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房子协议书有法律效力吗篇一
该规定以当事人的意思自治为原则，为人民法院提高民事案件调解结案率，实现及时化解矛盾，定纷止争，维护当事人的合法权益和正常的经济秩序的目的提供了更为具体和明确的法律依据。
《若干规定》出台后，理论界和实务界均有人提出，《若干规定》第15条关于调解协议效力的规定与我国《民事诉讼法》第89条、第91条相抵触，其内容突破了《民事诉讼法》的规定。
按照《立法法》的规定，司法解释不能超越基本法，最高人民法院无权作出与《民事诉讼法》内容相违背的司法解释。
笔者认为，《若干规定》关于调解协议的效力与《民事诉讼法》的规定并不相悖。
有人之所以提出《若干规定》与《民事诉讼法》相抵触的观点，主要是混淆了调解协议与调解书、一般规定与特别规定之间的关系。
一、调解协议与调解书之间的关系
调解协议是双方当事人自愿处分其实体权利和诉讼权利的一种文书形式，是当事人之间的法律文书，是调解书的基础。
它本身无法律效力，一方或双方反悔，人民法院无从约束。
调解书是指人民法院制作的，记载当事人之间调解协议内容的法律文书。
它既是当事人平等协商结果的记录，又是人民法院对当事人的协议予以确认后，依法赋予强制执行力的法律文书。
《民事诉讼法》的适用范围是受理平等主体之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼。
作为程序法，其目的在于保障民事实体法的实现。
民事实体法规定的民事主体的财产权和人身权属于私权，当事人对私权的处分，国家不应有过多的限制。
依私权自治理论，当事人在法院主持调解下所达成的`协议，应等同于当事人解决争议的一种“契约”，若无特别约定或规定，“契约”从成立时生效。
以生效调解协议为基础的调解书在送达时，当事人不应有反悔之权。
人民法院的民事调解书只是对当事人合意形成的“契约”的一种确认，用固定形式的法律文书确定下来，便于当事人履行和法院的强制执行。
从《民事诉讼法》第90条规定中可看出，立法者并未一概否定调解协议的效力，其第4项“其他不需要制作调解书的案件”的规定，为《若干规定》留下了适用的余地。
有人认为，《民事诉讼法》第90条只规定了不需要制作调解书的部分案件，调解协议才具有法律效力，并没有规定制作调解书的案件，调解协议具有法律效力。
笔者认为，该条第1款“下列案件调解达成协议，人民法院可以不制作调解书”的规定，并不排斥人民法院可以制作调解书。
对该条的理解不能作反面解释，应理解为“下列案件调解达成协议，人民法院也可以制作调解书”。
若当事人或人民法院认为确有必要对调解协议制作调解书进行确认，应不影响调解协议的效力。
因为该条的立法目的是减少诉讼环节，节约诉讼成本，提高诉讼效率。
当事人之间的争议经调解达成协议，可约定调解协议具有法律效力，而无需人民法院制作调解书进行确认，以充分尊重当事人的意思自治。
依“举轻以明重”之民法解释方法，当事人之间的调解协议具有法律效力，以当事人调解协议为基础，人民法院按法定程序制作的调解书，当然具有法律效力。
二、一般规定与特别规定之间的关系
《民事诉讼法》规定了当事人达成调解协议后，可制作调解书和不制作调解书两种情形。
制作调解书属民事诉讼调解的一般规定，不制作调解书则属民事诉讼调解的特别规定。
此特别规定又分为两种类型：一是用列举的方式规定了三种可以不制作调解书的情形;二是用概括的方式规定可以不制作调解书的情形。
《民事诉讼法》之所以规定当事人达成调解协议后，尚需人民法院制作调解书对当事人的调解协议进行确认。
一是强调人民法院审判活动的严肃性，显示人民法院在民事诉讼中的主导地位;二是充分尊重当事人的权利，让其对自己的处分行为有足够的考虑时间和余地。
从而使当事人的调解协议成为效力待定的“契约”。
笔者认为，这样规定既不能显示人民法院审判活动的严肃性，也未能充分尊重当事人的权利，而是损害了人民法院审判活动的严肃性和剥夺了当事人的权利。
人民法院根据当事人自愿的原则，在事实清楚、分清是非的基础上，依照法定程序调解达成的协议，当事人均已签字确认，说明当事人对自己的实体权利和诉讼权利都进行了处分，法律若不赋予其效力，还谈什么尊重当事人的权利。
人民法院根据调解协议制作的调解书，在送达给当事人之前，当事人可任意反悔，调解书便成为一张废纸，人民法院的审判活动还有何严肃性可言。
《民事诉讼法》之所以采取列举式和概括式两种方式，规定当事人的调解协议由双方当事人签名或盖章后，具有法律效力。
是因为用列举的方式不能穷尽社会生活中不断出现的新案型，而概括式的方法可弥补成文法僵化和封闭的局限性，将社会生活中新出现的案型涵摄之中。
如同《婚姻法》第32条第3款第1至4项亦用列举的方式，列举出4类8种导致夫妻感情破裂的情形，其4类8种情形远不能涵盖社会生活中夫妻感情破裂的所有情形，该款第5项又用概括的方式规定了“其他导致夫妻感情破裂的情形”，以涵摄社会生活中出现的除上述法定的导致夫妻感情破裂情形以外的其他导致夫妻感情破裂的若干情形，从而使《婚姻法》调整夫妻关系具有更大的弹性。
《民事诉讼法》第90条中“其他不需要制作调解书的案件”和“调解协议由双方当事人签名或盖章后，具有法律效力”的规定，应包括《若干规定》第15条规定的“双方当事人同意该调解协议经双方签名或者捺印生效的，该调解协议自双方签名或者捺印之日起发生法律效力”的情形。
《若干规定》第15条第2款“调解协议符合前款规定的，人民法院应当另行制作民事调解书。
调解协议生效后一方拒不履行的，另一方可以持民事调解书申请强制执行”的规定，其调解书的效力，并不是由当事人签收后方才产生的效力，而是依据当事人约定生效的调解协议而产生的效力，成为便于当事人履行和人民法院强制执行的法律文书，与当事人的调解协议具有同等的法律效力。
在当下错综复杂的社会关系中，人们为尽早摆脱纠纷的困扰，喜欢以和解方式来化解矛盾。
然而，公众对和解行为的效力缺乏正确的认识，致使一些案件“和而不解”的现象普遍存在。
诉前民事和解协议效力分析
诉前民事和解协议是指民事侵权损害赔偿发生争议后，争议双方关于民事赔偿或补偿内容，经过自愿协商一致，于诉前自行订立的和解协议。
最高法院《关于审理涉及人民调解协议的民事案件的若干规定》只对《人民调解协议》确认其具有民事合同的性质，但未对其法律地位做出规定。
诉前的民事侵权和解，实际是当事人之间反复协商的自由过程，始终都要经过“要约”、“承诺”两个阶段来实现。
诉前的《和解协议》是双方当事人达成合意的表现形式，实际上是民事契约的缔结过程与结果。
民事契约行为又是一种民事法律行为，“民事契约”的订立既符合民事法律行为的特征，又符合合同订立所具备的要件，故诉前民事和解协议效力的判断应以《合同法》的效力规则为准。
诉内民事和解协议效力分析
诉内民事侵权和解协议是指民事诉讼当事人在案件受理后至案件宣判前就侵权赔偿内容或其它债权债务内容自行协商达成的和解协议。
由于诉讼和解行为是民事诉讼行为的一种，而非单纯的民事法律行为，不具有可诉性，也不是民事契约关系。
因此，《诉讼和解协议》的生效实际是以履行完毕为生效条件，只要一方未履行或履行不当，《和解协议》视为撤销或失效，法院不能根据《诉讼和解协议》作为裁判的依据。
现行法律虽未对《诉讼和解协议》的效力赋予强制力，但可以借助外部的法律手段，使之具有法律强制力。
最高法院《关于人民法院民事调解工作若干问题的规定》第四条规定：“当事人在诉讼过程中自行达成和解协议的，人民法院可以根据当事人的申请依法确认《和解协议》并制作调解书”。
由此可见，《诉讼和解协议》的效力在一定条件下可转换为裁判效力，使之具有执行力。
执行和解协议效力分析
民事执行和解协议是指民事执行程序的申请人与被申请人，经协商一致达成的对原生效法律文书所确定的权利义务关系重新作出变更或终止的和解协议。
执行和解实际上是一种民事诉讼行为，执行和解协议也是一种程序性协议，不具有可诉性，也非民事契约关系，不具有民事合同得性质。
我国民事诉讼法第二百二十条规定：“在执行中，双方当事人自愿和解达成协议的，执行员应当将协议内容记入笔录，由双方当事人签名或盖章，一方当事人不履行和解协议的，人民法院可以根据当事人的申请，恢复对原生效文书的执行。”由此观之，立法机关并未赋予《执行和解协议》具有强制执行力，只是暂时“冻结”了生效裁判文书的执行力。
甲方：
代表人： ，身份证号码：
乙方：
代表人： ，身份证号码：
一、甲方除向乙方表示诚挚道歉及慰问外，同意为犯罪嫌疑人支付给乙方人民币 ， 作为给乙方的包干赔偿款，该款项包括但不限于医疗费、后续医疗费、误工费、住院期间伙食补助费、护理费、营养费、伤残赔偿金、精神损害抚慰金、交通费、住宿费等依法应由犯罪嫌疑人承担的全部民事法律责任。
乙方就上述款项的内部分配处理与甲方无关，但乙方同意其本人或受害人的其他近亲属不再对甲方或犯罪嫌疑人提出其他诉求，也不会对本案案情或本协议内容以任何方式对外公开宣扬及披露，否则，此协议按无效协议处理。
二、甲方应当将上述款项存入 公安局刑警大队指定之帐户，并在乙方提供合法、有效及完整的法律手续(含亲属身份证明、授权委托书)后，由刑警大队转付给乙方指定帐户(户名： ，开户行： ，账号： )。
三、乙方应按照本协议附件之内容向 政法委员会及司法机关( 公安局、 人民检察院、 法院)出具《刑事谅解函》(共六份，其中两份由甲乙双方留存)，该《刑事谅解函》应在甲方按照本协议第二条约定将款项存入刑警大队指定之帐户并确认后，由刑警大队直接或是由甲方自行提交给上述部门。
四、本协议一式六份(含附件)，双方各执一份，其余提交上条所列之司法部门，具有同等法律效力。
如果就本协议的解释和履行发生争议，双方同意协商解决，若协商不成，双方同意提 解决。
甲方： 乙方：
月 年日
年月
房子协议书有法律效力吗篇二
离婚协议，是指婚姻双方均表示同意离婚，以及离婚后财产债务如何处理、子女归谁抚养等相关问题达成的共同意思表示协议书。所以，离婚协议的内容一般包括离婚、子女抚养和财产处理等三项内容，其中关于离婚和子女抚养的内容属于夫妻人身关系的性质，而财产处理则属于夫妻财产关系的性质，因此，离婚协议的性质应是一种混合合同。这与离婚诉讼是一种复合之诉的道理是一样的。
首先，我国法律对婚姻关系的解除采登记要件主义和诉讼要件主义相结合的原则，即当事人既可以选择登记离婚，也可以选择诉讼离婚，两者均具有同等的法律效力。未经登记或诉讼离婚，夫妻双方的婚姻关系就不能解除。
其次，当事人关于离婚的意思表示可能随着时间、环境、对方言行、自我认识等各种因素的变化而发生变化。因此，一方当事人在签订离婚协议后又反悔不同意离婚，是很正常的，婚姻当事人在离婚协议书中关于“同意离婚”的意思表示并不具有法律效力，而只能作为一种证据，证明夫妻感情曾经出现过重大裂痕。
。除非有可变更或可撤销的情形，否则，人民法院在判决离婚的情况下，应当将协议作为分割夫妻财产的重要证据，即法院要按照离婚协议中关于财产分割的约定作出判决。
对于要结婚的男女双方来说，签订一份合法、有效的婚前协议书是非常有必要的。男女双方就财产分割、个人财产界定等方面的问题提前作出合理的约定，一旦日后离婚时产生分歧，就按照婚前协议书上所约定的进行处理。但是很多夫妻对于婚前协议书都不怎么了解。究竟什么是婚前协议书，婚前协议书是否具有法律效力？下面由余婧律师团队为您介绍。
一、什么是婚前协议书？
在西方，将要结婚的男女双方在婚前签订关于财产、离婚后子女抚养权等问题的婚前协议书是非常普遍的。由于我国的传统观念，签订婚前协议在我国并不流行。很多恋人在结婚前根本不会想到签订结婚协议书，在人们的传统观念里，认为签订婚前协议太伤感情，并不是一件浪漫的事。但是，目前全社会离婚率呈上升态势，夫妻离婚时，产生争议最多的往往就是关于财产分割方面的问题。“准夫妻”在向往美好婚姻生活的同时也应该对婚姻危机有一个前瞻性的认识，因为谁也不能确定未来到底如何发展。而一份未雨绸缪的婚前协议，不仅能避免夫妻双方在将来离婚时产生争议，也能在争议发生时公平、合理地处理问题，同时还可以简化离婚程序和节省各方人力、物力和财力。
至于婚前协议书是否具有法律效力，关键要看婚前协议书是约定什么的。婚前协议书的内容必须在不违反公共秩序善良风俗的前提下，才具有法律效力。男女双方约定的事项必须是合法的，是双方真实的意思表示，没有任何的欺诈或胁迫。
至于婚前协议书是否需要公证，法律并没有强制性的规定。是否公证，应该由你们当事人自己决定。当然，经过公证的婚前协议书法律效力会强些，但也不绝对。通常经过公证的婚前协议书，如果没有相反的证据推翻，法院是会优先采用的。
【要点提示】
夫妻忠诚协议是否有效应该区别对待，单纯性的“忠诚协议”的约定或承诺，例如“损失费”、“赔偿款”、“夫妻共同财产全部归无过错方所有”的约定或承诺属于违约责任，应确认其有效；涉及特定人身关系的约定，如“不得离婚、必须离婚、放弃对未成年子女监护权”等，因违反法律强制性规定而无效。
【典型案例】
关于夫妻忠诚协议，最典型的一个案例是上海市闽行区人民法院的一个判例。 原告曾某（男方）离婚后通过征婚，与也曾离异的贾某（女方）相识。经过短暂的接触，几个月后双方登记结婚。由于两人均系再婚，为慎重起见，20xx年6月，夫妻俩经过“友好协商”，签署了一份“忠诚协议书”。协议约定，夫妻婚后应互敬互爱，对家庭、配偶、子女要有道德观和责任感。协议书中还特别强调了“违约责任”：若一方在婚期内由于道德品质的问题，出现背叛另一方不道德的行为（婚外情），要赔偿对方名誉损失及精神损失费30万元。协议签订后，在婚姻存续期间，贾某发现曾某与其他异性有不正当关系。20xx年5月，曾某向法院提出离婚诉讼，与此同时，贾某以曾某违反“夫妻忠诚协议”为由提起反诉，要求法院判令曾某支付违约金30万元。法院经过审理，依据双方达成的忠诚协议，判决曾某支付对方“违约金”30万元。后曾某不服上诉，二审中经法官调解，上诉人与被上诉人达成了调解协议，曾某向贾某支付25万元，双方握手言和。 此判决一出，实际是认可了夫妻忠诚协议的法律效力，立即引起了法学理论界的轩然大波，由此也引发了夫妻忠诚协议到底是否有效的争论。在此情形下，上海市高级人民法院出具了《上海市高级人民法院民一庭民事法律适用问答选登（二）》，就忠诚协议方面问题作出了回答：《婚姻法》第4条所规定的忠诚义务，是一种道德义务，而不是法律义务，夫妻一方以此道德义务作为对价与另一方进行交换而订立的协议，不能理解为确定具体民事权利义务的协议。
如此，上海市高级人民法院的这一解答，实际上又否认了忠诚协议的效力。
【各方观点】
第一种意见认为协议有效。夫妻忠诚协议属于当事人之间的意思自治，并不违法，夫妻忠诚本来就是法律规定的内容，属于法律明确的要求，协议双方等于把法定的义务变成了约定的条款，法院应当予以认可；婚姻本身即契约，一方在背叛对方之前，就得考虑违约所要付出的代价。从这个意义上说，忠诚协议对于维系婚姻稳定将起着积极作用。
合同来调整。
【律师观点】
律师查阅了大量法院判例，并与多位法学专家研讨，认为当前法律界对待夫妻忠诚协议效力上，主流观点还是趋向于有效说，但应该注意其约定而区别对待。
夫妻忠诚协议是否有效应该区别对待，单纯性的“忠诚协议”的约定或承诺，例如“损失费”、“赔偿款”、“夫妻共同财产全部归无过错方所有”的约定或承诺属于违约责任，应确认其有效；涉及特定人身关系的约定，如“不得离婚、必须离婚、放弃对未成年子女监护权”等，因违反法律强制性规定而无效。
（一）、民法理论而言，“忠诚协议”属于私法范畴，奉行意思自治原则。夫妻双方具有完全的民事行为能力，在平等协商的基础上，基于真实的意思表示，签署了忠诚协议，意在实现关于婚姻的某种意思自治。但这种意思自治不是任意的无边界的自由，要受到法律和社会公共利益的双重约束，也即其内容不得违反法律禁止性规定，不得违反公序良俗。如果上述条件全部满足，则该行为应被评价为民事法律行为，并产生相应的法律约束力。那么在“忠诚协议”符合民事法律行为的生效要件时，该行为应当是对夫妻双方都具有约束力的。
（三）、并不是所有的夫妻忠诚协议都是有效的，实践中需要审慎对待。
1、受胁迫、欺骗情况下签订的夫妻忠诚协议无效。
我国《民法通则》明确规定：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的民事法律行为是无效的民事法律行为。当然，这里的胁迫应该是指比较严重的情形。
2、“不得离婚、必须离婚、放弃对未成年子女监护权”等涉及特定人身关系的约定，因违反法律强制性规定而无效。
夫妻感情是否破裂，是否主张离婚，只能是单方权利。夫妻之间“不得离婚”、“必须离婚”等约定，因违反婚姻自由的法律原则是无效的。同时，婚姻法规定，“父母对子女有抚养教育的义务”，“父母对子女有保护和教育未成年子女的权利和义务”。因此，夫妻双方事先通过忠诚协议约定或承诺“放弃对未成年子女的监护权”，可能损害到子女的合法权益，并以此排除或者否定了司法监督权和裁判权，该约定显然无效。
综上所述，就具体个案来说，笔者倾向于应当认定夫妻忠诚协议的效力，这是因为，认定利大于弊，且具明显的意义优势。同时，律师忠告那些准备付诸协议的夫妻，一定要慎重对待，不仅不能违反法律规定，同时也不能不切实际约定过高的数额，如果显失公正，法官也不会支持。
房子协议书有法律效力吗篇三
购房协议书的效力，购房协议书的有法律效力吗?下面是小编带来的关于购房协议书的效力的相关资料，欢迎参考!
(一)假借订立合同，恶意进行磋商;
(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;
(三)有其他违背诚实信用原则的行为。
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
首先要确定的是购房协议书是有法律效力的，购房协议书是购房合同的一种体现，是买卖双方在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房而签订的协议。
一份正式的购房协议书范本会包含当事人信息、房屋情况、房款及支付约定、双方违约责任约定等内容。
购房合同是根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和房地产开发企业，在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成的协议。
两者之间主要的区别就是购房协议是买卖之前的一种协议，作为开发商在不具备签订正式《商品房买卖合同》条件之前的一种协议，认购书具备担保正式《商品房买卖合同》签订的担保效力。
而购房合同的内容要更加的详细，对于房屋的房号、面积、价格以及双方权利义务等内容做了较为明确的约定。
无房产证购房协议书范本
甲方： 乙方：
兹有甲方座落于 房屋，面积为 平方米，含内部设施为 。
权属为 。
一、甲乙双方议定上述房屋成交价为人民币 元整，￥ 元，大写 元。
本房款一次性付清，(含地下室)。
二、由于现实原因，本小区房产暂时无两证，乙方已对甲方所要出售的房产做了充分了解自愿购买该房，经双方协商，将来可以办证时，由甲方负责在接到通知后三十日内帮助乙方办理，不得借帮拖延时间。
如因甲方原因使乙方无法及时办理相关手续而使乙方受到损失，乙方有权向甲方索赔全部损失。
办证所产生的一切税费全部由 乙方承担，过户所产生的一切税费全部由 方承担。
产权证办好后由乙方保管。
三、甲方须提供该房拆迁安置协议、购房发票及本人与共有权人身份证、结婚证、户口本复印件各壹份，并协助乙方落户。
四、由甲乙双方协商同意于 年 月 日由甲方上述房产正式交付乙方。
房屋移交给乙方后，其该建筑范围内的土地使用权一并并入乙使用，如由于国家政策或自然因素等不可抗拒的原因(如：升值，贬值，拆迁等)，造成的各损失或受益均与甲方无关，由乙方享受或承担。
五、甲方必须保证转让房屋权属清楚，无任何家庭纠纷，转让前无其他拖欠费用，若发生与甲方有关的债权债务或家庭纠纷，概由甲方清理并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失由甲方负责赔偿。
六、违约责任：乙方中途毁约，不得向甲方索还定金;甲方中途毁约应将定金退还乙方，另付乙方相同定金数额的违约金，乙方不能安期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房屋，每超壹日，由违约方赔偿房价款的千分之一的滞纳金给对方。
因本房暂无两证，双方约定甲方收到购房款，乙方拿到本房钥匙为交易成功，甲方双方均不得反悔。
若乙方进住后，甲方反悔，甲方除返还乙方所付全部购房款外，另付违约金 元，乙方反悔，则无条件搬出，另付违约金 元。
七、本房产因暂无两证，其平方面积按套计算，将来办证过程中如有测量误差，甲方双方约定，互不追究，其成交价不变。
八、本合同按照《中华人民共和国经济合同法》进行，一式叁份，甲乙双方及证明人各执一份，一经签字即产生法律效力。
九、本合同在履行中若发生争议，甲乙双方友好协商解决，如不成，任何一方均可向有管辖权的人民法院起诉。
附：本合同未尽事宜，双方协商另补协议。
甲方： 乙方： 证明人：
身份证号： 身份证号： 联系电话：
联系电话： 联系电话： 地址：
地址： 地址： 日期：
日期： 日期： 日期：
【案情简介】
王某于2008年经中介介绍从刘某手中购买一处住房，双方商定房屋价格为120万元。
在中介的帮助下双方签订了购房合同，合同金额为120万元，同时为了避税，在中介的提议下双方签订向房管局备案的网签购房合同金额为80万元。
因此，同一笔购房买卖交易出现了不同价格的两份购房合同。
合同签订后，王某向刘某支付了40万元的首付款。
之后因王某未能向银行及时贷款，刘某与王某签订了补充协议约定如果王某不能在约定的时间向刘某支付剩余购房款的话，王某之前缴纳的所有购房款均转为违约金不予退还。
之后王某仍未能向银行贷款，故刘某将房屋卖与他人，网签购房合同价格仍为80万元。
另王某缴纳的40万元首付款作为违约金均未退还。
现双方因此产生纠纷。
【律师点评】
本案争议焦点主要集中在双方之间的实际房屋合同与网签购房合同哪个有效、补充协议是否有效以及违约责任应当怎么承担这三个问题上。
一、网签购房合同与实际购房合同哪个有效?
在本案中，双方为避税，将120万的实际购房价格写为80万元向房管局备案，是典型的以“合法形式掩盖非法目的”，根据我国合同法第五十二条的'规定，该种合同无效。
因此，王某与刘某签订的80万元的网签购房合同应为无效的合同。
二、补充协议是否有效?
根据合同法相关规定，从合同效力从属于主合同效力，本案中，王某与刘某的购房价格是120万，而备案价格却是80万元，应为无效，那么主合同无效，补充协议亦为无效。
三、违约责任如何承担?
对于买方来讲，具体到违约责任，我们知道，根据我国合同法的相关司法解释，违约金过高的认定标准是不超过实际损失的三倍。
具体到本案中，也就是刘某前后卖房中的损失的三倍为限，40万元如果超过刘某损失的三倍就是过高了，超过部分的违约金约定应为无效。
王某应向法院诉讼，请求法院判定违约金过高，降低违约金。
但是本案中违约金过高的举证责任在王某，虽然房价是不断上涨的，但是王某却无法举出证据证明刘某没有损失，因为刘某之后卖与他人的价格备案仍是80万元。
而王某与刘某签订的购房价格确实120万元，如此而来刘某的损失就是40万元了。
因无法得知刘某卖与他人的实际房屋价格，所以该方案并不是明智之举。
那么，上面王某谈到，双方订的关于违约金的不成协议是无效的，故40万不能作为违约金，应与返还王某。
这个方案对于当事人王某来讲是比较合适的。
【焕廷有话说】
本案中，因涉及网签购房合同是“以合法性是掩盖非法目的”因此无效。
一、什么是网签购房合同
网签购房合同就是和房地产销售对象签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并公布在网上。
然后会给个网签购房合同号，可以通过这个网签购房合同号在网上进行查询。
网签购房合同为了让房地产交易更加透明化。
二、网签购房合同的流程
第一步，购房者在确定了买房意向之后，经过购房者与出卖人双方的平等协商，购房者和开发商共同将正式的合同条款输入合同备案软件，进行网上签约，上报房地产市场信息网。
第二步，开发商和购房者签订的购房合同上报成功后，打印正式的(电子)合同，购房者和开发商履行签字手续，打印的份数依据付款方式确定(一次性付款需打印4份，按揭贷款需打印5份)。
第三步，开发企业需要在网上签约的3个工作日内，到房地产交易管理部门办理合同盖章备案手续。
开发商和购房者网上签约上报之后，开发商需要携带全部的购房资料，全套已签字(盖章)的纸质正式合同到具有管辖权的房地产交易管理部门办理合同盖章备案手续。
三、网签购房合同注意事项
如需要修改合同信息，在上报房地产市场信息网之前，开发商和购房者还可以协商变更合同信息，一旦上报之后，电子合同的核心内容(核心内容：购房者姓名、身份证、购房价格、付款方式、合同面积、房号、户型)将不能进行修改。
如果需要修改核心信息，则需要在合同备案软件上“申请撤销签约”，重新进行签约。
经双方协定，24小时内允许撤销网上签约。
而在商品房签订的3个工作日内，经买卖双方协商一致需要变更合同的就核心内容以外的相关条款，开发商企业可以调阅，重新修改打印电子合同。
超过了3个工作日或者已经备案，无论是核心内容还是核心以外的内容，均买卖双方协商一致，持备案合同和合同变更申请到具有管辖权的房地产交易管理部门办理相关手续。
总结：网签时房地产主管部门为了维护房屋买卖市场秩序，要求双方将签订的房屋买卖合同予以公示，系物权转移的程序，并非合同生效的必要条件，网签与否并不影响合同的效力。
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