买卖合同纠纷案（热门19篇）

在经济活动中，合同被广泛应用于各种交易，如销售、租赁、服务提供等。在合同中注明各方的权利和义务，并明确规定违约责任和补救措施。下面是一些合同范本，供参考使用。

买卖合同纠纷案篇一

、如何理解最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》(以下简称“《意见》”)第五十六条的规定《意见》第五十六条规定：“买卖双方自愿、并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完备的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续”。关于该条的适用，最高人民法院在1987年《关于曹根田与张仁吉房屋买卖纠纷案件如何适用政策、法律的请示报告》中已作出批复：《意见》第五十六条的精神只适用于解决《城市私有房屋管理条例》实施前的历史遗留问题。《条例》实施后，人民法院审理这类案件，即应严格按照《条例》的规定办理。我国《城市私有房屋管理条例》已于1983年12月17日发布实施，故在此前有关房屋买卖纠纷的解决，适用《意见》第五十六条的规定，此后的有关纠纷应严格按照《条例》的规定办理。

二、房屋买卖合同应采取何种形式《合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采取书面形式的，应当采取书面形式”。对房屋买卖合同应采用何种形式才有效，目前意见不一。有人认为书面形式的合同才有效，但也有人认为在合同其他要件满足的条件下，只是口头形式的合同也有效。要弄清楚这个问题，首先要认识到在我国房屋买卖合同是法律许可唯一以不动产为标的物的特殊买卖合同。所谓“特殊”，是因为房屋买卖合同除了具有买卖合同的一般特征外，还具有以下特性：1、房屋买卖合同的标的物是特指作为商品进入市场流通的房屋;2、房屋买卖合同是转移房屋所有权和宅基地使用权的协议;3、房屋买卖是就房屋不动产所进行的交易，其法律调整不仅适用合同法，而且适用有关不动产的法律、行政法规。其次，我国《城市房地产管理法》第四十条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同……”。《城市私有房屋管理条例》第七条规定：“办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续时，须按下列要求提交证件：……(二)购买的房屋，须提交原房屋所有权证、买卖合同和契证……”。据此，可以看出，我国对城市私有房屋的买卖其合同形式的规定是应当采用书面形式，而不是口头形式。那么，对农村房屋买卖合同又是如何规定的呢?目前，有关法律、法规没有明确的规定，这不能不说是立法上的一个漏洞。但对究竟应采取何种形式，并非不能找到依据。最高人民法院于1992年7月9日对《关于范怀诉郭明华房屋买卖纠纷一案的请示报告》的批复中指出：“房屋买卖系要式法律行为，农村的房屋买卖也应具备双方订立书面契约、中人证明，按约交付房款以及管理房屋的要件;要求办理契税或过户手续的地方，还应依法办理该项手续后，方能认定买卖有效”。从以上法律、法规及司法解释的规定可以看出，房屋买卖合同是要式合同，必须采用书面形式才能成立。但对此也不能绝对化，根据我国《合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。故在此种情形下，合同也能成立。

三、如何理解《合同法》第四十四条的规定《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。《城市房地产管理法》和《城市私有房屋管理条例》的有关规定指出，买卖房屋必须在办理过户登记手续后，其所有权的变更方生效。此处的“登记”与《合同法》第四十四条规定的“登记”是否一个意思，笔者认为，此“登记”并非彼“登记”。《合同法》第四十四条中的“登记”指对合同本身进行登记，相当于登记备案的意思。某些法律、行政法规规定合同的生效要经过特别程序后才产生法律效力，如我国的中外合资经营法、中外合作经营法规定，中外合资经营合同、中外合作经营合同必须经过有关部门的审批后，才具有法律效力。最高人民法院关于《合同法》的解释第九条规定，法律、行政法律规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效。从这一规定也可看出，《合同法》第四十四条中所规定的“登记”，是对合同本身的登记，未履行登记手续，则该合同属于效力待定合同。

四、如何理解房屋过户登记对房屋买卖合同效力的影响对买卖双方签订书面房屋买卖合同，按约定交付房款及管理房屋，但未办理过户登记，该房屋买卖合同是否有效。有人认为，应在办理过户登记后合同才生效，其理由一是《合同法》第四十四条第二款的规定;二是未办理过户登记则所有权尚未发生转移。从上文的分析可以看出，以第一种理由来否定合同的效力是站不住脚的。但究竟如何理解过户登记与合同效力的关系?我国《土地管理法》第十二条及其《实施条例》第六条规定，土地使用权的变更，自变更登记之日起生效。《房地产管理法》第三十五条、《城市私有房屋管理条例》第六条规定，房地产转让，当事人应当办理权属变更登记。从这些规定可以看出，依法律行为而使不动产物权发生变动的，以绝对办理登记为必要，如不进行登记，即使有物权变动的事实，但在法律上也绝对不产生物权变动的效力。《合同法》第一百三十三条规定：“标的物的所有权自标的'物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。同时该法第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物单证，并转移标的物所有权的义务”。从这两条的规定可以看出，房屋买卖合同的出卖人负有向买受人交付房屋并转移所有权的义务，合同是否有效与所有权是否转移即办理过户登记手续无必然联系。法律法规规定或合同约定的单方责任未履行成不得成为合同无效的理由。因为这些责任的实际负担人不是仅向合同对方当事人承诺履行，更主要的是应向有关行政主管部门履行。而这些责任与合同密切相关，履行这些责任既是合同一方当事人应该履行的合同义务，又是对方开始履行合同的基础保障。因此，这些是合同有效情况下当事人应当履行的合同义务，而不是合同是否有效的构成要素，并不能因该义务的履行与否而决定合同的效力。最高人民法院在不久前发布实施的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规办理登记备案手续为由请求合同无效的，不予支持”。此规定指出，对商品房买卖合同的登记备案问题，应当属于行政管理部门的一种合同管理措施，不是确认合同效力的必要条件。《解释》对此予以明确，避免了司法审判权与行政管理权之间的冲突。从这一解释的精神也可以看出，房屋买卖合同中房屋过户登记与否对合同本身的效力并无影响，故前面所说的第二种理由也不正确。

五、非农村集体经济组织的成员能否购买该组织成员的房屋在城镇周边地区，具有城镇户口的人购买周边地区农村住房的现象较为普遍。法律对能否买卖并未明确禁止，但因涉及到宅基地使用权的变更，故该买卖合同又具有特殊性，我国《土地管理法》规定，宅基地属于农民集体所有，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。农村房屋买卖涉及到土地使用权的转移和变更，故审查买卖是否有效要看其房屋宅其地使用权的转移是否经过合法批准。农村房屋所有权及土地使用权的转移，一般应以合同的实际履行为标志，必须经当地土地所有者村、组同意才发生法律效力。

买卖合同纠纷案篇二

答辩人：王xx，男，1962年8月19日出生，汉族，住xx区xx路xx小区xx幢xx号。

答辩人就被答辩人王xx告状我离婚一案，提出以下答辩意见：

一、答辩人赞成离婚。

答辩人赞成离婚，不是由于答辩人有婚外情，而是自原告去广州事变、定居后，两边感情越来越疏远，加之两边事变情形及经济前提产生了庞大转变，差距也越来越大，导致两边伉俪无法交换，感情淡薄，以是答辩人赞成离婚。

二、婚生子王xx由答辩人供养。

原被告于1991年生养一子王xx，为了儿子的康健生长，答辩人要求供养儿子。

详细来由有三点：

第二，原告恒久做买卖，基础无暇照顾儿子，原本就是依赖她的怙恃供养，此刻她怙恃已经年老，身材也不是太好，而儿子又徐徐长大，尤其在生理上更必要家长的眷注，答辩人可以给以孩子所必要的关爱和领略。

同时，原告固然此刻经济前提好，但经商赚和赔只在旦夕，经济并不不变，也更轻易失工作，而答辩人事变和收入均不变，不会大起大落，可以给孩子不变的、和平凡孩子一样的、正常的糊口空间，对孩子的'康健生长都有辅佐;早几年，为了给孩子更好的外部经济前提，把他送到广州，每年只见屡次面，每次晤面，孩子都舍不得答辩人分开。

现在，孩子长大了，更必要完备的亲情，这些都是他年老的外祖怙恃和繁忙的母亲无法给以的，不能为了外部经济前提，忽略孩子心田的康健生长。

团结以上三点来由，答辩人要求供养孩子李xx。

三、伉俪配合家产依法分割。

答辩人在举证时代提供了一些关于配合家产的证据。

同时原告此刻广州做买卖，但因为她的存心遮盖，答辩人无法查清她的家产状况，哀求人民法院在查清家产的环境下，对伉俪配合家产依法分割。

答辩人：

年月日

买卖合同纠纷案篇三

根据《中华人民共和国合同法》、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律规定，结合本院审判实际，就审理买卖合同纠纷案件，提出以下指导意见：

(一)一般性审查。

1、对当事人诉讼主体资格进行审查，应注意对当事人身份真实性、姓名或名称的准确性，以及其民事行为能力和民事诉讼行为能力的审查。

2、当事人为自然人的，应当提交身份证、户口簿、出生证明等身份证明资料；当事人为法人或其他组织的，应提交营业执照副本、工商登记档案、社团资格登记证等登记资料；当事人名称在诉争的法律事实发生后发生变更的，应以变更登记资料为依据。

3、通过对当事人诉讼主体资格的审查，除应确定各方当事人是否符合法律规定的诉讼主体资格外，还应查明是否存在诉状中所列诉讼主体与实际参加诉讼的主体不一致、诉状中所载明的作为诉讼当事人的自然人的姓名与其身份证载明的姓名不同、法人或其他组织名称与其公章使用的名称不符的情况，以及因诉状中载明的当事人出生日期不准确而影响对其民事行为能力和民事诉讼行为能力认定的情况。

4、向被告送达起诉状副本前，发现原告诉状中所写的被告姓名或名称与被告身份证、工商登记材料登记、公章上使用的姓名或名称不一致的，应征求原告是否更正的意见，原告同意更正的，应准许其更正；原告不同意更正，且向被告送达诉状后，被告也认为原告起诉的名称与其实际名称不一致的，裁定驳回起诉。向被告送达起诉状副本后发现上述错误的，原、被告均同意更正的，应准予其更正；原、被告其中一方不同意更正的，应裁定驳回原告起诉。征求原、被告意见和进行相关更正的情况应记录在案。

5、经审查发现，原告起诉的被告或第三人为自然人，而不具备诉讼行为能力的，应书面通知该被告或第三人的法定代理人参加诉讼；原告不具备民事行为能力的，通知其法定代理人，其法定代理人同意参加诉讼的，由其法定代理人参加诉讼，其法定代理人不同意起诉的，裁定驳回其起诉。

(二)应注意的问题。

买卖合同纠纷案件，在诉讼主体方面常遇到的难点是在认定有关行为是职务行为还是个人行为时的主体追加问题。

经初步审查，在认定职务行为还是个人行为方面难以确认的，原告仅起诉单位或个人的，应询问原告是否追加被告，如原告不同意追加，则应在查明案情的基础上对是否支持原告的诉讼请求作出判决或裁定；如原告申请追加，则应依法追加被告，并全面查清事实，对是职务行为还是个人行为作出认定，并依法对责任人作出裁判。

（一）举证要点。

1、证明当事人诉讼主体资格的证据：

（1）当事人为自然人的，应提交身份证明资料，如身份证、户口簿、暂住证等；

（3）当事人在讼争的法律事实发生后曾有名称变更或分立、合并的，应提交变更登记资料。

2、证明买卖合同关系及从属的担保合同关系成立的证据：

（1）买卖合同；

（2）订（定）货单；

（3）证明邀约、承诺生效的信函、数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换、电子邮件等）。

（4）证明口头合同成立和生效的证据，如证人证言、实际履行凭证等；

（5）证明担保合同关系的保证合同、抵押合同、质押合同、定金合同或交付定金的凭证、保函等。

3、证明合同履行情况的证据：

（1）交、收货凭证：交货单、送货单、提货单、收货单、入库单、仓单、运单等；

（2）货款收支凭证：收据、银行付款凭证、发票等；

（5）合同约定向第三人履行或第三人履行的，则提交第三人关于合同履行情况的证明及相应凭证。

4、当事人诉讼请求的计算清单，并注明计算方法、公式、依据等。

（二）举证责任分配：

1、对原始证据证明力的认定及鉴定问题。

被告对原告提交证据上的签名的真实性不予认可，因原告已经提供了原始债权凭证，被告对此予以否认，应由被告申请鉴定，被告也最便于提供检材，不申请鉴定的，则应承担举证不能的法律后果。

2、被告对原告提交证据上的公章的真实性不予认可，举证责任如何分配。

如果被告不认可其有这枚公章，因在此情况下，要求被告举证基本上属于客观上不能，则应由原告进一步举证，比如查被告的工商档案材料、被告对外使用该公章的证据（租赁合同、买卖合同、欠条、文件等等）；如果被告认为该枚公章是假的，与其手中公章不一致，则应由被告承担举证责任，提供真实公章样本，申请鉴定。

如果被告不认可其有该枚公章，但其认可与原告间存在业务关系，也存在欠款关系，只是对数额和公章存有异议，则不能把举证责任完全分配给原告，被告应就其欠款事实进行进一步举证。

1、买卖关系是否存在、是否存在无效的情形。

3、买卖合同标的物的所有权情况：

（1）出卖人是标的物的所有人，还是合法占有人或非法占有人。

（2）财产所有关系是单一所有还是共同所有。

（3）买卖关系发生后当事人对标的物的占有使用情况。

4、买卖关系的形成情况：

（1）双方建立买卖关系的时间、地点，有无书面协议。

（2）买卖关系的建立是否系当事人的真实意思表示，有无欺诈、胁迫、乘人之危或重大误解等违背当事人真实意思的行为。

（3）买卖双方对标的物的质量要求、价款支付方法、权利转移时间、标的物交付日期及违约责任是否约定明确。

（4）有无规避法律、恶意串通，损害国家、集体和他人利益，违反法律或社会公共利益等违法行为。

（5）需要办理登记手续的，是否按规定办理了所有权转移登记。

5、债务人履行债务的情况：

（1）出卖人是否按约定的时间、地点、交付方法将符合质量要求的标的物交付给买受人。

（2）买受人是否按约定的时间、地点、方法接受标的物，交付价款。

（3）当事人不履行或不适当履行合同的原因，违约方的主观过错情况，有无不可抗力的原因。

（4）当事人有无继续履约的能力。

合同无效的情况应在合同法第五十二条规定的条件下严格适用。从当前鼓励交易的立法目的出发，一般不轻易认定合同无效。当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外。

（一）买卖合同中职务行为的认定。

经初步审查，在认定职务行为还是个人行为方面有争议的，以下几种具体情况应予充分注意：

1、只有业务员签字，没有注明单位名称的，或是虽然注明了单位名称，但未加盖单位公章的的情况下，如单位予以认可，则认定职务行为；如单位不予认可，则要看债权人或是业务员的举证情况，要适时引导当事人进行举证，债权人或业务员有证据证明系单位欠款的，认定为职务行为，否则只由业务员个人承担责任。

2、长期买卖业务中的负责人或采购人在离开公司后以单位名义为债权人出具欠条或帐务清单、购货清单等材料时，如单位追认，自无争议；如单位不予认可，则需债权人举证，如符合表见代理的特征，则可以认定职务行为有效，如无证据证明，仅凭此条主张权利，则不能认定为职务行为。

3、长期买卖业务中的负责人或采购人未离开公司，只是调离原来的部门，虽然其所出具的欠条的可信度大于离开公司后的可信度，但在公司不予认可的情况下，债权人仍要承担举证责任，提供其他相关材料予以佐证。

4、债权人向工地运送建筑用材料，个人给出具欠条的，如能证明债务人单位当时有该工地、材料也送至该工地、单位当时在该工地也有该职工，一般可认定为职务行为。如向工地送的是馒头等生活用品，收到人注明某某公司但未加盖公章的，如单位不予认可，则应对该生活用品的使用时间、用量、地点、需求人身份方面具体分析，查明相关事实，如综合情况符合工地使用的，则应认定为职务行为。

5.其他职务行为的认定。

（二）被告帐面记载和发票记载的名称与主张权利人不一致时的事实认定问题。

实践中，时常有被告帐面记载的是欠某某单位款，业务往来时的发票也是该单位开具的，但主张权利人是个人，被告认可是与发票上记载的单位发生的业务关系，不认可与个人间的买卖法律关系。

在单位出具证明证实欠款属于个人债权的情况下，个人持有相关债权凭证，应认定个人与被告间存在买卖法律关系，个人有权主张欠款。

（三）发票能否作为付款凭证的问题。

根据《中华人民共和国发票管理办法》第三条：本办法所称发票，是指在购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证。故发票应作为付款凭证。

现实生活中，发票与付款脱节的情况经常存在。对收到发票，给对方出具了收到条，但没有注明未付款的，被告主张已给付货款或是不到庭答辩的，应考虑双方的合同约定及交易习惯，原告仅凭一发票收到条主张欠款事实的，对欠款事实不能认定，有其他证据的，应综合其他证据进行认定。

如发票收到条上注明“收到发票，款未付”字样的，则应认定欠款事实。

（四）债权转让的认定与处理。

《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第八十条规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”债权转让行为中需注意两个问题：

一是双务合同中双方当事人互享权利、互负义务，比如转让时可能涉及诸如质量、折扣、维修等方面时，能否将债权单独转让的问题。

互负义务的债权转让，一是涉及合同权利义务的概括移转，二是涉及可能侵害债务人的利益，应从严掌握。如实务中，有的.公司把债权转让给了第三方，第三方现向债务人主张权利，但债权债务人之间可能还存在很多如折扣、维修等问题的争议，且原债权人已经濒临破产，原债权人在债权转让后仍保留其应负之债务，但债务人实现其权利已基本为客观上所不能，这种情况下应认定单独转让权利损害了债务人利益，转让行为无效。

二是债权转让的通知义务问题。

1、不能把提起诉讼视为通知的一种方式。根据合同法第八十条的规定，转让应当通知。未经通知，转让对债务人不发生法律效力，自然受让人也无权直接向债务人主张权利，也就谈不上提起诉讼可视为通知的问题。

2、通知义务的履行问题。债权人向债务人邮寄了转让通知，但债务人不承认已收到，应由债权人承担举证责任，但对债权转让通知义务的审查，不宜过于严格，一般要求有特快专递或挂号信回执即可。

3、履行通知义务的主体。债权人应当负有通知义务，也可由受让人把加盖有债权人公章的债权转让通知代为送达给债务人，受让人直接送达自己制作的通知材料不能产生转让的法律效果。

(五)违约责任。

违约金责任方式的适用原则是“当事人约定”原则。

当事人有违约金约定的，债务人应支付违约金。有约定标准的，从约定；未约定标准的，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

当事人有违约金约定的情形，根据《合同法》第一百六十一条，买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或约定不明确的，依照本法第六十条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。对有付款期限的，按约定；未约定付款期限的，按法定，即在收到标的物或提取标的物单证的同时支付，否则自次日起即应负担违约责任。

当事人未约定应当支付违约金的，不适用违约金责任方式，仅可赔偿实际经济损失，标准可参照中国人民银行规定的金融机构活期存款利息或是一年期流动资金贷款利息计算，两种标准均可，以当事人主张为准。

原告主张双方约定的违约金过低的，应提供证明其直接损失的证据，不能证明的，不予支持；能证明的，以其损失为上限作调整。被告主张约定的违约金过高的，法院根据情况调整时应以违约金幅度为限，对于因时间的积累导致违约金过高的，不予调整；其他情形需要调整时，不应高于人民法院规定的金融机构逾期贷款利率的四倍。

（一）审理汽车买卖合同纠纷案件，不能以《旧机动车交易管理办法》作为认定汽车买卖合同无效的依据。

《旧机动车交易管理办法》规定“旧机动车交易必须在批准的旧机动车交易中心进行或办理车辆转籍过户登记手续，买卖合同方能生效”，该办法是国务院贸易部于1998年3月9日颁布的部门规章，不属于行政法规。目前，法律和行政法规并未对未办理转籍过户登记手续买卖合同不能生效作出明确限制，故不能以此作为判决合同无效的法律依据。

（二）当事人将自己所购但还未办理产权登记手续的房屋卖于他人，买卖合同的效力问题。

1、《城市房地产管理法》无产权房屋不得买卖的规定，不是《合同法》第52条认定合同无效的强制性条款。《城市房地产管理法》是1994年颁布的法律，此法的颁布带有浓厚的行政管理色彩，在立法技术上多用“不得”等字样来表达方便行政的寓意。同时在立法的内容上也没有充分考虑到当下的商品房交易状况，有滞后性；从《合同法》鼓励交易的原则出发，对实践中此类买卖合同都认定为无效不利于物的价值的有效、充分使用，在审判实践中，应尽量减小合同无效的范围。因此，不宜以买卖合同违反《城市房地产管理法》的强制性规定而认定其无效。

2、此种转让房屋的行为是否是无权处分而成为效力待定的合同。

此种情况下，出卖人合法取得了对房屋的直接占有，其转让该房屋的行为是有权处分，不是无权处分，买卖合同不应当因此认定为效力待定。

(一)支持原告诉讼请求时的表述：

一、被告xxx于本判决生效之日起x日内给付原告xxx货款xxx元。

二、被告xxx于本判决生效之日起x日内支付原告违约金，自xxx起至本判决确定的给付之日止，按xxx计算。

(二)不支持原告诉讼请求时的表述：驳回原告xxx的诉讼请求。

一、原告xxx与被告xxx于xx年xx月xx日签订的xxxx合同无效。

二、原告(或被告)于本判决生效之日起x日内返还被告(或原告)合同价款xxxx元(或xxx物)。

(四)当事人要求解除合同并各自返还财产时的表述：

一、解除原告xxx与被告xxx于xx年xx月xx日签订的xxxx合同。

二、原告(或被告)于本判决生效之日起x日内返还被告(或原告)合同价款xxxx元(或xxx物)。

买卖合同纠纷案篇四

一、关于本案的事实。

xxx3年1月5日，原告与被告签订了《房屋买卖合同》，约定将位于从化市xx街xxx畔x11栋401房以715000元的价格出售给原告。现原告以被告拒收定金为由起诉至贵院。

二、关于原告提出的诉讼请求。

原告主张我方拒收定金于法无据，且不可能存在拒绝收取定金的`情况。

第一、我方签订《房屋买卖合同》当天给了账号给原告，但对方一直未支付定金给我方，同时在原告提交的相关证据中，邮件无法看出是与本案的纠纷相关联的，也不是以原告的名义发出，仅仅是律师函三个字，正常人拒收写上律师函的邮件是情理之中的，也不清楚该邮件里面的律师函是何内容，因此，我方认为与本案无关。

第二、根据《房屋买卖合同》第三条的约定，经纪方作为代理人有权代收代付定金、房款及相关税费。但对方一直未将定金提存给中介，对方一直没履行合同下的义务。

第三、涉案的主合同《房屋买卖合同》并无约定支付定金的情况，即使原告提交的证据中令页提交了一份关于定金与剩余楼款的交易的附件，但该附件无法与《房屋买卖合同》联系起来，且无原被告的签名确认，更严重的是，该合同约定的时间是xxx2年，而本案的买卖合同签订的时间是在xxx3年。

第四、附件上约定支付定金的时间是在1月5日，结合《房屋买卖合同》上签订的时间也是1月5日，也就是说签订合同当天是可以直接给定金的，但是对方一直未履行支付定金的义务。

第五、原告要求的违约金过高，同时我方并非违约方，违约金是在要补充对方的损失在产生的，现对方毫无损失，要求违约金过高，并不合理。

以上答辩意见请法庭考虑!

答辩人：

xxx年月日。

买卖合同纠纷案篇五

被答辩人：张三

答辩人与被答辩人房屋买卖合同纠纷一案，答辩人针对被答辩人的诉讼请求及事由，提出如下答辩意见：

一、xxxx年4月1x日双方签订的“房地产买卖协议”，属于无效合同。

现行合同法第52条明确规定，“有下列情形之一的，合同无效：(五)违反法律、行政法规的强制性规定”。现行城市房地产管理法第3x条规定，“下列房地产，不得转让：(六)未依法登记领取权属证书。”强制性规定是和任意性规定相对的，“未取得权属证书的房地产不得转让”，很显然这属于法律的强制性规定而不是任意性规定。

从本案涉及的事实来看，答辩人与被答辩人的确于xxxx年4月1x日签订了一份“房地产买卖协议”，但签订该协议时，答辩人并未取得本案所涉及之鲁能领寓1号楼14x3室之权属证书(答辩人于xxx1年x月1x日取得该房屋权属证书)。根据上述所列及之法律条款分析，该协议因违反城市房地产管理法第3x条之强制性规定，而导致无效。

二、无效合同后的处理原则为：当事人相互返还因合同取得的财产，而不是继续履行合同。

现行合同法第5x条明确约定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取

得的财产，应当予以返还”。根据本条款之规定，答辩人与被答辩人所涉争房屋，合法的处理方式为：被答辩人将涉争房屋即刻交还答辩人，答辩人将被答辩人已支付的房款退还给被答辩人。

事实上，当答辩人意识到双方签订的“房地产买卖协议”因违反法律强制性规定而无效后，本着人人都应该做一名公民的原则，答辩人委托青岛所张三律师于xxxx年5月1日给被答辩人发送了“律师函”。该律师函中叙明，当事人确认合同无效，请被答辩人于xxxx年5月3日前提供合法帐号以便答辩人返还其已付房款，被答辩人应从接到“律师函”后15日内将该房屋返还答辩人。

被答辩人接到此律师函后，竟至国家法律于不顾，完全置之不理。对于被答辩人非法占用答辩人房屋的行为，答辩人保留追究其法律责任的权利。

三、在坚持上述答辩意见的基础上，答辩人认为被答辩人的诉请，于法无据。

被答辩人在起诉状中诉称，要求答辩人按照原协议之约定履行过户手续。从上述分析看，原协议已因违法法律之强制性规定而导致无效。被答辩人要求双方继续履行合同一份，是非常荒谬的，也不应得到法律的支持。

综上所述，答辩人认为，被答辩人之诉请因于法无据而不应得到法律支持。请贵院以事实为依据，以法律为准绳，维护法律之神圣权威，驳回答辩人的诉讼请求。

此致

青岛市市南区人民法院

答辩人：张三

xxx2年1月13日

附件：

1、青房市地权字第xx1号房产证复印件一份

2、律师函复印件一份

买卖合同纠纷案篇六

被告：某信托投资公司证券营业部（以下简称某证券营业部）?

另查明：1994年3月14日上海证券交易所电脑交易系统由于交易业务量猛增，使得交易申报速度相应出现减慢情况，交易电脑主机接受申报滞后10秒左右，但无明显障碍出现。?法院认为，原被告双方在1994年3月14日订立的委托卖出股票关系合法有效，应受法律保护。原告委托被告以市价卖出股票，被告接受委托后理应及时操作，促成这笔交易成交。虽然当时证交所交易业务量大，交易系统电脑接受申报出现滞后情况以至用报价编号而未能及时成交，在这种情况下，被告应当再行报价促使成交直至委托期满，但被告未采取相应措施，以至原告按市价委托的股票当日未能卖出，系被告工作人员没有认真履行职责所致，被告应承担民事责任，赔偿原告由此造成的经济损失。

［办案要点］本案事实比较清楚，被告证券营业部接受原告合法有效的委托后，应当认真履行自己职责。在1994年3月14日，上海证交所交易业务量猛增，使得交易电脑主机接受申报滞后，导致申报未能成交，这本属意外风险责任，被告无需为此负责。但问题是被告报价后并未去确认是否成交，也未采取相应措施，使得原告市价委托的股票在委托期长达半天的时间内未能卖出，这结果是被告延误申报的过错行为造成的，责任在被告，其应对自己不认真履行职责而致客户造成的损失，承担赔偿责任。

处理本案的关键是如何核定股票买卖不成交造成损失的赔偿额。法院认为以原告委托期间的平均价格与被告知未成交时的股票价格之间的差价损失作为赔偿额是合理的，不能以委托时的行情价16.8元/股与实际抛出价12.48元/股之间的差价损失来计算赔偿额。

这是因为，股票价格瞬息万变，原告委托时的申报价格不是必然能成交的'价格，仅供参考之用，因而以16.8元/股作为市价委托的成交价显然不妥，而以委托期内平均价来定则比较公平合理。原告于1994年3月15日去交割时，被告告知原告该股票未能成交这一情况后，此后风险责任已由被告移至原告方，因为原告可自主决定是否继续卖出投票，至于这以后的损失只能由原告自己承担（当然获利亦应归其所有），与被告无关。因此，作为核定赔偿额的后一股价应以被告告知原告未成交之时的股价来定，如告知时的价格不能确定，应以当日平均价来确定。

买卖合同纠纷案篇七

审判员：

依据《中华人民共和国律师法》的规定，重庆合纵律师事务所接受李某的委托，指派、律师代理李某与重庆某物业管理有限公司(以下简称某公司)商品房买卖合同纠纷案。代理律师结合本案的事实及庭审情况，发表以下代理意见，敬请法庭考虑并予以采纳为盼。

关于李某与某公司商品房买卖合同纠纷一案，李某与某公司对商品房买卖合同及年月日协议的有效成立、合同履行的事实情况等案件事实部分没有争议，该案主要争议在于对年月日协议第三条部分关键词语的理解，即“房屋的产权证”以及“办理”应当如何理解。

年月日协议第三条约定：“业主李某所购房屋的产权证力争在两年内办理完毕，如果两年内未办理，赔偿业主李某人民币伍千元整”。

代理律师认为：

一、“房屋的产权证”应当指房屋所有权证和房屋土地使用权证两证，房屋产权证的办理完毕就应当指办理完毕房屋所有权证和房屋土地使用权证两证。只有房屋所有权证和房屋土地使用权证两证办理齐备，才符合该合同约定的“房屋的产权证办理完毕”的意思表示。本案中，被告截止20__年12月31日才办到李某所购房屋的房屋所有权证、20__年才办到土地使用权证。明显超过双方约定的办理完毕房屋权属证书的时间范围，已经构成违约。代理律师将具体的法律依据与理由陈述如下：

1、“房屋的产权证”不是严格意义上的法律概念，只能按照人们通常的理解及有关法律规定来解释，应当指屋所有权证和房屋土地使用权证两证。“房屋的产权”指对房屋这一不动产的所有权，这一所有权应当包括对房屋所有权与房屋土地使用权这两方面的权利，那么“房屋的产权证”应当指房屋所有权证和房屋土地使用权证两证。

2、我国法律在提到房屋权利或权利证书时，常常是同时提到“房屋所有权和房屋土地使用权”。在理解“房屋的产权证”这一提法时，应当理解为指“房屋屋所有权证和房屋土地使用权证两证”。特别是以下引用的法律条文中有与“房屋的产权”相近的提法，都是指包括房屋所有权与房屋土地使用权在内的权利，如“土地使用权变更和房屋所有权登记手续”、“房屋权属”、“房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书”等。

如《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条“房地产转让、抵押时，以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。第六十二条：经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书”。

《商品房销售管理办法》第三十四条：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。第四十一条：房地产开发企业未按规定将测绘成果或者需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门的，处以警告，责令限期改正，并可处以2万元以上3万元以下罚款。”

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”

3、把“房屋的产权证”理解为只包括“房屋所有权证”一项是违背本案当事人商品房买卖的意思表示的。只有房屋所有权证而没有房屋土地使用权证的房屋的产权是不完整的。根据我国法律，一项商品房的完整权利包括房屋的所有权和房屋土地的使用权两项，商品房买卖合同的主要内容也是这两项权利的买卖。在本合同中，双方当事人约定的商品房买卖就包括了这两项权利的买卖，这可以从出卖方已经履行的义务推断。如果把“房屋的产权证”理解为只包括“房屋所有权证”一项，这违背了当事人合同的真实意思表示，可能造成一方权利的不完整。

4、由于法律没有直接规定“房屋的产权证”的具体内容，双方当事人对这一约定的理解产生了争议，根据《中华人民共和国民法典》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”按照人们一般对房屋产权的理解，房屋产权手续包括房屋所有权证和房屋土地使用权证两证。本合同的目的也是为了买受人取得完整的对该房屋的权利，包括房屋所有权和房屋土地使用权两方面，按照该商品房买卖合同的目的，这里的“房屋的产权”应当理解为包括了房屋所有权证和房屋土地使用权证两证。

二、“办理”房产证应理解为办理完结并由房屋买受人实际取得房产证。

1、被告认为在与原告的约定中所谈的“办理”应理解为过程意义，而非结果意义，即只要被告着手进行了，就算履行了义务，而不管结果如何，也就是说，在履行“办理房产证”这一义务上，只要被告在两年内着手为原告办两证即意味着被告合理的履行了义务。我们认为被告的这种理解显然不符合本协议上下文的文意，也不符合合同目的，更不符合法律的有关规定。从协议的上下文的文意传承上看，“办理”二字出现在“办理完毕房产证”的义务约定之后，其目的显然是对该义务的补充说明，其意义也与前文的“办理完毕”一脉相承，也就是说“办理”与“办理完毕”具有相同的意义。从本协议的目的上看，是为解决原告久久得不到房产证的情况而进行的约定，其目的显然是敦促被告尽快为原告办证并使原告在合理的时间内取得两证，如果在这里将“办理”理解为过程意义，则这个协议的约定两年期限将没有任何意义，因为在过程意义上，被告早在本协议签署前就已在为原告“办理”两证，只是没有“办理完毕”而已，显然如果仅将“办理”理解为着手进行，则被告将绝对不可能违约，本合同的目的也就无从实现。从法律规定上看，“办理”通常也是从结果意义上加以规定的，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。”根据该司法解释，商品房的出卖人承担的办理两证的义务应为“在约定的期限内为买受人办理房产证并使买受人取得”。在本案中，被告取得房屋所有权证的时间为20__年12月31日，取得土地使用权证的时间为20__年，均已超过双方在协议中约定的两年办理期限。应按照《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定承担违约责任。

2、被告称在为原告办理房产证的过程中积极为原告办理相关手续，即应认为被告遵守了与原告的协议，而没有构成违约。根据《民法典》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。被告未在约定的期限内为原告办理完毕产权证，这是一个显而易见的问题，所以履行合同不符合约定，就属于违约，应承担违约责任。

三、原告预交给被告办理房屋产权证的税费及其它费用共计元，而被告给原告的发票总额仅为元。原告多交部分被告理应退还。

被告多收取原告的费用，于法无据，对被告而言属于不当得利，而造成了原告利益的损失，故应当按照《民法典》的规定返还原告。

综上所述，代理律师认为：“房屋的产权证”应当指房屋所有权证和房屋土地使用权证两证，房屋产权手续的办妥就应当指办理完房屋所有权证和房屋土地使用权证两证。本案中，被告截止20__年12月31日才办到李某所购房屋的房屋所有权证、年才办到土地使用权证。明显超过双方约定的办理完毕房屋权属证书的时间范围，已经构成违约，理应按照年月日协议的约定赔偿业主李某元。另，某公司多向原告收取的费用，属于不当得利，理应退还原告。

律师事务所。

律师：

买卖合同纠纷案篇八

鹿城区人民法院：

答辩人：黄香珍，女，1962年12月7日出生，汉族，身份证号330302621207362，住浙江省温州市鹿城区龙泉巷10弄9幢201室，联系电话0577-88500367。

管理和经营的房屋可以依法出租。而且根据合同法的意思自治原则，所以可知，答辩人黄香珍与陈意泽之间的租赁协议是有效的，他们属于租赁合同关系。因此，答辩人对原告的诉讼请求完全不接受，现提出依法处理本案的主张：答辩人与被告陈意泽之间只存在店面租赁合同关系，因此不需要为被告的经营行为承担责任，其次，答辩人与被答辩人之间没有利害关系，不具有被告主体资格，请求法院驳回被答辩人林永畴对答辩人黄香珍的起诉，望法院裁判时予以考虑。

证据和证据来源：

1.租赁协议书，证明答辩人与陈意泽之间是店面租赁合同关系。

2.被租赁的房屋照片，证明房屋的实际情况

3.司法鉴定机关出具的鉴定书，用于证明被答辩人所提供的收据中的签字并非黄香珍所签。

此致

鹿城区人民法院

答辩人：黄香珍

二〇一二年十二月七日

附项：

(l)本答辩状副本x份。

(2)证物或书证xx（名称）x件。

次承租人对租赁物造成的损失由承租人赔偿，法律未规定出租人与次承租人之间的权利义务关系。因此，出租人与次承租人之间不可能存在权利义务关系。

4、房屋转租不是房屋租赁权的转让。租赁权转让是指承租人将租赁权转让给第三人，承租人退出租赁关系，而租赁关系存在于受让人与出租人之间。而在房屋转租中，承租人不退出租赁关系，而租赁关系存在于受让人与出租人之间。而在房屋转租中，承租人不退出租赁关系，仍然承担租赁合同的权利义务，转租与租赁权转让在法律性质上是不同的。

第十四条营业执照及其副本和临时营业执照不得转借、出卖、出租、涂改、伪造。

对个体工商户转借、出卖、出租、涂改营业执照及其副本和临时营业执照的，没收其非法所得，可以并处五千元以下的罚款，情节严重的，应吊销其营业执照及其副本或临时营业执照。

个体工商户违反本条例第七条、第九条、第十条、第十一条、第十三条、第十九条的规定，由工商行政管理机关根据不同情况分别给予下列处罚：

（一）警告；

（二）罚款；

（三）没收非法所得；

（四）责令停止营业；

（五）扣缴或者吊销营业执照。

以上处罚，可以并处。

违反治安管理的，由公安机关依照有关规定处罚；触犯刑律的，依法追究刑事责任。

合伙债务

《民法通则》第三十五条合伙的债务，由合伙人按照出资比例或者协议的约定，以各自的财产承担清偿责任。

合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。

第五十二条企业之间或者企业、事业单位之间联营，共同经营、不具备法人条件的，由联营各方按照出资比例或者协议的约定，以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任。依照法律的规定或者协议的约定负连带责任的，承担连带责任。

《民通意见》47．全体合伙人对合伙经营的亏损额，对外应当负连带责任；对内则应按照协议约定的债务承担比例或者出资比例分担；协议未规定债务承担比例或者出资比例的，可以按照约定的或者实际盈余分配比例承担。但是对造成合伙经营亏损有过错的合伙人，应当根据其过错程度相应的多承担责任。

48．只提供技术性劳务不提供资金、实物的合伙人，对于合伙经营的亏损额，对外也应当承担连带责任；对内则应按照协议约定的债务承担比例或者技术性劳务折抵的出资比例承担；协议未规定债务承担比例或者出资比例的，可以按照约定的或者合伙人实际的盈余分配比例承担；没有盈余分配比例的，按照其余合伙人平均投资比例承担。

53．合伙经营期间发生亏损，合伙人退出合伙时未按约定分担或者未合理分担合伙债务的，退伙人对原合伙的债务，应当承担清偿责任；退伙人已分担合伙债务的，对其参加合伙期间的全部债务仍负连带责任。

《合伙企业法》第二条本法所称合伙企业，是指依照本法在中国境内设立的由各合伙人订立合伙协议，共同出资、合伙经营、共享收益、共担风险，并对合伙企业债务承担无限连带责任的营利性组织。

第四十五条入伙的新合伙人与原合伙人享有同等权利，承担同等责任。入伙协议另有约定的，从其约定。

入伙的新合伙人对入伙前合伙企业的债务承担连带责任。

第五十四条退伙人对其退伙前已发生的合伙企业债务，与其他合伙人承担连带责任。

第六十三条合伙企业解散后，原合伙人对合伙企业存续期间的债务仍应承担连带责任，但债权人在五年内未向债务人提出偿债请求的，该责任消灭。

《律师法》第十八条律师可以设立合伙律师事务所，合伙人对该律师事务所的债务承担无限责任和连带责任。个体工商户营业执照不得转借、出卖、出租，违反规定将没收其非法所得，并处5000元以下罚款。个体工商户改变字号名称、经营者住所、组成形式、经营范围、方式、场所等项内容应当向原登记的工商行政管理机关办理变更登记。未经批准，不得擅自改变。个人经营的个体工商户改变经营者时，应当重新申请登记。新的经营者想要延用原执照上的字号名称，必须等原执照注销满一年后方可提起申请。想要盘店创业市民，一定要先到工商部门询问清楚，以免在交易中受骗。

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买卖合同纠纷案篇九

上诉人（原审被告）覃长秀，女，一九五四年九月十八日出生，土家族，村民，住慈利县零阳镇鲤鱼桥居委会五组。

被上诉人（原审原告）骆列，男，一九七一年十一月二十一日出生，土家族，慈利县医疗器械修配所职工，住慈利县零阳镇鲤鱼桥居委会。

上诉人覃长秀因房屋买卖合同纠纷一案，不服慈利县人民法院（2001）慈民初字第404号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人覃长秀、被上诉人骆列到庭参加诉讼。本案现巳审理终结。

原判认定，一九九九年二月二十日，当事人双方协商达成房屋买卖协议：覃长秀将两个门面的房屋以五万五千元出售给骆列，自签字之日起被告暂住一年。协议签订后骆列当天付给现金四万元。二000年四月二十七日，骆列母亲邓春桃以借款名义从覃长秀手里拿回现金三万元，并约定在被告修屋时偿还，实际上骆列给覃长秀的购房款仅为一万元。二000年二月覃长秀暂住到期后，因无钱建房未搬出，因而双方未实际交付房屋和办理有关过户手续。二000年七月，覃长秀又将该宗房屋卖与他人。骆列遂要求被告返还余款一万元。但覃长秀以骆列违约拒付。原判认为，当事人双方虽签有房屋买卖协议，但未办理过户登记手续，且该房屋亦未实际交付，故房屋买卖协议无效。覃长秀所取得的购房款依法应予返还。覃长秀辩称骆列有违约行为，巳付的一万元购房款属违约金不予返还的理由，与事实不符。在本案中双方均有违约行为，故各自应承担相应的责任。据此依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、五十八条的规定，判决覃长秀返还骆列购房款一万元。宣判后，覃长秀不服，以本案属骆列单方违约，一万元违约金应予保护等理由，向本院提起上诉，请求改判。被上诉人骆列没有提交答辩状，其在庭审中辩称，他母亲从覃长秀手里拿到的三万元系借款，自己没有违约行为。原审判决认定事实清楚，处理正确。

经审理查明，一九九九年二月二十日，上诉人覃长秀与被上诉人骆列经过协商签订了一份“房地产买卖协议”，约定：覃长秀将两个门面的房屋以五万五千元出售给骆列，自签字之日起骆列自愿让覃长秀暂住一年，骆列分两期付款：签订协议时即付款四万元，余款在覃长秀让出房屋后付清。协议还规定一方违约应向对方承担违约金一万元和有关法律责任。协议签订的当天骆列付款四万元。但一九九九年四月二十七日骆列母亲邓春桃又以借款名义从覃长秀手里拿回现金三万元，实际上骆列给覃长秀的购房款仅为一万元。二000年二月覃长秀暂住到期后，骆列也未要求交付房屋或办理房屋过户手续。二000年七月，覃长秀在征得被上诉方的同意后将该宗房屋卖与他人。骆列遂要求被告返还余下的购房款一万元。但覃长秀以骆列违约，一万元是其应得的违约金而拒绝返还。

[1][2]。

买卖合同纠纷案篇十

原告张某与被告李某系农民，因张某急需稻草，经人介绍两人相识，当天，两人商定，李某以每斤2角的价格卖给张某2000斤稻草，共计价款400元。张某当即交付200元，并言明，待第二天将余款交齐并将稻草拉走。不料，从当天晚上起一连下了几天大雨，将放在李某家院里准备卖给张某的稻草全部淋湿，并有大部分霉烂。几天后，张某到李家，准备交款运稻草，见此 情况便要求李某退还已支付的200元钱还给他。李某则说，这些稻草已经卖给你了，损失是你的，并要求张某支付剩余的稻草款，张某无奈，便起诉之法院，要求李某返还已经支付的人民币200元。

法院经审理认为，原、被告双方的买卖合同已经有效成立，但因双方买卖标的物的所有权并未发生转移，风险也未发生转移，稻草霉烂的损失只能由李某承担。因李某所有的稻草大部分已经霉烂，李某已无履约的可能，双方应解除合同。李某收取的200元钱应该返还。

对本案的处理有三种不同的意见：

一种意见认为，原被告之间的买卖是有效的，原告已经交付不部分货款，并约定第二天来拉走稻草。稻草已为原告所有，原告为及时拉走而使稻草霉烂，应自己负担损失，因此法院不能支持原告的请求。

另一种意见认为，原被告之间的买卖是有效的，虽原告已交付部分货款，但被告并未交付稻草，稻草的所有权未转移，被告仍享有所有权，也应承担标的物 的风险。因此法院应当支持原告的诉讼。

还有一种意见认为，原被告之间的买卖有效，双方约定第二天由原告拉走稻草，由此时起所有权发生转移，但因稻草仍在被告占有之下而未实际交付，因此，标的物的风险仍应由被告承担，法院应当支持原告的请求。

对本案处理意见的争议在于如何认定原被告之间买卖标的物的所有权是否转移和应由谁承担标的物的风险。

本案中原被告买卖的稻草为动产，因此应依动产所有权的转移来确定其所有权转移的时间。动产所有权转移是指动产的所有权从一个民事主体转移至另一个民事主体，它是财产流转的主要表现。从原所有人来说，所有权转移是其所有权消灭的原因，而从新所有人来说，又是新所有权的取得方法。因此，所有权从何时起发生转移对当事人来说利益甚大。发生所有权转移的原因是多种多样的，从当事人的意愿上可分为两种：一 是依法律行为发生的。这是依当事人的意愿由双方实施民事法律行为的结果;一是非依法律行为发生的。本案中涉及的是依法律行为发生所有权转移的转移时间问题。我国《民法通则》第72条规定：“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”，按照该条规定，财产所有权应自交付起转移，除非法律另有规定，或者当事人另有约定。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第84条规定：“财产已经交付，但当事人约定财产所有权转移附条件的，在所附条件成就时，财产所有权方为转移。”

从以上分析可见，动产所有权转移一般以交付为要件。交付是标的物所有权自让与人转移给受让人的时界。因此，确定所有权是否转移，就要确定是否交付。

买卖中风险的负担是指在买卖合同成立后的标的物意外灭失损毁的损失由何方承担问题。本案中双方买卖的'稻草因天降大雨而淋烂，由此造成的损失由何方承担就是风险承担问题。我国现行立法没有明确规定风险负担，在理论上有两种观点，一种观点主张，风险应随所有权的转移而转移，即标的物的所有权归谁，谁就承担风险。另一种观点认为，以标的物的交付时间作为风险转移的时间，即标的物交付前由出卖人负担，交付后由买受人负担。由于依我国民法通则规定，除法律另有规定或当事人另有约定外，标的物交付的时间即为所有权转移的时间。所有权自交付时起转移，这就意味着交付为所有权转移的要件。所有权一旦转移，受让人就成为新所有人，享有标的物的所有权。所有权人得对抗一切人。如未交付，则买卖只在当事人间发生效力。本案例中，当事人约定由原告自行提货，因此约定的原告提货时间应为所有权转移的时间。原告因天下大雨未能及时提货，所以，原被告之间买卖的稻草所有权未发生转移,风险也未发生转移，由此造成的损失也只能由李某自己负担。因李某的大部分草料已经霉烂，李某已无履约的可能，双方应解除合同。因对于发生合同不能履行的情况，双方都没有过错，所以不发生违约责任。但因合同解除，李某收取200元钱已无合法根据，应予返还张某。

买卖合同纠纷案篇十一

上诉人(原审被告)谢某1，男，x年x月x日生，汉族，住上海市徐汇区。

上诉人(原审被告)谢某2，女，x年x月x日生，汉族，住上海市徐汇区。

上诉人(原审被告)黄某，女，x年x月x日生，汉族，住上海市徐汇区。

上诉人(原审被告)陶某，女，x年x月x日生，汉族，住上海市徐汇区。

上诉人(原审被告)黄某，女，x年x月x日生，汉族，住上海市徐汇区。

被上诉人(原审原告)朱某，男，x年x月x日生，汉族，住上海市徐汇区。

被上诉人(原审原告)徐某，女，x年x月x日生，汉族，住上海市徐汇区。

上诉人因与被上诉人房屋买卖合同纠纷一案不服上海市徐汇区人民法院(xxx0)徐民三(民)初字第xx号民事判决，特依法上诉贵院。

上诉请求。

1、撤销上海市徐汇区人民法院(xxx0)徐民三(民)初字第xx号民事判决，将本案发回原审法院重新审理或者由贵院查清事实径行改判。

2、本案一审、二审诉讼费、保全费由被上诉人负担。

本案一审判决，定性不当，适用法律确有错误。事实与理由如下。

一、该房屋买卖合同须由上诉人四人共同行为，且以被告黄某为主导。

无论是合同的发起还是合同的履行(钱款往来)其中真正的主导应是上诉人黄某，而非上诉人谢某1。一审法院认为，谢某1始终代表四名上诉人，显然定性不当。

首先，涉案房屋是以黄某母亲陶某所得动迁款项为大部分钱款所购置，且至今谢某1仍与妻子、岳父、母共同居住。从整个房屋买卖过程来看，是由黄某提出售房，并让谢某1陪同前往中介公司办理挂牌，之后与被上诉人的多次交涉，都由黄某出面，甚至被上诉人的两次付款均是由黄某收款(谢并不在场)，且汇入账户也是黄某私人账户。而且，从被上诉人提供的一审证据(8月19日的电话录音)显示，谢某1在与被上诉人协商该房屋买卖合同的过程中，明确表示关于房屋买卖的问题“我回去也要商量”，足见谢某1不可能代表所有上诉人，他也自知无法代表所有上诉人。

再者，虽然在房屋买卖合同中，四名上诉人的联系电话都为谢某1一人手机号码，但并不能表明谢某1就取得了其余三人的全权委托。仅填写谢某1一人手机号码，一则是为了便于进行及时联系，二则也只能说明，由谢某1作为联系人而已。一审法院认为，“被告谢某1始终代表四被告与中介和原告进行房屋交易事宜的协商，……”，故而推定谢某1就取得了代理权的原因之一，这显然是扩大了仅作为联系人的权利范围，并且也忽视了其余上诉人应享有的对房屋的处分权。

二、7月25日签订的补充协议系效力待定协议。

7月25日所签订的补充协议，系中介制作，乃甲方谢某1与乙方朱某私下拟订。在甲方一栏仅有上诉人谢某1一人签字，其他上诉人当时并不知情，后来知晓该事后，明确表示反对，至今其他上诉人对该协议坚决不予追认。根据《城市房地产管理法》第三十八条第一款第四项规定，共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。上诉人认为，第一，上诉人谢某1根本不构成表见代理，不能代理其他被告作出该意思表示;第二，该协议违背了除谢某1之外三人的真实意思表达，且不予追认;第三，该协议并未生效，处于效力待定状态。故该协议不应作为本案证据予以采信。一审法院在该合同不具备形式要件的前提下，被上诉人也没有足够证据表明其余三名上诉人授权于谢的情况下，仅以内心确认的方式，推定谢具备缔约的代理权，从而认定7月25日协议有效的理由之一是与事实不符，也于法无据的。

至于上诉人黄某及其母陶某其女谢某2于8月8日前往交易中心并非其真实意思表示。三名上诉人始终不予承认7月25日签订的“协议”的有效性，但迫于房屋产权证原件仍握在房产中介手中(现在房产证仍旧在房产中介处)，三人是出于索要房产证原件的目的而前去，并非是办理过户登记手续的意思表示。退一步讲，若四人真是前往办理过户登记，当场得知仅仅修改合同中的过户登记时间，即能办理过户登记，当天马上即可进行修改，无须拖延。而事实并非如此。故一审法院认定四被告前往交易中心就是办理过户手续，并进一步推定三名上诉人用行为对7月25日之协议的效力进行了认可及追认，显然不符合逻辑。

三、约定违约金数额畸高，违约条款应为无效。

上诉人谢某1与被上诉人于7月25日签订的.协议中约定，若一方构成违约，则按照房价款的日百分之一计算违约金，该违约金条款无效。

首先，7月25日所签订“协议”是由中介公司提供，合同解释应作对被上诉人不利解释。一审中，上诉人曾就提出被上诉人与中介公司存在利益关系，因被上诉人承诺若该房屋买卖成交，则由其单独向房屋中介公司支付全部佣金。显然，该合同中的违约金条款其真正目的是针对上诉人而设定，不具诚实性。

其次，3月11日签订的房屋买卖合同没有及时得以履行，其责任因由被上诉人承担，因被上诉人钱款无法及时到位所导致。至7月25日，被上诉人钱款已到位，故向上诉人提出签订一份补充协议(即7月25日之“协议”)，并在协议中约定数额畸高违约金，显然是出于保护被上诉人目的，不具公平性。

最后，根据《最高人民法院印发〈关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见〉的通知》第7条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第29条，一再强调违约金应“根据公平原则和诚实信用原则予以衡量”。本案中的违约金明显违反公平原则和诚实信用原则，当属无效，不应予以支持。

综观本案，原系被上诉人由于无法按时筹措钱款履行合同，导致合同没有按时过户，系违约在先。上诉人之一谢某1在无授权情况下，仅一人与被上诉人达成延期过户协议，该延期过户协议应属效力待定，不应成为本案判决之依据。此外，本案涉案金额高达209万元，属争议额较大的案件，且一方人数众多并存在责任不一，涉及的法律关系又较为复杂，一审期间上诉人曾提出希望该案件转为普通程序，以便于法院更好的查明事实，作出公正判决。然而一审法院并没有采纳上诉人的建议，反而在还没有查明事实，又缺乏有力证据的前提下，并加以判决，导致上诉人一审败诉，并将面临将市值高达250万元的房屋近似无偿地转让于被上诉人。上诉人家中耄耋老人无不老泪纵横，茶饭不思，每每想至即将无处安老，悲痛欲绝。一审法院对于多处法律行为认定不当，故恳请二审法院，维护上诉人合法利益，依法予以发回重审或径行改判。

上诉人：

买卖合同纠纷案篇十二

住所地：______________

法定代表人：______________

申请人因原告______________股份有限公司提起的诉申请人买卖合同纠纷一案，现向贵院提出管辖权异议。

请求事项：

请求贵院依法驳回原告______________股份有限公司起诉。

事实与理由：

申请人于_______年_______月_______日收到贵院受理的______________股份有限公司诉申请人买卖合同纠纷案应诉通知书，现就管辖问题提出异议，贵院应依法驳回原告起诉，理由如下：

在双方签订的《买卖合同》中第十一条第一款明确约定：“双方在合同执行中，应本着互谅互让、友好协商的原则解决合同中发生的纠纷，若双方协商不成时，可向对方的仲裁机构申请仲裁。

”由此可见，双方对纠纷的解决机关已达成仲裁协议，原告对发生的纠纷应当向_______仲裁委员会提起仲裁，而向贵院提起诉讼违反双方约定且与法相悖。

仲裁法第二十六条规定：当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未

买卖合同纠纷案篇十三

住所地：咸阳市人民路25号。

法定代表人：王某，该公司经理。

被答辩人：陕西金银工程建设有限公司。

住所地：咸阳市渭阳路78号。

法定代表人：刘某，该公司经理。

被答辩人诉答辩人建设施工合同纠纷案，贵院已经受理，现答辩人根据事实和法律答辩如下：

一、关于“判令答辩人支付工程款余额751929.15元，并承担银行同期贷款利息”之诉讼请求，于法无据，应予驳回。

根据2007年8月16日答辩人与被答辩人签订的《建设工程施工合同》第一部第五条“合同价款暂定价31535818.17元(以决算为准)文明工地施工费：343699.56元”及第三部分专用条款第23.2“本合同价款采用可调价格方式确定。(2)采用可调价格合同，合同价款调整方法：工程结算时，按2006年8月26日协议条款及双方承诺方式另行结算。”之约定，答辩人付款的依据应是双方的结算的合同价款，但双方至今尚未进行结算。

其次，6月13日，由答辩人和被答辩人共同委托咸阳市建设工程造价管理站进行决算，月16日，咸阳市建设工程造价管理站出具了《工程决算书》。但3月24日，咸阳市建设工程造价管理站撤销了2010年10月16日公布的该工程决算书，并退回其支付的工程决算费用。并建议双方通过合同仲裁或司法程序解决该工程结算问题。至此双方委托第三方决算仍无结果。

综上，至今为止，双方未进行结算，委托第三方决算亦无结果。因此在本案工程总价款尚未确定之前，被答辩人请求答辩人支付工程款余额751929.15元尚无依据，依法应予驳回。

另，“并承担银行同期贷款利息;”之诉讼请求，并不是具体的数额，因不符合《民事诉讼法》第一百零八条“起诉必须符合下列条件：(三)有具体的诉讼请求和事实、理由”之规定，依法应予驳回。

二、关于“判令答辩人赔偿损失6549555元”之诉讼请求，因无事实和法律依据，依法应予驳回。

被答辩人诉称“二是因答辩人不按照工程进度付款，致使工期延误一年半，造成被答辩人遭受工程管理费用损失2900400元，机械租赁费用损失957600元，架管、扣件、丝杆等材料费用损失2269555元”的逻辑是，造成其6549555元损失的原因是答辩人不按照工程进度付款，致使工期延误一年半。

那么答辩人是否按照工程进度及时付款呢，根据2007年8月16日《建设工程施工合同》“第三部分专用条款26、工程款(进度款)支付。双方约定的工程款(进度款)支付的方式和时间：按月进度款的'80%支付，工程竣工验收后付至总价款的80%，除5%的保修金外，交工后30日内付清。”之约定，答辩人支付进度款的时间点为两个，一是按月进度款的80%支付;二是工程竣工验收后付至总价款的80%。答辩人是否违约答辩如下：

首先：是否按月进度款的80%支付，答辩人不存在违约情形。

在本案中，被答辩人从施工到竣工验收结束时，从未给答辩人报送工程进度，答辩人只能根据被答辩人的要求及时足额支付工程进度款。根据2007年8月16日《建设工程施工合同》第二部分通用条款第9.1条“承包人按专用条款约定的内容和时间完成以下工作：(2)向工程师提供年、季、月度计划及相应进度统计报表”、第9.2条“承包人未能履行9.1款各项义务，造成发包人损失的，承包人赔偿发包人有关损失”及第三部分专用条款第9.1条“承包人应按约定时间和要求完成以下工作：(2)应提供计划、报表的名称及完成时间：每月25日向建设单位、监理单位报送当月完成工程量报表和下月进度计划报表”、第25.1条“承包人向工程师提交已完工程量报告的时间：承包人每月25日前提交完成工程量(形象进度)的报告”之约定，因被答辩人从未给发包方答辩人报送过任何完成工程量的报告，因此，是否按月进度款的80%支付，答辩人不存在违约情形。

其次，关于工程竣工验收的付款行为，答辩人并未违约。

即使按照被答辩人认为的工程总价款34143752.42元的80%计算，应是27315001.936元。根据2007年6月11日至2010年4月30日《王城国际工程款明细单》共付款29021822.75元，加上2010年10月28日付款50万元、2010年1月22日付款5千元和2010年2月11日付款5万元共计29576822.75元。因此答辩人在2010年4月底竣工时，已经支付了工程总价款的86.62%。更何况根据答辩人的决算，工程总造价应为27702287.57元，答辩人已经超额支付了工程款。因此关于工程竣工验收的付款行为，答辩人并未违约。

第三、既使因为答辩人不按照工程进度付款，致使工期延误一年半，那么是否造成被答辩人遭受工程管理费用损失2900400元，机械租赁费用损失957600元，架管、扣件、丝杆等材料费用损失2269555元，应由答辩人举证证明，并在法庭审理中有待进一步查证。

综上，支付工程进度款答辩人并未违约，被答辩人的该项诉讼请求因为事实依据，依法应予驳回。

值得提醒的是，答辩人已经支付被答辩人工程款共计29576822.75元，而根据答辩人的决算，工程总造价应为27702287.57元，答辩人已经超额支付了工程款1874595.18元。

三、关于“判令答辩人支付违约金45609元”诉讼请求，因答辩人现在已不存在违约事实，因此该项诉请应予驳回。

此违约金的计算应是根据2010年6月11日在任某主持下达成的《协议书》第三条“在该站决算结论后三日内甲方付清乙方其余工程款。逾期未付清的，按应付未付的百分之零点五向乙方支付违约金;决算结果若甲方付超，乙方应当在三日内向甲方退还多付的款项，逾期未付清的，按应退未退的百分之零点五向甲方支付违约金。”之约定，应付未付款为45609元。

但203月24日，咸阳市建设工程造价管理站撤销了2010年10月16日公布的该工程决算书，并退回其支付的工程决算费用。因此，咸阳市建设工程造价管理站至今仍无据算结论。

故2010年6月11日《协议书》第三条“在该站决算结论后三日内甲方付清乙方其余工程款。逾期未付清的，按应付未付的百分之零点五向乙方支付违约金;”的约定，因该站至今尚无决算结论，答辩人不存在“逾期未付清”的违约事实。

综上，因咸阳市建设工程造价管理站至今尚无决算结论，答辩人不存在“逾期未付清”的违约事实，“判令答辩人支付违约金45609元;”诉讼请求无事实依据，该项诉讼请求应予驳回。

四、关于“判令答辩人支付消防工程管理费980000元”诉讼请求，因与事实不符，依法应予驳回。

第一、根据被答辩人“另，定额站对王城国际工程决算未计入消防工程管理费980000元和打桩租用发电机费用230000元，这两项费用也应由答辩人承担。”之诉称，此项诉讼请求与第一项诉讼请求存在逻辑上的冲突。

其次，如果被答辩人不按2010年6月11日《协议书》内容执行，那么定额站的决算结果亦不应作为被答辩人计算工程余款的依据，即第一项诉讼请求“判令答辩人支付工程款余额751929.15元，并承担银行同期贷款利息;”无任何决算依据，理应予以驳回。

最后，在第一项诉讼请求与第四项诉讼请求之间，被答辩人只能二选其一，选择第一项诉讼请求，则第四项诉讼请求顺理成章应被驳回，而第一项诉讼请求因咸阳市建设工程造价管理站至今尚无决算结论而无法认定;选择第四项诉讼请求，则表明被答辩人自己已经不认可2010年6月11日《协议书》内容，被答辩人第一项诉讼请求因自相矛盾而无法认定具体数额，况且第四项诉讼请求被答辩人应举证证明，并在审理中查明。

第二，消防工程是答辩人与其他公司签订的施工合同，是在被答辩人施工结束并撤离工地后才开始进行的施工，在施消防工程工期间，被答辩人未进行过任何配合工作，也不存在所谓的消防工程管理费，所以该项诉请与事实不符，依法应予驳回。

综上，此项诉讼请求与第一项诉讼请求存在逻辑上的冲突，被答辩人只能二选其一，更何况消防工程是在被答辩人撤离工地后由其他公司施工的，因此该项诉讼请求依法应予驳回。

五、关于“判令答辩人支付租用发电及费用230000元”诉讼请求，因与事实不符，依法应予驳回。

同上述第四项第一部分答辩。

综上所述，被答辩人的诉讼请求无事实依据和法律依据，依法应予驳回。

买卖合同纠纷案篇十四

本所在1月3日受广州是姚女士委托受理和广州某某物资有限公司(负责人：汪某某)湖南某某正机械工程有限公司(负责人：杨某某)租赁合同经济纠纷案件起诉状。

诉讼请求：

2、请求判令两被告承担本案的.全部诉讼费和律师费。

事实和理由：

原告拥有德马格qtg6010自有产权起重机两台，于2012年8月31日与被告二广州某某物资有限公司签订塔机出租合同，分别于3月31日。双方约定的租金结算方式为每满一个月(30日的当日)支付本月的塔机租金，月租金为前5年1万元/月，后三年0.7万元/月。如被告二广州某某公司不能按期支付原告租金，则每拖延一日应承担所拖欠金额1%的滞纳金。后被告二广州某某物资有限公司被被告一湖南某某正机械工程有限公司收购合并，原被告二的有关经营业务和权力义务由被告一承担。原告与二被告三方就塔机出租事宜签订了《补充协议》，一致同意两份塔机出租合同的承租方由被告二变更为被告一，被告二原有的权力义务均由被告一享用和承担。现两台塔机的租金两被告分别支付到2012年8月31日和2012年8月5日，此后两被告一直未再支付租金。原告为维护自身的合法权益，特诉诸法律，要求两被告支付拖欠的租金310000元及拖欠租金的滞纳金。请求人民法院早日依法判决为感!

此致

广州市天河区人民法院

买卖合同纠纷案篇十五

今天上午9时20分，本市首例机动车车主向行人赔偿后，向保险公司理赔遭拒案宣判。朝阳法院判决：中国人民财产保险公司北京分公司营业部赔偿车主周某4万元。

法院认定，周某所投保的车辆发生的交通事故属于保险事故，在其投保的第三者险的承保范围之内。根据道路交通安全法第76条规定，保险公司对保险事故应当承担无过错责任。

宣判后，保险公司的应诉代表当即表示要上诉，并称人保不应成为法规冲突中的牺牲品。

今年8月6日，王某驾驶起重车在朝阳区姚家园路平房附近将骑车人廖某撞碾而亡。朝阳交通队出具责任认定书，称事故发生前双方进入路口时的信号灯状态无法查证，故车祸原因无法查清。

按照新“交法”的规定，机动车与行人发生交通事故，机动车一方负全责。在交通民警的主持下，车主刘某与死者家属达成损害赔偿调解书，刘某赔偿对方10万元。但此后刘某找到中国人保北京分公司要求理赔4万元保险金时，却被保险公司以“投保人没有事故责任”为由拒绝。

在此案开庭审理后的第二天，北京市人大会第十五次会议审议通过了《北京市实施〈中华人民共和国道路交通安全法〉办法》。该办法规定，机动车与非机动车、行人之间发生交通事故造成人身伤亡、财产损失的，由保险公司在机动车第三者责任强制保险的责任限额范围内先行赔偿。该办法将于1月1日施行。

买卖合同纠纷案篇十六

一、基本案情

4月28日，贾某委托被上诉人某营业部作为有价证券买卖的受托人在某营业部提供的委托买卖有价证券承诺书上签字。该承诺书载明：本人自愿接受《业务条款》的全部内容，且将该条款归入并成为本承诺书的一部分。《业务条款》载明：凡使用密码进行的一切交易均是有效委托，由此产生的一切损失由客户自负。同日某营业部为贾某开立了委托买卖证券资金专用帐户，贾某遂开始委托其丈夫杜某在某营业部为大、中专户提供的交易场所里下达委托交易指令，买卖股票。9月18日杜某查询得知209月12日，有人从某营业部提供的专户室两台电脑自助委托终端下达委托交易指令，将股东姓名为贾某的12000股爱建股份（600643）和10000股华东医药（0963），并于当日分两次买入17000股银广夏（0557）。贾某以某营业部对其股票被盗卖盗买及不能使其及时减少损失负有责任为由诉至法院，要求某营业部返还12000股爱建股份和10000股华东医药及自被倒卖之日起至返还之日期间发生的红利和送股；赔偿资金45231.72元及其被盗卖之日起至返还之日期间发生的利息；赔偿手续费2532.29元、印花税2894.03元及过户费12元；支付精神赔偿金80000元。

二、判决要旨

原审法院认为，证券公司接受投资者及客户的申请，为客户开立委托买卖证券资金帐户，就与客户之间建立了行纪合同关系。在此关系中证券公司的主要义务是为客户提供行纪服务。行纪服务是证券公司接受客户委托，以自己的名义为客户在证券交易市场进行有价证券的买卖并为客户提供相关的服务。证券公司与客户建立行纪合同关系后，客户的每一笔交易都是经过客户自己下达委托交易指令，证券公司接受委托并验明身份、验证资金和证券后，使用自己的交易席位，将客户委托的内容传达至交易所，经集合竞价完成。这一程序的启动，是客户的委托交易指令。本案所涉股票买卖的委托交易指令下达形式是驻留委托。贾某为排除本案所涉以驻留委托形式下达委托交易指令进行买卖股票的自为行为，提交、出示了她自己与其丈夫单位的证明，这一证据不能采信，理由是这一证据的内容忽略了细节，用书面形式表达言词内容证据的细节往往是此类证据的核心。

由于我国目前尚无能从事软件安全鉴定的部门，在这种状态下，仅凭客户的怀疑，没有科学的结论为基础支持就推定计算机网络系统不安全是不当的，这种推断，既不令人信服，也不利于证券市场的正常运行，因此，对贾某要求某营业部电脑网络系统不安全应承担责任的主张不予支持。对于贾某主张的是盗卖盗买，因其不能排除自身因密码失窃发生的盗卖盗买股票的可能，又不能进一步提出证据，不予支持。贾某主张的某营业部未尽到管理职责导致股票被盗买盗卖也未能提供充分的证据，不予支持。同时，对于贾的交易情况，某营业部也没有通知的义务。贾某关于《业务条款》?quot;凡使用密码交易产生的一切损失由客户自负“是加重客户责任的格式条款应无效的主张也不能成立。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第二款的规定，判决：驳回贾某的诉讼请求。

二审法院（北京市第二中级人民法院）经审理查明，原审法院查明事实属实，双方当事人亦无异议，本院予以确认。二审法院认为，在股票交易过程中，股票委托交易指令均由客户下达，而客户自行设置的密码是客户进入网络系统从事股票委托交易指令下达的身份证明，也是电脑自动识别客户的依据。使用该密码交易所产生的后果由客户承担，妥善保管密码、防止密码失密是客户的基本义务和责任。因此，贾某与某营业部之间签订的委托买卖有价证券承诺书中约定凡使用密码进行的一切交易均是有效委托，由此产生的一切损失由客户自负的有关条款并未加重或扩大客户责任。虽然某营业部认可贾某和其丈夫杜某当天未在某营业部专户室现场，也认可下达委托交易指令的电脑自助委托终端不是贾某通常使用的电脑终端，但仅能证明贾某和其丈夫杜某没有亲自操作下达委托指令，不能排除贾某委托其他代理人进行操作或因贾某自身原因导致密码失密的可能，现贾某无证据证明本案股票交易的委托指令是某营业部窃取其密码或利用自身技术服务优势所为，也不能向法庭提供因某营业部电脑交易系统不安全或管理不善致使他人侵入系统或破解其交易密码进行涉案股票买卖的相应证据。因此，贾某要求某营业部承担其股票被盗卖盗买的民事赔偿责任，缺乏证据，本院不予支持。综上，贾某的上诉主张，均不成立。原审判决处理正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决驳回上诉，维持原判。

三、本案审判中需要研究的主要问题

1、贾某与某营业部之间的主要权利义务关系是什么？

2、《业务条款》的规定是否系扩大贾责任的格式条款，是否有效？

3、本案的举证责任如何分担？

4、贾是否完成了举证责任？

四、法理评析

（一）贾某与某营业部之间的主要权利义务关系

贾某签订的作为承诺书组成部分的《业务条款》载明：凡使用密码进行的一切交易均是有效委托，由此产生的一切损失由客户自负。贾某认为该条款是某营业部加重客户责任的格式条款，根据合同法的有关规定属于无效条款。判断该条款是否有效的关键是看该条款的规定是否加重了客户的责任。加重客户责任是不应由客户承担的义务强加在客户身上或将客户的义务扩大化。证券公司与客户建立行纪合同关系后，客户的每一笔交易都是经过客户自己下达委托交易指令，证券公司接受委托并验明身份、验证资金和证券后，使用自己的交易席位，将客户委托的内容传达至交易所，经集合竞价完成。这一程序的启动，是客户的委托交易指令。目前我国委托交易指令下达的形式有当面委托、电话委托、传真委托、函电委托、自助委托等多种。本案所涉股票买卖的委托交易指令下达形式是驻留委托。驻留委托是客户或客户的委托代理人，在证券公司提供的交易场所或专户室设置的电脑自助委托终端，用客户本人资金帐号和客户自己设定的交易密码下达委托交易指令的一种自助委托形式。证券公司对于以自助委托方式下达委托交易指令的报盘、交易采用无形交易席位进行。无形交易席位是证券公司的电脑系统与证券交易

所相联网而无须驻场交易员，客户委托交易指令下达后的身份确认、验审资金、证券、报盘都是由电脑完成。电脑对客户身份确认的依据是客户交易的密码和资金帐号，客户下达的委托交易指令在电脑审查确认后，由前置终端处理机和通信网络自动传送到交易所主机进行集合竞价。驻留委托的交易指令下达形式决定了客户自行设置的密码是客户进入网络系统从事股票委托交易指令下达的身份证明，也是电脑自动识别客户的依据。使用该密码交易所产生的后果由客户承担是这一交易指令下达方式的基本要求。众所周知，客户自行设置的密码是客户进入网络系统从事委托交易指令下达的身份证明，也是电脑自动识别客户的根据。正因如此，使用密码交易的后果由客户承担是客户不容置疑的最基本的义务。这一义务既无强加也无扩大。履行这一义务，不仅是客户进入证券交易市场，使用计算机系统下达委托交易指令从事委托交易的前提，也是证券交易市场的交易规则，更是科技高度发展，计算机网络普遍应用时代证券市场安全运行的保障。因此，贾某与某营业部之间签订的委托买卖有价证券承诺书中约定的.凡使用密码进行的一切交易均是有效委托，由此产生的一切损失由客户自负的有关条款并未加重客户的责任，而是双方当事人的真实意思表示，合法有效，因此，贾某的主张该条款无效不能成立。驻留委托的方式决定了贾某提出?quot;某营业部未经其指令卖出其帐户上的股票属无权代理行为，违反了保护其帐户资金及证券安全的法定义务”的上诉理由难以成立。

（三）本案的举证责任分担问题

贾某认为本案所涉交易是在被上诉人某营业部提供的场地、并利用被上诉人提供的交易系统和交易方式进行的，被上诉人作为服务提供者，应拥有完整和准确的服务记录。法院应当要求被上诉人承担证明本案交易是否是上诉人所为的举证责任。在通常情况下，我国民事诉讼采取“谁主张，谁举证”的原则，只有在最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第74规定的情形和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第4条规定的情形下才适用举证责任倒置的原则。由于本案情形并不属于法律规定的情形，因此，关于举证责任的分担应适用“谁主张，谁举证”的原则，故贾某和某营业部必须就自己的主张提供相应的证据。本案贾某试图追究某营业部的侵权责任，根据我国民法理论，承担侵权责任的条件是：侵权行为的存在、行为人主观上有过错、损害事实的存在、侵权行为与损害的发生具有因果关系，这四个要件可谓却一不可。按照“谁主张，谁举证”的原则，贾某必须就以上四方面提供充分的证据，才能使自己的主张获得法院的支持。在本案中，贾某提交的证据包括股东帐户卡、与某营业部签订的指定交易协议书、9月18日打印的历史委托明细查询表、交割单、资金对帐单、单位出具的贾某夫妇年9月12日上班的证明以及裴泰宏和初状的证人证言。贾某单位出具的证明可以表明其夫妇二人在发生银广夏盗买盗卖的当天均不在现场，但是，这个证据的证明力非常有限，它只能证明贾某夫妇没有亲自操作下达委托指令，单凭股票查询单、交割单、资金对帐单只能证明股票买卖的事实，只能证明贾某财产受到损失，只能证明损害事实的存在。而造成损失的可能性有多种，一是贾某夫妇委托其他代理人进行操作；二是贾某因自身原因导致密码失密；三是某营业部违规操作，盗买盗卖股票；四是其他投资者利用交易软件存在的问题破译密码进行操作。由于贾某提供的证据职能证明没有亲自进行涉案股票的买卖，但是，无法排除其委托他人进行操作或因其自身原因导致密码失密的可能，同时，也无证据证明本案股票交易的委托指令是某营业部窃取其密码或利用自身技术服务优势所为，也不能提供因某营业部电脑交易系统不安全或管理不善使他人侵入系统或破解其密码进行涉案股票买卖的相应证据。因此，贾某尽管蒙受了损失，却不能证明侵权行为的存在。由于难以完成证明侵权行为存在的举证责任，贾某追究某营业部侵权责任已经失去了基础；关于某营业部存在主观过错一项，贾某指出“因某营业部作为证券公司管理混乱，不仅未履行保证投资者帐户内资金、股票安全，提供投资者一个安全防范严密、管理措施完善的金融交易场所的义务，未按中国证券监督管理委员会要求配备管理人员，对内部局域网信息点无安全防护措施，给内部或外部人员进行恶意交易提供条件”。但是其并未就其主张提供某营业部没有尽到应尽的管理义务，提供正常的交易环境的证据，所以，很难认定某营业部主观上存在过错；至于侵权行为与损害的发生具有因果关系，贾某强调某营业部管理混乱以及没有在事后尽到通知的义务。这种说法难以成立。再次，管理责任与贾某的股票在采取驻留委托方式买卖而发生的损失之间不存在因果关系，交易密码通过软件系统是不能取得的。因为，管理人员不足并不必然导致专户室以外的人进入专户室进行交易。更重要是，即使外人进入专户室，使用电脑自助委托终端下达委托交易指令，也需知道客户的资金帐号和交易密码，客户的交易密码和资金帐号没有失密，外人即使进入专户室也无法下达委托交易指令。上述两点足以说明，贾某主张某营业部管理混乱与其受到损害之间具有因果关系证据不充分。关于某营业部未尽通知义务导致损失扩大一说，而证券公司在客户股票交易发生异常没有约定和法定的通知义务，因此，不必为此承担责任。而且，事实上，银广夏在复牌后连续跌停，该股票的持有者根本无法卖出，即使某营业部通知了贾某，也难以减少损失。可以说，承担侵权责任的四个要件中贾某仅仅证明了损害事实的存在，在“谁主张，谁举证”的举证责任分担原则下，这样的举证是远远达不到胜诉要求的。贾某只是对本案的发生作出一番推测，提出了种种可能性，但是，并没有提供充分的证据，因此，贾某没有完成相应的举证责任，只能承担举证不力的后果。

作者：唐延明.北京市第二中级人民法院

来源：同达律师事务所

买卖合同纠纷案篇十七

出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

解读《租赁合同纠纷案司法解释》

核心内容：本文是对最高院关于租赁合同纠纷的司法解释(一)，即《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》全文的法条解读。希望能够帮助广大法律快车合同法的读者。

为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。

乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。

当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。

【解读】本条系关于本司法解释适用范围的规定。

本解释只调整城镇房屋即城市规划区、镇规划区范围内的房屋的租赁行为，乡、村规划区内的房屋租赁纠纷，可以参照本解释。城镇房屋的确定以规划为准，只要列入城镇规划区，无论土地性质为国有还是集体所有，均适用本解释，实践中存在的已被纳入城镇规划区内的“城中村”内的房屋租赁行为在本解释调整范围之内。

依照国家福利政策承租的公有住房、经济适用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租赁关系不属于完全的民事法律关系，不适用本解释。

关于军产房的租赁，基本属于完全的市场行为，并不存在政府补贴的福利和社会保障性内容，最高院民一庭认为军产房租赁合同纠纷应适用本解释。

第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

【解读】本条规定以违法建筑物为标的物订立的房屋租赁合同无效。所谓违法建筑物，是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，具体包括违反了城乡规划规定的建筑物、构筑物以及违反临时建筑管理规定的临时建筑。

否定就违反建筑签订的房屋租赁合同的效力，有利于维护城镇建设规划秩序，但为了促进交易，当事人在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，租赁合同的效力会得以补正。此处“一审法庭辩论终结前”不包括二审、再审发回指定一审法院重审的情形。

第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

【解读】临时建筑是指在城镇规划区内，根据形势的客观需要，经建设行政主管部门审核批准后，在核定的临时建设工程规划许可证记载的使用期限、范围、用途内，建造的供临时使用的建筑物。

未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，在性质上均属于标的物违法，相应的房屋租赁合同无效。对于租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效，合同其他内容的效力不受影响。

第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

【解读】我国城市房屋租赁实行登记备案制度，《城市房地产管理法》对此有明确规定，但属于管理性规定，并非效力性强制性规定，不能作为房屋租赁合同的生效条件，故房屋租赁合同未登记备案的，其有效性不受影响。

若当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，则以约定为准，未办理登记备案手续的，合同无效。但一方履行了合同主要义务且对方接受的情况下，视为当事人以履行合同主要义务的行为，变更了以办理登记备案手续未合同生效要件的合同约定，此时，即使未办理登记备案手续，合同仍为有效。

第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

【解读】按照《合同法》第五十八条的规定，合同无效的法律后果为返回财产、赔偿损失，该规定同样适用于房屋租赁合同无效的场合。参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，属于返还原物的范畴。合同无效的损失赔偿在性质上属于缔约过失责任，赔偿范围限于信赖利益。即合同双方为缔约进行合理的接触，当事人一方因对方的行为产生信赖，一方由于信赖而支出一定的成本，主要包括用于缔约的合理费用和准备履约所支出的合理费用，此外还包括丧失与第三人另订立合同的机会所产生的损失，后者由于举证较为困难，实践中很难得到支持。

由于房屋租赁合同管的特殊性，损失赔偿的争议主要集中在装饰装修或者改建扩建费用上，对此，本解释都有明确规定。

第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：

(一)已经合法占有租赁房屋的;

(二)已经办理登记备案手续的;

(三)合同成立在先的。

不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。

【解读】本条规定了“一房数租”的处理原则，在数份合同均有效的前提下，按照如下顺序确定履行合同的承租人：(1)已经合法占有租赁房屋的，承租人通过强占、欺骗等非法手段占有租赁房屋的，不在此列;(2)已经办理登记备案手续的，房屋租赁登记备案手续虽不影响合同效力，但可享受优先履约权;(3)合同成立在先的，即合同成立时间在先，判断标准是双方当事人签字或者盖章的时间，更严格地说，是当事人中最后签字盖章的时间。

“一房数租”时，未得到履行的有效合同的承租人，可以合同目的无法实现为由要求解除合同，并赔偿损失。

第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。

【解读】综合《合同法》关于房屋租赁合同的相关规定，出租人享有法定解除权的情形如下：(1)因不可抗力致使合同不能继续履行的;(2)承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状的;(3)承租人未经出租人同意转租的;(4)承租人无正当理由未支付租金或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限内支付，承租人逾期支付的;(5)承租人未按照约定的方法或者租赁房屋的性质使用租赁房屋，致使租赁物受到损失的;(6)不定期租赁，出租人有权随时解除合同。

出租人作为房屋所有权人，当房屋因承租人擅自改变主体和承重结构或扩建受到损害时，出租人有权随时要求承租人恢复原状，不受任何期限限制。但当出租人行使本条规定的解除权时，必须在“合理期限”内要求承租人恢复原状，承租人在此期限内不予恢复的，出租人方可解除合同。

实践中出租人行使解除权的方式有两种，一是出租人直接通知承租人解除合同，通知到达承租人即产生合同解除的法律效果，如果承租人对此有异议，可以起诉要求确认合同解除无效;二是向法院起诉，请求解除合同。

对于出租人通知承租人解除合同的情形，主要有以下两种通知方式：一是，承租人未经出租人同意变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，出租人告知承租人必须在一定期限内恢复原状，承租人在此合理期限内不予恢复的，出租人通知承租人解除合同;二是，出租人向承租人发出通知，要求其在一定期限内恢复原状，同时载明如果不再此期限内恢复原状，合同即自动解除。

第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：

(一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;

(二)租赁房屋权属有争议的;

(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。

【解读】综合《合同法》的相关规定，承租人享有法定解除的情形如下：(1)因不可抗力致使不能实现合同目的的;(2)出租人未按约定交付房屋，经承租人催告在合理期限内仍拒不交付房屋的;(3)因不可规责于承租人的事由致使租赁物部分或全部毁损、灭失，致使合同目的不能实现的;(4)不定期租赁，承租人有权随时解除合同;(5)租赁物危及承租人安全或健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍有权随时解除合同;(6)司法机关或者行政机关依法查封租赁房屋导致承租人不能使用的;(7)租赁房屋权属有争议导致承租人不能使用的;(8)不符合《建筑法》、《消防法》等法律关于房屋使用条件的强制性规定并导致承租人不能使用的;(9)一房数租之有效合同不能实际履行的。

在出现租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封、权属有争议，或者具有违反法律、行政法规(主要包括不符合《建筑法》、《消防法》等)关于房屋使用条件强制性规定情况任何一种情形时，承租人的合同解除权并非任意的，还须具备一个必要前提，即该情形的出现导致“租赁房屋无法使用”。所谓“无法使用”是指无法按照租赁房屋的约定用途使用，或者无法按照租赁房屋的性质使用。

司法机关对房屋的查封，实务中有“活封”和“死封”之分，其中“死封”是指房屋被查封后不仅其处分权受到限制，而且丧失了使用、管理权，权利人只有妥善保管的义务;而“活封”则相反，房屋被查封后，权利人仍享有对房屋的使用、管理和收益权，仅处分权受限。实践中，租赁房屋被查封，如果是由于出租人的原因，承租人在要求解除合同的同时也可要求出租人赔偿损失;如果是由于承租人的原因，出租人因此遭受损失的，出租人除了可以提起反诉要求承租人赔偿损失以外，也可另行起诉要求承租人赔偿损失。

当租赁房屋的权属存在争议时，意味着出租人可能不是房屋的所有权人，如果出租人最终被确认为房屋的所有权人，则房屋租赁合同有效;如果出租人最终被确认不是房屋的所有权人，则构成无权处分，该租赁合同属效力待定合同。

第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

【解读】按照装饰装修物与租赁房屋的结合程度有可分离(即未形成附合)和不可分离(即形成附合)两种形态。装饰装修物已与房屋结合在一起形成继续性和固定性的，非毁损不可分离或者虽可分离但花费巨大，可以认定形成附合，例如铺设地板砖、吊设天花板、墙壁粉刷油漆等;装饰装修物与房屋未完全结合尚未达到不可分离状态，则不能认定形成附合，如安装空调、电梯、太阳能热水器、抽油烟机等。

按照添附理论，对于未形成附合的装饰装修物，所有权仍归承租人，房屋租赁无效时，由承租人拆除取回，出租人想要留用，应当支付相应对价，承租人拆除过程中造成房屋损坏的应恢复原状。对于形成附合的装饰装修物，在出租人同意利用的前提下，可折价归承租人所有;出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

在房屋租赁合同中，承租人对租赁房屋的装饰装修按其性质可分为两类：一是经出租人明示同意或出租人未明示同意，但知道后却未表示反对，且符合租赁合同约定用途而为的装饰装修，属善意添附;二是未经出租人同意或虽经出租人同意但超出合同约定用途的合理范围擅自进行的装饰装修，属恶意添附。对于恶意添附，不论房屋租赁合同是否有效，原则上均不应予以折价补偿，装饰装修损失由承租人自行承担。

装饰装修物的现值损失，是指附合装饰装修物在房屋租赁合同被确认无效时尚存在的实际价值，应按承租人已使用房屋的时间予以折旧，不能按照租赁期限进行分摊。

实践中，在处理无效房屋租赁合同涉及的装饰装修物纠纷时，应根据出租人的需要程度和可利用价值，结合过错责任原则，分别对待：(1)属出租人过错的，由出租人补偿承租人的装饰装修损失。对于未形成附合的，损失主要包括装饰装修物的折旧费用、拆除费用、恢复原状费用及承租人因租赁合同无效而受到的其他损失;对于形附合的，该损失是租赁合同无效时装饰装修物尚存在的价值，即现值。(2)属承租人过错的，由承租人自行承担装饰装修损失，并由承租人赔偿承租人因租赁合同无效受到的其他损失。(3)属双方共同过错的，应由双方当事人按过错责任分担装饰装修现值损失。

第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

【解读】适用本条的前提条件有三：(1)承租人经出租人同意装饰装修，即善意添附;(2)租赁期间届满或者合同解除，合同无效不在此列;(3)装饰装修未形成附合。

适用本条的注意事项：(1)承租人可以对未形成附合的装饰装修物进行拆除，且不以出租人同意为必要条件;(2)承租人在拆除装饰装修物时，必须尽到必要的注意义务，不得对房屋造成毁损，否则应恢复原状或赔偿损失;(3)当事人对未形成附合的装饰装修物另有约定的，应依照意思自治原则从其约定。

第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

【解读】本条与第十条相对应，规定了合同解除时，对于形成附合的装饰装修物的处理规则：

(1)因出租人违约导致合同解除，承租人无法按照约定的租赁期限使用房屋，也就不能完全享用附合的装饰装修物价值，承租人有权要求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修物残值损失。

(2)因承租人违约导致合同解除，承租人应自行承担剩余租赁期内装饰装修物残值的损失，但出租人同意利用装饰装修的，应予适当补偿，补偿标准参照剩余租赁期内装饰装修物残值。

(3)因当事人双方违约导致合同解除，对于出租人同意利用的，将剩余租赁期内装饰装修残值减去出租人同意补偿的部分的剩余价值，由出租人和承租人按照各自的过错程度分担;对于出租人不同意利用的，则按剩余租赁期内装饰装修残值，由双方按照各自的过错程度分担。

(4)因不可归责于当事人双方的原因导致合同解除，按照公平责任原则，由双方共同分担，一般为平均分担。

所谓“剩余租赁期内装饰装修物残值”，是指在房屋租赁合同履行期限届满前解除合同，附合的装饰装修物在剩余的租赁期限内尚存在的价值。计算残值的方法是按照租赁期限，将装饰装修费用平均分摊，从而得出合同解除时剩余租赁期内附合的装饰装修费用价值。若双方对装饰装修投资数额无法达成一致，可委托专门的鉴定机构进行鉴定。

第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。

【解读】承租人要对租赁房屋进行装饰装修，必须经过出租人同意。“同意”分为明示和默示，明示有书面、口头、电话等表现形式，对此由承租人负举证责任;如果出租人虽未对装饰装修事宜明示同意，但其行为已经表明其已同意装饰装修的，则可直接认定出租人对装饰装修已经默示同意。

对于经出租人同意的装饰装修，租赁期间届满时，承租人可在不损害出租人合法权益的前提下拆除并取回未形成附合的装饰装修物，对于已经形成附合的装饰装修物，承租人无权要求出租人予以补偿，出租人亦无权要求承租人恢复原状或赔偿损失，但双方另有约定的除外。

第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

【解读】房屋租赁合同无效、被撤销时，出租人有权要求承租人将房屋返还并恢复原状，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建的，其有义务将装饰装修物、扩建物拆除后返还房屋给出租人，拆除过程中造成房屋损失的，应承担赔偿责任。

在房屋租赁合同解除场合，若因出租人违约导致合同解除的，虽承租人未经出租人同意的装饰装修、扩建行为构成违约，但出租人的违约行为更为严重，承租人可以双方违约为由作为减轻赔偿责任的抗辩;若因承租人违约导致合同解除的，出租人不仅可依据本条要求承租人恢复原状或赔偿损失，同时也可要求承租人赔偿合同解除给其造成的损失;双方合意解除合同，且未对合同解除后装饰装修、扩建费用的承担有约定的，出租人仍可要求承租人恢复原状、赔偿损失。

第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

(一)办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担;

(二)未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。

【解读】所谓扩建，是指在原有建筑基础上加以扩充的建设项目，一般通过加高、加层等建筑方式形成，本质上仍属于房屋建筑活动，按照《城乡规划法》的相关规定，扩建应办理建设工程规划许可证。

本条所规定的“过错”仅指导致“未办理合法建设手续”的过错，具体包括以下四种情况：

(3)若系双方过错所致，则由双方按照各自的过错程度分别承担;

(4)若双方均无过错，则按公平原则，由双方分担。

房屋租赁合同解除场合，经出租人同意的扩建费用可做如下处理：

(1)因出租人违约导致合同解除的，若办理合法扩建手续，则扩建费用由出租人承担;若未办理合法手续，则应由双方按各自的过错程度分别承担。

(2)因承租人违约导致合同解除的，若办理合法手续，则出租人仍应负担相应的扩建费用，但可以承租人违约为由请求减少扩建费用的负担;若未办理合法手续，则出租人可以承租人违约、自己并无受益等为由，主张不承担扩建费用。

(3)因双方违约导致合同解除的，若办理合法手续，则应由出租人承担扩建费用，但可以适当减少;若未办理合法手续，则由双方按照过错程度各自承当相应的扩建费用。

(4)因不可归责于双方原因导致合同解除的，若办理合法扩建手续，则由出租人承担扩建费用，否则，由双方按照过错承担分别承担。

关于扩建造价费用的计算，最高院主张采用工程造价费用支出法，即以扩建时，承租人实际支付的工程造价费用作为扩建费用。

买卖合同纠纷案篇十八

为妥善解决劳动争议案件审理中涉及的社会保险问题，北京市高级人民法院民一庭与北京市人力资源和社会保障局于20___年7月31日联合召开社会保险相关问题研讨会。北京市三级法院从事劳动争议审判工作的部分庭长和法官、北京市人力资源和社会保障局有关领导及相关部门负责人参加了研讨。与会人员就劳动争议案件审理中涉及的社会保险问题进行了讨论，对部分问题的解决取得了一致意见，现纪要如下：

一、关于用人单位未按规定为农民工缴纳养老保险费的问题。

1、用人单位未按规定为农民工缴纳养老保险费，农民工主张予以补缴的，一般不予受理。

用人单位未按规定为农民工缴纳养老保险费，农民工在与用人单位终止或解除劳动合同后要求用人单位赔偿损失的，应予受理。

2、因用人单位未按规定为农民工缴纳养老保险费，农民工在与用人单位解除或终止劳动合同后，要求用人单位赔偿损失的，应当自劳动合同解除或终止之日起一年内提出。赔偿数额的确定可参照《农民合同制职工参加北京市养老、失业保险暂行办法》(京劳险发[]99号)和《北京市农民工养老保险暂行办法》(京劳社养发[20___]125号)的规定。

3、为便于劳动仲裁部门和法院在案件审理中更及时准确地计算相应赔偿数额，市人力资源和社会保障局职工养老保险处、社会保险基金管理中心联合开发了计算农民工养老保险损失赔偿金的计算机程序软件，供仲裁员和法官在办案时参考使用。

1、因用人单位未按规定为劳动者缴纳医疗保险费，劳动者要求用人单位赔偿相关医疗保险待遇损失，劳动仲裁部门受理后，应要求劳动者提交相关医疗单据，并委托所在区县的医疗保险经办机构协助核算应由用人单位承担的医疗费数额。劳动仲裁部门和法院在处理相应案件时，均可参照。

2、未经过仲裁前置程序直接起诉到法院的医保待遇损失争议案件，法院在受理后，应要求劳动者提交相关医疗单据，并可直接或通过所在区县劳动仲裁部门委托相应医疗保险经办机构协助核算应由用人单位承担的医疗费数额。

买卖合同纠纷案篇十九

第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。

【解读】适用本条应注意如下几个问题：

(1)群租，可分为自主群租和他主群租两种，自主群租即房屋所有人将房屋出资给多个承租人，他主群租一般表现为房屋中介与“二房东”将房屋出租给多个承租人，后者属于本条属于的转租行为。

(2)再转租、多手转租行为符合转租的法律特征，应适用本条规定。

第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。

【解读】《合同法》第224条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。为督促出租人及时行使合同解除权，维护交易的稳定性，本条将出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议的，推定为出租人同意转租。该6个月期限的性质为除斥期间，不适用诉讼时效关于中断与中止、延长的规定。

承租人未经出租人同意的转租行为，在效力上属无效行为，出租人既可起诉要求确认转租合同无效，亦可行使合同解除权。出租人解除合同后，承租人丧失租赁权，转租合同也因其赖以存在的基础不复存在而归于终止，善意的次承租人(订立转租合同时不知道也不应当知道承租人未经出租人同意转租)可以要求承租人赔偿损失。

在房屋租赁合同被解除或被认定无效情形下，都涉及房屋的返还问题，此时，案件的处理结果必然与次承租人具有法律上的利害关系，当次承租人对租赁房屋进行装饰装修或者扩建，则此承租人对诉讼标的享有独立的请求权。因此，本条规定在房屋租赁合同纠纷案件中，次承租人具有第三人的诉讼地位，既可以是具有独立请求权的第三人，也可以是无独立请求权的第三人。

承租人未经出租人同意转租，其向次承租人收取的租金不构成不当得利。在出租人与承租人的房屋租赁法律关系中，出租人以租金为对价将租赁物交于承租人占有、使用、收益，其收益已经确定而不能再对租赁物进行使用、收益，而至于承租人向次承租人收取的租金，只是其使用、收益的变形形式，无论其收取多少，出租人的租金并不因此而受到损害，故不能因为承租人因转租而获益就认为损害了出租人的利益，承租人收取租金不符合不当得利的构成要件。

第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。

次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。

【解读】《合同法》第227条规定，承租人无正当理由不支付或迟延支付租金的，出租人经催告后可以解除合同。在转租合同有效的场合，若出租人因承租人不支付或迟延支付租金而行使合同解除权时，次承租人可以代偿请求权抗辩出租人的合同解除权。在转租合同无效的场合，如转租合同未经出租人同意，次承租人无代偿请求权。

次承租人代出租人支付租金与违约金后，对承租人享有两种权利，一是对于承租人的追偿权，二是对于其支付的租金和违约金可以和转租合同中其应支付的租金相折抵。

房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。

【解读】房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除的情形下，承租人应将房屋返还出租人，但实际占有房屋的是次承租人。次承租人在房屋租赁关系终止时，即不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据，从而构成对出租人所有的租赁房屋的无权占有，出租人有权向次承租人主张返还房屋，同时，出租人亦有权向次承租人主张逾期腾期间的占有使用费。

第十九条承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。

【解读】《合同法》第234条规定，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁房屋。本条司法解释将前述规定中的“共同居住”扩大为“共同经营”，包括个体工商户和个人合伙。对于承租人租赁房屋用于以个体工商户或个人合伙方式从事经营活动的，若承租人在租赁期间死亡(包括宣告死亡、宣告失踪)，共同经营人或者其他合伙人可以概括继受原租赁合同的权利和义务，该共同经营人或合伙人取代承租人在原合同中的地位，成为新的承租人。

正确适用本条司法解释，涉及到个人合伙的认定。认定个人合伙，首先要依据合伙协议;没有合伙协议且未办理工商登记手续的，只要具备合伙条件(共同出资、共同参与经营、共担风险、共享收益)，并有两个以上无利害关系人证明合伙人之间存在口头合伙协议的，也可认定为个人合伙。

第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

【解读】本条系“买卖不破租赁”及其适用例外的规定。

《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即所谓的“买卖不破租赁”原则，若无法定或约定的除外情形，该原则即应被适用。

抵押期间，抵押人将抵押物出租，此时在同一标的物上抵押权与租赁权并存，抵押权更注重标的物的交换价值，而租赁权则更注重标的物的使用价值，二者并不冲突。但由于抵押权设定在先，因而具有优先效力，此后成立的租赁权不得损害抵押权，抵押权实现发生所有权的变动后，受让人不受租赁合同的约束，即先抵押后出租不适用“买卖不破租赁”原则。但先出租后抵押的房屋发生所有权变动的，仍应适用“买卖不破租赁”原则。

涉及到法院依法查封的场合下，若查封在先，租赁在后，则法院强制拍卖时不适用“买卖不破租赁”;若租赁在先，查封在后，可以使用该原则。

第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

【解读】本条规定了承租人优先购买权受到侵害时的救济措施。

房屋承租人优先购买权只在租赁房屋作为买卖合同法律关系的标的物时发生，在赠与、互易以及因公征用等法律关系中则不得适用，亦不能主张优先购买权的损害赔偿请求权。

关于“合理期限”的认定，《民通意见》第118条规定，“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”，但该条目前已被废止。最高院民一庭认为可以参考本解释第二十四条第(三)项的规定，该条款规定，出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买，视为放弃优先购买权，该“15日”的届满之日肯定得早于出租人与第三人签订房屋买卖合同的日期，出租人履行通知义务必须给承租人留出必要的答复期限——15日，因此出租人最晚应于出卖房屋前15日通知承租人，即在15日答复期之前履行通知义务。

在房屋转租场合，次承租人是否享有优先购买权在理论上存在争议，但最高院民一庭认为房屋优先购买权的主体应为承租人而非次承租人，且优先购买权不得转让。

承租人优先购买权受到侵害时，无权要求确认出租人与第三人房屋买卖合同无效，但可以请求法院判令其直接以同等条件与出租人形成买卖合同关系，为避免承租人滥用权利，在承租人行使优先购买权时对其课以一定的义务，如承租人主张与出租人成立买卖合同的，应当交付一定数额的定金或提供担保，以使出租人信任其履行能力。

承租人虽无权以优先购买权受侵害为由要求确认出租人与第三人房屋买卖合同无效，但并不意味着出租人与第三人签订的合同有效，保护其履行。出租人与第三人之间合同的效力应当依据合同法有关合同效力的规定判断。承租人行使优先购买权主张以同等条件与出租人成立买卖合同后，应当优先保护出租人履行合同，取得房屋所有权，由此第三人无法继续履行合同的，第三人可以主张出租人承担违约责任。

第二十二条出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。

【解读】抵押权的实现时可能会与租赁权冲突，但抵押权与承租人的优先购买权并不冲突，不论抵押权设定在租赁合同成立之前或之后，出租人均享有优先购买权。

折价、变卖均属于出租人出售房屋的行为，不管买受人是抵押权人还是其他人，出租人在同等条件下均享有优先购买权。

“同等条件”的确定要依照买受的第三人与出租人确定的房屋价格，该价格体现的是第三人与出租人的意思表示。承租人的优先购买权约束的只是出租人对缔约相对人的选择权，而非约束出租人对房屋的处分权。房屋出卖价格的确定是出租人行使处分权的表现，故承租人主张优先购买权，只能按照第三人与出租人确定的同等条件，承租人对该条件不具有异议权和抗辩权。

第二十三条出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。

【解读】拍卖的特质导致其与承租人的优先购买权存在一定冲突，由于优先购买权属“准物权”，有一定的优先效力，在拍卖程序亦不例外。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第16条规定，“拍卖过程中，有最高价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人;如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。”此所谓“跟价法”。

在拍卖负担有优先购买权的租赁房屋时，一般遵循如下程序：

(1)拍卖通知，出租人在拍卖5日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知优先购买权人于拍卖日到场。

(2)优先购买权人应按照拍卖通知或拍卖公告的要求，与其他竞买人一样进行竞买登记、缴纳竞买保证金，在拍卖日到场参加竞拍。

(3)举牌应价，若承租人在出现最高应价时未作出以该价格购买的意思表示，则拍卖房屋由最高应价人购买。

第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

(一)房屋共有人行使优先购买权的;

(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的;

(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

【解读】房屋共有人的优先购买权产生于共有人所有权关系之中，具有物权性质，而承租人优先购买权基于租赁关系，本质上仍属债权性质，按照物权优于债权的理论，共有人的优先购买权要优于承租人的优先购买权。

家庭成员之间的房屋买卖，具有浓厚的人身色彩，与纯粹的买卖关系有很大区别，故本条确认出租人将租赁房屋出卖给近亲属的，承租人不得主张优先购买权。

出租人出卖租赁房屋的，应提前通知承租人，承租人在接到通知后应及时答复，若承租人接到通知后15日内未明确表示购买的，则丧失优先购买权，这里强调“明确表示”。

《物权法》第一百零六条规定了善意取得制度，即受让人以财产所有权转移为目的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人无转移所有权的权利，受让人仍取得其所有权。“举重以明轻”，在第三人善意购买出租房屋，并办理登记手续情形下，可对抗承租人的优先购买权。

第二十五条本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。

【解读】本解释于209月1日起施行，施行前的行为引起的纠纷，在本解释施行之后提起诉讼的，应当适用本解释;本解释施行前提起的诉讼，本解释施行后案件尚在诉讼系属中，无论处于一审还是二审程序，均适用本解释;本解释施行前已经终审的案件，在本解释施行前提起再审程序，且于本解释实施时仍在审理中的，应当适用本解释;本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。

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