最新房地产经济论文题目（汇总12篇）

总结是对过去经验的提炼和归纳，有助于我们积累和成长。通过总结，我们可以发现并总结一些重要的经验和教训。以下是一些总结的常见问题和解决方法，供大家参考。

房地产经济论文题目篇一

承租人的先买权作为一种民事优先权，特指承租人在一定条件下对其所租赁的房屋享有较之一般购买人有优先购买的权利。我国《城市私有房屋管理条例》第十一条、最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》（以下简称《若干意见》）第118条和《合同法》第二百三十条均规定了承租人的先买权制度。在现实的经济交往中，由于房屋所有人处分出租的房屋于第三人，而与承租人起纠纷的案件时有发生，审判实践中由于对先买权的法律性质认识不一，导致对案件的实体处理不尽相同。本文试图结合现行的法律，通过对承租人先买权性质的法理探讨，以期对审判实践有所裨益。

二、据以研究的案例

1994年3月23日，徐某与肖某签订租赁协议，约定：徐某将其所购的铺面房（建筑面积33.11平方米）出租给肖某，租期自1994年3月28日至1995年3月底止，月租金元。在租赁期内，徐某如将房屋出卖，在同等条件下，肖某有先买权。协议签订后，肖某依约如期给付了租金，并将铺面房用于经营小商品批发，由其姐姐处理日常铺面业务。1995年3月31日租期届满时，徐某又续收肖某半年租金至1995年9月底。1995年5月期间，第三人刘某得知徐某要将该房出售，遂与徐某协商买房事宜。同年6月18日达成《长街门面房转让协议》，双方以18.8万元的价格成交。3月7日，刘某以承租人肖某已逾原定4个月租期为由要求其腾房，此时肖某才知道徐某已将该房屋出售。遂要求判令刘某与徐某达成的房屋买卖合同无效，主张在同等条件下，应由其优先购买该房。一审法院判决：一、徐某与刘某之间买卖房屋的行为无效；二、肖某在18.8万元价格内对该房享有先买权。一审判决生效后，在刘某诉徐某退还购房款纠纷的另案中双方达成协议：徐某返还刘某购房款本息和其他经济损失共23万元；逾期如不能兑现，则将其房屋作抵偿。肖某遂申请再审，再审法院判决肖某一次性给付徐某购房款人民币18.8万元，同时该房为肖某所有。此后，检察机关对该案多次进行抗诉认为，法院不能强行判决徐某将房屋卖给肖某。肖某于12月10日，依据生效判决领取讼争房屋所有权证。12月20日法院最终认为，检察院以法院“直接判决出租人出售房屋给承租人，缺乏法律依据”的抗诉有一定道理，但鉴于承租人肖某已领取该房屋所有权证四年，徐某已收取肖某购房款的事实状态，维持第一次再审判决，致使该案尘埃落定。

三、承租人先买权的法律性质

（一）承租人先买权的权利归位

先买权可以分为约定先买权和法定优先权。约定先买权是当事人基于交易需要，依其意思自治而设立，仅具有债权效力。〔1〕若当事人违反先买权的约定处分标的物，仅需向合同相对人负违约责任。而法定优先权因各国法律规定不一，其所适用范围、效力也不尽相同。因承租人先买权为民事先买权的下阶位权利，所以有必要对大陆法系的主要国家先买权的法律规定作一考察。开辟近代法典化先河的《法国民法典》，规定了共同继承人的先买权和用益物权共有人的先买权。被奉为法典化典范的《德国民法典》于债法编“各种债的关系”一章，规定“优先买受”为一种特种买卖，于物权编设立“先买权”专章，且在继承法编规定了共同继承人的先买权，并在570b条规定了承租人先买权。《瑞士民法典》规定了两种先买权，即土地共有人的先买权和土地所有人与建筑物所有人的相互的先买权。《日本民法典》承认共同继承人的先买权，同时保护土地所有权人的先买权，规定当土地所有人对地上工作物及竹木提出的按时价购买的要求时，地上权人在其权利消灭时，无正当理由不得拒绝。〔2〕由于各国民法典的编纂体系、物权划分体系及相关理论基础不同，我们并不能将法定先买权进行简单划分或归类，也不能将各国的规定进行草率的评判，但有一点是可以肯定的，绝大部分民事先买权基于物权关系而产生的，具有一定的物权效力。《德国民法典》之所以在“债法编”规定了被学者称为“债权优先权”的先买权，与其物权行为理论是分不开的。根据物权行为理论，一项交易的完成包含了两个法律行为，即债权行为和物权行为，因此要完整的行使先买权，对于逻辑体系严密的民法典来说，不得不在“债权编”和“物权编”分别加以规定，且从具体条文看，“债权编”中“优先买受”的规定是针对如何实现先买权的，是对动态中的先买权的规定，所以德国对于先买权的划分并没有改变先买权本身的物权性质。对于该先买权的规定，被学者认为，是《德国民法典》“债权编”和“物权编”内容分配原则具有较高法律艺术性，而不是生活现实性的典型例子。〔3〕具体到承租人的先买权，虽然该类先买权需要存在租赁关系为前提，与基于共有关系或其他物权关系而产生的先买权不同，但承租人先买权因租赁合同产生后，作为一项权利独立存在，其性质并不必然受基础关系性质的影响，〔4〕其权利的行使应遵照法律对于先买权的一般规定。另外，作为“债权物权化”的典型代表，租赁合同本身也享有了一定的物权效力。

我国的有关法律、法规及司法解释均承认承租人享有先买权。《若干意见》第118条规定：承租人在同等提件下，享有先买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖合同无效。这表明承租人先买权具有物权的追及力，其效力可影响到第三人，明显有别于债权的相对性效力。虽然作为债权法的《合同法》第二百三十条也规定了先买权制度，但基于上述对于《德国民法典》的相关分析的同样的理由，形成优先权的基础法律关系并不能当然决定该类优先权的权利归属，我国是将承租人先买权作为一种物权来对待的。而对于《合同法》中规定的先买权，其若要得到切实的保护仍需以其他法律的规定来实现。在此，我们可以得到的一点启示是，用债权的手段来保护物权，并不排斥该类物权本身所应当具有的物权效力。综上，笔者认为，承租人先买权不是担保物权，也不是用益物权，而是一种物权取得权，应属于准物权的范畴；承租人的先买权是基于租赁合同进而基于占有而享有的准物权。

（二）先买权的权利性质

作为准物权的承租人先买权，应遵循物权法定的原则。当事人的约定唯有在法律有明确规定的情况下方能成立法定先买权。对于先买权的权利性质，有两种不同的观点。第一种观点认为，先买权是一种期待权，权利人行使先买权需要所附条件的成就，其中的首要条件是“出租人出卖该房屋时”。第二种观点认为，先买权是一种形成权，如出卖人与第三人就某种条件达成房屋买卖合同，先买权人只要在法定期限内一经作出先买的意思表示，即产生法律效力，出卖人与第三人的房屋买卖关系无效，而先买权人与出卖人之间应自然成立内容相同的房屋买卖关系。

（三）承租人先买权与买卖不破租赁原则的比较

有人认为，先买权限制出租人的处分权是为了维护租赁关系的稳定，使承租人不会因为所有权人的变动而动摇租赁关系；而所有权是绝对的、排他的，不能因为保护先买权而侵害所有权。这种观点是值得商榷的。所有权的绝对性、排他性是“指于法令限制之范围内，对物为全面支配的权利”〔7〕，并不能排除法律规定对物权进行的限制。正是如此，法律才创设了先买权制度来限制所有权人的随意处分。承租人先买权制度与买卖不破租赁制度的共同点均在于维护承租人的利益，但两者作为不同的法律制度仍有以下不同之处：1、两者制度价值侧重不同，前者侧重效益原则，即将所有权与使用权归于同一主体，消除因信息沟通而产生的交易成本，后者侧重秩序原则，即在一定程度上承认即存的社会关系，以稳定经济生活秩序。2、两者的立法旨趣不同，前者在于限制出租人的随意处分，后者在于保护承租人的租赁权。3、两者的法律效力不同，前者具有对抗效力和撤销效力，即在先买权行使条件成就时，承租人就可主动要求宣告出租人与第三人的买卖合同无效，后者仅为对抗效力，即只有在购买人侵犯承租人的承租权时，承租人才能启动该制度的防御功能。4、两者的行使期间不同，前者的权利行使有一定的期间，而后者没有这一限制，只要租赁关系存续，买卖不破租赁的原则将一直适用。5、两者的承租人利益，前者的权利在行使前一直处于潜伏状态，承租人得到的是一种期待利益，后者则是一种现实利益。现实纠纷中出现如案例中的情况，如果仅仅是对买卖合同宣告无效，而不允许法院直接变更买卖合同，那么优先权的实现便无从谈起，优先权制度就将形同虚设，这样，由于有买卖不破租赁原则的存在，优先权制度的独立价值便无从体现。

（四）先买权之诉的性质

对类似研究案例的处理结果持反对意见者的另一个理由是，根据最高人民法院的司法解释，先买权之诉是确认之诉，人民法院只能确认当事人之间是否存在民事法律关系，而不能判令败诉一方履行一定的义务。同时认为，先买权是一种他物权，他物权诉讼不能产生所有权的变更。笔者认为，根据诉讼请求的性质和内容，可以将诉分为给付之诉、确认之诉、变更之诉。确认之诉是指一种确认当事人之间所争议的`法律关系存在或不存在。先买权之诉是一种确认之诉，但在该确认之诉中，原告可以有两项请求，〔8〕一是要求确认被告与第三人间的物权转移行为无效，二是要求确认自己与被告间形成买卖合同关系。〔9〕在先买权行使的条件具备时，承租人又表示愿意购买时，双方的买卖合同依法已经成立，在纠纷发生时，法院对该契约关系以裁判的方式予以确认。至于他物权不能对所有权提出诉讼请求的观点，只考虑了所有权的效力，而没有考虑他物权及准物权的效力，在他物权诉讼（如抵押权诉讼）仍然可以依法产生所有权变动的效果，但是究竟能否产生所有权变动应视具体法律规定而定。在法律没有具体规定的情况下，应根据其他情况来判定，就研究案例而言，法院判决所有权变动的效果并无不可。当然若有法律或司法解释对该问题加以明确规定，才能从根本上统一实践中对该问题的认识。

三、先买权的成立与行使

（一）先买权成立与行使的区分

先买权是一种期待权，而期待权是只具备部分要件，须等到其余要件具备时才能实际发生的权利，其实质是法律对于形成之中权利的保护。承租人先买权在一方或双方的法律行为合法有效的前提下，即有效成立，但需等到所有人出卖房屋时才能实际行使。登记不是先买权有效成立的要件，但经过登记的先买权将获得对世的效力，这在与出租人签订合同的第三人将房屋再次转让给下手时，会产生与未经登记的先买权不同的效力。区分先买权成立与行使的意义在于，一方面，当出租人未出卖房屋时，承租人仍有可能被侵权。另一方面，这种区分也有助于正确运用先买权时效，《若干意见》第118条规定，“出租人出卖房屋，应提前三个月通知承租人”，该时效是针对先买权行使而言的。至于行使条件，则须出卖人出卖标的物之时才能发生，自不待言。审判实践中应当注意的是，既然先买权是对所有权的限制，为平衡出租人和承租人之间的利益，对于出租人的明确的出卖意思表示应从严掌握，只有在有充分证据的情况下，才能认定所有人的出卖意愿。另外，还应当允许所有人有正当理由，或最终难以与第三人达成买卖合同时，可撤回其意思表示。但出租人也不得为规避先买权的规定而无常反复，不能因酝酿成诉，产生对立情绪，而在案件审理中无理撤销出卖意思表示。在研究案例中，出租人就想通过折价抵偿来阻止承租人行使先买权，不能得到法院的支持。

（二）同等条件之理解

对于“同等条件”的理解是审理该类案件的难点。在国外的民法典找不到“同等条件”这一概念。《法国民法典》第815条规定，先买权人应以出卖人与第三人协商的“价格及条件”为购买，《德国民法典》则规定了“相同条款”及“特殊情况下的变通条件”，《日本民法典则》规定得相对灵活，若地上权人有“正当理由”时，可以不将工作物卖于土地所有人。

四、对先买权侵害的救济

（一）侵害先买权的行为

虽然先买权人可以依法请求确认买卖合同无效，但当第三人再将房屋转让，切断先买权的追及力时，或者房屋灭失时，先买权人的请求权无法行使，如何进行救济？学者认为先买权的行使为单独行为，并非出租人违反其应承租人请求订立契约之债务不履行，而是违反通知义务，侵害形成权，故应负损害赔偿责任。〔11〕先买权作为一种准物权，存在着被侵权的可能。侵权行为的一般构成要件：1、损害，先买权人丧失优先购买房屋的机会即为损害；2、违法性，先买权为法律所保护的权利，侵害该权利具有违法性；3、因果关系，出卖人的行为导致先买权人优先购买机会的丧失；4、过错，出卖人没有依法履行提前三个月通知的义务，显然具有过错。若第三人与出卖人恶意串通，损害先买权，便构成共同侵权。〔12〕值得注意的是，由于先买权不适用于拍卖，〔13〕在房屋因拍卖而转移所有权的情况下，出卖人不构成侵权。

（二）损失的认定

如果先买权人已经与出卖人达成买卖协议，而出卖人又将房屋另卖的，应遵循一般的违约损害赔偿原则。若先买权人在与出卖人协商过程中，出卖人将房屋处分，导致先买权无法实现，因适用缔约过失的赔偿原则，赔偿先买权人的信赖利益。对于因侵权而造成的损失，出卖人应赔偿先买权人转为所有人所带来的便利利益，如另行寻租、搬家等额外费用。若因无法实现优先权而致使先买权人不得不以更高的价格购买房屋，则应当参照所争房屋的市场价格判令出买人给予适当的经济补偿，但该补偿不得超过该房屋市场价格与出卖价格的差额。

五、承租人先买权与共有人先买权的冲突与协调

研究案例虽然不涉及到该问题，但由于实践中确实需要对该问题有个明晰的认识，在此进行延伸，应有必要。在我国共有人的先买权，且主要适用于按份共有，而共同共有人只有在财产属于一个整体或配套适用时才享有先买权。〔14〕当承租人的先买权与共有人的先买权冲突时，何者为优先？我们认为，承租人先买权是基于租赁关系而产生的，共有人先买权是基于共有所有权而产生，虽然租赁权有物权的某些效力，但毕竟不能对抗所有权，“物权优于债权”已是不争的原则，因此，共有人先买权的效力应强于承租人先买权。同时，由于有“买卖不破租赁”原则的保护，承租人的租赁关系不会应租赁物所有权的变动而遭到破坏。另外，从实际生活来看，共同共有人之间往往存在着特殊的身份关系，如继承关系，兄妹关系等，在房屋为标的物的情况下，共同共有人对所有房屋进行管理、修缮、使用更有利于方便生活，减少纠纷。〔15〕因此，根据“两利相权取其重”的原则，判定共有人优先承租人享有购买权。

所有权人可以对出租的房屋设置抵押，当抵押权人实现抵押权时，若采取拍卖方式，承租人不享有先买权；若采取变卖方式，承租人享有先买权。当抵押人与抵押权人采取折价的方式，承租人的购买权是否优先于抵押权人的受偿权，不无疑问。笔者认为，虽然法定先买权与抵押权均属物权，均应遵循“物权法定”原则，但就某个具体的抵押权而言，为约定优先权，承租人先买权如前所述其有占有的事实为基础，一旦租赁关系成立，先买权便依法成立，应为法定优先权。根据“法定优于约定”原则，平衡两者的立法价值，宜允许承租人以抵押人和抵押权人商定的价格优先购买。这样，也可以防止抵押人和抵押权人串通，侵害承租人的先买权。若抵押权人因此而不能实现抵押权，则应属另一法律关系，其可以要求抵押人赔偿。

六、结语

对于法院能否直接判定出租人与承租人成立以其与第三人合同为相同内容的买卖合同，我们法律和司法解释均没有明确规定，研究案例的最终判决也没有对该问题给出直接的答案。审判实践中，应平衡出租人的所有权和承租人的先买权的利益，既要限制出租人的随意处分权，也要防止承租人滥用先买权。认定出租人的出卖意思应从严掌握，允许出租人因不知有先买权的规定等正当理由而撤回出卖的意思表示；对于同等条件的掌握应根据具体案情，合理运用自由裁量权，作出正确的判断。

注释：

〔1〕王泽鉴著：《民法学说与判解研究》，第1卷，中国政法大学出版社19版，第505页。

〔2〕刘云生：《先买权制度法律价值等诸问题的探讨》，载《河北法学》第5期。

〔3〕迪特尔·梅迪库斯著：《德国民法总论》，邵建东译，法律出版社20版，第21页。

〔4〕此点类似于担保物权的产生。

〔5〕张俊浩主编：《民法学原理》，中国政法大学出版社版，第78页。

〔6〕前注[1]注，第153页。

〔7〕王泽鉴著：《民法物权》第1卷，《通则。所有权》，中国政法大学出版社版，第149页。

〔8〕一个诉讼中提出几个诉讼请求的情况并不少见，如要求确认合同无效并赔偿损失。

〔9〕对于该问题若深入探讨还会涉及物权行为的理论问题，在承认物权行为的德国，对于该问题的解决相对就容易些，其民法典第505条也进行了明确的规定，在此不再深入展开。

〔10〕王利明主编：《中国民法案例与学理研究》，《物权篇》，法律出版社年版，第33页。

〔11〕前注[1]注，第512页。

〔12〕虽然我国法律规定，租赁合同应当登记，但登记不是租赁合同的生效要件，现实经济生活中也存在许多未经登记的租赁合同，所以，第三人卖受房屋也可能是无过错的。

〔13〕前注[1]注，第513页。

〔14〕《民法通则》第七十八条第二款规定：“按分共有财产的的每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”《若干意见》第92规定：共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖人的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套适用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。

〔15〕蔡福华著：《民事优先权新论》，人民法院出版社20版，第145页。

房地产经济论文题目篇二

一、选题背景

（一）房地产市场的运行现状

众所周知，房地产是人类生活、生产以及一切社火活动最基本的物质保障，同时也在人类的社会财富中占有最大比例。房地产业与社会与经济文化等方面的发展有着紧密的联系，产业之间的关联密切并具有很强的带动性。从上世纪八十年代至今，我国的房地产业经历了三十多年的发展历程，九十年代初期，我国进行了房改，自那以后房地产行业便开始迅速发展，在改善国民居住条件方面做出了极大的贡献。但是，与发达国家相比较，我国的房地产行业起步比较晚，目前仍然处于发展的初级阶段，因此在市场快速发展的过程中逐渐显现出一些问题。例如房地产价格涨幅过快、住房保障较低、供给结构不尽合理、市场秩序不够完善以及房地产信息不对称等。由于这些问题的不断升级，房地产行业几乎成为了一个饱受争议和职责的行业，只升不降的房价不断刺激着我国大众脆弱的神经，有房无房，房子大或是小也逐渐成为了人们生活幸福指数的标志。怎样对房地产业的发展及运行趋势进行合理、科学的分析及判断已经成为政府当前面临的严峻考验。

（二）房地产市场信息的运行情况

要了解我国房地产行业目前的运行状态，必须首先获取大量的市场信息。市场信息主要包括：消费者对住宅的需求、国家和政府制定的土地供给量计划以及企业对房地产的销售定价等等。而广义上将房地产市场信息定义为包括房地产经济活动的内部以及外部的所有相关信息，涉及到了宏观和微观两个层面。企业从土地出让计划、地价与房价的走势、以及市场供应需求来判断企业总体竞争力，从而进行投资决策。但市场信息具有极大的不对称性，这使得消费者总是处于劣势，难以做出正确的选择。而市场信息获得的滞后以及其不完整性也使政府难以及时的对房产行业的形势做出准确的判断。

二、目前我国房地产行业存在的问题

（一）市场价格太高，许多百姓难以承受：随着我国经济的高速发展，在许多一线城市，动辄几万元的房价早已不是新鲜事，而在一些二线城市或是县级市中也开始出现了上万元的房价。这样的高的房价，让很多百姓的购房愿望化为泡影。

（二）房价增长过快：近几年，我国的房价几乎只增不减，很多大城市的房价增长率都接近50%，这远远超过了国民收入的增长速度。百姓工资的增长速度远远低于物价的涨幅速度，尤其是房价的涨幅速度。

（三）房地产市场体制存在缺陷，不够健全：我国目前的房地产开发以及监管体制都还不够完善，其市场秩序也比较混乱，常常出现不利于房地产发展的现象。

三、房价上涨的原因分析

（一）市场结构的不合理：从储量市场以及增量市场的角度上来看，对于一般的市场来说，增量市场往往都决定市场的供应，而房地产市场却是一个较为特殊的市场，其增量市场不仅与储量市场同在，并且两者同时影响在市场的供应。从我国目前的房产市场结构来看，其保障性还很低，同时其交易与建设体制都不健全。

（二）内生性角度分析：地价实际上就是房地产开发的最基础投资，地价是影响房价的关键因素。除了地价之外，建筑材料以及人工费用的不断上涨也是影响房价的重要因素，据统计显示，我国的cpi同比增长已经超过5%，这就导致了生产成本与人力生活成本出现大幅上涨。

（三）外生性分析：一直以来，我国各地方政府都高度关注gdp的增长，然而却忽视了对房产业市场秩序的监管。同时，房地产市场还存在很大的刚性需求，也是我们常说的“丈母娘因素”，这种因素主要来自于当代80、90后对房产的需求。另外，我国目前的房产市场中还存在严重的不良投机行为，房产市场的高回报率导致出现众多炒房现象。

四、对土地和房产业的有效调控措施

（一）严把闸门，加强调控

1、严把土地闸门是控制房产市场的关键，政府应该大力保障住房的土地供应，严格加强对土地的监管，针对闲置土地应该对其收取闲置费用，同时还应对两年以上未开工的部分企业实施收回国有土地使用权的制度，将更多的闲置土地以及企业用地作为住房用地，以保障百姓的住房需求。同时还应从以下四个方面对土地的供应结构进行政策上的调控：

1。1减少或是停止别墅用地；

1。2优先满足普通住房的用地需求；

1。3严格控制高档企业用地和住宅用地；

1。4加强地经济适用房用地的控制。

2、严把经济闸门与土地闸门同等重要，应充分的利用银行利率与存款金制度，对市场上的资金量进行调整，以此来为房产市场降温，促使其恢复到健康、政策的市场秩序上。首先，存款准备金与银行利率的调整本身具有作用强且速度快的特点；其次，其能够客观的进行经济调节，能够影响所有银行以及各种金融机构；再次，在特定的条件下，若其他的货币政策是不可能替代银行利率和准备金制度的。

3、除了对土地闸门与经济闸门的调控以外，还需对行政闸门进行调控。严把行政闸门主要是指利用国家相关行政手段，例如出台政策、征费、限购以及税收等手段加大对当前房产市场的监管力度，对房产市场中存在的'如炒房等不良行为进行控制。政府应加强对土地供应结构的调整，防止土地政策及其价格起伏不定。

（二）认真研究，寻找有效措施

1、经济角度：为了控制房价上涨并使房产市场保持良好的秩序，应该大力加强对福利房政策以及贷款向低收入倾斜，制定并完善对低收入人群的保护政策。对金融模式进行创新也是帮助调整房价市场秩序的有效措施，结合国家出台的相关政策并在商品方开发及保障性住房的建设过程中找到一个合理的切入点，在能够保证自身收益正常的情况前提下，切实加大对中低收入的群众的保护及优惠政策。

2、行政角度：从行政制度上来保证经济适用房以及保障房的建设和开工，在政策上给予倾斜。保障房的建设主要是为了改善民生，以促进社会的和谐稳定发展。而我国目前的房产市场的住宅供求具有极大的不平衡性，房价太高使很多中低收入的群众难以实现购房愿望。因此，政府应通过加大保障房和经济适用房的建设来完善房产市场的秩序和制动，使其平衡和谐的发展。

3、分层角度：从不同的需求角度来对房产进行分类，全面做到低者有保障、中者有支持及高者有市场的原则。让不同类型的住房能够区别开来，并运用不同的手段来对不同类型的房产进行管理。

总结：

本文对我国当前的土地及房产市场中存在的问题进行了全面的分析，并指出房价涨幅过快、市场秩序不和谐等是我国房产行业目前存在的关键问题。同时，本文还认为地价是影响房价的重要因素，但并非是唯一因素。因此，要从根本上来控制房价，调整房产市场秩序必须从多方面、多角度来分析，并研究出科学、合理的措施对其进行解决。

房地产经济论文题目篇三

房地产最近几年的迅猛发展,伴随着大量住宅区的出现,房地产项目现场施工这个行业也就相应地发展起来了,由于激烈的竞争,所以提高施工的质量,是发展的第一要义,而在提高效率和保障安全同时满足的要求下,施工现场的管理就需要加强了,有策略的管理,可以提高对比竞争力,满足要求。本文就管理策略为主要议题进行探讨,总结经验,得出基本的模式。

一、施工现场管理原则和内容进行必要的优化

现场管理是施工企业管理部门的核心部分,企业内部管理和现场管理相比较可能所占比重较小,因为现场管理的状况直接代表了一个施工单位的整体竞争力。所以施工单位不仅要开拓市场,标新立异,还要狠抓现场,保证过程顺利完成。

1、优化管理的原则

(1)符合标准和规范的要求。任何一个集体要想提高效率,最主要的还是要制定一定的规矩,将日常的每一步工作都纳入规划中来。在房地产施工现场进行管理的标准化和规范化就包括,施工过程中符合相关的规范,施工完成之后也要规范操作,避免事故的发生,而标准化就是每一个员工,不管是哪个部门的都需要一个统一的约束条件,不能有主观随意性。

(2)合理性的原则。虽然制定了原则让工人们遵循,主要的目的是提高施工效率和保障人身安全,但是原则一定是科学合理的,不能过多限制他们的自由,并且一定结合现今的一些先进的科学技术,可以满足大规模的施工活动的统筹。

(3)满足经济性的.要求。虽然主要目的是规范操作,但是在管理上的投入应该是合理的,不能占太大的比重,但是也不能过少,这就需要管理决策部门进行科学地评估,保证进度的前提下,以保障安全为根本,尽可能节约管理的成本,才可能提高竞争力。

2、房地产现场施工管理的主要内容

施工现场涉及到很多方面的内容,事无巨细,都纳入系统中归类主要是以下的几种,施工作业、物资运转和施工质量的监督还有整修过程中的安全管理等。所以有此可以大致得出管理的主要内容。

(1)一切以客户为主线,最大程度满足市场的需求。在市场经济条件下的各行各业的发展,都需要以适应市场获得生存的机会,而需要发展就必须满足客户的要求,保质保量地完成工作。

(2)提高员工的素质。员工的管理,提高素质包括思想和技术两方面,思想上就是要将企业当成自己的第二个家,以集体利益为先,但一定要保证自身的安全,而技术上跟进了的话,就可以满足施工的效率和质量。

(3)减少材料和能源。这一部分的管理就需要很好的计算和预估能力,不能使材料过少,这样延误工期得不偿失,但是也不能过多,这样的浪费是很不合理的,能源包括水、电两大部分,一定要注意管理力度的加强,避免浪费。

二、施工现场管理的具体策略

1、优化现场管理的方式。优化的方式主要还是涉及到个体和集体,优化个体就是要以人为本,科学进行管理,这样才能最大程度调动他们的积极性,将最大的心血奉献给企业;集团优化就是要有工作的侧重点,在整个施工过程中一定有核心的技术团队,一切工作应该最大程度上满足他们的要求;当然还有技术和经济上的优化,如果企业既保证质量又保证经济性的话那这个企业必然是具有强大生命力的。

2、安全管理,将管理细化。安全一直都是施工企业最先强调的,也是始终贯穿于整个施工过程中的,所以在施工过程中,需要将每一个小的环节都进行管理,有人指导,有人监督,加强安全教育。对于每一个团队的队长,一定培养安全责任意识。健全奖惩措施,将这样的原则落实到每一步之中,季度考核的时候,将这些细化的管理汇总,统一奖惩,保证安全和技术这两大块的顺利进行。

3、加强竞争机制,创造一流的施工团队。内部竞争和外部竞争相结合,企业才可以更好发展,不断有新鲜的血液注入,才能保证企业的年轻,所以现今流行的竞争上岗机制,公平、公正、公开的原则运用到施工单位的日常管理中是很有必要的。这样才可以激发员工的学习热情,加强自身,提高自身的竞争力。工资均使用按劳分配,这里劳主要还是看对于企业的贡献度,主要在质量、安全、成本这三个方面。约束机制的建立也是创造一流团队的一个方案,无规矩不成方圆,所以规范的制定,使每一个工作都有据可循是很有必要的,严格按照要求来进行,才能够提高质量和速度。

4、信息技术的运用。信息化时代的推动,在管理体系中信息技术的运用越来越广泛了,将员工的考勤,工作状态和工作的结果均使用信息系统及时汇总和反馈,使整个过程透明化,便于监督管理。对于一些大型工种的信息化操作,可提高安全系数提高速率,是很有帮助的。

三、总结

上述一系列的论述,总体从房地产项目现场施工的管理的必要性,方式和内容上进行的,主要还是将个体和集体相结合,在保障安全的前提下,结合现代化技术,提高竞争力,实现施工过程的高质快速的进行。

参考文献:

[1]蔡敬梅.房地产企业成本管理观念的创新[j].改革与发展,2005.5

[2]戚安邦.项目管理学[m].天津:南开大学出版社,2003.6

[3]闻人军.项目管理导读[m].巴蜀出版社,1996.6

[4]荀志远.工程项目成本集成控制的研究[d].万方数据库,2001.12

房地产经济论文题目篇四

市场经济是房地产经济的重要组成部分，尤其是近几年我国房地产经济发展势头非常好，在市场经济中所占比例越来越高，但是这种快速发展的势头存在着很多不良的因素，如果不及时的遏制住，很可能会影响市场经济的正常发展，因此必须有针对性的采取对策，是房地产经济与市场经济能够和谐发展，相互促进而不是相互产生消极影响。可以从以下几方面入手：

1.1控制好房地产商品的价格

过高的房地产商品价格如果不实时的控制，使其无限的发展下去，非常容易出现经济泡沫，而使整个市场经济陷入瘫痪状态，从国外的历史经验中我们也可以总结出这一点。控制控制好房地产商品的价格并不说一定要强制性将房产价格降下去，价值决定价格，市场应该按照房地产商品的价值却制定相应的价格，真正的实现供需平衡，而如果价格已经远远的超出了价值，这种不良的现象，终有一天会使房地产陷入绝境。房地产价格过高目前已经成为我国市场经济中最重要的矛盾，国家也采取了很多的措施来缓解矛盾，其中利用价值以及价格规律来进行调节是主要的措施。价值与价格的合理才能实现供需之间的平衡，进而使房地产市场处于稳步发展的状态中。

1.2做好金融监督

无论是哪一行业，在市场经济环境下，政府以及相关部门都应该做好金融监督工作，以维护金融市场秩序。我国目前的房地产市场之所以会出现价格虚高的现象，主要就是金融监督工作不到位，有很多的房地产企业自身并不具备开发大规模房地产的实力，但是通过向银行借贷等方式进行了大规模的开发，这种行为非常容易引起银行坏账现象，很多的开发商开发出来的房地产价格过高，无人问津，银行贷款也就无法按时归还，因此政府与银行都应该做好金融监督工作，全方位的了解房地产企业的各个信息，尤其是偿还能力，加强控制力度，并且对银行贷款行为进行相应的调整，从而使资金更加隔离的配置，从房地产行业逐渐的流向其他有更有希望的产业中，也使整个市场经济繁荣发展起来，而不是过度集中在某一产业中。为了达到金融监督的目的，政府以及银行都应该对自身的很多业务进行改进创新，在改进传统的存贷模式的同时，还要引入更多的没有任何问题的资产，尽可能的降低高风险贷款的比例，从而实现房地产经济与市场经济的协调发展。

1.3尽快实现房地产经济转型

目前房地产经济发展与市场经济并没有完全的靠拢，甚至有些脱离市场经济的发展走向，因此政府在各方面上鼓励房地产企业实现经济转型，实现低碳环保，不再只是考虑经济效益问题。政府可以利用杠杆经济原理来对房地产企业进行有效的调整。杠杆作用主要表现在以下两方面：一方面，政府可以通过政策支持鼓励更多的房地产企业投资智能建筑，在开发的过程中给予更多的优惠，这样参与智能化建筑的开发的开发商就会越来越多，进而改变这种房地产开发商经济发展模式;另一方面，政府也可以对购买低碳环保的住宅的用户实行优惠，进而扩大购买人数，购买人数的增多，又会促进开发商开发智能化的环保的建筑，进而完全的实现了房地产经济的转型，也促进了我国建筑行业的良性发展。

2.结语

综上所述，可知就我国目前的房地产经济与市场经济发展现状来说，采取措施使其能够和谐发展已经成为刻不容缓的任务，房地产产业的初期发展对市场经济来说起着非常大的作用，但是因为市场监管等工作并没有落实到位，使其越来越偏离市场经济发展方向，因为相关部门应该给予更多的优惠政策，促进房地产企业转型。本文是笔者多年房地产经济发展研究经研究的总结，希望为市场经济的发展提供借鉴。

房地产经济论文题目篇五

当今社会，企业的竞争归根到底就是企业文化的竞争，房地产企业也不例外。优秀的地产文化是房地产项目持久核心竞争力的关键因素，并贯穿房地产实践全过程。

企业文化就是企业发展的源泉，一个企业就好比一个人，而企业文化就像一个人所表现出来的气质一样，或雍容华贵、或优雅大方、或秀外慧中、或仪态万方。

人有内在美和外在美，企业文化也分内外两部分。首先，对内而言

1、激励机制，企业文化管理的重要任务是调动人的积极性，只有让每个人都积极起来，企业才会有活力。

2、企业是大家的生存平台，企业兴则员工荣，培养广大员工的主人翁意识，让广大员爱岗敬业。

3、制订符合现代企业管理要求的规章制度。有明确的规范，将企业理念贯穿到制度、纪律与行为规范中。

4、建立凝聚机制，打造团队精神。

6、树立企业的长远发展战略目标，能使企业及员工共同为之奋斗。

其次，企业文化对外而言，是指品牌建设、宣传、以及企业发展等。房产作为一种产品有着自身的特性，它即是高价值消费品又是投资品。这就决定了无论是自己消费还是投资，购房者都会慎之又慎。而房地产的发展离不开广大的购房者。所以我们的企业文化面向广大消费者，做到“知己知彼”方能“百战不殆”。

1、努力了解和理解购房者，掌握他们最突出的消费心态，这样才有可能打造好自己的品牌。

2、打造物有所值的高品质房地产精品，项目的每一个步骤都要精心规划、精心设计、精心施工。

3、不同的项目有不同的特点，不盲目跟风。要根据自身条件，扬长避短，宣传优势。可以采纳传统风水文化或现代居住理念打造宣传优势。

4、品牌维护有利于巩固品牌的市场地位，因此要维护好每一个项目品牌。

二、作为一个房地产的员工，如何做到与客户、同事和上下级 良好沟通? 对客户：

首先，自己的专业知识要全面，能够取信于顾客。

其次，要用诚心态度对待客户。

第三，要用利益打动客户，引起客户注意，将双方的利益变为双赢。 对同事和上下级：

首先，与同事沟通要以公司大局为重、考虑问题。低调做人，高调做事。与同事相处以诚相待。

第2 / 6页

其次，与上级沟通。要有主动与上级沟通的意识，保持与上级畅通的信息交换；对上级交代的'任务要及时汇报情况；与上级有不同看法，要采取策略与上级有效沟通。

三、您怎样看待一个企业员工薪酬与工作业绩的关系？

1、 员工薪酬与业绩应该是成正比关系 ；

2、 两者是互相促进的，只有良好的业绩才会带来更好的薪酬；更好的薪酬会促进员工创造更好的业绩。

3、 良好的薪酬管理制度最好的激励机制，是企业发展的的巨大动力。

四、一个房地产开发企业的工程部经理应履行哪些岗位职责？

1、负责管理工程部的日常管理工作。

2、配合公司相关部门进行项目前期运作，提出合理化建议。

3、负责办理本部门相关审批手续、临时设施、施工用水电等，创造现场的“三平一通”保证按时开工。

4、负责组织及参与工程相关的招投标工作

5、负责公司项目管理。

（1）负责项目的人员管理。包括人员的调配、考核、奖惩等方面的管理。

第3 / 6页

（2）对项目的整体目标进行明确下达，做到责任到位，并对目标完成情况进行监督检查和调整。

（3）对项目施工准备、施工进度、质量、现场管理、投资控制进行审核、监督检查。

6、负责工程施工的管理

（1）负责监督工程建设过程质量管理、进度管理及文明施工、安全管理工作。

（2）对施工过程中出现的重大问题进行决策和处理。

（3）负责审核施工材料的选用和对材料供应商的评价。

（4）对《施工组织设计/方案》重大技术措施和经济方案的初步审查意见审核。

（5）监督检查工程和项目文件资料的管理。

7、负责各项目之间的资源调配，与工程管理相关各部门、单位进行沟通平衡。

8、负责工程建设过程中工程量签证工作，结算签认工作。

9、办理工程进度款审批签认手续。

10、组织竣工验收及移交

11、负责工程监理的管理。

（1）对监理单位提交的《项目监理规划》进行审核。

（2）根据监理聘用合同对监理单位的工作进行监督检查和考核。

（3）对监理单位提出的重要问题给予及时解决。协调其与相关单位之间的关系。

第4 / 6页

（4）负责监理费用控制与结算。

12、负责与设计单位协调

（1）参与设计单位的选择。

（2）参与设计方案的选择工作。

（3）组织各单位工程技术人员进行图纸预审、会审。

（4）对施工中各方提出的变更要求进行审查控制。

（5）对设计费用进行控制。

13、组织、召集工程建设调度会、工程例会、监理例会、工程专题会议。

14、负责整个施工过程中各相关单位的协调。

15、上级交给的其他任务及工作

五、一个房地产开发企业拆迁部经理应履行哪些职责？

1、负责项目拆迁人员的调配，及考核评价。

2、负责拟定项目拆迁安置标准计划方案

3、负责组织项目征用土地范围户口住宅附着物专业户企业等等的摸底调查工作

4、提供拆迁项目各种赔偿金预算，需安置户型、数量面积的计划。

第5 / 6页

5、组织发放拆迁补赔偿金，并根据政策安置住房。

6、组织拆迁地块内建筑物拆除，清理。

7、负责本部门相关职能部门审批手续的办理。

8、办理好领导交给的其他工作及工作

六、您认为，如何才能做好房地产开发中的拆迁工作？

1、 学习好与拆迁相关的政策法律知识。

2、 与政府及相关部门紧密联系，最大限度获得政策支持

3、 充分了解拆迁户的意愿和想法、以及每户的具体情况。

4、 与拆迁户沟通要有耐心，最大限度做好群众工作。

5、 对不容易说服的群众，要及时掌握动态。采取策略分化钉子户同盟，尽量争取。

6、 采取其他必要措施保证拆迁顺利进行。

第6 / 6页

房地产经济论文题目篇六

但是，现在我国的房地产行业还存在较大的问题，房地产行业发展还需要进行合理控制，只有这样才可以满足不断扩大的民众需求。

本文探讨了房地产行业对于我国国民经济的重要影响的作用，提出促进我国房地产行业的发展的相关措施。

1.房地产行业对我国国民经济的增长作用

1.1房地产行业是我国国经济的支柱产业

我国国民经济发展方向总体的变化情况，通过房地产行业就可以较为准确地反映出来。

因为，房地产行业敏感度较高并且与其他行业关联度较高。

在此之外，房地产行业成为国民经济的支柱产业，最重要的就是可以有效地拉动就业，扩大内需，促进其他行业的不断发展。

这样的带动作用主要体现在：第一，房地产经济的不断发展可以促进我国内需的扩大。

第二，房地产经济发展可以有效吸纳其他相关行业的资金，由此带动有关行业的发展，进而促进我国国民经济的快速健康的发展，实现我国整体的健康发展，促进我国经济的转型。

第三，房地产行业直接影响我国国民的生活质量以及消费水平，决定着我国居民的幸福感指数。

因此，从上述表现来看，房地产行业已经成为我国国民经济的支柱产业，房地产行业发挥着其他行业无法代替的作用。

1.2房地产行业促进我国市场经济的成熟

房地产经济与我国的市场经济联系非常密切，处于相互制约，相互影响的状态。

房地产经济的发展离不开市场经济的成熟，同时市场经济的不断成熟也在推动市场经济的进一步发展。

目前，我国对于房地产行业的相关调查显示，我国的房地产经济的不断发展已经成为促进我国市场经济发展的关键性力量。

房地产经济的发展，促进建筑行业、冶金行业、电器行业、钢铁行业快速发展，为我国国民经济的发展指明一条新的发展之路。

但是我们也要认识到，房地产经济不断发展的同时，也造成巨大的风险。

因为房地产经济一旦出现大的变动就会造成国民经济的波动，并且房地产经济一旦出现不合理的增长的现象，就会造成泡沫经济，影响国民经济稳定。

因此，我们必须对国民经济发展进行合理的控制，利用相关经济、法律、行政手段来防止房地产行业带来的风险，这样才可以更好地实现房地产行业的健康、可持续的发展，保障房地产行业与市场经济相会之间有序，平稳的发展。

1.3房地产经济可以改善人民生活，推动就业

房地产经济的作用十分广泛。

首先，房地产经济可以增加我国国内生产总值，推动我国现在生产力水平，更重要的是可以有效地改善人民的生活，增加我国公民的经济收入。

目前，我国现在就业状况较差，严重阻碍我国市场经济的发展，而房地产经济可以有效增加我国现在就业人口，促进我国现在民众充分就业，同时房地产经济也可以带动其他行业的房展，从而提供更多的就业岗位，解决现在我国就业难的状况。

此外，由于我国现在房地产行业独特的作用，还带动许多学科的学习热情，比如建筑工程和金融。

因此，房地产行业可以进一步促进改善人民生活，推动中国社会居民的充分就业。

2.今后房地产经济发展的`措施

2.1合理控制房价

目前我国房地产行业的泡沫经济导致现在房地产经济出现崩盘。

但是，现在政府要通过利用现在政府的合理宏观的政策，将房价控制在合理的范围内，保证我国的房地产经济不会出现泡沫型增长，造成国民经济的负面增长。

尤其中央政府政策调控部门要充分认识到房地产行业发展可能带来的风险并且运用政府宏观调控手段进行合理的化解风险。

此外，我们还要建立健全对房地产行业的监督机制，不断加强管理。

同时要建立合理评估制度，更好地规范房地产行业的行为，促进房地产行业更好地发展。

2.2建立房地产动态监测系统

房地产行业的动态监测系统要考虑多方面的因素。

首先，要结合房地产行业自身发展特点，做好预算。

其次，还要考虑与房地产相关联的产业，制定相关的动态监测系统。

最后，我们要建立完善的动态监测的系统，要重点研究房地产行业开发投资、土地交易的关键性的环节，防止出现钱权交易的行为。

此外，我们还要关注房产交易的活动，保证房地产行业的发展。

2.3其他相关政策

首先，我们必须优化房地产产业结构，促进产业结构的升级和优化，实现更好地发展。

其次，要完善相关的法律法规，通过法律手段规范现在房地产行业的投资行为以及生产和消费的方式，保证房地产行业的良性发展。

最后，我国要调整房产结构，建设保障性住房以及廉租房，同时要提高经济适用房的比例，促进我国房地产产业的发展。

结语

房地产经济是我国国民经济的重要支柱产业，对于我国国民经济发展持续发展重要的作用，促进我们市场经济的不断发展和完善，改善现在人民的生活水平，是我国国民经济支柱产业。

因此，我们也要认识到房地产行业发生较大的波动的时候会使我们的国民经济和社会发展产生较大波动。

我国要针对房地产经济进行控制，对房价进行控制，对我国现在的房价市场进行动态监测，进一步优化房地产产业结构，完善相关法律制度进行完善，规范现在房地产行业。

更好地促进我国现在房地产行业的发展，实现更好地发展，促进我国国民经济不断地发展。

【2】国民经济发展与房地产业的关系探究

从社会经济和国民经济等市场经济方面的现状来进行分析研究，可以将房地产业视为受到国家政策制度、法律法规影响较大的一个限制性的行业。

由此可见，中国的房地产业和国民经济的发展之间除了个体和整体、局部和全部的包含关系以外，内在还有着极为密切的联系性与错综复杂的相关性。

一、国民经济发展和房地产业之间的一般关系

具有先导性和基础性的房地产业通过促进经济增长、推进城市化建设和提高人民生活水平等方面的举措，为中国社会主义市场环境下的国民经济发展做出了巨大的贡献，在整个国民经济的发展过程中都占有相当重要的地位和作用。

显而易见，国民经济发展和房地产业在一般意义上具有互为前提而相互促进和互为条件而相互制约的辩证统一性关系。

站在国民经济发展的总体角度来考察这种辩证统一的一般关系，一方面，中国国民经济发展的总体状况为房地产业的存在和发展奠定了稳固而坚实的宏观基础，既带动了房地产业在整体上的宏观发展，又在一定程度上限制了发地产业发展的速度、进度和程度。

另一方面，房地产业在中国国民经济中是促进和推动国民经济发展全新增长点的一个阶段性支柱产业。

正确认识、理解和处理好这两者之间的关系，直接关系着房地产业能否正常运转和健康发展，决定着国民经济发展在宏观调控之下的经济总量和经济机构是否平衡的关键性问题。

站在改革开放以来的实践角度来考察这种辩证统一的一般关系，经过几十年的成长和发展，房地产业在拉动中国国民经济发展和扩大人民劳动就业等诸多方面都有着举足轻重的积极作用。

与此同时，中国国民经济的持续性稳步增长，现代化和城市化进程的显著加快等经济性的有利条件也为中国房地产业的健康运转和顺利发展提供了极为广阔的发展空间。

可见，中国国民经济的发展和房地产业的发展之间始终存在着具有积极意义的良性互动效应。

保持住这种互动效应的动态过程并使之协调、持久地发展下去，也是中国国民经济发展领域中宏观调控必须执行和完成的一个重要任务。

二、国民经济发展和房地产业之间的相互影响

1.国民经济主要宏观变量对房地产业的影响

(1)国民收入对房地产业的作用和影响

从国民收入来进行分析，在中国国民经济收入的分配比例保持不变的前提下，并且排除掉通货膨胀或通货紧缩等影响性的因素和条件，国民收入的增长和房地产业这两者之间会随着对方的提高而提高，跟着对方的下降而下降的正相关关系，二者呈现出了一种显著的正比关系。

房地产经济论文题目篇七

引言:伴随着房地产业近些年的火暴发展。与此相关的各个利益集团也逐步壮大,或多或少的影响着中国房地产的立法。本问通过对我国现阶段立法现状的描述,说明了房地产法律、法规的必要,并着重分析了各利益集团利益取向及对立法的态度。最后在对各个利益集团矛盾的比较中,笔者提出了关于协调矛盾,加速房地产立法的建议。

关键词:立法现状,利益集团,各利益集团之间的矛盾及立法要求

(一)中国的立法现状

中华民族是一个重视家的民族,有所成就的人最终想到的是安家乐业。随着国民经济的发展,人们对生活品质的要求越来越高,而不断提高的工资和时下流行的银行信贷业务也使中国人“安居”梦想越来越现实。而这消费增长点也刺激了中国房地产业的迅速发展,甚至在一些地方出现了过热的迹象,有“泡沫”的倾向。

针对中国房地产业出现的这些现象,现在并没有完善的法律来规范这一市场。中国相继制定了一些法律、法规,形成了以《土地管理法》和,《城市房地产管理法》为核心、系列单行法规并列、诸多规章相补充法律体系框架。但是这些法律多以原则性为主,缺乏可操作性和协调性。法律、法规中的冗杂、重复现象也很普遍。而且这些法律存在很大的滞后性,对于现在中国房地产业中出现的纠纷等问题没有很准确的法律依据。因此,新的房地产法的制定迫在眉睫。那么,哪些因素会对新法的出台产生影响呢?笔者认为现在有四个大的利益集团会对新法的制定产生很大影响。它们是府、开发商、消费者、银行。让我们分析一下各个利益集团现在是怎样获得各自的利益的。

(二)各个利益集团

在房地产业中,府会通过税收实现自己的利益。由于种种历史原因,我国对房屋和土地基本上是分别征税。所以所说的房地产税,实际上是房产税和地产税的总称。房产税包括调节税、房产税、契约、印花税;土地税包括土地使用税、土地增值税、销售不动产税。如果加上房地产企业应该交纳的全部税种来看,还包括5个税种和一个1个附加。的确,在房地产业中,府会通过税收取得大量的财收入。有报告说,北京的gdp增长有30%以上来自房地产,的固定投资有50%以上来自房地产。

解决居民住房问题是当前房地产业的首要问题。而府作为经济的宏观调控者对房地产业是如何引导的呢?府对居民买房进行补贴,体现在策上就是福利分房。府希望通过行干预来保证“居者有其屋”,维护社会的稳定。

开发商在房地产业中扮演着很重要的角色。据统计,在房产价格构成中,土地费用占到了20%,市公用设施配套费用占到20%,相关税费占到10%——15%,这样看来,交给府的各方面税款占到了房产价格的50%以上,开发成本势必增加。而建设成本一般又占到房价的40%左右。这样,开发商的利润就会减少。为了保证自己的利益,开发商会提高房价。或是通过加大商品用房、高档房的建设来谋取更大的利益空间。而这种方式的结果很可能是造成消费者的购买力下降。最终,危及的还是开发商的利益。所以,笔者认为在新的房地产法制定中,开发商这一利益集团急需通过这一新法来调整税费制度,降低开发成本,规范府活动,减少强制措施对开发商的影响。

一般消费者都希望府尽可能地实施福利分房,减少自己的买房支出。而有能力购买商品房的消费者,对房屋周围的环境,物业方面的要求极高,但这些通常是在消费者购房之前已经由开发商决定了。所以消费者希望通过立法增加开发商在建设过程中保护环境和可持续发展的内容,同时还要求法律协调好开发商与物业之间的关系,明确责任。减少业主和物业之间的纠纷。

中国的房地产为什么能这么“蓬勃”的发展呢?谁提供给开发商大量的资金投入呢?答案就是我国的各大银行。开发商可以通过直接借贷来筹集到自己的建房资金。因为借贷的偿还利息很高,银行也乐于将资金借贷。这样,开发商就有了稳定的投入资金来源。当然,随着现在信贷消费的风行,“按揭”买房也成为一种时尚。大量的'商品房的消费人群就是采用这种方式来实现自己的住房愿望的。

事实上,在中国信贷消费这一点上,存在着审查不严格,有证明就借贷的现象。也正因此,许多人加入了投机和买房的行列,在“羊群效应”下,投机和投资者不断增加,导致泡沫产生。一旦泡沫破裂,房价下跌,形成恶性循环。房子成了负资产,很多人会抛房,银行接收的是贬值的房产,这就会冲击整个金融体系。

笔者认为,各银行已经意识到这个问题,但是在高额的利息诱惑下,都希望可以分到信贷收入这块蛋糕。所以,在新的房地产法颁布的同时,相关的金融方面的立法也能出台来补充新法,应该是各大银行的希望所在吧。

(三)各个利益集团的矛盾与立法建议

综合看了各个利益集团的利益取向和对立法的需求,我们可以横向比较一下他们之间的矛盾,更直观的看出当前房地产立法中的一些不和谐之处,提出解决方法。

从税收方面来看,府应该很满意现在的房地产税的收入现状,大量的财税收不仅使得各种府计划能够顺利进行,而且也提高了府工作人员的福利。从更功利的角度来说,财收入的多少与该府的绩也是有直接关系的。所以府当然是希望维持现在的冗杂的税收策,而这就与开发商的利益产生了冲突。上文已经说过,由于税收成本的过高,开发商的利益已经受到了很大的损害。最坏的结果就是开发商减少建房,那么府也将减少大量的财收入。所以这个反应也是连锁的,那么新的立法中应该怎样协调这两者之间的矛盾呢?笔者认为,应该出台一部完善的,专业的法律。改变现在法律冗杂、重复的现状,在税收方面,减少税种,规范税收标准。

这部法律在福利分房方面也应该有一个明确的标准。因为这一策,涉及到了四大集团的利益。府为了维持社会稳定,希望通过这一立法缓解现在住房紧张的状况。所以它希望通过法律可以约束开发商,使其能够建造足够的经济型住房,而不是为了增加自己的利益中间,把大量的资金投入到商品房和中高档房的建造中。但是,府应取得的税收并未减少。这样的话,开发商的利益又受到了损害。会大大减小它的投资热情,最后可能会出现各种类型的住房都紧缺的现象。因此,笔者认为,在这一方面,我国应该借鉴新加坡现在实行的住房措施,以立法的形式确定一个标准,比如工资收入。一定的工资标准之下可以享受福利分房,而超过了这一标准,就应该自己购买商品房。这样既保证了广大居民的利益,也确保了开发商的利益,府也会有稳定的财收入。

在开发商与消费者之间存在的很大的矛盾,出了房价之外就是居住环境和物业管理方面。事实上,这两年的关于这些方面的纠纷也是曾出不穷。因此,关于这一方面的立法也在人们的期待中。笔者也认为,中国应该在新的房地产法中加大这一方面的比重。明确开发商、物业和消费者之间的权利与义务。若出现纠纷时,消费者可以明确索赔对象,能够提高诉讼效率,减小诉讼成本。对于居住环境方面的要求,开发商基于成本考虑,很少关注这一方面,这对于消费者是很不负责的。当然这也成了购房后开发商与消费者纠纷的一个重要原因。为了减少这种情况的发生,笔者同样认为应该在新的法律中增加保护生态和资源可持续发展的内容。除此之外,笔者认为辅助新房地产法的实施的其他的相关法律的制定同样重要。比如,针对现在的信贷业务方面,关于金融方面的立法势在必行。在这方面的立法中,要完善信贷方面的立法,严格申请条件,从而减小金融体系承担的风险。

在具体的立法工作中,笔者认为必须割断权力和利益的纽带,真正的贯彻全心全意为人民服务的宗旨。那么,我们可以参考西方的立法助理制度,建立我国自己的法律专家、实际专业人士和有关专家组成的专业常设立法机构。这样,既可以在技术上有提高,而且也加强了新法的可操作性。最大的好处是做到了公平、公正,使法律更加客观,能更好的协调各利益集团的利益。

参考文献:

1.李延荣主编《房地产管理法》中国人民大学出版社

2.宋宗宇黄锡生主编《房地产法学》重庆大学出版社

房地产经济论文题目篇八

伴随着我国住房贷款数量的不断提升以及住房公积金业务的升温与推广，现有的住房公积金档案数量也得到了较大提升。作为公积金管理中作为基础、最为核心的环节，每一名住房公积金从业者都必须要从公积金档案管理角度来寻找差距、弥补不足，通过对实际工作中所暴露的风险隐患与常见问题进行校正，以此来打造国家放心、人民满意的住房公积金管理体系而努力。

房地产经济论文题目篇九

截止1998年，住房公积金制度已发展到全国231个地级以上城市，437个市、县。全国住房公积金缴存总额达1231亿元，发放住房公积金贷款830亿元。住房公积金在全国的全面推行，促进了全国住房建设，加快了城镇住房制度改革。改革确定期（1999-2002年）1999年3月，国务院第15次常务会议通过了《住房公积金管理条例》，并以中华人民共和国国务院令（第262号）发布并实施，该条例对公积金的覆盖面、使用范围、增值收益的用途、风险防范等内容进行了规范。2002年，《国务院关于修改住房公积金管理条例的决定》进一步对住房公积金缴纳主体、监督机构、决策机构及其职能、监管办法及处罚措施等进行了修改和补充。《条例》与《决定》的发布与实施，使得住房公积金制度进入了有法可依的阶段。

2002年以来，建设部、财政部、中国人民银行等监管机构针对我国住房公积金制度的问题，出台了一系列相关措施。2003年发布《关于住房公积金管理中心职责和内部授权管理的指导意见》、2005年发布《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》、2006年发布《关于加强住房公积金管理等有关问题的通知》，这些法律法规的发布与实施，加强了住房公积金的.管理和监督，完善了住房公积金制度，为支持住房消费发挥了越来越重要的作用。

我国住房公积金存在的问题

1.住房公积金的性质不明确目前，住房公积金制度只明确了住房公积金的使用性质，即住房公积金是专属于住房的长期住房储金，但对单位和个人住房公积金来源的属性，对住房公积金的使用方式没有做出明确的规定，从而影响了住房公积金缴费的合理控制和公积金的合理使用。《住房公积金管理条例》明确规定，住房公积金由个人及单位共同缴纳，归职工个人所有。但是并没有明确规定公积金的职工工资性质，从而使公积金缴费成为扩大国民收入差距的重要渠道，不利于社会公平，不利于住房保障目标的普遍实现。

2.住房公积金政策存在矛盾世界银行2006年发布的《中国经济季报》指出，中国城镇实行的住房公积金可以用来为中低收入群体提供能承受的住房金融，但是却公积金贷款更多的是使高收入家庭受益。我国人民银行在一份报告中也表示过，住房公积金贷款有额度限制，一般较难申请，支持中低收入职工购房的效果不明显。我国财政部财政科学研究院专家刘军民也指出，住房公积金贷款以个人账户缴存余额的一定倍数来确定其贷款额度，这就必然导致收入高、缴存高的职工所获得的住房公积金贷款也多，而低收入者所得到的贷款资助低，有的甚至无法逾越购房首付的门槛。

完善我国住房公积金的对策

1.提高住房公积金运用率住房公积金贷款业务是住房公积金的主营业务，促进住房公积金贷款业务的发展是提高住房公积金运用率的关键。要促进贷款业务的发展，必须改进住房公积金贷款方式，简化贷款与还贷提取手续，放宽贷款条件，实行更为灵活优惠的利率政策，提高贷款服务质量。首先，简化住房公积金贷款与还贷提取手续；其次，实行更为优惠的住房公积金利率；最后，加大对银行代理住房公积金贷款业务的激励与约束。

2.扩大公积金制度的覆盖面我国住房公积金要求在职职工缴交，而对于另一部分人群则采取不理不顾的局面，这在一定程度上损害了我国住房公积金制度的继续发展。提高住房公积金制度的执行力度，扩大公积金覆盖面，使所有就业者都能享受到住房公积金的住房保障功能，是住房公积金制度在改革过程中需要加强的一个重要方面。

房地产经济论文题目篇十

尊敬的先生/小姐：

非常感谢您抽出宝贵的时间予以审核我的求职信。本人欲申请贵公司招聘的房地产评估员一职。我自信符合贵公司的要求。

我是从天津国土资源和房屋职业学院的一名即将毕业的学生，我的所学习的专业是房地产经营与估价。这个专业不仅使我对于房地产评估程序和建筑工程预算有一个明确的了解，而且对于房地产的政策敏感度有一个很好的提高。在校期间，我努力学习专业知识，养成了独立思考的能力。同时也具备了一定的专业知识，我参加过学校组织的房地产评估实训，对于房地产评估报告以及评估程序能较好的掌握。并且我积极的参加学校组织的各项活动，在社团活动中也积极踊跃。并且在暑假期间，我参加过另一所评估公司的实习，对这项工作有更深的了解，且能独立操作单份报告的制作。大学三年，我深深地感受到，在优秀单位共事，使我在竞争中获益；向实际困难挑战，让我在挫折中成长。前辈们教我勤奋、尽责、善良、正直；大学的三年培养了我实事求是、开拓进取的作风。我热爱贵单位所从事的事业，殷切地期望能为这一光荣的事业添砖加瓦；我会在实践中不断学习、进步。虽然在众多的应聘者中我不一定是最优秀的,可是我仍很自信,请关注我的未来!

敬礼！

自荐人：张宗瑾。

2011年12月1日。

房地产经济论文题目篇十一

一、房价形成机制与房地产经济

1.房价本身的形成直接诱因,来自购买方和出售方的协商议价。

只有房价在足够多的购房者认同的区间内,房地产的成交量才可以得以保证。也就是说,表面上是房地产开发方的单方面定价,但实质上是房地产开发方与购房者之间的一种价格博弈。开发方的定价原则在于,如果成交量降低就会采用一系列的促销措施,从一定程度上降低房价,而在其定价过程中会参考相似楼盘的报价,以确定自己的价格策略。

2.房地产经济的产业链延伸。

房地产经济是围绕房地产开发和销售的过程衍生出来的涉及到钢材、水泥等建材行业,劳务技术等服务行业,房地产设计咨询等创意科技类产业的综合化的半封闭的经济领域。同时延伸设计到房地产建材的原材料企业和因为劳务支持而带动的区域经济产业。而房地产成交价格指数是整个房地产经济状态的有效表达。

二、房地产成交价格影响因素分析

1.人们对于不同档次居住用房产的需求对房价的影响。

就房屋的宜居性要求来说,不同购房者对于极高档小区和基础型小区均有所需求。这两种需求虽然只是极端需求,但是反应了购买者对于房屋设施作为其居住用途上的不同要求。所以,单从5月份数据来看,超过25每平米的住宅只有12%,这表明对于极高端房地产开发的开发商仍然对当前的房地产市场持谨慎态度。特别是在反腐工作日益紧张的今天,极高端房地产已经成为了高级官员购买房产的禁区。与此同时,有29%的房屋售价落在了15~25的区间中,26%的房屋售价落在了1~15的区间中,此两者占据了所有房屋资源的55%。此数据表明了大多数购房者是认同这一价格区间的。而6元以下区间、6~8区间、8~1区间中分别占有的比例为3%、11%和19%,本文研究区间范围中期价格分布呈现较为完整的正态分布。

2.投资用房产的需求对于房价的影响。

房地产泡沫的产生原因来自投资用房地产的投资人随时可能撤出房地产市场,而近7个月房地产市场出现下跌的主要原因,也是来自多个领域的投资用房地产投资人撤出。这些领域的投资人主要来自可能涉腐涉贪的部分官员亲属、通过民间贷款运作投资用房地产的商人等。理论上讲,因为投资用房地产之前囤积量的存在,以及投资人止损心理的存在,房地产售价可能出现成本倒挂的现象。

3.房产供应量对于房价的.影响。

就以居住为目的购买房地产购买者来说,其需求是接近刚性的,而以投资为目的购买房地产的购买者来说,其需求是纯弹性的。目前的市场状态是以居住为目的购买房地产的购买者直线上升,而以投资为目的购买房地产的购买者数量直线下降。近7个月来,杭州房价的连续下跌,也充分反应了房地产投资市场的趋冷。但是,因为以居住为目的购买房地产的买方力量存在,房地产价格不会出现理论上的暴跌,而是应该在两者均衡的条件下趋于浮动。

三、地产开发企业的对策

1.积极控制土地保有量和开发量的关系。

开发商对于土地的保有可以分为两种形式,其一是完全融资保有,其二是完全自有资金保有。两者的本质区别在于其购进土地的资金是否经过了前置贷款。事实上,房产开发企业即使不进行土地开发,也可以完全通过土地的金融运作获得相当丰厚的利润。所以,到底将手中多少土地开发成房地产项目,是开发方需要平衡的问题。在市场条件不好的情况下,可以适当延长土地的持有期来换取更大的利润。

2.合理调查市场,做好产品定位。

房地产销售的利润高低直接影响到房地产企业对土地开发的利润。而通过详实的市场调查,可以充分了解目标人群的购买欲望和购买力,以对房地产项目的定价和定位做好定位。只有充分科学的对项目进行价格和品质的定位,才可以使产品达到完美的标准。

3.实行集约式资金管理。

集约式资金管理是面对快速复杂化的房地产投资形式,各房地产企业纷纷上马的一种新型的资金管理模式,这种资金管理模式下,会通过计算机软件对投资预期收益和投资风险进行分析。因为系统采用了模糊计算法,通过复杂的高维度矩阵获得多条件下的投资效益最终结果,使得企业的投资更加具有理性。

四、结语

本文通过层次分析,认为房地产经济的波动趋势,不会出现市场上担心的暴跌的局面,而是可能出现相对稳定的缓慢回调后持续拉平的状态。但因为市场局面相对复杂,企业应该做好多方面的应对措施。通过合理的措施,企业可以实现投资集约化,使得投资风险得到更为有效的管控。

房地产经济论文题目篇十二

作为推进住房公积金管理工作与提升住房公积金管理手段的基础，住房公积金的档案管理工作在日常的工作中已经受到了相关人士的广泛关注。同时，作为各级住房公积金管理机构与服务工作的最终表现形式与基本载体，住房公积金档案同样也是对整个的公积金管理机头进行整体素质考核的一种渠道之一。所以，无论是在公积金管理的内部审核来看，还是站在广大缴存人民进行外部监管、监督的角度来看，住房公积金档案管理的工作意义非凡，它不仅是对所属区域内居民收入体系与市场房价发展规律的重要记载，同时也是记录市场房价情况的基本依据。我们每一名相关的从业人员都必须要站在专业的角度来对住房公积金档案管理内容进行科学研究与分析，以此来为未来的住房公积金与其他社会保障体系提供可靠的参考依据。住房公积金档案管理还能够为贷款人的信用查询、风险管控、矛盾纠纷提供基本查询依据。在这个法治社会日益完善的今天，人们的维权意识也得到了前所未有的提升，在这种情况下很多纠纷以及矛盾都需要通过对原始的公积金档案进行查询，才能够得出最为公正的裁定。

3现阶段住房公积金档案管理中存在的问题及相应对策

3.1档案管理基础设施相对落后

由于我国的住房公积金管理体系起步较晚，一些办事机构的办公场所甚至都是租借的，所以这就从本质上制约了住房公积金相关档案管理的基本要求，特别是一些县级、乡级机构的办事条件更为简陋，久而久之便导致了一些基础档案的丢失与遗落。针对这种现状我们建议各级住房公积金管理系统都应当从转变思想开始，充分地认识到档案管理不仅是住房公积金日常业务的真实记录，同时也是预防各类公积金贷款风险、构建和谐社会的基本保障。相关机构更是要将具体的档案管理责任落实的人头来展开工作，从提升从业人员的主观能动性与责任意识出发，以此来提升现阶段的档案管理工作质量。对于一些有条件的住房公积金档案管理业务部门，还应当从日常的工作监督入手、建立健全完善的考核、激励与奖惩机制。

3.2建立健全相关的档案管理制度

在现阶段的中国住房公积金档案管理业务中，暂时还没有出台一部具体的行为标准与管理制度，这就导致了一些地市级的住房公积金中心虽然结合自身情况制定了一些相对的档案管理制度，然而却往往由于监管不到位、缺少宏观指引而导致了整个的管理制度无法做到系统性与完善性，久而久之便失去了这些规章制度本应发挥的'效率。为了改变这种状况，我们建议各级的住房公积金管理机构，要通过充分利用互联网数据云系统，来对现阶段的档案管理制度进行细化管理。通过分层管理、责任落实等手段，来推行各项档案管理制度的落实与推广，并以此来纳入到相关的地方性住房公积金档案管理考核中，与个人的绩效、奖金挂钩，在削弱公积金档案管理中复杂性的同时，加大相关制度的贯彻与执行。

3.3强化岗位培训向“人的因素”要效益

“以人为本”在实际的住房公积金档案管理中同样占据着较为重要的地位，特别是一些处于数字化档案管理建设初期的地域，很多档案管理从业人员都会由于专业知识有限而导致了纸质档案与电子档案转换的过程中，发生了一些不必要的丢失与遗落。为了避免这种情况的产生，作为住房公积金的管理集团必须要充分的结合自身条件与需求，来打造一整套完善而又有效的数字化档案操作系统的运用与学习，通过与受托银行的同步更新来打造网络化联合管理模式，同时定期展开人员的专业培训与考核，通过对专业技能的掌握与提升来实现网络信息技术的维护，确保整个住房公积金系统的平稳与安全运行。

3.4强化领导力度，推进公积金档案管理的完善

作为住房公积金管理体系中最为核心的组成部分，一些地域的管理者依旧存有较强的“官本位”思想，对于业务窗口的监管仅仅停留于口头上，这就导致了一部分自制能力较差的人员无法按照要求完成既定的工作目标，为后续的住房公积金档案管理埋下隐患。所以，我们在实际的工作中，必须要站在宏观的角度来要求相关的档案管理机构管理者，从自身做起来带动整体业务人员的主动性与工作的积极性，真正做到发挥党员、领导的模范作用，以吃苦在前、享乐在后的精神与理念来带动公积金档案管理工作的全面提升。

4结语

综上所述，中国现阶段的住房公积金档案管理工作作为整体住房公积金管理系统中最为基础、最为核心的组成部分，它不仅占据着十分重要的地位同时也在实际的管理中发挥着不可替代的作用。然而，由于我国的住房公积金事业与其他欧美国家相比起步较晚，所以其中依旧存在很多的问题有待我们去发现、去解决，各级主管部门也应当发挥自身的行政职能，从转变思想入手来完善住房公积金档案管理，最终为实现住房公积金事业的良性、健康发展保驾护航。

参考文献

[1]成美家，徐丽芳.浅谈水务档案管理的有效手段与措施[j].宁夏档案管理,2016（3）.

[2]王丽娜,张嘉译.档案管理人员素质的有效性与实践性提升分析[j].工程与建设,2017（2）.

[3]黄凯文，徐佳丽.浅谈金融危机下的住房公积金管理[j].中国房地产金融,2016（2）.

【本文地址：http://www.xuefen.com.cn/zuowen/6319981.html】