅游开发模式，努力将旅游业打造成国民经济的动力产业、优势产业，并以此为经济结构调整的切入点、发展服务业的突破口，确立了“打文化牌、唱生态戏”的旅游业发展战略。截至目前，已建成开放景区10处，其中aaaa级景区2个、aaa级景区4个，省级工业旅游示范点1个、省级农业旅游示范点3个，打造了“智圣故里、红嫂家乡、温泉之都、休闲胜地”的旅游品牌。到沂南“逛汉街、游竹泉、受教育、泡温泉”已成为一张名片。xx年全县共接待国内外游客396万人次，实现旅游业总收入19.8亿元，增长230%，全县服务业产值占比提高了1.5个百分点。今年1-5月份，全县共接待国内外游客185万人次，实现旅游业总收入9.25亿元，增长18%。文化旅游业的蓬勃发展，已成为我县现代服务业发展的重要推动力量。
金融保险产业稳步发展。随着临商银行入驻沂南，目前全县共有金融机构9家，保险机构27家，各种与金融机构发生业务的中小担保民间融资机构7家。1-4月份，全县金融机构各项存款余额达121亿元，同比增长12.7%，各项贷款余额53.34亿元，同比增长6.1%。保费收入1.561亿元，同比增长38%。
服务业重点项目投入加大。近年来，我县不断加大对交通、通信、城乡电网改造、房地产开发、城乡基础设施建设、旅游开发等方面的投入，服务业对一、二产业的支撑作用越来越强，投资成倍增长，竹泉、汤泉、诸葛亮城等一批重点工程相继完工。今年1－5月份，全县36个服务业重点项目，总投资达34.3亿元，其中新开工项目15个，续建项目21个，截至目前已完成投资4.6亿元。服务业投资增长成为扩大需求、促进增长的重要因素，更重要的是为一、二产业的发展提供了有力的支撑。
二、我县服务业发展中存在的主要问题和制约因素。
（一）主要问题。
近年来，我县服务业虽然得到了较快发展，但与全省及周边兄弟县区相比，仍存在着速度不快、层次较低、比重偏小、支撑力不强等突出问题。一是总量不足、比重偏小。xx年全县实现地区生产总值131.5亿元，其中第二产业完成工业增加值56.69亿元，同比增长16.1%。第三产业完成增加值47.5亿元，同比增长14.6%，占地区生产总值的比重为37.1%，与先进地区比较，占比偏小。二是服务业的发展相对滞后，服务企业的基本状况是“低、小、散、弱”，即档次低、规模小、分布散、竞争力弱，缺乏具有带动区域性发展的规模企业。多数企业是自发投资形成的，小规模经营，服务内容仍主要集中在传统服务等行业，较高层次的知识、技术型服务业包括现代中介咨询、物流、信息等较为落后。三是我县服务业行业之间发展也不平衡，传统型、消费性服务业一直处于主导地位，而金融业、信息传输、计算机服务和软件业、租赁和商务服务业等高技术含量的现代服务业发展缓慢。
（二）制约因素。
制约我县服务业发展的因素，主要有以下几个方面：一是城镇化水平和居民收入水平不高，制约了服务业的快速发展。服务业发展必须以城镇化水平的大幅提高和居民收入水平的快速增长为基础。我县城镇化进程较慢，目前县城城区人口仅为15万人，人口集聚度不够，居民收入水平也不及周边县区，导致对服务产品的需求不够旺盛，制约了服务业快速发展。二是缺乏科学的规划引导，服务业发展仍处于自发状态。我县服务业发展缺乏专门的规划引导，绝大部分处于自发状态，空间布局不合理，区域分工不明确，空间资源开发无序，发展重点不够突出，同质化竞争严重，特别是生产性服务业远未形成集聚发展态势。三是缺乏龙头企业带动。服务业发展需要有载体，需要有龙头企业、特别是大企业集团的带动，但我县没有叫得响的服务业企业集团。四是缺乏专业类人才。现代服务业发展需要大量的专门人才，像企业管理、市场服务、科技研发、技术推广、信息技术、电子商务、金融保险、综合物流等知识密集型服务行业的发展，更离不开高端人才的支撑。长期以来，由于我县受地理位置和经济条件的影响，多数服务行业人员主要由农村进城务工人员和城镇下岗人员构成，文化程度普遍偏底，其素质和能力不能适应服务业迅速发展的需要。特别是高技术等级的人才短缺，多数从业人员缺乏专业技术培训，服务水平低，成为制约服务业发展壮大的重要因素。
三、我县服务业发展面临的机遇。
新一轮经济增长为我县服务业发展营造了良好的发展环境。“十二五”期间，我县将加快产业调整速度，大力发展服务业已列入“十二五”规划，服务业将成为沂南经济的支柱产业之一。外部条件和内部环境都为服务业快速发展提供了机遇，我县产业规模的不断扩大，必然对生产性服务业提出更多的要求，从而促进物流、金融、研究开发、市场营销、广告咨询等现代服务业的发展。面临的机遇是：
消费结构升级，有利于服务业领域的进一步拓展。“十二五”期间，我县人均**将从xx美元向3000美元迈进，居民消费结构加快升级，并逐步过渡到发展和消费需求的新阶段。消费需求和消费结构的变化将直接推动教育、旅游、医疗保险、住宅、汽车服务等行业的发展。
城镇化进程加快，有利于促进服务业水平和结构的提升。城镇化过程提供的结构转换空间将为服务业产业规模扩张提供新的条件。到2015年，随着我县城市化进程和工业化的加快，户籍制度的改革，农村人口向城市不断集聚，我县城镇化水平将达到50%，城镇人口进一步集聚，将有力推动城市房地产业、现代商贸业、教育、文化、体育、卫生等相关行业的发展和提升，将推动我县消费需求总量的扩大和结构的调整。
市场需求，为服务业发展拓展了空间。近年来，伴随着电动车产业园、制鞋产业园等一批重点园区的建设，沂南自身加工业的快速发展，对各类服务产品的需求旺盛，这给生产性服务业带来了发展机遇。同时，随着人们收入水平的提高，生活质量飞跃，已开始追求高品味的休闲旅游、高档住宅、绿色健康等高品质的生活方式，这又给发展生活性服务业创造了机遇。
政策支持，为服务业发展提供了发展机遇。党中央、国务院高度重视服务业发展。国家《“十二五”规划纲要》把加快服务业发展摆在非常突出的位置，国家、省、市分别出台了《促进服务业加快发展的若干意见》等文件，xx年我县也出台了《关于加快服务业发展的意见》，这为服务业的发展提供了政策依据。
四、发展服务业的对策和建议。
1、依托工业产业化，促进生产性服务业的发展。今后较长时间内，工业产业化将是我县经济发展的主流，工业化的发展离不开服务业的支持。要正确处理工业增长与服务业增长之间的关系，依托工业的发展，提升服务业的等级，形成协调发展的互动机制。在新一轮经济发展战略中，必须以第二产业与第三产业联动发展带动经济的全面、持续发展，突出服务业为第二产业尤其是为工业服务的力度。依托第二产业结构调整和产业升级，大力发展与之相匹配的交通、通讯、信息、物流等服务业，构筑完整的、统一的和竞争性强的资源配置市场平台。
2、改造提升生活性服务业，培育发展新兴服务业。一方面，要对交通运输、商贸流通、住宿餐饮等生活性服务业进行改造提升。对这些传统行业要通过创新，完善商业零售业态的结构和布局，推进连锁经营、物流配送、电子商务等组织形式和服务方式的发展，大力培育龙头企业和引进品牌企业，转变只注重物质层面的传统经营理念，积极塑造企业文化，打造服务业品牌，提升服务质量和城市品位。另一方面，加快培育和发展新兴服务业。加快发展现代信息服务，大力推进领域信息化、区域信息化、企业信息化和社会信息化进程。第三，加强农村商品市场体系和商业网点建设，改革农村流通体制，活跃农村市场，促进农村流通业的快速、健康发展。
3、积极推进城镇化进程，创造新的消费群体。一方面，扩大城市规模，提升城市功能，集聚城市要素，在县城西部继续加大汉城建设的同时，结合东部新城区建设，规划一片欧式建筑群，达到“古洋”结合，升华城市影响力，加快城市化建设。另一方面，要加快工业园区建设。引导乡镇企业合理集聚，不断降低农民“进城门槛”，使进城农民在教育、卫生、就业、社会保障等公共服务上享有同等权力。第三，加快改革现行户籍管理制度。打破户籍壁垒，进一步促使农民到城市、到城镇落户，不断扩大小城镇服务消费群体，增加服务业就业人口。
4、加快培育服务业大企业集团，着力推进服务业发展。在培育和发展服务业大企业集团方面，要拓宽思路，可以探索性地去尝试。如依托电动车、石英砂、肉类、蔬菜等产业集聚和交通优势，整合现有资源，建设以运输、仓储、配送、信息服务的物流型大企业集团。
5、加快服务业人才培育，着力推进服务业上档次上水平。当前，我县正处在工业化的初期阶段，面临经济结构调整加速、产业升级压力加大、城市化深入推进的现实，迫切需要大批人才为我县经济社会的持续发展提供人才和智力保障。一方面要加大“招智引才”力度，研究制定吸引人才的优惠政策，让其安居创业。另一方面是要注重培育本土人才。选送一批可塑性强，善于经营的优秀青年到著名院校、企业进行深造，使其尽快成长。
根据市委安排，市委常委、市委秘书长周再华带队，市委办、市政府办、市商务局、市招商局、**高新区等单位组成考察组，于5月5日至8日赴江西**、湖南**两市，就招商引资工作与加工贸易产业发展进行了考察学习。考察组认真听取了两市的经验介绍，参观考察了两市的出口加工区、经济开发区和部分重点加工贸易企业，感到收获很大。现将有关情况报告如下：
一、两地加工贸易发展现状及特点。
**市位于江西省南部，全市辖1区2市14个县和沙河经济技术开发区，总面积3.94万平方公里，总人口877万人，是江西面积最大、人口最多的市。**拥有4张国际名片，即国际钨都（销售产值占全国三分之一）、稀土王国（世界稀土70%在**）、脐橙之乡（面积、质量世界第一，产量世界第三）、客家摇篮（全市90%以上为客家人）；拥有4张国内名片，即红色古都（中央苏区革命根据地）、绿色宝库（森林覆盖率74.4%）、两江源头（赣江、东江，东江是香港饮用水源）、历史文化名城（全国36大名城之一，誉称“江南宋城”）。xx年，全市国内生产总值701.68亿元，比上年增长13.5%，财政总收入74.52亿元，增长31.5%。**是中部地区首批产业转移重点承接地之一。xx年，全市实际利用外资7.5亿美元，增长10.6%，实际引进内资186亿元，增长12.9%；完成进出口总额8.6亿美元，增长24.3%。
**市地处湘南，同为中部地区首批产业转移重点承接地。全市辖2区1市和8个县，总面积1.94平方公里，总人口466万。**市经济以“两矿”（煤、有色金属）、“两烟”（卷烟、烤烟）、“两电”（水电、火电）为主体，三大产业产值占经济总量的70%以上。近年来，**抓住产业梯度转移的重大机遇，大力招商引资，加快发展加工贸易，经济发展十分活跃。xx年，全市地区生产总值649亿元，比上年增长12.3%；财政总收入59.1亿元，增长18.3%；实际利用外资3.3亿美元，增长23.8%，到位内资123亿元，增长13.4%；完成进出口总额4.7亿美元，增长67.6%，其中出口4.38亿美元，增长67.8%。
两市在加工贸易产业发展方面，具有四个共同的特点。
（一）发展优势明显。一是具有明显的区位交通优势。两市分处赣南、湘南，紧邻沿海发达地区。**建有航空港，有1条航道、2条铁路、2条高速公路直达粤港澳，距香港、澳门、广州、深圳、珠海、东莞仅3－5小时车程，东达福建4小时车程。**与韶关接壤，距省会长沙和珠三角地区均为300公里，经京广铁路和京珠高速南下广州、深圳可朝发午至。二是具有一定的产业基础。()两市均是“小有色之乡”，工业基础较强。**誉称“中国钨都”和“稀土王国”，xx年全市规模以上钨企业实现销售收入136亿元，稀土产业销售收入直逼百亿。**有“中国银都”和“微晶石墨之乡”之称，银产量占全国的40%，微晶石墨储量占全世界的70%。**同时又是全国19个重点产煤地市之一。三是加工贸易起步早。特别是**市，第一单加工贸易业务始于1981年，当时出口额为81万美元。近年来，两市加工贸易逐步发展壮大。
（二）发展速度较快。据**海关统计，xx年**市加工贸易企业仅10余家，实际进出口额1000万美元左右，只占全市进出口总额的10%。目前全市加工贸易企业达到116家，新增加工贸易企业90%为沿海转移企业，xx年至xx年，**实际利用外资和外贸出口分别增长5倍和8倍。xx年加工贸易进出口额4.93亿美元，其中出口3.01亿美元，占到了全市进出口总额的50%以上。**列入全国产业转移重点承接地后，加工贸易快速发展，目前全市共有加工贸易企业25家。xx年承接沿海产业转移项目47个，占全市新批外资项目的71.2%。台达电子、高斯贝尔、伟晟电子、嘉玛服饰、郴丰鞋业等一批大企业成为加工贸易产业的生力军。
（三）发展环境改善。一是通关条件好。**设有两个海关（**海关、南昌海关龙南办事处）、两个商检局（**商检局、省商检局龙南办事处）和3个外汇管**局，建有设施完善的公共保税仓及进出口货物查检场和物流中心，形成了赣粤港直通车快速通关格局。**已设立长沙海关**办事处和**出口加工区办事处、省检验检疫局**出口加工区办事处，**海关新院主体工程基本完成，**二类公路口岸正式奠基开工，大通关格局正在形成。二是运营成本低。据两市的调研比较，**市综合成本比珠三角地区低650万元/年左右，“洼地”效应比较明显；**市综合成本约为沿海地区的75%，其中劳动力成本低30%左右，工业用地价格明显低于沿海地区。三是承载能力强。**拥有“中部地区最佳投资城市”和“粤商最佳投资城市”两块招牌，全市18个区县（市）设立工业园区16个（仅石城、崇义、新屋三县没有工业园区）。以香港工业园为龙头的赣粤产业承接走廊长达180公里，覆盖赣粤高速、京九铁路、康大高速（南康－大余）沿线的9个区县（市），有一个国家级出口加工区和9个省级工业园，集聚了全市三分之二的规模以上工业企业。**去年经海关总署批准设立的出口加工区正在封关运行，全市有以承接和服务加工贸易产业转移为重点的市管园区2个（**经济开发区、**有色金属产业园），工业小区3个（石益塘工业小区、华塘工业小区、良田工业小区）。
（四）发展目标明确。**制定了两个“五年计划”，规划至2013年引进企业1000家以上，带动就业100万人，实现出口100亿美元，销售收入突破1000亿元；2018年引进企业3000家以上，带动就业200万人，实现出口400亿美元，销售收入5000亿元。**市“xxx”期间力争实际利用外资、内资和进出口总额年均增长20%，引进战略投资者50家以上，通过5年左右的努力，建设电子信息、有色金属、能源、化工建材、食品医药等5个年增加值或营销收入过100亿元的产业集群。
二、推进加工贸易发展的主要经验。
（一）积极推进观念创新。两市都注重把解放思想，创新机制作为第一驱动力来抓。**围绕推进“对接长珠闽、建设新**”的大战略，把发展开放型经济作为经济工作的重点，在主要媒体上开辟《解放思想，抢抓承接产业转移机遇》的宣传专栏，展开了强大的宣传攻势。同时，对各级领导干部和开放口的工作人员进行轮训，并派出干部到沿海地区培训锻炼。**强调从思想观念上对接珠三角，全市上下形成了“发展经济靠投资者，营造环境靠政府”的**念。今年市委选派了11名县处级干部到深圳、广州、北京等发达地区挂职。
（二）加强对外交流合作。一是加强横向联系。在香港霍英东基金会的支持下，**、**和韶关三市建立了长期合作伙伴关系，外称“红三角”，每年举行一次发展论坛。二是加强对外联络。**、**均在粤港澳地区设立了多个联络机构，突出加强了深港地区的商务联系。**与香港商务及经济发展局、香港贸发局、香港商会和珠三角、闽东南的相关商会联系紧密。xx年，**与香港政府签署了合作建设香港工业园的框架协议。**先后邀请香港商务及经济发展局局长马时享率领的高级经贸代表团、香港青年商会代表团和广州开发区代表团入郴进行了商务考察。三是加强了信息库建设。两市都建立了统一的项目储备库、优惠政策库、投资要素库和客商信息库等商务资源系统，对促进加工贸易发展起到了重要作用。
（三）努力提升承载能力。两市围绕加工贸易发展用地不足、空间不够、承载能力不强的问题，突出抓了园区建设。在加工贸易园区的布局上，打破地域空间界限，充分利用现有工业园区，形成了各具特色的发展模式。**基本建成了以香港工业园（占地50平方公里）为龙头的赣粤产业承接示范走廊，建成了国家级的出口加工区。目前，该市正在积极争取**经济开发区升级为国家级开发区，15个区县（市）工业园有2个正在申报省级经济技术开发区，5个正在申报省一类工业园区，6个正在申报省二类工业园区，工业园区规模和质量得到明显提升。**大做“示范建设”文章，计划重点建设1个国家级承接示范园、1个省级示范区、2个省级承接示范县、3个市级承接示范工业小区，并正在积极申报将**列为全国加工贸易产业转移重点示范市。与此同时，两市狠抓通关口岸、物流体系等配套建设，逐步形成了快捷的口岸联动机制和物流集聚效应。
（四）科学构建政策平台。两市围绕加快园区建设，有效承接产业转移，推动开放型经济发展出台了一系列政策性文件，有效解决了承接产业转移的几个瓶颈问题。一是重大项目招商政策问题。**对重大招商项目和战略投资者的用地、规费和税收优惠，实行“一事一议”、“一企一策”，由市政府常务会议专题研究决定。**市制定了具体的规费减免和税收奖励政策。二是“飞地招商”问题。为充分发挥各地工作积极性，达到统一布局的要求，打破行政区域限制，实行承接产业转移项目财税与gdp值分成办法。以xx年为限，前5年引进方和落户方按6:4分成，后5年按4:6分成。三是软环境治**问题。建立外来企业排忧解难工作机制，当地党委、政府派出特派员到企业驻点服务；市、县两级政府每年开展“为企业排忧解难服务月”活动。四是企业用工问题。在加强公共就业服务的同时，推进校企合作，推行“订单式”、“储备式”培训。放宽城区入户条件，符合条件的务工人员可以认购（租）经济适用房和廉租房，其子女与城市学生同等待遇就近入学。优秀劳工可以参评各级劳动模范，授予“荣誉市民”称号。
（五）加大招商引资力度。坚持将招商引资作为经济工作的“第一菜单”，积极探索新的招商方式，优化招商引资管**。在创新招商引资方式上，一些作法值得借鉴。一是委托招商。即委托沿海发达地区招商机构代**招商，根据落户项目投资规模的大小对代**机构实行奖励。二是企业招商。以专业生产基地和重点企业为主体，开展产业链项目专题招商活动。如高斯贝尔**数码基地，去年一次引进4家配套企业；台达电子落户**后，开展专题招商引来19家上下游配套企业。三是重点招商。围绕承接加工贸易产业转移，突出粤港澳地区的招商。去年以来，**市先后组织了深圳、东莞、香港三个专题招商活动，引进加工贸易项目47个。在招商引资管**上，两市都是集中抓重点部门的招商。**只对10个主要部门实行考核，其它部门只测评服务水平。**招商引资考核范围也由原来的66个部门缩小到21个部门。
三、加快我市加工贸易产业发展的建议。
去年7月，国家商务部、海关总署〔xx〕44号公告发布后，沿海地区加工贸易产业转移明显加快。据有关信息，珠三角地区有2万多家企业将向中西部地区转移；到xx年，粤、沪、浙、闽4省将转移产业产值1.4万亿元。这对**无疑是难得的历史机遇，但我们同时也面临三大压力。一是周边地区强大的竞争力。当前，沿海加工贸易产业转移主要沿“三线”推进，即经**向赣、皖地区推进；经**向湘、鄂地区推进；经梧州向北部湾地区推进。以上“三州”成为产业转移的桥头堡。而且，**在全国20个重点承接地中也没有明显优势。二是广东省保护性政策的拦截力。广东省已在粤北山区及东西两翼建成21个产业转移园区，每建成一个园区，省政府奖励4000万元支持产业转移。三是东南亚地区的反拉力。一些东南亚国家也正在利用低廉的土地、劳动力等资源优势，争夺日韩、港澳台以及我国沿海地区的产业转移。机遇是运动的资源。**要在这场争战中赢得主动，必须准确把握形势，进一步加强战略性研究，发挥优势，创造条件，采取超常措施抢占发展先机。
（一）作好规划。一是要确立发展模式。外地经验证明，承接产业转移必须走区域化、集约型发展之路。我们建议将正在规划的**高新区东部新区作为产业转移承接基地，集中打造包括现有“一区两园”在内的“长（沙）益（阳）产业转移示范区”。首期在“一区两园”设立3个加工贸易示范园，在沧水铺循环工业园申报建设**出口加工区。二是要制订发展规划。尽快组织编制《**市加快承接沿海加工贸易产业转移总体规划》和《长益产业转移示范区中长期发展规划》，并依据规划研究制定实施意见。三是要明确发展重点。从我市实际出发，将装备制造、电子信息、制鞋、制衣和农产品加工列为全市加工贸易的产业重点。
（二）出台政策。加工贸易业务在内地发展时间不长，操作有别于一般贸易，需要更大的政策支持、更优的政府服务。建议市委、市政府尽快研究制订关于加快承接加工贸易产业转移的政策性文件，出台支持园区建设、鼓励加工贸易企业发展、优化政务环境的政策措施，在用地、用工、投资奖励、行政审批、“飞地招商”等方面制订具有创新性、操作性的具体办法。
（三）抓住重点。运营成本、企业用工和平台建设是承接产业转移的决定性因素。目前我市在这三个方面都比较薄弱，必须重点突破。一是抓好海关、商检机构的建设，尽快改善通关条件，提高通关效率。二是加快基础设施建设步伐。加快益宁城际干道建设进度；尽快启动桃马公路，争取二广高速常德至邵阳段早日开工；启动**千吨级港口和铁、公、水联运建设工程；集中抓好沧水铺工业园扩建和水电路基础设施建设，抓好物流体系和信息化建设。以上建设工程要落实责任单位和责任人，明确工作目标，制定时间进度表，力争通过2－3年的努力，从根本上改善**的.配套环境。三是大力发展标准厂房。加工贸易企业要求前期投入小，生产见效快，提供更多的标准厂房能够促进加工贸易产业的快速发展。四是努力提高职业教育水平。我市职业技术教育具有良好发展基础，要继续推进管**和教学改革，发展面向**的“订单式”、“储备式”培训，为加工贸易产业发展提供人才、技术支持。
（四）抓好招商引资。发展加工贸易主要依靠企业的参与和支持。目前，我市加工贸易企业仅8家，实际有出口业绩的只有3家（益神、科力远、橡塑集团）。壮大这一产业，必须通过招商引资吸引更多的出口加工企业落户**。要进一步创新招商方式，优化招商引资考核管**，重点引进一批产业关联度高、生产规模大的企业，力求“引进一企、带动一群”。同时，要引导和鼓励现有出口企业通过招商引资改善投资结构，改变贸易方式，开展加工贸易业务。
（五）加强领导。建议成立市承接沿海加工贸易产业转移领导小组，由市长任组长，分管工业、商贸的副市长任副组长，领导小组具体负责加工贸易产业发展的组织和协调。各区县（市）、相关职能部门和工业园区，要把承接产业转移作为扩大开放、发展经济的重要任务来抓，实行主要领导负责制。市直各部门要形成互动工作机制，建立联系会议制度，定期研究解决工作中的问题。建议市委、市政府将承接产业转移列入全市经济发展考核指标体系，并将考核结果与干部年度考核挂钩。
随着80后作为青年走入社会，与之相关的话题一直是社会关注的热点，包括80后的就业、婚姻、生育等。电视剧《蜗居》热播后，由此引发的讨论更是热烈。在近期针对××市青年婚嫁趋势的调研过程中，发现了几个有趣的现象，也折射出当前社会的几个问题。此次调研主要是通过参加扬城近期举办的万人相亲会和单独采访的形式，总结当前××青年婚嫁趋势特征。
相亲会作为现在男女比例失调和信息不对称现状下解决青年婚姻问题的主要途径之一，通过媒体、网络以及搭建的各种平台大肆风靡。此次相亲会的形式是给参会人员每人发一张卡片，上面详细记录着各种个人信息，凡是对某人有意向的可以在其卡片上贴上爱心小卡片，留下自己的信息，这样双方有意向的有缘人便从这张小小卡片开始了联系。通过简单统计分析得出以下几点共性的东西。
一、青年婚嫁趋势特征。
1、最受欢迎男士特征。
第一个明显特征是自有产权房，看来蜗居中挖掘的“坟墓”在现实中一览无余。凡是有产权房的男士卡片，爱心贴士远远多于租房者。例如某身高不够、学历不高、职业不稳的男士卡片上却贴满爱心，分析发现起决定作用的因素是有自有产权房两套。第二个明显特征是良好的家境，某男，本科，职业居然是大学教师，笔者正好奇为什么本科也是大学老师，而且是那么年轻，后来一看介绍得知其父亲是教授。原来除了实实在在的资本起作用外还有社会资本也很是重要的，尤其是当今的社会。第三个明显特征是良好的工作，比如电信部门，某男电信、硕士、月入5000++，应征者如云，这完全是人力资本在起作用。第四个重要因素是身高，貌似175以上的男士更受欢迎，这是自身客观条件或者说是先天资源优势。
2、最受欢迎的女士特征。
男士对女士要求的总体特征：一是年纪要轻，基本上83后的还属于“畅销款”，83前的属于“滞销款”，再往前基本要运用“促销手段”了。二是工作要稳，男士提的条件中，有很大部分提到要有稳定工作，如教师、公务员事业单位编制等，这样有利于照顾家庭，尤其是考虑下一代的时候，超级现实。这些属于典型的想“娶碗族”。三是气质要好，估计这点属于典型的面子工程，男士找对象不仅仅要网实用而且还要讲究品牌吧。四是要性格要和，这点倒也是实实在在，总不能找一个南辕北辙型的，天天掐架，天天陷于矛盾磨合期吧，性格相合乃是两者长期之和的必备条件。
3、与会女士特征。
与会女士共性：一是供给超过需求，女士数量远远大于男士数量，供需失衡了。在最新的统计数据显示，明明是男性比例高于女性，但在多数相亲场合，都是女多男少的局面。尤其是“剩女”问题更是突出。二是总体素质较高，基本上属于高学历、高年龄、高收入的“三高”人群。应征女性年龄大都处于25岁以后，估计都在黄金段后的滞销期了。学历大多在本科以上，职业也属于稳定性，大多收入处于城市中等收入以上，更为怪异的是有很多竟然是男士需求的“碗族”。看来关键原因是信网息不对称引起的结构性失衡。三是女士主动性和积极性高于男性。在僧多粥少的男方市场的情况下，女性明显迫于竞争和生存压力，主动性和积极性大大提高。更有甚者，直接拿笔签名留下联系方式于心仪对象卡片上。
4、女士对男士的要求特征。
女士对男士的要求特征：一是有财，这点可以从对住房、职业、收入的要求上体现出来；二是要有材，身高是主要的直接体现，男士172cm估计是最低要求了；三是要有才，至少要是潜力股，这可以从对男士职业、学历的要求上体现。三“才”具备的男性必成奇货。
二、婚嫁趋势背后的原因分析。
1、信息不对称。
信息不对称是当前剩男剩女问题的重要原因。信息不对称理论是由三位美国经济学家――约瑟夫・斯蒂格利茨、乔治・阿克尔洛夫和迈克尔・斯彭斯提出的，指在市场经济活动中，各类人员对有关信息的了解是有差异的；掌握信息比较充分的人员，往往处于比较有利的地位，而信息贫乏的人员，则处于比较不利的地位。该理论认为：市场中卖方比买方更了解有关商品的各种信息；掌握更多信息的一方可以通过向信息贫乏的一方传递可靠信息而在市场中获益；买卖双方中拥有信息较少的一方会努力从另一方获取信息；市场信号显示在一定程度上可以弥补信息不对称的问题；信息不对称是市场经济的弊病，要想减少信息不对称对经济产生的危害，需要第三方发挥桥梁的作用，相亲会就是当前剩男剩女之间的沟通桥梁之一。
（1）婚姻市场上逆向选择。
在婚姻市场上，婚配双方由于双方的信息不对称，必然导致在婚姻合约中的逆向选择，这进一步加大了婚姻合约的交易成本。首先，婚配双方开始只能了解一些表面信息特征（如相貌、财富等），并不了解对方潜在的信息特征（如品德、学识等），而这些特征往往会被特质较差的人所隐瞒，特质较高的人本希望与特质较高的人在一起，但是由于信息不对称的原因，他（她）可能因为不了解信息而作出了最坏的决策，将自己出价给在婚姻市场上积极的搜寻者了。其次，婚配双方在促进信息的双向交流时，往往会出现典型的逆向选择。
如在约会中，特质较差的人往往会为达成婚姻合约而故意表现一些并不存在的信息特征，并且会为迎合对方的喜好而委屈自己，甚至会每天热情的纠缠对方。在这种情况下，也会导致逆向选择的最差结果。如果双方相互了解，即信息是对称的，这种情况肯定不会发生，所以女性希望通过更多具有保障性的如提高住房、职业、学历等信息要求来降低风险。
（2）交际圈的受限影响信息源。
青年人尤其是当前的80后刚刚走上工作岗位，更多的时间精力忙于工作，交际圈狭窄。在调查采访中发现交际圈子基本上是从学校的“宿舍-食堂-教室”三点一线，演变为“家-单位”两点一线。这就使得青年获取婚姻市场信息大大受到限制。虽然当前是信息时代，网络的发达使得生活更加便捷，时下流行的“宅文化”也应运而生。衣食住行很多可以通过网络来实现，于是青年用于现实中扩展交际的时间更加萎缩。
（3）混淆信息干扰最终决策。
网络的盛行犹如双刃剑，一方面是爆炸式的信息量给社会带来便捷，但另一方是信息质量受到质疑。大量交友、聊天、社交虚拟网络的负面新闻使得网络公信力受到质疑，从网络上获取信息到现实生活存在差距，所以虽然有一个良好的平台，但大量的干扰信息导致婚姻市场上双方的决策受限制。更多的青年希望在现实社会中互相接触、了解再最终做出选择。
2、女性择偶标准的提高。
据最新的调查数据显示，男女比例是男多女少，但在目前的剩男剩女中更多的是女性。原因之一是女性提高了择偶标准。
假设用p表示女性择偶标准，q表示需求、供给数量，s表示供给数量，则q=a-bp，s=c+dp。假设供求均衡时的点是p0点。女性择偶标准的提高，相当于提高价格，价格从p0提高到p1,使得男性对女性需求量减少，从q0减少到q1，但在这个价格下的供给量增加，从s0增加到s1，这样就使得整个市场处于s1q1的供过于求状态。于是很多高素质的女性成为了剩女。
3、高房价影响婚嫁取向。
近日中国青年报社会调查中心对2429人（79.5%的人为“80后”）进行的一项调查显示，74.2%的人表示自己身边的“80后”夫妻因为房子问题产生矛盾的人较多，超过7成人表示自己身边的“80后”因为没房不结婚的人很多，超过5成人认为“80后”夫妻会因为没有房子不幸福。在采访中，很多女性朋友虽然没有明确表示，在选择结婚对象时，一定会倾向有房子的那一方，在现实面前，她们却不得不去考虑如何使未来生活的重担减轻一些。而一些男性朋友却明确表示，在房价居高不下的今天，爱情似乎变得非常脆弱，让他们这些买不起房子的男青年成了婚恋市场的弱势群体。在高房价面前，爱情的确变得有些苍白。“没房怎么找女朋友”左右了许多男孩子的心；“没房怎么结婚”也成为女孩子的心声。爱情受高房价的重伤，已是不争的事实。于是，一些人爱上了房子，最后“嫁给了房子”。
如此相亲会，却能折射出当今的多个社会问题，尤其是住房和就业问题可见一斑。
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物业小区调研报告篇十
党的十七大明确指出：“社会稳定是人民群众的共同心愿，是改革发展的重要前提。要健全党委领导、政府负责、社会协同、公众参与的社会管理格局，健全基层社会管理体制。最大限度激发社会创造活力，最大限度增加和谐因素，最大限度减少不和谐因素”。区委十届六次全会也提出了要全力抓好社会稳定工作，全面落实各项工作措施，营造安居乐业的社会环境。而物业管理是城市管理和社会建设的基础工程，为此，加强居住小区物业管理建设，改善居民生活环境成为人民群众普遍关注的热点问题。前不久，按照区委的工作部署，南关岭街道党工委在解放思想学习实践活动专题调研阶段，结合地区实际，组织了专题调研小组，就如何推进地区物业管理，促进地区社会和谐稳定进行了专题调研。此次调研，实地走访了部分居委会和物业管理公司，召开了由街道城管部门、物业公司、居委会、业主委员会等单位参加的不同层次座谈会，发放了500份居民调查问卷，征求了各个群体的意见和建议，现将调研情况报告如下：
据调查，南关岭街道共有各类物业建筑面积240万平方米，住宅建筑面积约181万平方米。2万平方米以上的居住小区16个，其中，上世纪八十年代以前建成入住的小区4个，占总面积的25%;九十年代后，按统一规划、统一设计、综合开发建设而成的小区12个，占总面积的75%。已实行物业管理的小区8个，占居住小区的50%;成立业主大会的小区5个，占实行物业管理小区的62.5%。全街共有物业管理企业七家，从业人员300余人。目前，实行物业管理的小区内多种管理形式并存，既有商品房、承租房、房改房、拆迁房，还有单位直管楼等。
总体看，物业管理工作具有以下几个特点：一是物业管理市场处于发育初级阶段。目前仍然没有实行物业管理的居住小区占50%;未收取物业费的小区占75%，在收取物业费小区中尚有10%--50%住户以各种理由不缴费。二是物业管理总体水平偏低。主要是物业管理企业数量少、规模比较小，资质等级偏低等;物业管理企业从业人员素质较低，物业服务工作不到位。三是物业管理行业监管体制不健全。对物业管理企业的监督检查及规范化经营缺乏制度支撑，对社区物业管理自治方式缺乏科学性探索。
近年来，各新建小区积极通过公开招投标选聘前期物业管理企业，着力搭建社区自治的新型组织平台，物业管理工作取得了一定成绩，也总结了一些经验，但由于体制、观念、机制等因素的影响，物业管理工作仍存在以下四个方面的问题：
1、开发商遗留问题严重。开发商遗留问题严重是各地普遍存在的问题，本地区也不例外。问题主要包括变更规划、配套设施不落实、房屋及附属设备质量不合格等。这些问题遗留到物业管理阶段并长期得不到解决，致使矛盾集中到物业公司身上，据调查，在有物业公司的小区，57%的受访者认为居住小区物业公司没有尽到管理责任，68%的受访者认为居住小区技防措施不健全。
2、物业管理公司定位不合理。目前，据调查，现有物业管理企业规模小、资质等级低，物业管理服务水平偏低，经营管理理念陈旧，缺乏市场竞争力。在7家物业管理企业中，按资质分类，一级资质仅有1家，其余6家均为三级资质，按照性质分，2家由村公司物业转制而来，其余是市内物业的分公司.个别物业公司受旧的体制影响比较深，习惯上以管理者自居，服务意识差;有些企业低水平服务、高标准收费;有些企业错误认为物业管理从业人员门槛低，缺少对员工的培训和严格规范的制度管理，造成人员素质普遍偏低;有些企业不经业主同意，擅自经营物业共用部位，侵害了业主的合法权益。
3、部分业主观念陈旧且缺乏合作性。大部分居住人群收入水平不高，对物业管理收费的理解尚未到位，不愿意按照目前价格享受较为全面的物业管理服务。业主普遍存在维权意识强烈而责任意识淡薄，经常出现业主权利滥用现象。据调查显示，只有1%的受访者对《大连市城市住宅小区物业管理办法》很了解，不了解的多达87%;71%的受访者表示不了解《中华人民共和国物权法》有关房产权利方面的规定。业主相互不熟悉，往往出现“谁都可以牵头成立业主大会，但谁都无法真正成立业主大会”的无序局面，业主委员会的权威受到质疑。据调查显示，55%的受访者所居住的社区没有成立业主委员会;当居住方面合法权益受到侵害时，更多人倾向于选择通过居委会维权;87%的受访者认为业主委员会作用发挥不好，居委会作用发挥好。
4、政府相关职能部门公共服务水平有待提高。物业与园林、环卫、公安、交通、市政等管理部门之间不可避免地存在着职责划分和相互配合的问题，有些是行政监管关系，有些是业务合作关系。目前，政府相关职能部门之间的关系以及与物业管理公司、业主、居委会等相关部门的关系还未理顺，责权利的划分有待进一步明确，公共服务水平有待进一步提高。此外，开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间的衔接也存在一些问题。如本应由政府提供的公共服务职责被人为地转嫁到了物业公司，使物业公司客观上既承担一个企业的责任，又承担着部分政府公共服务的职能等等。
南关岭地区地处城乡结合部，物业管理具有一定的特殊性，需要探索适合街道实际的物业管理模式。通过此次调研，提出以下几条建议：
1、推广物业管理企业前期介入法。物业管理企业前期介入是指物业管理企业在正式接管物业之前就参与物业管理小区的'“规划—设计—施工—安装—销售—管理”等过程。这样有利于避免开发项目在设计、施工和配套方面出现后期物业管理难以解决的问题，从源头上减少开发商遗留问题对物业管理的隐患，有助于形成房地产开发企业、物业管理企业及业主和谐相处，三方共赢的良好局面。建议政府相关职能部门从政策、资金、管理以及技术手段等多方面问题入手深入研究，加强引导，推进物业管理企业前期介入工作。
2、成立物业管理行业协会并积极发挥作用。应由街道相关部门协调各物业公司成立物业管理行业协会。充分发挥物业管理行业协会在为物业管理企业提供交流平台，促进行业自律，推动公平竞争，协调利益冲突，维护企业合法权益等方面的作用。协会应着力开展以下几方面的工作：摸清行业基本状况，研究行业发展理论;建立行业自律机制，规范企业经营行为;反映企业合理诉求，维护企业合法权益;开展各种形式活动，形成行业的凝聚力;正确引导舆论宣传，树立行业良好形象;加强从业人员技能和职业道德培训，形成在职继续教育机制。
3、建立健全长效管理机制。要建立和完善对开发商的诚信考核机制，特别是对其开发小区物业管理好坏的考评，使其注重树立品牌意识，做好建管衔接;行业主管部门要改变姿态，充分利用全方位的媒体手段主动宣传物业管理的必要性;物业管理公司应抛弃行政管理的方式，加大对业主的情感投入，与业主建立良性互动，用更好的服务取得业主理解和配合，政府有关部门和社区应组织成立物业调解协调机构，完善社区党总支、居委会、业主及业主委员会、物业管理企业四方自治组织的联动议事平台，理顺物业管理体系，建立基层管理长效机制。
4、探索物业分类管理模式。应根据目前物业管理的特殊性，有针对性的对居住小区的特点探索不同的物业管理模式。对于一些老旧小区来说，由于观念限制和硬件条件的制约，让居民出钱引入物业公司很难行得通。对这类长期以来欠账较多的老旧小区，政府有关部门及产权单位应加强资金的合理投入，探索规范的物业管理以外的新形式，如充分延伸居民委员会的作用，或发动群众建立自我管理的自治组织，力求用比较低的成本解决物业管理的基本需要问题。对于新建商品房小区，政府应加强引导和约束，引入市场化、专业化的管理模式，为企业创造更好的公平竞争环境，逐步打造代表自身核心竞争力的物业管理企业品牌。
5、大力提高居民自治水平。物业管理处于发展时期，配套政策尚不健全，不可能事无巨细都采用法律手段。而社会矛盾纠纷得不到及时调整，就有可能陷入无法缓解的对立困境。因此，在物业管理中，要将乡规民约纳入法治体系，通过规划居民区建设的内容，完善乡规民约，提高居民的权利义务意识，在正确行使民主权利的基础上，承担民主管理的责任。如大北物业公司与社区联合深入开展调查研究，剖析居民区中缺乏公德的表现，针对性地建立乡规民约，培育一批五好家庭、星级文明户、文明楼等品牌项目，坚决反对在居民区生活中地极端个人主义等自私自利现象，大力提升小区的社会公德和家庭美德水准，收到了良好的效果。
6、提高物业公司服务质量。物业公司应结合实际需要，积极探索、大胆实践，创造自己品牌，要通过提高员工知识技能的培训，运用先进的管理手段，在企业内部应岗位明确，职责分明，建立一套行之有效的绩效考核体系，降低企业管理成本。要从日常检查、客户交流、业主满意度调查、管理费收缴、相关信息反馈等方面了解物业服务是否满足业主的需求，从而制定相应的措施。如鸿诚物业公司开展“敬业爱岗、优质服务”活动，调动员工的工作积极性，激发技术革新，促进了物业管理、服务工作再上新台阶。
物业小区调研报告篇十一
实习，顾名思义，就是在实习中学习。经过一段时间的学习，或者当学习结束时，我们需要知道我们学到了什么，或者我们应该如何在实习中应用它。因为任何知识都来自实践，属于实践。所以我们必须把它付诸实践来检验我们所学的东西。现在我们就要毕业了，实习对我们越来越重要。刚刚结束的实习阶段可以说是我大学四年来最艰难、最充实的时期。
努力工作是因为我刚刚开始工作，不能很快适应很多方面。然而，充实是在这段时间里无法在校园里学到的知识和技能，它进一步提高了自己各方面的素质。同时，实习也给了我一定的工作经验。这为将来找一份好工作奠定了基础。现在让我们总结一下这些天我们工作中的成绩和缺点。
首先，总结经验，其次，有系统地了解自己的工作情况。随着国民经济建设的快速发展和国民收入的不断增加，人们越来越关注生活质量。当人们有足够的食物和衣服时，他们对居住环境和居住的社区文化提出了更高的要求。物业管理在我国虽然是一个新兴的服务业，但已经有20多年的历史。
随着国民经济建设的快速发展和国民收入的不断增加，人们越来越关注生活质量。当人们有足够的食物和衣服时，他们对居住环境和居住的社区文化提出了更高的要求。物业管理在我国虽然是一个新兴的服务业，但已经有20多年的历史。应该说，它积累了一些经验。从兴起到发展，现已成为现代居民不可或缺的服务业。
物业管理能走可持续发展之路吗?作为一名物业管理专业人员，我在毕业前做了一项实习研究。从xx年xx月xx日至xx年x月xx日，为了进一步巩固知识，理论联系实际，我在xx物业管理有限公司进行了为期六个月的访问和学习实习期间，我们受到xx市xx物业管理有限公司的热情接待。通过在公司物业管理办公室实习，我对各地的物业管理情况有了初步的了解。在这个过程中，我学到了物业管理工作中的具体业务知识，丰富了学到的专业知识，为今后的正常工作打下了坚实的基础。
一、研究对象的基本情况。
xx市xx物业管理有限公司成立于5月。位于西城北门阳木桥社区二十号。东接西城路，南接沪宁铁路，西接丰滨路，北接213国道。它是一家独立核算、自负盈亏、独立经营的企业。资质等级为三级，注册资本100万元。近年来，公司始终贯彻“以人为本、诚信服务”的理念，遵循“高质量、高效率、一流服务、信誉第一”的宗旨。拥有一批大专以上学历的高素质管理人才，并取得国家物业管理从业人员岗位证书。创建了一个思维积极、技术过硬、工作作风优良的物业管理团队。公司成功接管xx、xx二期(民丰西苑)、绿洲花园等住宅区，取得了良好的社会、环境和经济效益。面对物业管理市场的激烈竞争和困难，公司规划了良性发展循环。
目前，我们正在积极准备iso9001质量体系认证，并已获得内部审计师资格证书。公司承诺严格按照“城市物业管理优秀住宅小区”的标准制定和完善各项管理制度，充分利用现代管理方法，确保工作顺利完成，为业主创造文明、整洁、安全、有序的生活环境，创造舒适的生活空间。我们将继续创新，努力为西城更多业主和居民提供优质、安全、舒适的服务，进一步提升企业形象，精心打造“新桥物业”企业品牌，让新桥物业成为物业管理行业的一颗璀璨之星。
二.研究的目的和意义。
“实践是检验真理的唯一标准”。在学习了三年的物业管理之后，我总是想把学到的东西运用到实践中去。这是我的研究目的之一。此外，我想了解现阶段物业管理行业的社会发展情况，为今后正式进入工作岗位打下坚实的基础。这是我研究的第二个目的。虽然物业管理有着良好的发展前景，但从目前的物业管理现状来看，行业内部和社会环境之间还有一系列问题需要解决。
只有随着社会经济的进一步发展，为物业管理创造良好的外部条件，行业内不断自我完善，物业管理的美好前景才能成为现实我想通过这次实习，我将对物业管理有一个新的认识和体验。我将从感性认识上升到理性认识，理论与实践相结合，把学到的知识运用到社会实践中，注意把从书本上学到的物业管理理论知识与实际工作相比较，用理论知识加深对实际工作的理解，用实践验证学到的物业管理理论，探索物业管理工作的本质和规律从很小的时候起，我就会为自己争取一个光明的未来。总的来说，它也为物业管理行业走向成熟和健康发展做出了自己微薄的努力。
三、研究方法和范围。
在本次调查中，我主要对新桥物业管理办公室开展物业管理工作的特点、方法和操作规程进行了调查和分析。我还初步了解了管理办公室的设施管理、事务管理和安全管理。调查期间，我主要通过现场采访物业管理人员和现场调查来完成调查工作。新桥物业管理有限公司现拥有xx、民丰西苑、绿洲花园三个管理区。
四、调查分析结果。
实习期间，我深刻体会到新桥房产的优势及其对黄翔街的影响。新桥物业管理有限公司虽然经过短短几年的发展，取得了如此巨大的成就，但它离不开新桥人努力工作、创新和挑战的精神。但是，在看到成绩的同时，也发现了一些影响新桥物业发展的问题，总结如下:。
首先，内部管理不规范首先，几个物业管理几乎都遵循旧的管理模式部门之间分工不明确，制度不完善，程序性和标准化工作流程少，大部分管理简单粗放。
其次，由于物业管理存在诸多问题，各地制度不完善，关系复杂，需要协调处理的关系众多，物业管理部门投入了大量精力处理各种关系。处理这些关系当然有利于公司的发展。然而，当内部管理和外部服务被忽视时，不可避免的是本末倒置。这影响了物业管理的健康发展。
第二，责任和权利不明确责任和权利不明确是公司发展的主要障碍。
例如，一些房屋维修问题和设施设备配套问题可以通过谈判更好地解决。但更多的.是使物业管理工作不能独立进行，许多问题需要各级审批，导致多重管理，影响了物业管理服务质量的提高和物业管理的健康发展。此外，各物业管理办公室内部和岗位之间权责不清、职责分工不合理、人员配备不科学，导致工作效率低下、工作链条断裂、工作流程不畅，阻碍了部分工作正常、快速、有效地完成，极大地影响了服务水平的提高。
第三，缺乏专业管理人员由于员工相对缺乏专业知识，他们大多在过程中从事房地产。虽然他们比较有经验，但缺乏系统的理论知识。此外，由于观念和资金问题，企业很少引进专业管理人员，导致服务意识差，观念创新不足，物业管理难以进入良性发展的轨道。
五、研究经验和建议。
通过对实习的理论研究和实习的磨合，我提出了自己的一些建议和方法:。
1.建立一支规范、高效、专业的团队，做好基础管理是关键。优秀的基础管理是搞好物业管理的基本点，而员工素质是优质服务的决定性因素，是物业企业可持续发展的关键。
(1)规范服务人员形象，加大企业宣传力度标准图像包括仪表、语言和行为。仪表标准要求我们的服务人员持有相关证书，穿戴整齐并佩戴明显标志。语言形象要求服务接待人员说普通话例如，在服务人员的电话接待中，要问的第一个问题是“新桥物业，我能为你做什么”，语言应该尽可能温暖委婉，包括当与业主发生冲突时，“新桥物业”应该成为每个员工的口头禅，这也有利于企业形象的提升。行为形象要求每个岗位的员工以标准的方式工作，展示他们的职业风格。这一点对我们的安全人员非常重要。保安人员负责维护社区的公共秩序。因此，他们应该尽力在工作中达到军事标准。例如，他们不应该走路、抽烟或打架，以免对业主造成不良影响。房地产是一个服务行业，它的行为实际上是一个服务过程，也就是一个服务交付过程。快乐的员工可以平息服务缺陷给业主带来的不满和投诉。此外，服务人员的形象也是公司服务的有形展示，向用户传达公司的良好形象。
2.服务管理应以专业化为方向，融入法制化，走程序化的道路。
(1)、在专业化的方向上，首先要做的是奠定其专业基础，即让大多数员工掌握丰富的专业知识和技能，所以企业应该建立一个活跃的氛围，灵活的学习网络例如，公司应及时、快速、方便地定制图书、期刊、报纸等各种专业学习媒体，并配置现代信息网络(互联网、局域网等)。)使各种项目的高级视图成为公司的共享信息。通过学习，员工可以“站在新桥上，跳出新桥”，用领先行业的思想和心态做好每件事。此外，公司还应组织定期或不定期的培训课程并外出学习。特别值得一提的是，从外出中学到的东西不应该纯粹是“借来的”，必须及时根据当地情况加以改变。它应该主要符合公司和社会的实际情况，否则只会浪费大量的人力物力。
实习期间，我在社区管理办公室接触到的专业书籍和期刊很少，所以这一点尤为重要。专业技能是服务质量的基础，应鼓励员工提出技能改革的方法，参加国家技能考试，奖励取得一定成绩的员工，形成“学有所得，学有所得”的良性循环。第三，专业化还要求明确的部门结构和改进专业结构。例如，绿洲花园在管理一些文件时有一点混乱，因为它的人员很少，而且一个人要负责很多事情。因此，我认为部门结构应该有一个明确的分工，各部门应该形成自己的职责和工作规范，并有相应的配套设施。最后，专业重组是根据各部门所用专业的特点整合专业知识，使每个员工拥有一个专业和多种能力。例如，安全、绿化和工程部门可以在明确部门的基础上实现“人人都应该学习和理解一切”，并可以在责任人员不在时处理紧急情况。
(2)将法律制度纳入其中，就是要求公司的每一项行为都直接或间接地与法律政策相联系，这也是我们在工作中保持积极地位的关键，特别是在处理不协调的纠纷方面。物业公司必须时刻具备法律自我保护意识，也就是说，我们必须在每一个潜在的法律纠纷中采取行动。例如，在绿洲花园，我看到住宅区的路面坑坑洼洼。如果屋主查看或检查了房子，就有倒塌的潜在风险，我们的财产也没有给出任何警告。这是我们的无所作为。万一发生事故，我们将承担责任。
如果我们给出一个引人注目的警告，那么我们只能不承担任何责任或连带责任。因此，每位员工都应该牢记自我保护的法律意识，以避免不必要的麻烦。物业管理是集劳动服务、智能和管理于一体的特殊服务业。管理和服务的目标是“人”，最终目标是“满足他人的需求”这里提到的“管理”绝不是简单的“限制”“管理”是约束，“理性”是说服。只有将约束和说服有机地结合起来，才能实现有序有效的管理过程。因此，其经营管理的复杂性不同于一般制造企业。它的运作和管理是系统的、科学的、积极的和富有人情味的。这是一个涉及自然科学和社会科学以及心理学和行为科学的广阔领域。
未来，中国的物业管理水平将逐步与世界水平接轨。因此，发展的道路是漫长的，我们每个人都应该下定决心为之不懈努力。我们相信物业管理行业会越来越好!
物业小区调研报告篇十二
物业管理是今年镇经济工作会议确定的三个突破之一。物业管理是一个成长的过程，也是迎接挑战、自我加压、探索新课题的过程。
一、目前我镇物业管理试点工作开展情况。
上半年，镇城管办在七个城区社区各选一处居民小区做为物业管理试点，打破社区原有的小区负责制的管理模式，重点在脏乱差的无人管小区开展物业管理。上半年工作重点是选定试点，解决遗留问题，成立业主委员会。城市七个社区的试点具体情况为：
1、社区：
社区选择三星花园小区做为试点。三星花园位于东城区闫家坝地段，共有居民近一百户。该小区前期开发遗留问题很多，围墙未建好，没有物业管理用房，长期无人管，垃圾成堆，草坪损毁，很多业主对在此居住失去了信心，打算卖掉房子。对于物业管理，多数人拥护，但缺乏信心。经过初步测算，要在该小区建立物业管理，尚需七万元解决遗留问题。社区在小区召开了业主委员会筹备会，向各家各户发放了物业管理倡议书，征求有关意见。下一步准备成立业主委员会。
2、社区：
社区去年最先推行物业管理，并成功地在粮食局小区成立了业主委员会，建立了业主规约，协助小区实行了物业自治管理。今年，社区将综合批发城作为物业管理重点整治单位。综合批发城有业主近三百户，建成十多年来，没有物业管理，遗留问题多，一直是县城城市管理、卫生创建的死角难点。经走访，综合批发城要实施物业管理需解决四大遗留问题：清掏化粪池、拆除消防通道上的违章建筑、恢复大门及门岗、提供物业管理用房，总测算费用近五十万元。经过半年多的协调，目前成立了小区业主委员会，简单疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的违章建筑，向开发商争取了两间门面作为物业管理用房，已由致远物业公司拿出了初步管理方案，并正在协商解决大门及门岗的问题。7月30日晚，镇政府组织在综合批发城小区召开全体业主会议，正式宣布小区管理移交县致远物业管理公司，该小区走上规范化管理轨道。
3、观山社区：
试点一：佳美公司宿舍区。因佳美公司（原一建公司）改制时已将其宿舍区（建筑公寓）移交社区，并和镇政府签定协议，不再承担建筑公寓内的卫生创建等任务，请求取消建筑公寓做为其创建包干责任区。建筑公寓有居民六十多户，以前社区在小区内实施过物业管理，后因少数业主私搭乱建而中止，成为无人管小区，后来小区卫生包干到佳美公司，但缺乏长效管理。现在社区已召集业主代表开会，下发选票，筹备成立业主委员会，下一步再确定物业管理方案。
试点二：原天鹅宾馆院落。此事由农办牵头，镇城管办协助，在现场走访了业主。针对院内的环境问题，我镇拿出了初步改造方案。因院内主体繁多，改造资金庞大，我们已向县政府反映，准备召开相关责任主体的协调会，解决环境问题后再议物业管理事宜。
4、老西门社区：
老西门社区做为老城区，无人管小区最多，县长热线投诉最多，创建任务最难，实施物业管理的难度也最大。社区先后在百货庭院、电影庭院、土产庭院、酱园厂庭院、商业新村、桥头花园等地开会走访，征求业主意见，了解物业管理现状，最终确定在电影庭院、酱园厂庭院和土产庭院实施物业管理。目前准备筹集资金解决电影庭院的物业管理用房和大门的问题。
5、渫阳社区：
试点一：农资大市场。农资大市场一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以来市场物业一直由市管中心（宏天物业）管理，但建设方和业主对物业管理强烈不满，准备重新聘用物业服务企业。经社区推荐，建设方多方了解后，拟定由致远物业公司接管。从五月份开始，致远物业开始走访业主，制定了初步管理方案，得到了建设方的认可。八月份，县房管局准备采取邀标的方式，重新聘用物业公司。
试点二：旺佳园。旺佳园共有业主75户，一部分是原劳动服务公司职工，另一部分是新开发楼房入住户。由于新迁户入住前交纳了两年物业管理费，两年期满后，物业公司退出，现在小区没有物业管理，而且由于以前管理不规范，公共部分占用严重，业主强烈要求实施物业管理。目前，社区已在小区内召开了业主委员会筹备小组会议，张贴了有关宣传法规，投票选举了业主委员会，下一步准备拟定物业管理方案并召开业主大会。
物业小区调研报告篇十三
物业管理是今年镇经济工作会议确定的三个突破之一。物业管理是一个成长的过程，也是迎接挑战自我加压探索精选论文新课题的过程。
一目前我镇物业管理试点工作开展情况。
上半年，镇城管办在七个城区社区各选一处居民小区做为物业管理试点，打破社区原有的小区负责制的管理模式，重点在脏乱差的无人管小区开展物业管理。上半年工作重点是选定试点，解决遗留问题，成立业主委员会。城市七个社区的试点具体情况为：
1社区：社区选择三星花园小区做为试点。三星花园位于东城区闫家坝地段，共有居民近一百户。该小区前期开发遗留问题很多，围墙未建好，没有物业管理用房，长期无人管，垃圾成堆，草坪损毁，很多业主对在此居住失去了信心，打算卖掉房子。对于物业管理，多数人拥护，但缺乏信心。经过初步测算，要在该小区建立物业管理，尚需七万元解决遗留问题。社区在小区召开了业主委员会筹备会，向各家各户发放了物业管理倡议书，征求有关意见。下一步准备成立业主委员会。
二社区：社区去年最先推行物业管理，并成功地在粮食局小区成立了业主委员会，建立了业主规约，协助小区实行了物业自治管理。今年，社区将综合批发城作为物业管理重点整治单位。综合批发城有业主近三百户，建成十多年来，没有物业管理，遗留问题多，一直是县城城市管理卫生创建的死角难点。经走访，综合批发城要实施物业管理需解决四大遗留问题：清掏化粪池拆除消防通道上的违章建筑恢复大门及门岗提供物业管理用房，总测算费用近五十万元。经过半年多的协调，目前成立了小区业主委员会，简单疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的违章建筑，向开发商争取了两间门面作为物业管理用房，已由致远物业公司拿出了初步管理方案，并正在协商解决大门及门岗的问题。7月30日晚，镇政府组织在综合批发城小区召开全体业主会议，正式宣布小区管理移交县致远物业管理公司，该小区走上规范化管理轨道。
三观山社区：试点一：佳美公司宿舍区。因佳美公司（原一建公司）改制时已将其宿舍区（建筑公寓）移交社区，并和镇政府签定协议，不再承担建筑公寓内的卫生创建等任务，请求取消建筑公寓做为其创建包干责任区。建筑公寓有居民六十多户，以前社区在小区内实施过物业管理，后因少数业主私搭乱建而中止，成为无人管小区，后来小区卫生包干到佳美公司，但缺乏长效管理。现在社区已召集业主代表开会，下发选票，筹备成立业主委员会，下一步再确定物业管理方案。试点二：原天鹅宾馆院落。此事由农办牵头，镇城管办协助，在现场走访了业主。针对院内的环境问题，我镇拿出了初步改造方案。因院内主体繁多，改造资金庞大，我们已向县政府反映，准备召开相关责任主体的协调会，解决环境问题后再议物业管理事宜。
四老西门社区：老西门社区做为老城区，无人管小区最多，县长热线投诉最多，创建任务最难，实施物业管理的难度也最大。社区先后在百货庭院电影庭院土产庭院酱园厂庭院商业新村桥头花园等地开会走访，征求业主意见，了解物业管理现状，最终确定在电影庭院酱园厂庭院和土产庭院实施物业管理。目前准备筹集资金解决电影庭院的物业管理用房和大门的问题。
五渫阳社区：试点一：农资大市场。农资大市场一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以来市场物业一直由市管中心（宏天物业）管理，但建设方和业主对物业管理强烈不满，准备重新聘用物业服务企业。经社区推荐，建设方多方了解后，拟定由致远物业公司接管。从五月份开始，致远物业开始走访业主，制定了初步管理方案，得到了建设方的认可。八月份，县房管局准备采取邀标的方式，重新聘用物业公司。试点二：旺佳园。旺佳园共有业主75户，一部分是原劳动服务公司职工，另一部分是新开发楼房入住户。由于新迁户入住前交纳了两年物业管理费，两年期满后，物业公司退出，现在小区没有物业管理，而且由于以前管理不规范，公共部分占用严重，业主强烈要求实施物业管理。目前，社区已在小区内召开了业主委员会筹备小组会议，张贴了有关宣传法规，投票选举了业主委员会，下一步准备拟定物业管理方案并召开业主大会。
六中渡社区：社区选择小区做为试点。小区是原广福桥煤矿职工宿舍区，有业主近七十户，改制后由社区接管，但由于收费状况不好，管理有难度，每年社区还要负债投入。今年，社区在该小区率先推行物业管理，组织召开业主大会，选举成立了业主委员会，并协助完善了业主规约。六月份，小区正式开始自治管理。
二物业管理工作开展过程中存在的难点。
1社区对物业管理的社会效益认识不足。个别社区认为物业管理与小区管理在利益上存在着冲突，工作积极性不是很高。
2硬件设施不配套。一是相当一部分院落建设不规范，无门岗和门厅，现在组织修建也不好规划。二是居民区下水道电路等物业管理所涉及到的设施严重滞后，维修或建设需大量资金。
3规范控制混乱。小区内乱搭乱建现象严重，临时建筑挤占了消防通道。绿化率达不到设计标准，居民利用空坪隙地种菜，挤占了绿化空间。
4收取物业管理所必须的费用存在一定的难度。有些业主认为物业公司赚了钱，不愿交费，或不愿接受管理。很多人的思想还停留在单位提供后勤福利和大锅饭的时代，对自己应尽的责任和义务不明。
5物业管理企业动作欠规范。现有的几个物业管理企业，市场化程度不高，管理不是很专业，缺乏先进的管理经验与模式，营利的目的太明显。
6前期物业管理不规范，开发建设所遗留下来的问题对物业管理形成了极大的障碍。
7业主大会难组织。居民对物业管理的含义认识不清信心不足，参加会议的积极性不高。
8媒体关注程度不够。
三对我镇开展物业管理工作的几点建议。
1严格执行物业管理的法律法规及规章，使物业管理的管理服务经营收费等各方面各环节做到依法管理和运作。政府要加强服务意识，出台相应的扶持政策，为广大企业营造良好的发展环境，提供宏观的政策支持与引导。建立物业管理市场准入制度。加强物业管理市场的培育，鼓励房地产开发房地产管理分业经营。鼓励开发商从社会上聘请那些经过实践被业主认可的物业管理公司来进行专业化的管理。鼓励通过招投标等方式公开选聘物业管理公司，引进竞争机制，促使物业管理行业朝高度市场化方向发展。
2物业管理企业要按照“产权明晰权责明确政企分开管理科学”的要求，建立现代企业制度。要逐步提高物业管理从业人员的素质，多种渠道多种形式培养人才，为物业管理持续发展提供人才资源。
3社会公众应客观公正的看待物业管理这一行业，加深对这一行业的了解并对这一行业的作用充分重视，促使业主形成正确的物业管理消费观念。
四下一步工作重点。
一是广泛宣传，营造良好舆论氛围；
二是建立健全新的物业管理模式和管理机制；
三是加强业主大会组建的指导监督工作；
四是进一步规范前期物业管理招投标工作；
五是建立“质价相符”的服务收费机制；
六是大力提高物业管理从业人员素质；
七是理顺好物业管理与社区建设的关系。
物业小区调研报告篇十四
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按照市人大常委会年初工作安排，6月下旬至7月上旬，我们在市人大常委会蒋国良副主任带领下，对百官、曹娥两个街道的社区物业管理情况开展调研，先后听取了市建设局和百官街道、曹娥街道关于住宅小区物业管理情况汇报，专门听取了提出社区建设和物业管理方面建议的人大代表意见，分别召开了由社区主任、业主委员主任、物业公司经理参加的六个座谈会，全面了解了社区物业管理工作。现将调研情况报告如下：
随着我市城市化进程不断推进，城市框架逐步拉大，居民居住区快速扩张，现百官、曹娥两街道，已组建社区26个，生活小区126个，社区常住户数61148户，户籍人口91706人同时，一大批农村和外来人员入住城区，常住人口已达178593人，且入住人员情况较为复杂，如何领导和管理好城市生活居住区日益成为加强社会管理的重要课题社区管理工作已经引起市委、市政府的重视，建立了市领导、市直有关部门、单位联系结对社区制度，明确了社区物业管理主管部门——市建设局，并在市建设局设立物业科，专门负责指导全市的社区物管工作百官、曹娥街道党委、办事处也十分重视社区物业管理工作，始终把其作为份内工作常抓不懈，做到了班子领导有分工，社区工作有人管、有人抓、有人做，并注重社区基层建设，抓好社区组织体系和社区主任及小区业委会队伍建设，为社区工作开展奠定了组织保障。
社区是最基层的管理组织，百官、曹娥两街道在抓好组织体系健全的基础上，切实加强对社区工作的指导，着力推进社区物管工作两个街道积极理顺各种关系，明确社区管辖责任，及时指导组建小区业主委员会，对每个新接收的生活小区不踢球、不脱管、不空转，真正做到凡在辖区内新开发楼盘竣工验收移交一个，及时接收一个，管理组织健全一个，尤其十分重视配强业主委员会主任两个街道通过指导协调、监督管理、考评激励，使各项任务在一线得以较好完成，矛盾在一线自我调停化解，问题在一线积极寻求解决，稳定工作在一线得到较好落实。
从调研情况看，每个社区居委会，平均担负着10个生活住宅小区，约8千—2万人的管理任务，管理单位量多而面广，工作任务量大而艰巨，住宅人员素质参差而复杂，社区工作者人少而担重，面对繁杂的工作和压力，各社区主任及相关工作人员具有强烈的事业心和责任感，各负其责、乐于奉献、热心公益、尽责尽力在工作中，遇到难事一马当先，抓协调、抓联络、抓沟通，碰到棘事身先士卒，不退缩、不回避、不计较，真正体现了千言万语、千辛万苦、千梯万步各业委会主任不计报酬、不图名利、无私奉献、脚踏实地、讲究方法、自担自治，积极担起小区日常管理、协调、沟通、调解等繁重、杂碎、受气的工作，在小区的维稳、安全上做了大量卓有成效的工作。
一是市对社区、小区的重视程度与农村基层建设相比存在差距，虽有市领导和部门联系结对，但没有全覆盖，工作尚欠到位，联而不紧、联而不实一定程度存在二是建设局作为社区物管的主管部门，对社区物管工作力量较为薄弱，仅有一个科室，一个科长，导致在联系、指导、开展工作方面精力不够，无法满足对社区、小区正常工作的指导、监管、服务等需要三是一个社区约8千—2万常住人口，管辖面广，但社区工作者极少，绝大多数社区仅6—8人，且社区工作人员的年龄、文化与现行社区工作也不相适应，“上面千条线、下面一根针”，所有工作都压到几个人身上，工作量大、任务重、压力强可见一斑同时，社区工作正常的办公经费、维稳经费得不到保障;社区工作者生活待遇偏低，社区主任到一些联系结对部门求助经费脸难看、兑现难;社区碰到难事、急事、要事求助有些市级有关部门，绕道走、踢皮球、推诿扯皮等情况也一定程度存在。
现行的《xx市住宅区物业管理实施细则》是xx年6月市政府颁布的，《xx市住宅物业保修金管理办法》、《xx市物业专项维修资金管理办法》是xx年4月施行的这些细则办法已不能适应迅速崛起的社区、小区的管理工作特别是物业管理部门的职责，企业职能，业主大会和业主委员会的关系、权利、义务与责任，前期物业管理要求、服务，物业费使用，维修等方面的规定有待加紧修订完善。
由于开发的楼盘交付把关不严、监督不力，导致事后暴露了一系列问题如业主委员会办公用房、经营用房不到位，或面积小，或区位差;消防设施不出水，监控设备不实用，公共服务功能不完善;有的开发商口头承诺好，实际兑现差;公用房、电梯维护，房屋保修，管网维修等责任主体不明确，保修经费不落实等等，发生问题，开发商和物业公司就推诿扯皮，不能得到有效处置，引发小区业主强烈不满、矛盾激发现全市已有客用电梯2611部，且绝大多数为小区高层电梯，已出现过电梯下跌伤人事件，但其保养、检测、维修经费无处着落，将成为今后社区不安全的隐患。
一方面，部分业主只要服务，不要义务，对物业管理人员无理吵闹、辱骂、刁难、动粗违建乱搭、车辆乱停、鸡鸭乱养、狗犬横行等问题较为严重从调研普遍反映，出现上述现象的，大多数为机关事业单位人员，企业老板，他们行为傲气、出口狂言另一方面，物业公司挂靠经营，管理人员不同程度存在素质不高，缺乏专业知识培训，管理人员职责不到位、工作不到位、服务不到位，违建乱搭制止不力，偷盗现象时有发生，引起物业公司和业主之间的对立情绪。
近年来，楼盘开发类型较多、情况复杂，有敞开式开发楼盘、城中村改造楼盘、公开出让建造楼盘，有别墅、独排、联排、叠排、多层、高层等不同房型的商品房，且空关房较多，而物业收费标准较为混乱，物业公司的物业费收、支透明度不够，空关房全额收费等，引起业主不满和反感业主以物业公司服务不到位等为借口，拒缴物业费现象较为普遍。
由于小区居住人员来自各行各业、四面八方，尤其是城中村拆迁改造安置住宅区和较早开发的开放式小区，情况更为复杂、各种问题频出、工作难度很大为此，市政府及相关部门要充分认识到社区、小区和谐是社会稳定的基础，强化社区建设，维护小区稳定已成当务之急，需要像重视农村基层工作那样重视社区基层建设，切实加强领导，强化要素保障要专门建立一个社区管理工作协调机构，有市领导分管，有关部门参与的工作领导小组，负责研究社区管理建设、指导、处理、协调、考核等工作业务主管部门要健全工作机构，配强精干业务人员，认真担起小区物管工作的监督、指导挂钩联系社区的市级领导和部门要定期开展调研，指导工作，真正做到贴身社区、直面问题、主动揽事、协调问题、解决困难要重视社区管理专职人员力量的加强和选配，强化考核评比;要研究落实社区工作经费，切实重视和关心业主委员会主任，给予其工作上的支持和待遇与考核激励根据目前物业公司经营困难的实际，市政府要加紧调研，出台相关扶持政策，在公共用电、用水，税收、垃圾搬运等方面予以优惠扶持。
市政府及相关部门要建立完善相关制度，不断健全工作机制，切实规范社区及小区物业管理工作一要建立健全相关制度市政府要加紧调研，出台加强社区管理建设工作的意见，进一步重视社区基层建设，明确工作任务和建设目标，切实加强领导、健全组织、明确职责、落实责任、强化管理、考核激励，确保队伍稳定要调研修改完善xx市住宅区物业管理实施细则，住宅区物业保修资金、住宅区物业维修专项资金使用管理办法，尤其是对住宅小区电梯检测、维修保养资金的落实，要明确规定有关部门要加紧研究出台住宅区物业管理收费标准和物业收费管理办法，进一步明确不同住宅区和不同类型房屋的物管费收费标准，物业费收支、减免要做到公开、透明，尤其对空关房的物管费收费标准建议减半收取二要建立工作联络机制市级层面要建立健全部门、街道、社区工作联络联系制度，对于难点、焦点、重点问题进行研究，采取有效措施，及时处置落实街道层面要建立定期、不定期的街道、社区、业委会工作联络机制，深入小区、了解实情、直面问题、协调处置，确保小区稳定公安局所属派出所要建立所辖警员小区联络制，融入居民住宅小区，为居民排忧解难，指导小区安全防范、矛盾化解、信息采集、重点人员管控等工作要充分发挥业委会组织桥梁作用，建议有关部门牵头，着手组建市物业行业协会，为物管工作开展提供交流平台，促进行业自律、推动公平竞争、维护合法权益、协调利益冲突三要强化物管监督管理市和街道要重视对业委会组织的考核评比，出台和完善激励政策，明确工作要求市级主管部门要切实加强对交付使用楼盘移交物业公司时的监管工作，不走过场街道和社区要加强对住宅小区的精细化管理，建立小区信息平台，全面推进小区网格化管理服务信息化，对小区每户住户基本情况实现信息动态化管理要加强物业企业的规范管理，针对物业公司从业人员素质偏低，收费服务不对等、服务不规范、管理措施不落实、维修不及时等情况，有关部门和业主委员会要严把物业进入关，严格执行审批程序，建立健全退出机制，并加强对物业企业的动态管理，把企业的资质、登记和年检与平时监管有机结合，切实规范物业公司的经营管理。
针对目前住宅区物业管理薄弱，物管人员素质偏低，小区业主素质高低不一等实际情况，加强住宅小区人员的素质教育迫在眉睫为此，市政府及相关部门、街道要把提高住宅小区人员的素质教育提上议事日程市文明办和街道要牵好头，结合实际、有的放矢，有计划地开展形式多样，以树正气、重美德、讲和谐、邻互助等为主题的宣传教育活动，做到月月有活动、季季有高潮、年年有特色有关主管部门要加强对物业管理公司人员的监督教育，使城市生活住宅小区成为真正的“园林小区、卫生小区、文明小区、和谐小区”
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物业管理是今年镇经济工作会议确定的三个突破之一。物业管理是一个成长的过程，也是迎接挑战、自我加压、探索新课题的过程。
一、目前我镇物业管理试点工作开展情况。
上半年，镇城管办在七个城区社区各选一处居民小区做为物业管理试点，打破社区原有的小区负责制的管理模式，重点在脏乱差的无人管小区开展物业管理。上半年工作重点是选定试点，解决遗留问题，成立业主委员会。城市七个社区的试点具体情况为：
1、社区：社区选择三星花园小区做为试点。三星花园位于东城区闫家坝地段，共有居民近一百户。该小区前期开发遗留问题很多，围墙未建好，没有物业管理用房，长期无人管，垃圾成堆，草坪损毁，很多业主对在此居住失去了信心，打算卖掉房子。对于物业管理，多数人拥护，但缺乏信心。经过初步测算，要在该小区建立物业管理，尚需七万元解决遗留问题。社区在小区召开了业主委员会筹备会，向各家各户发放了物业管理。
倡议书。
征求有关意见。下一步准备成立业主委员会。
二、社区：社区去年最先推行物业管理，并成功地在粮食局小区成立了业主委员会，建立了业主规约，协助小区实行了物业自治管理。今年，社区将综合批发城作为物业管理重点整治单位。综合批发城有业主近三百户，建成十多年来，没有物业管理，遗留问题多，一直是县城城市管理、卫生创建的死角难点。经走访，综合批发城要实施物业管理需解决四大遗留问题：清掏化粪池、拆除消防通道上的违章建筑、恢复大门及门岗、提供物业管理用房，总测算费用近五十万元。经过半年多的协调，目前成立了小区业主委员会，简单疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的违章建筑，向开发商争取了两间门面作为物业管理用房，已由致远物业公司拿出了初步管理方案，并正在协商解决大门及门岗的问题。7月30日晚，镇政府组织在综合批发城小区召开全体业主会议，正式宣布小区管理移交县致远物业管理公司，该小区走上规范化管理轨道。
三、观山社区：试点一：佳美公司宿舍区。因佳美公司（原一建公司）改制时已将其宿舍区（建筑公寓）移交社区，并和镇政府签定协议，不再承担建筑公寓内的卫生创建等任务，请求取消建筑公寓做为其创建包干责任区。建筑公寓有居民六十多户，以前社区在小区内实施过物业管理，后因少数业主私搭乱建而中止，成为无人管小区，后来小区卫生包干到佳美公司，但缺乏长效管理。现在社区已召集业主代表开会，下发选票，筹备成立业主委员会，下一步再确定物业管理方案。试点二：原天鹅宾馆院落。此事由农办牵头，镇城管办协助，在现场走访了业主。针对院内的环境问题，我镇拿出了初步改造方案。因院内主体繁多，改造资金庞大，我们已向县政府反映，准备召开相关责任主体的协调会，解决环境问题后再议物业管理事宜。
四、老西门社区：老西门社区做为老城区，无人管小区最多，县长热线投诉最多，创建任务最难，实施物业管理的难度也最大。社区先后在百货庭院、电影庭院、土产庭院、酱园厂庭院、商业新村、桥头花园等地开会走访，征求业主意见，了解物业管理现状，最终确定在电影庭院、酱园厂庭院和土产庭院实施物业管理。目前准备筹集资金解决电影庭院的物业管理用房和大门的问题。
五、渫阳社区：试点一：农资大市场。农资大市场一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以来市场物业一直由市管中心（宏天物业）管理，但建设方和业主对物业管理强烈不满，准备重新聘用物业服务企业。经社区推荐，建设方多方了解后，拟定由致远物业公司接管。从五月份开始，致远物业开始走访业主，制定了初步管理方案，得到了建设方的认可。八月份，县房管局准备采取邀标的方式，重新聘用物业公司。试点二：旺佳园。旺佳园共有业主75户，一部分是原劳动服务公司职工，另一部分是新开发楼房入住户。由于新迁户入住前交纳了两年物业管理费，两年期满后，物业公司退出，现在小区没有物业管理，而且由于以前管理不规范，公共部分占用严重，业主强烈要求实施物业管理。目前，社区已在小区内召开了业主委员会筹备小组会议，张贴了有关宣传法规，投票选举了业主委员会，下一步准备拟定物业管理方案并召开业主大会。
六、中渡社区：社区选择小区做为试点。小区是原广福桥煤矿职工宿舍区，有业主近七十户，改制后由社区接管，但由于收费状况不好，管理有难度，每年社区还要负债投入。今年，社区在该小区率先推行物业管理，组织召开业主大会，选举成立了业主委员会，并协助完善了业主规约。六月份，小区正式开始自治管理。
二、物业管理工作开展过程中存在的难点。
1、社区对物业管理的社会效益认识不足。个别社区认为物业管理与小区管理在利益上存在着冲突，工作积极性不是很高。
2、硬件设施不配套。一是相当一部分院落建设不规范，无门岗和门厅，现在组织修建也不好规划。二是居民区下水道、电、路等物业管理所涉及到的设施严重滞后，维修或建设需大量资金。
3、规范控制混乱。小区内乱搭乱建现象严重，临时建筑挤占了消防通道。绿化率达不到设计标准，居民利用空坪隙地种菜，挤占了绿化空间。
4、收取物业管理所必须的费用存在一定的难度。有些业主认为物业公司赚了钱，不愿交费，或不愿接受管理。很多人的思想还停留在单位提供后勤福利和大锅饭的时代，对自己应尽的责任和义务不明。
5、物业管理企业动作欠规范。现有的几个物业管理企业，市场化程度不高，管理不是很专业，缺乏先进的管理经验与模式，营利的目的太明显。
6、前期物业管理不规范，开发建设所遗留下来的问题对物业管理形成了极大的障碍。
7、业主大会难组织。居民对物业管理的含义认识不清、信心不足，参加会议的积极性不高。
8、媒体关注程度不够。
三、对我镇开展物业管理工作的几点建议。
2、物业管理企业要按照“产权明晰、权责明确、政企分开、管理科学”的要求，建立现代企业制度。要逐步提高物业管理从业人员的素质，多种渠道、多种形式培养人才，为物业管理持续发展提供人才资源。
3、社会公众应客观公正的看待物业管理这一行业，加深对这一行业的了解并对这一行业的作用充分重视，促使业主形成正确的物业管理消费观念。
四、下一步工作重点。
一是广泛宣传，营造良好舆论氛围；
二是建立健全新的物业管理模式和管理机制；
三是加强业主大会组建的指导监督工作；
四是进一步规范前期物业管理招投标工作；
五是建立“质价相符”的服务收费机制；
六是大力提高物业管理从业人员素质；
七是理顺好物业管理与社区建设的关系。
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随着物业管理法规的不断完善，业主、使用人法制观念的不断增强，管理部门监督管理力度不断加强，居住小区违法搭建情况得到了有效控制。但是在部分居住小区依然存在着擅自在天井、庭园、阳台等部位搭建违法建筑物和构筑物，擅自占用公共部位、损坏房屋承重结构等现象，特别是一些高档小区居民入住后，出现了比较严重的违法搭建情形，如有的业主、使用人擅自在房屋平台搭建阳光屋，甚至加层、改建、扩建、开挖地下室，不但严重破坏了小区的整体规划与和谐的环境，还影响了相邻业主、使用人的日常生活，引发了不少矛盾纠纷。
一、华阳地区居住物业装修存在的主要问题。
近几年，随着房地产二、三级市场的活跃，高档商品房住宅中二次装修开始增多，由此各类违章行为和违章搭建时有发生，引起社会的重视，从房地办目前所掌握的情况分析，主要有以下几个特点：
（一）业主将原房屋从里到外彻底进行装修或改建，改变了原始设计风格，如外墙立面安装玻璃幕墙，将承重墙拆除后重新扩建，底层门厅、平台搭建成房间等等，违章面积在10～60m2不等。
（二）使用的装饰材料比较高级、新颖，凡装修过的房屋均超过原房屋设计标准，对小区环境影响相对较小，与周边房屋的格局能基本保持一致。
（三）相邻关系矛盾不特出，业主委员会一般也不直接干涉，只是对过分超出范围的违章建筑反响较大。
（四）由于业主身份比较特殊包括一部分系境外业主，物业公司较难直接进行劝阻，怕影响管理费的正常交付。
基于以上现状从物业公司反映：认为政府管理部门处罚力度不够，对违章户的处罚达不到威慑作用，另外迫于管理费拖欠，只能劝阻，无法阻止施工，否则发生冲突物业公司很被动。
然而作为搭建的业主却认为：由于房屋设计在使用上不尽合理，且已陈旧，所以当新购房业主入住或原业主二次装修时，往往请专业装潢设计单位对房屋重新按个性化进行室内布局，加之在经济上有支付能力，使上述违章行为时有发生，由于示范效应，对其他业主影响较大，有趋同倾向。
二、进一步加强物业装修网格化管理的建议。
（一）各物业管理公司应当加强对住宅装修的指导和监督。
1、加强规范装修行为的宣传和指导。
指导物业管理公司将《住宅装修须知》在所管理的物业小区内一并公告。同时，把《住宅装修须知》送达物业管理区域内待装修的业主或使用人并签收。
2、加强住宅装修前的管理。
要求物业管理公司在为业主或使用人办理入住手续时，必须告知《条例》中规定的不得损坏房屋承重结构、破坏房屋外貌和违法搭建等住宅装修的禁止行为。禁止敲凿的部位以及不得擅自随意安置空调室外机和安装防盗设施等注意事项。
业主或使用人在装修住宅前，要求其将施工单位、施工期限、装修内容（包括住宅装修设计图、施工方案）等书面告知物业管理公司并为装修施工人员办理小区临时出入证等手续。
要求物业管理公司对业主或使用人提供的住宅装修设计图、施工方案中有违反住宅装修禁止行为的提出整改意见。
为加强对施工单位装修行为的管理，物业管理公司可与住宅装修施工单位签订《住宅装修管理协议》。
3、加强对住宅装修活动的日常巡视和监督。
物业管理公司应当明确由专人负责对住宅装修活动的指导、监督和管理。当有业主或使用人已入住的，应当督促装修的业主、使用人或施工单位遵守施工作业时间，晚间18:00时至次日上午8:00时和节假日，不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工。
物业管理公司对进入小区的施工人员和建筑材料及装修施工阶段涉及水、电、气和结构等隐蔽工程的，每天应当加强现场巡视和检查（包括节假日）并做好记录，发现违规现象，应当及时采取有效措施进行劝阻、制止并督促改正。
对损坏房屋承重结构、破坏房屋外貌、违章搭建等违法装修行为且拒不整改的业主或使用人及住宅装修单位，物业管理公司应当及时告知业主委员会并报告相关行政管理部门依法处理。同时，物业管理公司应当责成违规装修的施工人员停止施工。
4、加强知法、守法和履约意识。
物业管理公司应当督促业主或使用人遵守《条例》等相关规定、遵守《住宅使用公约》或《业主公约》的约定。
物业管理公司与住宅装修单位签订协议》的，应当督促其履行《协议》。在住宅装修施工完成后，物业管理公司应当及时收回小区临时出入证。对造成房屋和设施设备损坏的，物业管理公司应当责成责任人及时进行修赔。
物业管理公司对住宅装修单位的违约行为，可依据《协议》的约定，直接向人民法院提起民事诉讼。
在未成立业主委员会的住宅小区，业主或使用人违法装修经劝阻。制止无效的，房产开发商或相关业主或使用人可依据《上海市商品房出售合同》、《住宅使用公约》的约定，直接向人民法院提起民事诉讼。
（二）业主委员会应当发挥自治管理作用。
业主委员会应当经常检查物业管理公司的管理和服务状况，督促住宅装修的业主或使用人遵守有关的法规和约定，及时调解装修不当引起的相邻纠纷，对业主或使用人违法行为进行劝阻、制止并督促其整改。
（三）各区县房地局应当加强对违法装修的行政执法。
区县房地局接到对业主或使用人违法装修的投诉，应当及时受理、立案并到现场调查、取证。核实，经核查属实的，根据《条例》的相关规定，责令其限期改正，可并处相应的罚款。
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根据县政府统一部署，近日县商务局会同房产局、城市管理行政执法局、**镇组成了调研组，对城区各集贸市场物业管理情况进行了摸底调查，旨在加强城区集贸市场物业管理，改善市容市貌，创造良好的城市环境。
城区现有各类集贸市场11家，其中菜市场4家，小百货市场4家，家居建材等专业市场3家。集贸市场的总占地面积约16万平方米，其中1000平方米以下1家、1000至5000平方米1家、5000至1万平方3家、1万平方米以上6家。总建筑面积约23万平方米，市场内共有门面约1650间，已出租约1080间，单元住房约1000户，已入住近750户。在区域分布上，新建居委会3家，分别是北河街、舒州农贸市场、秀狮商业步行街;彰法山居委会4家，分别是彰法山菜市场、零碑商贸市场、姚冲大市场和旺业大市场;舒苑居委会2家，分别是天柱山大市场和金源菜市;龙井居委会1家，是天柱山菜市场;天柱山镇1家，是皖镇(附：潜山县城区集贸市场基本情况调查表)。
我县现有的集贸市场建设投资主体有二种：一种是政府投资兴建，如天柱山菜市场;一种是企业投资兴建，其余10家均属此类性质。在管理模式上，主要是四种：一是有专门管理人员，如天柱菜市场，该市场xx年3月市场办管脱钩后由工商局移交商务局管理，县商务局组建了天柱市场服务中心，为自收自支事业单位，现有事业编制21人，负责天柱市场的管理工作。零碑商贸市场隶属商务局食品公司，食品公司安排2人，负责日常管理工作。以上两个市场管理人员工资及日常维护费用均从市场摊位和门面租赁费用上列支。二是由开发建设市场的企业聘请物业公司进行管理，共3家，分别是秀狮商业步行街、天柱山大市场、皖镇。三是开发建设市场的企业聘请人员自行管理，共3家，分别是金源菜市、彰法山菜市场、旺业大市场。聘请人员工资由企业自行负担。四是无人管理的市场，共3家，分别是北河街、舒州农贸市场、姚冲大市场。
集贸市场是城市的一个窗口，是城市人居环境和城市整体形象的一个重要体现。从调查的情况看，我县集贸市场绝大部分只建不管或管理不到位问题比较突出，与广大市民的生活需求极不相适应，已经成为潜山打造宜居环境、提升城市品位、创建文明城市的最薄弱环节，也是城市管理的一个难点，存在的问题十分突出。具体来讲，主要是三个方面：
旺业大市场商户入驻后，开发商安良公司当初也曾聘请物业公司进行管理，划定专门停车场，按标准收取物业管理费，但由于市场是开放性的，加上商户素质参差不齐，物业管理费不能收缴到位，物业公司经营亏损，后与安良公司解除成立合同。除天柱菜市场、零碑菜市场、旺业大市场、秀狮商业步行街、天柱山大市场、皖镇等入市车辆管理较为有序外，其余市场各种车辆没有固定地点停放，导致市场的道路不畅，不少市场消防设施不齐全，消防安全隐患严重。个别市场设施简陋、陈旧，电线老化、大棚破损严重，急需整治改造。
金源菜市临街门面经营早点和畜禽产品的商户经营垃圾随意丢弃，商户、消费者车辆乱停乱放，造成临街主干道污水横流、垃圾成堆，商户占道经营、人车混杂。姚冲大市场、旺业大市场内居民和商户建筑垃圾随意堆放，下水道堵塞、下水井盖丢失。上述情况在北河街、舒州农贸市场、彰法山菜市场、天柱山大市场等均不同程度存在。其根本原因是开发商借政府其自身即得利益获取后，经营市场、管理市场观念淡薄。一部分开发商只建不管，市场建成后，门面和摊位销售完毕就意味着对市场管理的终结，住户和商户自扫门前雪，对市场公共部分的管理无人问津，如北河街、姚冲大市场。一部分开发商不真心想管，敷衍了事。以物业管理费难以收取为由，不愿意在资金上投入，只安排1至2人管理市场，同时安排的人员履行职责不到位，城市文明创建时，部门一督查就抓一抓，不督查，基本就放任自流，如金源菜市、旺业大市场。
金源菜市场内有近300个摊位闲置，天柱山大市场、旺业大市场、姚冲大市场除临街门面房在经营外，市场内门面房尽管已售出，但大多数基本闲置，不少居民买回后，只做仓库或车库。这些市场的交易额很小，有的摊位费收入仅几万元，经济效益十分低下。
集贸市场是城市一项公益性基础设施建设，与城镇居民和广大消费者利益息息相关。构建整洁有序的集贸市场交易环境，保护经营者和消费者的合法权益，促进市场的繁荣和经济发展，是加强集贸市场物业管理的根本目的。现就下一步工作提出如下意见：
根据我县城区现有集贸市场现状，将其分为三类，按不同类别，明确各部门监管职责：第一类是有专门管理人员进行管理的市场，如天柱菜市场、零碑集贸市场，仍由县商务局管理，管理方式维持现状不变。零碑集贸市场由于已划入零碑地块老城区综合改造项目范围，不宜对现有市场进行改造。县商务局应督促市场管理人员，加强对市场内部管理，确保市场安全。第二类是建成时间早，市场产权分散，居民区与商住户混杂的北河街由县城市综合执法局管理。第三类是市场规模程度较高，商住户较集中的旺业大市场、姚冲大市场、彰法山菜市场、金源菜市、皖镇、天柱山大市场、秀狮商业步行街、舒州农贸市场由县商务局牵头，县房管局、工商局、住建局、财政局等相关部门参与，全面推行物业管理。
结合各市场现状，推行物业管理按以下3个方面同步进行：1、对正在实施物业管理的秀狮商业步行街、天柱山大市场、皖镇由县商务局督促各物业管理公司加大管理力度，规范市场经营秩序，确保市场环境整洁;2、对由开发商聘人管理或无人管理的旺业大市场、金源菜市、彰法山菜市场、舒州农贸市场、北河街、姚冲大市场在未推行物业管理之前，为确保市场经营有序，由县商务局派员会同开发商共同管理，市场内环境卫生由县综合执法局临时派员清扫;3、由县商务局牵头，县房产局、住建局、工商局参与，各集贸市场开发商配合，对城区集贸市场物业管理情况再次进行深入调查，以县政府名义出台《潜山县集贸市场物业管理办法》，《管理办法》由县商务局、房管局、市场开发商共同组织实施。
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