买卖合同纠纷案（模板20篇）

合同一经签署，双方都要严格按照约定履行自己的义务，否则将承担法律责任。合同的履行期限应当合理，并视合同类型和内容的不同而有所调整。这些合同范文可以作为你起草文本的起点，帮助你明确合同的结构和要点。

买卖合同纠纷案篇一

上诉人钟某，男，汉族，1986年10月15日出生，住铜陵县斗门村八组13号。。

被上诉人某建筑安装有限责任公司。

上诉人因不服一审民事判决书，特依法提起上诉。

上诉请求：1、依法撤销一审民事判决书;2、依法确认上诉人与被上诉人间的劳动关系;3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。

事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。

一审判决认为“某建筑安装有限责任公司将油漆工程分包给包工头胡某，胡某招用原告钟某从事油漆工作，钟某的考勤及工资均由胡某负责，其性质上应属于胡某雇佣”。一审判决如此认为显然认定事实错误，难道没有承包工程资质条件的包工头胡某可以承包工程吗?那《建筑法》第二十九条第一款“建筑工程总承包单位可以将承包工程中的部分工程发包给具有相应资质条件的分包单位;但是，除总承包合同中约定的分包外，必须经建设单位认可。施工总承包的，建筑工程主体结构的施工必须由总承包单位自行完成。”和第三款“禁止总承包单位将工程分包给不具备相应资质条件的单位。禁止分包单位将其承包的工程再分包。”岂不要进行修改吗?一审判决通过“肯定包工头可以承接工程，有权招工并确认包工头为用工主体”并以人民法院的判决书的`形式肯定了包工头承包工程的合法性，这显然与事实不符。

本案从表面上看，胡某从某建筑安装有限责任公司承接了工程，招用了钟某，钟某的工资和考勤均由胡某负责，但实质上胡某与某建筑安装有限责任公司间应当为内部承包关系，是建筑企业提供企业管理效率而实行的一种工作方式。对劳动者而言，对第三人而，胡某的一切行为均代表某建筑安装有限责任公司，胡某招用工人是代理某建筑安装有限责任公司招用，胡某给工人发的工资是从某建筑安装有限责任公司领取后代表某建筑安装有限责任公司发给工人的，其所承接的工程是新世纪的工程而不是胡某个人的工程，钟某等工人完成的油漆工程质量由某建筑安装有限责任公司对业主负责而非由胡某负责。因此从实质上来说，“某建筑安装有限责任公司将油漆工程分包(某建筑安装有限责任公司内部承包)给包工头胡某，胡某招用原告钟某从事油漆工作，钟某的考勤及工资均由胡某负责，其性质上应属于某建筑安装有限责任公司雇佣”。

一审判决依据《劳动法》第十六条之规定判决本案，适用法律错误。

《劳动法》第十六条只是对劳动合同的定义以及确认建立劳动关系应当订立劳动合同，于本案要求确认劳动关系风马牛不相及。

确认劳动关系首先应当确定用工主体，其次确定原告是否为劳动法上之劳动者，最后确定用工主体与劳动者之间是否为劳动关系。

根据5月25日劳动与社会保障部作出的《关于确立劳动关系有关事项的通知》(劳社部发〔〕12号)第四条中非常明确而具体的规定：“建筑施工、矿山企业等用人单位将工程(业务)或经营权发包给不具备用工主体资格的组织或自然人，对该组织或自然人招用的劳动者，由具备用工主体资格的发包方承担用工主体责任”。本案中的建筑企业为某建筑安装有限责任公司，其将油漆工程发包给不具备用工主体资格的自然人，相对于劳动者钟某，某建筑安装有限责任公司即依法应当承担用工主体责任，而非由包工头胡某承担用工主体责任。

由于某建筑安装有限责任公司承担用工主体责任，根据《劳动合同法》第七条“用人单位自用工之日起即与劳动者建立劳动关系。”之规定，某建筑安装有限责任公司与钟某之间即建立了劳动关系。

因此本案应当适用《关于确立劳动关系有关事项的通知》(劳社部发〔2005〕12号)第四条及《劳动合同法》第七条之法律规定，确认上诉人钟某与被上诉人某建筑安装有限责任公司间为劳动关系。

综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法改判。

买卖合同纠纷案篇二

一、如何寻找合适的代理观点的基本操作要点：

“认同争异”原则

平时：熟悉常用法条、部门规章、地方法规等

二、证据目录参考格式

证据目录提交人：有限公司诉讼地位：原告/被告

委托代理人：，律师事务所律师联系电话：

三、xx公司诉xx公司买卖合同纠纷案件双方证据对比：

从表中所列举的内容可以归纳出本案两方面的重要事实：

1、双方没有争议的事实包括以下几个方面：

2、双方存在争议的事实也包括以下几个方面：

通过比较双方提交的证据梳理出的上述案件事实，我们可以非常容易地归纳出双方争议的焦点：。

四、总结出双方争议的焦点以后，为了能够让法官在庭审以及合议过程中方便、快捷地了解双方交易的具体过程，根据双方提供的证据，对双方的交易过程以列表的方式进行分析公司诉公司买卖合同纠纷案双方交易过程数据：

通过上表对双方交易过程中有关数据的对比分析，可以归纳出如下案件事实：

1、公司交货开具发票公司根据公司开具的发票金额付款。

2、公司预付货款公司交货公司根据公司开具发票。

买卖合同纠纷案篇三

住所：xx市xx区xx路

法定代表人：z总

被答辩人：

周先生：男，汉族，19**年月日出生

住所：xx市xx区xx路63号

答辩请求：

1、裁定驳回周的起诉。

事实与理由：

贵院受理该案违反了民事案件一事不再理的规定，应裁定驳回起诉；周的诉讼请求显无事实与法律依据。现作扼要答辩如下：

一、贵院受理本案违反了民事案件一事不再理的.规定。

答辩人与周商品房买卖合同纠纷一案，已历经贵院一审及xx市中级人民法院二审，且二审法院已经做出厦民终字第1762号生效民事判决书。贵院再次受理该案件，违背了民事诉讼法第111条的规定，应依法裁定驳回起诉。

二、周的诉讼请求显无事实与法律依据。

首先，上述（2008）厦民终字第1762号生效民事判决书已经执行完毕。

贵院执行局已经按每户3000元的标准向答辩人收取了9.9万元款项用于xx大厦33户的煤气设施建设，上述判决已经执行完毕，答辩人与周之间就煤气设施建设已无未了事宜。

另据答辩人了解，包括周在内的33户业主已经与燃气公司签署了煤气设施建设的协议，该协议已经大部得以履行，只是因为xx大厦部分业主不愿安装煤气，才导致南浦路63号室无法进行煤气设施建设，这些情况，答辩人已向贵院提起了调查取证申请，请贵院调查核实。也就是说，现在南浦路63号室无法进行煤气设施建设与答辩人毫无关系。

其次，周并未因煤气设施未能建设遭受经济损失。其提出的气罐租金、运气费、燃气费差价、通讯费等系尚未实际发生的费用，其计算依据为商品房的使用年限58年。这些费用既然尚未发生，则周并未实际遭受损失。

总之，上述（2008）厦民终字第1762号生效民事判决书已经执行完毕，答辩人与周之间就煤气设施建设已无未了事宜；现在南浦路63号室无法进行煤气设施建设与答辩人毫无关系；周也未受任何经济损失。因此，周的诉讼请求没有任何事实作为依据。

综上所述，贵院受理该案违反了一事不再理的原则，应依法驳回周的起诉；其诉讼请求也没有任何事实依据。

此致

xx市xx区人民法院

日期：20年月日

买卖合同纠纷案篇四

上诉人（原审被告）覃长秀，女，一九五四年九月十八日出生，土家族，村民，住慈利县零阳镇鲤鱼桥居委会五组。

被上诉人（原审原告）骆列，男，一九七一年十一月二十一日出生，土家族，慈利县医疗器械修配所职工，住慈利县零阳镇鲤鱼桥居委会。

上诉人覃长秀因房屋买卖合同纠纷一案，不服慈利县人民法院（2001）慈民初字第404号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人覃长秀、被上诉人骆列到庭参加诉讼。本案现巳审理终结。

原判认定，一九九九年二月二十日，当事人双方协商达成房屋买卖协议：覃长秀将两个门面的房屋以五万五千元出售给骆列，自签字之日起被告暂住一年。协议签订后骆列当天付给现金四万元。二000年四月二十七日，骆列母亲邓春桃以借款名义从覃长秀手里拿回现金三万元，并约定在被告修屋时偿还，实际上骆列给覃长秀的购房款仅为一万元。二000年二月覃长秀暂住到期后，因无钱建房未搬出，因而双方未实际交付房屋和办理有关过户手续。二000年七月，覃长秀又将该宗房屋卖与他人。骆列遂要求被告返还余款一万元。但覃长秀以骆列违约拒付。原判认为，当事人双方虽签有房屋买卖协议，但未办理过户登记手续，且该房屋亦未实际交付，故房屋买卖协议无效。覃长秀所取得的购房款依法应予返还。覃长秀辩称骆列有违约行为，巳付的一万元购房款属违约金不予返还的理由，与事实不符。在本案中双方均有违约行为，故各自应承担相应的责任。据此依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、五十八条的规定，判决覃长秀返还骆列购房款一万元。宣判后，覃长秀不服，以本案属骆列单方违约，一万元违约金应予保护等理由，向本院提起上诉，请求改判。被上诉人骆列没有提交答辩状，其在庭审中辩称，他母亲从覃长秀手里拿到的三万元系借款，自己没有违约行为。原审判决认定事实清楚，处理正确。

经审理查明，一九九九年二月二十日，上诉人覃长秀与被上诉人骆列经过协商签订了一份“房地产买卖协议”，约定：覃长秀将两个门面的房屋以五万五千元出售给骆列，自签字之日起骆列自愿让覃长秀暂住一年，骆列分两期付款：签订协议时即付款四万元，余款在覃长秀让出房屋后付清。协议还规定一方违约应向对方承担违约金一万元和有关法律责任。协议签订的当天骆列付款四万元。但一九九九年四月二十七日骆列母亲邓春桃又以借款名义从覃长秀手里拿回现金三万元，实际上骆列给覃长秀的购房款仅为一万元。二000年二月覃长秀暂住到期后，骆列也未要求交付房屋或办理房屋过户手续。二000年七月，覃长秀在征得被上诉方的同意后将该宗房屋卖与他人。骆列遂要求被告返还余下的购房款一万元。但覃长秀以骆列违约，一万元是其应得的违约金而拒绝返还。

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买卖合同纠纷案篇五

“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府或村民委员会等农村集体经济组织，未经国有化和征收，在农村集体土地上，单独或联合开发商开发建设，由乡镇政府或村民委员会制作房屋权属证书向城市居民销售的房屋。小产权房一般具有占用集体土地、地域性、没有“五证”、开发主体的多样化、权利受到限制、价格低等特点。目前有关小产权房的纠纷主要有房屋买卖纠纷、房屋抵押纠纷、房屋质量纠纷、房屋侵权纠纷、离婚财产分割、继承纠纷等。

而对于小产权房合同的效力问题，也是众多学者和实务工作者们共同争论的一个话题。

一、各地法院如何处理小产权房买卖合同纠纷

由于没有关于小产权房买卖方面的具体法律法规，现阶段各地法院对于有关小产权房买卖案件的处理也不尽相同。其中影响比较大的案件就是北京画家村宋庄小产权房案，7月,画家李玉兰以4.5万元的价格购买了北京通州区宋庄村民马海涛的房屋，双方签订了购房协议。，因房价上涨和传闻该房要给付高额拆迁补偿款，马海涛以农村宅基地上的房屋出售给集体经济组织以外的居民违反了法律禁止性规定为由，起诉要求判决购房协议无效，返还房产。该案经过两审，最终北京二中院认为，根据现行土地管理法律、法规、政策的规定，应当认定小产权房买卖合同无效，但出卖人明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转的范围，在出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，应当赔偿买受人的依赖利益损失。

以上是关于小产权房买卖合同纠纷的影响较大的一个案例，虽然只是个案，但非常具有代表性。有关小产权房买卖合同效力问题，全国没有统一、明确的法律规定和司法解释，各地法院为了地方审判的需要，相继出台了适用于当地审判实践的意见。12月15日，北京市高级人民法院公布的《关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会纪要》认为：“此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，例如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。”20青岛市中级人民法院青中法[]232号《审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件相关问题的意见》中规定，“城镇居民购买集体经济组织所有宅基地上的房屋的，认定合同无效，非同一集体经济组织成员之间购买宅基地上房屋的，认定买卖合同无效。”10月17日，郑州市中级人民法院组织市区两级法院、郑州市国土局、房管局有关部门负责人以及律师、专家学者召开了“小产权房纠纷审判实务研讨会”，与会者对于小产权房买卖合同的效力看法不一，未形成一致意见，但多数认为可以借鉴其它法院经验，原则上认定合同无效。从以上可以看出，当前多数法院是以认定小产权房买卖合同无效为原则，以认定有效为例外。

二、小产权房买卖合同效力剖析

(一)认定小产权房买卖合同无效的理由

1、农村集体所有土地的使用权不得流转

《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”我国房地产管理法规定，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。也就是说我国对于房屋的转让实行的是房地一体主义，这是我国房地产交易中普遍遵循的法理。基于房地一体主义，小产权房的买卖必然会导致房屋所占用土地的使用权发生转移，而这与《中华人民共和国土地管理法》的规定是相违背的，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效”。所以小产权房买卖合同因为违反法律的强制性规定而无效。

2、农村宅基地使用权的取得有着严格的身份限制

小产权房中有一部分是农户在自家宅基地上建房出卖，这自然就出现了宅基地使用权可否转让的问题。宅基地使用权是指农民以户为单位利用集体所有的土地，在规定的地点享有建筑用房、添置生活设施、在庭院种植树木、永久居住的权利。宅基地使用权的主体是该集体经济组织的成员，这是一个严格的身份限制，是基于集体经济组织成员的身份而享有的权利，而城镇居民显然不具备集体经济组织成员的身份，也就不能取得宅基地使用权，小产权房买卖合同因为标的无法履行而无效。

3、国务院等有关部门的文件也禁止小产权房的买卖

关于小产权房问题，国务院等国家有关部门出台过许多相关规定，比如国务院办公厅发出的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，原国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》，国土资源部发[]234号《关于加强农村宅基地管理的意见》，月21日国务院发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》，201月，国务院下发的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》等等，都规定了禁止城镇居民到农村购买小产权房、禁止城镇居民在农村购置宅基地。虽然这些文件都不是以法律、法规的形式出现，但它们代表了国家的政策导向，而且这些规定的出台致使小产权房无法办理房产证，房产无法实际转移。根据这些规定的精神可以看出，小产权房买卖合同应当是无效的。

(二)认定小产权房买卖合同有效的理由

1、认定合同是否有效，应当以《中华人民共和国合同法》中规定的合同有效要件为标准，符合合同有效要件的合同有效，否则无效。

小产权房买卖合同归根结底是合同，要遵守《合同法》的规定，只要符合合同的构成要件且不违反禁止性规定，就应当认定合同有效。根据《合同法》的规定，当事人订立合同应当有民事行为能力;意思自治;且不违反法律、行政法规的强制性规定和社会的公序良俗。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第四条规定，合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。而现行的法律和行政法规没有一部明确对小产权房做出禁止性规定，无论是国务院下发的通知、决定，还是国土资源部下发的意见，都不是法律也不是行政法规。所以只要当事人具有民事行为能力且意思自治，小产权房买卖合同就应当被认定为有效。

2、小产权房买卖合同不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的禁止性规定。

《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;恶意串通，损害国家、集体或第三人利益;以合法形式掩盖非法目的;损害社会公共利益;违反法律、行政法规的强制性规定。对于小产权房买卖来说，双方订立合同处分自己的财产，不存在恶意串通或胁迫订立合同的问题，即使有一方隐瞒了真实情况，实施了欺诈行为，也只是损害了另一方的利益，而没有损害国家利益。小产权房的买卖同样也不会损害集体和第三人的利益，基于一户一宅的规定，房屋卖出后，不能再申请宅基地，所以不会对集体和第三人的利益构成危害，现今的农民在宅基地上通常是建楼房，除了自己居住的一两套房屋外，还留有多套空闲房屋，将这些空闲房屋出卖给第三人，并不会使农民失去其赖以居住的土地，相反的小产权房的建设和买卖增加了农民的收入。小产权房的买卖双方一方是寻求自身经济的增长，另一方是为了满足自身住房的需求，这些目的不能算是非法。至于损害社会公共利益更是无从谈起，除非小产权房对社会公益设施构成威胁或侵害了不特定多数人的利益。至于该条的第五款，前面已叙述过，没有任何一部现行的法律、行政法规对小产权房做出禁止性规定。综上，小产权房的买卖并不违反《合同法》第五十二条的禁止性规定。

3、如果认定合同有效，符合诚实信用原则，有利于保护守信方的利益，有利于促进交易安全。

现行的小产权房买卖合同纠纷中，要求确认合同无效的一方通常是出卖方，起因大多是因为房屋卖出后，由于当地房价上涨或政府拆迁补偿费远远高于当时的出卖价格，出卖人觉得吃了亏，遂以买卖合同违反国家禁止性规定为由要求法院认定买卖合同无效。这种在合同签订并履行后，因利益的驱动而产生悔意，并试图通过以确认合同无效的方式要回房屋的行为，不具有正当性。小产权房买卖因违反国家规定而无法过户办证，对于出卖人来说是明知的，出卖人在卖出房子后，又以合同违反规定要求确认无效，这是一种恶意抗辩，如果认定了合同无效，无疑是对不诚信者的纵容，不利于保护交易安全，同时也是对诚实信用原则的违反。

这里笔者需要说明的一点是，保护守信方的利益、促进交易安全与保护弱者之间的关系。通常公众认为农民是弱势群体，认定小产权房买卖合同有效是否有利于保护弱势群体是个值得商榷的问题。目前关于弱势群体还没有一个统一的定义，它主要是一个用来分析现代社会经济利益和社会权力分配不公平、社会结构不协调、不合理的概念。笔者认为弱势群体是相对而言的，是有一定的时间、区域限制的。对于房地产市场来说，现在商品房的房价飞涨，作为比商品房价格低数倍的小产权房，绝对具有市场竞争力，小产权房所有者的农民在小产权房市场上处于优势地位;而无力购买商品房的城镇居民，在此市场中则处于劣势地位，他们才是这个市场中的弱势群体。认定小产权房买卖合同有效，正是保护了这部分弱势群体，两者并不冲突。农民并非是智力低下者，作为一个思维正常的人都有趋利避害的本性，在改革开放十几年的这种大背景下，农民完全有能力和智力判断出卖小产权房对其是否有利。如果认定小产权房买卖合同无效，那么基于趋利避害的本性，将会有更多的出卖者在有利可图的时候，选择撕毁协议来赚取更多的金钱，这无异于纵容了行为人的违法和不诚信，破坏了交易的安全性。

4、从《中华人民共和国物权法》的相关规定中可以看出，认定小产权房买卖合同有效是符合《物权法》精神的。

《中华人民共和国物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。第三十一条规定，依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。从以上规定可以看出，只要房屋是合法建造的，自房屋建成之日起物权就产生了，物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。村民在宅基地上建造房屋，自房屋建成之日起，就对其建造的房屋享有所有权，所有权是一种最完整的物权，是所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。既然所有权人有权处分自己所有的不动产，那么其买卖小产权房就是合法的，只是在未经登记的情况下，不发生物权变动的效力，但买卖合同本身是成立并生效的。

三、笔者对小产权房买卖合同效力的看法

对于小产权房买卖合同的效力，笔者同意认定合同有效。除了上述认为合同有效的理由外，还可从以下几方面来分析。

(一)从历史的角度来看小产权房问题

小产权房合同效力的争议主要在于所占用的集体土地是否可以流转。纵观历史的发展，我们发现在19第二次修订《土地管理法》以前是允许小产权房的买卖的。1982年的《村镇建房用地管理条例》第十五条规定，由于买卖房屋而转移宅基地使用权的，应按第十四条的规定办理申请、审查、批准手续。出卖、出租房屋的，不得再申请宅基地。第十八条规定，集镇内非农业户建房需要用地的，应提出申请，由管理集镇的机构与有关生产队协商，参照第十四条的规定办理。从以上规定可以看出，1982年的《村镇建房用地管理条例》允许小产权房买卖。随之其后在1986年制定的《中华人民共和国土地管理法》同样没有禁止小产权房的买卖，该法第四十一条规定，城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。第三十八条第三款规定，农村居民出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准。可见《土地管理法》延续了《村镇建房用地管理条例》的精神，这在1988年的第一次修订时，也予以了保留。

不允许城镇居民在农村集体土地上建造房屋始于年《土地管理法》的`第二次修订之后，修订后的《土地管理法》删除了原来的第四十一条，新增加了第六十三条，即规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。如此修改的目的在于保护耕地，控制农用地转建设用地。然而对于城镇居民购买小产权房以及农村居民在自家宅基地上建房出售并没有规定，相反的，在《土地管理法》第六十二条规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。也就是说，法律禁止城镇居民直接购置农村集体土地用于非农建设，但没有禁止农村居民在宅基地上建房出售。另外要注意的是，《土地管理法》第六十三条规定的是不允许将集体所有的土地用于非农建设，其立法目的在于限制农转非，而宅基地本身就是建设用地，所以农村居民在宅基地上建房出售并不违反《土地管理法》第六十三条的规定，小产权房买卖合同应当被认定为有效。

(二)从《中华人民共和国物权法》的制订过程剖析小产权房

《物权法》从草案的提出到最后通过，经过了七次审议，修改了诸多条款，其中也包括宅基地转让。在《物权法》草案第二次审议稿第一百六十三条规定，宅基地使用权不得单独转让，建造在该宅基地上的住房转让的，宅基地使用权一并转让。可见草案的第二稿是允许宅基地上的住房和宅基地的转让的。到了草案第三稿，一些常委会委员对这一规定有不同意见，且鉴于国务院已经明确规定“禁止城镇居民在农村购置宅基地”，故而将该条修改为“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的村民;住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。村民依照前款规定转让宅基地使用权的，不得再申请宅基地。”这一规定一直保留到了草案第六稿，但是在第七审中，鉴于对“禁止城镇居民在农村购置宅基地。”这一条始终有争议，将该条改为了“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”从《物权法》的修改过程可以看出，对于宅基地能否转让的问题一直都有争议，如此修改是为了维护现行法律和现阶段国家关于宅基地的政策，并为今后修改有关法律或者调整有关政策留有余地，并非绝对的禁止。

(三)订立小产权房买卖合同是债权行为，而小产权房的变更登记属物权登记行为，对物权变动的禁止并不影响债权的设立。

物权行为与债权行为是既有关联又相区别的，物权最终能否按照当事人的意思发生变动，并不影响债权的设立，也就是说小产权房根据现行政策不能进行变更登记，但当事人之间仍然可以订立小产权房买卖合同，而且合同是有效的，只是合同的目的可能无法实现罢了，这个时候完全可以以合同目的无法实现为由，要求解除合同，而不是认定合同无效。《中华人民共和国物权法》对此也予以了肯定，该法第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。另外应当注意的是，所谓的“小产权房买卖合同”的买卖双方，可能其订立合同的本意就不包含小产权房的变更登记或办理产权证，而只是要求交付使用而已，如果强行认定合同无效，岂不是有违当事人的意思?在主张当事人意思自治的民法理论下，这样做恐怕不妥。

(四)只要小产权房手续齐全，其所在集体经济组织认可，就应当认定买卖合同有效。

《中华人民共和国宪法》第十条第二款规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。《物权法》对此也做了规定，而且还规定，属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权。既然法律规定了集体对土地的所有权，那么集体经济组织就对其所有的土地享有占有、使用、收益、处分等完全的权利。只要房屋在建造时各种手续齐全，在买卖时经集体经济组织认可，就应当确认其效力，这是充分保证农村集体经济组织和农民行使自己的权力，而不应当以其为非国有而区别对待。

综上所述，只要争议房屋为合法建筑物，就应当认定该买卖房屋的合同为有效，即以认定小产权房买卖合同有效为原则。

买卖合同纠纷案篇六

、如何理解最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》(以下简称“《意见》”)第五十六条的规定《意见》第五十六条规定：“买卖双方自愿、并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完备的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续”。关于该条的适用，最高人民法院在1987年《关于曹根田与张仁吉房屋买卖纠纷案件如何适用政策、法律的请示报告》中已作出批复：《意见》第五十六条的精神只适用于解决《城市私有房屋管理条例》实施前的历史遗留问题。《条例》实施后，人民法院审理这类案件，即应严格按照《条例》的规定办理。我国《城市私有房屋管理条例》已于1983年12月17日发布实施，故在此前有关房屋买卖纠纷的解决，适用《意见》第五十六条的规定，此后的有关纠纷应严格按照《条例》的规定办理。

二、房屋买卖合同应采取何种形式《合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采取书面形式的，应当采取书面形式”。对房屋买卖合同应采用何种形式才有效，目前意见不一。有人认为书面形式的合同才有效，但也有人认为在合同其他要件满足的条件下，只是口头形式的合同也有效。要弄清楚这个问题，首先要认识到在我国房屋买卖合同是法律许可唯一以不动产为标的物的特殊买卖合同。所谓“特殊”，是因为房屋买卖合同除了具有买卖合同的一般特征外，还具有以下特性：1、房屋买卖合同的标的物是特指作为商品进入市场流通的房屋;2、房屋买卖合同是转移房屋所有权和宅基地使用权的协议;3、房屋买卖是就房屋不动产所进行的交易，其法律调整不仅适用合同法，而且适用有关不动产的法律、行政法规。其次，我国《城市房地产管理法》第四十条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同……”。《城市私有房屋管理条例》第七条规定：“办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续时，须按下列要求提交证件：……(二)购买的房屋，须提交原房屋所有权证、买卖合同和契证……”。据此，可以看出，我国对城市私有房屋的买卖其合同形式的规定是应当采用书面形式，而不是口头形式。那么，对农村房屋买卖合同又是如何规定的呢?目前，有关法律、法规没有明确的规定，这不能不说是立法上的一个漏洞。但对究竟应采取何种形式，并非不能找到依据。最高人民法院于1992年7月9日对《关于范怀诉郭明华房屋买卖纠纷一案的请示报告》的批复中指出：“房屋买卖系要式法律行为，农村的房屋买卖也应具备双方订立书面契约、中人证明，按约交付房款以及管理房屋的要件;要求办理契税或过户手续的地方，还应依法办理该项手续后，方能认定买卖有效”。从以上法律、法规及司法解释的规定可以看出，房屋买卖合同是要式合同，必须采用书面形式才能成立。但对此也不能绝对化，根据我国《合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。故在此种情形下，合同也能成立。

三、如何理解《合同法》第四十四条的规定《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。《城市房地产管理法》和《城市私有房屋管理条例》的有关规定指出，买卖房屋必须在办理过户登记手续后，其所有权的变更方生效。此处的“登记”与《合同法》第四十四条规定的“登记”是否一个意思，笔者认为，此“登记”并非彼“登记”。《合同法》第四十四条中的“登记”指对合同本身进行登记，相当于登记备案的意思。某些法律、行政法规规定合同的生效要经过特别程序后才产生法律效力，如我国的中外合资经营法、中外合作经营法规定，中外合资经营合同、中外合作经营合同必须经过有关部门的审批后，才具有法律效力。最高人民法院关于《合同法》的解释第九条规定，法律、行政法律规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效。从这一规定也可看出，《合同法》第四十四条中所规定的“登记”，是对合同本身的登记，未履行登记手续，则该合同属于效力待定合同。

四、如何理解房屋过户登记对房屋买卖合同效力的影响对买卖双方签订书面房屋买卖合同，按约定交付房款及管理房屋，但未办理过户登记，该房屋买卖合同是否有效。有人认为，应在办理过户登记后合同才生效，其理由一是《合同法》第四十四条第二款的规定;二是未办理过户登记则所有权尚未发生转移。从上文的分析可以看出，以第一种理由来否定合同的效力是站不住脚的。但究竟如何理解过户登记与合同效力的关系?我国《土地管理法》第十二条及其《实施条例》第六条规定，土地使用权的变更，自变更登记之日起生效。《房地产管理法》第三十五条、《城市私有房屋管理条例》第六条规定，房地产转让，当事人应当办理权属变更登记。从这些规定可以看出，依法律行为而使不动产物权发生变动的，以绝对办理登记为必要，如不进行登记，即使有物权变动的事实，但在法律上也绝对不产生物权变动的效力。《合同法》第一百三十三条规定：“标的物的所有权自标的'物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。同时该法第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物单证，并转移标的物所有权的义务”。从这两条的规定可以看出，房屋买卖合同的出卖人负有向买受人交付房屋并转移所有权的义务，合同是否有效与所有权是否转移即办理过户登记手续无必然联系。法律法规规定或合同约定的单方责任未履行成不得成为合同无效的理由。因为这些责任的实际负担人不是仅向合同对方当事人承诺履行，更主要的是应向有关行政主管部门履行。而这些责任与合同密切相关，履行这些责任既是合同一方当事人应该履行的合同义务，又是对方开始履行合同的基础保障。因此，这些是合同有效情况下当事人应当履行的合同义务，而不是合同是否有效的构成要素，并不能因该义务的履行与否而决定合同的效力。最高人民法院在不久前发布实施的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规办理登记备案手续为由请求合同无效的，不予支持”。此规定指出，对商品房买卖合同的登记备案问题，应当属于行政管理部门的一种合同管理措施，不是确认合同效力的必要条件。《解释》对此予以明确，避免了司法审判权与行政管理权之间的冲突。从这一解释的精神也可以看出，房屋买卖合同中房屋过户登记与否对合同本身的效力并无影响，故前面所说的第二种理由也不正确。

五、非农村集体经济组织的成员能否购买该组织成员的房屋在城镇周边地区，具有城镇户口的人购买周边地区农村住房的现象较为普遍。法律对能否买卖并未明确禁止，但因涉及到宅基地使用权的变更，故该买卖合同又具有特殊性，我国《土地管理法》规定，宅基地属于农民集体所有，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。农村房屋买卖涉及到土地使用权的转移和变更，故审查买卖是否有效要看其房屋宅其地使用权的转移是否经过合法批准。农村房屋所有权及土地使用权的转移，一般应以合同的实际履行为标志，必须经当地土地所有者村、组同意才发生法律效力。

买卖合同纠纷案篇七

原告（被上诉人）：琼海万泉河黄酒实业有限公司。

被告（上诉人）：符祝浪，男，1963年2月生，汉族，琼海市人。

审级：再审。

审判机关和审判组织。

一审法院：琼海市人民法院。

合议庭组成人员：审判长：陈大经；审判员：黄良海、王春映。

二审法院：海南省海南中级人民法院。

合议庭组成人员：审判长：黄守冠；审判员：陈海燕；代理审判员：蔡大武。

二审再审法院：海南省海南中级人民法院。

合议庭组成人员：审判长：陈文和；代理审判员：韩少冰、韩柏定。

再审终审法院：海南省高级人民法院。

合议庭组成人员：审判长：卢芒；代理审判员：程小平、张红菊。

审结时间。

一审审结时间：7月28日。

二审审结时间：1910月5日。

二审再审审结时间：8月10日。

再审终审审结时间：4月20日。

一审诉辩主张。

原告黄酒公司诉称：符祝浪在合同签订后交付人民币30万元给黄酒公司，余下的30万元以按揭贷款方式给黄酒公司。同年4月10日，黄酒公司将房屋交付给符祝浪管理使用，符将该房屋使用。同年10月4日，黄酒公司办好符祝浪的房屋产权证。同年11月4日，符祝浪夫妇同黄酒公司一道申请办理银行按揭贷款合同手续。由于国家政策的原因，建行贷款及申请未获批准，按揭贷款无法办妥，符祝浪所拖欠的购房款30万元未能支付，经原告多次索付未果。原告要求被告付清房款30万元及利息2万元、逾期付款滞纳金和诉讼费。

一审事实和证据。

本案经审理查明：原告琼海万泉河黄酒实业有限公司与被告符祝浪于3月9日签订《代理兴建房屋合同书》一份。约定的主要内容有：1、房屋建筑面积272平方米，价值人民币60万元；2、符祝浪须在4月10日前交款人民币30万元，余下的30万元以按揭贷款方式付给黄酒公司，但原告必须在交房后一个月将房屋产权证交被告，由被告符祝浪用此房产证等作为抵押物，向建行贷款，原告协助办理。3、房屋移交时所应办理的产权契证等手续费用由黄酒公司负责承担。4、符祝浪交齐按揭手续，超过30天后，黄酒公司应无条件将房屋交给符祝浪。同年4月10日，黄酒公司将房屋交付给符祝浪管理使用，符将该房屋使用。同年10月4日，黄酒公司办好符祝浪的房屋产权证。同年11月4日，符祝浪夫妇同黄酒公司一道申请办理银行按揭贷款合同手续。由于国家政策的原因，建行贷款及申请未获批准，按揭贷款此事无法办妥。符祝浪所拖欠的购房款30万元未能支付。经原告多次索付未果。

以是事实，有当事人陈述、证人证言、法庭质证的有关材料证实，足以认定。

一审判案理由。

一审法院认为：原告琼海万泉河黄酒实业有限公司与被告符祝浪于193月9日所签订的.代理兴建房屋的合同，名为建筑工程合同，实为房屋买卖合同，是无效的合同，按无效合同的规定处理，双方所取得的财物应互相返还，根据双方的责任的大小，承担各自相应的责任。但是原告与被告的购房纠纷，被告所取得原告的房屋所有权证办理至被告符祝浪的名下，双方也并没有要求互相返还该房屋的要求，所以被告尚欠原告的购房款30万元应还本付息（利息从年7月1日起至还清之日止按中国建设银行同期建房贷款利息率计付利息）。

一审定案结论。

依照《民法通则》第四条、第五十八条第一款第（四）项的规定，判决如下：

1、双方签订的代理兴建房屋合同是无效的。

2、被告符祝浪应在本判决书生效后十天内给付原告欠购房款30万元及1996年7月1日起至判决还清之日止的欠款利息（按中国建设银行同期建房贷款利息率计算），逾期未给付，则处双倍利息计付。

3、驳回原告的其他诉讼请求。

案件受理费7610元，由被告负担，原告预付的不予退还，由被告偿付原告。

[1][2][3][4]。

买卖合同纠纷案篇八

根据《中华人民共和国合同法》、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律规定，结合本院审判实际，就审理买卖合同纠纷案件，提出以下指导意见：

(一)一般性审查。

1、对当事人诉讼主体资格进行审查，应注意对当事人身份真实性、姓名或名称的准确性，以及其民事行为能力和民事诉讼行为能力的审查。

2、当事人为自然人的，应当提交身份证、户口簿、出生证明等身份证明资料；当事人为法人或其他组织的，应提交营业执照副本、工商登记档案、社团资格登记证等登记资料；当事人名称在诉争的法律事实发生后发生变更的，应以变更登记资料为依据。

3、通过对当事人诉讼主体资格的审查，除应确定各方当事人是否符合法律规定的诉讼主体资格外，还应查明是否存在诉状中所列诉讼主体与实际参加诉讼的主体不一致、诉状中所载明的作为诉讼当事人的自然人的姓名与其身份证载明的姓名不同、法人或其他组织名称与其公章使用的名称不符的情况，以及因诉状中载明的当事人出生日期不准确而影响对其民事行为能力和民事诉讼行为能力认定的情况。

4、向被告送达起诉状副本前，发现原告诉状中所写的被告姓名或名称与被告身份证、工商登记材料登记、公章上使用的姓名或名称不一致的，应征求原告是否更正的意见，原告同意更正的，应准许其更正；原告不同意更正，且向被告送达诉状后，被告也认为原告起诉的名称与其实际名称不一致的，裁定驳回起诉。向被告送达起诉状副本后发现上述错误的，原、被告均同意更正的，应准予其更正；原、被告其中一方不同意更正的，应裁定驳回原告起诉。征求原、被告意见和进行相关更正的情况应记录在案。

5、经审查发现，原告起诉的被告或第三人为自然人，而不具备诉讼行为能力的，应书面通知该被告或第三人的法定代理人参加诉讼；原告不具备民事行为能力的，通知其法定代理人，其法定代理人同意参加诉讼的，由其法定代理人参加诉讼，其法定代理人不同意起诉的，裁定驳回其起诉。

(二)应注意的问题。

买卖合同纠纷案件，在诉讼主体方面常遇到的难点是在认定有关行为是职务行为还是个人行为时的主体追加问题。

经初步审查，在认定职务行为还是个人行为方面难以确认的，原告仅起诉单位或个人的，应询问原告是否追加被告，如原告不同意追加，则应在查明案情的基础上对是否支持原告的诉讼请求作出判决或裁定；如原告申请追加，则应依法追加被告，并全面查清事实，对是职务行为还是个人行为作出认定，并依法对责任人作出裁判。

（一）举证要点。

1、证明当事人诉讼主体资格的证据：

（1）当事人为自然人的，应提交身份证明资料，如身份证、户口簿、暂住证等；

（3）当事人在讼争的法律事实发生后曾有名称变更或分立、合并的，应提交变更登记资料。

2、证明买卖合同关系及从属的担保合同关系成立的证据：

（1）买卖合同；

（2）订（定）货单；

（3）证明邀约、承诺生效的信函、数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换、电子邮件等）。

（4）证明口头合同成立和生效的证据，如证人证言、实际履行凭证等；

（5）证明担保合同关系的保证合同、抵押合同、质押合同、定金合同或交付定金的凭证、保函等。

3、证明合同履行情况的证据：

（1）交、收货凭证：交货单、送货单、提货单、收货单、入库单、仓单、运单等；

（2）货款收支凭证：收据、银行付款凭证、发票等；

（5）合同约定向第三人履行或第三人履行的，则提交第三人关于合同履行情况的证明及相应凭证。

4、当事人诉讼请求的计算清单，并注明计算方法、公式、依据等。

（二）举证责任分配：

1、对原始证据证明力的认定及鉴定问题。

被告对原告提交证据上的签名的真实性不予认可，因原告已经提供了原始债权凭证，被告对此予以否认，应由被告申请鉴定，被告也最便于提供检材，不申请鉴定的，则应承担举证不能的法律后果。

2、被告对原告提交证据上的公章的真实性不予认可，举证责任如何分配。

如果被告不认可其有这枚公章，因在此情况下，要求被告举证基本上属于客观上不能，则应由原告进一步举证，比如查被告的工商档案材料、被告对外使用该公章的证据（租赁合同、买卖合同、欠条、文件等等）；如果被告认为该枚公章是假的，与其手中公章不一致，则应由被告承担举证责任，提供真实公章样本，申请鉴定。

如果被告不认可其有该枚公章，但其认可与原告间存在业务关系，也存在欠款关系，只是对数额和公章存有异议，则不能把举证责任完全分配给原告，被告应就其欠款事实进行进一步举证。

1、买卖关系是否存在、是否存在无效的情形。

3、买卖合同标的物的所有权情况：

（1）出卖人是标的物的所有人，还是合法占有人或非法占有人。

（2）财产所有关系是单一所有还是共同所有。

（3）买卖关系发生后当事人对标的物的占有使用情况。

4、买卖关系的形成情况：

（1）双方建立买卖关系的时间、地点，有无书面协议。

（2）买卖关系的建立是否系当事人的真实意思表示，有无欺诈、胁迫、乘人之危或重大误解等违背当事人真实意思的行为。

（3）买卖双方对标的物的质量要求、价款支付方法、权利转移时间、标的物交付日期及违约责任是否约定明确。

（4）有无规避法律、恶意串通，损害国家、集体和他人利益，违反法律或社会公共利益等违法行为。

（5）需要办理登记手续的，是否按规定办理了所有权转移登记。

5、债务人履行债务的情况：

（1）出卖人是否按约定的时间、地点、交付方法将符合质量要求的标的物交付给买受人。

（2）买受人是否按约定的时间、地点、方法接受标的物，交付价款。

（3）当事人不履行或不适当履行合同的原因，违约方的主观过错情况，有无不可抗力的原因。

（4）当事人有无继续履约的能力。

合同无效的情况应在合同法第五十二条规定的条件下严格适用。从当前鼓励交易的立法目的出发，一般不轻易认定合同无效。当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外。

（一）买卖合同中职务行为的认定。

经初步审查，在认定职务行为还是个人行为方面有争议的，以下几种具体情况应予充分注意：

1、只有业务员签字，没有注明单位名称的，或是虽然注明了单位名称，但未加盖单位公章的的情况下，如单位予以认可，则认定职务行为；如单位不予认可，则要看债权人或是业务员的举证情况，要适时引导当事人进行举证，债权人或业务员有证据证明系单位欠款的，认定为职务行为，否则只由业务员个人承担责任。

2、长期买卖业务中的负责人或采购人在离开公司后以单位名义为债权人出具欠条或帐务清单、购货清单等材料时，如单位追认，自无争议；如单位不予认可，则需债权人举证，如符合表见代理的特征，则可以认定职务行为有效，如无证据证明，仅凭此条主张权利，则不能认定为职务行为。

3、长期买卖业务中的负责人或采购人未离开公司，只是调离原来的部门，虽然其所出具的欠条的可信度大于离开公司后的可信度，但在公司不予认可的情况下，债权人仍要承担举证责任，提供其他相关材料予以佐证。

4、债权人向工地运送建筑用材料，个人给出具欠条的，如能证明债务人单位当时有该工地、材料也送至该工地、单位当时在该工地也有该职工，一般可认定为职务行为。如向工地送的是馒头等生活用品，收到人注明某某公司但未加盖公章的，如单位不予认可，则应对该生活用品的使用时间、用量、地点、需求人身份方面具体分析，查明相关事实，如综合情况符合工地使用的，则应认定为职务行为。

5.其他职务行为的认定。

（二）被告帐面记载和发票记载的名称与主张权利人不一致时的事实认定问题。

实践中，时常有被告帐面记载的是欠某某单位款，业务往来时的发票也是该单位开具的，但主张权利人是个人，被告认可是与发票上记载的单位发生的业务关系，不认可与个人间的买卖法律关系。

在单位出具证明证实欠款属于个人债权的情况下，个人持有相关债权凭证，应认定个人与被告间存在买卖法律关系，个人有权主张欠款。

（三）发票能否作为付款凭证的问题。

根据《中华人民共和国发票管理办法》第三条：本办法所称发票，是指在购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证。故发票应作为付款凭证。

现实生活中，发票与付款脱节的情况经常存在。对收到发票，给对方出具了收到条，但没有注明未付款的，被告主张已给付货款或是不到庭答辩的，应考虑双方的合同约定及交易习惯，原告仅凭一发票收到条主张欠款事实的，对欠款事实不能认定，有其他证据的，应综合其他证据进行认定。

如发票收到条上注明“收到发票，款未付”字样的，则应认定欠款事实。

（四）债权转让的认定与处理。

《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第八十条规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”债权转让行为中需注意两个问题：

一是双务合同中双方当事人互享权利、互负义务，比如转让时可能涉及诸如质量、折扣、维修等方面时，能否将债权单独转让的问题。

互负义务的债权转让，一是涉及合同权利义务的概括移转，二是涉及可能侵害债务人的利益，应从严掌握。如实务中，有的.公司把债权转让给了第三方，第三方现向债务人主张权利，但债权债务人之间可能还存在很多如折扣、维修等问题的争议，且原债权人已经濒临破产，原债权人在债权转让后仍保留其应负之债务，但债务人实现其权利已基本为客观上所不能，这种情况下应认定单独转让权利损害了债务人利益，转让行为无效。

二是债权转让的通知义务问题。

1、不能把提起诉讼视为通知的一种方式。根据合同法第八十条的规定，转让应当通知。未经通知，转让对债务人不发生法律效力，自然受让人也无权直接向债务人主张权利，也就谈不上提起诉讼可视为通知的问题。

2、通知义务的履行问题。债权人向债务人邮寄了转让通知，但债务人不承认已收到，应由债权人承担举证责任，但对债权转让通知义务的审查，不宜过于严格，一般要求有特快专递或挂号信回执即可。

3、履行通知义务的主体。债权人应当负有通知义务，也可由受让人把加盖有债权人公章的债权转让通知代为送达给债务人，受让人直接送达自己制作的通知材料不能产生转让的法律效果。

(五)违约责任。

违约金责任方式的适用原则是“当事人约定”原则。

当事人有违约金约定的，债务人应支付违约金。有约定标准的，从约定；未约定标准的，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

当事人有违约金约定的情形，根据《合同法》第一百六十一条，买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或约定不明确的，依照本法第六十条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。对有付款期限的，按约定；未约定付款期限的，按法定，即在收到标的物或提取标的物单证的同时支付，否则自次日起即应负担违约责任。

当事人未约定应当支付违约金的，不适用违约金责任方式，仅可赔偿实际经济损失，标准可参照中国人民银行规定的金融机构活期存款利息或是一年期流动资金贷款利息计算，两种标准均可，以当事人主张为准。

原告主张双方约定的违约金过低的，应提供证明其直接损失的证据，不能证明的，不予支持；能证明的，以其损失为上限作调整。被告主张约定的违约金过高的，法院根据情况调整时应以违约金幅度为限，对于因时间的积累导致违约金过高的，不予调整；其他情形需要调整时，不应高于人民法院规定的金融机构逾期贷款利率的四倍。

（一）审理汽车买卖合同纠纷案件，不能以《旧机动车交易管理办法》作为认定汽车买卖合同无效的依据。

《旧机动车交易管理办法》规定“旧机动车交易必须在批准的旧机动车交易中心进行或办理车辆转籍过户登记手续，买卖合同方能生效”，该办法是国务院贸易部于1998年3月9日颁布的部门规章，不属于行政法规。目前，法律和行政法规并未对未办理转籍过户登记手续买卖合同不能生效作出明确限制，故不能以此作为判决合同无效的法律依据。

（二）当事人将自己所购但还未办理产权登记手续的房屋卖于他人，买卖合同的效力问题。

1、《城市房地产管理法》无产权房屋不得买卖的规定，不是《合同法》第52条认定合同无效的强制性条款。《城市房地产管理法》是1994年颁布的法律，此法的颁布带有浓厚的行政管理色彩，在立法技术上多用“不得”等字样来表达方便行政的寓意。同时在立法的内容上也没有充分考虑到当下的商品房交易状况，有滞后性；从《合同法》鼓励交易的原则出发，对实践中此类买卖合同都认定为无效不利于物的价值的有效、充分使用，在审判实践中，应尽量减小合同无效的范围。因此，不宜以买卖合同违反《城市房地产管理法》的强制性规定而认定其无效。

2、此种转让房屋的行为是否是无权处分而成为效力待定的合同。

此种情况下，出卖人合法取得了对房屋的直接占有，其转让该房屋的行为是有权处分，不是无权处分，买卖合同不应当因此认定为效力待定。

(一)支持原告诉讼请求时的表述：

一、被告xxx于本判决生效之日起x日内给付原告xxx货款xxx元。

二、被告xxx于本判决生效之日起x日内支付原告违约金，自xxx起至本判决确定的给付之日止，按xxx计算。

(二)不支持原告诉讼请求时的表述：驳回原告xxx的诉讼请求。

一、原告xxx与被告xxx于xx年xx月xx日签订的xxxx合同无效。

二、原告(或被告)于本判决生效之日起x日内返还被告(或原告)合同价款xxxx元(或xxx物)。

(四)当事人要求解除合同并各自返还财产时的表述：

一、解除原告xxx与被告xxx于xx年xx月xx日签订的xxxx合同。

二、原告(或被告)于本判决生效之日起x日内返还被告(或原告)合同价款xxxx元(或xxx物)。

买卖合同纠纷案篇九

2019年11月7日，重庆市九龙坡区土地房屋权属登记中心收到以唐兰为卖方、程永莉为买方的《房屋买卖合同》、《房地产交易合同登记申请表》等关于唐兰所有房屋的房屋买卖材料，材料上均盖有“唐兰”字样私章，部分材料签有“唐兰”字样签名，重庆市九龙坡区土地房屋权属登记中心凭上述材料将登记在唐兰名下的房屋过户给了程永莉。2019年4月17日，唐兰以其从未与程永莉签订房屋买卖合同为由向法院提起行政诉讼。重庆市第一中级人民法院二审以主体不适格为由裁定驳回唐兰的起诉，并在裁判理由中认为：唐兰与程永莉盖章签订制式房地产买卖合同，经登记部门审查，获准房屋权属转移登记。2019年3月，唐兰向重庆市九龙坡区人民法院提起本案民事诉讼，请求确认房屋买卖合同无效，并判令程永莉将诉争房屋返还给唐兰。诉讼中，法院查明，上述“唐兰”的签名均为程永莉丈夫所签，“唐兰”字样的私章无法证明为唐兰所有。该案经一审、二审以及重庆高院再审，均在合同是有效还是与无效之间争议，重庆高院再审判决认为合同有效并据此驳回了唐兰的诉讼请求。唐兰不服，向检察机关申诉，2019年5月16日，最高人民检察院向最高人民法院提起抗诉。

最高人民法院再审认为，涉案合同不涉及有效与无效的问题，而是是否成立的问题。在双方当事人就合同关系是否成立存在争议的情况下，根据法律规定，应由主张合同关系成立的一方当事人承担举证责任，在“唐兰”签名被证实并非唐兰本人所签的情况下，程永莉不能证明“唐兰”字样的私章为唐兰本人所有并加盖时，应当承担举证不能的诉讼后果。行政裁定书认定的事实只能证明房管部门行政行为的合规性，并不能证明民事行为的成立，且多方面证据均证明唐兰并未签订《房地产买卖合同》，唐兰与程永莉之间没有就涉案房屋成立房屋买卖合同关系。据此最高人民法院判决程永莉向唐兰返还房屋。

该案庭审过程中，最高人民检察院首次接受当事人当庭质证，对于我国民事抗诉程序的丰富和发展具有重要意义。在该案的合同效力形态上，当事人在有效与无效之间争议，原审法院也在合同有效与无效之间裁判，但经审理发现涉案合同仅涉及是否成立的问题，并在此基础上正确运用合同成立的举证规则，合理分配举证责任，从而做到对当事人实体权利的保护，对于民事判决中举证责任的适用方法具有指导意义。

买卖合同纠纷案篇十

为妥善解决劳动争议案件审理中涉及的社会保险问题，北京市高级人民法院民一庭与北京市人力资源和社会保障局于20___年7月31日联合召开社会保险相关问题研讨会。北京市三级法院从事劳动争议审判工作的部分庭长和法官、北京市人力资源和社会保障局有关领导及相关部门负责人参加了研讨。与会人员就劳动争议案件审理中涉及的社会保险问题进行了讨论，对部分问题的解决取得了一致意见，现纪要如下：

一、关于用人单位未按规定为农民工缴纳养老保险费的问题。

1、用人单位未按规定为农民工缴纳养老保险费，农民工主张予以补缴的，一般不予受理。

用人单位未按规定为农民工缴纳养老保险费，农民工在与用人单位终止或解除劳动合同后要求用人单位赔偿损失的，应予受理。

2、因用人单位未按规定为农民工缴纳养老保险费，农民工在与用人单位解除或终止劳动合同后，要求用人单位赔偿损失的，应当自劳动合同解除或终止之日起一年内提出。赔偿数额的确定可参照《农民合同制职工参加北京市养老、失业保险暂行办法》(京劳险发[]99号)和《北京市农民工养老保险暂行办法》(京劳社养发[20___]125号)的规定。

3、为便于劳动仲裁部门和法院在案件审理中更及时准确地计算相应赔偿数额，市人力资源和社会保障局职工养老保险处、社会保险基金管理中心联合开发了计算农民工养老保险损失赔偿金的计算机程序软件，供仲裁员和法官在办案时参考使用。

1、因用人单位未按规定为劳动者缴纳医疗保险费，劳动者要求用人单位赔偿相关医疗保险待遇损失，劳动仲裁部门受理后，应要求劳动者提交相关医疗单据，并委托所在区县的医疗保险经办机构协助核算应由用人单位承担的医疗费数额。劳动仲裁部门和法院在处理相应案件时，均可参照。

2、未经过仲裁前置程序直接起诉到法院的医保待遇损失争议案件，法院在受理后，应要求劳动者提交相关医疗单据，并可直接或通过所在区县劳动仲裁部门委托相应医疗保险经办机构协助核算应由用人单位承担的医疗费数额。

买卖合同纠纷案篇十一

黄奕新

一、案情

9月29日，a房地产公司与b房地产公司签订《合作开发合同》，约定联合开发某房地产项目，a公司提供土地使用权并负责办理工程前期的土地征用、房屋拆迁、居民安置、清除地面地下障碍等，使施工场地具备施工条件，负责办理合作开发手续和商品房预售许可证等。b公司负责前期费用外的全部资金投入。合同约定利益分配方案：即部分住宅及全部店面归a公司支配享受，部分住宅归b公司享受。b公司享受的住宅按每平方米800元价格结算，b公司交纳税金后，余款作为投资利润归b公司所有，但若平均售价超过1000元时，超过部分双方各享一半。工程竣工后，a公司还应补贴b公司工程管理费用等各种税费及前期所受损失。合同还约定结算和担保条款：工程竣工验收后3个月内，a公司应付清b公司应收的结算款。a公司还将本归其享有的部分店面抵押给b公司（后有进行登记，但讼争店面不在抵押范围）。

合同签订后，合作开发项目没有办理合建审批，a公司仍以自己名义办理用地批复、项目立项批复、建设用地批准、建设用地规划许可、建设工程规划许可、施工许可及预售许可等手续，土地使用权也仍在a公司名下。对外发包工程，有的以a公司单独名义、有的以b公司和a公司共同名义与施工单位签订工程施工合同。b公司有向其他部分购房户收取了水电增容费等费用。b公司还和a公司就安置补贴款共同向部分产权主发出通知书。因a公司缺乏资金，b公司为其垫付了部分本约由其出资的前期工程费等款项，a公司还挪用了由b公司支付给第三方的部分押金款。双方曾因“合作开发合同纠纷”诉至法院，后于8月28日调解结案，协议继续履行原合作开发合同。双方还多次因“投资款”或“垫付款”纠纷引发诉讼。

204月28日，a公司以自己名义与自然人甲签订《认购合同书》，约定预售本案讼争店面，价款34.7万元。签订后，甲交纳定金5万元、购房款5万元。房屋竣工验收后，a公司未依约交付店面。甲遂起诉，后双方达成调解协议，由a公司返还定金和购房款并赔偿损失，201月16日法院作出民事调解书。

年3月5日，a、b两公司在代垫款纠纷案执行中达成协议，a公司同意将讼争房抵债给b公司。3月8日，b公司办理了预售合同登记备案。

甲以a公司隐瞒其与b公司合作开发及因双方合伙债务纠纷，讼争房已被法院查封的事实，甲是在不明真相下才同意调解为由，于1月7日对民事调解书申请再审，原审法院经审查决定再审。再审中，原告追加b公司为共同被告，请求二被告连带承担交付讼争房并赔偿迟延交房损失的责任。a公司同意甲的主张。

本案该如何处理？

二、问题

1、甲与a公司签约，而要求b公司承担责任，这与债之相对性原则有否冲突？

5、假设认定合伙关系不成立，a、b两公司将可能成立什么法律关系？

三、评析

（一）债之相对性原则及其例外

债之相对性原理，为学者和司法实践所公认并遵循。从债的定义看，债权人请求相对人（债务人）为或不为一定的行为的权利和义务关系。从债的内容看，这一原则具体体现为合同相对性与侵权行为法上的“自己责任”。合同是当事人之间的法律，其效力仅及于当事人，侵权责任如无法律特别规定，也只能由侵权行为人自己承担。这是传统民法固守的原则。

但是，事实上合同不仅对当事人的权利义务产生变动，而且客观上也会对其他人的利益间接产生影响，侵权行为不仅会对直接受害人而且客观上也会使其他人间接受到损害。随着经济生活的进一步复杂化和社会关系的越来越相互依存，这种间接影响正在不断地被放大，进而危及到社会秩序和正义的实质分配。在此情况下，债之相对性例外理论不得不应运而生，集中体现在合同第三人效力理论和侵权行为法上“替代责任”理论上。前者通说如涉他合同、代位权和撤销权、第三人侵害债权，后者通说如雇主责任、法人侵权、产品责任等。如果拓宽视野，一些传统的民法制度甚至也可以纳入这个理论范畴来考察，如保证、合同转让、第三人履行等。债之相对性理论还在继续发展之中，更多的“例外”情形正被学术界和司法界所认同，我国新近的立法和司法解释可资佐证。如19建筑法设定了建筑施工人转让、出借资质的对外连带责任，承包人转包、违法分包的对外连带责任，工程监理人的对外连带责任。20最高院人身损害赔偿解释设定了社会活动人安全保障责任，定作人责任，建设工程发包、分包人责任，构筑物设计、施工人责任。这些责任都可视为合同效力的扩张。

本案争议焦点在于合伙关系，而合伙关系的效力包括内部和外部两方面，这其中就可能蕴含着债之相对性例外的精神，仅依据合同相对性原则，就断言甲与b公司之间不具有直接的权利义务关系，恐怕过于简单化，因此有必要作具体分析。

（二）合伙特质及事实合伙

所谓合伙，《法国民法典》第1832条规定，“乃是两人或数人约定以其财产或技艺共集一处，以便分享由此产生的利益及自经营所得利益的`契约”。《英国合伙法》第1条规定，合伙是“以营利为目的而从事业务活动的个人之间的建立的关系”。我国民法通则区分个人合伙与企业合伙型联营，第30条规定，“个人合伙是指两个以上公民按照协议，各自提供资金、实物、技术等，合伙经营、共同劳动。”第52条则规定，“企业之间或者企业、事业单位之间联营，共同经营、不具备法人条件的，由联营各方按照出资比例或者协议的约定，以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任。依照法律的规定或者协议的约定负连带责任的，承担连带责任。”从这些规定中，可以归纳出合伙的本质特征在于：1、合伙是“合同”关系。传统民法将法律关系区分为“契约”关系与“合同”关系，前者当事人订立合同的目的在于发生债权债务关系，双方的利益、意思表示、权利义务方向均相对，最典型的如买卖关系；后者当事人订立合同的目的在于确定共同投资、经营共同事业并从中共同获利，双方的利益、意思表示、权利义务方向平行、一致，最典型地就是合伙关系。2、有相对独立的合伙财产，即如前述“以其财产或技艺共集一处”。合伙财产是合伙共有财产，德国和我国台湾地区更是认为是公同共有。合伙人一旦出资，不得随意分析或抽逃，对外负债也先以合伙财产清偿，不足时才由合伙人负补充责任。3、具有团体性。我国民法通则将合伙作为民事主体制度看待而加以规定，台湾地区及其他一些国家民法典虽然将其作为特定之债规定，但法理上也承认其为非法人团体。4、具有事业性或营业性。合伙人之间的结合是出于共同的事业或营业，往往并非一时一事，具有相对稳定性。

本案b公司辩称，其与a公司不是“合伙”而是“协作”关系，并引用民法通则第53条关于合同型联营之规定。但是，本案b公司与a公司签订《合作开发合同》，约定合作开发房地产项目，方式是联合开发，a公司以土地使用权出资并负责合作项目的前期投资、办理相关证件等，b公司负责其他全部资金投入。a公司因缺乏资金无力按合同约定支付前期费用，以借款的形式请求b公司垫付相关的前期投资款项，仍然是按合同约定履行合同义务的行为，属共同经营的表现形式，仅是在双方合作之外又以借款的形式在合作内部形成新的债权债务关系，不影响共同经营的性质。b公司按合同约定负责合作项目除前期投资外的全部投资，实际上履行了合同义务，按合同约定进行了投资，完成了共同经营的行为。共同经营中各自履行合同义务体现了合作双方的分工，并非各自独立经营，合作双方分工的目的是一致的，即共同完成合作项目。该合作项目财产理应属双方共有，不因合作双方内部约定分割归属各自所有而改变其性质。综上，b、a两公司合作开发已经形成事实合伙关系。至于所谓“协作型”联营，并无法律上之特质，用合同法调整足矣，现行民法通则第53条之规定毫无必要，必为将来民法典所摒弃。

（三）合伙登记及合伙的法律认定

但是，本案有一特殊情节，即本案中房地产开发项目没有办理合建审批，项目立项、用地、规划、施工及预售等手续均还是由a公司以自己名义办理，土地使用权也仍在a公司名下。那么，对合建审批及立项审批、土地使用权变更登记等的性质如何看待？首先，合建审批，根据最高法院的有关解释，享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同不过是土地使用权有偿转让的一种特殊形式。同理，这时的合建审批，也不过是国有土地使用权出让许可的一种特殊形式。本案a公司拥有的土地使用权如果是划拨地使用权，未经审批依法不能用于合伙出资，则仅因出资瑕疵，而在合伙人内部产生相应的违约或缔约过失责任，不能对抗合伙外善意第三人。而至于项目立项等许可及土地使用权变更登记，对合伙关系是否成立，倒颇具意义。

合伙在形式上可以区分为契约型和组织型。组织型合伙表现为组成新的实体，进行商业登记，取得独立字号，并对外公示。如我国经工商登记的个人合伙、合伙企业法中的合伙企业及中外合作经营企业法中的合伙型合作企业、外资企业法中的合伙型外资企业等，这些合伙组织受相应的商业立法的规制，应当进行商业登记。这种登记，一则具有证明的效力，二则具有公示的效力，三则使合伙组织取得特别法上的主体资格，四则便于工商、税务等行政管理。而作为受民事普通法保护的“契约型”合伙，并不以登记为成立的形式要件，如最高院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见（试行）》第50条明确规定，“当事人之间没有书面合伙协议，又未经工商行政管理部门核准登记，但具备合伙的其他条件，又有两上以上无利害关系人证明有口头合伙协议的，人民法院可以认定为合伙关系”。

契约型合伙是否成立，关键是考察其实质上是否具备合伙的特质，虽在形式上不以登记为要件，但如果未经登记可能否定其实质要件时，合伙关系倒有可能不予认定。比如，本案的合伙营业为特定的房地产开发，这种营业中的合伙财产必然表现为土地使用权及项目立项、规划、施工及预售许可等上的“无形资产”。土地使用权仍在a公司名下，项目立项、规划、施工及预售许可等手续只以a公司名义办理，则该项目上的所有财产在法律上仍属a公司单独所有，本案b公司甚至还以项目上的财产以a公司为所有人名义，为自己设定了抵押权。因此，如果事实上的财产共有关系不予认定，自无合伙可言。无独有偶，与房地产开发类似地，日本及我国台湾地区矿业法均规定，共同矿业权设定呈请人得选用合伙组织，应拟定合伙契约并推定代表人由全体连署具呈。所以，我国现行法律对合作开发房地产中的合伙组织虽并无特别法上的规制，但项目立项、规划、施工、预售许可及土地使用权登记等可能被视为具有合伙登记之功效，未履行这些手续，事实关系将可能难以在法律上得以认定。这一问题，归结到理论上，是形式与实质的关系之争。由于实在的法律规范未予“盖棺定论”，司法实践中，各地各级法院对此也认识不一，裁判结果各异。

（四）合伙代表权及间接代理

假设认定合伙关系成立，a公司以自己名义对外与甲签订“商品房预售合同”，b公司是否也要承担责任？这关涉到合伙之事务执行。内部关系而言，合伙事务，除合伙合同特别约定外，由合伙人全体共同执行，也可以约定由合伙人中数人共同执行，而通常事务则可以由有执行权的各合伙人单独执行，内部关系准用委托合同关系。对外关系上，执行合伙人按照委托旨意，在受委托范围内，对外从事合伙事务，当然代表其他合伙人。执行合伙人从事合伙事务，准用代理规定。通常情况下，执行合伙人应当以合伙或全体合伙人的名义，对外与第三人进行交易。但如果执行合伙人以自己名义对外交易的，笔者认为，亦应当适用间接代理的理论。执行合伙人因其他合伙人的原因对第三人不发履行义务，执行合伙人应当向第三人表明自己是在执行合伙事务并披露其他合伙人，第三人因此可以选择执行合伙人或者全体合伙人主张权利。如福州某基础工程公司与某贸易公司签订桩基工程施工合同，工程竣工后，贸易公司拖欠工程款，基础公司便起诉。法院判令贸易公司偿还工程款。但该贸易公司已停业多时，其法定代表人亦因涉嫌犯罪被公安机关羁押。基础公司经查证，发现该案所涉房地产项目系由贸易公司与另一家房地产公司合作开发，有相关机关合作建房、立项等审批为证。基础公司遂以该房地产公司与贸易公司合作建房为由，另行起诉该房地产公司，要求其承担连带责任，中院一审予以支持，高院二审维持。

（五）隐名合伙

假设在法律上不予认定合伙关系，在此情形下，a、b两公司仍可成立隐名合伙关系。关于隐名合伙，按照台湾地区民法第700条的规定，是指“当事人约定，一方对于他方所经营之事业出资，而分享其营业所生之利益，及分担其所生损失之契约。”该法第702条规定，“隐名合伙人之出资，其财产权移属于出名营业人”对照b公司与a公司签订的《合作开发合同》及双方共同办理合建审批及立项等许可的实际情况，b公司完全符合隐名合伙人的特征。

在性质上，隐名合伙接近甚至等同于消费借贷（如借款）。惟消费借贷应返还同种同等同量之物，而隐名合伙以返还出资之价额为已足；消费借贷收取固定的利息，而隐名合伙参与利润与亏损分派。但在理论上，隐名合伙也可不以分担损失为必要（德日商法就采此说）；而消费借贷有时也可以约定，贷与人在确定利息之外参与利益分派或者以参与利益分派代替固定利息（这种消费借贷理论上称为“分配的消费借贷”）。所以，基于隐名合伙不同于合伙的这种性质，各国均规定，隐名合伙人一般情况下仅以出资之限承担责任，且因其出资已移属于出名营业人，就出名营业人之行为，其与第三人不生权利义务关系。

（六）隐名合伙之表见出名

隐名合伙人虽然一般不对外承担责任，但在特定情形下却要例外地承担出名合伙人的责任。台湾地区民法第705条就规定，“隐名合伙人如参与合伙事务之执行，或为参与执行之表示，或知他人表示其参与执行而不否认者，纵有反对之约定，对于第三人仍应负出名营业人之责任。”如隐名合伙人明示、默示地容许以自己的姓名或名称用于出名营业人之商号，或以其商号用为出名营业人之商号时，外观上即有被误认为共同之事业。又如实际参与全部或一部事务之执行，参与之原因、是否有参与权限，亦非所问，但如明确以代理人或受雇人名义，则与此无涉。

至于是否要以第三人善意为必要，则有主观说和客观说之别。主观说，认为第三人在交易时必须有理由相信隐名合伙人是出名合伙人，并基于这种信赖才与出名合伙交易。如台湾学者史尚宽解释，“盖此时与出名营业人为交易者，误以为共同事务或误以隐名合伙人为出名营业人而为交易，为保护第三人之利益，而适用禁反言之原则。”客观说，则认为不问第三人是否善意，只要隐名合伙人客观上有使人误认之行为足矣。

本案合同签订后，在客观上，b公司有和a公司共同与施工单位签订工程施工合同，有向其他购房户收取了水电增容费等费用，有和a公司就安置补贴款共同向部分产权主发出通知书，还和a公司多次分别以“合作开发合同”、“投资款”、“垫资款”名义引发诉讼，为社会公众所知。在主观上，甲与a公司签约时显然并不认为b公司参与合伙（否则第一次起诉时就应当将b公司列为共同被告），直到后来才以a公司隐瞒“合作开发”等事实为由申请再审。因此，如依客观说，b公司显然已经构成表见出名。如依主观说，则难以认定，除非甲能证明，其与a公司签约时，已相信或有理由相信b公司与a公司是合伙关系，并基于对b公司的信赖才与a公司签约，或许能说服法官，认定b公司构成表见出名。这样，b公司则要与a公司对甲承担无限连带责任，对内则仍以隐名合伙人资格保有对a公司的追偿权。只是此时的对外连带责任，在性质上不同于显名合伙的情形，而是属于一种“不真正连带责任”。

附带一个问题，即使表见出名合伙关系也不成立，且讼争房已最终过户给b公司，()b公司还能主张善意取得？传统的善意取得理论只适用于动产，不动产善意取得的法律依据何在？再有，预售登记是否具有物权变动效力？这些属于物权法上问题，受主旨所限，本文不作讨论。

回顾开篇问题，甲与a公司个别签约，无特别情形只能要求相对人a公司承担合同上责任，这是债之相对性原则的体现。但是，如能认定b公司与a公司系合伙关系，则依据合伙和间接代理的对外效力，b公司需承担连带责任，这体现了“例外”。如果合伙关系不成立，b公司作为隐名合伙人，只就其出资行为，与出名营业人产生合同关系，这又体现了债之相对性“原则”。即使只是隐名合伙，b公司还有可能因其表见出名而仍然对甲承担连带责任，这也体现了“例外”。但甲如不能证明其为善意，便又回到了债之相对性“原则”。因此，本案处处体现着“原则”与“例外”的辩证过程，简单地依据债之相对性原则，不足以解释经济生活的复杂性和人与人之间的依存关系，尤其是在房地产开发这类事关公共利益和广大消费者权益的事务。

最后，以本案的裁判结果作为结语：本案某中院一审支持甲的全部诉求。b公司不服上诉。高院认为a、b两公司虽然存在内部合作关系，但该合作未办理合建审批和土地使用权变更登记，合作项目所有政府部门的批准文件均在a公司名下，a公司有权以名义与甲签约，根据合同相对性原则，甲与b公司之间不具有直接的权利义务关系。由于原调解书生效后，a公司以房抵债给b公司，b公司依约取得讼争房，并办理了预售登记备案，该权利足以对抗甲的债权，甲已在法律上不能取得讼争房。据此，高院二审改判a公司返还甲购房款并支付违约金，驳回甲对b公司的诉求。

于是，妹夫、弟媳，甚至远在农村的侄子的名字都被写进了集资建房的名单。

集资建房的名单上莫名其妙多出几个陌生的名字，办事处的干部职工不禁向吴润兰提出疑问，她解释道：“这些都是关系户，是必须优惠、怠慢不得的。”

虽然吴润兰暗地里为自己捞了不少好处，但表面上，她还是为干部职工解决了住房难的问题。为此，1995年底，中街办事处摘取了“全国街道之星”的桂冠。而吴润兰，也因此登上了“广西自治区劳动模范”的领奖台。

d卸任在即，她拿公款行“善心”，实际为了自己狠捞一把。

尽管吴润兰自以为捞钱的手段很高明、很隐秘，但群众对她的所作所为仍然有所察觉，大家纷纷向有关部门反映情况。为查清问题，海城区党委决定，将吴润兰调离中街办事处工作。

一听到这个消息，吴润兰可坐不住了。她没有深刻反思自己的问题，反而马上想到，得想方设法，在离职前再狠狠地捞上一把。

吴润兰先是盯上了办事处的公款。她找到冯仁表和李振英，装出一副关心下属的样子，说：“我快要离开办事处了，现在财务上还有点儿钱，拿出来我们几个人分了吧，每人5000元。”

话是这么说，其实吴润兰心中另有打算。1998年8月8日，吴润兰叫会计、出纳提取公款6．6万元，三人平分，之后又将一万元分给了冯仁表、李振英二人。冯、李各领5000元后，心中还对吴润兰充满了感激之情。

私分完公款，吴润兰还想再捞一把。于是，她自然想到了多年的老朋友陈吕。此时，陈吕已有好长时间在外承包工程，可办事处与他还有好多工程款未结。吴润兰心想，何不趁给陈吕结算工程款之机，从中再捞一笔呢。

于是，吴润兰给陈吕打去电话，对他说：“我在离开办事处之前，一定想办法付清欠你的工程款。但我装修房子，急需钱用，你能不能先借给我3万元用用……”

明知吴润兰“借”字的含义，陈吕仍然无法推辞，只好一口答应下来。

1998年8月24日，陈吕到办事处来结工程款。按照吴润兰的指示，出纳钟某从给陈吕的工程款13．44万元中，直接扣下3万元交给了吴润兰。

正当吴润兰与她的同伙得意忘形地不断捞取钱财时，北海市海城区检察院反贪局接到举报，对吴润兰立案侦查，不久即查清了其涉嫌贪污、受贿的犯罪事实。2003年7月9日，吴润兰和她贪婪的伙伴，一起走上了法庭的被告席。

同年10月8日，广西北海市中级法院终审以吴润兰犯贪污罪、受贿罪，数罪并罚判处有期徒刑十三年；以冯仁表犯受贿罪，判处其有期徒刑二年；以李振英犯受贿罪，判处其有期徒刑二年，缓刑二年；以会计王大燕犯贪污罪，判处其有期徒刑二年，缓刑二年。

买卖合同纠纷案篇十二

住所地：咸阳市人民路25号。

法定代表人：王某，该公司经理。

被答辩人：陕西金银工程建设有限公司。

住所地：咸阳市渭阳路78号。

法定代表人：刘某，该公司经理。

被答辩人诉答辩人建设施工合同纠纷案，贵院已经受理，现答辩人根据事实和法律答辩如下：

一、关于“判令答辩人支付工程款余额751929.15元，并承担银行同期贷款利息”之诉讼请求，于法无据，应予驳回。

根据2007年8月16日答辩人与被答辩人签订的《建设工程施工合同》第一部第五条“合同价款暂定价31535818.17元(以决算为准)文明工地施工费：343699.56元”及第三部分专用条款第23.2“本合同价款采用可调价格方式确定。(2)采用可调价格合同，合同价款调整方法：工程结算时，按2006年8月26日协议条款及双方承诺方式另行结算。”之约定，答辩人付款的依据应是双方的结算的合同价款，但双方至今尚未进行结算。

其次，6月13日，由答辩人和被答辩人共同委托咸阳市建设工程造价管理站进行决算，月16日，咸阳市建设工程造价管理站出具了《工程决算书》。但3月24日，咸阳市建设工程造价管理站撤销了2010年10月16日公布的该工程决算书，并退回其支付的工程决算费用。并建议双方通过合同仲裁或司法程序解决该工程结算问题。至此双方委托第三方决算仍无结果。

综上，至今为止，双方未进行结算，委托第三方决算亦无结果。因此在本案工程总价款尚未确定之前，被答辩人请求答辩人支付工程款余额751929.15元尚无依据，依法应予驳回。

另，“并承担银行同期贷款利息;”之诉讼请求，并不是具体的数额，因不符合《民事诉讼法》第一百零八条“起诉必须符合下列条件：(三)有具体的诉讼请求和事实、理由”之规定，依法应予驳回。

二、关于“判令答辩人赔偿损失6549555元”之诉讼请求，因无事实和法律依据，依法应予驳回。

被答辩人诉称“二是因答辩人不按照工程进度付款，致使工期延误一年半，造成被答辩人遭受工程管理费用损失2900400元，机械租赁费用损失957600元，架管、扣件、丝杆等材料费用损失2269555元”的逻辑是，造成其6549555元损失的原因是答辩人不按照工程进度付款，致使工期延误一年半。

那么答辩人是否按照工程进度及时付款呢，根据2007年8月16日《建设工程施工合同》“第三部分专用条款26、工程款(进度款)支付。双方约定的工程款(进度款)支付的方式和时间：按月进度款的'80%支付，工程竣工验收后付至总价款的80%，除5%的保修金外，交工后30日内付清。”之约定，答辩人支付进度款的时间点为两个，一是按月进度款的80%支付;二是工程竣工验收后付至总价款的80%。答辩人是否违约答辩如下：

首先：是否按月进度款的80%支付，答辩人不存在违约情形。

在本案中，被答辩人从施工到竣工验收结束时，从未给答辩人报送工程进度，答辩人只能根据被答辩人的要求及时足额支付工程进度款。根据2007年8月16日《建设工程施工合同》第二部分通用条款第9.1条“承包人按专用条款约定的内容和时间完成以下工作：(2)向工程师提供年、季、月度计划及相应进度统计报表”、第9.2条“承包人未能履行9.1款各项义务，造成发包人损失的，承包人赔偿发包人有关损失”及第三部分专用条款第9.1条“承包人应按约定时间和要求完成以下工作：(2)应提供计划、报表的名称及完成时间：每月25日向建设单位、监理单位报送当月完成工程量报表和下月进度计划报表”、第25.1条“承包人向工程师提交已完工程量报告的时间：承包人每月25日前提交完成工程量(形象进度)的报告”之约定，因被答辩人从未给发包方答辩人报送过任何完成工程量的报告，因此，是否按月进度款的80%支付，答辩人不存在违约情形。

其次，关于工程竣工验收的付款行为，答辩人并未违约。

即使按照被答辩人认为的工程总价款34143752.42元的80%计算，应是27315001.936元。根据2007年6月11日至2010年4月30日《王城国际工程款明细单》共付款29021822.75元，加上2010年10月28日付款50万元、2010年1月22日付款5千元和2010年2月11日付款5万元共计29576822.75元。因此答辩人在2010年4月底竣工时，已经支付了工程总价款的86.62%。更何况根据答辩人的决算，工程总造价应为27702287.57元，答辩人已经超额支付了工程款。因此关于工程竣工验收的付款行为，答辩人并未违约。

第三、既使因为答辩人不按照工程进度付款，致使工期延误一年半，那么是否造成被答辩人遭受工程管理费用损失2900400元，机械租赁费用损失957600元，架管、扣件、丝杆等材料费用损失2269555元，应由答辩人举证证明，并在法庭审理中有待进一步查证。

综上，支付工程进度款答辩人并未违约，被答辩人的该项诉讼请求因为事实依据，依法应予驳回。

值得提醒的是，答辩人已经支付被答辩人工程款共计29576822.75元，而根据答辩人的决算，工程总造价应为27702287.57元，答辩人已经超额支付了工程款1874595.18元。

三、关于“判令答辩人支付违约金45609元”诉讼请求，因答辩人现在已不存在违约事实，因此该项诉请应予驳回。

此违约金的计算应是根据2010年6月11日在任某主持下达成的《协议书》第三条“在该站决算结论后三日内甲方付清乙方其余工程款。逾期未付清的，按应付未付的百分之零点五向乙方支付违约金;决算结果若甲方付超，乙方应当在三日内向甲方退还多付的款项，逾期未付清的，按应退未退的百分之零点五向甲方支付违约金。”之约定，应付未付款为45609元。

但203月24日，咸阳市建设工程造价管理站撤销了2010年10月16日公布的该工程决算书，并退回其支付的工程决算费用。因此，咸阳市建设工程造价管理站至今仍无据算结论。

故2010年6月11日《协议书》第三条“在该站决算结论后三日内甲方付清乙方其余工程款。逾期未付清的，按应付未付的百分之零点五向乙方支付违约金;”的约定，因该站至今尚无决算结论，答辩人不存在“逾期未付清”的违约事实。

综上，因咸阳市建设工程造价管理站至今尚无决算结论，答辩人不存在“逾期未付清”的违约事实，“判令答辩人支付违约金45609元;”诉讼请求无事实依据，该项诉讼请求应予驳回。

四、关于“判令答辩人支付消防工程管理费980000元”诉讼请求，因与事实不符，依法应予驳回。

第一、根据被答辩人“另，定额站对王城国际工程决算未计入消防工程管理费980000元和打桩租用发电机费用230000元，这两项费用也应由答辩人承担。”之诉称，此项诉讼请求与第一项诉讼请求存在逻辑上的冲突。

其次，如果被答辩人不按2010年6月11日《协议书》内容执行，那么定额站的决算结果亦不应作为被答辩人计算工程余款的依据，即第一项诉讼请求“判令答辩人支付工程款余额751929.15元，并承担银行同期贷款利息;”无任何决算依据，理应予以驳回。

最后，在第一项诉讼请求与第四项诉讼请求之间，被答辩人只能二选其一，选择第一项诉讼请求，则第四项诉讼请求顺理成章应被驳回，而第一项诉讼请求因咸阳市建设工程造价管理站至今尚无决算结论而无法认定;选择第四项诉讼请求，则表明被答辩人自己已经不认可2010年6月11日《协议书》内容，被答辩人第一项诉讼请求因自相矛盾而无法认定具体数额，况且第四项诉讼请求被答辩人应举证证明，并在审理中查明。

第二，消防工程是答辩人与其他公司签订的施工合同，是在被答辩人施工结束并撤离工地后才开始进行的施工，在施消防工程工期间，被答辩人未进行过任何配合工作，也不存在所谓的消防工程管理费，所以该项诉请与事实不符，依法应予驳回。

综上，此项诉讼请求与第一项诉讼请求存在逻辑上的冲突，被答辩人只能二选其一，更何况消防工程是在被答辩人撤离工地后由其他公司施工的，因此该项诉讼请求依法应予驳回。

五、关于“判令答辩人支付租用发电及费用230000元”诉讼请求，因与事实不符，依法应予驳回。

同上述第四项第一部分答辩。

综上所述，被答辩人的诉讼请求无事实依据和法律依据，依法应予驳回。

买卖合同纠纷案篇十三

被告：某轻工业供销公司（下称供销公司）?

被告：某油脂化学厂（下称化学厂）?

1992年5月23日，经中国人民银行某省分行发文正式批准，被告供销公司向社会发行融资债券6000万元，年息9.027%，期限一年，时间从1992年5月30日至1993年5月30日，由证券公司包销，双方签订了包销合同，包销合同由化学厂提供担保。合同签订后，原告证券公司按期将6000万元人民币划至供销公司指定的帐户，将融资债券对外销售。合同期满后，供销公司没有兑付全部本金，利息部分只付了270万元，尚欠原告本金及利息6334.32万元。证券公司诉至法院，请求判令被告偿还到期本息，并承担违约责任。?法院认为，被告供销公司与原告证券公司签订的关于融资债券协议书，经中国人民银行省分行批准，根据国务院发布的《企业债券管理暂行条例》第4条的规定，协议合法有效。供销公司没有按协议规定偿付到期的全部本息，违反了上述《条例》第8条关于“债券持有人有权按期取得利息、收回本金”的'规定。依照《民法通则》第112条第2款的规定，供销公司应承担违约责任，按协议书约定，在原利率基础上加罚10%.被告化学厂担保合同意思表示明确，担保合法有效，应承担连带责任。

［案例来源：《最高人民法院公报》1995年第1期］?

［办案要点］?这是一起融资债券纠纷案。正确办理此类案件的关键是要分清证券公司和供销公司的法律关系，实际上，证券公司和供销公司间存在紧密相联的两种法律关系。

一是证券包销法律关系。证券包销是指证券承销商以销售为目的，将证券发行人发行的证券全部或部分购进再行销售，或在销售期限届满时将其承销未售出的证券自行认购。

二是因证券公司持有供销公司债券而形成的债权债务关系。企业债券是企业向投资者出具的、约定在一定时期内还本付息的有价证券，它是一种债务凭证，债券的持有者为债权人，债券发行者为债务人。本案证券公司履行了其与供销公司间的包销合同后，持有了供销公司发行的债券，自然证券公司就成了供销公司的债权人，在债券到期时，证券公司有权要求供销公司还本付息，如果逾其不还，供销公司还应承担违约责任。

买卖合同纠纷案篇十四

乙方：_______________________

为甲方与__________纠纷一案，甲方委托乙方进行代理。经双方协商，订立下列条款，共同遵照履行：

一、乙方接受甲方的委托，指派__________律师为甲方在诉讼(包括仲裁、非诉讼调解等)中的__________诉讼代理人，甲方应向受委托的律师出具授权委托书，写明委托权限和委托期限。

二、乙方律师必须认真负责维护甲方合法权益，并及时办理、按时出庭，不得延误或推诿。

三、甲方必须真实地向律师陈述案情，提供相关证据。乙方接受委托后，发现甲方捏造事实，弄虚作假，有权终止代理，依约所收费用不予退还。

四、如乙方无故终止履行合同，代理费全部退还甲方;如甲方无故终止合同，代理费不予退还。

五、甲方委托乙方律师代理权限见授权委托书。

七、甲方涉案性质属__________，争议标的为__________元。

八、根据国家司法部、财政部、物价局联合颁发的《律师业务收费标准》规定，结合本案的难易程度，经双方协商同意，甲方向乙方交纳代理费__________元整。

另，甲方应向乙方支付函电、通讯、交通、资料、调查等项费用计人民币__________元整。

九、本合同有效期限，应自本合同签订之日起到本案止(包括判决、调解、仲裁，案外和解及撤销诉讼)。

十、如一方要求变更合同条款，需再行签订书面协议，未达成书面协议前，依原合同执行。任何一方违约，按应收代理费的.____%承担违约责任。甲方委托乙方办理的案件进入诉讼程序(以立案为准)，甲方提出终止代理合同的，代理费一律不予退还。

十一、本合同一式三份，甲、乙双方各持一份，代理律师一份，各份具有同等法律效力。

十二、本合同发生争议，由乙方所在地人民法院管辖。

十三、本合同经双方签字或盖章后生效。

甲方：______________乙方：___________________

住所地：____________住所地：_________________

法定代表人：________法定代表人：_____________

代理律师：__________

电话：______________电话：___________________

买卖合同纠纷案篇十五

中华人民共和国最高人民法院民事判决书

(2000)民终字第 83 号 2000)

上诉人(原审被告)：北京华普国际大厦有限公司， 上诉人(原审被告)：北京华普国际大厦有限公司，住所地北京市朝 )：北京华普国际大厦有限公司 法定代表人：翦英海，董事长。 阳区朝外大街 19 号。法定代表人：翦英海，董事长。

委托代理人：董葭，北京市元正律师事务所律师。 委托代理人：董葭，北京市元正律师事务所律师。

委托代理人：周宇峰，北京市元正律师事务所律师。 委托代理人：周宇峰，北京市元正律师事务所律师。

上诉人(原审被告)：北京华普科技企业有限公司， 上诉人(原审被告)：北京华普科技企业有限公司，住所地北京市朝 )：北京华普科技企业有限公司 阳区朝外大街 19 号华普国际大厦 l7 层。

法定代表人：翦英海，董事长。 法定代表人：翦英海，董事长。

委托代理人;周晓，中兆律师事务所律师。 委托代理人;周晓，中兆律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：北京住总集团有限责任公司， 被上诉人(原审原告)：北京住总集团有限责任公司，住所地北京市 )：北京住总集团有限责任公司 朝阳区吉祥里 208 楼。

法定代表人：郝有诗，董事长。 法定代表人：郝有诗，董事长。

委托代理人：张巍，北京市威宇律师事务所律师。 委托代理人：张巍，北京市威宇律师事务所律师。

委托代理人：胡治家，北京市威宇律师事务所律师。 委托代理人：胡治家，北京市威宇律师事务所律师。

上诉人北京华普国际大厦有限公司〈以下简称华普国际〉、北京华普 上诉人北京华普国际大厦有限公司〈以下简称华普国际〉、北京华普 〉、 科技企业有限公司(以下简称华普科技)为与被上诉人北京住总集团 科技企业有限公司(以下简称华普科技) 有限责任公司(以下简称住总公司)追索工程款纠纷一案， 有限责任公司(以下简称住总公司)追索工程款纠纷一案，不服北京 市高级人民法院(1999) 号民事判决 判决， 市高级人民法院(1999)高民初字第 187 号民事判决，向本院提起上 诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。

公司在合作合同上加盖了公章。 公司在合作合同上加盖了公章。

1993 年 2 月 20 日， 住总公司开发都与华普科技签订 补充 合作合同〉 《 〈合作合同〉 》 (以下简称补充合同)，双方对华普科技分期支付资金重新作了约定， 以下简称补充合同)，双方对华普科技分期支付资金重新作了约定， )，双方对华普科技分期支付资金重新作了约定 华普科技保证按期履行， 支付罚金。 华普科技保证按期履行，若违约每日按逾期金额的 1%支付罚金。其中 第三条还约定，因房价上涨、设计变更、层高增加、建材价格调增等 第三条还约定，因房价上涨、设计变更、层高增加、 情况，致使成本增加，华普科技理解费用增加， 情况，致使成本增加，华普科技理解费用增加，原则上同意合理调增 投资(额度双方另议)。 投资(额度双方另议)。

住总公司开发部与华普国际签订了《关于全部投入，华普国际同意作为合作条 件入资，并将该投资作为住总公司在合资公司中的注册资本及投资额， 件入资，并将该投资作为住总公司在合资公司中的注册资本及投资额， 不再向合资公司出资。 不再向合资公司出资。3、华普大厦工程项目已由住总公司开发部项目 转为合资项目，该项目土地出让金的交纳由华普科技和吉安公司负责。 转为合资项目，该项目土地出让金的交纳由华普科技和吉安公司负责。

年底开工， 月竣工， 华普大厦项目工程自 l993 年底开工，1996 年 6 月竣工，根据北京市朝 日作出的《 阳区建设工程质量监督站 1996 年 9 月 20 日作出的《工程质量竣工核 定证书》，大厦建成后的实际建筑面积为 72， 平方米。 定证书》，大厦建成后的实际建筑面积为 72，375 平方米。自 1992 年 》， 23， 万元; 9 月至 1995 年 11 月， 华普科技共向住总公司支付工程款 23， 万元; 818 由华普国际向住总公司支付工程款 自 1996 年 3 月至同年 7 月，由华普国际向住总公司支付工程款 2，150 万元。 万元。

1996 年 7 月 31 日，住总公司开发部与华普科技签订《元， 集团代为向住总公司开发部支付工程及材料款 1，730 万元，共计 4， 万元。 500 万元。

1996 年 10 月 10 日，华普国际召开董事会通过决议，要求公司各股东 华普国际召开董事会通过决议， 迅速执行各股东方之间签订的结算协议、 迅速执行各股东方之间签订的结算协议、加速办理协议要求的有关事 之间签订的结算协议 华普科技与住总公司开发部签订《 宜。同年 11 月 13 日.华普科技与住总公司开发部签订《保证还款合 13， 万元， 同》，双方确认，华普科技尚欠付住总公司开发都 13，288 万元，华 》，双方确认， 双方确认 普科技以其购买的华普大厦中的部分外销商品房作为还款的保证。 普科技以其购买的华普大厦中的部分外销商品房作为还款的保证。由 于华普大厦尚未交付使用，华普科技尚未取得上述外销商品房的所有 于华普大厦尚未交付使用， 权，该项财产未在北京市房管局登记备案。 该项财产未在北京市房管局登记备案。

7 月 日住总公司就大厦项目所作的概算， 21， 9 日住总公司就大厦项目所作的概算，华普大厦建筑安装费应为 21， 501， 万元， 万元。 501，97 万元，要求住总公司返还多付出的 8，766.03 万元。

13， 万元， 日内给付住总公司工程款 13，288 万元，由华普科技承担给付的连带 责任。(二 华普国际于本判决生效后三十日内给付住总公司以 13， 责任。(二)华普国际于本判决生效后三十日内给付住总公司以 13， 。( 日起至付清之日止的利息， 288 万元为本金计算的自 1997 年 8 月 1 日起至付清之日止的利息，上 述利息按照中国人民银行同期固定资产贷款利率计算， 述利息按照中国人民银行同期固定资产贷款利率计算，华普科技承担 给付的连带责任。(三 驳回住总公司的其他诉讼请求。(四 给付的连带责任。(三)驳回住总公司的其他诉讼请求。(四)驳回 。( 。( 华普国际的反诉请求。 869， 华普国际的反诉请求。案件受理费 869，645 元，由华普国际和华普科 万元， 69. 448，311. 技各负担 40 万元，由住总公司负担 69.645 元;反诉费 448，311.5 元，由华普国际负担。 由华普国际负担。

公司与华普科技间的合作合同因合资合同的签订而失效; 诉称：住总公司与华普科技间的合作合同因合资合同的签订而失效; 一审判决认定住总公司与华普国际签订的项目合同确认了住总公司与 华普科技合作合同的效力，有悖于法律的规定， 华普科技合作合同的效力，有悖于法律的规定，认定华普国际对住总 公司与华普科技结算协议予以认同，是导致判决错误的根本原因; 公司与华普科技结算协议予以认同，是导致判决错误的根本原因;一 审判决因华普科技是华普国际的控股公司， 审判决因华普科技是华普国际的控股公司，其应承担给负的连带责任 违反了公司法的规定;华普大厦工程款应据实结算;请求住总公司退 违反了公司法的规定;华普大厦工程款应据实结算; 还华普国际多付的工程款。 还华普国际多付的工程款。

普国际的股东，面临不签该协议，住总公司即不交付大厦的威胁; 普国际的股东，面临不签该协议，住总公司即不交付大厦的威胁;一 审判决华普科技承担连带责任缺乏事实和法律依据。 审判决华普科技承担连带责任缺乏事实和法律依据。

华普国际提交了一份筑安装协议， 15， 万元， 的建筑安装协议，工程款应为 15，000 万元，华普国际应按此支付工 程款，住总应返还华普国际多付的工程款 20，656 万元。后又提出， 程款， 20， 万元。后又提出， 结算协议中因建筑标准提高， 结算协议中因建筑标准提高，华普国际应向住总公司支付 3，909 万元 的约定，违反国家的定额标准，属无效条款;电贴、 的约定，违反国家的定额标准，属无效条款;电贴、电权调增费的余 款应由华普国际直接支付给电力部门， 华普国际代住总公司交付了 300 款应由华普国际直接支付给电力部门， 华普国际代住总公司交付了 万元的电贴费; 21，926，002. 万元的电贴费;华普国际自付设备款 21，926，002.02 元(其中包括 结算协议前和结算协议后发生的)购买国产电梯、空调、洁具等，未 结算协议前和结算协议后发生的)购买国产电梯、空调、洁具等， 计入结算范围，应包含在综合造价中，由住总公司负担。 计入结算范围，应包含在综合造价中，由住总公司负担。

开发后全面负责和主持大厦工程方面的具体事务，其承担工 程款支付的连带责任不违反公司法或合资企业法的有关规定; 程款支付的连带责任不违反公司法或合资企业法的有关规定;华普科 技作为本案的被告有事实和法律依据。 技作为本案的被告有事实和法律依据。

结算协议签订前的，结算协议订立时已予考虑， 结算协议签订前的，结算协议订立时已予考虑，在结算协议订立五年 后，华普国际提出设备款的问题，不但超出了诉讼时效，而且违反双 华普国际提出设备款的问题，不但超出了诉讼时效， 方的约定;结算协议订立后发生的款项，均与住总公司无关。 方的约定;结算协议订立后发生的款项，均与住总公司无关。

当事人双方真实 意思表示，应认定为有效。 意思表示，应认定为有效。合作合同和补充合同虽然是华普科技与住 总公司签订的，但华普国际成立后， 总公司签订的，但华普国际成立后，华普大厦项目转为华普国际的开 发项目，在华普国际与住总公司开发部签订的项目合同中， 发项目，在华普国际与住总公司开发部签订的项目合同中，明确约定 根据住总公司与华普科技签订的合作合同、补充合同及有关文件， 根据住总公司与华普科技签订的合作合同、补充合同及有关文件，在 项目建设期间以及合资合同执行过程中，华普国际对上述合作合同及 项目建设期间以及合资合同执行过程中， 补充合同和有关文件确认有效， 补充合同和有关文件确认有效，由此说明华普国际作为华普大厦项目 的所有人确认了合作合同中关于华普大厦工程具体建设条款的效力， 的所有人确认了合作合同中关于华普大厦工程具体建设条款的效力， 并承接了合作合同中华普大厦工程建设中的权利义务， 并承接了合作合同中华普大厦工程建设中的权利义务，华普国际由此 与住总公司形成了建筑工程发承包关系， 与住总公司形成了建筑工程发承包关系，住总公司成为华普大厦工程 发承包关系 的承包人，而华普国际成为华普大厦工程的发包人，进而应是华普大 的承包人，而华普国际成为华普大厦工程的发包人， 厦工程的付款人， 厦工程的付款人，华普国际主张住总公司开发部与华普科技间的合作 合同因合资合同的签订而失效，没有依据。 合同因合资合同的签订而失效，没有依据。

而有效，华普国际应按结 算协议的约定住总公司支付尚欠的工程款，并支付相应的利息; 算协议的约定住总公司支付尚欠的工程款，并支付相应的利息;华普 科技与华普国际主张结算协议是在受胁迫的情况下签订的，应当无效， 科技与华普国际主张结算协议是在受胁迫的情况下签订的，应当无效， 没有证据，不予支持。华普国际上诉主张华普大厦工程应据实结算， 没有证据，不予支持。华普国际上诉主张华普大厦工程应据实结算， 不符合结算协议的约定;一审判决对其反诉主张予以驳回，是适当的。 不符合结算协议的约定;一审判决对其反诉主张予以驳回，是适当的。

华普科技与住总公司签订的相关协议均事后经华普国际确认， 华普科技与住总公司签订的相关协议均事后经华普国际确认，作为合 同约定权利义务的承接者及华普大厦项目的所有人，华普国际应是完 同约定权利义务的承接者及华普大厦项目的所有人， 有人 全的付款义务人; 全的付款义务人;一审判决以华普科技签署了与工程有关的合同及结 算协议，是协议约定的付款人，且该公司是华普国际的控股公司为由， 算协议，是协议约定的付款人，且该公司是华普国际的控股公司为由， 判决对华普国际支付工程款的义务承担连带责任， 判决对华普国际支付工程款的义务承担连带责任，没有事实和法律依 据，应予改正。但华普科技与本案存在着密切的联系，是本案适格的 应予改正。但华普科技与本案存在着密切的联系， 被告。 被告。

华普国际关于结算协议的约定显失公平， 华普国际关于结算协议的约定显失公平，有关条款应予调整或撤销的 日二审期间提出的， 请求是在 2000 年 12 月 1 日二审期间提出的，即使认定其一审反诉已 包含此意思表示，该请求也早已超出法律规定的期限; 包含此意思表示，该请求也早已超出法律规定的期限;根据最高人民 法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见〈 法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见〈试 可变更或者可撤销的民事行为， 行〉》第 73 条与住总公司入股华普国际 18%的股份是两个完 全不同的概念，本案不存在重复计算的问题。依据合资合同，住总公 全不同的概念，本案不存在重复计算的问题。依据合资合同， 18%的股份，住总公司据此应投入多少股本金， 司在华普国际占有 18%的股份，住总公司据此应投入多少股本金，是 合资合同所涉及的问题，不属本案审理范围。 合资合同所涉及的问题，不属本案审理范围。

华普大厦项目最初是由北京市朝阳区人民政府作为危改项目交由住总 华普大厦项目最初是由北京市朝阳区人民政府作为危改项目交由住总 公司开发建设的，改为华普国际的项目后， 公司开发建设的，改为华普国际的项目后，华普国际与政府签订了土 地出让合同，由其向政府缴纳土地出让金。 地出让合同，由其向政府缴纳土地出让金。由此应该认定应履行向国 家缴纳土地出让金义务的是华普国际。华普国际缴纳的土地出让金， 家缴纳土地出让金义务的是华普国际。华普国际缴纳的土地出让金， 合资公司内各股东间如何负担，是合资公司内部的事情，与本案无关。 合资公司内各股东间如何负担，是合资公司内部的事情，与本案无关。

证不予认可， 000kva， 62. 证不予认可，认为华普大厦的实际用电量是 5，000kva，仅占 62.5%， 但均没有提供证据。 华普国际向法院提交的付款明细表明其支付的 300 但均没有提供证据。 万元电贴费，已经在华普国际支付的工程款中冲抵。 万元电贴费，已经在华普国际支付的工程款中冲抵。

关于华普国际提出自付设备款应包

含在综合造价中的主张， 关于华普国际提出自付设备款应包含在综合造价中的主张，结算协议 包含在综合造价中的主张 签订前发生的设备款，属于变更结算协议的内容，本院不予支持;结 签订前发生的设备款，属于变更结算协议的内容，本院不予支持; 算协议签订后发生的设备款，不属本案审理范围， 算协议签订后发生的设备款，不属本案审理范围，华普国际可依法另 寻途径解决。 寻途径解决。

双方根据合作合同所确定的投资比例， 双方根据合作合同所确定的投资比例，在结算协议中对各自应承担的 工程款进行了结算，其中包括了工程总款、差额补偿、 工程款进行了结算，其中包括了工程总款、差额补偿、政府税费等整 个华普大厦的费用，而非仅指建筑安装费用， 个华普大厦的费用，而非仅指建筑安装费用，住总公司依据结算协议 起诉追索工程款，也是针对整个华普大厦工程而言; 起诉追索工程款，也是针对整个华普大厦工程而言;华普国际与住总 公司之间是建筑承包关系， 公司之间是建筑承包关系，住总公司与住总三公司之间是工程分包关 系，两者是两个不同的法律关系，应依据各自间的合同进行认定和处 两者是两个不同的法律关系，应依据各自间的合同进行认定和处 理。华普国际依据住总公司与住宅三公司间的合同，主张华普国际多 华普国际依据住总公司与住宅三公司间的合同， 付工程款，住总公司应予退还，本院不予支持。 付工程款，住总公司应予退还，本院不予支持。

据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》 据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第 (二)项之规定，判决如下： 项之规定，判决如下：

变更北京市高级人民法院(1999) 二、 变更北京市高级人民法院(1999)高民初字第 187 号民事判决第 一项、第二项为： 一项、第二项为：华普国际于本判决生效之日起三十日内给付住总公 13， 司工程款 13， 万元及按中国人民银行同期固定资产贷款利率自 1997 288 日起计算的利息。 年 8 月 1 日起计算的利息。

一审、二审案件受理费共计 1，739，290 元，由华普国际承担 l，217， 一审、 739， 217， 521， 896， 503 元，住总公司承担 521，787 元;反诉案件受理费共计 896，623 元由华普国际负担。 元由华普国际负担。

本判决为终审判决。 本判决为终审判决。

审判长 刘竹梅

审判员 张 章

审判员 于晓白

买卖合同纠纷案篇十六

鹿城区人民法院：

答辩人：黄香珍，女，1962年12月7日出生，汉族，身份证号330302621207362，住浙江省温州市鹿城区龙泉巷10弄9幢201室，联系电话0577-88500367。

管理和经营的房屋可以依法出租。而且根据合同法的意思自治原则，所以可知，答辩人黄香珍与陈意泽之间的租赁协议是有效的，他们属于租赁合同关系。因此，答辩人对原告的诉讼请求完全不接受，现提出依法处理本案的主张：答辩人与被告陈意泽之间只存在店面租赁合同关系，因此不需要为被告的经营行为承担责任，其次，答辩人与被答辩人之间没有利害关系，不具有被告主体资格，请求法院驳回被答辩人林永畴对答辩人黄香珍的起诉，望法院裁判时予以考虑。

证据和证据来源：

1.租赁协议书，证明答辩人与陈意泽之间是店面租赁合同关系。

2.被租赁的房屋照片，证明房屋的实际情况

3.司法鉴定机关出具的鉴定书，用于证明被答辩人所提供的收据中的签字并非黄香珍所签。

此致

鹿城区人民法院

答辩人：黄香珍

二〇一二年十二月七日

附项：

(l)本答辩状副本x份。

(2)证物或书证xx（名称）x件。

次承租人对租赁物造成的损失由承租人赔偿，法律未规定出租人与次承租人之间的权利义务关系。因此，出租人与次承租人之间不可能存在权利义务关系。

4、房屋转租不是房屋租赁权的转让。租赁权转让是指承租人将租赁权转让给第三人，承租人退出租赁关系，而租赁关系存在于受让人与出租人之间。而在房屋转租中，承租人不退出租赁关系，而租赁关系存在于受让人与出租人之间。而在房屋转租中，承租人不退出租赁关系，仍然承担租赁合同的权利义务，转租与租赁权转让在法律性质上是不同的。

第十四条营业执照及其副本和临时营业执照不得转借、出卖、出租、涂改、伪造。

对个体工商户转借、出卖、出租、涂改营业执照及其副本和临时营业执照的，没收其非法所得，可以并处五千元以下的罚款，情节严重的，应吊销其营业执照及其副本或临时营业执照。

个体工商户违反本条例第七条、第九条、第十条、第十一条、第十三条、第十九条的规定，由工商行政管理机关根据不同情况分别给予下列处罚：

（一）警告；

（二）罚款；

（三）没收非法所得；

（四）责令停止营业；

（五）扣缴或者吊销营业执照。

以上处罚，可以并处。

违反治安管理的，由公安机关依照有关规定处罚；触犯刑律的，依法追究刑事责任。

合伙债务

《民法通则》第三十五条合伙的债务，由合伙人按照出资比例或者协议的约定，以各自的财产承担清偿责任。

合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。

第五十二条企业之间或者企业、事业单位之间联营，共同经营、不具备法人条件的，由联营各方按照出资比例或者协议的约定，以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任。依照法律的规定或者协议的约定负连带责任的，承担连带责任。

《民通意见》47．全体合伙人对合伙经营的亏损额，对外应当负连带责任；对内则应按照协议约定的债务承担比例或者出资比例分担；协议未规定债务承担比例或者出资比例的，可以按照约定的或者实际盈余分配比例承担。但是对造成合伙经营亏损有过错的合伙人，应当根据其过错程度相应的多承担责任。

48．只提供技术性劳务不提供资金、实物的合伙人，对于合伙经营的亏损额，对外也应当承担连带责任；对内则应按照协议约定的债务承担比例或者技术性劳务折抵的出资比例承担；协议未规定债务承担比例或者出资比例的，可以按照约定的或者合伙人实际的盈余分配比例承担；没有盈余分配比例的，按照其余合伙人平均投资比例承担。

53．合伙经营期间发生亏损，合伙人退出合伙时未按约定分担或者未合理分担合伙债务的，退伙人对原合伙的债务，应当承担清偿责任；退伙人已分担合伙债务的，对其参加合伙期间的全部债务仍负连带责任。

《合伙企业法》第二条本法所称合伙企业，是指依照本法在中国境内设立的由各合伙人订立合伙协议，共同出资、合伙经营、共享收益、共担风险，并对合伙企业债务承担无限连带责任的营利性组织。

第四十五条入伙的新合伙人与原合伙人享有同等权利，承担同等责任。入伙协议另有约定的，从其约定。

入伙的新合伙人对入伙前合伙企业的债务承担连带责任。

第五十四条退伙人对其退伙前已发生的合伙企业债务，与其他合伙人承担连带责任。

第六十三条合伙企业解散后，原合伙人对合伙企业存续期间的债务仍应承担连带责任，但债权人在五年内未向债务人提出偿债请求的，该责任消灭。

《律师法》第十八条律师可以设立合伙律师事务所，合伙人对该律师事务所的债务承担无限责任和连带责任。个体工商户营业执照不得转借、出卖、出租，违反规定将没收其非法所得，并处5000元以下罚款。个体工商户改变字号名称、经营者住所、组成形式、经营范围、方式、场所等项内容应当向原登记的工商行政管理机关办理变更登记。未经批准，不得擅自改变。个人经营的个体工商户改变经营者时，应当重新申请登记。新的经营者想要延用原执照上的字号名称，必须等原执照注销满一年后方可提起申请。想要盘店创业市民，一定要先到工商部门询问清楚，以免在交易中受骗。

/05zjnews/system/2010/03/31/

买卖合同纠纷案篇十七

核心内容：本文是对最高院关于租赁合同纠纷的司法解释(一)，即《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》全文的法条解读。希望能够帮助广大法律快车合同法的读者。

为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。

乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。

当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。

【解读】本条系关于本司法解释适用范围的规定。

本解释只调整城镇房屋即城市规划区、镇规划区范围内的房屋的租赁行为，乡、村规划区内的房屋租赁纠纷，可以参照本解释。城镇房屋的确定以规划为准，只要列入城镇规划区，无论土地性质为国有还是集体所有，均适用本解释，实践中存在的已被纳入城镇规划区内的“城中村”内的房屋租赁行为在本解释调整范围之内。

依照国家福利政策承租的公有住房、经济适用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租赁关系不属于完全的民事法律关系，不适用本解释。

关于军产房的租赁，基本属于完全的市场行为，并不存在政府补贴的福利和社会保障性内容，最高院民一庭认为军产房租赁合同纠纷应适用本解释。

第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

【解读】本条规定以违法建筑物为标的物订立的房屋租赁合同无效。所谓违法建筑物，是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，具体包括违反了城乡规划规定的建筑物、构筑物以及违反临时建筑管理规定的临时建筑。

否定就违反建筑签订的房屋租赁合同的效力，有利于维护城镇建设规划秩序，但为了促进交易，当事人在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，租赁合同的效力会得以补正。此处“一审法庭辩论终结前”不包括二审、再审发回指定一审法院重审的情形。

第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

【解读】临时建筑是指在城镇规划区内，根据形势的客观需要，经建设行政主管部门审核批准后，在核定的临时建设工程规划许可证记载的使用期限、范围、用途内，建造的供临时使用的建筑物。

未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，在性质上均属于标的物违法，相应的房屋租赁合同无效。对于租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效，合同其他内容的效力不受影响。

第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

【解读】我国城市房屋租赁实行登记备案制度，《城市房地产管理法》对此有明确规定，但属于管理性规定，并非效力性强制性规定，不能作为房屋租赁合同的生效条件，故房屋租赁合同未登记备案的，其有效性不受影响。

若当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，则以约定为准，未办理登记备案手续的，合同无效。但一方履行了合同主要义务且对方接受的情况下，视为当事人以履行合同主要义务的行为，变更了以办理登记备案手续未合同生效要件的合同约定，此时，即使未办理登记备案手续，合同仍为有效。

第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

【解读】按照《合同法》第五十八条的规定，合同无效的法律后果为返回财产、赔偿损失，该规定同样适用于房屋租赁合同无效的场合。参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，属于返还原物的范畴。合同无效的损失赔偿在性质上属于缔约过失责任，赔偿范围限于信赖利益。即合同双方为缔约进行合理的接触，当事人一方因对方的行为产生信赖，一方由于信赖而支出一定的成本，主要包括用于缔约的合理费用和准备履约所支出的合理费用，此外还包括丧失与第三人另订立合同的机会所产生的损失，后者由于举证较为困难，实践中很难得到支持。

由于房屋租赁合同管的特殊性，损失赔偿的争议主要集中在装饰装修或者改建扩建费用上，对此，本解释都有明确规定。

第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：

(一)已经合法占有租赁房屋的;。

(二)已经办理登记备案手续的;。

(三)合同成立在先的。

不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。

【解读】本条规定了“一房数租”的处理原则，在数份合同均有效的前提下，按照如下顺序确定履行合同的承租人：(1)已经合法占有租赁房屋的，承租人通过强占、欺骗等非法手段占有租赁房屋的，不在此列;(2)已经办理登记备案手续的，房屋租赁登记备案手续虽不影响合同效力，但可享受优先履约权;(3)合同成立在先的，即合同成立时间在先，判断标准是双方当事人签字或者盖章的时间，更严格地说，是当事人中最后签字盖章的时间。

“一房数租”时，未得到履行的有效合同的承租人，可以合同目的无法实现为由要求解除合同，并赔偿损失。

第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。

【解读】综合《合同法》关于房屋租赁合同的相关规定，出租人享有法定解除权的情形如下：(1)因不可抗力致使合同不能继续履行的;(2)承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状的;(3)承租人未经出租人同意转租的;(4)承租人无正当理由未支付租金或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限内支付，承租人逾期支付的;(5)承租人未按照约定的方法或者租赁房屋的性质使用租赁房屋，致使租赁物受到损失的;(6)不定期租赁，出租人有权随时解除合同。

出租人作为房屋所有权人，当房屋因承租人擅自改变主体和承重结构或扩建受到损害时，出租人有权随时要求承租人恢复原状，不受任何期限限制。但当出租人行使本条规定的解除权时，必须在“合理期限”内要求承租人恢复原状，承租人在此期限内不予恢复的，出租人方可解除合同。

实践中出租人行使解除权的方式有两种，一是出租人直接通知承租人解除合同，通知到达承租人即产生合同解除的法律效果，如果承租人对此有异议，可以起诉要求确认合同解除无效;二是向法院起诉，请求解除合同。

对于出租人通知承租人解除合同的情形，主要有以下两种通知方式：一是，承租人未经出租人同意变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，出租人告知承租人必须在一定期限内恢复原状，承租人在此合理期限内不予恢复的，出租人通知承租人解除合同;二是，出租人向承租人发出通知，要求其在一定期限内恢复原状，同时载明如果不再此期限内恢复原状，合同即自动解除。

第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：

(一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;。

(二)租赁房屋权属有争议的;。

(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。

【解读】综合《合同法》的相关规定，承租人享有法定解除的情形如下：(1)因不可抗力致使不能实现合同目的的;(2)出租人未按约定交付房屋，经承租人催告在合理期限内仍拒不交付房屋的;(3)因不可规责于承租人的事由致使租赁物部分或全部毁损、灭失，致使合同目的不能实现的;(4)不定期租赁，承租人有权随时解除合同;(5)租赁物危及承租人安全或健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍有权随时解除合同;(6)司法机关或者行政机关依法查封租赁房屋导致承租人不能使用的;(7)租赁房屋权属有争议导致承租人不能使用的;(8)不符合《建筑法》、《消防法》等法律关于房屋使用条件的强制性规定并导致承租人不能使用的;(9)一房数租之有效合同不能实际履行的。

在出现租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封、权属有争议，或者具有违反法律、行政法规(主要包括不符合《建筑法》、《消防法》等)关于房屋使用条件强制性规定情况任何一种情形时，承租人的合同解除权并非任意的，还须具备一个必要前提，即该情形的出现导致“租赁房屋无法使用”。所谓“无法使用”是指无法按照租赁房屋的约定用途使用，或者无法按照租赁房屋的性质使用。

司法机关对房屋的查封，实务中有“活封”和“死封”之分，其中“死封”是指房屋被查封后不仅其处分权受到限制，而且丧失了使用、管理权，权利人只有妥善保管的义务;而“活封”则相反，房屋被查封后，权利人仍享有对房屋的使用、管理和收益权，仅处分权受限。实践中，租赁房屋被查封，如果是由于出租人的原因，承租人在要求解除合同的同时也可要求出租人赔偿损失;如果是由于承租人的原因，出租人因此遭受损失的，出租人除了可以提起反诉要求承租人赔偿损失以外，也可另行起诉要求承租人赔偿损失。

当租赁房屋的权属存在争议时，意味着出租人可能不是房屋的所有权人，如果出租人最终被确认为房屋的所有权人，则房屋租赁合同有效;如果出租人最终被确认不是房屋的所有权人，则构成无权处分，该租赁合同属效力待定合同。

第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

【解读】按照装饰装修物与租赁房屋的结合程度有可分离(即未形成附合)和不可分离(即形成附合)两种形态。装饰装修物已与房屋结合在一起形成继续性和固定性的，非毁损不可分离或者虽可分离但花费巨大，可以认定形成附合，例如铺设地板砖、吊设天花板、墙壁粉刷油漆等;装饰装修物与房屋未完全结合尚未达到不可分离状态，则不能认定形成附合，如安装空调、电梯、太阳能热水器、抽油烟机等。

按照添附理论，对于未形成附合的装饰装修物，所有权仍归承租人，房屋租赁无效时，由承租人拆除取回，出租人想要留用，应当支付相应对价，承租人拆除过程中造成房屋损坏的应恢复原状。对于形成附合的装饰装修物，在出租人同意利用的前提下，可折价归承租人所有;出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

在房屋租赁合同中，承租人对租赁房屋的装饰装修按其性质可分为两类：一是经出租人明示同意或出租人未明示同意，但知道后却未表示反对，且符合租赁合同约定用途而为的装饰装修，属善意添附;二是未经出租人同意或虽经出租人同意但超出合同约定用途的合理范围擅自进行的装饰装修，属恶意添附。对于恶意添附，不论房屋租赁合同是否有效，原则上均不应予以折价补偿，装饰装修损失由承租人自行承担。

装饰装修物的现值损失，是指附合装饰装修物在房屋租赁合同被确认无效时尚存在的实际价值，应按承租人已使用房屋的时间予以折旧，不能按照租赁期限进行分摊。

实践中，在处理无效房屋租赁合同涉及的装饰装修物纠纷时，应根据出租人的需要程度和可利用价值，结合过错责任原则，分别对待：(1)属出租人过错的，由出租人补偿承租人的装饰装修损失。对于未形成附合的，损失主要包括装饰装修物的折旧费用、拆除费用、恢复原状费用及承租人因租赁合同无效而受到的其他损失;对于形附合的，该损失是租赁合同无效时装饰装修物尚存在的价值，即现值。(2)属承租人过错的，由承租人自行承担装饰装修损失，并由承租人赔偿承租人因租赁合同无效受到的其他损失。(3)属双方共同过错的，应由双方当事人按过错责任分担装饰装修现值损失。

第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

【解读】适用本条的前提条件有三：(1)承租人经出租人同意装饰装修，即善意添附;(2)租赁期间届满或者合同解除，合同无效不在此列;(3)装饰装修未形成附合。

适用本条的注意事项：(1)承租人可以对未形成附合的装饰装修物进行拆除，且不以出租人同意为必要条件;(2)承租人在拆除装饰装修物时，必须尽到必要的注意义务，不得对房屋造成毁损，否则应恢复原状或赔偿损失;(3)当事人对未形成附合的装饰装修物另有约定的，应依照意思自治原则从其约定。

第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

【解读】本条与第十条相对应，规定了合同解除时，对于形成附合的装饰装修物的处理规则：

(1)因出租人违约导致合同解除，承租人无法按照约定的租赁期限使用房屋，也就不能完全享用附合的装饰装修物价值，承租人有权要求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修物残值损失。

(2)因承租人违约导致合同解除，承租人应自行承担剩余租赁期内装饰装修物残值的损失，但出租人同意利用装饰装修的，应予适当补偿，补偿标准参照剩余租赁期内装饰装修物残值。

(3)因当事人双方违约导致合同解除，对于出租人同意利用的，将剩余租赁期内装饰装修残值减去出租人同意补偿的部分的剩余价值，由出租人和承租人按照各自的过错程度分担;对于出租人不同意利用的，则按剩余租赁期内装饰装修残值，由双方按照各自的过错程度分担。

(4)因不可归责于当事人双方的原因导致合同解除，按照公平责任原则，由双方共同分担，一般为平均分担。

所谓“剩余租赁期内装饰装修物残值”，是指在房屋租赁合同履行期限届满前解除合同，附合的装饰装修物在剩余的租赁期限内尚存在的价值。计算残值的方法是按照租赁期限，将装饰装修费用平均分摊，从而得出合同解除时剩余租赁期内附合的装饰装修费用价值。若双方对装饰装修投资数额无法达成一致，可委托专门的鉴定机构进行鉴定。

第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。

【解读】承租人要对租赁房屋进行装饰装修，必须经过出租人同意。“同意”分为明示和默示，明示有书面、口头、电话等表现形式，对此由承租人负举证责任;如果出租人虽未对装饰装修事宜明示同意，但其行为已经表明其已同意装饰装修的，则可直接认定出租人对装饰装修已经默示同意。

对于经出租人同意的装饰装修，租赁期间届满时，承租人可在不损害出租人合法权益的前提下拆除并取回未形成附合的装饰装修物，对于已经形成附合的装饰装修物，承租人无权要求出租人予以补偿，出租人亦无权要求承租人恢复原状或赔偿损失，但双方另有约定的除外。

第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

【解读】房屋租赁合同无效、被撤销时，出租人有权要求承租人将房屋返还并恢复原状，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建的，其有义务将装饰装修物、扩建物拆除后返还房屋给出租人，拆除过程中造成房屋损失的，应承担赔偿责任。

在房屋租赁合同解除场合，若因出租人违约导致合同解除的，虽承租人未经出租人同意的装饰装修、扩建行为构成违约，但出租人的违约行为更为严重，承租人可以双方违约为由作为减轻赔偿责任的抗辩;若因承租人违约导致合同解除的，出租人不仅可依据本条要求承租人恢复原状或赔偿损失，同时也可要求承租人赔偿合同解除给其造成的损失;双方合意解除合同，且未对合同解除后装饰装修、扩建费用的承担有约定的，出租人仍可要求承租人恢复原状、赔偿损失。

第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

(一)办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担;。

(二)未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。

【解读】所谓扩建，是指在原有建筑基础上加以扩充的建设项目，一般通过加高、加层等建筑方式形成，本质上仍属于房屋建筑活动，按照《城乡规划法》的相关规定，扩建应办理建设工程规划许可证。

本条所规定的“过错”仅指导致“未办理合法建设手续”的过错，具体包括以下四种情况：

(1)若系单纯出租人的过错所致，则扩建费用由出租人承担;。

(2)若系单纯承租人的过错所致，则由承租人承担;。

(3)若系双方过错所致，则由双方按照各自的过错程度分别承担;。

(4)若双方均无过错，则按公平原则，由双方分担。

房屋租赁合同解除场合，经出租人同意的扩建费用可做如下处理：

(1)因出租人违约导致合同解除的，若办理合法扩建手续，则扩建费用由出租人承担;若未办理合法手续，则应由双方按各自的过错程度分别承担。

(2)因承租人违约导致合同解除的，若办理合法手续，则出租人仍应负担相应的扩建费用，但可以承租人违约为由请求减少扩建费用的负担;若未办理合法手续，则出租人可以承租人违约、自己并无受益等为由，主张不承担扩建费用。

(3)因双方违约导致合同解除的，若办理合法手续，则应由出租人承担扩建费用，但可以适当减少;若未办理合法手续，则由双方按照过错程度各自承当相应的扩建费用。

(4)因不可归责于双方原因导致合同解除的，若办理合法扩建手续，则由出租人承担扩建费用，否则，由双方按照过错承担分别承担。

关于扩建造价费用的计算，最高院主张采用工程造价费用支出法，即以扩建时，承租人实际支付的工程造价费用作为扩建费用。

第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。

【解读】适用本条应注意如下几个问题：

(1)群租，可分为自主群租和他主群租两种，自主群租即房屋所有人将房屋出资给多个承租人，他主群租一般表现为房屋中介与“二房东”将房屋出租给多个承租人，后者属于本条属于的转租行为。

(2)再转租、多手转租行为符合转租的法律特征，应适用本条规定。

第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。

【解读】《合同法》第224条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。为督促出租人及时行使合同解除权，维护交易的稳定性，本条将出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议的，推定为出租人同意转租。该6个月期限的性质为除斥期间，不适用诉讼时效关于中断与中止、延长的规定。

承租人未经出租人同意的转租行为，在效力上属无效行为，出租人既可起诉要求确认转租合同无效，亦可行使合同解除权。出租人解除合同后，承租人丧失租赁权，转租合同也因其赖以存在的基础不复存在而归于终止，善意的次承租人(订立转租合同时不知道也不应当知道承租人未经出租人同意转租)可以要求承租人赔偿损失。

在房屋租赁合同被解除或被认定无效情形下，都涉及房屋的返还问题，此时，案件的处理结果必然与次承租人具有法律上的利害关系，当次承租人对租赁房屋进行装饰装修或者扩建，则此承租人对诉讼标的享有独立的请求权。因此，本条规定在房屋租赁合同纠纷案件中，次承租人具有第三人的诉讼地位，既可以是具有独立请求权的第三人，也可以是无独立请求权的第三人。

承租人未经出租人同意转租，其向次承租人收取的租金不构成不当得利。在出租人与承租人的房屋租赁法律关系中，出租人以租金为对价将租赁物交于承租人占有、使用、收益，其收益已经确定而不能再对租赁物进行使用、收益，而至于承租人向次承租人收取的租金，只是其使用、收益的变形形式，无论其收取多少，出租人的租金并不因此而受到损害，故不能因为承租人因转租而获益就认为损害了出租人的利益，承租人收取租金不符合不当得利的构成要件。

第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。

次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。

【解读】《合同法》第227条规定，承租人无正当理由不支付或迟延支付租金的，出租人经催告后可以解除合同。在转租合同有效的场合，若出租人因承租人不支付或迟延支付租金而行使合同解除权时，次承租人可以代偿请求权抗辩出租人的合同解除权。在转租合同无效的场合，如转租合同未经出租人同意，次承租人无代偿请求权。

次承租人代出租人支付租金与违约金后，对承租人享有两种权利，一是对于承租人的追偿权，二是对于其支付的租金和违约金可以和转租合同中其应支付的租金相折抵。

房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。

【解读】房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除的情形下，承租人应将房屋返还出租人，但实际占有房屋的是次承租人。次承租人在房屋租赁关系终止时，即不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据，从而构成对出租人所有的租赁房屋的无权占有，出租人有权向次承租人主张返还房屋，同时，出租人亦有权向次承租人主张逾期腾期间的占有使用费。

第十九条承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。

【解读】《合同法》第234条规定，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁房屋。本条司法解释将前述规定中的“共同居住”扩大为“共同经营”，包括个体工商户和个人合伙。对于承租人租赁房屋用于以个体工商户或个人合伙方式从事经营活动的，若承租人在租赁期间死亡(包括宣告死亡、宣告失踪)，共同经营人或者其他合伙人可以概括继受原租赁合同的权利和义务，该共同经营人或合伙人取代承租人在原合同中的地位，成为新的承租人。

正确适用本条司法解释，涉及到个人合伙的认定。认定个人合伙，首先要依据合伙协议;没有合伙协议且未办理工商登记手续的，只要具备合伙条件(共同出资、共同参与经营、共担风险、共享收益)，并有两个以上无利害关系人证明合伙人之间存在口头合伙协议的，也可认定为个人合伙。

第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;。

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

【解读】本条系“买卖不破租赁”及其适用例外的规定。

《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即所谓的“买卖不破租赁”原则，若无法定或约定的除外情形，该原则即应被适用。

抵押期间，抵押人将抵押物出租，此时在同一标的物上抵押权与租赁权并存，抵押权更注重标的物的交换价值，而租赁权则更注重标的物的使用价值，二者并不冲突。但由于抵押权设定在先，因而具有优先效力，此后成立的租赁权不得损害抵押权，抵押权实现发生所有权的变动后，受让人不受租赁合同的约束，即先抵押后出租不适用“买卖不破租赁”原则。但先出租后抵押的房屋发生所有权变动的，仍应适用“买卖不破租赁”原则。

涉及到法院依法查封的场合下，若查封在先，租赁在后，则法院强制拍卖时不适用“买卖不破租赁”;若租赁在先，查封在后，可以使用该原则。

第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

【解读】本条规定了承租人优先购买权受到侵害时的救济措施。

房屋承租人优先购买权只在租赁房屋作为买卖合同法律关系的标的物时发生，在赠与、互易以及因公征用等法律关系中则不得适用，亦不能主张优先购买权的损害赔偿请求权。

关于“合理期限”的认定，《民通意见》第118条规定，“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”，但该条目前已被废止。最高院民一庭认为可以参考本解释第二十四条第(三)项的规定，该条款规定，出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买，视为放弃优先购买权，该“15日”的届满之日肯定得早于出租人与第三人签订房屋买卖合同的日期，出租人履行通知义务必须给承租人留出必要的答复期限——15日，因此出租人最晚应于出卖房屋前15日通知承租人，即在15日答复期之前履行通知义务。

在房屋转租场合，次承租人是否享有优先购买权在理论上存在争议，但最高院民一庭认为房屋优先购买权的主体应为承租人而非次承租人，且优先购买权不得转让。

承租人优先购买权受到侵害时，无权要求确认出租人与第三人房屋买卖合同无效，但可以请求法院判令其直接以同等条件与出租人形成买卖合同关系，为避免承租人滥用权利，在承租人行使优先购买权时对其课以一定的义务，如承租人主张与出租人成立买卖合同的，应当交付一定数额的定金或提供担保，以使出租人信任其履行能力。

承租人虽无权以优先购买权受侵害为由要求确认出租人与第三人房屋买卖合同无效，但并不意味着出租人与第三人签订的合同有效，保护其履行。出租人与第三人之间合同的效力应当依据合同法有关合同效力的规定判断。承租人行使优先购买权主张以同等条件与出租人成立买卖合同后，应当优先保护出租人履行合同，取得房屋所有权，由此第三人无法继续履行合同的，第三人可以主张出租人承担违约责任。

第二十二条出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。

【解读】抵押权的实现时可能会与租赁权冲突，但抵押权与承租人的优先购买权并不冲突，不论抵押权设定在租赁合同成立之前或之后，出租人均享有优先购买权。

折价、变卖均属于出租人出售房屋的行为，不管买受人是抵押权人还是其他人，出租人在同等条件下均享有优先购买权。

“同等条件”的确定要依照买受的第三人与出租人确定的房屋价格，该价格体现的是第三人与出租人的意思表示。承租人的优先购买权约束的只是出租人对缔约相对人的选择权，而非约束出租人对房屋的处分权。房屋出卖价格的确定是出租人行使处分权的表现，故承租人主张优先购买权，只能按照第三人与出租人确定的同等条件，承租人对该条件不具有异议权和抗辩权。

第二十三条出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。

【解读】拍卖的特质导致其与承租人的优先购买权存在一定冲突，由于优先购买权属“准物权”，有一定的优先效力，在拍卖程序亦不例外。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第16条规定，“拍卖过程中，有最高价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人;如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。”此所谓“跟价法”。

在拍卖负担有优先购买权的租赁房屋时，一般遵循如下程序：(1)拍卖通知，出租人在拍卖5日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知优先购买权人于拍卖日到场。(2)优先购买权人应按照拍卖通知或拍卖公告的要求，与其他竞买人一样进行竞买登记、缴纳竞买保证金，在拍卖日到场参加竞拍。

(3)举牌应价，若承租人在出现最高应价时未作出以该价格购买的意思表示，则拍卖房屋由最高应价人购买。

第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

(一)房屋共有人行使优先购买权的;。

(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的;。

(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

【解读】房屋共有人的优先购买权产生于共有人所有权关系之中，具有物权性质，而承租人优先购买权基于租赁关系，本质上仍属债权性质，按照物权优于债权的理论，共有人的优先购买权要优于承租人的优先购买权。

家庭成员之间的房屋买卖，具有浓厚的人身色彩，与纯粹的买卖关系有很大区别，故本条确认出租人将租赁房屋出卖给近亲属的，承租人不得主张优先购买权。

出租人出卖租赁房屋的，应提前通知承租人，承租人在接到通知后应及时答复，若承租人接到通知后15日内未明确表示购买的，则丧失优先购买权，这里强调“明确表示”。

《物权法》第一百零六条规定了善意取得制度，即受让人以财产所有权转移为目的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人无转移所有权的权利，受让人仍取得其所有权。“举重以明轻”，在第三人善意购买出租房屋，并办理登记手续情形下，可对抗承租人的优先购买权。

第二十五条本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。

【解读】本解释于9月1日起施行，施行前的行为引起的纠纷，在本解释施行之后提起诉讼的，应当适用本解释;本解释施行前提起的诉讼，本解释施行后案件尚在诉讼系属中，无论处于一审还是二审程序，均适用本解释;本解释施行前已经终审的案件，在本解释施行前提起再审程序，且于本解释实施时仍在审理中的，应当适用本解释;本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。

买卖合同纠纷案篇十八

本所在1月3日受广州是姚女士委托受理和广州某某物资有限公司(负责人：汪某某)湖南某某正机械工程有限公司(负责人：杨某某)租赁合同经济纠纷案件起诉状。

诉讼请求：

2、请求判令两被告承担本案的.全部诉讼费和律师费。

事实和理由：

原告拥有德马格qtg6010自有产权起重机两台，于2012年8月31日与被告二广州某某物资有限公司签订塔机出租合同，分别于3月31日。双方约定的租金结算方式为每满一个月(30日的当日)支付本月的塔机租金，月租金为前5年1万元/月，后三年0.7万元/月。如被告二广州某某公司不能按期支付原告租金，则每拖延一日应承担所拖欠金额1%的滞纳金。后被告二广州某某物资有限公司被被告一湖南某某正机械工程有限公司收购合并，原被告二的有关经营业务和权力义务由被告一承担。原告与二被告三方就塔机出租事宜签订了《补充协议》，一致同意两份塔机出租合同的承租方由被告二变更为被告一，被告二原有的权力义务均由被告一享用和承担。现两台塔机的租金两被告分别支付到2012年8月31日和2012年8月5日，此后两被告一直未再支付租金。原告为维护自身的合法权益，特诉诸法律，要求两被告支付拖欠的租金310000元及拖欠租金的滞纳金。请求人民法院早日依法判决为感!

此致

广州市天河区人民法院

买卖合同纠纷案篇十九

今天上午9时20分，本市首例机动车车主向行人赔偿后，向保险公司理赔遭拒案宣判。朝阳法院判决：中国人民财产保险公司北京分公司营业部赔偿车主周某4万元。

法院认定，周某所投保的车辆发生的交通事故属于保险事故，在其投保的第三者险的承保范围之内。根据道路交通安全法第76条规定，保险公司对保险事故应当承担无过错责任。

宣判后，保险公司的应诉代表当即表示要上诉，并称人保不应成为法规冲突中的牺牲品。

今年8月6日，王某驾驶起重车在朝阳区姚家园路平房附近将骑车人廖某撞碾而亡。朝阳交通队出具责任认定书，称事故发生前双方进入路口时的信号灯状态无法查证，故车祸原因无法查清。

按照新“交法”的规定，机动车与行人发生交通事故，机动车一方负全责。在交通民警的主持下，车主刘某与死者家属达成损害赔偿调解书，刘某赔偿对方10万元。但此后刘某找到中国人保北京分公司要求理赔4万元保险金时，却被保险公司以“投保人没有事故责任”为由拒绝。

在此案开庭审理后的第二天，北京市人大会第十五次会议审议通过了《北京市实施〈中华人民共和国道路交通安全法〉办法》。该办法规定，机动车与非机动车、行人之间发生交通事故造成人身伤亡、财产损失的，由保险公司在机动车第三者责任强制保险的责任限额范围内先行赔偿。该办法将于1月1日施行。

买卖合同纠纷案篇二十

劳动合同是建立劳动关系的基本形式。以劳动合同作为建立劳动关系的基本形势是世界各国的普遍做法。这是由于劳动过程是非常复杂的也是千变万化的，不同行业，不同单位合同劳动者在劳动过程中的权利义务各不相同，国家法律法规只能对共性问题做出规定，不可能对当事人的具体权利义务做出规定，这就要求签订劳动合同明确权利义务。

劳动争议案例关键词：解除劳动合同纠纷经济赔偿金纠纷

——王某与北京某地产公司劳动争议案评析

【劳动争议案例争议焦点】

【劳动争议案例关键词】解除劳动合同赔偿金纠纷协商一致违法解除

申诉人：王某

被申诉人：北京某地产公司

一、劳动争议案例基本案情

王某系北京某地产公司(以下简称“地产公司”)员工，王某自2005年2月28日起与地产公司建立劳动关系，任销售部管理人员，双方签订了期限为2008年1月1日至12月31日的劳动合同，月工资包括基本工资、岗位工资和佣金。2008年8月1日，王某被确诊为肺结核(无传染性)，医师开具的治疗期为9个月。2008年12月31日，合同到期，但双方均未提出终止合同，王某继续在公司上班，双方形成事实劳动关系。2009年1月31日，公司以双方合同已在2008年12月31日终止为由，不让王某继续到公司上班，并在2月17日向王某发出《关于终止劳动合同的通知》，提出其定于2008年12月31日(即原劳动合同到期日)不再续签劳动合同，终止与王某的劳动关系。地产公司仅支付王某2008年12月31日前的工资，及一个月工资标准的经济补偿金。王某则认为公司支付的经济补偿金数额过低，经与公司协商不成，王某向北京某区劳动争议仲裁委员会提起了仲裁申请。

二、审理结果

被申诉人辩称：认可申诉人关于入职时间、岗位及工资构成的主张，但不认可申诉人主张的具体工资数额。申诉人享受佣金待遇，故不再享受年终奖。被申诉人在合同到期前一个月已经通知申诉人终止合同，且申诉人出勤至2008年12月31日，当日双方的劳动合同到期终止，并就有关未结算的佣金、工资及补偿金等进行了协商，签署了书面协议。因此，不同意申诉人的申诉请求。

仲裁经审理查明：申诉人2005年2月28日入职被申诉人公司任销售部管理人员，双方签订了期限为2008年1月1日至12月31日的劳动合同，月工资包括基本工资、岗位工资和佣金，佣金按销售额的比例计算，工资结算至2008年12月31日，申诉人2008年的月平均工资为8458元。申诉人在职期间从未休过病假，2008年8月1日起，申诉人在医院治疗，由于所患疾病不具有传染性，因此继续在公司上班。被申诉人在2008年12月31日前未出具过终止劳动合同的书面通知，劳动合同到期后申诉人仍正常上班，双方形成了事实劳动关系。双方在2009年2月17日签订了《关于与王某终止劳动合同的处理意见》，被申诉人依据该《意见》向申诉人支付了8458元的终止合同补偿金、2007年佣金8769元、终止合同通知期工资4620元、医疗期及医药补助5个月工资23100元。申诉人所在部门其他7名员工均领取了年终奖金4620元。被申诉人未提供申诉人在职期间的工资支付表及考勤记录。被申诉人否认申诉人2009年1月和2月存在销售额，申诉人也不知道其2009年1月销售额，且未提供其存在销售额的相关证据。另查明，被申诉人每月28日支付申诉人上月全月工资和岗位工资。

仲裁委经审理认为：被申诉人未提供申诉人在职期间的工资支付表，因此采信申诉人关于工资标准的主张。申诉人也不知道其2009年1月销售额，且未提供其存在销售额的相关证据;又申诉人2月份未出勤，因此本委采信被申诉人关于申诉人该期间不存在销售额的主张，故申诉人不享受2009年1月和2月的佣金待遇，该期间工资依照4620元固定工资标准支付。

被申诉人未就其已于劳动合同到期前一个月通知申诉人终止劳动合同的主张提供证据，又未提供申诉人2009年1月、2月的考勤记录，因此，仲裁委采信申诉人关于工作至2009年1月31日，此后因被申诉人以劳动合同终止为由不让其上班的主张。由于被申诉人未于劳动合同到期之日与申诉人终止劳动合同，并办理相关手续，且双方继续存在劳动关系，因此认定2008年12月31日后，双方形成事实劳动关系。被申诉人2009年2月17日与申诉人终止劳动合同实为解除劳动合同行为。由于申诉人不要求恢复双方劳动关系，且提出支付解除劳动关系经济补偿金的要求，视为双方协商一致，由被申诉人提出解除劳动关系。因此认定被申诉人应当依据《劳动合同法》第46、47、97条及《违反和解除劳动合同的经济补偿办法》第5条规定，向申诉人支付经济补偿金。被申诉人此前已支付的终止劳动合同经济补偿金8458元和终止合同通知金4620元，应在解除劳动关系经济补偿金总额中予以扣减。

被申诉人未提供申诉人不享受年终奖金及核算的相关规定，也未对其部门其他7名员工已领取年终奖4620元的主张提出异议，据此，本委对申诉人符合年终奖享受条件及其部门人员领取数额的主张予以采信，对申诉人提出要求支付年终奖金4620元的主张予以支持。同时，被申诉人未及时支付年终奖的行为构成拖欠，应加付该工资25%的经济补偿金。

2009年9月7日，仲裁委对该劳动争议案作出如下裁决：

四、驳回王某其他仲裁请求。

本案双方对该劳动争议仲裁结果均未提起诉讼。

三、劳动争议案例评析意见

《劳动合同法》第三十六条规定，用人单位与劳动者协商一致，可以解除劳动合同。第四十六下列情形之一的，用人单位应当向劳动者支付经济补偿：……(二)用人单位依照本法第三十六条规定向劳动者提出解除劳动合同并与劳动者协商一致解除劳动合同的;……。”

从中可以看出立法者的立法本意是用人单位提出并与劳动者协商一致解除劳动合同的，用人单位只需依据劳动者的工作年限支付经济补偿金。但在本案中，双方的劳动合同在2009年12月31日到期，劳动者继续履行，已经形成了事实劳动关系，被申诉人在2月17日直接向申诉人发出终止劳动合同通知，通知的事由是“定于2008年12月31日即合同到期之日，不再续签申诉人的劳动合同”。

由此可见，用人单位终止劳动关系根本就没有与申诉人选择和协商的余地，是单方解除，应当认定为用人单位违法单方解除劳动合同，应当按照劳动者工作年限，每满一年向劳动者支付2个月经济补偿金的违法解除劳动合同赔偿金。本案仲裁裁决根据劳动者已经领取了部分经济补偿金，而自认为，被诉人与申诉人解除劳动关系，依据的是《劳动合同法》第三十六条“用人单位与劳动者协商一致，可以解除劳动合同”，只需按年支付解除劳动关系经济补偿金与本案实际情况及《劳动合同法》规定的法律条文不符。

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