计划可以帮助我们明确目标、分析现状、确定行动步骤，并在面对变化和不确定性时进行调整和修正。那关于计划格式是怎样的呢？而个人计划又该怎么写呢？以下我给大家整理了一些优质的计划书范文，希望对大家能够有所帮助。
物业上半年工作计划篇一
一﹑充分发挥z物业公司的团结协作精神，调动员工的主观能动性和增强主人翁意识。
1﹑每周召开一次工作例会，在总结工作的同时，积极充分听取基层员工的呼声﹑意见或合理化建议或批评。
2﹑不定期开展团队活动。组织员工进行爱卫生﹑爱护小区周边环境的宣传等活动，增强员工的凝聚力和向心力。
二﹑转变思想，端正态度，牢树为业主(住户)服务意识。
为了提升服务水平，我们将推行“全员首接责任制”.每一位员工都有责任和义务接待业主和访客的建议，并在第一时间传递到服务中心，并有义务跟踪处理结果，通知建议人，使服务得到自始至终完整体现。树立以业主为中心，并在首接责任制的同时，推进“一站式”全新的服务理念。
三﹑激活管理机制
1﹑管理处实行内部分工逐级负责制，即各部门员工岗位分工明确，各司其职，各尽其能，直接向主管负责，主管直接向经理负责，同时各主管与管理处负责人签订《管理目标责任书》。
2﹑管理处实行定时值班制，改变工作作风，提高办事效率，向业主公布管理处常设(报修)电话，全方位聆听业主的声音。
3﹑制定切实可行的管理措施，推行“首问责任制”.
4﹑健全完善管理处规章制度，如管理处员工守则、岗位责任制、绩效考核制度、内部员工奖惩制度等。
5﹑月绩效考核工作尽量量化，建立激励机制和健全绩效考核制，根据员工工作表现、工作成绩、岗位技能等做到奖勤罚懒，激励先进、鞭策后进。
6﹑完善用人制度，竞争上岗，末位淘汰。真正为勤奋工作、表现出色、能力出众的员工提供发展的空间与机会。
7﹑加强内部员工队伍管理，建设高效团队，增强管理处员工的凝集力。
四﹑严格管理，提高管理水平和服务质量。
1﹑小区业主向政府物业主管部门有效投诉为零;向物业公司主管部门有效投诉为2%,投诉处理回访率100%.
2﹑小区业主对服务工作的满意率达90%以上。
3﹑急修及时，返工﹑返修率不高于2%.
4﹑治安﹑车辆﹑消防管理无重大管理责任事故发生。
5﹑房屋本体及设施、设备按计划保养，运行正常，无管理责任事故发生。
6﹑管理处拟成立社区文化活动小组，负责开展丰富多彩的社区活动;充分利用宣传栏出一些内容涉及物业管理法规、典型个案、报刊摘要等内容的板报。
7﹑本年度记录﹑资料保存完整，及时归档。
8﹑物业管理服务费收缴率达95%以上;物业管理报告每年度向业主公布一次。
五﹑加大培训力度，注重培训效果。
管理处挑选精兵强将，成立以经理为主的培训实施小组，对新入职及在职员工进行培训：
1.新入职培训
为新招员工提供的基本知识和基本操作技能的培训。培训的目的是使新员工了解公司的基本情况(如企业宗旨、企业精神、企业的历史、现状及发展趋势)，熟悉公司的各项规章制度(如考勤制度，奖惩制度、考核制度等)，掌握基本的服务知识(如职业思想、行为规范、语言规范、礼貌常识等)，掌握岗位工作的具体要求(如岗位责任制、业务技能、工作流程与要求、操作要领等)。通过职前培训可以使新招员工熟悉和适应新的工作环境并掌握必要的工作技能。
岗前培训内容：公司规章制度、《员工手册》、《员工礼仪规范》、公司的发展史、公司的规划、经营理念、公司的组织机构、员工职业道德、敬业精神、消防安全知识、物业管理基础知识等内容。
2.在职培训
培训内容：
1、z物业公司的各项规章制度
2、z物业公司的《员工手册》
3、企业发展、公司规划、公司理念、组织机构
4、各部门相关的专业知识
通过以上培训内容来加强员工队伍综合素质修养和提高综合管理能力。
六、提升z物业服务品牌，树优质服务新形象。
1、人力资源整合，根据管理处工作需要，适当将部分岗位职能合并，实现因才设岗，因才定岗的复合型人才管理机制。
2、客户服务：继续贯彻执行《员工手册》，注重规范员工服务礼仪、工作效率和服务质量，为顾客提供温馨、礼貌、热情、安全、舒适的优质服务。
3、设备设施维护：按机电运行和维修分工的原则，对小区所有的机电设施设备进行层层落实，做到物有所管、管有成效、保质增质。确保小区的供配电、给排水、水泵、消防等正常运行，做到周、月、季度保养有计划，有落实，杜绝发生重大安全责任事故。
4、清洁绿化管理：清洁绿化部门要发扬主人翁精神，增强责任心和使命感，形成团队凝聚力，落实主管追究主问制。另外要对清洁绿化加大监管力度，力争在此方面有较大的改观。
5、资料管理：严格按照档案管理规定。另外，拟想对业主资料、业委会资料进行较彻底的分类整理，做到目录清晰，检索方便，楼层各住户资料袋装化，实现规范化管理，同时制定完善资料的保密制度、借查等规章制度。
6、车辆管理：对进入小区的车辆进行严格管理，逐步实现业主车辆按固定车位停放;临时车辆采用临时收费管理;对需要保管的车辆采取保管措施，签订车辆保管合同，车主支付保管费。
7、安全、消防管理：加强对保安员应知应会、礼仪、管理技能、沟通技巧、应急突发事件的处理等的培训，完善标识系统，对外来人员(装修人员)进出识别登记、出租屋的登记、住户搬运、等管理工作，要求保安员对小区内的业主熟知度达80%左右。消防设施设备的检查由保安员进行检查，维修保养由维修工进行。
七、做好接管验收工作
新建物业竣工验收后、业主入住前，物业管理公司应及时组建物业接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足业主的质量要求。接管验收主要是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求;而竣工验收则是全方位的内外质量验收;接管验收是物业管理公司接管的物业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收，而非具有法律效力的政府评价行为。
八、开展多种经营与措施
管理处将采取如下系列措施，开展多元化经济，努力创建“社区经济圈”,力争实现管理费收支平衡。
1、根据小区实际情况，管理处成立房屋出租中介服务中心和成立便民服务点，制定相关制度和有效措施，定人定岗，把业主委托代为出租的房屋及便民服务统一搞活管好。
2、利用广场地面资源，对在小区内合法、方便顾客为前提的摆点商家以临时占有使用场地的，适当收取一定费用。
3、节约管理成本，减少不必要的开支。严格控制办公用品的采购与支出。
4、修订管理处有偿服务标准，增加有偿服务项目。
物业管理公司下半年工作计划
1.认真贯彻执行集团倡导的iso9000族贯标工作，做好日常工作，提高公司服务质量。
这对于物业管理公司来说有一定难度，公司管辖范围大，人员多且杂，所以说如果想找到物业公司的不足之处，随时随地都能找到。尽管如此，我们仍有决心把服务工作做的更好，为学校、为集团争光。
2.整顿干部队伍。
物业管理公司由原四个中心整合而成，员工很多，公司成立之初，干部上岗时没有进行竞聘，经过将近一年时间的工作，部分干部能够胜任工作，一部分能力还比较欠缺。经公司领导研究决定，今年会在适当时候进行调整，完善干部队伍，选拔高素质、能力强的员工为基层领导。
3.合理规划部门。
公司建立之初部门的规划经过一段时间的运作，有不尽完善的地方，特别是不能提高工作效率，提升服务质量。我们将基于第2点对公司部门进行进一步调整，合理划分部门，现暂确定为五个部门，分别是学生公寓管理部、校园管理部、楼宇管理部、保安部、办公室。
4.积极推动“拨改付”。
“拨改付”工作对物业管理公司来说是至关重要的，从目前学校的运行状况来看，物业公司的运行举步维艰。特别是现在物业公司学生公寓、物业楼、校管部均存在责权不明的现象，这种模糊的界定使我们的工作在某些方面不方便开展工作。
方说一个“零修”的问题，“零修”的定义是什么，维修范围多大?界限怎么分?现在还没有明确的说明。而我们的维修人员按领导指示，所有有能力修好的项目都是尽快修好，不管是否在我公司职权范围内。这样维修权责不明的状况给我们的工作带来了不小的困难，尤其是资金无法到位，让我们的工作进退两难。所以，有必要积极推进“拨改付”，做到各负其责、各尽其职，彻底避免推诿现象的发生。
5.进行定编、定岗、减员增效。
考虑到物业管理公司队伍庞大，经费比较紧张，公司准备尽量把年轻有作为的人吸收到工作岗位上来，不允许不敬业不爱岗的人占据重要的工作岗位，以免影响我们的服务质量。
6.有计划、有步骤地进行干部、员工的培训。
在上一个星期之前，我们已经做了5级岗到班组长的培训，为期一个星期。培训之后，每个班组长都写了1500字左右的心得体会，大家普遍认为很有必要进行这样的培训。正是因为我们公司的领导看到现在这个现象，即集团，学校，包括公司的任务下达到班组长这一级或者到部门经理的时候，可能造成停滞。使得下面的员工不理解上面的精神，上面的精神没有彻底传达到每一位员工。这样势必影响整个集团的服务质量的提高。
基于这种考虑，我们已经进行了第一轮培训，接下来，我们会有计划、有步骤地将培训普及，使每一位员工都有可能参与其中。
7.调动全公司员工积极性，多渠道进行创收。
在后勤集团所有公司当中，论创收能力，我们公司恐怕是最低的，因为所有的工作都是围绕“服务”这个主题进行的，创收很难。但是尽管很难，我们也要想方设法创造收益，“能创收一元钱，就决不创收一毛钱”，尽我们努力把创收工作做好。我们设想的具体办法有：
(1)开展家政业务。物业管理公司队伍中，很大一批是保洁员，也有很多干部有这样的实际经验。在家政这一方面从卫生保洁做起，比较符合我公司目前实际，也是创收的一个切入点。
(2)办公楼、教学楼、老师办公室的定点、定事、定量清洁。
(3)花卉租摆和买卖业务。公司校管部有花房，现只是为会议提供花卉租摆业务。我们考虑利用有限的资源，在花房现有规模能承受的基础上扩大业务，逢年过节或有喜庆节日的时候把花卉摆放在需要的地方，其一是做好服务，另一方面也能创收。
(4)承接小型绿化工程。大型工程我们暂时还没有能力承接，另外是受客观原因的限制，目前我们只能与后勤管理处达成协议，适当的在校内承接力所能及的小型绿化。
(5)增强、增加为学生进行更多的有偿服务项目。目前，物业管理公司对学生的有偿服务项目有两项，一个是全自动投币式洗衣机;另一个是在学生公寓安装了纯净水饮水机，提供有偿饮水。这样，不仅方便学生日常生活，还能为公司创收。除此之外，我们公司领导班子集思广益，努力在为学生服务方面下功夫，尽量做到社会效益与经济效益两丰收。
物业上半年工作计划篇二
于____年内，物业公司计划通过下列各项工作，树立起领导__时尚魅力之全心全意全程为业户服务之形象，逐步完善__步行街之各项管理工作，为步行街业户提供更优质而专业的服务。
1.协助步行街后期工程
步行街土建工程已基本完成，预计在____年2～5月份会进行设备安装试调及室内装修工程，届时本本物业公司会全力协助发展商对上述工程之监管及跟进，并就物业管理及用家角度提供改善建议，以祈于建设阶段即可顾及到将来实际方便使用之需。
2.完善停车场管理
物业公司拟于____年度对停车场分阶段逐步实施下列措施，已完善停车场之管理，防止突发事件发生：
2.1于停车场入口竖立停车场规则竖牌，俾能让使用停车场之人仕了解停车场的有关规定。
2.2针对目前停车场，摩托车场地面大量起灰砂及凹凸不平之现状，建议发展商能考虑重新进行改善工程，并由专业之公司标划车位及车道指示。
2.3划分租户月租车辆停放区，购物临时车辆停放区，好又多临时仓储区及完善御货区管理制度。
2.4申报停车场收费批文及于本车场内公示，开始实施收费。
2.5于停车场内各隐蔽处加设闭路电视监察系统。
3.办理交收铺手续
从发展商处接管步行街物业，为小业户办理铺位交收手续，并争取当年度所有租铺位全部营业。
4.收取管理费
物业公司拟将于____年6月份起正式向业户收取管理费(具体视开业时间及租赁协议而定)，物业公司将会在此之前安排到物价局申报有关管理费收费标准及做好向各业户的宣传，解释工作。
5.业户二次装修的监管
物业公司将根据装修手册内有关规定及流程为业户办理手续及进行监管。
6.为业户提供有偿服务
物业公司拟为业户开设多项有偿服务，(包括协助提供办理营业执照，家政服务、装修设计施工、职员招聘、广告设计等)，既可增加管理收入，以填补管理支出，又可为租户提供更多元化的服务。
7.节日装修
于传统节日期间，如中秋节、国庆节、圣诞节、新年、农历春节等，物业公司会于步行街内进行适当的节日装饰及配合发展商租赁推出一系列之推广活动，增加步行街节日喜庆气氛，提供商场社会知名度，美誉度，增强租户对步行街之归属感。
8.设计及落实步行街永久性标志
为树立__步行街时尚魅力之高级商业形象，物业公司将与有关设计公司联系，为商场设计及安装一系列之企业ci形象标志。
9.工程
9.1接交步行街公共设备及公共地方
物业公司将于有关设备基本能正常运作的情况下，按步骤分阶段就步行街所有公共设备、设施及公共地方与施工单位进行协商，正式接收步行街有关公共设备及公共地方。
9.2跟进遗漏工程
物业公司会保持与施工单位的良好沟通，跟进有关租户遗漏工程，并拟定相关之遗漏工程跟进程序，以进一步加速遗漏工程完成。
9.3指定及落实设备长/短期维修计划
随着步行街设备不断投入运作，为确保各项设备的正常运行，物业管理公司工程部将制定一套完整的设备长/短期维修保养计划，通过有计划及有步骤地对步行街各项设备进行维护保养，以及对各项设备的合理化使用，最大限度地延长设备的使用寿命。
9.4外判工程
根据步行街的运作情况及从节约管理成本的角度考虑，部分专业设备的维修保养工作将有可能需外判专业的承办商，于外判工作中，物业公司基本会采用公开招标的方式选聘有关承办商。
9.5人员招聘及培训
至步行街全面开业前1个月，物业公司需再公开招聘一批员工，主要为客户中心、工程、安防员工，总人数约为40人。并结合现在职员工，加强进行培训，除向各员工提供一般性物业管理基础理论知识培训外，物业公司亦会通过讲座、考试、现场指导，参观及与其它管理公司就物业服务工作进行座谈交流等方式，为各级员工提供包括物业管理、工程、消防、突发事件处理、服务礼貌、意识等各方面专业培训，旨在增强员工的服务意识及专业知识，提高物业公司整体业务水平。
9.6清洁管理
根据公司实际运作情况，提供自建及外判清洁服务两种方案，以于开业前进行运作。
9.7消防演习
物业公司成立业务消防队，于日常工作中重点培训消防知识，拟在开业前进行一次消防联动演习，及于日后每2个月组织一次消防演习。
9.8完善物业公司内部管理
物业公司拟通过下列措施进一步完善内部管理。
1)制定部门主管定期会议制度，加强部门沟通。
2)完善各部门的工作手册及规章制度，每半年检讨并审核一遍。
3)彻底明确及落实各员工的岗位职责。
4)加强物业公司内部纪律，完善奖惩制度。
5)建立并实施iso9002内部文件、资料管理制度。
6)建立采购公开招标制度。
7)加强财务成本核算与控制，节约开支。
物业上半年工作计划篇三
按照小区办的总体工作部署，在办领导的正确领导下,信息服务部成立以来,求真务实，开拓创新，扎实工作，圆满地完成了各项工作任务，取得了一定的工作成绩。现将主要工作总结和年工作思路汇报如下：
(一)全力以赴,通力协助，确保物业管理服务大厅按时启动
为进一步规范物业管理市场，提高物业管理和信息服务水平，按照市政府及局领导的指示精神，从年初开始，小区办负责组织开发建设了沈阳市物业行业信息管理系统。该系统由沈阳物业网、沈阳市物业内部信息管理系统和沈阳市物业管理市场服务大厅三个部分组成。信息服务部与大连海心计算机公司，通力协作，一边积极参与软件研发工作，一边建设服务大厅，克服了重重困难，历经8个月的努力工作，确保了物业行业信息管理系统按时开通。于9月20日，举行了全国第一个物业管理有形市场—沈阳市物业管理服务大厅启动仪式。使我市物业行业步入信息化管理的良好开端，在规范发展的道路得到了进一步的提升。特别是沈阳市物业管理市场服务大厅的启动运行，为全市居民和物业服务单位提供了一个查询和监督的平台，也为政府的有效监督管理提供了基础保证。受到了市领导和局领导的充分肯定及国内行业同仁的高度赞誉。
(二)系统采集，不断完善，充实物业内部管理系统和沈阳物业网内容
为广大业主和物业管理企业提供更多的详实的信息，使他们能够随时查阅物业管理的政策、法规，是我们建设沈阳市物业行业信息管理系统的初衷之一。因此，我部组织各区小区办重新采集了物业管理方面的数据(主要包括：物业管理企业信息、物业管理项目信息和物业企业人员信息)。并由专人对采集上的信息进行汇总、统计，且先后三次组织相关人员对数据进行校对，保证了各方面信息的详尽、准确、系统。同时，将《物业管理条例》、《沈阳市住宅物业管理规定》等国家、省、市物业管理方面的政策法规文件共74件，上传到沈阳物业网和服务大厅的触摸屏上，供广大业主和物业管理企业查阅。并将物业管理企业信息、物业管理项目信息和政策法规在物业服务大厅的大屏幕上滚动播放，真正做到了信息、数据的即时更新和共享的体系。
(三)打造平台，制作专题，真实展示企业风采
为确保业主能够择优选聘物业管理企业和物业管理企业公平竞争提供一个广阔的服务平台。至物业行业信息管理系统投入使用以来，我们先期选择了万科、银基等10个服务质量较好、管理水平较高的物业管理企业，制作了专题宣传片，主要宣传企业的经营业绩和管理情况等。在物业服务大厅大屏幕上定期播放，供广大业主和社会各界了解企业的信息。播放以来，受到广大业主的热烈欢迎，特别对广大业主择优选聘物业管理企业提供了基础保证。
(四)完善制度，明确责任，保障物业行业信息管理系统良性运行
(五)开展培训，强化学习，提高市、区两级工作人员操作水平
随着物业内部管理信息系统的投入使用，对市、区两级行政主管部门人员的计算机操作水平要求越来越高，为此，我部组织全市17个区(开发区)、县(市)物业行政主管部门工作人员，进行了集中培训。同时，考虑到市内7区物业管理企业较多，管理项目较大的实际情况，又增加了一期培训班。使全市物业管理行政部门人员都能够熟练的操作信息管理系统。实现了市、区快速信息传递、反馈和监督管理机制。
(六)深入宣传，科学规划，努力普及物业管理知识
为让广大业主充分了解物业管理的相关知识，充分地行使业主权利;使物业管理企业认真执行法律制度，切实履行好服务职能。一是开设了物业管理政策咨询解答窗口，接待业主对物业管理方面的投诉和物业管理政策的咨询;二是利用大屏幕关注率高的特点，按时播放《发展中的沈阳物业》、《物业管理是怎样炼成的》等一系列的宣传片，达到图文并貌;三是设立书报栏，把《中国物业》、《沈阳物业》、《中国建设报》等物业管理相关报刊、杂志供广大业主和物业管理企业阅读。
(一)发挥媒体作用，展现服务大厅功能
一是与电视台、电台、沈阳报业集团等部门联合，公开物业市场服务大厅的热线电话及介绍服务大厅的大屏幕、触摸屏播放的信息。
二是与相关媒体开展评优活动，入选的物业管理企业要将经营业绩等情况，拿到服务大厅进行展示，借此机会，让全市业主了解到市场服务大厅是物业管理信息的集散地，同时，在服务大厅举行颁奖仪式，邀请社会各界参加。
(二)加快系统建设，提高信息化程度
一是完成物业信息系统的二期研发。目前，我们已建立了以市小区办为主体，以区小区办为分支的内部管理系统。明年，要在此基础上要将管理系统深入到物业管理企业，实现市、区、物业管理企业的三级管理体系，提高办事效率，促进行业的快速发展。
二是建设沈阳住宅区的电子地图。要将我市住宅区的位置、管理状况、产权类型等全部在电子地图上进行标注，即可以随时查询某个住宅小区的位子又可以了解该住宅小区的管理状况。
(三)扩展业务氛围，提升大厅服务功能
一是实现物业管理现场开标。目前，大屏幕能够对物业管理招投标现场进行转播，明年要实现在市场服务大厅进行现场开标。并力争实现现场招投标。
二是开设企业宣传栏。在继续制作企业宣传片的基础上，在市场服务大厅开设企业宣传栏，鼓励物业企业将印刷宣传小册子在大厅宣传栏内摆放，供广大业主拿阅。
(四)举办联谊活动，扩大服务大厅影响
以座谈会的形式，定期组织全市物业管理企业代表，业主代表进行交流(可利用局内的会议室)，使业主和物业管理企业能够面对面，形成良性的互动。一方面物业管理企业可以了解到业主的需求，另一方面业主也能够了解到物业企业的服务状况。同时，在活动结束后，请相关人员到大厅进行参观，由专人讲解大厅的功能，逐步扩大影响力，搞活市场，推动行业发展。
(五)加强窗口管理，树立一流服务意识
一是作好物业管理政策咨询解答工作。做到一般投诉一次性处理解决，当场解决不了复杂问题，在受理后转物业部进行处理。
二是作好物业管理企业资质业主工作。进一步规范工作程序和办事流程。积极配合物业管理处对物业管理企业资质管理，作好物业企业资质审批、年检、晋级等要件的收发工作。
三是作好维修资金业务办理工作。做到当天受理的维修资金的更名、过户、退还要件，当天转给维修资金部，缩短工作时间、提高工作效率，更好的为广大业主服务。
(六)强化信息管理，确保数据及时更新
保证信息管理系统日常数据(包括物业管理企业信息、物业管理项目信息和物业行业从业人员信息等)的及时更新，统计、归集，同时，努力采集国内外其他城市的物业管理相关信息，每季度出具行业分析报告，为领导决策和制定物业管理的法规、规章及研讨行业的发展提供参考依据。
物业上半年工作计划篇四
时光匆匆，半年时间就这样过去了，我也在物业管理工作岗位上工作了三年，每个月、每半年和每年写一次总结，每次的总结都只为下一个时间段更好地完成工作，下面是我对这半年来的工作的总结：
我是初次接触物业管理工作，对综合管理员的职责任务不甚了解，为了尽快适应新的工作岗位和工作环境，我自觉加强学习，虚心求教释惑，不断理清工作思路，总结工作方法，现已基本胜任本职。一方面，干中学、学中干，不断掌握方法积累经验。我注重以工作任务为牵引，依托工作岗位学习提高，通过观察、摸索、查阅资料和实践锻炼，较快地进入了工作情况。另一方面，问书本、问同事，不断丰富知识掌握技巧。在各级领导和同事的帮助指导下，从不会到会，从不熟悉到熟悉，我逐渐摸清了工作中的基本情况，找到了切入点，把握住了工作重点和难点。
（一）耐心细致地做好财务工作。自接手xx管理处财务工作的半年来，我认真核对上半年的财务账簿，理清财务关系，严格财务制度，做好每一笔账，确保了年度收支平衡和盈利目标的实现。一是做好每一笔进出账。对于每一笔进出账，我都根据财务的分类规则，分门别类记录在案，登记造册。同时认真核对发票、账单，搞好票据管理。二是搞好每月例行对账。按照财务制度，我细化当月收支情况，定期编制财务报表，按公司的要求及时进行对账，没有出现漏报、错报的情况。三是及时收缴服务费。结合xx的实际，在进一步了解掌握服务费协议收缴办法的基础上，我认真搞好区分，按照鸿亚公司、业主和我方协定的服务费，定期予以收缴、催收，xx年全年的服务费已全额到账。四是合理控制开支。合理控制开支是实现盈利的重要环节，我坚持从公司的利益出发，积极协助管理处主任当家理财。特别在经常性开支方面，严格把好采购关、消耗关和监督关，防止铺张浪费，同时提出了一些合理化建议。
（二）积极主动地搞好文案管理。半年来，我主要从事办公室的工作，xx的文案管理上手比较快，主要做好了以下x个方面的工作：一是资料录入和文档编排工作。对管理处涉及的资料文档和有关会议记录，我认真搞好录入和编排打印，根据工作需要，制作表格文档，草拟报表等。二是档案管理工作。到管理处后，对档案的系统化、规范化的分类管理是我的一项经常性工作，我采取平时维护和定期集中整理相结合的办法，将档案进行分类存档，并做好收发文登记管理。
（三）认真负责地抓好绿化维护。小区绿化工作是10月份开始交与我负责的，对我来讲，这是一项初次打交道的工作，由于缺乏专业知识和管理经验，当前又缺少绿化工人，正值冬季，小区绿化工作形势比较严峻。我主要做了以下2个方面的工作：一是搞好小区绿化的日常维护。二是认真验收交接。
在xxxx工作半年来，完成了一些工作，取得了一定成绩，总结起来有以下几个方面的经验和收获：
（一）只有摆正自己的位置，下功夫熟悉基本业务，才能尽快适应新的工作岗位
（二）只有主动融入集体，处理好各方面的关系，才能在新的环境中保持好的工作状态
（三）只有坚持原则落实制度，认真理财管账，才能履行好财务职责
（四）只有树立服务意识，加强沟通协调，才能把分内的工作做好。
由于工作实践比较少，缺乏相关工作经验，xx年的工作存在以下不足：
（二）食堂伙食开销较大，宏观上把握容易，微观上控制困难；
（三）绿化工作形势严峻，自身在小区绿化管理上还要下更大的功夫
针对这半年工作中存在的不足，为了做好下半年的工作，突出做好以下几个方面：
（一）积极搞好与鸿亚公司、业主之间的协调，进一步理顺关系；
（二）加强业务知识的学习提高，创新工作方法，提高工作效益；
（三）管好财、理好账，控制好经常项目开支；
（四）想方设法管理好食堂，处理好成本与伙食的关系；
（五）抓好小区绿化维护工作。
物业上半年工作计划篇五
综合管理服务工作既是物业管理工作中的先锋和旗帜，也是业主和物业管理服务合同内容的中枢站和联络处，承载着沟通、协调、反馈、落实、监察、汇报、处理、处置、统计的重大使命。
1)公司已具备企业二级资质等级，目前正在筹备一级资质升级的资料。
2)投诉与建议。针对投诉，公司相关部门马上进行协调和整改，及时总结经验教训，并通过上门回访，将整改情况和处理结果向业主通报，在做好解释工作的同时，进一步听取业主意见，得到业主的理解。
3)报修情况。客服部根据实际情况对小区报修的内容和问题都进行了及时跟进处理，并及时建立相关档案，无发生一起因报修引起的有效投诉。
4)文件的收发及存档管理。档案文件管理也是物业管理处日常工作之一，其中包括物业服务资料、公司内部资料，合同协议等，文员对文件进行分门别类、加以归档并完善资料目录归档。
5)企业员工培训情况。员工认真学习管理处制定的质量手册、程序文件、接待礼仪，在日常工改善服务流程，使部门工作更加规范化。管理人员都取得执业资格，持证上岗，公司加大员工岗位技能、职业道德培训，创造条件为部门员工提供学习专业技能的机会，加强与各部门的沟通交流，使员工增强专业知识，了解工作动态，正确处理各种矛盾和问题。
6)公司和各管理处客户部在醒目位置设置公示牌，公布物业收费项目、标准及其他物管相关信息，方便业主了解物业公司收费的合法性及透明度。
7)公司制度要求员工在岗须穿公司统一着装，工号牌佩戴规范。
小区公共设施设备的良好运行状态与维修养护管理工作是建立在小区的接管验收入及运行阶段基础之上，为此我们实施了以下管理措施:
1)对整个小区的设施设备进行了预验收(如设备数量、安装位置、设备完好程度、设备测试情况、设备验收情况等)，在安装工程师的督促和配合下施工方已完成整改项目的三分之二。
2)对整个小区的设施设备做台账登记工作。抄录设备铭牌型号、电流、控制范围等，对整个小区的电气分路开关进行编号并紧固各电气箱内接线桩头，建立机房巡视制度和巡视表格;制定中央空调操作规程和运行记录表，对各系统设备进行编号和分布图;制定了设备维修保养记录表;，实时观察小区内能源消耗总量，做好用电、用水记录，做好节能降耗工作。
3)由于设备正处于运行磨合阶段，同时由于其使用情况有别于正常阶段，所以故障情况时有发生，为此管理处加强了与相关单位的协调沟通工作，对存在的问题进行专题研讨再根据实际情况调整管理工作重点，经过努力投入使用的设备运行性能得到了极大的改善。
4)实施了设备定期巡检制度，做到设备巡检及养护工作规程张贴上墙，维修人员定期实施巡检工作并做好巡检工作记录，基本上达到了公共设备问题及时发现及时处理的工作目标。
5)安排维修部每天不定时巡查小区的电消防设施等设施设备进行了全面的排查，发现问题及时上报维修;品质管理中心人员每天对管理区域内的堡坎、切坡和车库的全面检查，发现裂缝、下沉、松动等工程问题及时与开发公司项目部联系整改，并尽快通知业主注意安全。
6)对物业管理区域房屋的避雷针进行了检测，发现问题已经及时上报并整改，小区的温馨提示的标志标识已经制作安装，保障业主房屋及业主的安全。
7)做好日常报修工作。
1)严格执行外施工人员出入制度，定时定岗进行装修区域清场，
这在一定程度上极大地提高了安全管理的成效，同时更避免了因装修施工人员引致的安全投诉、收到了良好的成效。
2)加强装修搬运材料进场的监管，进入小区输送材料须按规定进行申请、登记，每一环节秩序维护部都进行有效的现场督促，材料停留在公共部位过夜、搬运过程中破坏公共设施设备、卫生环境、违章使用电梯搬运的情况能第一时间得到处理。
3)严格执行人员及物品出入管理制度，施工人员凭证出入、其它人员进出须配合查询与登记，出门物品均凭区域单位签章的"出门证"并经查核后才能放行，有了这些管理制度的严格执行保证了小区物品出入的制度化、有序化。
4)按消防管理制度要求，秩序维护部安排专人每半月定期对消防栓、灭火器实施专项检查确保消防器材处于良好的状态，同时针对整个小区全面开展火灾隐患自查工作，对已发现的安全隐患书面通知小区各区域单位进行整改，发动小区各业主单位加强消防知识培训，设立消防专员，落实消防应急预案的实效，组织消防模拟演习。
5)秩序维护员上岗时佩戴统一标志，着装统一，举止规范，形成良好的工作环境。
6)秩序维护部的员工实行24小时门岗值班制度，巡逻队员按规定时间到指定区域巡逻，并做好巡逻记录。小区监控系统等技防设施完好，及时完整的储存资料。
公司制定了严格的保洁工作程序与巡检制度，由保洁主管组织安排相关区域的保洁工作并每天开展巡检整改工作，同时装修整改等外围施工环境，我们开展了专项的大扫除工作，没有发生因保洁工作不到位而产生安全事故。
1)为了更有效的开展工作，对保洁区域进行了细致合理的划分。并结合小区实际情况，制定保洁工作内容和考核标准，对保洁员工工作进行督促管理。对小区未进驻区域进行清扫，并对各楼宇的门庭进行集中清扫，为业主创造一个良好的居住环境，博得了业主的好评。
利用阴雨天的自然条件清扫前期施工遗留下来的室外区域，清洗地下车库，清洗消防系统。对小区的所有路灯和污水管道进行集中清洗维护，并定期清洗。
2) 每幢楼交付业主后管理处将每幢楼的清洁开荒责任到岗位，保洁岗位在正常开展日常保洁工作的同时，出色地完成了各幢楼宇的清洁开荒工作为后期的环境卫生管理工作奠定坚实的基础。
3)在小区宣传栏或告示牌中告知业主注意事项并及时更换最新事宜，包括小区房屋的屋面广告的清理、外墙瓷砖、空调外机的安装。
尽管我们在20**年的物业管理工作中取得了一定成绩、也得到了业主单位的多次表扬，但我们知道还有很多不足之处需要完善与加强。
第一、管理人员整体素质参差不齐，部分人员服务意识不是很强实际处理事务的能力还有待提高。
第二、与业主的沟通不够、了解不足，在往后的工作中应予以加强。
第三、设备、设施管理力度还需加强、以确保设施设备的安全正常运行，避免因此而对业主的正常生活造成影响，引至业主对管理服务工作的不满。
第四、安全管理方面仍存在秩序维护人员思想心态不稳定，工作执力力欠缺的情况，需要在实际工作中加以提高。
第五、在小区内经常开展有针对性、实用性、趣味性的知识讲座和文艺活动，丰富居民精神生活，倡导“互帮互助”的文明风尚，引导小区居民积极参与治安、消防工作。
针对以上几个问题、在20**年下半年的工作中、我们将吸取经验与教训、努力提高员工的业主服务技能与管理水平，把工作做到更好。不断提高自身物业管理水平，不断完善小区各项管理工作制度，为小区的平安稳定，为公司的发展添砖加瓦。
1、进一步加强违法搭建、违章装修的管理力度。
2、进一步加强对业委会的指导监督管理。要加强对业委会的指导，做好业委会的组建、换届和日常管理工作，加强业务培训，处理好与居委会的关系，真正帮助小区组建一支高素质、有信誉、依法行使职责的业委会队伍。
3、加强《物业管理条例》、《物权法》、《合同法》、《装饰装修管理办法》等物业管理相关的法律法规宣传，让广大居民熟悉物业管理，理解物业管理，接受和支持物业管理。
4、及时总结并推广小区物业管理工作中的新方法和好的经验。
物业上半年工作计划篇六
及下半年工作计划
一、上半年工作总结
二零一四年已过去一半，回顾半年的工作，物业公司在集团总经理的指导下、在集团各公司领导人的支持下、在全体员工吃苦耐劳的辛勤工作下，先后顺利的完成了各项工作，并取得了一定的成绩，现将半年来的工作总结如下：
（一）、服务部门工作总结
1、物业公司服务中心是公司对外服务的窗口，今年上半年，服务中心紧紧围绕一期的工程问题和二期部分工程交工的工作进行跟进，根据实际情况，在工程交工或返修工作完成后，由物业公司服务中心、工程部、施工单位三方对相关工程进行检查，验收合格后方可交工。在业主交房验收时，必须由管理人员一名和维修部人员一名与业主配合验房交房，以确保业主问题的及时解决，减少业主反复验房和投诉的情况。
2、费用收缴工作是物业工作的重点之一。由于公司还在发展中，各种制度不是很完善，收费人员需要耐心地、深入细致地做每一户业主的工作，清楚明确地告知业主各种费用收缴的原因。
3、维修工作在物业工作中是非常重要的，公司在尽力协调相关施工单位尽快按交楼标准和业主要求做好维修工作的同时，也积极与业主沟通、协调，征得业主的谅解，大幅度降低了业主的投诉情况。我们也对公司维修人员进行培训与考核，以确保小区各设备设施、水、电气的正常运行。
4、安全工作在小区是最基本的，是必不可少的，公司保安队主要负责治安管理、交通管理、消费管理的“三管”工作，在今年上半年，保安队解放思想，实事求是，使得小区内未发生盗窃、火险、及刑事等事件。
5、环境的绿化和清洁在公司半年中的工作是最显著的。我们在精心养护一期园区的同时，对二期园区更换种植各类苗木约14700多棵，种草皮3亩多，确保了小区的绿化环境。为了配合三期和五期的销售，我们加班加点，根据周边实际地形以及苗木的生长习性进行分类种植，并在养护工作中施肥、打药、浇水，都是对症下药。关于清洁工作，首先对员工进行培训，并派巡查员每日督促和跟进，发现问题及时解决，提高清洁人员的水平及服务意识。
（二）、存在的问题
目前我公司现有的服务与业主实际需求还存在着不相匹配的情况，特别是因办返修工程量大，施工或备料时间长，施工延期重复返修等情况，造成业主投诉和索赔问题。
二、下半年工作计划
认真审视和总结公司上半年工作，物业行业的竞争日趋激烈，物业公司的压力越来越大，业主对服务的要求越来越高的背景下，我们工作如逆水行舟，下半年摆在我们面前的任务十分繁重，我们要认真对照年度经营管理指标，制定下半年的目标任务，并狠抓落实。现将下半年工作计划列以下几点：
1、强化服务意识，进一步提升工作质量，以业主满意为检验工作质量的最终标准。要急业主所急，想业主所想，切实解决业主工程问题、电梯故障、噪音及车辆安全等问题。
2、我们要继续加强管理意识，做好绩效考核工作，在检查各队制度执行情况的基础上对各队进行年终考评，有效激发各队团队精神，从而保证各项工作有序的进行。
3、我们要对绿化队、清洁队的操作规程和安全作业方面加强培训，让员工了解安全意识的重要意义，熟练掌握消防器材的使用方法。主要做好已种植园林的养护工作，使成活率达到100%。
4、就“敬老基金管理委员会”的资金管理和发放程序做详细的规定和计划，所有捐款都要张榜公布，要逐笔登记，捐助资金实行专户储存，专人转账管理，严格按照国家有关规定管理资金账务，确保专款专用。让有限的资金帮助到更多的老人，让敬老、爱老的优良传统发扬光大。
以上是物业公司上半年的工作总结与下半年的工作计划，请领导审阅。
2014年6月13日
物业上半年工作计划篇七
各位领导各位同事，xxxxx在公司领导的带领下，在全体员工紧密的配合下，各项管理工作持续改进，服务品质稳步提升。现对20**年上半年的工作全面总结如下：
根据公司安排示范区于20**年11月26日正式入场，为保证示范区顺利接管，在公司各级领导的支持和公司各部门的配合下完成了示范区前期的各项筹备工作：
员工宿舍的租赁与食堂的开办工作;
根据公司要求达到了秩序、保洁、客服人员100%的上岗率;
完成了示范区前期的开荒保洁工作;
积极的与置业工程部沟通完成了示范区土建、内装修及各类设备实施的验收工作;
与置业策划设计部完成了示范区配饰、绿植的移交工作;
与营销部时刻保持沟通完成了示范区员工工装的选定及服务模式的确定。
由于是新接项目，大部分人员业务水平不够熟练、专业素质不足，针对这一现状，20**年1月、2月示范区结合销售中心、样板房管理的需要，围绕配合销售服务客户展示物业形象这一工作重心，全面展开员工礼仪礼节及专业技能培训，培训内容涉及有《物业管理概论》、《物业管理与服务》、《物业服务礼仪》、《岗位操作规范》等，培训人员涉及客服、秩维、保洁14人。
为了配合地产销售推广、开盘体验工作，以销售中心、样板房的使用、客户接待及环境保洁等物业服务工作方面为重心开展服务工作，一季度顺利完成各类接待工作20余次接待人员上百人次，欧筑1898的产品推介会、等活动。
根据验收标准完成对销售中心、样板间以及配套设施的验收，并对存在的遗留问题要求整改并跟进结果，对维修后的遗漏工程进行复检。
从前期的策划准备阶段，通过不断的沟通，物业给予营销最大的帮助，使项目开盘圆满完成
水吧立足于岗位，为顾客提供饮品、咨询服务，体验物业精致、贴心的服务理念
样板间接待顾客人次屡创新高，为顾客答疑解惑
建立完善各项规章制度和内部管理机制，明确管理工作中的责、权、利，使该管的事情有人管、能办好的事情有人办，务实避虚，一切工作都从实际需要出发，以解决问题为目的，扎扎实实的做好各项基本工作。
贯彻使用质量管理体系文件，加强各类资料的收集、归档工作，合理分类、存档;
狠抓各项规章制度的落实，对安排的工作具体落实到相关责任人，要求当天能完成必须当天完成，不能完成的要查出原因、制定计划，按规定的期限完成，使各部门的工作效率明显加快，改变了懒、散、慢的不良工作习惯，对提高服务意识、有效开展工作起到至关重要的作用。
环境卫生的管理：针对销售中心环境制定周、月度保洁计划，定期进行大扫除，加强卫生检查工作，保证销售中心及周边的卫生清洁。
积极培养员工养成节能降耗的良好习惯，在保证示范区服务品质的前提下做到合理开启售楼处各类灯光设备一季度共计为置业工程部节约电费为34000元。
回顾上半年以来的工作，诸多方面值得分享和肯定，也有诸多方面给我们留下了深刻的教训，为了在下半年更好的扬长避短，树立良好的服务口碑，下半年示范区将致力于加强规范管理、协调沟通、落实执行。以提高管理服务效能，营造和谐生活环境，配合营销工作为中心计划开展工作。
面对房地产行业调控，房屋销售急剧萎缩，售楼处无人问津大的形势下，物业如何通过自身的服务手段、为营销服务增加销售亮点、助跑销售业绩呢?至此下半年售楼处物业工作应围绕以下几点来开展工作：
加强员工三个服务的培养(服务意识、服务礼仪、服务细节)
完善售楼处内各种管理标示及质量记录
针对目前物业服务现状，进行服务创新，为营销增加亮点
实施每月对营销、代理销售、客户进行物业工作满意度征询表的问卷调查
对营销售楼从物业角度提出客观、全面、中肯的服务建议
跟进售楼处各项工程遗留问题并能够预防和发现问题
全力配合营销开展和组织各种活动
继续跟进售楼处外围绿化维护与养护
物业上半年工作计划篇八
2012工作总结及2013年工作计划
2012年，对xxx公司来说是跨越式发展年。在公司领导的指示与领导下，公司按照公司总体部署，以资质升级、三标体系认证、新项目拓展、公司规范经营管理、公司经营创收等主要工作为核心，重点建设管理标准体系，主抓团队建设及物业服务基础管理，为公司的高品质服务打下了坚实基础，以促进公司健康、稳定的可持续发展。
现将公司2012工作总结及2013工作计划汇报如下：
一、2012年主要工作内容及业绩
1、经营管理方面（全面实行预算管理，超额完成公司下达的经营考核指标）
2012年，公司正式纳入公司整体考核，财务部紧紧围绕夯实会计基础核算、项目应收账款管理等主要工作内容为核心，严格按年初制定的工作计划，扎扎实实开展了各项工作，为促进整个物业公司财务管理工作健康、稳定的可持续发展提供保障。
截至2012年12月31日，公司全年实现营业收入xx万元，其中，全额收取物业费xxxx万元，在主营业物业收入外，公司实现停车场、外部会议、特约服务、外部装修管理费、多种经营等外部创收约xxxx万元（不含外部管理费收入xx万元），财务部严格按照公司及公司制度执行，合理进行税收筹划、开源节约、严格控制各项成本支出，经调整各项收入及支出后，2012年公司创造经营考核利润xxx万元，物业公司在满足公司的各种特约服务的情况下，同时出现良好的经营状态。
2、管理资质方面（荣升国家一级资质）
为能尽快达到物业管理一级资质要求，促进物业公司规范化、专业化、品牌化的发展，即便物业管理资质升一级工作任务艰巨、困难重重，但在公司领导的指示下，成立了由公司领导xxx为总指挥的资质升级专项工作小组，由公司总经理xxx担任执行组长，展开了一系列的相关工作：
1）、为能达到公司资质升一级所必需的硬性条件，公司逐一对接30余家兄弟公司，分别签署了物业服务合同，满足管理2种以上业态、面积及业绩要求。同时，积极协调内部单位，确保物业公司物业管理专业以及工程、管理、经济等管理和专业技术人员符合要求。
2）、尤为重要的是，物业公司在公司领导的全力参与并支持下，克服了重重困难，想尽千方百计对接资质升级所需审核的相关行政主管部门，分别通过房管局物管处、住房和城乡建设厅初审，国家住房和城乡建设部资料初审、公示及最终公告通过。
2012年8月28日，中华人民共和国住房和城乡建设部公告，发布《关于公布2012年第一批物业服务一级资质企业名单》的公告，根据行政许可法和《物业服务企业资质管理办法》，公司顺利通过国家一级物业管理企业资质评审，正式迈入国家一级物业管理资质行列。
按照中华人民共和国建设部令第125号《物业管理企业资质管理办法》，一级资质物业管理企业可以承接各种物业管理项目。由此，公司将可接管住宅、别墅、商业、工业、写字楼等各种业态及各种规模的物业项目，使物业管理在品牌化、专业化、规模化的发展道路上上了一个新台阶。
3、体系建设方面（一次性通过“三标一体化”管理系统认证）xxx公司从2012年初正式启动iso9001质量管理体系、iso14001环境管理体系、ohsas18001职业健康安全管理体系“三标一体化”管理体系认证工作，成立了由公司领导担任总指挥、总经理xxx为执行总指挥的专项工作小组，并将此工作作为2012重点工作之一。公司各项目、各部门先后进行了贯标准备宣贯、体系策划、体系文件汇编、文件审核修改、体系文件发布实施、环境及危害因素评价、管理体系试运行、认证审核准备、组织内审员培训取证，进行内部审核及管理评审等诸多工作，并对出现的问题和不足进行逐一整改，直至符合体系文件要求。
11月，xxx认证公司审核组专家们一行对xxx公司公司管理体系覆盖的公司两个住宅项目部及公司总部进行了iso9001质量管理体系、iso14001环境管理体系、ohsas18001职业健康安全管理体系外审，专家组一致认定管理体系运行有效，通过审核。xxx公司于12月8日正式获得质量、环境、职业健康安全 “三标一体化”管理系统认证证书。“三标一体”管理体系认证证书的取得标志着xxx公司在管理科学化、制度化、规范化方面取得了可喜的成绩，对公司强化标准化管理工作，提升精细化服务水平有着深远的意义，公司将以此为契机，持续提高管理水平、服务质量，使公司管理再上一个新台阶。
4、团队建设方面（强化人力资源分析及管理、企业文化建设、培训开发，实行全员绩效考核）
按照公司整体发展规划，2012年，xxx公司通过运用一揽子人力资源举措，强化思想教育、人员优化、学习成长、注重协作、强调绩效等团队建设理念，增强员工认识、理解、接受、践行、融入xxx公司企业文化，运用xxx公司企业文化建设契机帮助物业公司按质按量完成了贯标升级、品牌创优、效益创收、项目移交接管、公司后勤服务等各项工作，实现xxx公司的发展速度匹配xxx公司发展战略过程中的物业管理需求，达到构建智能管理、安全服务、效益创收的企业目标。
1）、2012年初，通过审核各个项目、各个部门、各个岗位的合理性，公司积极参与各部门的组织规划、岗位设臵、人员配臵合理性规划，大力宣导“定编、定岗、定员、定责”的重要性，强调“因事设岗”，而非“因人设岗”。在人员的调整上，站在科学管理的角度上，提出优化意见，使人员达到人尽其用、配臵合理，减少内耗和控制合理人力成本。经统计，截至11月30日，公司全年共收简历xx份，共面试 xx人，经过严格甄选入职xx人，公司从2010年的xx余人，发展到xx名员工。
2）、作为公司新成立的全资子公司，物业团队全新组建，至少有50%左右人员来自非物业行业，其专业物业管理经验较为欠缺，对专业业务、工作流程及标准不够熟练，所以需通过各种方式的培训帮助团队成长，促进员工尽快掌握岗位技能并能融入团队。截止11月30日，公司主要通过每周军事训练、拓展训练、消防演练、安全生产专项培训、高端礼仪专项培训、中层管理者职业化专项培训、廉洁纪律专项培训、住宅业态专项培训等常态化及专项培训方式，共举办培训xx场，xxxx人次参加，同比2014年参训xxx人次增加约x倍，培训人员的覆盖面及培训频率更大。
3）、为建立与现代企业制度相适应的人力资源管理制度，客观、准确评价员工绩效，充分调动员工的积极性，并将考核与绩效工资挂钩，公司2012年实行全员绩效考核，使管理水平更加规范并有据可依。与此同时，为激活团队，全面提升公司管理水平，促进各管理人员的综合管理能力提高，公司还在主管层推行轮岗制度，帮助各部门主管拓宽工作平台和管理界面，而且通过内部竞聘上岗、轮岗、调岗等制度，拓展了公司人才选拔渠道，储备优秀员工。
此外，公司还通过运用奖优罚劣这一举措管理和引导员工工作，全年奖励员工20人，计xxx元；全年处罚员工xxx人，计xxx元，强化了刚性管理，在公司内部形成了“以制度管理人”的氛围，让基层员工感受到公司公开、公平、公正的奖优罚劣管理氛围。
4）、2012年，xxx公司把企业文化建设纳入企业的发展战略和每年的计划，借助企业文化示范点培育的契机，制定企业文化计划，确立企业文化建设目标、实施纲要和实施细则，成立了以总经理xxx为组长、副总经理xxx为副组长、其余各部门负责人、企业文化建设专员为成员的企业文化建设小组，通过企业文化上墙、网站建设、年会、拓展活动、茶话会、技能比武、金点子征集活动、讲用活动、公司logo和管理方针征集活动等载体实现企业文化建设与传僠。
5、行政管理方面（严格把控物资采购，强化供应商和固定资产管理、对外公共关系维护）
2012年，综合部紧紧围绕公司总体部署，以资质升级、三标认证为契机，强化对外公共关系维护，同时，严控采购成本，细化采购流程，强化固定资产和供应商管理，扎扎实实开展了各项行政管理工作。
1）物资类采购：2012，公司共完成物资采购共计xxx项，总金额xxxxxx元，其中，办公用品类xxxxx元、消耗品类xx元、工具类xx元、服装类xxxx元、烟酒饮料类xx元、固定资产xx、低值易耗类xxx、床上用品类xx元。其中，主要完成了石材养护、玻璃外墙清洗、管道清掏、二次供水水箱清洗、电梯维保、短信平台及零星工程等共计多项外包服务招标工作。
与此同时，为了加强对供应商的管理，公司修定了《供应商管理工作指引》，建立了合格供方名录。截至目前，公司共建立合格供应商29家，并分别对这些商家展开评估工作，确保供方提供的物资及服务符合公司的发展要求。
2）加强固定资产及物资管理。公司每半年对公司资产进行盘点工作，对闲臵、缺少、异常物资，明确资产管理责任，建立部门资产台账，做到存货物资既能满足经营需要又不占用较多资金。同时，建立了完善的职能部门负责人、需求部门负责人、采购部门共同参与的采购审核和比价流程，启用了物资软件信息化管理，使公司固定资产和物资管理、采购流程逐步完善。
3）2012年，为配合公司资质升级、三标体系认证工作，公司切实加大了对外公共关系维护工作。物业公司在分管领导的全力参与并支持下，想尽千方百计对接资质升级所需审核的相关行政主管部门，如国家住房城乡建设部、省住房建设厅、省行政审批处、市房管局物管处，积极加入物业管理协会，并在努力争取加入中国物业管理协会、省房地产协会等主要协会，多方创造条件，不断提高物业公司在行业中的影响力。
与此同时，继续深化项目所在区域主管部门、政府部门之间的关系，比如街道办、派出所等。2012年，物业公司先后被评为2012安全消防工作先进单位、2012年治安防范先进单位。
6、品质管理方面
品质部围绕公司2012年“强基、精细、规范、突破”的工作方针，结合实际情况开展了各项工作，目标是全面提升公司物业服务水平：
1）、为规范现场品质检查工作，确保品质检查有据可依，保证品质检查工作的公正透明，通过对项目意见征询后，制定第一版《物业服务质量标准》，并于2012年7月正式实行。
2）、为切实反映项目实际存在问题，督促项目能及时有效整改，品质部从205年5月起开展了以周为单位的品质检查，并按照pdca循环模式进行管理，持续的提升两个项目的物业服务品质；本品质检查共计1325项，已完成1305项，完成率达98.5%，物业服务质量标准检查平均得分为96.8分。
3）、为提供客户满意度，改进物业服务工作中不足，组织了2012年半及满意度调查，对客户提出问题及时整改与回访，上半年xxx满意度为99.24分，住宅业态满意度94.93分；满意度正在调查中。
4）、品质部2012年开展了《关于访客管理系统的市调报告》、《关于二装成品保护施工服务市调报告》等市场调查及分析报告，为公司决策提供参考依据，也让公司管理要求及标准与行业水平接轨。
7、项目管理方面（xxxx项目常态化管理、住宅业态交房与管理、xxx项目前期介入管理准备）
xxx项目常态管理：
xxx项目于2012年初开始全面进入常态化管理阶段，从工程维护、秩序维护、环境维护、客服服务等方面展开一系列工作。
1）、工程维护方面：2012年，xxx工程维护部严格按照“标准化、精细化、专业化”的设备管理要求，以工程收边收口、返修整改、承接查验、部门常态化的运行维修及团队建设管理等为主开展工作。
首先，设备运行及综合维修管理方面，工程部全年按计划对xxx近2500台主要设备及23000余端点进行了巡查保养，保证了99.99%的设备无故障运行率。部门全年处理报事报修、特约维修共计2904条，品质整改377条，渗水、照明灯具、各类门窗、地坪漆、乳胶漆、地面石材、扶手栏杆、直饮水机、洁具等返修整改及自查自修共计约30000条。
其次，承接查验方面，工程部全年顺利完成了消防系统市政验收、联动测试及查验接管、-2f停车场验收等工作，推动了38大项返修整改事项，并推动施工单位，对b1—b3地下室、公区楼梯间污损墙面翻新，节约成本xx余万元。
第三，节能创新管理方面，工程部制定了《xxx能耗控制各类方案》，完成了照明灯带、卫生间216个冲水阀水量调节等18项技改，另有2项准备实施。同时，通过一年运行总结分析梳理了《楼层新风系统精控管理方案》、《 空调直燃机精控运行管理方案》，预计实施后可年节约能耗支出xx余万元。
2）、环境维护方面：2012年，根据xxx公司xxx项目的高标准、高要求定位，环境维护部一方面强化部门团队建设，利用公司企业文化讲用活动开展，对人员进行不断优化，选择适合公司发展的员工，并不断规范其行为、礼节礼貌、作业标准；另一方面，严格实行流动式和层级管理制度提高环境卫生品质，培养员工自查意识，重要区域实行定岗定责任定时间 “三定”，确保现场管理的及时完成；第三，强化对园林绿化单位、植物租摆单位、生活垃圾清运单位、消杀单位、外墙清洗单位、石材养护单位等委外管理，从品质、人员考勤等方面严格把控和考核，确保了外委单位力量的最大发挥。
3）、客户服务方面：2012年，除全力以赴做好自用楼层客户服务外，客服部指定客服专员全程服务正式入驻租户的78户，在客户装修、入驻的过程中，每月对客户进行拜访，并通过满意度调查、客户座谈会等多方面、多渠道，了解客户需求，提升服务品质。内部管理方面，梳理并完善部门管理体系，建立并规范访客办理，开展部门晨迎、晨检服务，规范梳理项目各项费用的设臵、收缴流程等。
4）、秩序维护方面：2012年，在强化岗位标准化建设的基础上，秩序维护工作围绕“标准化、精细化”主思路开展，从部门各版块考核评比、内部品质检查和公司品质监察整改相结合，通过标准化操作流程，品质灌输，部门标准化、团队素养、人员稳定性和大厦安全管理发展逐步提升。
首先，团队建设方面，部门每周组织领班召开周工作，围绕公司品质检查内容分析项目区域内的还需提升品质的硬件与软件部分，除定期组织领班会议外，每月定期召开部门全体员工会议，不定期组织部门茶话会，同时部门主管每周不定期在夜间对值班人员情况进行抽检，全面落实岗位督导制度，并与夜班人员交谈，了解一线员工思想和困难，通过与综合部协调并进行解决。部门还通过人员选优方式招聘入职一线员工15名，通过竞聘方式，结合技能考核、口试、面谈和实际操作相结合形式选聘了4名优秀人员作为部门领班人才培养，为后期新项目的接管做好了人员储备工作。
其次，现场管理上，部门全年由经理和主管分别在不同时间进行夜检共计25次，主管每日对现场各区域进行巡检，及时发现问题并立即整改。全年共计整改品质问题212项（公司查172项、部门自查40项），整改率为100%；通过强化内部管理及岗位工作执行监督，确保了公司全年的重大安全责任事故为零。
住宅业态：
2012年1月1日，住宅业态项目顺利完成交房工作，并开始进入日常物业管理阶段。为切实提升物业的管理和服务水平，打造铁军队伍、全面出色完成公司赋予的任务，项目组织物业服务中心各部门开展了“全员强化服务理念、全面提升服务”品质的活动，达到服务意识的传承化、标准化服务用语，切实提高全体员工服务水平和服务质量。
一）、客户服务工作：2012年，项目全年共收取物业费154.9万元，收缴率达到了95%。全年共办理交房612户，其中住宅交付563户，商铺交付53户，住宅交房率达到96%。全年办理装修523户，其中住宅492户，商铺31户，装修率达到83%。全年受理业主返修整改问题752起，可视对讲安装203户。物业服务中心全年受理业主来电来访1896件，其中报事1590件，报修306件，受理业主投诉6起，其中有效投诉0起。
客服部全年发放温馨提示87份，为业主发送短信7096条，开展了坝坝电影、免费磨刀等社区活动。客服部全年开展了两次客户满意度调查，上半年客户满意率达到93%，下半年客户满意度正在进行中。
二）、工程维护工作：工程部全年配合客服部完成房屋交付616户，完成装修审核523户，完成业主维修服务306起，协调完成业主返修整改752户，完成了配电房、水泵房、发电机房等设备房的改造，完成小区井盖漆面翻新78个，协调完成项目土建、电梯、消防、配电房、发电机房、弱电等设施设备返修整改问题124项。与此同时，完成消防通道、电梯前室、地下停车场备用电源的接入，以及对1栋物业服务中心前地砖、物业综合办公区楼梯地砖粘贴工作。
项目工程维修人员利用自身的业务技能，及时解决各项工程维修工作，维护了园区供电、供水、通讯等设备的正常运行，保证了入住业主的正常维修服务。
三）、秩序维护工作：住宅业态对秩序维护队伍实行人性化与半军事化管理相结合的先进管理模式，在日常工作中，注重以教育培训为主，着重提高队员的岗位处理能力和文明执勤的服务技巧，通过在工作中的实际操作，提高了能力、增长了自信。与此同时，积极协调并完成地产项目部对地下车库环氧地面的修复、车位线修复工作、消防系统全年维护及保养、商铺管理工作，项目全年安全责任事故为0。
四）、环境维护工作：为了保证园区环境清爽、优美，住宅业态环境维护工作实行“个人责任制”，使整个区域的卫生无缝对接，不仅保障了日常环境清洁，对园区枯死植物、消防通道及园区其他区域草坪进行恢复、更换，同时制定了岗位的操作流程及指引，并在工作的过程中不断完善。
二、存在的不足及改进措施
2012年，通过全体员工的积极努力，取得了一定的工作业绩，但我们也从中看到在公司快速发展的同时，存在的一些问题与不足，主要表现在以下三个方面：
1、精细化管理不到位
管理人员对精细化管理的理念和标准缺乏深刻的认识，管理方式显得较为粗放，如日常工作计划性不够强，“马上行动”的执行力度也不够，过程管控更没做到一跟到底，管理者在工作中遇到问题有时只是反应问题，而不是积极的想办法去解决或提出解决问题的建议，各个层级的管理者的价值没有得以充分体现。
2013年，公司将把三标体系的贯彻、执行作为头等大事，通过贯标实施来全方位完善和规范公司现有的管理体系，提升管理层的管理意识，夯实我们的基础管理，全员练好基本功，以确保整体的服务质量及管理水平的高标准、高定位和高要求。
2、团队凝聚力需加强
目前团队已发展到700多人，面对公司的高速发展及人员增加，对管理层的整体管理水平要求就越来越高。通过日常的一些管理现象，暴露出管理层的专业水平及管理方式等问题，目前部分员工对自身的岗位职责、作业流程、应知应会等理解及掌握仍有落差。
2013年针对性的制定培训提升计划，首先帮助管理人员掌握正确的管理方法，严格履行“首问负责制”管理机制，促进管理者以身作则、严于律己，起好表率作用；其次加强对一线员工的培训和管理，帮助每一位员工找准自己的定位，让他们非常清楚的知道他每天该做什么、怎么做、以及怎么做得更好。只有这样才能促进团队迅速成长，产生足够的信任度和凝聚力，从而使公司综合管理效益最大化。
3、员工评估和激励长效机制缺乏
有效评估与激励，是员工不断追求进步、工作逐步完善的推动力。目前，公司对员工培训评估方面仍不完善，对员工培训工作及受训后工作表现缺乏长效评估的激励机制，致使员工工作绩效提升方面不能有效衡量，工作监督和人才提拔也受到制约。
2013年公司应完善科学、合理的绩效考核机制，建立公司的企业文化，并充分运用到实际工作当中，让员工的个人成长及职业规划紧跟公司的快速发展步伐。
三、2013工作计划
2013年，公司的发展又迈入一个新台阶，面临巨大的经营管理压力，如公司走向市场化接盘、规范xxx和住宅业态经营管理、xxx公司新项目的介入及管理、企业文化及团队建设、三标体系标准的常态化推进、经营创收等，把“强基、规范、精细、突破”作为公司的经营管理方针，既要抓服务，又要抓经营管理，齐头并进，确保全年经营管理目标的顺利实现。
1、xxx公司正式走向市场化
自2012年开始，xxx公司的经营管理已全面步入正轨，未来公司将不断提升团队的综合管理实力，大力拓展管理规模、提升业绩、增加收入，支撑公司的长期战略性发展。据了解，全国物业管理行业的发展迅猛，截至2012年xxx省已注册成立了3100余家物业企业，在当今市场竞争日趋激烈的严峻形势下，不进步就意味着后退，不发展就意味着灭亡。所以，按照全国物业管理行业的发展态势，物业公司走向市场化已成必然，包括全国最大规模的物业公司万科、本市最大规模的物业公司臵信，均也已进入市场化对外承接项目。因此，xxx公司计划从2013年启动走向市场化的相关筹备工作，无论2013是否真正能对外承接到高端项目，从物业公司长期的战略性发展来看，此举势在必行。
2013年，xxx公司市场拓展主要是充分利用公司资源、行业资源、及管理团队自身资源，利用目前已建立起来的相对成熟的管理体系去不断复制项目，扩大管理面积和管理领域，争取市场份额和创造效益。当然，市场拓展并不是指简单的扩大再生产，从企业追求效益最大化的经营行为来说，我们还必须充分考虑其投入产出比率，其单位增量所产出的效益应逐量增高，最终体现物业管理的综合效益，促进物业公司得到真正的提高和发展。
物业管理市场化发展势在必行，2008－2012年只是公司的起步阶段，2013－2018年才是xxx公司的中期发展阶段，计划通过五年努力公司可以在新三板上市，进入资本市场运作。我们将以万科、龙湖一流公司为榜样，打造创业型的管理团队，我们有信心坚守高端定位、探寻品牌发展规律，将xxx公司做大做强，真正促进物业管理对公司品牌建设做出更大的贡献！
2、规范xxx和住宅业态项目经营管理，创市优、省优项目 2013年，公司将继续强化以“抓基础管理、重精细化管理、忌粗放式管理”为主要内容的“三管”工作，切实增强服务意识，增强责任感，提高执行力。继续深化认识，硬件软件一起抓，努力把硬件建好、软件建强，特别是要在软件建设上下功夫，每一名员工都要通过苦练基本功，大力提高业务技能、服务质量及管理水平。
多个项目进入实体运营阶段，公司要提升全员成本意识，减少经营风险，更要加强费用控制，做好增收节支，梳理和完善内控流程和相关制度，让项目的经营管理全面步入正轨。
同时，针对xxx公司xxx项目，公司将在2013年申报xxx市优秀物业管理项目、xxx省优秀物业管理项目的评审工作，并争取一次性通过。
3、三标一体工作的持续宣贯和执行
为强化公司管理，全面提升物业服务品质，2013年将继续推进、宣贯、执行三标工作，确保公司的质量目标和方针的贯彻和实施。
对内，建立科学的高附加三方管理体系，以此全面改善组织经营业绩、降低成本、优化组织结构、提高客户满意度、提高工作效率等；通过“三方体系贯标”优化企公司发展目标和策略，提升全员管理理念和素质，适应公司发展所需。
对外，利用“三方体系贯标”增强公司在市场的竞争优势，同时也能满足xxx后续创优的要求，建立公司在行业中的品牌形象。
5、企业文化及团队建设
根据集团公司“要创建一支一流、专业物业管理团队”的要求和指示，切实加强管理队伍建设，加大员工的培训力度，全力打造学习型团队，把思想上求进步、工作上有本事、作风上过得硬的优秀基层人员选拔到管理岗位上来，做到人力资源优化配臵。
2013年，工作任务繁重，只有通过强化责任落实，扎实做好 “基层基础”工作，全面推进服务标准化进程，在工作中积极寻求新办法、新策略，大胆创新，大胆改革，理顺工作思路，实现跨越发展。
6、实行目标管理责任制，量化绩效考核
2013年，为进一步深化公司内部管理、实施精细化管理，公司将建立以目标为导向的绩效评估体系，实行部门及经理的目标管理责任制，所有考核采用定量、定性的刚性指标管理，使各个层次的工作任务具体量化，使管理延伸到各个岗位，落实到每个员工身上，有效保障工作高质量完成，并且与月度及绩效挂钩，充分调动、发挥员工积极性，提高各部门工作、服务效率、服务质量。
7、经营管理
本着公司利益最大化的原则，考虑平衡公司整体税收筹划，同时物业公司要体现经营成果，所以2013年经营管理既要做好物业费的主营业务收入工作，也要围绕物业多种经营创收开展工作。
物业多种经营创收，存在一定的市场不可控因素，而这又和公司的经营收入密切相关，在很大程度上关系到公司的整体经营效益。所以，2013年公司在平衡公司整体税收筹划的同时，将以增加营业利润为首要经营目标，严格实行全面预算管理，经营效益与公司年终绩效挂钩。
xxx公司 2013年1月7日
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