人的记忆力会随着岁月的流逝而衰退，写作可以弥补记忆的不足，将曾经的人生经历和感悟记录下来，也便于保存一份美好的回忆。相信许多人会觉得范文很难写？以下是我为大家搜集的优质范文，仅供参考，一起来看看吧
银行贷款风险管控篇一
可以鼓励小微企业联合贷款，如几个小微企业联合一起贷款，增加担保程度。这样贷款金额和担保程度可以相当于大型企业贷款，再按大型企业、国有企业等的贷款形式走。
一下通过贷款申请风险大，可以通过干涉细分企业业务，只贷给企业一部分需要完成一步计划的贷款，然后再贷下一笔资金，一步一步递增式地实现整个贷款过程。比如，某小企业想要开连锁店并不断开发新市场，由于资金不足需要大量金额贷款，又没有太多抵押担保。银行可以了解企业计划，如第一步是建房，银行可以只贷给其建房的资金，房屋建成经营后可以偿还本息；下一步是开连锁店，银行就只贷给连锁店的金额；再往下可能是联系海外业务，这时企业可能抵押能力已经雄厚，贷款风险会减小……甚至可以细分其中步骤，分得越细风险就越低。这样可以有效减少风险。
如工商银行以担保能力评价为中心，根据各类客户的风险程度，分别设定第一和第二类客户共有八个等级，最高为a＋级；第三类客户共有十个等级，最高为aa级。
建议对小额贷款公司采取税收减免政策，可参照国家对农村信用社等涉农金融机构的相关政策，在税收减免、财政补贴等方面给予适当扶持，使其降低运营成本，提升盈利水平。对小额贷款公司的合规性经营可进行适当鼓励。如合规经营8~，可允许其扩大经营规模向村镇银行转制。
鼓励各类金融机构向小额贷款公司发放委托和批发贷款，同时可适当予以利率优惠，降低其融资成本。允许小额贷款公司引进外资或其他投资主体。应重点选择既具有资金实力，又有丰富的经营贷款等融资业务的经营实体，在接纳新投资的同时，引进新的经营理念，使小额贷款公司的经营方式、风险控制得到全新发展。
银行贷款风险管控篇二
;【摘要】去年以来，国家出台了一系列的楼市调控政策，对房地产行业影响较大，商业银行如何加强房地产开发贷款的管理，规避市场风险，是商业银行值得认真思考的一个问题。
【关键词】商业银行 房地产开发贷款 调控政策 风险防范
房地产行业是我国的国民经济支柱产业，也是商业银行信贷资金主要投向行业，去年以来，随着国家对房地产的调控，楼市呈现出销售压力和房价下行压力增强趋势，新开建速度也在回落，在这种状况下，如何保证银行房地产开发贷款资金的安全，避免市场风险，已成为商业银行资产质量健康发展的重中之重。
一、房地产开发贷款的特征
房地产开发贷款是指对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款。具有资金额度大、使用周期长、抵押物价值不稳定等特点，这些特点决定了房地产开发贷款的高风险性。
二、当前经济环境下，房地产开发贷款的风险
（一）商业银行房地产开发贷款难以按期回收，形成风险
预计楼市在一定时期内仍处于调整状态，这给银行贷款的按期回收带来一定影响，我国房地产70%的资金来源于银行贷款，如果商品房出售的缓慢或处于在建状态，开发商后续资金不足，资金供应链断裂，财务状况将随之恶化，房地产贷款违约的可能性就会增大。产生的后果：一是银行贷款周转困难，影响银行的正常收益；二，贷款质量因而下滑，容易形成不良资产；三是规模被长期占用，影响其他贷款的投放，继而影响总体收益。另外，由于银行减少了与开发商、建筑商的借贷活动，从房地产有关的交易中获取的中间业务收入也会减少。
（二）处置押品，其变动因素增加风险
房地产开发贷款通常以土地、在建工程做抵押，当贷款无法偿还时，就要通过变现或处置抵押物来归还贷款，当初做贷款时，因房地产价格略高，押品评估值也略高，现在房地产价格下调，押品的价值也随之改变，需要考虑押品是否足值、是否易变现及抵押权的有效性，银行呆坏账拨备的增加导致盈利减少，在当前环境下，处置押品难度提高，成本也将提高，银行所承担的风险就会增加。
（一）做好风险调查与评估，把好贷前准入关
1. 做好市场观察，审慎经营，严把项目准入关
首先作为决策者应以审慎冷静的投资态度，对贷款投放市场有个正确的判断，保证银行资金的稳健运行。其次对优质的项目，要考虑区域的需求，预防贷款盲目投入。最后，对开发商的主体资格进行审查，企业是否“四证”俱全，其资质、诚信、资金实力、成长过程如何，自有资金到位情况是否达到标准要求，项目资金来源是否合规，在他行或担保公司、信托公司等影子银行是否有融资，是否符合上级行对房地产贷款的偏好和准入标准。
2.选好第二还款来源，严把押品价值关。
选择安全、有效的抵押品，保障其第二还款来源的安全可靠。首先对抵押物权属情况进行审查，避免接受满二年未动工开发的土地使用权抵押，对以土地使用权抵押的，要根据工程进度，及时转为在建工程抵押。其次需选择易变现的资产进行抵押，把握押品的状态及处置变现难易程度，并对其价值的评估具有合理性，不得虚估，避免价值低、变现难的资产做抵押，保证押品的安全、有效和足值。
（二）做好项目管理工作，把好贷中使用关
1.严把要件审核关
贷款银行要对相关要件进行审核，如工程施工合同、建材采购合同、增值税发票、现金收据等票据的合法性，防止以虚假不实的信息套取贷款。
2.严把资金流向关
贷款资金一旦投入，便要对资金用途进行跟踪管理，使资金的投放与项目进度相匹配。在施工期，要掌握工程进度情况，以核实贷款资金使用的合理性。在出售期，要掌握销售情况，要求开发商按销售进度将回笼资金按比例偿还贷款，当房屋销售达到约定比例时，要求归还全部贷款，防范还款资金被挪用，对于未按协议将售房款划入还款账户的，可依法采取其他规避风险措施。
（三）发挥风险管理职能，把好贷后管理关
1.严把贷款条件落实关
有审批权限的银行要按审批要求进行审批，经营部门务必严格落实贷款审批条件，不得违规放款。
2.严把平行作业风险监控关
对贷款进行事前调查，主要是对贷款项目进行实地考察，对相关要求进行核准后，下发审核意见单。贷中检查时，常与客户经理沟通，站在独立的风险监控角度对贷款运行情况进行监管，出具贷款平行作业书，及时发现风险苗头，发出风险预警信号。贷后重点审查客户对贷款资金的偿还情况。
3.严把成本效益关
对项目进行经济资本和减值计提的计算，以减少低益无效的项目对资金的占用。新客户准入时，就对其经济资本的占用和减值准备的计提进行估算，考虑是否到对其进行信贷投入，把有限的资金投放到收益较好的项目中，最大限度地发挥其使用效益。
（四）在完善政策配套的基础上，实行房地产开发贷款证券化
通过技术与金融创新，改善市场基础设施建设，把房地产开发贷款以证券化方式打包上市，融入二级市场流通，将风险分散、转移给投资者，银行通过贷款证券化，获得流动性资金，一是盘活了资金，二是解决了流动性不足的问题，更主要的是分散了风险，优化了资产质量，创造了效益。
参考文献
（责任编辑：陈岑）
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;摘 要：房地产开发贷款是指商业银行对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款[1]。房地产开发贷款金额大、利率高，是各家商业银行经营竞争的主要行业之一，同时也面临较多金融风险。本文将详细剖析商业银行在房地产开发贷款实际操作中存在的具体风险，并为相应风险的防范及缓释提出对策及建议。
关键词：重复融资；抵押；空档期；资金监控户；风险缓释
一、商业银行房地产开发贷款研究背景及现状
房地产行业与商业银行之间属于相互依赖相互支持的关系[2]。一方面，房地产企业需要大量的资金支持用于开发房地产项目的建设；另一方面，商业银行的利润大部分来源于房地产贷款的高额利息。因此，很多商业银行经营者为了扩大银行利润，纷纷将银行的业务发展重点放在房地产开发贷款业务。由于双方的共同利益关系导致商业银行的房地产开发贷款面临较大的金融风险。
（一）关于房地产开发企业开发资质及财务状况等的要求
要求房地产开发企业或其控股股东具有一级及以上房地产开发资质；财务结构合理，扣除预售款等因素影响后整体负债率应不高于65%；未有大额其他应收、应付等关联方占款。
（二）关于项目抵押担保方面的要求
房地产开发贷款原则上以项目对应土地及在建工程抵押。
（三）关于项目合规性方面的要求
确保项目获得立项、环评批复、四证（土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程许可证施工许可证）齐全后方可按照工程进度放款。
二、商业银行房地产开发贷款面临的风险剖析
（一）同一项目重复融资风险
银监会明确要求不同的商业银行不得针对企业的同一个项目进行重复融资。重复融资导致企业贷款资金无法做到专款专用，同时也加大商业银行的信贷资金安全。但是在实际操作过程中，商业银行并没有官方的渠道得知企业项目是否已在他行贷款。同时，并非所有商业银行都要求企业使用贷款项目土地作为抵押物，最终导致商业银行只能通过企业口述了解项目的贷款的实际情况。加之商业银行业绩导向的经营理念，故商业银行的项目重复融资情况出现的频率较高。
（二）非项目土地及在建工程抵押风险
前文提及商业银行要求房地产开发贷款原则上以项目对应土地及在建工程抵押，但有些房地产企业会涉及一些特殊情况，如同一个土地证上建设多个项目。由于一个土地证只能抵押一次，故此类房地产企业无法为每个项目提供对应的土地抵押。此时商业银行只能接受非项目土地及在建工程抵押，如其他房产抵押等。该种情况下可能会引发同一项目重复融资的风险，也降低了商业银行对项目本身的控制力度，增加了商业银行的贷款坏账风险。
（三）项目封顶土地抵押涂销后更换在建工程抵押的空档期风险
房地产贷款项目封顶，房地产开发商需要办理预售许可证的前提是项目土地必须是非在押状态。此时开发商会要求商业银行先行配合涂销土地抵押，待办理完毕预售许可证（一般需要30～60个工作日）后再进行在建工程抵押。对于商业银行而言，其30～60个工作日的无抵押空档期相当于信用贷款，风险极大。
三、商业银行房地产开发贷款风险防范及缓释建议
（一）开发贷款企业开立唯一销售资金监控户
目前很多商业银行面对强势的开发商，一般要求企业贷款项目要开立销售资金监控户，而不是唯一销售资金监控户。但开立唯一资金监控户可以很好地防范项目重复融资的风险，确保贷款项目的销售资金全部回笼贷款行，加强了商业银行对贷款企业资金的把控力度，确保了商业银行贷款资金的安全。同时，为了确保贷款项目的完全封闭运作，贷款行应该与贷款企业约定项目销售现场只能开立贷款行的pos机具进行收款，个人购房按揭贷款必须在贷款行进行等。
（二）降低非项目土地及在建工程抵押的抵押率
谨慎评估抵押物价值，提高抵押物要求，对于国土资源等部门认定闲置3年以上的房产不予接受，降低房产抵押的风险。一般商业银行要求房地产抵押率为不超过70%，对于房地产开发贷款而言，房产抵押的风险高于项目土地及在建工程抵押的风险，故建议房产抵押的抵押率不超过50%以缓释抵押风险。
（三）追加土地作为第二抵押的条款
对于特殊房地产企业无法提供项目土地抵押的情况下，应积极要求企业在提供其他房产抵押的基础上，追加项目土地做第二抵押权的处理。虽然第二抵押权需要第一抵押权人先行行权后再行权，但也加强了贷款行的贷款资金安全程度，同时再加上之前的房产抵押的担保条件后，贷款行的贷款资金得到了进一步的保障。
（四）抵押空档期要求提供100%保证金或相同条件的其他担保
目前商业银行的普遍做法是抵押空档期要求企业提供集团担保即可。但该做法风险较大，如果贷款企业在抵押空档期出现违约，银行行权周期长且较困难。建议商业银行要求贷款企业提供100%保证金或相同条件的其他担保，如要求企業提供相应的股票质押、理财产品质押等担保性较强的担保，确保商业银行贷款资金的安全。
结束语：
防范房地产开发贷款风险，必须摈弃长期以来拼市场抢份额的习惯做法，树立风险调整收益的经营理念和内部考核机制，努力构建商业银行风险和资本约束信贷经营模式[2]。我国商业银行基层的以业绩为中心的经营理念导致房地产开发贷款在实际操作中遇到很多具体风险。而房地产贷款风险一旦爆发，危害的不仅仅是具体的银行经营者，或者是一个银行的网点，会严重影响到整个银行信贷资产的运营情况，甚至扩大到整个金融体系的危机。而对银行金融业产生巨大打击的同时，也会严重危害国家的宏观经济。因此，银行需要从每一个细节入手，科学合理地管理房地产开发贷款风险，建立严格的风险防范规章制度，加强制度的执行力度，确保银行信贷资金的安全。
参考文献：
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;摘 要：文章基于宏观调控背景下研究了我国商业银行房地产开发贷款的风险，同时利用商业银行压力测试方法实证分析了调控背景下房地产市场走向对银行房地产开发贷款的影响和存在风险，并对房地产开发贷款风险防范提出了建议。
关键词：房地产 压力测试 风险防范
中图分类号：f830.572 文献标识码：a
一、研究背景及意义
（一）研究背景
中国改革开发以来以较低的人力要素成本吸引了全球加工制造企业，各城市形成了以阿尔弗雷德·韦伯（1909）的工业区位论所描绘的具备大规模生产的显著优势的地方性集聚效应，工业化带来了人口聚落。而1998年的住房制度改革，透过“住房商品化”更是撬动了中国将近15年轰轰烈烈的造城活动。据统计年鉴数据显示，中国的城市化率从1990年的26.41%，增长到2011年的51.27%。市民群体的增多为中国房地产行业的兴起制造了繁荣。由此，房地产行业充当了“十五”、“十一五”拉动经济增长的支柱行业。房地产市场的波动与宏观经济周期紧密相关，并且房地产业的资金需求巨大，自有资金比例偏低，对银行贷款依赖程度大，实际上相当于将部分市场风险和信用风险转嫁给银行，使银行承担了房地产业的大部分风险。房地产行业的周期决定性及房地产信贷的同向循环性决定了银行房贷存在巨大的潜在风险。
因此，本文是基于宏观调控背景下研究我国商业银行房地产开发贷款的风险分析与防范。
（二）实际意义
房地产行业对中国gdp的拉动作用巨大，被形象地喻为中国经济发展的第四驾马车，房地产的高收益吸引了众多企业参与房地产行业竞争，房地产开发企业具有一定的特殊性，其自有资金比例较低，银行贷款一直是房地产开发投资资金的重要来源，房地产开发贷款因此得到飞速增长。在紧缩的货币政策和楼市调控背景下，加之来自监管方面的压力，银行对房地产开发贷款持审慎态度，投速降低，房地产开发企业资金压力、财务压力上升；与此同时，银行房地产信贷风险——政策性风险、流动性风险和系统性风险逐步显现。把握政策导向，积极应对房地产开发贷款风险，成为目前银行信贷管理人员关注的热点之一。
二、研究目标及研究内容
我国的房地产业经历十几年的发展，从规模到产业内涵都发生了巨大的变化，成为我国国民经济发展中一个起着举足轻重作用的产业。而我国房地产企业依然存在着融资方式单一、融资渠道狭窄等问题，融资资金来源主要依赖于银行贷款和预售房款，房地产企业发展迫切需要资金支持。而随着近年来宏观调控的不断深入，金融业门槛的提高，房地产融资将日益困难，成本逐步提升。将使一大批没有资本实力的房地产企业因资金短缺而被淘汰，而银行信贷资产也受到较大威胁，因此，在调控背景下研究房地产开发贷款信贷资产质量，是我国房地产企、金融行业、监管机构所需要面对的一个热点课题。在此宏观调控背景下，本文研究的主要目标和内容是总结了政府对房地产调控政策内容和特点，分析了国内房地产市场走向和受政策影响情况，并结合自身工作，利用商业银行压力测试方法实证分析了调控背景下房地产市场走向对银行房地产开发贷款的影响和存在风险，并对房地产开发贷款风险防范提出了建议。
三、房地产行业发展现状
自2010年房地产行业调控开始后，我国房地产市场运行总体上符合宏观调控预期方向，投资投机性需求得到有效抑制，自主需求有序释放。具体来看，我国房地产行业目前存在一线城市商品房供需矛盾突出，房价上涨压力大，部分中西部城市库存压力大等现状特点。
四、压力测试方法选择及过程
商业银行压力测试是一种以定量分析为主的风险分析方法，通过测算银行在各种不同发生概率的压力情境下可能产生的风险，并对这些风险进行评估，进而对压力测试对象的脆弱性做出判断，提出必要的解决方案。如將风险变动因子设定为利率或某一货币或股价等，通过将风险因子组合设定在各种压力情景下进行测试，看是否能经受得起风险因子的巨幅变动。压力测试中，应考虑不同风险之间的相互作用和共同影响。
（一）房地产压力测试方法
商业银行进行房地产开发贷款压力测试的通行方法包括自上而下法或者自下而上法两种。自上而下法通常利用历史数据，直接建立承压指标与风险因子之间关系的计量模型。这种方法大多是用于宏观压力测试或测试对象的内部结构不是非常清晰的情况。自下而上法是指根据现有理论、历史经验或专家判断，自下而上汇总或直接给出在各种事先设定的压力情景下，承压指标的最终取值。
“自上而下”压力测试方法往往要求整个金融机构宏观层面的历史数据。对于银行内部明细数据的历史长度要求较高，实际建模难度比较大，操作性不强。以j行为例，在一级分行、二级分支行中由于房地产开发项目数量不多，而且项目之间差异较大，不太适合“自上而下”压力测试方法建立的计量统计模型，且房地产开发贷款的房价对压力测试极其敏感，传导路径非常明确，所以在实践中常采用自下而上的财务模型压力测试法，即利用财务模型测算，相比计量统计模型，针对单个开发项目比较准确和实用。从贷款发放日到贷款到期日之间产生的现金流出和现金流入，判断其是否有足够的现金流量归还贷款。
（二）房地产压力测试数据、步骤及场景设置
（1）基本情况信息。反映了客户名称、项目的名称、客户经理名字、联系电话、融资金额、贷款利率等信息。
（2）项目评估信息。数据主要包括项目的用地面积、建筑面积、土地成本、总成本，预测销售价格等。
（3）资金投入信息。反映项目的投入情况，主要包括项目通过自筹、贷款、预售融资的比例。
2.测试步骤。
（1）确定压力价格。
（7）计算项目动态成本。c（动）=c（静）+c（融）…
（8）计算项目的盈亏。y=i（税）-c（动）…
如果y0，表明在压力价格下，项目的销售收入足以覆盖全部成本和融资费用，贷款安全性较好；y0，表明在压力价格下，项目的销售收入不足以覆盖全部成本和融资费用，贷款安全性存在问题。
3.压力场景设置。房地产开发贷款的风险因子主要是项目融资成本暨利率上升和销售价格的下降。经过2008年金融危机以后，在国家4万亿经济计划刺激下，房地产市场价格迅速上扬，投机气氛浓厚。2009年下半年开始，随着国家一系列调控政策的出台，房地产市场呈调整缩量态势，投资主体结构和市场供需关系发生改变，市场成交量明显下降，销售出现滞后现象。根据这一态势，综合考虑后确定将房地产开发项目的销售价格和销售情况作为压力指标。
压力测试情景1：分别是假设项目的基准销售价格在评估预售价格的基础上分别下降10%、20%、30%三种情况。
压力测试情景2：考虑最不利的情况，即假设项目的基准销售价格在评估预售价格的基础上下降30%后，同时项目销售期限分别延长1年和2年两种情况，在销售延长的情况下，不但企业的财务费用将增长，而且企业的管理费用也将同步增长。
设定好压力测试情景后，可以按照压力测试过程，根据项目在销售价格下产生的现金流量计算项目盈亏。
五、房地产开发贷款压力测试实证分析
（一）实证分析目标及变量
1.压力测试的目标。此次压力测试的目标是：针对目前国家对房地产行业宏观调控不断深入，市场成交量、价格持续低迷，量化分析微观形势变化下房地产开发项目的安全性。实证分析主要是通过d市j行的十一个房地产开发项目数据，采用自下而上的压力测试，研究项目受销售价格下降、销售滞后等压力场景因素影响后对项目开发、银行信贷资产的影响。
（二）实证分析运算结果
以上结果说明，d市j行房地产开发项目具有一定的抗风险能力，在销售价格分别下降10%、20%、30%的情况下，项目盈亏个数分别为0、1、5个，项目亏损金额分别为0、2149.37万元、29472.80万元。
上述结果说明，由于在极端压力情景销售价格下降30%，而且延迟1年和2年销售的情况下，房地产开发项目由于财务和管理费用增加幅度较大，项目出现亏损情况较多，在延迟1年和2年销售的情况下亏损项目7个和8个，占全部项目比例的63.63%和72.72%。
（三）实证分析运算结果分析
根据这次压力测试结果来看，d市j行房地产开发项目在房价下跌的过程中抗风险能力较强，但如果出现房价大幅下跌尤其出现销售滞后时，由于客户的财务费用和管理费用等成本增幅较快，项目出现亏损较多，信贷质量难以得到保证。
通过对比项目财务数据，影响项目抗风险能力的两个关键因素是土地成本和自筹资金比例。土地成本较低或，客户的利润空间就会较大。前期工程自有资金投入较多，在一定程度上确保了贷款的安全边际。同时，后期项目出现滞销时，企业财务费用支出较少，也确保了项目开发安全。
受国家房地产行业调控影响，目前d市j行房地产开发贷款自有资金投入比例基本都在40%以上，在一定程度上确保了贷款的安全边际，楼面地价成为影响项目风险较大的因素。样本中两个风险较大的项目3、7，楼面地价均超过了3000元，远高于周边地区楼盘楼面地价，在房地产价格下行趋势时，受到冲击明显，抗风险能力较差。
所以在房地产开发项目审批和决策时要充分考虑土地成本和自筹资金比例两个因素，优先考虑开发土地价格低于周边楼盘的项目。
六、风险防范建议
（一）理性开展房地产开发贷款业务
商业银行应高度重视房地产信贷风险，改变将房地产开发贷款当作低风险产品经营的观点。在房地产开发项目审批和决策时要充分考虑这土地成本和自筹资金比例两个因素，优先考虑开发土地价格低于周边楼盘的项目，同时要确保项目自有资金必须先于贷款资金到位，严格按照银监会固定资产贷款管理办法和房地产贷款有关管理办法发放和支用贷款。
（二）加强风险监测，提高风险识别能力
加强对国家宏观调控政策和房地产行业的前瞻性研究，密切关注房地产市场的变化趋势，准确把握风险点。结合区域经济发展不平衡的实际，根据各地的投资和信用环境、市场销售等情况，分门别类地制定积极支持、维持存量、优化紧缩和清户退出等营销策略。同时，商业银行同时要注意跟踪项目开发过程，收集企业内部管理、财务和成本核算的信息，重点检查项目资金的投入进度与施工进度是否匹配，密切关注项目的施工、监理单位是否有不良行为而影响项目的进度，一旦出现影响本项目的情况，及时采取措施。
严格审查开发企业财务报表、可研报告、项目批复、“四证”等关键资料，特别关注项目资本金的到位情况、“四证”是否真实合规，防止开发企业通过提供虚假资料、虚增项目投资额套取银行贷款，从源头上防范信贷风险。
（四）做好贷款封闭运行管理，加强资金监管
项目资金监管是房地产开发贷款风险控制的中心环节。商业银行应对封闭账户进行有效监管，项目结算资金和销售回笼资金必须在封闭账户存入和使用；及时掌握项目销售进度及资金回笼进度等情况，督促借款人按协议要求归还贷款。
（五）加强贷款抵押物的管理
优先选择能够在近期产生现金流的住宅等出售类房产做抵押物，谨慎选择出租类、经营类房地产做抵押，抵押物要产权明晰、无争议，土地使用及地上建筑经有权部门批准，通过合法途径取得，相关税费应缴清，有土地使用权证等权属文件。抵押物的评估应采取谨慎性原则，并注意收集抵押物不同區域的市场价值信息，以减少市场价值波动带来的损失。
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[11] 田亚欧，安宁.商业银行房地产贷款信用风险压力测试[j].经济纵横，2011（5）
（作者单位：中国建设银行广州审计分部 广东广州 510045）
（责编：若佳）
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