报告的写作需要注重细节和实证，同时也要考虑到读者的背景和需求。充分调研和收集相关数据和资料，以确保报告的准确性和权威性。欢迎大家分享自己的报告写作心得和技巧，共同提高。
住宅需求报告篇一
某住宅工程为六跃七层砖混结构住宅楼。梁、板、柱均采用c20钢筋混凝土，墙体采用mu10红机砖，砂浆采用m10混合砂浆。截止到06年4月26日，该工程施工至一层砌体结构。
20__年4月26日，监理公司在对20#楼的监理过程中，发现该工程在施工过程中存在以下问题：
1、局部砖墙砌体观感较差，直槎留置不符合规范要求；2、局部板带钢筋长度不够；3、个别过梁板搭接长度不够；4、120墙拉墙筋数量不足；5、个别梁接点部位应设置箍筋加密区段未设置箍筋加密；6、g/22-26板带无钢筋。针对以上问题，监理公司向施工方下发了工程暂停令。但施工单位为抢工期，对此不予理睬，仍继续施工。26日下午，监理公司对该工程存在的质量问题，以及施工单位不顾监理单位不顾工程质量，强制施工等问题向市质量监督站做了汇报。市质量监督站有关人员通过观看实体照片，以及现场实体察看，同意了监理单位的要求，要求施工单位立即停工整改，并将处理结果报市质量监督站。
上述问题在建筑物的使用功能和安全功能上都存在一定的隐患。直槎留置不符合规范要求、个别过梁板搭接长度不够、120墙拉墙筋数量不足、个别梁接点部位应设置箍筋加密区段未设置箍筋加密等对其整体性有很大影响，在地震作用下容易破坏，达不到“小震不坏，中震可修，大震不倒”的抗震要求。
针对监理单位下发的工程暂停令所提出的各项质量问题，施工单位对20#楼进行了认真整改：
1、一层砌体质量观感较差，直槎设置不符合规范要求。根据《砌体工程施工质量验收规范》第5.2.4规定，非抗震设防及抗震设防为6度、7度地区的.临时间断处，当不能留斜槎时，除转角处外，可留直槎，但直槎必须做成凸槎。留直槎处应设置拉结钢筋。对此，施工单位进行了墙体拆除，按规范要求重新砌筑。
2、7轴、17轴、28轴、38轴及进户门、主卧室、次卧室过梁搭接长度不足，以及大于300mm的洞口未设置钢筋混凝土过梁违反规范要求，对以上问题施工单位进行了墙体拆除，按规范要求进行了重新砌筑以及更换钢精混凝土过梁等处理方法进行了处理。
3、16轴、18轴墙体存在通缝现象。《砌体工程施工质量验收规范》第5.3.1条规定：砖砌体组砌方法应正确，上下错缝，清水墙、窗间墙无通缝；混水墙中长度大于或等于300mm的通缝不应超过三处，且不得位于同一墙面上。因此，施工单位对违反规范要求的16轴、18轴墙体进行了拆除，并按规范要求进行了重新砌筑。
4、对卫生间及厨房构造柱钢筋主筋搭接长度不足的问题进行了重新绑扎，对主筋搭接长度不够的钢筋进行了焊接，焊接长度为单面10d。
5、个别梁应设置箍筋加密区段未设置箍筋加密的，按规范要求重新绑扎。
由施工单位提供的整改记录看（上有监理的签章，证明监理单位进行了现场检查并认可），施工单位确实对发现的问题进行了细致整改，但个别问题仍整改不到位。
现场发现的这些问题虽都做了整改，却留下了很坏的影响。本来都是些在施工过程中可以控制的问题，只要稍加注意，加强管理，这些问题都是可以避免的。施工方工期安排不合理，盲目抢工，施工队伍水平参差不齐，管理措施跟不上直接导致了问题的发生，浪费了大量的人力、物力、财力。类似问题在以后的施工过程中应予以避免。
住宅需求报告篇二
按照县委统一部署，对照《“不忘初心、牢记使命”主题教育调查研究工作方案》要求，结合我县实际，为进一步了解和掌握全县物业管理情况，本人深入全县各物业小区，通过与有关部门、公共服务企业、街道、社区、物业服务企业负责人和部分居民代表进行了座谈交流，并现场察看了金地花园、紫亭小区、牧民小区、和硕佳园等4个住宅小区物业管理情况进行了调研。现将调研情况报告如下：
近年来，县住建局和房管中心认真贯彻执行《甘肃省物业管理条例》，逐步建立起以县级为总揽、社区为重点、小区为基础的物业管理新机制，物业管理工作逐步走向规范。县城住宅小区物业管理从无到有，实行物业管理的区域不断扩大，物业管理效应初步显现，取得一定成效，为维护肃北社会稳定发挥了积极作用。
（一）住宅小区基本情况。目前肃北县已建成和在建房屋共138栋4291套（包括保障性住房、小康楼、城关村、盐管局、东山村棚户区）。其中封闭式小区六个，分别是金地花园11栋360套、紫亭花园12栋556套、牧民小区7栋380套、巴音小区6栋209套、和硕佳园4栋241套、博伦小区10栋260套；新建双创大厦1栋72套，巴音朝伦2栋144套；散居楼58栋（20xx套）。
（二）物业管理基本情况。全县在运行共有物业企业2家，即肃北县祥和物业服务公司和酒泉鑫隆物业公司。肃北县祥和物业服务公司成立于20xx年4月，物业公司现有职工16人，包括经理、会计、出纳、收费员及办公室管理人员，小区公共秩序维护员、保洁员及门卫。目前该公司与金地花园业主委员会签订合同、进行物业服务；对牧民小区、紫亭小区已进行服务，但还未与业主委员会签订合同。酒泉鑫隆物业公司是肃北县和硕佳园开发商管理前期物业服务公司。散居楼58栋（20xx套）无专门物业管理机构，由社区管理、环卫处进行垃圾拉运。
在县委县政府、相关部门单位、基层组织和物业服务企业的共同努力下，全县物业管理事业有了较快的发展，但由于我县物业管理工作起步较晚，整体上看，基础条件差，管理水平低，利益诉求多，与城市发展和人民群众对美好生活的向往相比，还有一定的差距。主要表现在以下几方面：
一是政府对物业管理工作重视不够。由于我县物业起步较晚，之前各小区物业管理基本处于无序状态。多年来，县、镇政府均没有专门研究和出台加强我县物业管理工作的具体政策及对物业答理作缺乏有力有效的组织领导、工作指导和制度保障，主管部门也存在对物业管理工作研究不深、工作力度不大、方法单一等问题。加之主管部门力量有限，履行监管职责等方面不够到位。目前我县的物业管理工作主要依靠房管中心进行行业直管，部门之间没形成监管合力，物业管理涉及到乡镇、社区、公安、国土、规划、执法、供热、供水、供电、供气等多个部门，有时各种矛盾会交织在一起，缺乏一个强力部门有效的协调各方，缺乏物业管理矛盾协调机制和应急防御机制。同时乡镇、社区还没有发挥应有的作用。在物业管理中应组织协调业主大会成立，调解业主、业主委员会与物业服务企业间的纠纷，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，但目前镇及社区都以人手少、工作忙等为由不愿承担物业管理相关职能。
一是物业服务的质量和水平不高。目前我县的物业服务企业提供的都是保洁、绿化、安保等常规性服务，而且服务质量不高，服务水平得不到业主的认可。
二是业主的.交费意识还需要提高。居住在金地花园、紫亭小区等老旧小区的部分业主，在实施物业管理之前不需要交纳物业费，在进行综合改造实施物业管理之后，仍然认为应当免费享受物业服务等公共服务，因此不愿意交纳物业费。最终形成物业服务水平低、业主不满意、业主不交费的恶性循环。
三是车位有效供给不足，停车管理矛盾突出。从群众反映情况看，车位紧张及停车秩序混乱，是当前物业管理十分突出的问题。以前建成的老旧小区及散居楼,很少配建停车设施，规划配建的车位较少，仅有的少量车库，而近几年建设小区，虽然调高了规划车位比，各项管理措施也比较到位，但随着我县私家车的不断增多，短缺矛盾仍然十分突出。在每户人家一辆车甚至是第二辆汽车已经开始大量进入市民家庭的时代，已经不能满足广大业主的停车需求。
四是物业管理模式落后，缺乏市场竞争机制。我县由于地处偏僻，人口稀少，物业市场低迷，物业市场还没有真正引入市场竞争机制，物业企业并不是通过招投标进入物业市场的，企业抱着向政府等、靠、要的态度，造成了物业企业缺乏竞争意识和责任意识。部分开发商把自建小区的物业服务变成了经营行为，加之我县住宅小区大多规模较小，服务项目少，服务费标准低，收缴率低造，造成企业管理成本高，形成亏损，公平的市场竞争机制、良性循环机制无法建立。加之有资质的物业管理企业少，服务质量不高，物业费收支不公开不透明，物业服务企业运转困难。部分物业企业摆不正自己的位置，认为自己是管理者而对业主颐指气使，缺乏主动服务、积极服务意识，从而滋生了众多的矛盾。
五是居民对物业管理意识淡薄。物业管理是业委会与企业通过合同约定提供服务的市场行为。多数居民对物业管理不了解、不理解，不知道物业企业只是按合同条款为业主提供约定服务，不是交了费，所有的事务企业都要管。部分业主，视物业服务为公益性事业，对有偿服务还很不适应，“要服务、少付钱或不付钱”现象严重。同时从调研情况看乡镇、社区、物管人员、业主委员会成员以及业主代表，普遍对物业管理法规不知或知之甚少，各级宣传普及物业管理法规不积极、不主动，普法宣传也没有涉及物业管理的内容。
六是业主委员会组建比例低，居民自治基础薄弱，没有充分发挥应有的作用。目前我市共成立业主委员会1个，仅占住宅小区物业服务项目的20%。业主委员会运行不够规范，个别规模小区业主大会召集难，没人参会、业务委员会选举难，没人愿意干，业主委员会作用发挥难等问题。不能够严格按照《甘肃省物业管理条例》规定履行职责，业委会组建比例低，不能依法履职、依法维权，是目前制约物业管理水平提升的短板。而且我县71%的居民楼属于散居楼群，散居楼群适宜居民自治。由于长期形成依赖政府的思维定式，住户在物管自治方面参与意识淡薄、缺乏主动性。
七是公共维修设施基金的收缴问题突出。肃北县早期建设的集资房以及各机关和企事业单位家属楼因建成时间较早，大多数没有交纳住宅维修资金，住宅专项维修资金收缴困难。主要集中在以前已办理房地产权证的业主，根本没有办法让其缴纳住宅专项维修资金，这就造成了一幢楼或一个小区只有部分业主归集了住宅专项维修资金。目前许多住宅小区的共用部位,公用设施设备急需维修养护和改造，而这些小区没有专项维修基金,根本无力进行旧小区改造。
八是小区和散居楼群内违法建设屡禁不止，占用公共绿地现象时有发生。住宅小区内私搭乱建和占用公共空间种菜现象是个老大难问题，并且屡禁不止、屡屡反弹，这种现象在20xx年到20xx年建成的小区比较普遍，尤其是教育路的散居楼群更为严重。近几年相关部门开展了多轮占绿种菜问题整治行动，效果较为明显；但私搭乱建顶风而上，而且一旦形成，违法建设认定、拆除等程序复杂、涉及部门多、处置时间长，重新恢复难度极大。
物业管理与千家万户的利益息息相关，是一项涉及到各级各有关部门的系统工程，物业管理行业的健康发展需要全社会的共同关心和支持。为此，提出以下几点建议：
（一）健全完善物业管理体制机制。完善和规范物业管理行政管理体系，属地乡镇、社区应设立物业管理工作机构，配备专职人员，加强乡镇、社区的物业管理队伍组织建设。根据“条块结合、属地管理”的原则进一步明确部门、乡镇、社区的职责分工将管理重心下移，充分发挥乡镇、社区对辖区日常物业管理活动的监管作用。将物业管理纳入社区建设统一管理，积极探索行政主管部门、开发商、物业企业、业主共同参与、相互监督的物业专项维修资金的归集、保存与使用的新型工作方法确保专项维修基金的足额归集和合理使用。
（二）加强业主委员会组织建设，充分发挥业主委员会的作用。业主委员会是做好物业管理的基础之一，要学习借鉴外地成功经验和做法，结合我县实际，严格按照相关的法律法规规定，适时召开业主大会，加强业主委员会建设。倡导业主委员会成员与居民委员会成员交叉任职，鼓励业主中的党代表、人大代表、政协委员、机关事业单位人员积极参与业主委员会。积极开展业主委员会组建和运行方面的业务培训，提高业主委员会成员的思想素质和专业水平。进一步理顺居委会、业主委员会、物业服务企业之间的关系，推进沟通合作，提升社区物业管理水平。
（三）增加车位有效供给，规范小区停车管理。超前规划，科学合理确定新建住宅小区车位配建标准，严格落实住宅小区建设规划审批时车位的比例。充分挖掘老旧住宅小区的停车潜力，结合小区环境综合整治，通过调整绿化空间、优化小区布局、拆除违法建设等方式，增加车位。加强管理，依法纠正改变车库和车位使用功能的行为。对小区内占用消防通道停车、占用他人车位停车、乱停车和恶意堵塞进出通道等行为，由物业服务企业进行劝阻引导，规范业主有序停车。
（四）要积极推进旧住宅小区的物业管理。由县政府投入资金，逐步改造老旧小区，并相应组织相关职能部门，调动各方积极性，针对旧住宅小区物业规模小，较为分散，尤其小区楼房陈旧、基础设施差物业管理难以起步的情况，采取多种途径、多种形式，完善物业管理条件改善旧住宅小区的居住环境。可着手先行对有条件的小区进行新型管理工作机制的试点，通过总结经验逐步建立健全适应我县实际情况的旧住宅小区物业管理模式，最终促其走上规范化管理轨道。
（五）要强化物业管理指导监督。乡镇、社区要主动介入，认真分析研究当前小区召开业主大会、成立业主委员会、引入物业管理公司和业主委员会履行职责方面存在的困难和问题。加大组织、协调、指导、帮助的力度，促进业主大会召开和业主委员会的建立并有效开展工作。要加强对业主委员会的法律指导与日常监管。
（六）加大政府对物业企业的政策扶持力度。对物业服务企业的营业税免收，所得税减半征收；给企业给予适当资金、人员、设施设备的补助和帮扶；鼓励有实力的社会实体兴办物业公司，对老旧分散楼群进行物业服务管理，在政策上给予扶持和优惠；建立物业服务酬金制度，推进业主自治进程。
（七）提高物业服务质量和水平。加大宣传力度，通过邀请物管权威人士、法律顾问进行宣讲解说，发放宣传材料、电视、广播等新闻媒体，大力宣传物业管理的相关政策、文件，形成强有力的舆论氛围，提高居民的物管意识，提高业主交纳物业费的自觉性。相关部门要加强对物业服务企业的监管，督促提升物业服务质量和水平。构建和谐的物业服务企业和业主关系，提高业主交费的主动性；建立对恶意拖欠物业费案件快速审判的绿色通道，对一些恶意拖欠物业费的行为，依法快速处理。
（八）加大小区执法力度，清理违法建设、破坏公共绿地等行为。明确各级执法机构工作职责，着重解决住宅小区违法建设、侵占公共部位、破坏公共绿地、占用消防通道等突出问题。城管执法部门要加大执法力度，及时开展执法活动，对拒不配合行政执法的，依法申请人民法院予以强制执行。物业服务企业要加强配合，对违法违规行为及时进行劝阻和报告，积极协助执法活动开展。
本次调研结合县委《“不忘初心、牢记使命”主题教育实施方案》中确定的四个方面的重点和本单位主题教育《实施方案》要求，本人与县住房保障和房地产服务中心领导干部组成调研小组，围绕我县近年来物业管理实际和存在的问题展开调研，列出问题清单，分析问题原因，提出解决问题的措施和对策，认真梳理调研成果，切实将本次调研转化为实实在在的发展成效，以发展难题的有效破解、民生实事的落地见效，作为检验“不忘初心、牢记使命”主题教育成效的重要标尺，推动主题教育向实处发力，向深处扎根，见到实效。
住宅需求报告篇三
根据政治理论课程的要求，我利用国庆假期，选择自己的家乡，开展了以“农村住房建设”为主题的社会实践调查活动。
家乡的整体面貌有了较大地改善，但在建设新农村的过程中也存在着很多问题。房屋是村民居住和进行日常活动的基本场所，有了钱，首先要盖房，是中国农民的传统。住房在中国农民的心中有着较重的地位，因而在新农村建设中，正确地解决住房建设问题是重中之重。
农村住房建设中的问题：
旧村面貌有待改善。目前，农村住宅由于分散建设，没有形成一个整体的村庄形象。村庄四周新房林立，村内破破烂烂，布局散乱，形成了“空心村”。旧村、空心村布局混乱，道路不畅，配套缺乏，卫生较差，与新农村建设极不相称。新农村建设面临着“年年建新房，年年不见新农村”的尴尬局面。
近年来为加快城乡一体化建设，对农村私人建房用地从严审批，而相应配套政策却未及时跟上，导致一些符合建房条件的住房困难户无法申请宅基地建房。而这些农户当中许多又属于无实力到集镇和城区购房，迫于无奈在本来应该拆除整理复耕的旧村庄内，再次进行翻建加层，甚至未批先建，给村庄建设和宅基地整理复耕工作带来极大的被1《十一五规划纲要建议》动。
近年来，虽然政府相关部门加大了农村宅基地和农村建房的管理力度，但农民建房违法用地和违法建设现象仍十分突出。部分农民违章搭建、扩建、翻建房屋，企盼在今后旧村改造、征地拆迁中得到更多的补偿，从而使得违章建筑越来越多。同时，农村建新不拆旧的情况十分普遍，部分农民建了新房不拆旧房。
在新农村规划点集中建造村民住宅，必然涉及农户之间宅基地调剂问题。由于群众“恋土”心态较为严重，村民补偿要求高等因素的存在，使得村民之间难以达成调剂共识，导致土地征用、调剂难以实施，农民建房无法供地，无形中加大了村民建房的难度。部分村民借土地征用之机，对拆迁安置提出过分要求，不给满足就不让征地，阻碍建设，也是导致农村建房用地困难的一个重要原因。新农村的建设需要大量资金做好路、排、水、电等农村基础设施和公共服务设施，建房后基础设施配套不及时，提供配套后相应设施不完善或档次不高，这也一定程度上影响到农民进入新农村生活的意愿。
根据调查成果，结合老师的指导，我认为，农村住房建设作为加快新型城市化的重要载体，多层次推进农村住房集聚建设和农村人口集中居住的同时，应不断完善相关体系、机制。
特别是要加快完成以下五方面的工作：
一是鼓励村庄整理，优化资源利用。加快改造步伐，允许以房屋置换土地，获取建房指标，加大宅基地整理力度，盘活闲置建设用地。土地整理后增加的农用地要全部用于农民建房，把节约出来的土地收益主要用于农民社保和小区配套、物业管理资金以及发展壮大村集体经济。
二是科学合理分配建房指标，加大帮扶力度。年度用地指标分配，优先考虑并保证一定比例的指标用于农民住宅建设，切实解决农民住宅建设难。对无力建房的困难户、危房户，可通过村集体统一调剂农户新建住宅后闲置的部分旧房，安置一批无力建房的无房户、危房户，确保其居住安全。
三是统筹协调，突破农民住宅建设的规划制约。要在现有村庄规划的基础上，进一步优化村庄规划点布局。坚持长期性原则，为农村住房改造建设和其他建设预留发展空间。坚持尊重农民意愿原则，统筹考虑农村生产生活需要和公共服务配套，方便群众的生活。在规划中要充分考虑老年人公寓的建设。坚持同步规划原则。
在编制农村新社区布点规划的同时，抓好旧村改造利用规划和宅基地整理复垦规划，使新村建设、旧村改造和宅基地复垦工作得以统筹有序推进。坚持节约用地原则，严格执行有关政策法规，村庄规划尽量不占或少占耕地，努力实现农村住房建设新增用地与建设用地复垦土地总量平衡。
四是打造平安工程。坚持“凭图施工、内行人建房、凭合同审批”的工作要求，加强农村建筑工匠的培训、加强施工队伍和施工环节管理，将规划区农民住宅建设管理从土地使用审批、登记延伸到建筑施工管理。加强农民建房法律法规政策宣传，引导农民科学建房，提高农村房屋防灾能力。建立健全农村建筑安全、工程质量监管的长效机制，加强对村镇建筑工匠的培训和资质管理，推行建筑许可证制度，坚持有图施工、持证上岗、按图施工，保证农民住宅建设的安全与质量。
五是加大建设社会主义新农村的民主及法律监督作用。避免打着新农村建设的旗号，侵犯农民的切身利益和破坏土地资源。依托旧村落的现有规模进行改造，因地制宜，不搞一刀切的发展模式。在新农村建设的过程中，对于那些利用新农村建设政策，破坏土地资源，大搞房地产开发的政府部门和其他人员，坚决给以严厉的打击。确保党的农村经济改革路线顺利的进行下去。
最后，国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地。十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。新农村住房建设问题的背后是深植于中国农村的土地问题。在新农村的建设过程中，切实贯彻相关法律法规，坚持党的农村经济改革路线，有利于改善农村基础设施，提升农村建设水平；有利于优化农村土地资源配置，为城乡建设发展赢得空间；有利于改善群众居住条件，提高群众生活品质，实现农村跨越式发展。
住宅需求报告篇四
为推动我县住宅小区物业管理工作健康、规范发展，县人大常委会决定对县城住宅小区的物业管理情况专题调研，并将此项工作列入常委会20xx年工作要点。调研组自7月份起，利用大约三个月的时间，通过深入各住宅小区实地察看、听取情况介绍、召开座谈会、发放调查问卷、走访群众、利用互联网征求意见、赴xx西……等地考察等形式，了解我县住宅小区物业管理的整体情况，分析现状，查找问题，学习借鉴先进经验，认真研究对策和建议，圆满完成了调研工作任务。现将调研情况报告如下：
1、住宅小区的基本情况
根据住建局提供的住宅小区情况，本次实际调研居民住宅小区54个，总建筑面积600035平方米，住宅3975套，已入住人口约1.1万人。据不完全统计，即将投入使用和正在施工的小区大小约有30个，住房近3000套，这部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅，全部入住后，小区的入住人口将近到30000人。占到城区居住人口近50%。
分析我县住宅小区的基本情况，主要呈现出以下几个特点：
（一）住宅性质多样。我们将其划分为以下五类：一是早期由政府建设的商品房，土地属划拔，政府承建，定价出售，住户没有完整的产权。如1993年建成的文笔小区。二是各单位为解决本单位职工住房问题，由单位承建的职工住宅小区，土地多是划拔，房屋定价出售或分配，住户没有取得产权证，目前多数已经转手。这类小区有40个，占到小区总数的74%，但规模都比较小，多在30户左右；三是开发商开发的住宅小区，土地出让，市场出售，是真正的商品房；四是由村委在集体土地开发或村民在自有宅基地上建设的住宅小区，即现在所称的小产权房，多处在新城区，一般规模也比较小，多自建自管；五是目前落实保障性住房政策，由政府承建的公租房，廉租房等各类保障性住房。
（二）建设标准不一。主体建筑方面，有1993年建成文笔小区是盖板房，逐步发展到现在有砖混结构、半框架结构、框架结构，剪力墙结构等。配套设施建设方面，有只有主体住宅，没有任何公用建筑小区（如电信住宅楼）；大多数配套设施建设不齐，无绿地、无车位、无物业用房、无公厕等各种情况比较普遍；比较来说，宝乡大厦、龙辉小区配套设施较好。
（三）规模差别较大。调研的54个小区中，大的有龙辉小区559套，幸福小区三个区650套，小的有烟草小区仅8套。其中，20户以下的小区有14个，21-50户的有19个，51-100有14个，100-200户的有5个，500户以上的2个。
（四）旧住宅多且分散。调研的54个小区中，20xx年以前建成的小区占到35个，大约占到65%，大多为单位建设的职工住宅楼，多随单位办公址而建，比较分散；包括文笔小区在内，大多建设标准较低，多为砖混结构房。
2、物业管理的基本情况
（一）物业企业发展情况。目前我县在工商注册的物业公司有7家。其中目前在我县开展服务业务的有4家，服务小区6个，占小区总数的10%，住宅877套，占总住宅数量的22%；目前还没有一家企业具有相应从业资质。
（二）业主大会及业主员会成立情况
目前，我县住宅小区成立业主委员会的有2家，分别为幸福小区、宝乡大厦，但都没有召开业主大会，通过逐户上门认字、打电话征求意见等形式产生，目前都还没有步入工作的正轨。
（三）小区的物业管理情况
调研的54个小区中，有3个由住建局的下属物业服务部门管理，基本属行政化管理，有29个小区由建设单位负责管理。物业机构管理的有14个小区，业主自治的有8个。建管不分，物业服务从属于建设单位，没有工程验收的图纸及相关资料，对小区工程建设的基本情况全然不知；服务项目少，大多数物业服务只负责打扫卫生和看大门，好一点的小区有保安服务和维修服务，服务质量相对都比较差，服务制度落实不到位，没有明确的服务标准；收费标准不一，最高的有每月每平米1.1元，低的每月每平米0.35元，还有部分单位职工住宅楼每户每月收取25元；物业从业人员工资偏低，一般月工资不超800元，物业服务企业和从业人员都不稳定。
调研组认为，我县城区居民住宅小区物业管理总体还处于起步阶段，物业管理还不规范，不能健康有序地运行。存在的突出问题主要有以下几个方面：
1、工程建设的遗留问题
小区工程建设的遗留问题是形成物业纠纷主因，也是物业管理健康运行的最大难题。一是许多小区建设手续不完善，住户入住后一直不能办理房屋产权证；二是工程质量把关不严，房屋在质保期内就出现一些质量问题，比如宝乡大厦存在屋顶漏水、地基裂缝、地下车库漏水严重等现象；三是工程未验收，甚至未完工就入住的问题，如鸿福源住户入住两年多了，至今门前地下室还是个大坑，雨天不能排水，居民出行不便；四是未严格按照规划建设公共建筑和共用设施，如绿化、花池、活动场地、停车位、供热设施、物业用房等。这些问题引起住户的十分不满，怨气和矛盾就会转假到物业管理头上，使得部分小区物业管理矛盾激化。
2、历史原因形成的问题
一是政府于早期建设住宅小区，划拔土地、定价出售，按照现行政策，住户没有完整的产权，不能办理房屋产权证，出现屋顶漏水、立面破损、排水不通等大的维修问题责任权利不清，无法解决。如文笔小区政府还保留有部分产权，没有任何利益，却还要承担维修责任；幸福小区属政府定价出售，专项维修基金至今没有着落，屋顶漏水等维修问题得不到解决，矛盾日益加剧。二是部分单位建设的住宅楼，受当时条件限制，规划、建设、用地等方面不够规范，配套不齐、无绿地、无停车位、甚至无门房，加之房屋年久失修，遗留问题得不到解决，住户怨声载道。部分由原单位管理，当房屋多次转手，几乎无本单位人员居住的时候就会放弃管理，部分原建设单位因机构改革已经撤并，由住户自管。这类旧住宅小区约有半数以上，已成为广大住户反映强烈的热点和难点。
3、专项维修基金收缴不到位
调研的54个小区中，仅有7个小区收缴了专项维修基金，仅占13%。收缴标准不统一，有按房价2%或3%收取，有按每户5000元收取。由部分单位建设的职工住宅楼，已年久失修，漏水、排水等问题已严重影响到住户的正常生活，维修资金没有着落。由政府建设的文笔小区和政府定价出售的幸福小区目前房屋的维修问题也十分的紧迫。已收缴了专项维修基金的7小区，只有宝乡大厦存入了专户。
4、物业企业的发展严重滞后
通过当工商注册的仅7家，挂靠服务的1家，都没有取得相应的服务资质；物业服务人员素质偏低，年龄相对偏高，文化水平偏低，缺乏正规的培训，管理人员持证上岗率只有5％左右，管理人员文凭在大专以上文化程度的只有10％。
5、物业管理模式落后，经营活动不规范
部分建设单位、开发商把自建小区的物业服务作为照顾自己亲友就业的一个途径，把物业服务变成了管理，这种自建自营，建管不分的落后模式还普遍存在。全县70多个小区中，只有不到10个是聘请物业企业管理。这种模式的运行无形中加大了物业服务企业的数量，加之我县住宅小区大多规模较小，服务项目少，服务费标准低，收缴率低，造成企业管理成本高，形成亏损，公平的市场竞争机制、良性循环机制无法建立。部分单位建设小区，随着本单位职工的减少逐渐放弃了管理，由住户分单元、分楼推选部分住房或一些退休老干部管理，有的有点报酬，有的是义务服务。部分物业企业管理人员简单认为物业服务就是看大门、打扫卫生、收取管理费用等简单的事，对住户反映的问题不能积极主动解决，管理跟不上，有的小区住户反映有时几天也看不打扫人员，服务工作远不能满足居民的实际需求。调研的54个小区，物业服务企业都没有工程验收的图纸和相关资料，对小区建设的基本情况不清，大多小区没有制定物业管理活动的相关制度或公约，少有的部分也得不落实。
6、业主大会、业主委员会的运作机制尚未形成
业主对物业管理认识模糊，不能正确处理维权意识与责任意识的关系。调研统计，有95%以上的.业主对《物业管理条例》不了解或知道一点，对物管企业的服务要求往往会超出合理范围。例如：在调查中，各个小区反映最多的顶层住户出现楼顶漏水的问题，在业主与物业交涉未果时，往往会采取拒交物业费的方式来处理。有些业主认为我不交物业管理费是因为我不住或者不需要物业管理。使业主与物管企业之间关系僵化，陷入恶性循环的怪圈。
召开业主大会、成立业主委员会困难，业主委员会发展极度滞后。住房对业主大会缺乏认识，不愿意参加业主委员会，全县成立业主委员会的小区仅有幸福小区和宝乡大厦2个，都是在相关部门确定好候选人之后通过上门签字，打电话征求意见的方式产生。政府部门的宣传教育和指导工作做的不够。
针对物业管理中存在的突出问题，为了进一步加强我县物业管理工作，提高物业管理水平，调研组提出如下意见与建议：
1、加强居民住宅小区的工程建设管理
工程建设的遗留问题是物业管理工作的源头问题，相关职能部门要认真落实工程建设的各项监管措施，要按照物业管理相关法规规定，根据我县的实际，制定好切实可行的小区建设管理办法和建设标准并严格组织实施，从根本上减少物业管理矛盾纠纷。规划设计一定要明确物业用房、公共建筑、共用设施、对车位数量、绿地面积等内容；工程建设要严把工期和质量关；组织验收，应将小区各类附属工程（含地下管道隐蔽工程）列入验收内容；要着力解决目前存在的未开工即出售、未完工未验收即入住的问题。
2、加强对小区物业管理工作的管理和监督
一是督促开发商依法在销售房屋之前选聘物业管理服务企业，制定临时管理规约并将之明示房屋买受人；二是严格落实开发商向物业企业移交各类竣工图纸等物业资料并向房管部门备案的制度；三是强化日常管理，政府职能部门与居委会相互配合，形成合力加大执法力度，及时查处物业服务违法行为和物业管理区域内发生的违法行为；四是加大调处力度，及时化解各类物业管理矛盾纠纷。五是要组织不定期巡查，对管理水平低、信用等级差、服务不到位、收费不规范的企业予以通报批评，甚至取消在本县辖区内从事物业管理的资格，维护广大业主合法权益。
3、要强化对物业管理工作的指导
一是要主动介入，认真分析研究当前小区召开业主大会、成立业主委员会、引入物业管理公司和业主委员会履行职责方面存在的困难和问题，加大组织、协调、指导、帮助的力度，促进业主大会召开，业主委员会建立并有效开展工作，促进规范的物业管理公司入驻小区有较大进展；二是加强物业服务企业的培育扶持，对物业企业的发展给予政策的扶持，组织好物业服务从业人员的岗前培训，条件成熟时可以组织其成立行业协会，为其自我发展创造优越的条件。
按享受服务的等级收费机制没有建立。区的物管运行成本不同、服务标准不同，收费标准自然不同，但现在的情况是各个小区之间互相参照，无论何种服务质量收取标准相差无己。
二是要加强引导，尽快形成以质论价、质价相符、合同约定的收费体系，努力营造物业管理企业崇尚优质服务、业主自觉按时缴纳物业管理服务费的和谐氛围；三是广泛征集社会各界的意见和建议，着手制订物业管理服务合同等示范文本，明确规定前期和后期物业管理服务中的服务范畴、合同期限以及双方的权利、义务、责任，规范物业管理企业和业主的行为。区别新旧住宅、高层与低层、服务项目、服务标准、确定相应的指导性服务收费标准，促进物业服务健康运行。积极探索市场化运行的物业管理新机制，真正实现物业管理的双向选择。结合我县住宅小区的现状及特点，宜选择部分条件较好的小区，如龙辉小区，宝乡大厦、幸福小区，先行搞好试点，逐步推行。
4、要健全物业管理体制机制
首先，完善和规范物业管理行政管理体系，加强物业管理队伍组织建设，配备专职人员，明确职责分工，将管理重心下移，充分发挥城管委，居委会等在日常物业管理活动中的优势作用。其次，要健全完善物业管理各项制度，积极探索行政主管部门、开发商、物业企业、业主共同参与、相互监督的管理机制，确保物业管理工作健康运行。第三、要逐步建立一整套物业管理信息系统，全面、及时、准确反映我县所有从事物业管理工作的行政机构及管理人员情况、在我县实施物业管理的物业管理企业情况、我县所有物业的基础情况、业主委员会情况等内容，为提高物业管理服务水平打下一个良好的基础。
5、要深化物业管理法规宣教
县政府及相关职能部门要运用互联网、电视台、报纸、宣传栏等传播媒介，广泛开展国务院《物业管理条例》、《山西省物业管理条例》等法规的宣传活动，强化对政府部门相关工作人员、物业管理企业、业主委员会成员的教育培训，促进行政管理人员、业委会成员依法履职，不越位、不缺位；促使物业管理企业遵纪守法，规范管理，更好地为业主提供服务；增强广大业主的物业管理法律意识和消费观念，使他们充分认识到搞好物业管理不单是物业企业、政府、居委会的事情，而是需要全体业主和全社会共同关心支持的工作，也使他们充分认识到物业服务合同是物业管理服务的最重要的法律依据，懂得用法律武器保护自身的权利，同时履行应尽的义务。
6、要规范物业管理服务行为
物业管理服务企业要树立质量意识，规范管理、优化服务，取得广大业主和业委会的支持和配合。一是加强从业人员业务培训，提高其专业素质和服务水平。二是应当按规定实行明码标价，统一收费，在其服务区域内的显著位置或收费地点，对物业管理企业、服务等级、服务内容、收费项目、收费标准、收费依据、举报电话等进行公示，定期公示日常维护和重大维修费用的收支情况，使广大业主明白消费。三是要加强企业内部管理，严格履行物业服务合同约定，为广大业主提供相应服务并达到服务承诺标准，对业主和业委会提出的合理要求要及时整改。四是落实物业承接验收制度，物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位，共用设施进行查验，以减少工程建设遗留问题引发的物业矛盾和纠纷。
7、要强力落实专项维修资金的收缴工作
新近建成的小区条件较好，应严格督促落实，可一步到位，但一定要做好专户储存，合理使用等工作，确保正常运行，能起到示范带动作用，如龙辉小区；对新开发的小区一定形成制度，确保落实；对政府及部门早其建设小区如文笔小区等，应尽快研究，加以解决。
8、要积极推进旧住宅小区的物业管理
调动各方积极性，针对旧住宅小区物业规模小，较为分散，尤其是小区楼房陈旧、基础设施差，物业管理难于起步的情况，逐个进行调研、分析，采取多种途径、多种形式、多种方法，解决处理好维修资金归集困难、物业管理用房缺乏等问题，整合物业管理资源，完善物业管理条件，促进其尽快开展正常的物业管理工作，改善旧住宅小区的居住环境。可着手先行对几个无物业管理小区进行新型管理工作机制的试点，通过总结经验，逐步建立健全适应我县实际情况的旧住宅小区物业管理模式，最终促其走上规范化管理轨道。
住宅需求报告篇五
前言：
作为一名在福州市金山一带居住近4年的居民，本人可以说是见证了金山由城郊发展为新兴住宅区、工业区的经过，至今仍在不断拔地而起的幢幢商品房一直以来都是金山新区一道独特的风景,而夜晚楼多灯稀的冷清景象也常为人所津津乐道。借此次社会法学学习的机会，我对金山一带的住宅小区的安全状况进行了一定的调查，希望籍此反映当地小区的一些基本状况，并提出自己的思考和建议。
现状呈现：
1、“高档社区”安全保障并不“高档”
高档社区的安全保卫工作总给人一种戒备森严的感觉，既有身着笔挺制服的高大保安，又有角落里伸出的探头、各种自动门卡等。但事实上，这些有着重重安检设施的社区其实很容易混进去。人群常常趁有人出入时集体涌入（密码锁被规避了），其中鱼龙混杂，而保安却并不一一过问。有趣的是，那些没有繁复的密码保障设施的住宅小区反而因为住户长久的习惯而人人都有一定的防范意识，常常是一个楼道来了陌生人，很快四邻都相互告知了。
2、社区防火防洪设施含瑕疵
首先，小区的防火其实是老话题了，随着新小区的越建越多，防火设施日见改观，但其效用如何呢？其管道位置是否合理、日常维护可有进行？据本人所知，平日里所谓的消防水栓倒是时时有水“情不自禁”的潺潺流出，但不知到了关键时刻，是否会“不自禁”的关闭？且让水栓上日渐厚实的铁锈来回答吧。
至于防洪，也许地处平原的人们体会不到，但对位于闽江沿岸的金山新区来说，却是不能不考虑在社区安全范围内的。但这一方面却成为盲点，不要说防洪了，有些小区甚至连排水系统都不甚合理，一到大雨天气就“水漫金山”。
3、小区治安管理主体多元化不利于管理
现在的新型小区可谓设施完善，游乐场、ktv、超市等一应俱全，但这也为小区管理带来另一个问题，即主体过于多元化，很难有效管理、面面俱到；另外，小区空房向外出租的现象日渐普遍，为小区管理带来一定困难。小区内出入人员身份、职业、道德呈现多样化，一方面多数小区未形成较好的管理规范，另一方面，由于人员活动时间不同，在规章的实际操作上也存在很大难度。
立法考量：
1、建议出台地方规章，统一规范沿江建筑的防洪标准；
地方统一出台规章，从法律层面规制开发商的建筑行为，防范于未燃，对于保障沿江城市的居住安全、人员安全是十分必要的，也更有利于实践中的执行。
法制宣传的作用一向不可小觑，可以通过一些群众喜闻乐见的宣传形式，如墙报、文艺演出等来宣传法律法规，提高公民的法律意识，为维护社区安全打下坚实基础。
3、对小区保安进行统一培训，提高保安素质和工作能力；
小区保安素质的参差不齐不仅容易给小区安全管理造成漏洞，其本身也是安全隐患之一，近来闹得沸沸扬扬的保安绑架业主事件不能不引起我们的注意。如果保安都能严格执行工作规范，练就一双“火眼金睛”，也算是为小区贴上一道“安全”标签。
4、配合有关职权部门定期对小区内的娱乐场所进行检查、访问，杜绝安全隐患；
既然是“鱼龙混杂”，那么适当的关注绝对必不可少，娱乐场所进驻社区，直接关系到每一户居民的切身利益。同时，娱乐场所的.安全设施硬件配备是否符合国家、地区要求也需要时时留意，避免发生意外惨剧。与其亡羊补牢，不如加大监管，将危害止于萌芽阶段。
5、加大业主大会与物业机构、社区居民委员会间的联系和互动，共同构建和谐社区。
由于小区住户的多样性，加上钢筋水泥、层层铁门的阻隔，住户间的沟通难免有所欠缺，同时也不利于零散住户的维权，加大住户与住户间、住户与物业间、物业与居委会间、居委会与住户间的联系，有利社区发展和建设，更可以集思广益，为社区安全出谋划策，同时群防群治，集中力量构建和谐社区。
住宅需求报告篇六
高校住宅区是各高校在自己原有校园土地的基础上通过各种方式投资兴建的居住小区，其目的主要是解决本校教职工的居住问题，为教职工营造一个稳定、舒适的居住环境，住宅区环境建设管理的好坏，直接牵掣到职工的根本利益，对学校的稳定和发展起着重要的作用。高校住宅物业管理是随着高校后勤改革的不断深入，以及社会化物业管理企业的不断完善和发展而出现的具有高校特色的新型后勤服务行业，学习、借鉴和研究这种新型管理模式和方法，分析和探讨高校住宅的现状和存在的问题，寻求具有科学性、社会性、专业性及高校属性的住宅物业管理办法，逐步推行规范化、专业化的高校住宅物业管理模式，为教职工创造文明、安全、舒适、和谐的生活和工作环境，是高校后勤工作者应该认真思考和研究的一个重要课题。
1、住宅区基础设施差
目前我国各高校特别是校史悠久的老牌大学，其住宅区都是在几十年甚至上百年的发展过程中逐步建成并投入使用的，随着时间的推移，特别是过去六七十年代建造的住宅楼，最初的规划设计已不能适应现代社会人们居住和生活的需要，好多线路、管道已严重老化，房屋质量参差不齐，配套设施不齐全，设备陈旧、老化。住宅区内绿化地杂乱不堪，住户私自开荒种花种菜，或到处乱搭乱建，楼宇整体破旧不堪，在消防及安全设施存上也存在很多隐患，实行物业管理难度较大。
2、从业人员服务意识差，缺乏专业的物业管理服务队伍
我国各高校物业管理服务人员，大多数都是从原房管部门或总务部门分离出来的后勤人员，物业管理专业技能性不强，素质不高，“铁饭碗”思想严重，观念转变缓慢，始终认为自己是学校事业单位的正式职工，后勤改革不管怎样变化，自己都不会下岗，工作不努力，专业技能学习上不积极进取，没有使命感、紧迫感和危机感，服务意识差，对待住户态度生、冷、硬现象存在，服务不能及时到位，或服务质量不能保证。
3、缺乏配套的管理办法
高校住宅小区是本校职工生活和学习的重要场所，而物业管理部门则是为小区内住户提供服务的单位，目前各高校在住宅物业管理中因没有相应的管理办法，而使住宅区内好多方面管理无法可依，如近年来，随着住房产权的多元化，校内职工外购商品房的增多，校内住宅区外租户增多，因外租户人员身份复杂，不爱护小区公共设施，环境卫生方面自治性差，不注意公共道德行为，严重影响本校教职工的正常生活和学习，还有小区内基础设施的管护，住户房屋装修的管理等都没有配套的管理办法，而物业管理中心或公司作为服务部门，没有相应的行政管理或处罚权，使得住宅物业管理在好多方面束手无策，难以提高住宅物业管理质量，无法确保国有资产的保值和增值。
4、住户物业付费意识不强，依赖性较大
实行高校后勤改革以前，高校住宅区各项服务都是学校大包大揽，包括共用部位的维修、小区内环境基础设施建设、卫生保洁、绿化管护、消防安全及门卫管理，甚至包括住户室内维修、有线电视收费等都是由学校支付，随着后勤改革及住宅物业管理的不断深入，以上各项福利性服务逐步实行住户有偿使用，好多住户对此不满，认为小区是学校的住宅区，自己是学校的职工，自己有权免费享受住宅区内的各项服务，过去都是学校出钱搞服务，而现在要自己出钱，观念一时难以转变，福利性服务思想浓厚，对物业管理缺乏认识和了解，对物业管理收费采取消极态度，对学校的各种管理办法故意刁难不予配合，难以接受“自己花钱买服务”的物业管理消费观念。
5、物业管理经费短缺，难以创建优质服务
高校物业管理不同于社会上的物业管理公司，它是以给教职工提供优质服务为目的，而不是以盈利为目的。所以其收费标准普遍低于同等商业性社会住宅小区收费标准，而随着高校社会化的不断深入，学校对住宅区的投入也逐步减少，使得住宅区物业管理成为独立核算，自负盈亏的经济实体。长期以来，由于高校住宅的维修工作量大，加之外租户比例逐年增加，使的学校物业经费收入产出严重失衡，同时由于物业中心在高校后勤人事改革中富余人员的安置，使得高校物业从业人员队伍庞大，人员工资基数大，服务成本高。作为住户方面，随着现代人们生活水平的不断提高，住宅区不再只是教职工生活居住的场所，也是其思想文化交流、休闲娱乐、开展各种文体活动的重要场所，而要创建高素质的人文环境，提供全方位、高质量、综合性的优质服务，均需要一定的资金做保障。有限的物业管理经费使得物业管理部门日常支出很难日益为继。
1、物业管理人员要更新观念，增强服务意识
高校住宅物业管理人员大都是过去高校后勤旧体制下的后勤服务人员，“大锅饭”思想严重，随着后勤改革及物业管理的不断完善和推广，物业从业人员应强烈意识到“铁饭碗”的体制已不复存在，要有忧患意识，要破除“学校后勤非我们不可“的旧观念，树立优质服务的新理念，开拓进取，自我加压，主动出击，变“要我干”为“我要干”，确立“服务求生存，效益求发展”的经营理念，努力钻研物业管理新知识，学习和了解物业管理相关的法律法规，了解行业动态，培养一切为了住户，住户是上帝的新理念，树立“诚心、创新、拼搏、向上”的企业精神，把提供优质服务作为我们工作的核心和行动的指南。
2、要创建专业化的物业管理服务队伍
高素质的人才是创造优质服务的基本条件，对于高校住宅物业管理服务人员，学校或集团应采用多种渠道、形式对员工进行培训和教育，重视员工的能力培养和潜力开发，创建科学的用人机制，鼓励员工进行技能创新和探索符合高校特色的新型物业管理模式，逐步实现员工持证上岗，加强与国家级、省级示范小区的联系，通过参观、学习、交流等方式提高员工的物业管理水平，通过专业讲座、技术大练兵等实践活动来提高企业的整体效能和市场竞争力。并利用高校优势，向社会上招聘高素质的物业管理人才，充实到高校物业管理队伍中来，努力造就一支懂经营、善管理、通技术、精业务的高校物业管理队伍。同时要引进竞争机制，加强考核，实行竞争上岗、按劳取酬，从而形成科学规范的物业管理体系，为住户提供高效优质的服务。
3、建立完善的规章制度
高校住宅区的地产及房产属于国有资产，住户只具有使用权，如何确保国有资产的保值和增值，学校领导及国资主管部门应予以重视，高校住宅管理实行所有权和经营权相分离，符合高校后勤社会化改革的要求，有利于学校减轻财政负担，使住宅物业规范健康的发展，而物业管理部门作为服务单位，只能搞好服务工作，无行政管理或处罚权，学校应协调各职能部门之间的关系，配合物业中心按照国家有关物业管理的方针、政策、统一制定高校物业管理的具体政策、办法、收费标准和服务内容，包括住宅装修管理办法、外租房户管理办法、公共环境及国有财产管理办法、自行车存放管理办法等，并在各住宅区按照物业管理条例，积极成立小区管委会，形成学校、小区管委会、物业管理中心三方共同管理的局面。
4、建立质量监督保证体系
住宅物业管理中心应主动接受学校相关部门包括国资、后勤、纪检、审计、财务部门的监督和管理，对服务内容包括共用部分及住户室内维修、消防、门卫安全、绿化管护、道路的维护、住宅区内公共设施的维护服务等项目进行检查，物业中心要根据国家有关法规和行业条例，建立和完善物业管理法规，实行企业化管理，使住宅区内的各项管理规范标准，甲乙双方应按照约定条款认真履行合同，对物业中心在日常服务中不符合规定的项目要进行整改，对服务达不到标准的甲方可进行处罚，用法规和制度规范约束物业部门的行为，确保教职工能有一个干净、整洁、优美的居住环境。
5、积极开展社区文化建设
高校物业住宅区不同于社会上的商业住宅小区，具有浓厚的文化环境及学术氛围，教职工群体素质比较高，住户对居住环境的建设及服务的要求都表现出较高层次的需求，作为高校住宅物业管理中心，在搞好各项服务的同时，应加强对物业管理的宣传力度、广度和深度，并结合本校的实际情况，配合工会、离退休处、校团委党委、宣传部等部门积极开展社区文化建设及群众性娱乐活动，要让每一位有热心和爱心的职工积极的参与到我们的小区物业管理中来，大力开展“小区是我家，美好环境靠大家”的宣传活动，培养住户的主人翁思想，营造积极、健康、向上、富有高校特色的社区文化，通过提高文化内涵，创建祥和的社区环境，通过筹建小区特刊和物业网站，多形式开展社区文化、体育、公益事业及社区旅游等活动，开设宣传栏和网上聊天等形式，以形成具有高校特色的文化氛围和格调。
6、多渠道开展便民有偿服务，增创服务经费
经费是物业管理的基础，也是物业公司开展服务工作的保障，物业公司在取得学校划拨的经费、住户交付的物业管理费及职工室内维修费外，还应充分发挥区域优势，挖掘服务潜力，拓展服务项目，通过开展有偿便民活动，寻求新的经济增长点。在此方面，学校应该给予政策支持，包括住宅区周边门面房的开发，住宅区内蔬菜、水果市场的开发，洗衣店、服装加工店、饮食服务摊点、粮油销售店等商业网点，广开资金来源渠道，补充物业服务费的不足，从而确保住宅物业管理的良性持续发展。
7、以人为本，构建和谐居住小区
高校物业管理除立足于物业的管理外，更重要的是为住户提供全方位的服务，要按照“以人为本”的服务理念，不断提升服务水平，使住户能深入体会到“住户物业是一家，有困难找物业”的温暖，把住户对物业的满意作为物业人最大的欣慰，树立良好的物业管理形象。如小区内有好多老教授、专家、学者等老人，他们的子女常年不在身边，物业管理人员要经常同他们进行深入沟通，了解住户在小区内的需求和困难，帮助他们解决实际问题，对待服务工作要高效、细致、态度和蔼、服务热情周到。同时中心领导要关心职工生活，重视人性化管理，对于职工及家属的生老病死，婚丧嫁娶，中心都应予以慰问、祝贺、看望，员工有不顺心的事时，中心领导要与他们进行交心谈心，帮助他们排忧解难，使得员工的积极型和主动性得到充分发挥，增强企业的凝结力和向心力，达到住户满意、领导满意、职工满意的和谐居住及工作环境。
总之，高校住宅物业管理是一个新型的服务行业，它不同与社会上的物业管理模式，它的各项政策及服务标准应服从学校改革、发展、稳定的大局，各高校应结合自身的特点和实际情况，按照住宅区行政所有权和经营权相分离的原则，转变原有管理部门的职能，注入新的物业管理机制，依靠学校的支持，住户的配合，建立起具有高校特色的物业管理模式，向教职工提供全方位、高质量、综合性服务，最终实现社会、学校、住户、物业管理企业的共同满意和长足发展。
参考文献：
2、《物业管理导论》王青兰主编，中国建筑出版社；
3、《试论高校物业管理》作者：蔡炳华，《重庆工学院学报》05年1期刊载；
5、《中国物业管理条例》
住宅需求报告篇七
物业是指房屋以及与之相配套的设备、设施和相关场地。物业管理是指业主或者委托的其他人对物业以及区域内与物业相关联的共同事物进行管理和维护的活动。物业管理是我国住房私有化的产物，是90年代中期产生的一个新兴行业。1992年，我区成立了第一家物业公司上海广厦物业管理有限公司。经过十多年来政府、企业、业主和社会各方不懈努力，我区住宅小区管理取得了一定的成效。主要表现为：全面改革了传统的房屋管理体制，初步建立了物业管理的市场机制，切实加大了为民办实事力度，逐步推进了住宅小区综合管理。但是随着我区经济社会迅速发展，人民群众对住宅小区综合管理和物业服务的要求也越来越高。如何搞好住宅小区的物业管理，解决老百姓反映热难点问题是我们各级政府和社会相关方面（单位）研究的课题。
根据市委完善民生政策措施、力促和谐社会建设的要求以及关于加强居住区物业管理的工作精神，嘉定镇街道区人大代表工委组织部分人大代表对我区老居民住宅小区的物业管理基本情况进行工作调研。
通过对我区物业管理、老住宅小区居住环境、业委会运作等调查，为区政府有关部门解决物业管理中存在的热难点问题提供第一手资料，为政府有关部门安排解决民生民需实事提供依据，使我区城市发展和管理上一个新的台阶，为构建和谐社会奠定良好基础。
（二）调研对象、方法和内容
调研对象：基层群众、业主委员会成员、业主代表、物业公司负责
人、社会各界人士。
调研方法：本次调研采取问卷、电话访问、个别访谈、实地察看等方法。共发放调查问卷100份，人员采取随机抽样形式。电话访问由访问者在所查看物业公司的物业任务单上随机抽取。个别访谈对象，主要是物业管理公司经理、业主委员会成员、居委干部和业主代表。
调研内容：重点围绕物业公司的行风建设、老式住宅居民区的生活环境、业主委员会运作、街坊基金的亏损、物业管理费的收缴等五个方面。另外，还包括老居民区人民群众关心的物业管理中热点问题、老百姓急需政府部门帮助解决的物业管理中的历史遗留问题。
（三）调研过程
5月下旬，街道区人大代表工委建立了由街道区人大代表工委主任、5名区人大代表等组成的调研小组，拟订了调研提纲。自6月上旬开始，主要对老住宅小区的物业管理现状展开调研。调研过程中，听取了区房地局有关部门对我区居住区物业管理的工作汇报；走访城南小区、迎园十坊、菊园嘉富三个老式住宅居民小区；实地察看了广厦物业公司、明达物业公司、万涓物业公司、嘉定区房屋修理应急中心物业服务状况；召开群众座谈会8个（参加人员71人次），个别访谈18人次，收集群众意见35条，电话（随机）征求业主意见7人次，检查物业工作台帐18本；发放问卷100份。广泛听取各个方面对我区（尤其是老居住区）物业管理的意见和建议。
据统计，我区现有住宅小区250多个，建筑面积1100万平方米（见表1）。目前已成立业主委员会的住宅小区有226多个，占符合成立条件住宅小区总数的92%。
物业管理的企业15家，其中骨干企业有上房、万科、金地、东湖等。
目前我区物业行业从事管理、保安、保洁、维修、绿化养护等人员近3500人。
表1全区居住用房分类、特征、分布区域、总面积、总量等统计表
名称特征一层或二层/平房/70年代以前（保障型）80年代以后开发、80m2以下（改善型）90年代以后开发、120m2以下（基本型）90年代末以后开发、90m2以上（舒适型）90年代末以后开发、90m2以上（舒适型）90年代末以后开发、140m2以上（豪华型）分布区域嘉定镇街道街道、娄塘镇、南翔镇等嘉定镇街道、新城路街道、南翔、安亭、黄渡镇等嘉定镇街道、新城路、真新街道、工业区、南翔、安亭、黄渡镇等嘉定镇街道、新城路、菊园新区、真新、江桥、工业区、安亭、黄渡镇等马陆、安亭、朱桥、华亭、方泰南翔、江桥、新城路11250250018050110016.54.555555500453079020019户数（户）400035555总面积（万m2）总量（%）114里弄住宅10160售后公房商品住宅（早期）商品住宅（晚期）农民集中住宅别墅住宅合计以上数据分析，里弄住宅、售后公房和早期商品住宅居民家庭户占我区居民家庭总户数的50%左右，因此，解决我区老居住区物业管理的问题是我们工作的重点。
为具体了解和掌握业主对物业管理行业的意见，调研小组发放问卷调查100份，回收98份，有效问卷95份，随机调查结果如下：将近63%的居民认为，居住的小区各方面很一般，其中有10%的居民认为很不满意。
表2对目前居住小区满意率的情况统计表
问卷题目你对目前居住的小区各方面还满意吗？选项1、非常满意2、满意百分比（%）026.63、一般4、不满意63.410%其中，居民反映最突出的问题是小区环境差、保安不到位、街坊基金严重亏损、业委会作用发挥不够、物业管理费收支矛盾突出等，分析上述问题的产生原因，主要是以下几方面因素：
（一）物业管理体制尚未完全理顺
主要表现在：一是本区物业管理工作机制尚不健全。物业管理是一项系统工程，有较强的综合性和区域特点，涉及房地、建设、规划、环卫、公安、消防等多个部门，有时各种矛盾会交织在一起，为此光靠行政主管部门难以协调各方，难以发挥对居住物业的管理、协调、指导、监督等作用，许多工作还停留在应付上级检查、突发性矛盾的应急处理上。社会、政府、业主对物业企业在物业管理中侵犯业主权利的行为，缺乏有效的制约措施，如小区保安管理，小区的案发率不与物业公司经营好坏挂钩；二是物业管理没有从真正意义上纳入社区管理范围。不少居住小区内居委会、物业公司、业主委员会三方各自为政，缺乏沟通、协调渠道，遇到矛盾和问题经常出现相互埋怨、指责，或一推了之的现象；三是对小区内违法装修、违法搭建等行为处置难度大。《物业管理条例》中早就明确规定了业主的禁止行为，并规定了相应处罚办法，但是在处理违法行为时，有关部门却缺乏有效办法，甚至不作为。房地、规划与市政部门都有其执法职能，但由于职责尚欠明确，不同程度地存在推诿扯皮现象，物业公司行使的权力仅仅是制止，不能“强制”，而居委会又没有管理职能，造成违法建筑年年拆，却年年还在增。
（二）历史遗留问题没有及时解决
的煤卫设施。有的售后公房居住面积小，所以有一定经济条件的住户都另买住房，留下的老住宅除出售外，大多数都用于出租，如桃园、叶池社区，出租户占居住总数的30%以上。外来人员的生活习惯还不能适应城市化生活的要求，乱扔垃圾的现象随时可见，卫生状况不尽人意；三是小区出入口多，没有公共的停车库，加上保安管理不到位，“三车”失窃现象时而发生，老百姓怨声载道；四是公共设施老化，如路灯不亮、下水道管径细经常发生堵塞等。
量房租金为主。企业对如何服务好业主研究不深，特别是对物业管理中专业化服务保安、保绿、保洁这三个方面兴趣不大，且服务质量差，已引起广大业主的反感。据统计，68%的业主认为居住区的保安不到位。究其原因：客观上，老居住区环境差，物业收费标准低，收取的保安费不够支付保安人员和保安管理费用，引起保安不到位；主观上，有的物业公司管理水平差，对保安人员管理不严，保安人员缺乏责任心，引起工作不到位。部分小区虽安装了监控，但保安人员擅自离岗、漏岗，更不用说做监控值班记录了。
二是物业管理收支矛盾难以做到完全市场化。老小区物业收费标准低、收缴率低，不少物业公司收支难以平衡，入不敷出，从而降低服务标准，引起业主不满，从而陷入了物业公司抱怨收不足费而无法服务，业主抱怨服务低劣而不愿交费的怪圈。
目前老居住区物业管理费收费标准最低的（每户按大、中、小套三种标准收取，大套7.5元/月，中套6元/月，小套4.5元/月。保安、保洁费每户分别按3元-6元/月标准收取。就是商品住宅每平方米收费0.23元/月，这在全市范围内也是最低的，而且近10年标准没有提高，而职工的平均工资在逐年提高。例：温宿路16弄小区共有134户居民。如果用四班三运转物业保安管理工作方式，至少用4个人，按人均费用1.5万元/年，每年物业保安人头费要6万元。小区物业管理费标准4.5元/月，就算每月足额收缴，即134×4.5×127236（元），那么这52164元缺口谁来付？这样的小区由谁愿意管？于是出现撤走了保安人员现象发生（如叶池小区）。
在调研过程中，我们了解到物业企业和居民群众对物业管理费这个问题有完全不同看法（见图２）。物业公司主要观点：一、我市最低工资标准从90年代末420元提高到现在750元，几乎翻了一翻，可是物业管理费却近10年来没有增长过，因此，物业管理费有必要进行调整。
二、物业管理企业在市场经营中，地位不平等。其他企业可以根据成本提高自己的产品价格，而物业管理费的提高却受到计划经济模式控制。物价部门不松口，永远也解决不了。从某种意义来说，政府把部分责任转嫁到物业企业身上。
关于业主不交物业管理费的主要原因，我们也进行了问卷调查，结果是：认为维修不及时占34%；收费不合理占30%；生活困难交不起占21%；服务态度差占15%。从图２分析，要提高物业管理费标准，让老百姓多出钱，困难很大。业主不交物业管理费的另一个原因是动迁居民，据叶城物业公司反映，在工业区南区动迁户不交物业管理费（达800多户）已经成为多数动迁户从众行为，动迁户不交物业管理费的主要理由是：都是农民安置，北区农民集中居住区物业管理费由政府或集体补贴，所以我们也不交。工业区南区安置的房屋都是可以上市的商品房，而工业区北区安置的房屋是不可以上市的农民住宅，虽然在安置中都用房屋或货币结算，但性质是完全不同的。
（四）街坊基金亏损现象严重
下水道的疏通和公共设施改造。街坊基金是固定的基金，除1999年以前国家对街坊基金本金以高出银行储蓄5%利率作为补充外，街坊基金几乎没有增值渠道。就是有其他收益，如汽车停放收费，也基本用于弥补保安人员费用不足。10多年来街坊基金只有支出，没有进帐，加上街坊基金使用很规范，所以我区80%的售后公房小区面临着亏损，亏损最大的小区接近100万元。例：桃园小区街坊基金每年固定费用，交纳路灯电费、道路维修、绿化养护、下水道的疏通和部分保安人员费用（不含设施改造，按20xx年价格标准计算），应为20万元。在没有增值渠道情况下，20xx年亏损总额已达70万元，20xx年将达90万元，以次类推街坊基金亏损将会越来越严重。
按照《物业管理条例》第十一条规定：业主大会履行决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施职责；第十二条规定：专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。如果街坊基金减少亏损，那只有经物业管理区域内全体业主的三分之二以上同意通过，那么业主大会才能履行专项维修资金续筹方案。调查显示：在对如果街坊基金亏损后，你愿意重新筹集的认识上（表3）愿意筹集的人数只有26%，距全体业主三分之二（67%）以上业主同意的要求相差太远，显然要每户业主出资来续筹街坊基金困难很大。
表3街坊基金亏损后，你愿意重新筹集意向统计表
委会不能有效地代表业主大会办事；4、街坊（维修）基金的筹集。调查结果:业委会不能有效地代表业主大会办事和街坊（维修）基金的筹集成为居民群众心目中最难解决的问题。
目前解决社区物业管理中最难的是：a:维修基金的筹集15.63%31.25%21.90%b:业委会不能有效地代表业主大会办事c:物业管理费的等级收费31.25%d：二项基金归并关于（维修）基金的筹集上面我们已经讨论过，这里我们主要分析业委会不能有效地代表业主大会办事。分析原因主要是：一、业委会地位问题。它不光要代表全体业主行使业主的权利，同时还代表全体业主维护业主的利益。往往有些业委会粉墨倒置，同物业企业一起侵害业主利益；二、业委会成员素质问题。缺少房屋保养和维修，资金使用和管理方面的专业人才。特别是业委会主任如果不懂物业方面的专业知识，就很难代表业委会或全体业主说话。我们从问卷中了解到：你对你小区业委会工作满意吗？满意的占27%；不满意的占2.1%；一般的70%；不知道0.9%。这里要说明的是，这次问卷的对象中业委会成员占很大的比例，如果是一般业主，打分的结果就不得而知了。因此怎样选好业委会成员，提高业委会成员办事能力，是我们在当前在社区管理中应该认真思考的问题。
成效。具体体现在：
1、加大旧住宅整治力度，全面落实住宅“平改坡”综合改造。今年我区将加大旧住宅综合整治作为提升物业管理水平的基础工作，并创新观念，规范管理，完善房屋修缮标准，力争建立与时代相适应的，具有我区特色的居住房屋修缮和管理的长效机制。年内将结合新城建设的总体工作部署，突出嘉定老城区综合改造，力争完成30万平方米房屋综合“平改坡”项目，并加大旧住宅综合整治力度，共排定了60多万建筑面积的住宅进行综合整治，总计投入资金1600多万元。
2、设立售后公房的补贴。区房地部门会同区地区办向区人民政府提出专题报告，要求区政府参照周边区对售后公房给予管理费补贴的模式，切实提高售后公房为主的住宅小区的管理水平。
3、扩大物业管理社区党建的试点工作。区房地局在认真总结新成路街道的试点经验基础上，在有条件的街道、镇继续开展物业管理社区党建联建工作。今年确定嘉定镇街道、南翔镇、安亭镇为物业管理社区党建工作的街道、镇，继续深化物业管理社区党建工作。
4、今年7、8月开展物业管理优质服务“双月”竞赛活动。活动自7月1日到8月31日，将包含物业管理技能大比武、“抗高温、送清凉”便民服务、防汛防台四级响应演练及实战等项目，倡导优质服务，旨在深化物业管理优质服务内涵，加快提高物业管理行业职工技能，提升物业管理行业人员服务水平。
5、配合市有关部门关于《加强住宅小区综合管理三年行动计划（20xx-2009）》在我区的贯彻落实，力争区里建立住宅小区综合管理联席会议制度，做好小区综合管理的各项工作。
在经济和社会效益方面取得双赢。我们认为：嘉定的物业管理虽然存在着一定问题，群众意见较多，但是领导重视，社会各方面为解决这些问题有成功的案例，而且取得了突出成绩，所以我们应予充分肯定。
物业问题是加强社区建设、构建和谐社会的重要内容之一。物业管理的最终目标是向社会化、市场化、专业化的方向发展，要做到“严格管理、科学管理、长效管理”，为进一步提高我区物业管理水平，尤其是加强老旧小区的物业管理，提出如下建议：
（一）进一步明确工作责任主体，建立长效管理机制
物业管理工作是一项系统工程，要在明确责任主体、理顺各方关系的基础上，建立一套行之有效的物业管理长效机制，形成职责分明、措施得力、政令畅通、信息及时、办事高效的管理网络系统。
一是要建立健全组织机构，明确责任主体。建议建立以区地区办为牵头，其他职能部门为成员单位的领导机构，加强对住宅小区的综合管理。其主要职能是：制定相关的我区住宅小区综合管理方面的政策；研究我区住宅小区综合管理发展方向；审核和批准住宅小区综合管理改造和建设规划和社会发展规划；解决和协调住宅小区综合管理中存在的问题。其工作总体思路是以规范居住房屋租赁为抓手，以加强住宅小区综合管理为重点，以为广大市民创造和谐的居住环境为目标，坚持属地管理和综合治理相结合，层层落实管理责任，按照《上海市加强住宅小区综合管理三年行动计划》，进一步理顺住宅小区综合管理的体制、机制和法制，基本消除住宅小区综合管理中的政府的缺位。
另外，建议建立由社会各方有关人员组成的物业管理研究协会，起到调查研究、社会监督的作用。
及目前存在的问题，管理部门应该主动去发现问题，寻找解决问题的办法。有些问题确属本部门不能解决的，应及时上报区政府。如，南门开发区多数业主不交物业管理费之事。又如，街坊基金亏损的原因及目前亏损的程度，要进行专题调研，制定有效解决问题的办法。
三是要调整健全物业管理的相关制度。根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，要及时制订并出台我区关于物业管理的相应制度，进一步明确业主、业主委员会、物业公司在日常管理中各自的权利和义务。当前，我区正值小区业主委员会换届高峰，房地部门要指导好业委会的组建及物业公司的选聘工作，特别是过去在业委会和物业公司签订的服务合同中没有明确的权利和义务，这次要落实完善。如，保绿、保洁、保安三项服务要明确服务主体和责任，将完成质量与业绩考核相挂钩。又如，物业费到底应该由谁来收取，在服务合同中应该详细说明。为此，区房地部门要尽快拿出这方面的指导意见。
四是要切实采取行之有效的考核办法。要增加物业管理考核项目，如，业主委员会运作行为是否规范，业主委员会和物业公司签定的服务合同是否全面或完整，物业公司信息发布是否透明等。考核采取定期检查和不定期巡查相结合的方式，强化日常管理，对违反有关考核规定的企业予以通报批评，降低甚至取消物业管理资质，把考核和奖惩挂起钩来，确保整个物业管理工作水平的不断提高。
（二）进一步加大政府支持力度，改善居民居住环境
本次调查中，在对“当前老的住宅居住区物业管理最应该解决的事”选项中，认为政府政策上支持的占83%。在“目前管理中认为政府应该怎么做”选项中，要求政府加大资金投入的占62%，要求政府出台相关的物业管理政策的占50%。从以上的民意调查中我们了解到，居民群众希望得到的是政府在政策上的支持、财政上的投入。
一是要出台相应的政策办法，依法处理各类矛盾。如在街坊基金亏
损的问题上应该出台相关的政策，特别是依靠广大业主每年提取除维修基金本金外的利息资金来补充街坊基金不足和道路使用补偿（停车）费来充抵街坊基金亏损，政府部门一定要拿出指导性意见。另外，我们从（表３）中了解到，重新筹集街坊基金也不是不可能，数据告诉我们随大流的业主近半数达49%，所以重新筹集关键是政策的支持及宣传和发动工作。
又如，政府每年除对集中的售后公房进行补贴外，要扩大其他售后公房或动迁用房补贴范围，政府对售后公房进行补贴，应该公开补贴项目；同时要评估被补贴的小区物业管理水平是否提升和群众的满意度。再如，对外来人员在住宅小区“群租”隐患，公安、工商、规划、人口办、消防卫生、地税、综治等相关部门要提出相关工作方案，采取争取早日实施。
二是要在财政上予以支持，加快旧区综合改造。目前，我区老居住区大概有50万平方米。这些老的住宅年代最久为60年代建造，其内部大部分没有独立的煤卫设备，存在着下水道堵塞、乱拉线路，电线老化裸露，没有足够的消防设施等，在外部没有围墙、没有绿化、没有停车场地、没有自行车棚、晚上没有灯光等。我们在叶池社区实地看到的，这些老的住宅大部分都是出租户，外来人员占90%，住在这里的本地人大多数是退休工人、低保户或低收入者。据反映，这里治安情况复杂，安全系数低，当地居民生活十分清贫。近些年来区政府为嘉定的建设花了大量的精力，但这里却成为一个被遗忘的角落。为了真正体现解决民生问题，让改革开放的成果受益于广大居民群众，我们希望政府部门加快对老居住区改造的步伐。
迁安置政策（通过业主自我管理的作用，让全体业主决定安置政策公平性、合理性、科学性）和规划建设方案；三是开展老居住区改造调查工作，切实掌握我区老居住区的基本情况，以点带面，分类改造，另外对群众反映强烈的突出问题如桃园宝塔型房屋的改造，要加快落实实施。
（三）进一步完善物业管理市场机制，培育品牌服务企业一是要尊重企业的经营自主权。坚持运用市场竞争机制，规范运作，优胜劣汰。坚持标本兼治、重在治本的原则，严格市场准入和清出制度。进一步完善投诉举报制度，加大日常监管力度，健全市场监督机制，对违法、违规经营的物业管理企业做到严厉查处。物业管理小区逐步实行招投标和业主选聘及解除物业管理公司。物业服务实行“明码标价”。
二是要实现分等级物业管理标准收费。加快建立适应市场经济要求的物业管理收费机制。由于多种原因，目前的物业管理收费方法没有从根本上按经济规律办事，因此，必须尽快建立适应市场经济要求的物业管理收费机制和尽快形成“以质论价、质价相符、合同约定”的收费体系，逐步提高物业服务收费标准，在提高服务质量的前提下，逐步扭转物业管理企业长期亏损的局面，确保该行业良性循环、健康发展。
三是要进一步规范业主委员会运作行为。我们希望政府有关部门在进一步完善我区物业管理的市场机制同时，特别是对业主委员会运作行为要进一步规范，明确相应措施，不能放任自流，对业主委员会和物业公司签定的服务合同全面或完整，要有审核的部门，使业主委员会真正成为全体业主利益的维护者。
四是要公开物业管理公司的信息。物业公司信息发布是否透明？包括物业服务实行“明码标价”。（说明：我区本土物业除广厦物业有一个网站外、嘉城物业有一个网页外，其他物业好象没有什么网站？）要化大力气、要制定相应考核指标。同时，要在税收政策上扶植物业公司的发展，引导我区物业企业之间进行强强联合，做强本土物业的品牌为我区广大业主更好的服务。
（四）进一步做好其他基础工作，提升我区物业管理水平一是要提高物业管理和从业人员整体素质。在全区以非正规就业方式建立专业化保安、保绿、保洁服务公司，加强对社区管理人员、房地所管理人员、开发企业、物业企业、业委会等方面相关人员的培训，提高从业人员的整体素质。
二是要建立一整套物业管理信息系统。把我区所有从事物业管理工作的行政管理人员及机构情况、在我区实施物业管理的物业管理企业情况、我区所有物业的基础情况、业委会相关情况等等内容，建立数据库进入电脑信息系统，保证该基础资料信息的系统性、及时性、准确性。各有关部门和单位也要根据该信息系统，各自建立好自己的管理系统，为提高服务水平打下一个良好的基础，为各级领导作决策提供依据。
三是要依法收缴和使用物业公共维修基金。切实加强物业公共维修基金的管理工作。按照专户储存、业主所有、专款专用的原则，由区物业主管部门具体负责维修资金的归集、核算、拨付、使用等相关的管理工作，统一核算到户、计息到户，并按规定建立健全相关的监督检查制度。小区的公共维修部位进行维修时，物业管理企业应提出申请，经业主委员会通过、主管部门审批后方可使用。有关部门要进一步加强对公共维修基金的有效监督，加大对挪用基金现象的查处力度，对挪用物业公共维修基金的行为进行严厉处罚，情节严重的，依法追究有关责任人的刑事责任，切实保障公共维修基金的正当使用，取之于业主，用之于业主，防止产生不必要的社会纠纷。
以上是关于嘉定区老居住区物业管理综合情况的调研报告。由于本次物业管理综合情况调查活动时间短，而物业管理内容多、涉及面广，加上我们调查小组的思想认识和业务水平有限，调研的深度和广度都存在着局限性，因此本报告中难免会存在着不妥之处，为此恳请大家批评指正。
本次调查工作，我们得到了区房地局、广厦、明达、磊成、万涓、叶城等物业公司和部分社区居委会积极配合及基层群众的全力支持，在此我们表示衷心的感谢。
住宅需求报告篇八
家具是一种与人们的生活行为密切相关的常见的用品，为人们营造自然温馨的家居生活空间。现在人们除了关心装修及家具的环保性外，也开始关注起家居饰品的环保性。采用各种新颖、别致、具有时代感和装饰效果的材料装扮居室。
调研地点红星美凯龙家具城、
调研时间 ：2022学年第7周
调研形式：七人一组到实地去参观、询问、搜集资料等
调研目的：了解 一下家具材料、结构、工艺、家具品牌、家具本身的设计，以及家具发展的情况。
调研内容
(一) 此次调研的家具城里的家具按材料主要分为：实木家具、软体家具、藤编竹家具、
板式家具、钢木家具等
1、实木家具
樟木家具 松木家具
实木特点：天然、环保、健康、使用寿命长、实木家具透露自然与原始之美。
2、软体家具
软体家具主要指的是以海绵、织物为主体的家具。软体家私属于家私中的一种，包含了休闲布艺、真皮、仿皮、皮加布类的沙发、软床。
特点：环保、耐用等。软体家具因色彩清雅、线条简洁，适合置于各种风格居室，显示出独特魅力。
3、藤编竹家具
以毛竹为主要材料制作支架，在支架上用藤皮缠绕、编织而构成的各种家具。 特点：这种家具精巧、轻便、坚实、耐用，春夏秋冬，四季皆宜，是我国民间广泛使用的家具之一。
4、板式家具
板式家具是指由中密度纤维板或刨花板进行表面贴面等工艺制成的家具 板式家具是以人造板为主要基材，是板件为基本结构的拆装组合式家具，全部经表面装饰的人造板材加五金件连接而成的家具。
特点：板式家具具有可拆卸，造型富于变化，外观时尚，不易变形，质量稳定，价格实惠等
5、钢木家具
特点：简单的几何结构、简单的钢木组合和简单的色彩表现，表达了钢木家具对简约之风。
(二)此次调研的家具城里的家具按风格主要分为现代家具、欧式古典家具、、中式家具等
1、现代家具
大胆鲜明对比强烈的色彩布置，以及刚柔并举的选材搭配。
2.、欧式古典家具
欧式古典家具主要分为巴洛克式家具和洛可可式家具，后期又出现了比较简洁的新古典家具，他们主要有三方面的特点：
1.讲究装饰：不管是古典还是新古典家具，常可看到各式绣布、流苏及铆钉等装饰品。
2.线条复杂，重视雕工：巴洛克式家具都有复杂而精美的雕刻花纹;洛可可式家具虽然也很注重雕工，但线条就较为柔和一些;而新古典家具的线条则更为明快一些，主要以嵌花贴皮来呈现质感。
3.偏好鲜艳色系：尤其是巴洛克式家具色彩都很强烈，其中又以金色为其主色，多用镀金或以金箔来装饰，显得金碧辉煌;洛可可式家具的色彩较为柔和，米黄、白色的花纹图案是其主色;新古典家具色彩较偏向暖色系，如原木色等。
3中式家具
中式家具的特点，是在室内布置、线形、色调以及家具、陈设的造型等方面，吸取传统装饰形、神的特征，以传统文化内涵为设计元素，革除传统家具的弊端，去掉多余的雕刻，糅合现代西式家居的舒适，根据不同户型的居室，采取不同的布置。
(三)家具设计应符合人体工程学
家具不是只要好看就行，还要使用起来舒适方便。家具产品本身是为了使用的，所以，家具设计中的尺寸，造型色彩及其布置方式都必须符合人体各部分的活动规律，以便达到安全、实用、方便、舒适、美观的目的。现代家具的设计特别强调与人体工程学相结合。人体工程学人体工程学是一门研究人在某种工作环境中的解剖学、生理学和心理学等方面的各种因素;研究人和机器及环境的相互作用;研究在工作中、家庭生活中和休假时怎样统一考虑工作效率、人的健康、安全和舒适等问题的科学。人体工程学已广泛应用于现代的工业产品设计，在家具设计中的应用也正日趋成熟。因此，良好的家具设计可以减轻人的劳动，节约时间，使人身体健康，心情愉悦，而良好的家具设计得益于正确地使用人体工程学原理。
通过这次的调研，我对家具的材料、结构，工艺、尺寸，以及室内各种家具之间大小比例的设计等有了进一步直观，深刻的认识。对我以后的学习和设计有很大的帮助。并且通过询问调查，我们知道现阶段最受欢迎的家具是多功能性家具，因为快节奏的都市生活影响，它受到很多人青睐，它功能性和灵活性强、可伸缩不占空间。
住宅需求报告篇九
近些年来我院在审理地产案件中，不断遇到村委会利用集体土地建住宅楼卖给本村以外的村民和城市居居而产生的房屋买卖纠纷案件，这类案件具有涉及面大、人数众多、法律规定不甚明确的特点，还涉及小城镇建设的政策导向与有关法律规定的冲突问题。因此，如何正确把握法律与政策的关系，维护好本地区的社会稳定，妥善处理此类纠纷，需要认真探讨。
2、原南京市大厂区土地管理局核发的或补发的“乡镇建设用地批准通知单”；
3、原南京市大厂区城乡建设局核发的“中心村住宅”或“贸易货栈”的红线图；
4、原南京市大厂区葛塘镇人民政府颁发的“江苏省村镇工程建设许可证”。四个村在出卖3000多套房屋的形式上都采用了与购房者签订“委托建房协议”的方式。“委托建房协议”的主要内容也都明确规定了村委会享有土地的所有权，购房者享有土地使用权和房屋的所有权。在本院所审理的此类房屋买卖纠纷案件中，所有建成的住宅楼也都经过了工程质量的验收，并领取了建筑管理部门颁发的质量合格证书。在审理此类案件过程中还发现，凡已付清房款的购房者，村委会均按协议的约定为其办理了“村镇房屋所有权证”。四个村的73幢住宅楼都与原大厂区的城区房屋或住宅小区毗邻，四个村住宅楼所占的非耕地也与原大厂区城区的国有土地接壤，住宅楼的配套建设、物业管理均已达到一定的水平。
二、纠纷的原因及解决此类纠纷的不同意见在我院近些年所受理的村集体土地住宅楼买卖纠纷案件中，原告均为村委会，至目前为止尚无一例购房者诉村委会的案件，作为原告的村委会的诉讼请求基本相同，都是要求购房者付清尚欠的购房余款，被告的抗辩理由也基本相同，主要是认为，原告无房地产开发经营的资格，“委托建房协议”无效，原告只能够为被告办理城市房屋所有权证书和国有土地使用权证书，被告即可付清余款。也有少数购房者并不主张委托建房协议无效，而以其他的理由（如房屋质量问题）相抗辩。这类案件的难点主要在如何认定“委托建房协议”的性质和效力。对此问题的认识意见分歧较大，主要有下列几种观点：
1、认为“委托建房协议”名为委托建房，实为房地产开发经营，而村委会不具有房地产开发经营的资格，集体土地亦禁止从事房地产开发经营，故应认定“委托建房协议”无效。
2、有条件的认可“委托建房协议”有效，即购房者是本村村民的，双方签订的“委托建房协议”有效，凡购房者是外地农民或城市居民的`，“委托建房协议”无效。
3、应当认定“委托建房协议”合法有效，因为委托建房与房地开发有着本质的不同，不应将小城镇开发建设与城市房地产开发经营混为一谈。“委托建房协议”的产生有其政策背景即小城镇的开发建设，委托建房协议的效力如何确定，关键是看建房有无规划、有无立项、有无审批、有无许可，如果村委会履行有关的法定手续，取得了相应的权利就应当认定“委托建房协议”有效，本区法院审理的集体土地建住宅楼的案件中的村委会均办理了相应的手续，故应当认定协议有效。
三、对此类案件的处理情况及原因分析我院自20__年始受理集体土地建住宅楼的房屋买卖案，截止20__年6月底已审结20余件，结案方式大都采判决形式，判决结果均认定委托建房协议合法有效，限令购房者支付购房款，承担诉讼费用。其部分购房者不服判决上诉至南京市中级法院，上诉期间又因双方达成协议，购房者撤回上诉。目前已审结的20余件案件大部分均已得到执行。我院对此类案件的焦点即“委托建房协议”的效力问题作有效认定的理由如下：
1、集体土地上所建的住宅楼均经政府有关部门的审批，且有关政府部门具有相应的职权，如大厂区土地管理局所批准的9.8亩非耕地用于中心村工程建设就符合《土地管理法》有关管理主体和职权的规定。
2、本区集体土地建设的住宅楼在审批的程序上符合国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》的规定。
3、集体土地上的委托建房与城市房地产开发有着本质的不同。委托建房协议的形式与国家倡导的小城镇开发建设的政策有着密切的联系。小城镇的开发建设自应遵循一整套的法律、法规的规定，而不应套用《城市房地产管理法》的规定来调整小城镇的开发建设。
4、假若认定“委托建房协议”无效，将造成本辖区范围内社会秩序的极大混乱，也会造成社会财富的极大浪费。本院已审理的案件虽少，但是，这些案件的审理结果，对3000多套房屋的购房者有关集体土地上住宅楼买卖的法律关系的稳定与否具有决定性的意义。如果认定委托建房协议无效将会影响众多购房者集体土地上住宅楼买卖的法律关系的稳定，将可能引发大规模的诉讼，从而影响社会稳定，认定委托建房协议无效也必然造成社会财富的浪费。
5、购房者主张“委托建房协议”无效只是诉讼策略，并非真正的目的。审理此类案件中，还发现一部分被告主张“委托建房协议”无效的真正目的不是要退回房屋要回购房款，而是想通过主张“委托建房协议”无效来与村委会讨价还价。另外，主张“委托建房协议”无效的内在理由，是认为我国现行的土地管理法律、法规是限制集体土地使用权流转的，之所以限制集体土地使用权的流转，是因为如果允许集体土地使用权流转将会导致农村耕地的大量流失；导致农村廉价土地冲击城市房地产市场。对这种理由，我们认为限制土地使用权流转恰恰是造成农村耕地流失的一个重要原因。大家知道在1998年修订的土地管理法施行前，土地收益实际是由市、县政府享有，而市、县政府又拥有土地征用审批权，为获取更多的土地收益，一些市、县政府往往滥用审批权违法批地、乱占耕地、浪费土地的事实大量发生。1998年土地管理法确立了土地用途管理制度以后，我国已经具备了保护耕地的法律基础。如果土地用途制度得以有效实施，即使允许集体土地使用权流转也不会造成耕地的流失。本案的土地审批虽是发生在1998年以前，但土地的审批手续与1998年以后的土地用途管理制度的规定较吻合，审理此案应当考虑这一情况。还有放开集体土地使用权流转确有可能冲击城市房地产市场，使政府减少大量的土地收益，但是，从长远看允许集体土地使用权流转有利于国家和社会利益。农村集体土地如形成市场可以和城市土地市场并存竞争，有利于发挥城市、农村各自功能的优势。近年来越来越多的人赞成放开集体土地市场。梁慧星先生在《中国物权法草案建议稿》中就持此观点。但是我们阐述这些理论并不是要突破现行法律规定，而是认为在现行法律框架下，对于小城镇开发建设过程中的集体土地建住宅楼的效力认定宜宽不宜严，法院在审理这类案件中只要查明住宅楼工程项目有立项批复，有土地使用审批、有建筑许可，且批准部门是在其职权范围内行使审批权（包括事后补办了有关手续）就应认定“委托建房协议”有效。必须指出的是在小城镇建设过程中，有些地方确实存在不规范的问题。这在我院审理的此类案件中也有所反映。但是这些不规范的做法自1999年1月1日新《土地管理法》实施以后已经得到遏制，小城镇建设步入了正规。在我院处理的集体土地上建住宅楼都是小城镇建设早期由于不规范所遗留的问题，并不是这类问题还在延续，如果对“委托建房协议”作有效认定会对不规范的小城镇建设起负面影响，法院审理时应当谨慎的认定“委托建房协议”的效力。如果对不规范的小城镇建设不起负面影响的效果，那么从合同法的角度也应当认定“委托建房协议”有效。基于上述理由，本院对这类案件中“委托建房协议”的效力作出了合法有效的认定。这样处理取得了良好的社会效果。
住宅需求报告篇十
我们办公室是负责净月校区家属住宅的筹划、调研、运作、组织职工申报、审核、排队选房和操作贷款及分房、建房后的各种善后工作，住宅办述职报告。办公室三个人都能严格要求自己，坚持原则，认真履行工作职责，本着对学校负责，对职工负责，积极努力地做好各项工作，较好地完成了学校和主管校长交办的各项工作。
20xx年我们大致做了以下各项工作：
1.·在一期住宅已经交工的基础上，协同基建处处理各种遗留问题，如部分房屋的门窗、上下水、暖气、煤气和防盗门，楼宇门各种问题。
2.·处理一期住宅20xx年冬季采暖费遗留的.大量问题。
3.·组织二期住宅选房工作。调研、申报、审核、计分、排队，分多轮次选房和零星分房的一系列工作。
4.·共分出二期五栋238户和一期剩余的52户住房。
5.·组织共290户购房职工办理各种购房手续，包括住房协议书、购房合同、申请贷款、公证、保险等各种材料。
6.·收取购房职工的购房资金，办理贷款公证，保险等工作。
7.·协同各部门处理在建房过程中出现的各种问题。
8.·协同各部门对二期住宅的验收工作和处理善后问题。
9.·组织对三期住宅的调查摸底工作，并重新起草东北师范大学净月校区第三期住宅集资分配办法。
10.随时处理主管校长交办和职工反映的各种事情。
住宅需求报告篇十一
造一种接近自然的感觉。以人、建筑和自然环境
的协调发展为目标，在利用天然条件和人工手段创造良好、健康的居住环境的同时，尽可能地控制和减少对自然环境的使用和破坏，充分体现向大自然的索取和回报之间的平衡。
关键词：绿色环保可持续节能循环
一、绿色建筑基本概念
1.绿色建筑的产生
绿色思想源远流长。在中国古代就有这样的记载:“上古之世,人
表了《增长的极限》的报告,
人们开始关注生态环境问题,
认识到如果人类不去保护
生态环境,那么人类发展的负效应行为将毁灭人类本身。
1987年世界环境与发展委员会提出了可持续发展的概念,即“:既满足当代人的需要又不危及后代人满足其需要的发展”。1993年的斯图加特生态建筑展览会上提出了绿色建筑的各种设想和模型。至此,绿色建筑、生态建筑、可持续建筑等的研究与实践达到了高潮。
2.绿色建筑的涵义
谐共生的建筑。它是“可持续发展建筑”的形象代名词,绿色建筑也称生态建筑、可持续建筑、与环境共生建筑等,是一个比较复杂的概念。
3.我国绿色建筑的发展现状
我国绿色建筑的起步始于20世纪后半叶,是以绿色建筑的核心内容———建筑节能入手逐步推广的。伴随着可持续发展思想在国际社会的认同,绿色建筑理念在我国也逐渐受到了重视。在北京召开的国际建筑师协会第二十届世界建筑师大会发布的《北京》,明确要求将可持续发展作为建筑师在21世纪中的工作准则。上海世博园的建筑就代表着21世纪的建筑新思潮———节能、环保、绿色、和谐；和“低碳环保”的理念。这就是中国对绿色建筑发展的最好体现，也是对全世界展现中国对绿色建筑的理念。随之在一些办公建筑、高等院校图书馆、城市住宅小区、农村住宅进行了绿色建筑实践,还进行了与此相关的“生态建筑”“健康住宅”的理论研究和实践探索。年底,国家对绿色奥运建筑标准和评估体系进行了研究,系统地提出了绿色建筑所涉及的内容和重点。进一步引进了绿色建筑的理念和技术,并应用到我国现在以及未来蓬勃的建筑市场中,让绿色建筑的观念深入人民大众。
二、绿色建筑设计理念
1)节约能源
充分利用太阳能，采用节能
的建筑围护结构以及采暖和空
调，减少采暖和空调的使用。根据自然通风的原理设置风冷系统，使建筑能够有效地利用夏季的主导风向。建筑采用适应当地气候条件的平面形式及总体布局。
用水。
磁适中。
住宅需求报告篇十二
学 号
院 系 土木工程与建筑系
专 业土木工程
年 级 12级专升本
指导教师
年 月 日
填 表 说 明
1．原则上应于最后一学年第一学期完成毕业论文（设计）的开题工作。
2．学生填写此表后，经指导教师同意，由指导教师小组集中进行开题审查，不合格者应重新修改，直至合格后方可开题。
3．学生应执行本表撰写毕业论文（设计），不得作实质性改变。学生须在所在院（系）规定的时间内完成毕业论文（设计）并参加答辩。
4．毕业论文（设计）的具体要求请参阅《新乡学院毕业论文（设计）工作条例》和《新乡学院毕业论文（设计）写作与排版打印规范》。
5．本表可到教务处网站下载，正反双面、黑白打印，中文内容用宋体、小四号字，英文内容用times new roman、小四号字；指导教师意见处应手写。封面上的姓名、学号、院系、专业、年级、指导教师等填写内容相对横线居中。日期填写阿拉伯数字，数字与“年”、“月”、“日”之间没有空格，完成后，日期整体位置应保持原样。
6．本表最后装入学生毕业论文（设计）专用档案袋。
住宅需求报告篇十三
以来，xx仲裁办在市委市政府的正确领导和社会各界的关心支持下，围绕全市中心工作，发挥好仲裁职能作用，全面完成了今年的目标任务。
(一)立足仲裁优势，结合xx发展全局找准仲裁定位。仲裁是国际上解决民商事纠纷的首选方式，因为其具有的意思自治、一裁终局、专家办案、保密快捷等独特优势，也越来越受到国内市场主体的认可和欢迎。随着xx国际贸易中心城市建设的不断深入，区域经济的外向型特点愈加明显，依靠国际化仲裁机构来化解争端迫在眉睫。李群书记对xx仲裁作出“加强我市仲裁工作，推进仲裁国际化”的重要批示，为xx仲裁服务大局、长远发展指明了方向。
为此，我们对“xx仲裁发展”开展了全面的大讨论，以全球化视野确立了xx仲裁发展定位，即建设具有国际标准的专业化仲裁员和高素质仲裁工作人员两支队伍，培育海事海商、知识产权、金融服务三大仲裁特色品牌，提升仲裁事业对经济社会发展的“引领、服务、保障、促进”四项功能，搭建“综合服务、信息网络、宣传推广、教育培训、合作交流”五大平台，建设国际知名仲裁机构，把“xx仲裁”打造成为xx城市发展新名片。
(二)突出创新发展，通过拓展服务领域扩大仲裁影响。
一是创新服务方式。建立完善“零障碍、低成本、高效率”工作体系和“流畅式”服务机制，营造收费规范、便捷高效、服务一流的仲裁服务环境，提高案件流转效率。全年解答咨询23000人次，受理案件无差错，当日立案率100%，市内和崂山、城阳区仲裁文书直接送达率100%，协助当事人进行财产和证据保全60件。
二是拓宽服务网络。成立了国际商会仲裁中心，与中德生态园联合成立了国际知识产权仲裁院筹备小组，成立了驻市典当行业协会和市旅行社协会等2个仲裁办事处，宣传推行仲裁法律制度的社会力量基本覆盖全市企业行业和重要领域。
三是创新宣传模式。充分利用现代传媒手段广做宣传，开通了“xx仲裁”官方微博，更新了“xx仲裁网站”版式，编纂了两期《亲和仲裁》刊物，重新组建了仲裁法律宣讲团，走企业、进商会宣讲民商法、仲裁法律知识12场次，组织了6次网络在线问政活动。
(三)抓好办案质量，依靠完善机制确保仲裁公平公正。
一是高效审理。完善案件流程管理，实行全程动态监督，开展“办案提速”活动，缩短审理期限，全年办结各类案件2650件，年结案率98%，平均结案时间42天，一个月内结案率54%，办案效率明显提高。如3月份一次成功调解230多件电信服务合同纠纷群体案件，在不到20天时间内，制作法律文书千余份，彰显了仲裁高效、快捷的优势，受到当事人的好评。
二是公正裁决。严格落实附言移交、科学组庭、专家论证、裁前告知、裁后答疑等办案制度，保证了办案质量，当事人满意率和裁决自动履行率分别达到93%和85%，司法纠正率始终控制在2‰以下。xx仲裁的良好声誉受到外地当事人的青睐，10月份受理了一起山东昌邑与上海两家外地企业合同纠纷案件，争议标的额达9.7亿元。截至11月30日，受理各类案件2700件，涉案标的额32亿元，同比分别增长了26%和4.5%，实现了“双增长”的奋斗目标。
住宅需求报告篇十四
院系名称:土木与建筑工程学院专业班级:土木工程（建工11-1）学生姓名:导师姓名:
开题时间:12月29日
1.课题研究目的和意义
1.1选题的目的
毕业设计是一个总结性的教学环节，是学生全面系统地融汇所学理论知识和专业技能并运用于解决实际问题的过程。通过本教学环节，要加深学生对所学基本理论知识的理解，培养学生综合分析和处理问题的能力以及设计创新精神，使学生得到有关单位工程建设从方案制定到施工组织的全过程系统性的训练。通过毕业设计这一重要的教学环节，培养土木工程专业本科毕业生正确的理论联系实际的工作作风，严肃认真的科学态度。毕业设计要求我们在指导老师的指导下，独立系统的完成一项工程设计，解决与之有关的所有问题，熟悉相关设计规范、手册、标准图以及工程实践中常用的方法，具有实践性、综合性强的显著特点。因此毕业设计对于培养学生初步的科学研究能力，提高其综合运用所学知识分析问题、解决问题能力有着重要意义。在完成本次毕业设计过程中，我们需要运用感性和理性知识去把握整个建筑的处理，这其中就包括建筑外观和结构两个方面。还需要我们更好的了解国内外建筑设计的发展的历史、现状及趋势，更多的关注这方面的学术动态，以及我们在以后的土木工程专业发展的方向。同时积极、独立的完成本次毕业设计也是为今后的实际工作做出的必要的准备。
1.2选题的意义
充分理解和正确掌握多层房屋结构的受力特点和内力分析计算方法，熟悉建筑及结构设计方面相应的规范和规程,以及掌握方案设计和结构设计软件中天正cad、pkpm的性能及其操作使用方法。通过毕业设计，使课本的知识灵活起来，提高学生的动手能力。
2.文献综述
2.1研究现状
此次的设计题目，以及结合任务书所给定的各项条件，选择了框架结构比较合理并且切合实际。
2.2发展趋势
框架结构由梁柱构成，构件截面较小，因此框架结构的承载力和刚度都较低，它的受力特点类似于竖向悬臂剪切梁，楼层越高，水平位移越慢，高层框架在纵横两个方向都承受很大的水平力，这时，现浇楼面也作为梁共同工作的，装配整体式楼面的作用则不考虑，框架结构的墙体是填充墙，起围护和分隔作用，框架结构的特点是能为建筑提供灵活的使用空间，可提供较大的使用空间，也可构成丰富多变的立面造型。国外多用钢为框架材料，而国内主要为钢筋混凝土框架，框架结构可通过合理的设计，使之具有良好的延性，成为“延性框架”,在地震作用下，这种延性框架具有良好的抗震性能。
钢筋混凝土多层框架结构作为一种常用的结构形式,具有传力明确、结构布置灵活、抗震性和整体性好的优点,目前已被广泛地应用于各类多层的工业与民用建筑中。随着社会的发展，多层框架结构的建筑越来越多了。但随着结构高度增加，水平作用使得框架底部梁柱构件的弯矩和剪力显著增加，从而导致梁柱截面尺寸和配筋量增加，到一定程度，将给建筑平面布置和空间处理带来困难，影响建筑空间的正常使用，在材料用量和造价方面也趋于不合理。框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量较好。框架结构房屋的布置应对称、均匀，减小抗侧刚度中与水平荷载合力作用线的距离，减小结构重心和刚度中心之间的距离，以减小结构发生的扭转。由于框架构件截面较小，抗侧刚度较小，在强震作用下结构整体位移和层间位移都较大，容易产生震害。此外，非结构性破坏如填充墙、建筑装修和设备管道等破坏较严重。因而其主要适用于非抗震区和层数较少的建筑，抗震设计的框架结构除需加强梁、柱和节点的抗震措施外，还需注意填充墙的材料以及填充墙与框架的连接方式等，以避免框架变形过大时填充墙的破坏。框架结构是柔性结构，有水平位移，房屋的总水平位移越大，人的感觉越不舒服，而层间位移会影响建筑物的装修和隔墙开裂，因而对这两种水平位移进行限，这样在设计中要增大房屋的抗侧刚度。在框架结构的抗震设计中，柱顶、柱底、梁端易出现裂缝。作为一座伊春市朗乡林业局绿都小区住宅楼设计，在设计之前作为设计者必须深入实际，调查研究，了解其所属位置地理、经济条件。而作为本课题中框架结构的住宅大楼，必须整体外形设计、内部设计要体现住宅大楼的风格。设计要满足室内水、电、暖、讯、消防、抗震等配套设计要求。因此必须察看相应的规范、标准等。
2.3应用领域
框架结构可设计成静定的三铰框架或超静定的双铰框架与无铰框架。框架钢结构常用于大跨度的公共建筑、多层工业厂房和一些特殊用途的建筑物中，如剧场、商场、体育馆、火车站、展览厅、造船厂、飞机库、停车场、轻工业车间等。
3.基本内容、拟解决的主要问题
3.1设计的基本内容
1.建筑设计：根据建设单位提供的设计委托书和建设场地条件，了解住宅类建筑设计的一般原则及方法；根据住宅建筑的功能和特点，进行住宅楼的建筑设计。绘制各层平面图、剖面图、主要立面图、侧立面图、总平面图进行建筑主要部位节点详图设计。
2.框架梁柱设计：根据现行国家设计规范计算结构荷载作用，手算完成结构一个主轴方向的内力，进行框架梁、柱的内力组合，完成构件截面设计、框架的内力及位移计算、框架的配筋计算。绘制底层及标准层结构平面布置图，绘制结构施工图。用pkpm软件辅助对内力计算和配筋计算进行验证。
3.楼盖设计：整体式钢筋混凝土单向板或双向板肋梁楼盖设计绘制板的配筋施工图。
4.基础设计：完成与上部结构和地质条件相适应的基础设计，绘制基础的结构布置图及配筋图。本设计要求根据给定的资料，遵循“安全、适用、经济、美观”的设计原则，依据《住宅设计规范》（gb50096-）、《建筑设计防火规范》（gb50016-）、《民用建筑热工设计规范》（gb50176-93）等国家相关技术标准和规范及相关施工技术指南,在指导老师的指导下先在所给定的建筑场地上进行住宅建筑平面、剖面、立面、总平面设计及建筑施工图的绘制，然后根据建筑设计依次进行结构方案设计、框架梁柱设计、楼盖设计和基础设计，最后完成结构施工图的绘制。
3.2拟解决的主要问题
（1）防火设计
由于对防火规范不熟，对构筑物的分类有错误，易导致在防火规范设计中对防火标准的执行有误，消防处理有问题，从而存在很多安全隐患，一些重要的安全疏散口，疏散门开启方向都不对，影响安全疏散，有些设计中的防火面积过大，防火间距过长设计存在随意性，有些消防设施不合理、不配套，建筑一旦失火，消防设施不能有效发挥作用。
（2）设计深度
可能因为对相关图集不够熟悉，以至于设计深度达不到规定的要求，设计粗放，过于简单，相关的大样图、剖面图，纰漏百出，施工图表达不全，不能反映工程的全貌，一些重要的设计依据，的设计参数，工程类别，安全等级，耐火等级，防火消防处理在设计总说明中没有标注出。
（3）房屋的合理布局，经济适用性
因为住宅是人们生活的主要场所，体现出人们生活幸福和谐的氛围，居民们住的安心舒适是一个很重要的。由于是北方比较冷，所以保暖也必须得重点考虑，当然最重要的还是建筑的安全性能，这就需要结构布局合理。
4.技术路线或研究方法
框架是典型的杆件体系，近似计算的方法很多，工程中最实用的是分层发、力矩分配法，主要用于竖向作用下求解，d值法、反弯点法用于水平作用下求解；用pkpm软件进行结构设计和计算。这些方法的使用都作了以下几点的假定：忽略粱，柱轴向变形及剪切变形。杆件为等截面（等刚度），以杆件轴线作为框架计算轴线。在竖向荷载下结构的侧移很小，因此在做竖向荷载下计算时，假定结构无侧移。
5.进度安排
5.1领取任务书与查阅资料阶段（月20日－3月1日）
5.2毕业设计阶段
（1）开题并提交开题报告203月2日－年3月13日
（2）建筑方案确定、绘制建筑施工图2015年3月16日－4月12日
（3）结构方案确定2015年4月13日—4月20日
（4）楼盖的设计2015年4月21日—4月28日
（5）结构内力分析、内力组合2015年4月29日—5月15日
（6）截面设计、基础设计2015年5月16日—5月22日
（7）结构施工图绘制2015年5月23日—6月5日
（8）编写设计说明书、上交毕业设计资料2015年6月6日—6月14日
5.3毕业设计答辩阶段2015年6月15日－2015年6月19日
5.主要参考资料
住宅需求报告篇十五
[摘要]本次的报告是以绿色建筑为主题,对绿色建筑的产生及涵义进行了简述,和就当今绿色建筑对人们健康必要性的阐述,最后综述了中国传统建筑中的可持续发展思想以及我国绿色建筑的发展现状,以实现人类发展与自然的和谐共生。
[关键词]绿色建筑；健康；自然环境；可持续发展
0引言
随着科技的进步,“建筑”早已从最原始的遮风挡雨、御寒避暑的地方,发展成为能够完成人类梦想,实现更多可能性的空间,建筑的功能正在被无限延展。而人类追求建筑的功能和舒适的同时,建筑能耗也不断增长,已与工业、交通并列,成为全球公认的能耗大户。
面对世界范围内人口剧增、土地严重沙化、自然灾害频发、温室效应、淡水资源的日渐枯竭等人类生存危机,人类不得不明白“我们只有一个地球”。1992年联合国环境与发展大会明确提出了人类要走可持续发展之路,以实现人类发展与自然的和谐共生。“可持续发展”思想的提出不仅揭开了人类文明发展的新篇章,同时也带来了人类社会各领域、各层次的深刻变革。
节能、降耗、绿色、健康,已成为全世界对于未来建筑的共同追求,建筑能耗降低,将对全社会节能减排起到决定性的作用。“建筑”作为一个古老的行业,在世界性的可持续发展的大潮中也日益显示出勃勃生机。
1绿色建筑的基本概念
1.1绿色建筑的产生
生态环境问题,认识到如果人类不去保护生态环境,那么人类发展的负效应行为将毁灭人类本身。1987年世界环境与发展委员会提出了可持续发展的概念,即:“既满足当代人的需要又不危及后代人满足其需要的发展”。1993年的斯图加特生态建筑展览会上提出了绿色建筑的各种设想和模型。至此,绿色建筑、生态建筑、可持续建筑等的研究与实践达到了高潮。
1.2绿色建筑的涵义
绿色建筑是指为人类提供一个健康、舒适的工作、居住、活动的空间,同时实现最高效率地利用能源、最低限度地影响环境的建筑物。它是实现“以人为本”“人、建筑、自然三者和谐统一”的重要途径。
北京市疾病预防控制中心公布了一份历时7年的室内环境调查报告。被调查的1万多人生活在北京新建或新装修的10多个小区和30多家高档宾馆、写字楼、会议中心和实验室。
图2.建筑对身体的污染图
家里检测出的污染物不少！万人大调查后，许多人心理负担明显加重，一些人患上了抑郁症，一些人疑神疑鬼，不愿在房子里多呆。他们有一个共同的敌人——室内污染，这现代人的“贴身杀手”。氡就像一个幽灵，没有味道，没有颜色，感觉不到。氡的主要藏身之所就是建筑材料和室内装饰材料：矿渣砖、炉渣，花岗岩、瓷砖、洁具等。所以绿色建筑势在必行，不仅要采用绿色合理的建材还要有环保意识。如在居室内适当养育益花益草，既可有效吸附空气中有害物质，有能美化居室环境。因此实行“绿色建筑”不但是为了你自己更是为了我们整个地球家园的健康。
3绿色建筑的发展概况
筑不仅仅关注的是物质上的创造而且还包括经济文化交流和精神等方面。”
40多年来,绿色建筑由理念到实践,在发达国家逐步完善。绿色建筑研究由建筑个体,单纯技术上升到体系层面,由建筑设计扩展到环境评估,区域规划等多种领域,形成了整体性,综合性和多学科交叉的特点。伴随着可持续发展思想在社会的推广,绿色建筑理念也逐渐得到了行业人员的重视和支持。1993年国际建筑师协会第18次大会发表了《芝加哥宣言》,号召全世界建筑师把环境和社会的可持续性列入建筑师职业及其责任的核心。19国际建筑师协会第二十届世界建筑师大会发布的《北京》,明确要求将可持续发展作为建筑师和工程师在21世纪中的工作准则。这一切标志了绿色建筑的兴起。
4我国绿色建筑的发展现状
我国绿色建筑的起步始于20世纪后半叶,是以绿色建筑的核心内容———建筑节能入手逐步推广的。伴随着可持续发展思想在国际社会的认同,绿色建筑理念在我国也逐渐受到了重视。年在北京召开的国际建筑师协会第二十届世界建筑师大会发布的《北京》,明确要求将可持续发展作为建筑师在21世纪中的工作准则。上海世博园的建筑就代表着21世纪的建筑新思潮———节能、环保、绿色、和谐；和“低碳环保”的理念。这就是中国对绿色建筑发展的最好体现，也是对全世界展现中国对绿色建筑的理念。随之在一些办公建筑、高等院校图书馆、城市住宅小区、农村住宅进行了绿色建筑实践,还进行了与此相关的“生态建筑”“健康住宅”的理论研究和实践探索。20年底,国家对绿色奥运建筑标准和评估体系进行了研究,系统地提出了绿色建筑所涉及的内容和重点。进一步引进了绿色建筑的理念和技术,并应用到我国现在以及未来蓬勃的建筑市场中,让绿色建筑的观念深入人民大众。
这是我根据有关数据对近年来我国绿色建筑及节能建筑发展做的统计表：
图4.绿色建筑的发展统计表
从这个表可以看出我国绿色建筑项目数量急剧上升。我国对于绿色建筑这一理念的认识日益完善,绿色意识从无到有,从弱到强,从默默无闻到成为时尚,从理想到现实,发展迅速,成绩显著。
5结语
目前,人口剧增、土地严重沙化、自然灾害频发、温室效应、淡水资源的日渐枯竭等人类生存危机急剧恶化,绿色建筑的出现是建筑设计发展的必然结果。从这些调研的数据中可以看出我国在前几年就已经在为“绿色建筑”做努力，并且也将其完善，改进。很多人对“绿色建筑”的认识也不清楚，但是当前人们对健康的注重和绿色意识的增加，可以看出绿色建筑发展趋势越来越快，通过这次世博更让它并融入国际化。我相信在不久的将来“绿色建筑”这个词将被家喻户晓，深入人心。无论是建筑师，设计师，还是普通老百姓都自觉，坚持的去营造出属于他们的“绿色建筑”。
“绿色建筑”不仅仅能提高我们的生活质量，也能改善我们的生活环境。提供安全、健康、舒适性良好的生活空间；与自然环境亲和，做到人及建筑与环境的和谐共处、永续发展。就如同世博会带给我们的“城市让生活更美好”一样，带给我们的是一个舒适，温暖，和谐，健康的生活。“绿化”环境让生活更美好。
住宅需求报告篇十六
自从加入世贸组织以来，中国的迅猛发展人皆可见，发展的背后是各行各业人才的需求日益增多，人们的压力也逐步加大。特别是代表着中国新一代势力的80后、90后的大学生们，他们顶着强大的工作和住房的双重压力，为社会主义建设奋斗着，他们的住房问题已经成为全社会关注的热点问题。蜂巢公寓就是为了解决目前一些正在求职的毕业大学生租房困难而设计的一种快节奏紧凑型公寓，希望能达到高度节省空间及运营成本，低碳、环保等特点。齐全的设施在满足大学生居住的同时，还在心理，健康等方面给予关怀，打破常见闭塞空间的思维定式，创造新型的快节奏开放式生态居住空间。小区的生态景观设计就是其中一个重要组成部分。
人们在面临学习、工作与生活压力时，总渴望能找到一个休闲居住场所来减轻这份紧张，调整情绪，融入到优美的、恬淡的生活空间去享受那一份宁静与轻松。营造自然和谐、健康舒适的居住环境，追求建筑与景观的融合，自然与人的和谐共生，它随着时代背景及意识形态的发展而发展，并呈现新的特色。
蜂巢公寓社区的意义在于用较低的成本来解决最大程度的大学生以及外来人口的临时居住问题，因此，如何采用相对较低的成本来建造出功能性相对较强的公寓建筑是一个难点，这不仅要考虑到材料的使用，还要最大程度的满足其应有的需求。
同时，环保也是此次项目的一个重点，环保节能一直是如今热门的话题之一，如何合理的运用材料，搭配材料，将这个公寓建筑设计得环保节能也是本次项目能否成功实现的一个重要的突破口。
以建筑设计为着眼点，生态建筑主要表现为：利用太阳能等可再生能源，注重自然通风，自然采光与遮阴，为改善小气候采用多种绿化方式，为增强空间适应性采用大跨度轻型结构，水的循环利用，垃圾分类、处理以及充分利用建筑废弃物等。仅以上几个方面就可以看出，不论哪方面都需要多工种的配合，需要结构、设备、园林等工种，建筑物理、建筑材料等学科的通力协作才能得以实现。
当今世界，人口剧增，资源锐减，生态失衡，境遭到严重破坏，人类生存和发展与全球的环境问题愈演愈烈，生态危机几乎到了一触即发的程度。在严峻的现实面前，人们不得不重新审视和评判我们现时正奉为信条的城市发展观和价值系统。
为了建筑、城市、景观环境的“可持续”，建筑学、城市规划学、景观建筑学学科开始了可持续人类聚居环境建设的思考。许多有识之士逐渐认识到人类本身是自然系统的一部分，它与其支撑的环境休戚相关。在城市发展和建设过程中，必须优先考虑生态问题，并将其置于与经济和社会发展同等重要的地位上; 同时，还要进一步高瞻远瞩，通盘考虑有限资源的合理利用问题，即我们今天的发展应该是“满足当前的需要又不削弱子孙后代满足其需要能力的发展”。这就是1992 年联合国环境和发展大会“里约热内卢宣言”提出的可持续发展思想的基本内涵，它是人类社会的共同选择，也是我们一切行为的准则。建筑及其建成环境在人类对自然环境的影响方面扮演着重要角色，因此，符合可持续发展原理的设计需要对资源和能源的使用效率、对健康的影响、对材料的选择等方面进行综合思考，从而使其满足可持续发展原则的要求。近几年提出的生态建筑及生态城市的建设理论，就是以自然生态原则为依据，探索人、建筑、自然三者之间的关系，为人类塑造一个最为舒适合理且可持续发展的环境的理论。生态建筑是21 世纪建筑设计发展的方向。
马来西亚米那亚大厦 主要(生态)设计特征：
1. 空中花园从一个三层高的植物绿化护堤开始，沿建筑表面螺旋上升。 (平面中每三层凹进一次，设置空中花园，直至建筑屋顶)
2. 中庭 使凉空气能通过建筑的过度空间。
3. 绿化种植为建筑提供阴影和富氧环境空间
5. 每层 办公室都设有外阳台和通高的推拉玻璃门以便控制自然通风的程度
6. 所有楼 电梯和卫生间都是自然采光和通风
原生的生态建筑设计是在节约经济和低技术的条件下，不用或者很少用现代的技术手段来达到生态化的目的。然而，此类建筑的节能效率和可持续性都不甚理想，缺乏普适性。
同时，停滞不前的生态技术。并不是可持续的生态观。因此，应当考虑将现代的生态技术运用到普通的建筑设计中去，即“适宜技术”。
“适宜技术”就是具有一定适宜性、普遍性的技术，又能根据环境的不同而有一定地域特色的生态建筑应该成为研究的重点。也就是说，从满足基本的人居环境的要求出发，通过“适宜技术”这个设计手段，运用当地的资源，结合适宜的经济的技术，进行生态建筑设计来达到可持续发展的目的。
生态建筑设计从“原生的”向“适宜技术”转变通常有三种手法：一是将传统技术进行改造;二是将先进的技术改革、调整以满足适宜技术的需要;三是进行实验研究，直接效力于适宜技术。
【本文地址：http://www.xuefen.com.cn/zuowen/4614991.html】
