一个好的方案应该具备灵活性，能够适应不同情况和变化。制定一个完美的方案需要我们充分沟通和协作，倾听各方意见和建议，并做出综合决策。方案的收集和整理是一个积累经验的过程，也是一个学习的机会。
楼盘策划营销方案篇一
1、“***”品牌的战略定位：细分市场一线品牌、大饮料行业二线品牌，饮料营销策划方案。
2、20xx年市场目标：开辟城市区域市场120个；年销售额5000万元以上。
3、按照“***”品牌的战略定位和20xx年市场目标，结合现有的资源状况，我们确立了一种“混合营销”模式：试销+区域样板市场+区域独家经销。
4、省外市场以省级经理为责任单位，省内市场以片区经理为责任单位，省内市场片区经理等同于省外市场的省级经理。下同。省内市场的直供渠道归“***”招商部管理。
5、公司要求每位省级经理都必须成为经销商的“投资顾问”。因此，帮助经销商成功做好试销、经销和区域样板市场的启动和销售工作，确保经销商首批进货额的成功销售，是每位经理的职责所在。
6、本方案内容分为两个部分，市场费用控制和产品策略等内容为指令性规定，市场运作模式为指导性意见。本方案自公布之日起执行。
7、本案附件为《***区域市场费用使用规范》、《***产品知识》、《***区域市场促销方案》、《***终端广告工具》、《***区域市场管理表格》等。
1、试销区域：全国任何城市，凡是符合经销商要求的企业均可试销。试销区域以城市为单位。全国一级市场的试销，月进货量达到一定规模（如每月销量为10万元）时，要控制货品流向。
2、目的和目标：试销为了经销，一要确保经销商在试销中获得利益（至少能看得见利益），二要为经销商总结一套成功的市场模式。新老经销商均可参与试销。以地级市场为单位，每城市市场可寻找3家左右的经销商进行试销。说明：未来每城市只能选一家独家经销商，其他参与试销的经销商可整合为分销商。
3、进货额度：最低1万元，最高2万元。确保经销商的投资安全。
4、物料配比：公司将根据经销商首批进货金额，免费配比促销物料。单页5000份，牙签盒1000个，海报500*2张，餐饮终端合作书500张，不干胶贴200张，vcd广告工具光盘一个，dvd电视广告光碟一个。非首额的宣传物料和助销品按成本价销售给乙方。
5、试销奖励：试销的目的是为了帮助试销的经销商成为该区域独家经销商。因此，必须进行市场试验工作。为奖励试销者的市场试验，厂家返还进货额的20%货品，用于市场促销试验。如商家不能提供试销试验资料，在后续进货中厂家有权将该额度的货品扣回。
6、试销方案：设定进货额完成销售的时间目标为2个月左右；省级经理和经销商一道确定试销终端规划（包括铺货终端、促销终端）；省级经理必须关注每个试销经销商的销售进度（以15天为一个期限提交报告），至1个月时如销售未有起色，则必须拿出改进方案；如销售获得成功，也要按月总结经验。
7、试销工作程序：寻找经销商——认知产品并产生兴趣——鼓励直接成为独家经销商——如暂时还没有信心，可进行试销——确定试销额度——对经销商终端（餐饮+商超）效能进行评估——按照2个月内完成进货额销售的目标制定试销终端（餐饮+商超）规划——确定组织公司制定的促销方案的终端数量（商超：堆头，免费品尝，pop、单页；餐饮：好口彩摸奖促销），要求：ka堆头促销、散发单页不少于1家，b类商超堆头、免费品尝、散发单页不少于3家，社区店张贴海报、散发单页不少于5家。餐饮终端大酒店摸奖促销、派发单页、名片不少于1家，中档酒楼摸奖促销、派发单页、名片不少于2家，社区餐饮海报张贴不少于5家——对上述终端进行终端效能评估、促销效果评估，提交半月度报告——市场诊断、拾遗补缺，确保成功——协调经销商签订独家经销协议——后续开发工作跟进。
8、试销的两个关键点：一、如何找到所需要的终端质量和数量。经销商未必一开始就拿出最好的终端来试销，要计算该终端的费用和效能之间的投入与产出比。在条件容许的情况下，找到试销所需要的终端，以确保进货额的销售。二、如何确保促销工作的执行到位。要和经销商充分沟通，要督促经销商将促销落实到人、财、物上。明确的告诉经销商：最后确立独家经销商，一要看你的网络规模、实力，二要看你的促销工作如何。
9、试销结束和独家经销开始：试销工作过程中，招商部依据省级经理的半月度报告，对各试销经销商进行评估，再根据经销商的独家经销意愿、网络规模和实力，确立独家经销商并提出相应的经销商资源整合方案。一当确立独家经销商，试销就宣告结束。
如两到三个月后，仅有1家试销者且他又不愿意签订独家经销协议，可继续试销1轮。公司也继续在当地招商。
全国一级市场因为经销时机不成熟需要继续试销的，则继续试销政策。但月进货量达到10万元以上时，公司也指派专人（省级经理）控制该区域货品流向。
1、区域选择：全国一级城市、直辖市、计划单列市、部分省会城市均不在本节“经销”内容之列，它们属于下一节“样板”所讨论的区域对象。本节“经销”所涉及的区域城市仅为“样板”城市以下的城市。
2、渠道模式：区域独家经销商+（区县、行业、特殊渠道）分销商。各地分销商的结构是复杂的。主要有：区县区域独家经销（主要负责区县的餐饮、商超终端开发销售）；城市餐饮、商超终端的拾遗补缺；城市市场的特通渠道；未来的流通批发（涵盖城市全区域的批发商）等。省级经理不仅要协助独家经销商直接开发终端，还要协助独家经销商开展分销。抢占地盘，得渠道者得天下！
3、首批进货额：首批进货额最低为5万元；最高为“启动期销售目标”；建议首批进货额为“启动期销售目标”的二分之一。
4、投入模式：厂商共同投入市场开发费用。市场开发费用包括：终端建设费用、促销费用、广告费用等，不包括厂家的人员费用。投入前提是“经销商无偿提供不产生新费用或费用很小的终端”数量，即“商家投资源”。
市场开发分为前、中、后3个时期，整个时间为12个月。其中，前期为市场启动期，时间为3个月；中期3个月；后期6个月。
5、费用预算：前3个月，公司投入的终端建设费用、促销费用、广告费用，约为进货额的20%，其中终端建设费用不低于进货额的15%。公司总费用控制在30%以内。
中期3个月，终端建设费用、促销费用、广告费用，约为销售额的20%，公司投入其中的一半，即10%。终端建设费用不低于12%，厂家和商家各分摊6%；广告和促销费用（约为销售额的8%）厂家和商家按1：1（即50%：50%）投入。公司总费用控制在18%以内。
后期6个月，终端建设费用根据双方需要商定，约为销售额的1%，由商家投入。地面广告费用约为地面销售额的10%，厂家和商家按1：1（即50%：50%）投入。公司总费用控制在11%以内。
6、市场费用的结算和支付：厂家以首批进货额的20%预付市场费用，市场开发费用由经销商垫支，按月度计划和实际开支向厂家报销。厂家核准真实无误后，商家垫付的费用可冲抵货款。
至中、后期，厂家预付的首额20%费用可转化为厂家的广告投入，也可冲抵商家的渠道费用。在启动期3个月里，该预付费用厂家不得冲抵商家核准报销的市场费用。
7、启动期销售目标：自独家经销商协议签订后的第15日开始计算时间，至第105日为市场启动期。启动期按城市规模确立启动期销售目标。一类城市（200万左右人口）启动期销售目标为60万元、二类城市（100万左右人口）为40万元、三类城市（50万左右人口）为20万元。具体见《“***”启动期城市区域销售目标》。
8、组建队伍：“区域独家经销协议”生效后3日内，省级经理到位并招聘城市（渠道）主管2到3人试用，留用1到2人，公司招商部、市场部指定1人，经销商指定1到2人。联合组成“三合一”班底。商家同时组建相应的销售队伍。
未来省级市场开发成型时，省级办事处移至省会城市，下设：省级渠道主管、省级促销主管各1名，各城市设城市主管1名。省级渠道主管、促销主管均在省级经理领导下为城市主管提供市场执行服务。
9、市场规划：省级经理和经销商一道，按照2个月内销售完首批进货额的目标（结合试销情况），对经销商现有渠道效能进行评估——确定首批网络规模，制定首批网络规划——制定终端促销方案——终端谈判，渠道方案和促销方案的调整——市场费用预算方案——市场方案和费用预算报公司批准。该工作完成时间为5到7个工作日。
10、为降低经销商市场进入风险，自区域市场首批产品铺货之日起90天内，经销商首批进货如销售不畅，可按下列计算公式商定调换货额度：调换货额(小于等于首额的50%)=首批实际进货余额—首批实际进货额*50%。
经确认的调货额内且包装完整无损，公司无条件接受经销商调货。余货运到公司后3日内，公司按经销价计算经销商货款，调剂维嘉思公司生产的其他货品。调货的运输费用由经销商自理。
楼盘策划营销方案篇二
说明:我国目前的节假日共计117天(包括公休日),基本上占到了全年的三分之一,对于消费类产品而言,节假日对销售拉动无疑效果是显的。但对于节假日,商家是又爱又恨,爱的是人气旺盛,购买力强劲;恨的是要投入巨大的人力、物力,而效果未必很好。
那么,对于节日营销,我们需要把握的关键和注意的方面是什么呢?对以要想在节日中有所斩获、突出产品和品牌信息难度显得就更大了。如何掌握节日营销的节奏和频率需要提早准备和制定方案。
节日营销的“八大关键”
任何营销活动,目标的制定是第一位的。节日营销当然也是营销活动,所以也不例外首先,营销目标一定是跟企业的营销战略相关的,对于节庆营销而言,要看通过节庆活动是为了进行品牌推广、口碑还是仅仅是短期的销量,当然,销量也是活动重要的一环。其次,通过活动的开展,了解目标消费者的生活主张、习惯,为品牌的宣传和塑造提供依据。如户外广告、电视广告等媒体宣传提供某些参考。
很多渠道营销活动,成了经销商“黑色收入”的温床;消费者活动,最后成了看节目,做游戏就“闪人”的“潜规则”。这样营销活动没有任何意义。活动结束,消费者走了之后连这个品牌是什么都没有记住。那么,最大的问题出在什么地方呢?最大的问题不是活动不精彩、不热烈,而是活动的主题不清晰,不能打动人。
主题是需要“策划”的,策划则需要“创意”。主题确定需要跟品牌和产品相结合,也要跟目标群体的身份和特征相适应。所以,在确定主题时不妨从选定目标消费者开始。比如可以在某一个“圈子”或者针对某一“爱好”进行选择消费者,在活动时嵌入这样的主题,引起共鸣。
总的原则是不断有小的亮点和小的高潮,不能“一路平淡”,流程和规范是非常重要的,但一定要紧扣在活动的主题的目的之中,切不可忘了。因为营销活动不是慈善晚宴,要讲究回报。营销活动要有价值的体现,一是目标消费者获得了价值;而是厂商获得了价值的增值。严格按照既定的流程进行,保证营销活动的效果和影响。主要包含以下几个项目。方案的制定,包括内容、形式,载体。互动性一定要高,提高消费者参与的积极性。
设计有创意的活动主题以及活动内容。没有创意的主题和活动就如没有灵魂的肉体,起不到丝毫的吸引力。
节日,产品组合要适合目标消费者的消费习惯、消费力、消费需求。包装的产品和附带赠品是不错的选择,因为贪图小便宜的消费者多。产品组合上,采用以新带老,突出新品的策略。
单纯的自说自话当然引不起关注,在目前消费者日趋理性的情况下,一定要创造体验式的消费者氛围,融入趣味性和互动性活动。
培训长期是为了提升员工素质;短期内是为了员工熟悉节庆活动内容、流程等等,最终当然为的是给顾客提供更好的服务,这一个环节是必不可少的。第一可以引起重视,起到提醒和警示作用;其二是规范言行,做到万无一失。
节庆人流量大,交易频繁,不可避免的会出现一些问题,如理解上的偏差、服务的不到位,甚至是销售政策上的一些不足等等。这就需要做好突发事件的应急处理,要有专人值班,负责处理。
评估改进。
开发一个新顾客比维护一个老顾客的成本要高3倍以上。所以,在活动结束3天之后完成电话、信函或邮件的回访,听取消费者意见,并进行活动的评估个改进。
第一,既然是一种节庆的运作模式,就要体现规范性和可复制性。成立专门的推广专业小组负责活动的执行。
第二,配套就是从营销战略、资源、人员上支持节庆营销的方式,并从营销活动的前、中、后建立全方位的流程和标准化模式。
第三,做好跟踪服务,与其花大力气开发10个“没谱”的新客户,不如维护好1个老客。
传播途径:电视广告等传统媒体、微信朋友圈、微信公众账号、qq、论坛、贴吧。
具体节日时间表:。
5月重要节日(5月1日劳动节5月4日青年节5月10日母亲节5月12日护士节)6月重要节日(6月1日儿童节6月20日端午节6月21日父亲节6月26日反毒日)7月重要节日(7月1日建党节)。
8月重要节日(8月1日建军节8月15日日本投降日8月20日七夕节)。
9月重要节日(9月1日开学季9月10日教师节9月26日中秋节)。
10月重要节日(10月1日国庆节10月21日重阳节10月31日万圣节)。
11月重要节日(双11年度促销及光棍节11月17日大学生节11月26日感恩节)12月重要节日(12月13日国家公祭日12月24平安夜12月25圣诞节)。
楼盘策划营销方案篇三
2、市场分析。
（1）当前区域市场数据分析（开发总量、竣工总量、积压总量）。
（2）区域市场成本分析（销售价格、成交情况）。
3、近期房地产的有关政策、法规、金融形势。
4、竞争个案项目调查与分析。
5、消费者分析：
（1）购买者地域分布。
（2）购买者动机。
（3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）。
（4）购买时机、季节性。
（5）购买反应（价格、规划、发展、投资等）。
（6）购买频度。
6、结论。
1、地块状况：位置、面积、地形、地貌、性质。
2、地块本身的优劣势。
3、地块周围景观（前后左右，远近景观，人文景观，综述）。
4、环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）。
5、地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地铁的直达交通）。
6、公共配套设施：（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店等）。
7、地块地理条件的强弱势分析（swot坐标图、综合分析）。
1、投资环境分析。
（1）当前经济环境（银行利息、金融政策、区域产业等）。
（2）房地产的政策法规。
（3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）。
2、土地建筑功能选择。
3、现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）。
4、土地延展价值分析判断（十种因素）。
5、成本敏感性分析：容积率、资金投入、边际成本利润。
6、投入产出分析：成本与售价模拟表、成本与期望值概算。
7、同类项目成败的市场因素分析。
（一）市场调查。
1、项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序）。
2、建筑规模与风格。
3、建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）。
4、装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯等）。
楼盘策划营销方案篇四
本文目录。
地点：世家华庭客户服务中心现场。
人员：工作人员、客户、礼仪、演员等。
拟邀政府贵宾：某地政府有关主管领导、常州某地劳动局有关领导、某地总工会领导。
特别嘉宾：本年度常州某地的全国劳动模范（或全国五一劳动奖章获得者）。
拟邀媒体：常州电视台、武进电视台、常州日报、扬子晚报、常州晚报、现代快报、常州广播电台。
人数：100人左右。
预定目标：对外传达世家华庭开盘典礼的信息、显示企业实力扩大世家华庭的社会知名度和美誉度，体现世家华庭的美好前景促进楼盘销售，与此同时进行企业社会公关，树立德世地产积极良好的社会形象，并融洽与当地政府职能部门、客户及供应商的关系。
会场布置：会场布置以实际效果为准，但会按照不同区域的不同划分。
主席台区：主席台区也就是剪彩区设在客户服务中心门口或放在大厅内，主席台左侧为贵宾致辞专用致辞台（透明有机玻璃，上有精美插花），右侧为主持人用立式麦可风，台面铺有红色地毯，台前及左右侧有绿化和不锈钢礼仪柱。
嘉宾区：可放在剪彩区域前方和两侧。
签到处：来宾签到处设置在会场入口处。签到处配有我们的礼仪小姐。
签到处设置签到处背景。
礼品发放区：即时也可将签到处的桌子作为礼品发放桌。
贵宾休息区：可放在世家华庭客户服务中心现场，设置沙发茶几饮料、水果、湿毛巾，摆放精美插花作为点缀。
来宾休息区：可放在世家华庭客户服务中心现场。
创意表现一：
鲜花立柱剪彩仪式：采用不锈钢礼仪柱替代传统的礼仪小姐托花球的方式，每个礼仪柱上摆放精美插花，更具高雅喜庆的气氛。
创意表现二：
揭幕启动仪式（建议案1）：由嘉宾揭幕世家华庭的logo仪式。
在主席台的中心位置，我们将放置一个精雕玉龙（本案的logo、放置在古色古香的梨木托架上，四周用红绸缎扎成彩结，并且事先用幔布遮盖，之后由嘉宾徐徐揭幕）在仪式进行同时，领导与嘉宾上台，为项目开盘剪彩，活动也在此时达到高潮，吉庆礼花开始升放，以烘托热烈的气氛。
创意表现三：在工地现场布置大型气拱门和热气球，借以营造项目热烈的开工、开盘气氛。
室内外表现（建议）：
1、户外路牌。
2、指示牌。
两种功能，一种是引导买家路向，二是塑造世家华庭的物业形象。
3、彩旗（t型旗）。
4、盆景花卉。
在售楼处大厅的各个角落，分别摆设，以增加视觉美感、清新空气和烘托亲切氛围。
媒体策略：
根据此类活动的特点，我们知道再大的售楼处，其容纳量也是有限的，故仅仅依靠售楼处现场人流传达楼盘信息还远远不够，而请媒体为本案做广告的方式太过常规且投入大。本次活动采用突破常规的方式，选择“制造新闻”，让新闻媒体主动关注世家华庭的开盘，为本项目做免费广告，从而在最大程度上达到新闻信息的轰动性、楼盘信息的扩散性、公众认知的深入性，实现投入与产出效益的最大化！
核心活动策略建议：于项目开盘当日，确定首位在现场与本案签约的客户（届时请常州各大媒体进行现场监督产生），德世地产公司将根据这位业主所购买物业在世家华庭实际所在的楼层数*常州大酒店、世家华庭、投资广场三幢楼楼层数的累加总和*29（案名“世家华庭”的总笔画数为29划），作为奖金，用于奖励本年度常州某地全国劳动模范获得者（或全国五一劳动奖章获得者）。并且进行现场为劳模颁发奖金，这是本媒体策略的焦点人物。也是活动的亮点！此项策略目的在于引起社会公众和常州各大媒体对本案开盘信息的高度关注，从而形成区域新闻效应，最大程度上借助社会舆论与媒体的力量为本案的开盘营销造势，提高世家华庭的知名度和开发商的社会形象及美誉度。实现本次开盘活动经济效益社会效益与的最大化。此外，另将“世家华庭”拆成四大个，作为大红胸牌由四位礼仪小姐分别佩带，平行站立于现场媒体公证台之前最显眼的位置，吸引媒体的镜头。籍以增强楼盘开盘信息传播的渗透性、扩散性。建议在本次开盘之前召开一次新闻发布会，借此将“世家华庭向劳模颁发奖金”之新闻信息向社会、媒体公布。
本活动还可以延伸为项目以后一系列的产品促销活动，此略。
内容表现一：
乐队：在现场安排一支由20人组成的琵琶乐队，或大提琴小提琴合奏用于迎宾和送宾，增添喜庆欢乐的气氛。
内容表现二：
南狮采表、点睛：在仪式过程中穿插南狮采青、点睛表演，预示着世家华庭美好的发展前景。
仪式流程：
09：00－09：30所有工作人员进场。包括贵司主要负责人及礼仪公司项目负责人、各类工作人员以及表演人员。
09：30－09：50来宾陆续进场。在现场设有签到处并同时发放礼品。贵宾、嘉宾、客户可凭。
请柬。
内附礼品券领取礼品。嘉宾进入会场休息；贵宾引入vip室管乐队奏迎宾曲。
09：50－10：00贵宾由礼仪小姐引入会场。
10：00－10：08仪式开始主持人。
开场白。
介绍贵宾。
10：08－10：13公司董事长致。
欢迎词。
10：13－10：25南狮点睛（两位贵宾为南狮点睛），采青表演。
10：25－10：30政府领导致词。
10：30－10：35主持人邀请剪彩嘉宾为世家华庭开盘揭幕剪彩吉庆礼花、升空小气球、礼花、礼炮同时升放，仪式达到高潮。
10：35－10：40首位客户签约。
10：40－10：50由董事长为劳动模范颁发奖金，劳动模范发言。
10：50－11：00主持人宣布典礼结束，来宾赶往午宴现场。
本次活动的关键点：“借力造势”是本活动成功完成预期目标的关键点。因此我们首先需要“借”的是政府部门的“力”，这样整个活动就显得更有权威性、更有说服力，且对于新闻媒体而言也就更有可执行性和扩散性。所以在活动之初，与相关政府部门的衔接是本活动的重点。鉴于本次活动的社会性与公益性，所以请某地政府有关主管领导、常州某地劳动局有关领导、某地总工会领导到会并发表讲话是切实可行的！
配合道具：
大型规划平面图；
指示牌（会场指示、签到指示、貴宾休息厅指示）；
签到桌；
停车区域；
停车区域指示牌，安排保安现场管理。
现场气氛营造：通过礼仪小姐的着装，乐队的支撑、造型气球的陪衬、彩带、礼花、签约、颁奖等来突显。
前期筹备工作：拟定与会人员。于5月23之向与会领导贵发出请柬（贵司协调）。
主持：可考虑女主持一名或男女主持搭档。
其他准备工作：
（请柬回执单、行车路线图、vip停车证、司机餐券、礼品券的准备）。
提前印刷好请柬，非常州来宾请柬要在典礼前10天寄出，常州藉提前5天寄出，并确认来否回执。请柬内附有：行车路线图、vip停车证、司机误餐券等）请贵司确认、确定。
提前5天向常州气象局获取当日的天气情况资料。
落实管辖范围内的保安指挥和负责秩序工作。
提前6天落实指挥和负责秩序工作。
做好活动现场的礼品、礼品袋（可由我司提提前供样品，由贵司定稿后我司统一制作）提前8天办理升空气球所需的消防审批。
活动执行要点说明：
来宾身份识别：来宾到场后，礼仪小姐按不同来宾身份为来宾佩带胸花。如贵宾配带洋兰、滿天星、文竹制作的胸花，嘉宾则佩带玫瑰、滿天星、文竹制作的胸花，贵宾由礼仪小姐指引或公司领导陪同前往贵宾休息区，嘉宾由礼仪小姐引往会场。
停车位及司机安排：来宾小车挡风玻璃右下位置放有停车证，停车证同请柬一并寄出，背面有行车示意图。一切车辆凭停车证入场，停车证分vip停车证和嘉宾停车证。车辆入场后由公司保安指引在签到处签到，vip、嘉宾来车按保安要求入指定车位，vip车辆可允许停入庆典现场停车位。（具体规划根据双方沟通后的具体情况参照平面图所示）。
应急措施准备：音响系统：本公司拥有价值13万元的高级jbl音响，绝对保证质量的同时，多备用混合音响调音台一套，以确保音响的万无一失。麦可风立式2只座工2只，无绳应话筒2只，确保现场应急需求。我司在以往礼仪服务中，准备来客胸花、剪彩用品都比合同上要多，以确保礼仪活动成功，防止短缺的尴尬。
人员安排：
礼仪小姐10名：
预设礼仪小姐10名，入口处4名，签到处3名，贵宾休息室1名，机动2名，礼仪小姐要求统一着礼服。我司将提供服装大致构想。
工作人员：
贵司工作人员；
我司工作人员；
具体操作执行时，双方将提供人员名单及不同人员分工安排。
贵宾、嘉宾：
由贵司确定具体人数，我司进行统筹安排。
返回目录。
第一章现状与原因。
1、 发展商品牌在合肥少有人知；
2、 在项目上市之前必须进行知名度传播；
3、 项目所在区域没有形成区域热点；
4、 该项目即使在行业内部也缺乏知名度。
第二章 目标与要求。
1、 长期目标——成为整个项目启动的调性把握；
2、 短期目标——引起政府、行业、媒体对项目的广泛关注；
3、 专题目标——预告“巢湖居住时代即将到来”；
4、 一般目标——引起社会大众的兴趣；
5、 特殊目标——引导政府参与项目、关心项目的开发。
第三章 目标可行性。
1、 政府最近接二连三下文展示对滨湖城市开发的决心；
2、 该区域拥有最多的空地，能够得到发展商的关注；
3、 该项目规模在安徽无出其右，激发行业兴趣；
4、 该项目事关合肥城市发展方向，媒体愿意制造新闻。
第四章 目标控制。
1、 不需要太多公众参加，只需要告诉其“结果”；
2、 希望邀请到相关政府官员，将这件事情上升到“形象工程”、“政绩工程”的高度。
第六章 设计原因。
1、话题够大——巢湖一直是全安徽关注的话题，这个话题会迅速引起全社会的关注；
2、便于延伸——可以把若干小活动围绕之为主题开展，形散而神不散；
4、切合项目的发展方向——项目最大的资源母体就是“巢湖”，对其水文资源、旅游资源的再创造将给我们带来巨大的价值。
第七章 活动设计。
1、仪式性活动。
a、“问湖”
——拜巢湖神，表达项目和巢湖的关系。
——参与者政府官员。
b、“追湖”
——马拉松赛跑，表达项目和巢湖近距离。
——参与者民众。
2、学术性活动。
a、“湖居”
——项目规划研讨会，表达项目和巢湖关系，并宣布“众安会”落户安徽。
——参与者官员、行业、新闻。
b、“访湖”
——巢湖水文化民间普查活动开始。
——参与者，社会民众。
第八章 物料配合。
a、基础物料。
1、《滨湖生活蓝本-上篇》。
2、《滨湖生活蓝本-中篇》。
——对绿色港湾项目进行概念介绍，彰显其核心优势。
3《滨湖生活蓝本-下篇》。
——展望未来的生活方式，感性描述。
b、辅助物料。
1、 领导。
发言稿。
——政府官员、施总、张总。
2、 新闻发言稿——各个大媒体。
第九章 选择媒体。
1、 根据传播范围选择《电视新闻》。
——发布活动主题，典礼与系列活动内容实况；
2、 根据政府官员选择《安徽日报》。
——发布活动主题，开工典礼与系列活动；
3、 根据行业选择《新安晚报》。
——发布活动主题，开工典礼与系列活动；
4、 根据大众的关注选择《户外媒体》。
——发布活动主题，具体位置待定。
返回目录。
*介绍楼盘的特色；
*介给开发商及建筑理念等；
*地点：
*主办单位：置业发展有限公司。
*协办单位：礼仪有限公司。
重庆广告策划有限公司。
*参加人员：相关领导、新闻媒体、新老客户、工作人员。
*策划目的；通过对此次开盘庆典和现场音乐会的构思策划和实施，将突出楼盘开盘当天的热烈、喜庆的气氛和其楼盘建筑必须具有思想性的建筑理念，最大限度地刺激消费者的购买欲望，促进楼盘的销售。
一、现场布置。
1、背景板：
2、楼盘四周：悬挂20个空飘彩球。
4、广场入口处：双龙拱门（双龙戏珠，更现喜庆气氛）。
5、售楼大厅门口及四周：我们将用气球编织出一道缤纷绚丽的“五彩门”。
二、仪式议程。
（一）、仪式开始前。
1、背景音乐响起。
2、舞狮表演。
4、仪式开始前，身披金黄色绶带的礼仪小姐协助主办方工作人员接待来宾，并为来宾佩戴胸花。
5、工作人员为仪式作最后检查。
（二）仪式开始。
1、司仪唱词，介绍来宾，由礼仪小姐引领相关领导上台。
2、总裁讲话。（话毕，鼓乐齐鸣）。
3、建委领导讲话。（话毕，鼓乐齐鸣）。
4、区领导讲话。（话毕，鼓乐齐鸣）。
5、相关行业领导讲话。（话毕，鼓乐齐鸣）。
（三）仪式后（现场音乐会）。
1、城市民谣（大笨熊组合）——上午。
2、高校最好的乐队“边缘乐队”组合表演——上午。
3、主持人：配合表演，进行sp提问、小礼品派送。
4、弦乐四重奏表演——下午。
三、活动备忘。
1、电源配置。
2、礼仪小姐换装处。
3、来宾休息处。
4、来宾停车位。
5、现场秩序维护。
楼盘策划营销方案篇五
当下英语培训机构繁多，作为一个名气尚不够响的英语工作室，要想从中分得一杯羹，只能剑走偏锋，在传统思维方式与营销手段之外寻找新的市场突破口。基于此，我提出以下方案，希望能对贵机构的招生工作有所帮助。
一般来讲，重要的英语培训机构均分布在城市的繁华地带，主要面向城市里的学生招生，而对城郊结合地带重视不够。事实上，由于近年来国家征用大量土地，以及城市化进程加快等原因，农民，尤其是城市周边地区的农民生活水平飞速提高，对子女的期望值也相应增加。因此，我建议贵机构可尝试避开竞争对手的正面火力，在当地较富裕的城郊结合区域展开充分的招生宣传。具体来说：
1、在当地较为富裕的城郊结合区域设立报名宣传点，若有条件可就地设立专门的面向当地中小学生的文化培训班（这样学生就不用坐十几站的车到城市中心来上课，家长们也不用为担心孩子的安全而操心）；或者开设接送学生的专用面包车，也能起到上述效果。
2、与该区域内的中小学校取得联系，和各校英语教研组组长达成一致，开展英语课试讲、快乐英语角、英语提高计划等一系列活动；当然，若能以提成等方式说服英语老师在课堂上公开向学生推荐英语培训，则效果更好。
3、对该区域内中小学生中特别具有新闻价值的群体或个人（如特困农民工子弟、烈士子女、失足少年、身残志坚的“三好生”等）予以特别培训，并寻求有关媒体予以报道。
：注：这里的学校与第一部分不同，泛指贵机构所在地的所有中小学。
1、典型示范：与部分社区、中小学进行合作，从中选择部分孩子（每个社区、学校限定名额）参加英语集中培训营（1—2天时间）——孩子是最眼馋的，看到同校的、家门口的参加了英语培训的孩子回来一副眉飞色舞的样子，自然也忍不住想参与其中。
2、提供赠品：
个人认为在校门口发传单这种方式成功率很低，倒不如选择一些学校，上门派发有特殊意义的赠品——如英语作业本（封面和扉页有贵校的logo与广告）、圣诞节贺卡、新年明信片（巧妙地加入贵校的广告与祝福）、贵校给家长的慰问信，等等。
3、附带培训：贵校可在不同的时期，针对学生的特不同需要，打出极具诱惑力的宣传口号。比如，对于寒假参加英语培训的同学，贵校将派富有经验的资深教师帮助学生完成全部的寒假作业（或寒假作业中的英语部分）；对于除英语外某一门严重偏科的同学，贵校可派人就偏科的那门为其单独辅导三次，等等。
4、因时制宜：
选择一些特定的时期（如家长会、运动会、节日庆祝活动等），开展特别宣传活动。
1、借助儿童影楼、儿童服装店、文具店的资源，开展招生宣传。如：在某某儿童影楼摄影，参加贵校英语培训，可享受八折优惠，等等。反之亦可实施。
2、与相关媒体合作，联合开展大型英语演讲比赛、朗诵比赛、歌曲比赛，等等。可分为“儿童组”和“少年组”；具体操作借鉴“超女快男”模式，初赛、复赛、10进7、7进5、5进3，最终选出“英语小超人”一名。
3、孩子是家里的宝贝，而最重视孩子学习成绩的是年轻的妈妈们。因此，可以在大型商场前设点进行贵校英语培训宣传；甚至与当地白领妈妈常常光顾的服装城、化妆品专柜等开展合作——妈妈在这里买化妆品/衣服若超过一定限额，其宝宝参加贵校英语培训即可享受相应优惠。
4、在当地公园内设立贵校少儿英语角，并在周末和节假日于公园内设立招生宣传点。
楼盘策划营销方案篇六
圣诞、元旦，相约德庄，欢乐优惠与您同在!
每年的12月25日，是纪念耶稣诞生的日子，称为圣诞节，是西方国家一年中最盛大的节日，可以和新年相提并论，类似我国过春节。
而元旦则是庆贺新年的开始，欢度元旦可说是世界各国、各地区的一种习俗。在我国，元旦节已列入了法定假日，各店如果借此契机推出相应的促销活动，必定能起到事半功倍的宣传效果，对于建立品牌知名度有很好的效果。
店内外布置富有人情味，服务周到，能提升目标消费者对德庄火锅的忠诚度;
通过此次活动建立良好的客户关系
a.门口：一服务员妆扮成圣诞老人站在门口迎侯宾客，迎候语必须是merrychristmas!遇上大约1岁以下的小客人则发一粒水果糖。
b.大堂：中央摆上圣诞树，圣诞树要大，要与大堂的空间协调一致，树上必须有闪烁的彩灯吸引客人的注意陈列各种圣诞礼品(空箱子用礼品袋包装就可以)，放在圣诞树下排成一排，配以各种彩灯、装饰品等，加上海报、音乐等来渲染圣诞氛围，将饭店变成圣诞晚会的天堂。
e.玻璃门窗：贴上圣诞画如：雪景，圣诞老人等(精品批发市场有现成的出售)
d.服务员和收银员全部戴一顶红色圣诞小帽子，衬托节日气氛，刺激顾客消费。同时，服务员可以头戴圣诞红帽，给每桌客人先上一盘别致的圣诞点心，点心主要有蛋糕、饼干，周围摆上各式各样的糖果。
12月xx日-12月xx日，满百1元抽奖一次(2元抽奖2次，以此类推)。
注：奖品可以是代金券、菜品、德庄酒圣诞礼品等。
12月xx日-12月xx日，提前预定，赠德庄礼品一份。
3、活动期间1月1日-1月1日，指定牛羊肉吃一送一
每桌赠送精美特色小吃一份
媒体宣传
制作宣传单，通过夹报、员工发放等方式对此次活动进行宣传
出租车椅套、车顶led广告对此次活动进行推广
当地美食报、电台进行宣传
店内推广
店外门头悬挂条幅进行宣传
酒店入口处进行水牌宣传
酒店玻璃墙外张贴大幅促销活动海报
餐桌上用旋转菜单夹进行宣传
1、条幅、pop制作费用：
2、对外媒体宣传宣传费用：
3、圣诞环境布置费用：
4、礼品费用：
此次活动整体费用控制在8元左右为宜.
楼盘策划营销方案篇七
（1）目标：公司成立以来“wordclass,chinesecompany”是其矢志不渝的目标。通过本次方案的制定与实施，在淮阴各大型超市对好丽友旗下一系列的休闲食品作更进一步的宣传，加强产品消费者的认知，达到预期的销售业绩。
（2）任务：在gz市各大型超市（大润发、国光、万象??）举办好丽友旗下一系列休闲食品的促销活动，为消费者留下好的印象并扩大销量。
2、市场现状。
闲食品。
市场又是显得那么突出和明显。
3、竞争对手。
好丽友产品线主要包括三大系列：第一类为派类产品，第二类为蛋糕类产品，第三类为口香糖系列产品。但近来又推出其新产品：薯愿。所以对于这些产品其主要竞争对手有：
（1）著片膨化品牌的天下。
百事的乐事著片除了一如既往地保持着产品的本地化，终端的大力促销等策略。推出了绿茶味著片，经及和碳酸饮料捆绑销售都是其代表策略。而过年来比较突出的一个特征是开始“务农”，即开始寻求在原材料上寻求突破。其实，百事公司10年前便意识到可口可乐在碳酸饮料市场的领先地位无人能及，于是百事在中国和其他主要市场开始了大胆的尝试这个计划便是更多依赖于马铃薯而非碳酸饮料。百事目前在中国有5个农场负责种植马铃薯，这些农场在克服技术、环境、人才等难关后开始为乐事薯片的生产提供了充足的保障。另一膨化市场有最佳表现的就是上好佳，虽然受到百事的妙脆角在膨化食品领域强有力的阻挡，但是凭借忠实的消费群体以及差异化的路线取得了突出的成绩。在终端的陈列上，上好佳丝毫不落下风，不仅占有着比较大的陈列面积和单品数量，同时上好佳很聪明地利用了卖场的场地资源，抓住电梯、过道等有利位置做产品群陈列，取得了理想的效果。
（2）蛋糕品牌。
蛋糕类我公司有好丽友q蒂摩卡巧克力蛋糕，
以及其新品好丽友之蛋糕。但目前市场蛋糕类主要竞争对手有：康师傅的妙芙欧式蛋糕，达利园，q蒂等等。
(3)派类品牌。
好丽友旗下的派类产品主要有：好丽友派，熊猫派派等，其中熊猫派派是专门为小朋友开发的一种新产品。独特的熊猫形状是产品最大卖点。其主要竞争对手有：福马，达利园等。
(4)口香糖。
内部环境。
（1）优势：
木糖醇：“款式设计精美，口味特别（水果味，花香味??）”
q蒂摩卡蛋糕：“立包装便携性强，摩卡咖啡味道独特”
派类产品：口感好，夹心口味独特，其熊猫派定位明确，为不朋友量身打造。薯愿：“非油炸，烘焙而制”
（2）劣势。
好丽友旗下一系列休闲食品的市场价比同类产品高，品种口味也应稍加改进。
通过这次在赣南师范学院定福超市举办促销推广活动，其目的是加强好丽友产品在赣南师范学院广大师生心目中的印象，进一步提升产品的知名度，扩大销售.。
2、市场定位。
木糖醇：属于无糖口香糖，不仅不会伤害消费者的牙齿，而且咀嚼时还可以帮助收缩脸部肌肉，所以此类产品定位于小孩，青年，中年。
蛋糕类：赣州的夏季炎热，容易没有胃口。而且赣南师范学院女生占较大比重，因女生爱吃零食的天性，加上爱看电影电视剧之类，经常在宿舍蜗居。所以经常以此来果腹。
薯愿：其最大的卖点是“非油炸”和”焙烤“工艺，也是女生饭后的小零食。
产品名称：好丽友q蒂摩卡巧克力蛋糕、好丽友q蒂榛仁巧克力蛋糕。
楼盘策划营销方案篇八
随着时代的发展人们的生活水平速度也在加快。方便、快捷、环保、卫生的产品也越来越受到人们的喜欢。一次性纸杯以其方便、快捷的特点成为人们日常生活必备的饮茶工具，为一次性消费品之冠。但是随着现代人们生活品味的提高，一次性纸杯逐渐显现出了一定的缺点，如：纸杯缺少杯盖，使用它来冲泡茶叶，茶叶很难泡开，茶杯上漂浮的茶叶极为不美观；而且在饮用中经常会遇到满嘴茶叶末的麻烦和尴尬；很多保温杯功能也较单一，就可以喝水，带一个大杯子也麻烦等。卡普公司看准这一市场空隙开发出了替代品：卡普多功能杯子。本篇策划首先是产品介绍，然后是对杯子的市场营销环境进行分析，了解其营销环境中的各种因素。其次，对消费者购买行为进行了分析，分析消费者购买行为的特点及其对杯子销售的影响。然后对多功能杯子进行了营销策划。
（1）外形还是以普通保温杯相似，突出手感，还保温。
（2）杯顶安一电筒，同时还带电棒的功能，这样既可以照明，又可以防坏人。
（3）杯底安装一个小型定位器，这样可以防止老人和小孩走失。
（4）杯底来一二公分在这设一抽屉。在这可放些茶叶，以防喝茶忘带茶叶，还可以隔热，防止他干扰下面工作。
（5）杯身可伸缩。这样可大可小，方便携带，装水也可装多装少。
（6）保温性良好，保持咖啡/茶/饮品的50—60℃。
(7)独特杯扣设计，不漏水。
(8)外形美观大方。
(9)配套保温杯杯袋，易于携带。
（10）颜色各式各样，不同人群有不同款式，老年人使用的颜色是黑黄组合，略显华贵典雅；儿童使用的是可爱的卡通型。
（11）包装人性化，广告语突出“拥有一杯子，幸福一‘杯子’”，“杯子有价，亲情无价”。用此来刺激消费。
（12）定价：市场上一般保温杯的价格几十到几百不等，我们的价。
格非常合理定为198元，1要，9长久，8发财。好运伴你。
通过调查发现，在当今杯子市场上也是热楼非凡。无论是在杯子的类别上，还是在杯子的样式上都是五花八门。各显风采。你看有双心相连的情侣杯，有持久保温的保温杯，还有金黄华贵的商务杯等。虽然有这么多花样和种类，可我发现还是有一点不足，就是他们都功能单一。
从消费者来看，小孩喜欢可爱型杯子，青年喜欢浪漫型的杯子，壮年热衷于舒适耐用型的，而老年人更注重实用型的杯子。而且老年人和学生用杯子的次数更多。
在杯子市场上，我们的竞争对手还是很强的。他们有完整的生产加工体系，市场占有率高，还有品牌优势等。可他们劣势在产品结构单一，功能单一，同种类的太多。
1,在商业中心开展销售活动，向消费者介绍该产品，让大家了解该产品，为了你爸妈你孩子幸福一“杯子”，就选时尚老人多功能杯。用此唤取他们的心中的爱心，为老人孩子花钱。
2、我们做活动，也就是找几个托，让其免费用此产品，在消费者中做宣传，并说这是他某某买的，让他们产生羡慕之情，然后也买之。
3、打广告，让产品深入人心。
4、电视购物播出时段及观众资料分析。销售量预计（放到最后，分四个阶段，没有，开始攀升，到顶峰，平缓下降，后续电话订购）。
5、开展些优惠活动，如有奖促销，买五送一等活动。
6、现今社会网络信息时代，网购越来越热，杯子也可以借助网络来进行销售。
7、学校超市也可以设专柜来进行销售。
楼盘策划营销方案篇九
近年来随着经济发展的走高，人们的可支配消费能力也越来越强，在房产业迅猛发展的背后，做为安居置业的内容之一的家具业，在近年也被看好，家具产业前景广阔。家具行业有必要联盟展销，以全新的理念为广大的客户，也为自己提供一个交流洽谈贸易合作的最佳平台。
为了迅速提高淮安人居环境水平，提高家具行业的形象，促进优化家具行业的发展，特举办首届重庆家具展览会。本展会以重庆会展中心为舞台，共同营造一个宣传及采购的氛围，引导重庆市民对专业家具的消费意识，激发消费群体的消费欲，掀起一波家具装饰黄金潮，从而促进家具行业的发展，打造商家的美誉度及品牌形象，促进重庆经济发展。
宜家家具展览会
1、通过宣传公司历年取得的成就树立品牌形象。
2、通过宣传公司公司的产品在市场中的应用范围开拓更大的市场。
3、通过宣传公司与广大客户的交流信息赢取潜在客户的信任。
4、引导市民家具消费，提高市民人居环境水平。
5、搭建一个家居行业展销平台。
时间:20xx年6月10号——11号
地点：重庆国际会展中心2号厅
主办单位：重庆市市人民政府
重庆市家具行业协会承办单位：重庆欧蓓莎国际商城
1、活动主题
创新、交流、爱心
2、标语
创意家居、品味生活
3、宣传作品
（1）宣传手册（2）宣传单（3）展会宣传片（4）招商书（5）邀请函
现代家具：卧室家具、客厅家具、书房家具、办公家具、宾馆家具、教学家具、餐厅家具、整体厨房、户外家具、休闲家具、卫浴家具、藤制家具、软体家具、儿童家具、老年家具等。
古典传统家具：红木家具、仿古家具、收藏家具、各种艺术收藏品等。家具机械：木工机械、金属家具机械、木工机械刀具及配件、木材干燥设备、软床垫生产设备、多层薄木弯曲设备、家具涂饰设备、气动工具、电动工具等。
家具原辅材料：地板、门业、油漆、皮革、五金配件、布艺、涂料、胶粘剂、木材、人造板材、饰面料等。
家居饰品:家纺系列、人造花卉、地毯、挂毯、家居灯饰、家用装饰镜、画、墙面装饰物、陶瓷、玻璃、石制装饰品、雕塑品架、家庭装饰小五金、家具配套装饰品及家居用品等。
其它：各类家具专业期刊、图书、家具设计软件、家具企业管理软件等。
特色活动：技术交流会暨义卖慈善会
一、活动主题：关注残疾儿童，温暖送给他人
二、活动时间：20xx年6月8号13:30－15:30
三、活动地点：重庆国际会展中心一号厅
四、参加对象：在场的观众
五、赞助单位：重庆爱心协会
六、义卖品：参加会展公司提供自己公司有代表性的产品
注意事项：
（1）参加会展公司提供自己公司有代表性的产品参加义卖,义卖所得的钱,公司根据自己的意愿可以全部捐献或拿出拍卖所得的50%给爱心基金。
（2）提供义卖品的公司派代表对自己的产品特征等进行介绍
（3）提供义卖品的公司下次参展可以给予一定的优惠
（4）请各报名处工作人员务必登记报名人员的真实姓名、网名、性别、联系方式等资料
（5）工作人员请提30分钟到达活动现场进行前期准备工作。志愿者请提前10分钟到达活动现场。参与义卖活动的志愿者，每人会有一张志愿卡。每三人为一组，设组长一名，共五组。由负责现场；活动结束时，志愿者把志愿卡交于指定现场负责人员手中。
（6）本次义卖活动一切事宜由爱心协会负责协调和处理。
（7）本次活动为助学义卖公益活动，义卖所有款项都将用于爱心助学事业。所有参与人员皆为自愿无偿奉献爱心，鉴于每次活动都存在一定的不可控性。参加者必须对自己的安全负责，服从组委会安排，避免发生意外事故。如若发生意外事故，爱心协会有义务组织救援或改变活动安排。但不承担任何法律和经济责任，特此声明。
（8）本次活动所有参与人员在活动期间都须携带爱心小组志愿卡；所有志愿者在活动开展期间不得以任何理由身体接触捐款现金。活动结束后在志愿监督下由财务统一清点并及时存爱心小组帐户。
（9）本活动开始后，本声明将自动生效并表明你接受本声明。否则，请在活动开始前退出本次活动。
（10）本活动结束后，组长需将捐款箱和未卖完的产品交于主席台指定的工作人员并登记。
楼盘策划营销方案篇十
受到房地产产业政策、税费政策、金融政策调控的影响，常熟房地产市场容量急剧减少，市场上积压大量的高档豪宅商品房，市场销售压力骤然增大，竞争更趋激烈。
一、项目市场背景分析。
近年来，我国相续实施的、系列的房地产产业宏观调控政策开始发挥其指导性作用，指引我国房地产产业的发展，房地产市场步入结构调整期。
2005年6月房地产产业新政的实施和落实，有力的抑制了房地产市场的投机性需求，对住宅房地产产品消费市场产生消极的影响，市场观望气氛严重；市场投资者将投资目标转向以商铺、办公等为主的经营性产品，房地产住宅市场自住型消费需求成为近期房地产需求市场的主力军，高性价比产品、商铺、商务写字楼成为现阶段市场的焦点。
1、宏观调控政策影响力显著，房地产市场步入结构盘整期。
近年来，国家采取系列的宏观调控政策，分别从土地政策、金融政策、房地产法律法规、房地产产业税费政策等角度对房地产产品供给商、房地产消费者施加影响，成功的抑制了我国房地产业高速、盲目增长的势头。经过较长时间的市场博弈，国家采取规范房地产市场、完善房地产法律法规、严厉打击房地产市场投机性投资行为、继续实施积极的货币政策、积极扶持初次置业需求、引导房地产市场产品供给结构和市场消费结构等措施，有效抑制房地产业非理性、快速增长的势头，市场行进状态平稳，步入调整、结构重组、稳恒发展的时期。
今年六月新政的实施及落实，有效的抑制了我国境内外游资的投机性行为、非理性市场投资行为，房地产市场投机性需求容量急剧减少。部分城市房地产市场价格下探，市场观望氛围浓烈，出现供过于求的市场局面，房地产市场步入买方市场，消费者表现更为理性，市场竞争白热化，行业规则规范化，机会与约束同时发挥作用。
在这种市场形势下，房地产市场自住型消费需求成为住宅市场的重要支柱，高性价比产品、低档次价位产品成为市场上关注的热点，房地产供给商采取各种促销手段推售产品；部分房地产市场投资客调整其投资战略，商铺、商务办公写字楼成为其关注的对象，如近阶段南京、上海房地产市场状态。
3、受到区域性房地产市场特征的影响，本轮宏观调控政提升了三线城市房地产市场健康、有序的发展受到我国不同地区经济发展不平衡的影响及房地产市场区域性特征的限制，不同城市房地产产业发展水平差距显著，长三角地区新兴经济城市房地产市场大多数处于健康的市场状态，如常熟房地产市场处于发展阶段，其发展前景乐观。
但常熟房地产市场开发规模普遍较小，市场上供给的产品功能单一、缺乏创新能力；房地产市场消费容量偏小，大多数处于二次置业阶段，市场上消费者的消费心理表现成熟，对高素质、舒适型住宅市场需求前景广阔，对此，我们对xx•世纪中心有理由保持谨慎的乐观。
二、常熟房地产市场现状分析。
1、市场投资保持快速增长的势头。
根据常熟统计局公布的信息显示，2004年，常熟全年全市完成房地产开发投资29.60亿元，比2003年增长57.5%，其中住宅投资23.23亿元，增长45.6%；商业营业用房4.29亿元，增长183.3%。
根据常熟房地产信息网公布的信息显示，今年1~7月份，常熟全市完成房地产投资额18.434亿元，同比增长88.6%；其中完成房地产住宅投资额12.2046亿元，同比增长42.9%；完成商业营业用房2.30亿元，增长475.0%。市场投资保持高速增长的势头。
2、房地产市场开发规模逐渐增大，房地产开发商逐步走向成熟。
今年1~7月份，全市商品房施工面积已达299.2万平方米，商品房竣工面积59.42万平方米，分别增长38.2%和87.6%。房地产开发市场开发规模逐渐增大，如尚湖中央花园总占地面积约10万平方米，总建筑面积达54.1万平方米。
房地产开发市场的项目开发规模较小。市场上大部分楼盘建筑面积在10万平方米以下，如金大地花园翠竹苑，总面积约1.7万平方米，销售面积约6000平方米，产品功能单一，缺乏创新能力。
3、房地产市场供给充足，市场供给结构失衡。
延续2003年、2004年房地产快速成长的影响及今年上半年实施的土地政策，加速了房地产市场的土地开发速度，今年1~7月份，全市商品房施工面积已达299.2万平方米，比去年同期增长38.2%，房地产市场供给充足。
根据今年上半年常熟房地产春季展览会的市场反应，2005年常熟房地产市场豪宅产品供给量急剧增大，65%的产品属于高档别墅，如雅兰美地山庄、国美山庄、名坤豪园、圣地雅歌、艺墅信步华庭等；而商铺、普通住宅产品供应相对缺乏，市场供给结构失衡。
4、房地产销售速度趋缓。
受到国家宏观调控政策、市场供给结构失衡的影响，常熟房地产市场销售节奏趋缓。今年1~7月份，实现商品房实际销售面积39.33万平方米，其中住宅商品房销售面积27.58万平方米，比去年同期下降2.3%；实现商品房实际销售额12.3553亿元，其中住宅商品房实际销售额8.9531亿元。实现商品房预售面积89.54万平方米，比去年同期下降2.5%，其中住宅预售面积76.15万平方米，比去年同期下降14.7%，房地产一级市场销售压力骤然增大。
从二级市场上看，今年1~7月份实现二手房成交面积37.02万平方米，比去年同期增长25.41%，其中住宅二手房成交面积为21.08万平方米，比去年同期下降7.26%。虽然二手房总成交面积有较大增长，但是二手房住宅用房的销售面积明显下滑。
从房地产二级市场、三级市场销售情况显示，常熟房地产市场销售压力增大，市场销售速度缓慢。
5、受到土地成本的影响，房地产销售价格保持快速增长的态势。
土地供应总量的限制和土地市场流转程序的规范，使经营性房地产土地成本占投资总成本的比重进一步增加，土地购置成本占总成本的比重由2004年的23.4%上升至目前的33.1%。
受到投资成本的影响，房地产销售价格保持稳步增长的势头。今年上半年，常熟房地产市场现房平均销售价格3049元/平方米，比去年同期增长8.4%，其中住宅平均售价为3140元/平方米，比去年同期增长11.8%；期房平均预售价格为4637元/平方米，比去年同期增长28.1%，其中住宅预售价为4109元/平方米，比去年同期增长25.8%。
三、常熟房地产前景展望。
较高，高品质产品受到市民的关注。
常熟房地产市场处于成长阶段，房地产市场开发规模较小，能够开发10万平方米以上的楼盘屈指可数，大多数房地产项目建筑面积不足10万平方米；市场上产品功能单一，园林景观概念淡薄，配套设施不足，社区功能设置缺乏创新，市场缺乏创新意识。因此，常熟房地产市场具有很大的可塑性，我们对常熟的市场前景保持谨慎的乐观。
第二部分、常熟xx•创梦世纪目标市场分析。
本项目目标市场主要由常熟本地消费群体、长期驻常熟投资经营的消费群体、项目周边城镇及房地产投资客群等四大客群组成。其中以常熟本地房地产市场消费群体、长期驻常熟投资经营的房地产市场消费群体为主。目标消费群体具有雄厚的经济实力，重视舒适的生活环境，注重生活品质和内涵。
一、项目（创梦世纪）潜在目标市场来源及组成分析。
常熟市城市人口规模发展稳定，房地产市场消费水平保持平稳、微幅的上升势头，常熟本地市民房地产消费目的主要以改善居住环境为主，外地长驻常熟投资经营的投资者逐渐成为常熟房地产市场消费群体的一支主力军。
另一方面，在房地产金融市场、房地产产业政策的压力之下，根据我国房地产市场发展水平不均匀这一房地产市场发展现状，国内外房地产投资群体相续放弃房地产市场发展水平相对比较成熟的市场，其目标投资对象转向瞄准像常熟市之类城市经济快速增长的新兴经济城市的房地产市场，由于这类城市的房地产市场处于成长阶段，投资前景乐观。
根据对本项目房地产市场环境、产品组合及其发展前景分析，结合我司多年的操盘经验，认为本项目的目标消费群体具有一定的经济实力，他们重视生活环境和居住氛围，并具有前瞻性的消费意识和投资意识。因此，本项目的客户群体主要来源于常熟本地企事业主、常熟政府公务员、企业高级管理人员、外地长期驻常熟投资经营的投资者、本项目周边城镇具有一定经济实力的消费群体及房地产投资型消费群体等组成的。
二、项目（创梦世纪）消费群体特征分析。
根据对常熟房地产市场现况、当地人们居住消费理念、本项目周边环境、项目产品特征、市场产品推广策略及项目潜在目标市场来源调研分析，本项目消费群体主要针对常熟本地改善居住型消费群体、常熟市政府公务员、常熟企业高级管理人员、私人企业主、项目周边乡镇具有一定经济实力的成功人士及外地常驻常熟投资经商人士等。本项目的目标市场具有一定的经济基础，他们渴望能够为自己、为家人提供一种舒适的、安全的居住环境和工作条件，注重居住环境品质，体现优越的精神生活内涵，他们具有前瞻性的眼光对待生活、对待人生，具有超前的投资意识和享受生活投资意识。
本项目的潜在目标消费群体具体特征表现为：
具有一定的经济基础，具有较强的购买能力。
属于中高等收入水平人士。
强调生活品质，具有较高的生活意识。
具有前瞻性的投资理念和投资头脑。
以40左右及以上成功人士为主。
三、项目（创梦世纪）潜在目标消费群体组成分类。
根据常熟房产信息网网上公布的关于常熟房地产市场6~8月份房地产销售情况信息，在这期间，常熟本地房地产消费群体仅占常熟房地产消费市场的一半，外地长期在常熟投资经商的企事业主及房地产投资客群占据常熟房地产消费市场的半壁江山，结合本项目的产品组合、市场区位及市场发展趋势，预计项目目标消费群体主要由常熟本地消费群体、长期驻常熟投资经营的消费群体、项目周边乡镇消费群体及房地产市场投资客群等组成。
1、常熟本地消费群体组成及特征分析。
本项目日常生活配套设施齐全，对常熟本地房地产投资置业者、欲改善居住环境置业者具有较大的吸引力。
具有一定经济实力的本地私营业主。
常熟市政府公务员。
企业高级管理人员。
具有一定经济基础阶层。
他们经济实力较强，大多数处于二次置业或多次置业状态，消费心理成熟。他们目前的生活环境不能满足其对高尚的、品位生活的需求，他们渴望一种时尚的、有品位的、优雅的生活空间，希望拥有舒适的、优美的环境，成为常熟市民新生活的模范。通过我司前期市场运作，常熟市民对xx集团市场品牌、项目板块市场价值及项目发展潜力有了深刻的认识和认可。
根据对常熟房地产市场消费市场的调查，预计这一消费群体将占本项目总消费群体的40%左右。
2、外地驻常熟投资经营的消费群体组成。
在常熟招商城长期投资经营业者。
其他外地长期在常熟投资经营、经商的投资者。
在常熟长期投资经营的经营者大多数处于忙碌的工作空间和枯燥生活状态，对生活、对家庭、对事业的追求矛盾的充斥着其生活空间。为了满足对生活、休闲、事业发展的需要，其需要在常熟安营扎寨，满足其对舒适的生活空间、优美的生活环境、浓厚的商务氛围、舒适、安全、便利的商务交流的空间的需求。他们经济实力雄厚，具有享受生活的意识，渴望拥有一种现代的、时尚的生活环境，希望拥有一个具舒适的生活、优雅的工作环境、浓厚的商务交流空间于一体的场所。根据对常熟房地产市场消费市场的调查，预计这一消费群体将占本项目总消费群体的30%左右。
3、项目周边乡镇消费群体。
由于本项目投资规模大，日常生活设施配套齐全，预计项目的开发建设将极大的促进常熟城市化进程，其不仅对常熟本地房地产投资置业者、及欲改善居住环境置业者具有较大的吸引力，而且将对项目周边乡镇的、具有一定经济实力的、向往城市生活的、希望为下一代营造良好生活环境的置业者同样具有极大的吸引力，是他们置业首选之地。
根据我司多年的地产销售经验，预计这一消费群体将占本项目总消费群体的15%左右。
4、国内外房地产市场投资性消费群体。
在房地产金融市场、产业政策的压力之下，结合我国房地产市场发展水平不均匀这一房地产市场发展现状，国内外房地产投资群体开始瞄准像常熟市之类经济增长快、市场处于发展阶段的新经济城市。而我国外汇政策的调整极大刺激国外货币进入房地产市场，对处于低迷的市场产生积极的影响。
预计这一消费群体将占本项目总消费群体的15%左右。
第三部分、项目（创梦世纪）产品特征分析。
本项目开发商实力雄厚、开发规模大、项目区位优越、配套齐全、园林景观优美，产品品质首屈一指，在常熟房地产市场具有绝对性的支配性地位，有力的推动常熟城市化建设进程，将改变常熟市经济、文化的发展格局，引领常熟人居生活文化进程。
一、项目地块现状及未来展望。
本项目地块北起长江路，西至泰山路，东起香山北路，南到昭文路，位于常熟市政府重点规划中心区东北部，处于常熟市中心和港口之间，距常熟市政府约1公里，建成后本项目将成为常熟城市新生活的标志、新常熟休闲娱乐生活空间、新常熟市民的经济、文化交流场所。
本项目日常生活配套设施齐全，居住环境优美。项目周边日常生活配套设施及市政基础配套设施齐全，有省中学、昆城中学、市中学、体育馆、展览中心、新区医院及在建的一些政府职能部门等。
地块景观资源丰富，西面虞山和南面常浒河是项目不可多得的自然风景，为项目业主及其家人提供轻松、休闲的生活环境，享受天伦之乐，是一块风生水起的风水宝地。
在不远的将来，常熟市政府的新办公大楼将落址于本项目的南面，因此本项目将成为新常熟的经济、行政、文化交流中心，凭借xx集团强大的品牌优势和优越的区位优势，配合我司系列强势公关活动的传播影响，本项目将成为常熟人民新生活的焦点。
二、xx•世纪中心产品简析。
1、xx•世纪中心产品总体概述。
本项目占地面积约70万平方米，总建筑面积约175万平方米，其中居住建筑面积约60万平方米，商业建筑面积达110万平方米。地块被闽江路、珠江路和新世纪大道分成六小块。本项目采用滚动开发模式，分三期开发，预计项目完成全部开发需要5年时间。
本项目产品类别丰富，配套设施齐全，集居住、商业、办公、休闲娱乐于一体的新型经济文化交流中心。项目最大的住宅产品区为建筑面积约20万平方米的小高层、高层、townhouse等，现代简约式建筑风格，外立面设计新颖，下沉式意大利乡村风情园林景观设计，建成后将成为常熟首个意大利景观主题社区项目；项目将建设常熟首个现代的、时尚的、集服装展览、交易于一体的“米兰国际服装展览中心”，建筑面积约20万平方米，配备有五星级酒店和三星级宾馆，成为提升常熟经济健康发展的助推器；预期项目将建三栋超高层办公楼，最高一栋约200米，建成之后将成为常熟第一高度的标志性建筑，具有代表性意义，在办公楼附近配有酒店式公寓；另外项目将重点开发大型shoppingmall和大卖场，打造常熟首个上海“新天地”模式的餐饮、酒吧一条街，向常熟市民提供一种新颖的生活模式和休闲娱乐空间。
该项目的开发建设，将会改变当前常熟市行政、经济、文化的发展格局，给常熟市民注入新的活动空间，输入新的生活理念和休闲生活方式，推动常熟市城市化进程。
2、xx•创梦世纪产品简析。
本项目一期占地面积约16.6万平方米，建筑面积约22万平方米，容积率约1.4，由7栋32层高层和62栋townhouse组成。
xx•世纪中心一期由世界著名的laguard.low设计公司主持建筑设计，现代简约式建筑风格，配有15000平方米街铺和5000平方米水岸会所。项目采用钢筋混凝土剪力墙建筑结构，室内无梁无柱，底层挑高6米，设五星级大堂，尽显豪华气派。外墙面全部采用国家规定的外墙保温、防渗技术，提倡节约能源。townhouse临水而建，主题公园穿插其间，门前小桥流水，周围有绿地花园，充分保证业主的私人生活活动空间的私密性。
项目一期景观设计特邀知名景观设计公司泛亚易道做全程景观设计。小区内湖景与住宅绿化完美融合，营造出意大利乡村风情园林景观，townhouse区域打造成意大利乡村式园林景观，下沉式庭院，更添生活情趣。植被高低错落，中心景观打造成意大利现代乡村风格，中心湖占地面积约3000平方米，湖水配有七重水处理系统，充分保证了水质的清洁。大型喷泉、园林小品及古罗马雕塑，形成空间感和丰富层次感。小区绿化面积高达110000平方米，整体达到繁华与宁静，人与自然的和谐统一。
社区提倡时尚、悠闲、健康的生活方式，安全系统、智能化系统向社区业主提供安全、舒适、健康的生活空间。采用双管环网直供水供水系统，高压双环网双回路供电电路，以漏电保护装置、高度灵敏的火灾报警系统加强安全保护。社区的智能化建筑系统包含安全防范、信息管理、通信网络三个方面，由ic卡、读卡器、管理中心组成一卡通系统，社区各单元门、各电梯和车库入口设有读卡器，业主直接刷卡进入。社区内的消费、娱乐、缴费等以卡结算，实现消费无币化。在住宅内部安装对讲呼救报警系统，在住宅门窗、客厅以及厨房安装各种探测器，或者在卧室设置紧急呼救按纽，一旦发现盗贼闯入或者发现燃气泄漏，可以通过这个报警系统将信号传到物业管理中心，监控计算机会立即显示发生警情用户的信息并提供24小时的自动报警求助。
xx•创梦世纪的将向常熟市民提供一种全新的、现代的、舒适的、生态的居住环境和智能化生活空间，满足常熟人们对高品质生活的追求，为常驻常熟经商的创业人士提供舒适的生活空间，掀开常熟人民新生活、新篇章。
三、项目swot分析。
我司根据对常熟房地产市场的调查及对本项目规划的初步了解，就项目优劣势、机会及威胁进行分析。
1、项目优势：
1.1、品牌优势。
xx集团市场品牌知名度大、企业开发实力强，品牌效应优势显著，在长三角房地产市场具有领袖效应，容易建立xx•创梦世纪的市场知名度，树立xx•创梦世纪高尚社区市场形象。
1.2、规模优势。
本项目建设规模大，配套设施齐全，开发规模在常熟房地产开发市场首屈一指，容易建立项目市场知名度，保障市场消费信心。
1.3、区位优势。
本项目位于常熟市政府重点规划中心区附近，具有良好的市场发展前景和发展潜力，区位优势显著。
1.4、产品优势。
本项目产品配套齐全，景观优势明显，产品品质、园林景观、配套服务等在常熟房地产市场首屈一指。
2、项目劣势。
2.1、市场容量小。
本项目市场供给体量大，而常熟市城市人口增长缓慢，市场容量小，这将增加本项目的销售难度。
2.2、日常生活配套缺乏。
本项目周边日常生活配套设施缺乏，有待进一步完善，这将对市场有产生消极的影响。
3、项目机会。
3.1、交通条件的改善。
随着常熟市城市规划的完善和实施、常熟新行政中心的建设，将极大的改善本项目的交通配套设施，扩大市场辐射范围。
3.2、配套设施的完善。
常熟新行政中心的建设和新城市经济中心的规划建设，推动本项目周边配套设施的改善，容易吸纳更大的人气。
4、项目威胁。
4.1、市场供给量大，竞争日趋激烈。
从2004年开始，常熟房地产市场供给量急剧增加，在六月新政压力之下，市场销售压力显著增大，市场竞争日趋激烈。
4.2、新政之下消费心理对市场产生消极影响。
受到国家对房地产产业宏观调控的影响，造成房地产市场消费群体持币观望现象严重，投资类需求锐减，增大了本项目的市场推广难度。
四、xx•创梦世纪产品包装建议。
根据项目产品园林特点、常熟房地产市场营销推广手段，建议将本项目包装成意大利风情主题社区，提倡主动式时尚休闲的生活方式，诉求舒适、健康的生活品质。
项目物业形象推广主题为意大利时尚悠闲主题社区，诉求项目时尚悠闲，品质生活的市场形象，以鲜明的市场形象冲击常熟楼市，以现代意大利悠闲的田园生活展现本项目悠闲、惬意的生活氛围，通过一系列的意大利文化宣传活动展现时尚、悠闲、活力的品位生活，提倡一种全新的、积极的生活方式。
2、项目园林包装建议。
意大利文化艺术闻名遐迩，民族性格豪放，富有积极进取的精神，以积极的人生观面对生活，追求一种充满活力、舒适的品位生活。为此，建议将项目园林景观包装成时尚、悠闲、富有活力的现代意大利风情生活氛围。
建议：
在项目局部建筑表现上，尽量采用现代意大利建筑符号，展现现代意大利生活建筑形象。
在项目主要交通要道两边，根据园林规划要求及实际情况，结合已有的绿化景观，采用意大利艺术雕塑小品、意大利园林小品、含有意大利建筑符号的花坛沿边等建筑细节，营造悠闲的意大利文化生活氛围。
在社区主要出入口两旁采用意大利雕塑小品，直接向业主透出意大利风情文化气息；在主要向广场上，组合雕塑、观赏性喷泉景观。
在社区业主重要休闲活动场所，建议组合布置意大利雕塑小品、意大利园林小品、游戏喷泉及观赏性喷泉等。
在社区建筑细节上，主要采用现代意大利建筑线条，尽力塑造现代意大利文化气息。
3、会所包装建议。
建议社区会所的外形设计以意大利流行的现代简约式建筑线条及建筑符号营造意大利表象氛围，局部采用精致喷泉小品、精制雕塑小品、园林小品等组合，塑造意大利文化生活氛围，营造以水为主题的综合性意大利风情休闲会所，诉求一种悠闲、时尚、惬意的意大利风情文化生活氛围。在会所出入口或大堂内，布置以小型情趣喷泉、雕塑小品为主的组合小品。
会所走廊，以雕塑小品为主，辅以现代意大利壁画、艺术流水小品等，营造一种意大利文化氛围。
会所功能布局以水为主题的休闲功能，包括其他日常生活功能的综合性会所。
以水功能为背景的主要设施有温室泳池、室外地中海式公共泳池、亲子泳吧、香熏spa、人造沙滩等。
休闲功能的设施有红酒酒吧、书吧、咖啡吧等，体现业主的生活品位和格调。
综合性功能设施有棋牌室、桌球室、图书室、运动室、桑拿室等。
4、销售中心包装建议。
在项目尚未建成之际，销售中心是项目面向市场的主要交流场所，体现项目的建筑风貌、生活风情和市场形象。
在项目周边进行销售现场包装，营造项目的销售氛围。
建筑外立面包装要展现现代简洁、富有现代意大利文化建筑气息。
建议在销售中心与路的出入口树立一个雕塑、喷泉组合的一个精神堡垒。
销售中心分成接待区、综合模型展览区、单体模型展览区、销控区、签约区、会计区、样板区、影像休闲区等。根据各区的空间布局，进行组合包装。
在销售中心外部设置停车场，配有精致软性铺装小品。
结合常熟房地产市场现状、项目目标市场分析及项目产品特征分析，本项目通过诉求项目市场板块价值、大盘优势和开发商品牌优势，展现本项目的优雅、时尚、活力的生活氛围，营造出现代意大利文化风情生活，树立悠闲、时尚的高尚社区市场形象。
1、项目市场板块价值。
近年来，以双城市中心为核心的城市发展规划，有力的推动了常熟城市经济的快速发展，加快了常熟城市化建设进程，提升了常熟市民的生活水平，随着常熟经济的快速增长，常熟“双核心”城市规划布局渐渐成为常熟城市经济发展的瓶颈，制约了常熟城市经济结构的升级。以老城区为核心的城市经济发展中心空间资源有限，不能满足常熟城市经济快速增长的需求；以港口为核心的城市经济发展中心难以扛起指引常熟城市经济发展的大旗；常熟现有的城市商业分布格局不合理，商务配套设施落后，严重制约了常熟经济的发展，现代化的常熟需要新的经济中心整合经济资源，提升常熟经济结构，促进城市经济的发展，增强常熟城市综合竞争能力。
分布格局，向东，成为常熟城市远期规划发展的主要方向；向东，成为提升常熟城市经济发展潜力的主要突破口；向东，成为常熟城市发展的主要风向标。
根据常熟城市近期重点发展规划，常熟市政府将移至常熟东城区，常熟文化教育设施也将东移，预计东城区将成为常熟适宜人居的高尚居住片区，成为常熟行政、经济、文化的主要交流场所。本项目位于常熟市政府重点规划中心区东北部，距常熟市政府约1公里，集商业、办公、金融、住宅、休闲娱乐于一体的新型、现代的新城区，具有巨大的发展潜力。
2、大盘优势与品牌效应。
受到人口规模、城市综合实力、城市化建设进程等多种因素的影响，为了合理规避房地产项目开发风险、考虑到公司的开发实力和经济实力，常熟市房地产开发市场普遍规模不大，建设项目缺乏日常生活配套设施。
常熟xx•世纪中心占地面积约70万平方米，总建筑面积约175万平方米体量，配有大型水岸景观会所、大面积湖面水景、意大利风情园林景观、环保节能立面设计，绿化率高，商业配套设施完善。本项目开发规模在常熟房地产开发市场上是绝无仅有的超级大盘，项目的配套设施、项目品质内涵在常熟房地产市场上首屈一指，具有绝对的市场支配性地位，将给常熟人们输入新的生活空间，推动常熟城市化建设，引领常熟人居生活进程。
xx集团具有丰富的高档住宅建设经验、雄厚的经济实力、良好的市场口碑，充分整合品牌优势和大盘优势资源，打造常熟市场的明星楼盘，是取得项目成功的必由之路。
3、产品核心价值分析。
根据常熟的市场情况和项目产品特点，本项目产品核心价值以四条线来整合卖点，塑造项目的核心利益点，以有效区隔于市场上其他项目。
线路一：时尚、悠闲。
美：“休闲、和谐之美”是这座城市的醉美之处。常熟虽美，但大部分的常熟市民的居住环境缺乏时尚、活力的现代生活气息（如常熟市目前只有方塔街一处集中的休闲、娱乐场所）。本项目将为常熟市民提供丰富多彩的复合功能现代生活空间，引领常熟市民生活新潮流。
常熟经济发达，服装业发展快速，城市商务设施建设滞后于城市经济的发展。为满足常熟经济发展的需求，xx世纪中心将建设大卖场、服装展览馆、标志性商务办公楼、五星级酒店、综合性商铺、时尚商业步行街、意大利主题社区、中央生活公园等现代建筑设施，建成后将成为常熟城市经济心中心。
本项目位于常熟城市重点规划区，将承担整合常熟城市经济资源，提升常熟城市经济结构、产业结构的升级，促进常熟城市经济的发展，成为常熟城市经济新中央，区位价值强势，市场发展潜力巨大，前景广阔。
线路三：名盘效应。
的典范。xx世纪中心投资总额70亿元，建筑面积约170万平方米，位于常熟重点城市规划区，常熟市政府新办公大楼落址于项目附近，城市教育设施陆续东移至项目四周，建成后项目集行政、文化教育、商务办公、休闲娱乐于一体，在常熟房地产开发市场上属于综合性的超级大盘，具有强烈的震撼力。
一流地产商xx集团携手世界顶级laguard.low建筑设计公司、泛亚易道景观设计公司联手打造创梦世纪，建筑线条现代、简洁，园林景观优美，产品对常熟房地产市场具有很大的冲击力。xx集团品牌优势+强强联手缔造品质地产+超级大盘气势+强势区位价值使xx世纪中心在市场上脱颖而出，跃为常熟知名楼盘。我们提倡的时尚、悠闲的生活方式将引领常熟城市文化生活新潮流，成为常熟市民身份、地位、生活的标杆。
线路四：意大利风情主题社区。
市场价值：夺取常熟房地产市场的营销空白点和市场制高点，展现现代、时尚、悠闲的意大利风情文化生活，树立时尚、悠闲的高尚社区形象。
营销策略：对常熟房地产市场在建产品调查分析，常熟房地产市场上产品规划单一，缺乏创新意识，园林景观规划难见闪光亮点，市场营销多数采用常规操作手法。结合xx•创梦世纪产品特征及园林景观特色，本项目在市场营销推广策略上推陈出新，主推现代意大利风情主题社区，切入市场营销空白点，塑造时尚、悠闲的高尚住宅市场形象，高调、强势入市，拉开与常熟房地产市场在售项目的市场识别形象，树立高尚社区形象，展示社区业主高贵的身份价值和文化内涵，表达一种新的、舒适的、时尚的、悠闲的生活。
产品现状：xx•世纪中心项目一期采用现代简约的建筑线条、优美的意大利园林景观、情趣小品、完善的配套设施，展示出社区舒适的、悠闲的、时尚的生活空间，致力营造出现代意大利风情时尚生活主题社区，彰显业主高贵的身份，体现社区的品质生活。
塑造主题社区市场形象建议：围绕现代意大利风情时尚生活主题社区市场形象，建议项目在建筑上采用现代意大利流行的现代简约式建筑线条及建筑符号表达项目的建筑形象；在园林景观上采用现代意大利风情园林景观，在社区重要交通、休闲活动场所塑造情趣雕塑小品、形式各异的游艺喷泉、观赏喷泉、艺术园林等。
在常熟房地产营销市场上，本项目以主题社区市场形象亮相市场，填补常熟房地产市场关于主题社区的市场空白，有利于快速建立市场知名度、提升项目市场形象，体现出项目大盘气势、独一无二的特点。
二、项目（创梦世纪）整体市场形象定位。
1、世纪中心整体市场形象定位。
常熟xx•世纪中心位于常熟市近期重点城市规划中心区，市新政府办公大楼东移至项目地块附近，根据上述常熟城市功能布局及城市居住趋势分析，常熟文化教育设施将会东移，城东将逐渐成为常熟高尚住宅片区。本项目开发规模大，功能齐全，建筑配套设施完备，聚居住、休闲娱乐、商业、酒店、中央观光公园、市政配套等设施于一身，在常熟房地产市场上属于综合性超级大盘市场形象，建成后将成为常熟市行政、经济、文化交流中心，成为常熟市与世界重要交流窗口，是新常熟的城市标志性形象建筑。
场、引入上海“新天地”模式的餐饮、酒吧一条街等商业、办公配套设施的建设，将推动常熟新经济中心的发展，为常熟市民提供经济、文化、娱乐交流场所。
因此，我们认为xx•世纪中心是：
一个提升常熟城市产业经济发展的商务经济交流中心。
一个引领常熟时尚文化生活的展示中心。
一个休闲娱乐文化活动新中心。
一个时尚、健康、舒适生活的新场所。
一个充满经济发展动力、充满生活激情的梦想空间。
她是常熟一个国际的、现代的、时尚的集行政、经济、文化、居住、休闲娱乐于一体的城市经济、生活新中心。
2、世纪中心市场形象定位推广主题。
根据对项目整体形象定位分析，xx•世纪中心项目市场整体形象定位推广主题：
商务经济新中央，时尚生活示范区。
商务———常熟商业功能、配套设施落后，设施更新速度滞后于常熟城市经济发展的速度，抑制了常熟城市经济的发展潜力。本项目建有时尚“米兰”国际服装展览中心、酒店、宾馆、商务办公、酒店式公寓、大卖场、休闲酒吧等商务功能气全、配套设施完备，通过整合常熟产业经济资源，构筑常熟经济新中心，商务价值具体出体现项目市场区位价值及其发展前景。
经济———本项目是一个具有经济活力、生活活力的以居住、休闲娱乐、商务办公于一体的综合型交流场所，是一个提升常熟经济结构全面升级的重要的活动中心，经济活力、经济发展潜力是本项目主要的核心利益。
新———突出xx•世纪中心项目商业功能齐全、配套设施完备、有别于其他商业设施落后的商业中心，以一种全新的市场形象出现。
中央———强势强调经济中心地位，强化本项目市场区位价值优势，突出项目市场潜力前景。
时尚生活———项目日常生活配套设施、休闲娱乐配套设施、园林景观设计、周边旅游景观等表达项目现代、优雅、舒适的生活环境和生活文化，与常熟大众市民生活文化相区隔，突出项目业主高尚、品位的生活地位。
三、xx•创梦世纪项目市场形象定位。
1、市场形象定位分析。
xx•创梦世纪总建筑面积约22万平方米，容积率约1.4，由7栋32层高层和62栋townhouse组成，位于常熟重点城市规划中心区附近，由xx集团携手世界顶级laguard.low建筑设计公司、泛亚易道景观设计公司联手打造，为常熟市民鼎力奉献一种时尚、悠闲、舒适的生活空间。
社区景观资源丰富，环境优美，洋溢着现代、时尚、悠闲的生活气息。远眺虞山，近戏河水，充满现代、时尚的意大利风情的园林景观和水岸景观会所，为自己及家人提供健康、舒适、悠闲的生活空间，品味现代的、时尚的品质生活。社区建筑功能齐全，日常生活配套设施完备，增值潜力广阔，业主可以享受常熟经济新中央的品质生活，体验现代、时尚的城市生活，其市场前景广阔，升值潜力巨大。
xx•创梦世纪拥有3000平方米大面积私家湖泊、5000平方米水岸景观会所、意大利时尚乡村式园林景观、高低错落的植被、层次丰富的喷泉及古罗马雕塑小品，使社区绿化面积高达110000平方米，为社区业主营造舒适、悠闲的品质生活空间，向常熟市民展示一种前所未有的、现代的、舒适的、生态的生活环境和品质生活。
因此，xx•创梦世纪是：
一个洋溢着意大利风情的生活场所。
一个悠闲、舒适的生活空间。
一个充满现代的、时尚、活力的品味生活。
一个主动式的、时尚的都市休闲新生活空间。
标志着常熟市民迈入人居文化和品质生活的新时代。
她是一个充满意大利风情的、舒适的生活空间，一种时尚的、悠闲的新生活方式，她标志着常熟迈入新的人居生活。
2、市场形象定位推广主题。
根据对创梦世纪市场形象定位分析，xx•创梦世纪市场形象定位推广主题：
时尚悠闲品质生活。
时尚———时尚不是年轻，她是一种年轻态的思想和年轻态的精神，赋予开拓的精神和积极进取的生活态度，是一种全新的、有别于以往的、现代的生活方式，享受的是一种舒适的、具有活力的、现代的生活。
悠闲———悠闲的生活不是现代小城镇的闲散生活，不是散漫的生活，而是一种生活的格调，一种生活的品味，一种体现个人素养、品位和情趣，享受的是现代的、富有时尚活力的悠闲生活。品质生活———时尚的、悠闲的生活，是一种现代的、充满活力的生活，体现业主的积极的生活态度和优雅的生活品位。
社区环境优美，景观资源丰富，配套设施齐全，充满着现代意大利风情的、悠闲的生活情趣，提倡一种悠闲的、时尚的、舒适的生活新方式，彰现社区业主尊贵的身份和品位内涵。
四、xx•创梦世纪主题市场形象定位。
xx•创梦世纪采用意大利风情园林景观规划设计。社区充分的发挥意大利喷泉文化、水文化、雕塑小品等，环境优美。业主或清晨或傍晚在3000平方米湖畔旁散步，呼吸清新的空气，在喷泉、雕塑旁欣赏妻儿欢愉的表情，在充满异域风情的花坛绿地里陪伴孩童的轻灵的笑意，通过起伏的大面积坡地，展示出意大利自然、优美、豪爽大气的园林风格，营造出xx•创梦世纪业主的浓烈的意大利田园文化精神生活氛围。
xx•创梦世纪不仅将意大利园林精神融入社区，还将意大利人们悠闲的、时尚的、品位的生活文化生活融入其中。
所以，xx•创梦世纪是：
一个洋溢着现代意大利风情的园林景观活动场所。
一个悠闲的、品位的生活新方式。
一个充满意大利时尚文化的生活活动空间。
她是一个充满着现代意大利风情的生活空间，一种悠闲的、时尚的新生活方式。
根据xx•创梦世纪主体市场形象定位为：
20万平米意大利时尚悠闲主题社区。
相对于常熟房地产市场，社区规模大，环境优美，20万平方米体量体现出大盘气势，现代、时尚的意大利风情生活彰显出社区业主的生活品位和高贵的身份。
第五部分、项目（创梦世纪）前期推广策略。
本项目前期市场推广将以诉求项目板块价值、开发商的市场开发品牌为两条营销推广主线达成快速建立项目市场知名度、树立项目高尚市场形象。通过板块价值炒作引导、增强常熟市民对项目板块市场价值的消费信心；通过xx市场品牌形象，快速建立项目市场知名度，树立项目高尚的市场形象。
一、项目（创梦世纪）前期市场推广线索。
通过对常熟房地产市场分析及xx•创梦世纪产品分析，本项目前期市场推广主要采用以项目板块价值、xx集团市场品牌价值为项目前期两条市场推广明线，通过项目前期一系列市场推广活动，达成引导常熟房地产市场消费动向，快速建立项目市场知名度，适时推广项目产品价值、树立项目市场知名度这一市场推广暗线进行市场推广。
二、项目（创梦世纪）前期市场推广策略。
1、项目板块市场价值推广策略。
根据上述对常熟房地产市场分析及项目目标市场分析，常熟市房地产市场本地消费者大多数处于二次置业状态，市场消费心理成熟，注重安全、舒适、便利的生活环境，对产品素质要求较高，对常熟市中心城区房地产消费心理严重；长驻常熟投资经营的投资商生活品位的高尚，注重项目产品质量、生活环境，其投资意识强。
根据上述对项目产品价值分析，本项目位于常熟市重点规划的新中心城区，常熟市新政府办公楼位于项目地块附近，本项目聚住宅、酒店、商业、金融、大卖场、会展、城市公园、办公于一体，建成后成为常熟市重要的行政、经济、文化交流中心，是常熟市民重要的休闲、娱乐、购物场所，将促进常熟城市建设、提升常熟城市核心经济实力、引领常熟市民市场消费新潮流，市场投资潜力巨大。
因此，本项目前期市场推广以宣传项目板块市场价值为主，通过对本项目所处的板块市场价值推广，使常熟市民充分了解、认识本项目的市场板块价值和投资潜力，引导常熟本地房地产消费潮流，快速建立项目市场知名度。
2、xx集团品牌价值市场推广策略。
响力有限，服饰业初具规模，但缺乏进一步提升服装产业的产业设施。
xx集团在长三角地区房地产开发市场上具有强大的市场影响力和号召力，具备丰富的高尚住宅开发经验，经济实力雄厚。借助xx集团在房地产市场上的品牌价值和市场知名度，快速建立项目市场知名度，树立高尚品牌市场形象。
凭借xx集团市场品牌价值的号召力，结合常熟城市现状、常熟房地产现状及项目特点，本项目规模优势明显，时尚的建筑风格、优美的园林景观、浓厚的商业气息，将对常熟城市发展格局产生深远的影响，引领常熟房地产市场的发展进程！
大盘，是本项目前期推广的绝对性优势；意大利园林景观设计、意大利时尚风情生活，展现本项目高尚社区的市场形象；五星级酒店、宾馆、大卖场、会展设施及写字楼等建筑产品，打造常熟经济新中央，投资前景乐观；时尚城市观光公园、新天地商业休闲步行街，体现本项目业主轻松、悠闲的时尚生活空间。
第六部分、项目（创梦世纪）入市推广策略。
通过举办“常熟新城区世纪中心新闻发布会•论坛”活动，传播本项目板块市场价值、xx集团品牌价值和项目大盘气势，快速建立项目市场知名度，吸聚人气，引导常熟房地产市场消费方向。
一、项目（创梦世纪）营销推广原则。
1、品牌美誉度原则。
大盘营销，建立项目市场品牌美誉度、树立良好的项目市场形象，有利于促进项目销售和后期推广。建立项目市场品牌美誉度是全部工作中最为重要的环节，必须贯穿于全部工作的始终。
2、差异化传播原则。
综合分析市场运作趋势、在售项目传播特点及项目特色，整合项目核心利益点，展现项目核心价值，形成鲜明的市场形象，强化消费者对项目的认识和理解，提升市场知名度。
3、整合传播原则。
根据项目消费市场特点，以常熟地产市场为主战场，整合地方媒介资源，通过大牌、高炮、电子媒介、主流报广等形成立体宣传，充分发挥不同媒体的优势，最大限度覆盖有效客群。
4、灵活机动原则。
市场情况瞬息万变，及时把握市场的变化，根据不同消费群体的情况及时调整营销策略，才能真正保证营销手段的实用性和时效性。
二、项目（创梦世纪）营销推广思路。
强劲的活动渲染造势+鲜明的市场形象诉求+现场情景式体验营销。
根据常熟市城市发展规划、常熟房地产市场现状、xx集团品牌价值及项目规模优势，在项目前期宣传推广期间，举办“常熟新城区世纪中心新闻发布会•论坛”活动，向常熟市民输入常熟新城区经济中心理念，吸引常熟市民对本项目的注意，展现项目板块市场价值和市场投资潜力，指引常熟房地产市场消费方向，引导常熟市民消费潮流。
在“常熟新城区世纪中心新闻发布会•论坛”活动举办期间，适时宣扬xx集团雄厚的开发资金、丰富的开发经验和品牌价值，摧毁消费者对常熟房地产开发市场的疑虑，增强常熟房地产消费者对项目的市场开发信心，促进销售。充分运用项目大盘优势和大盘气势，吸引常熟市民的关注，快速建立市场知名度，树立高尚市场形象。
通过活动宣传造势，在常熟房市场上掀起高品质、品牌地产关注度，积累市场销售势能，高调入市。以活动为主要手段保持项目市场关注度、积累人气；以产品为出发点，通过居住样板生活区、商业步行街示范区，刺激消费欲望，促进项目销售。
三、项目（创梦世纪）入市推广策略。
通过举办“常熟新城区世纪中心新闻发布会•论坛”活动，强势传播项目地块板块市场价值、xx集团市场品牌价值，以大盘气势震撼市场，快速建立市场知名度，树立高尚市场形象，一举奠定常熟房地产市场领导者市场地位。
高屋建瓴借势入市。
宣传xx集团市场品牌时，全方位展示xx集团强大的经济开发实力、丰富的开发经验、良好的市场口碑和优秀的开发业绩，重点展示xx集团的产品品质、增值空间和对当地市场的影响力，以市场强者身份高调切入市场。
营造名人名盘氛围，树立品位生活市场形象。
楼盘策划营销方案篇十一
开盘活动是楼盘吸引人气，制造关注焦点，以及提高解筹率的重要手段。
连州城市春天-御连城作为连州的首席豪宅，开盘活动应当做豪气、新颖、震撼;。
御连城的开盘活动应具备以下几个组成部分：第一部分，新闻发布会;第二部分，礼仪剪彩;第三部分，花车巡游(具体形式同礼仪公司商定后再定);第四部分，文艺表演(具体节目安排同礼仪公司商定后再定);第五部分，项目解筹;第六部分，开盘后小众酒会。
三、活动说明。
1、活动时间拟订于10月18日上午9：00—12：00。
2、地点营销中心前广场。
3、嘉宾名单(初定)主要以公司各级领导，政府领导和预约登记落定的准业主。
1、节目流程。
2、新闻发布会。
时间：10月18日上午9：00—9：30。
地点：项目所在地。
主持人：电视台专业主持人。
出席嘉宾：领导;公司领导;公司领导。
新闻发布会主题：城市春天-御连城盛大开盘新闻发布会。
内容：慧谷集团领导、佛冈公司领导、合作单位领导以及业主代表致词以及项目开盘剪彩。
3、流程安排(待定)。
(2)大概在上午9：30时，花车长队到达销售现场时;。
(3)上午9：40时，由主持人宣布仪式开始，预先准备的一系列的礼花一炮打响，百花齐放，伴随喜庆乐曲，开盘庆典拉开帏幕。
(4)各种文艺表演拉开序幕。
(5)节目表演，最后，开盘仪式在喜庆音乐和鞭炮的混响中宣布结束;。
(6)开盘仪式结束后，邀请政府领导和媒体记者在大酒店举行小型的庆祝酒会。
一、开盘背景。
1、近几个月，全国楼市普遍升温，局部城市呈房价爆发状态，可以这样说，国内楼市已经全面复苏。作为三线城市的六安，由于楼市多年来已持续个性发展，受外部影响不大。但接下来预计可能会受到外部影响较大，会随着外部楼市变化后形成“蝴蝶效应”。
2、六安城南板块经近年开发经营后，渐趋成熟。尤其是锦绣华府开盘后，着力提升了该区域房价。以此为区域房价风向标，说明六安消费者对区域价格已基本认同，区域价格提升时机已经成熟。
3、本项目由于开发节奏原因，一、二期中均出现项目中位置的房源。即项目房源已提前进入市场。从获得开发效益目标来看，这是不利的。
4、二期预约以来，截止目前，约已有70余组客户小订，计二期180余套的占35%，若按140套计(可售房源)，则为50%左右。至8月5日开盘尚有2个星期，预计小订客户数可达100套左右。但存在部分客户所订房屋过于集中，若改进入大订可能会减少30%左右的客户。
二、推盘策略。
针对本期开盘的条件背景，我们现制订具有针对性二期推盘策略，力求既取得良好的销售，又取得的开发效益。
1、价位策略。
建议后面部分二期房源，以求掌握市场主动权和获得开发效益，若匆忙倾盘推出，对追求效益不利，亦不利于后续推广。然后就是何时推出后面的精品房源，具体看二期首推情况、价格拉升效益，但不迟于三期开盘。如遇特殊情况，价格持续上升，楼市趋热，且开发资金回笼，则可经营三期推盘。销控应是本期推盘的主要策略之一。
2、价格策略。
无论从大、小环境看，楼市回升在近年内难以逆转。由于一期为求人气，售价相对迎合市场，走势平淡。但二期价格必须拉升，在迎合市场基础上，取得主动性。我们应坚信：在目前背景下，此房子不愁卖。因此，我们建议本期销售均价为2400元/平方米，除掉折扣及优惠后，销售价格实际应确保2350元/平方米左右。具体价格拉升双方已经商量确认。这样提价幅度的理由如下：
a、大市趋上，影响消费心理;。
b、华府一期高开，已确立区域房价标杆;。
c、一期工程已亮相，新销售部已迁入，形象加分;。
d、本期为园区位置，物有所值。
3、效益目标。
二期价位目标应与一期力求速度不同，在追求一定的去化量的同时，更要强调效益，即经济效益。我们必须具有这样的共识：二期价位不单独追求效益，即使市场稍显迟缓，我们的效益目标也不变化。操盘须耐心，耐心即机会，机会即效益。应该看到，这种机会已经开始形成。
三、开盘。
1、活动目的。
•为正式上市扩大市场影响力;。
•将产品正式推向市场，树立企业与产品的新形象;。
•以产品本身的特色扩大品牌知名度，吸引更多市场目光;。
•为产品后续内容的推出作前期酝酿，加快口碑传播，争取更多关注。
2、活动意义。
•吸引客户，形成良好的市场口碑效应一个项目的前期客户来源，除了广告等媒体吸引过来的外区客户之外，很大的一部分来自区域客户和通过区域居民对项目传播而来的客户。因此在做好广告等媒体宣传的同时，还应在项目正式开始销售前后对针对区域客户进行推广活动。
•达到传播目的,虽然本项目前期形象整体推进良好，但本项目建筑外立面出来后，还未能很好的传递给客户及各界领导、相关单位。举行具有规模和个性的开盘仪式，可以迅速达到向公众传播的效果。
•成交客户,通过展示企业开发实力等相关活动的衬托，前期积累和潜在需求的客户在良好企业行为和高品质物业的召感下认可物业品质，增加社会亲和力，在强化立身投资和升值潜力意识的同时，进一步扩大和提高了企业与楼盘知名度;加深社会公众印象，促进销售的良性发展，形成销售热潮，从而吸引更多的购房者。
3、活动时间。
201x年8月5日8：00～12：00。
4、活动地点。
现场销售部和销售门前空地。
楼盘策划营销方案篇十二
“五一黄金周”历来是各商家的一个重要销售时节，特别是冰箱、空调等夏季需求性较大的家电产品，同时也是楼市的一个旺点。为把握五一销售时机，建议联合市内较大、综合实力较强的家电经销商共同开展五一促销活动。整合家电与房产两大主力时尚资源，以丰富的产品面及较大的广告号召力、较强的现场煸动力促进双方产品的市场认知度、促进双方产品的销售。
同时活动较之于平面广告更能够加强产品的市场印象，能够增进与消费者的互动，更好的调动起消费者对楼盘关注的积极性与购买欲。联合造势既可减少广告投入，又能够提高市民对活动的关注度，是双赢之举。
二、活动目的'。
1、与消费者零距离交流、扩大各自产品的市场影响力。
2、以优惠的措施，促进各自产品的销售。
1、活动区域固定居民。
2、观光旅游人士。
3、各自的目标消费群。
4月28日——5月3日(可根据活动效果、天气另行调整时间)。
以人口较为集中，有一定购买力的区域作为选择标准。
六、活动内容。
1、歌舞演出。
2、有奖问答。
3、发放宣传单。
4、楼盘/产品咨询。
七、促销措施。
1、多层单位的特价房先到先得。
2、多层单位非特价房活动期间购买，除享受二千、三千的优惠额度外，赠送指定空调或冰箱一台;但是不再享受任何折扣优惠。
3、活动期间购买商铺的客户除正常折扣外，获赠指定空调或冰箱一台;但是不再享受任何金额优惠。
4、来活动现场中答者，可获得礼品伞一支。
5、项目已购老客户在五一当天可至售楼部现场领取礼品一份，礼品暂定为___。
(二)家电促销。
1、当天认购家电额外优惠一定金额(未定)。
2、现场有奖问答，获赠小礼品。
八、活动流程(每天上下午各一场、共两场轮流演出)。
1、9：00主持人开场白。
2、9：05节目。
3、9：15楼盘项目/家电产品介绍。
4、9：25节目。
5、9：45有奖问答。
6、10：00节目。
7、10：15发放宣传单及咨询。
九、现场布置。
1、展板2块，规格2.4_1.2，铁架焊制可折叠收放。
2、易拉宝一个3。
3、音响一对含无线话筒。
4、拱门1——2个(双方各提供一个)红地毯。
5、咨询台1-2张、椅子6张。
6、宣传折页、资料袋若干。
7、礼品伞200支。
8、冰箱、空调若干台(经销商提供)。
9、家电类宣传展板由经销商制作安排。
10、帐篷4顶(经销商提供)。
十、广告宣传。
1、活动短信：5万条。
2、电视流字1周。
3、宣传单页(各自制作、发布)。
4、户外广告牌(长年效应)。
十一、活动费用。
1、活动短信：5万条_。
_元/条=_元(各出50%)。
2、电视流字1周__元/天=_元(各出50%)。
3、演员费用：约_元/天·人_。
_人_。
5天=_元(经销商)。
4、场地费用：_元/天·地_。
5天=_元(开发商)。
5、拱门审批：_元/天_5天=_元(经销商)。
6、绶带：4条_。
30元/条=_元(经销商)。
7、地毯、台布：约_元(开发商)。
8、展板：_元/个_2个=_元(开发商、含喷绘)。
9、汽车租赁：250元_。
5天=1250元(各出50%)。
10、户外广告喷绘约_元(开发商)。
11、其他费用共计_元。
楼盘策划营销方案篇十三
***市2002年国内生产总值比上年增长8.7%;比四川省的增长7.5%高出1.2个百分点。据凸美信息统计，至2002年，***市国内生产总值中，第二产业所占比重为33.3%，第三产业所占比重为34.1%，已逐步形成了第二、三产业为主，第一、二、三产业协调发展的经济格局。
市经济呈快速增长态势，增长动力主要来于第二、三产业;由以上可知，***特别是第三产业增长速度最快，其中批发和零售贸易对第三产业的贡献较大。同时，随着***市加大力度经营城市建设，第三产业将得到更大的发展，从而进一步拉动***市经济增长，对***市房地产市场的发展也会起到一定的推动作用。
二、居民购买力分析:1、储蓄:据统计，2002年***市城乡居民储蓄存款余额由2001年的869708万元增至981158万元，增幅达12.82%，居民的潜在购买力有所增强。
2、工资水平:据统计，2002年***市在岗职工年平均工资7685元，并且仍与经济增长相当的速度稳步递增，城市居民的实际购买力在稳步增强。
51.74万，蓬溪74.77万人。2、四川中部中心城市，辐射区域广。四、***市经济发展所面临的机遇:1、在西部大开发的大好形势下，四川省将把***市规划为四川省的区域性城市，***市将会得到更多的政府支持。
2、随着成南高速、遂合高速的开通，遂渝铁路的开工建设，***市将成为成渝两地的交通抠纽，中心城市，随之带动一方经济发展。
五、***市经济发展前景对本项目的影响:1、***市目前经济增长势头较好，经济发展前景明朗，能在一定程度上增强潜在客户的消费信心，促使现有购买力较强的客户较为乐观的消费和以后有购买能力的消费者增强超前消费的信心。
市整体经济的发展促使其城市化进程加快，作为项目所在的中心区域将2、***会更快速发展，配套设施也将会更加完善。
3、***市的经济发展将会聚集外地或周边区域的“眼球”，其中一部分人将可能会选择此地作为投资首选，并为本项目带来了一部分潜在客户。
4,随着荣兴西路的动工，本项目与主城的距离大大缩短，也提高了项目地理附加值。小结:本章对影响本项目的***市经济形势作了简要分析，而如何借***市经济发展的势头抓住本项目的潜在客户，将是以下各章节所要阐述的内容。
一、居民住房水平:***市居民住房面积水平见下表:以上数据表明:***市城市居民人均拥有住房面积较大，且增幅较大，主要原因是***市房价普遍较低及购房者相互之间的攀比心理较强等。
2计，个别楼盘甚至以380元/m成本价招揽客户，占据***半数楼盘均以低价入市，导致***市民对低价格的认同度较高，对高价位的敏感程度很大。
2处地段不同价格提升在150—200/m不等，由此又可推断出目前***市民购房的最关键因素在于价格及地段。
4)房地产开发企业方面，因小企业过多，开发规模小，众多房地产开发企业因资金不雄厚或为试探市场，其品牌意识不强，对楼盘素质的提升不甚看重，并一味迎合部分消费者对低价位追捧，导致***市住宅物业低价销售局面，导致成本限制，最终导致品质得不到提升(排除***市经济发展的因素影响)。
b、影响住宅物业销售状况因素分析:1)***市民对高价位敏感度很大，导致高价位楼盘滞销，咎其原因价格仅是一方面。另外，***市民尚无明确的居家生活理念，高价位楼盘自身也没有与价格匹配的品质优势。
2)从***市民热衷于对中心区商业门面的投资可以看出，部分能消化高价位楼盘的客户对住宅升值潜力认识度较低。3)影响住宅物业销售状况的因素还有项目工程进度，大多数楼盘增在主体完工后销售才日趋转好，归根结底则是客户对项目及其开发企业的信任度不足，这一方面将在“品牌形象策略”中作详细阐述。
4)除价格、工程进度影响项目销售外，还有地段、交通、教育设施、娱乐及商业设施等配套。
c、***市住宅物业需求状况分析:1)***房地产是近几年才大举开始的，普通消费者刚由福利分房、集资建房走入商品房选购，市场住宅物业供给品种单一，品质不高，且缺乏个性，除地段及价格外，选择面较窄，因此，***市民大部分对住宅的需求尚未有理性的认识，仍处于被动接受阶段，需要开发商对其购房意识进行引导。
2)少部分***市民因见过成都、重庆的中高档楼盘，心理上往往会受到一些震动，这部分人已对好住房有较为模糊的认识，需求意识会日渐明朗，若在营销上强化其认识，将会使其需求状况发生较大变化，对项目销售也会起到较好的宣传作用。
3、***市各类档次住宅物业综合素质分析:21)价格在400—799元/m的住宅物业综合素质分析:该类住宅在***市占据了半数以上的供应量，大多数开发商往往不依赖住宅获取利润，利润空间在配套的商业门面中体现，因此除各项配套设施较齐备，则价格处于区间上限，反之则处于下限。由此现象可知，在界定了价格的客户心目中仍然处于原始的“地段论”(同时也应证了前面分析的结果)。
22)价格在800--900元/m的住宅物业综合素质分析:该类住宅物业一般处于***市闹市区，市政生活用商业配套齐全，在楼盘的包装上亦下了一些功夫，仅部分楼盘自身有少量配套，但综合素质较差。
/m以上的住宅物业综合素质分析:23)价格在901元该住宅多为环境较好，或位置较好的楼盘，但由于其营销水平较低，整体素质尚不足与其翻了两倍的价格相匹配。
三、消费者购房倾向及造成这一倾向的原因分析:1、地段倾向:购房者往往先考虑市区繁华地段。a、原因分析:1)首先应是中小城市的居民更注重热闹和便利，任他们看来住市中心可以很方便而且很有身份和地位感。
2)大多数人认为市中心交通、购物、娱乐等配套设施齐备，上、下班及子女上、下学均较为方便。
3)市中心繁华地段对一部分商业经营者来说更便利于自身发展。4)从市场营销角度来看***市民购房理性仍处于“地段论”阶段。b、应对策略:消费者需要地段优势，我们则更应夸大地段论，提出本项目处于行政中心，创造地段优势及升值潜力。
2、户型倾向:购房者选择户型往往一味追求宽松，未真正上升到理性角度，从户型的功能实用性去选择。
a、原因分析:1)房价偏低，总价相对较低，购房者能承受的房价相对高些，因此可选择较大户型。
2)购房者愿买大户型，而开发商又一味迎和消费者这一需求，最终造成了消费者只有大户型可选择，当大户型的供应量超出了市场容量便会造成滞销。
才是好的户型。
水平不高。但随着新事物、新政策及外地企业的刺激将促进本地一些有实力的开发企业组建。
优秀的开发队伍，调整开发理念，提高作业水平，成为***开发企业中的生力军。
开发全过程，这将带领***市房地产全程中的策划、销售、物业管理等环节进入全新的领域。
格将会起到支撑作用。
2(与房地产企业开发水平和产品品质相互牵制的消费者消费及居家理念将会随着房地。
者的购买欲望。
花园小区”概念较为模糊甚至全然不知。因此，在人们空白的脑海中要形成一种清晰的“立。
体花园小区”概念，并培养项目潜在客户，再推出产品，使之被目标客户认同并接受。我司。
策划中心提出“四段式”营销思路，把一期重点放在点火期及加热期，根据市场反应和接受。
程度掌控推广节奏，选择最好的时机推出本项目，达到或超出预期的销售目标。
说明:本项目的总体营销思路的制定是建立在***市经济、房地产市场现状以及消费者心理，项目优、劣势等综合分析的基础上的。本项目竞争以及潜在竞争较为激烈，应抓紧时机推出。第一阶段(即点火期)要统一在某一时刻让***市大街小巷都能看到，并诱使人们争相了解【***•***】，此阶段应注意“抢时间、抢风头”。第二阶段(即加热期)应全面展现【***•***】现场及整体风格形象，让客户有较为直观的认识。前两个阶段还应着重了解客户需要以便及时调整项目定位。当前两个阶段积累客户达到预期效果，且所有准备工作就绪，即进入第三阶段(即开盘强销期)，此时推出价格、交房承诺、购房优惠等策略，使之达到抢购热潮，并为开盘热销期后的持续销售期埋下伏笔，最终完成销售。
一、营造竞争优势的四大主线1、全方位的营销推广系统。
组成以服务为核心且效率较高的作业体系:营销策划、销售组织管理、装饰设计、广告。
与视觉识别系统设计、售房部、样板房等完善的集中服务系统，并对服务品质进行过程控制。通过对项目全方位的整合包装、宣传和极具针对性“四段式”营销方式使客户从“attention”(引起注意)直到“satisfaction(达至满意)形成一种自然的消费习惯。
2、物业高尚的品质保证。
把项目三大优势即:区位、环境、建筑规划设计、等通过项目的市场形象定位有机地串联起来，形成一个强卖点组合，而这些都是现有竞争楼盘所没有的，形成与竞争项目的差异化之优势。
3、轻松灵活的付款方式。
在与竞争项目差异化竞争优势的同时，通过付款及优惠尽可能吸引各层次客户群体。
4、服务优质的物业管理体系，创造独有的社区文化。
商实力品牌的炒作，并通过系列活动，给***市刮起一股势不可挡的【***•***】飓风。
2、第二阶段以全方位展现项目软、硬件设施，以实景、实感增添消费者信心，使用权之产。
生兴趣并引发购买欲望，并从中挖掘并积累潜在客户。此期间应完全避免一些敏感性问题影响(如价格、物管收费等)，使之牢牢拴住目标客户。
3、第三阶段选择最恰当的时机认购，推出各种价格及优惠政策，增强消费者购买欲望并促。
成购买行为。
4、持续销售期紧抓客户心理，循序渐进地深化项目三大优势，炒作抢购热潮，增添附加价。
值，并通过系列公关、促销活动、以及业主入住后的口碑传播等达到顺利持续销售。
5、充分利用开发区炒作，凸显不可仿造的竞争优势从而确保项目的市场认知度与品牌形象的全面提升。
6、制定有效的品牌形象策略，媒体策略与价格策略:以鲜明、易记的品牌形象展现，以专。
业的媒体组合(户外广告、活动、报纸、电视、人等)运用进行全方位推广并实现“科学、高效、节俭的原则。
7、选择最佳的品牌推广及入市时机:入市时机的关键在于客户认同度及各项销售准备工作是否充分。加快进行前期准备工作，全面提升作业质量及效率，以利创造良好的市场条件，尽早抓住有利的销售时机。
摸底调查，以便及时调整策略。
让消费者认为我们推出的价格比其想像的低，使其有实惠的感觉以促使其在开盘时下定。
注:详见“段性营销推广策略”3、开盘强销期。
3.1持续时间(分三个阶段)第一冲击波第二冲击波第三冲击波3.2推广内容。
作小幅价格提升的预告，以促使一部分人下定。
3.3推广方式:购房者与项目开发商面对面交流的方式，如:具参与性质的活动和项目单方面展示活动。
3.4此阶段应达到的目标:完成一期间30%以上的住宅销售。4、销售期。
楼盘策划营销方案篇十四
1、近几个月，全国楼市普遍升温，局部城市呈房价爆发状态，可以这样说，国内楼市已经全面复苏。作为三线城市的六安，由于楼市多年来已持续个性发展，受外部影响不大。但接下来预计可能会受到外部影响较大，会随着外部楼市变化后形成“蝴蝶效应”。
2、六安城南板块经近年开发经营后，渐趋成熟。尤其是锦绣华府开盘后，着力提升了该区域房价。以此为区域房价风向标，说明六安消费者对区域价格已基本认同，区域价格提升时机已经成熟。
3、本项目由于开发节奏原因，一、二期中均出现项目中位置的房源。即项目房源已提前进入市场。从获得开发效益目标来看，这是不利的。
4、二期预约以来，截止目前，约已有70余组客户小订，计二期180余套的占35%，若按140套计(可售房源)，则为50%左右。至8月5日开盘尚有2个星期，预计小订客户数可达100套左右。但存在部分客户所订房屋过于集中，若改进入大订可能会减少30%左右的客户。
二、推盘策略。
针对本期开盘的条件背景，我们现制订具有针对性二期推盘策略，力求既取得良好的销售，又取得的开发效益。
1、价位策略。
建议后面部分二期房源，以求掌握市场主动权和获得开发效益，若匆忙倾盘推出，对追求效益不利，亦不利于后续推广。然后就是何时推出后面的精品房源，具体看二期首推情况、价格拉升效益，但不迟于三期开盘。如遇特殊情况，价格持续上升，楼市趋热，且开发资金回笼，则可经营三期推盘。销控应是本期推盘的主要策略之一。
2、价格策略。
无论从大、小环境看，楼市回升在近年内难以逆转。由于一期为求人气，售价相对迎合市场，走势平淡。但二期价格必须拉升，在迎合市场基础上，取得主动性。我们应坚信：在目前背景下，此房子不愁卖。因此，我们建议本期销售均价为2400元/平方米，除掉折扣及优惠后，销售价格实际应确保2350元/平方米左右。具体价格拉升双方已经商量确认。这样提价幅度的理由如下：
a、大市趋上，影响消费心理;。
b、华府一期高开，已确立区域房价标杆;。
c、一期工程已亮相，新销售部已迁入，形象加分;。
d、本期为园区位置，物有所值。
3、效益目标。
二期价位目标应与一期力求速度不同，在追求一定的去化量的同时，更要强调效益，即经济效益。我们必须具有这样的共识：二期价位不单独追求效益，即使市场稍显迟缓，我们的效益目标也不变化。操盘须耐心，耐心即机会，机会即效益。应该看到，这种机会已经开始形成。
1、活动目的。
•为正式上市扩大市场影响力;。
•将产品正式推向市场，树立企业与产品的新形象;。
•以产品本身的特色扩大品牌知名度，吸引更多市场目光;。
•为产品后续内容的推出作前期酝酿，加快口碑传播，争取更多关注。
•吸引客户，形成良好的市场口碑效应一个项目的前期客户来源，除了广告等媒体吸引过来的外区客户之外，很大的一部分来自区域客户和通过区域居民对项目传播而来的客户。因此在做好广告等媒体宣传的同时，还应在项目正式开始销售前后对针对区域客户进行推广活动。
•达到传播目的,虽然本项目前期形象整体推进良好，但本项目建筑外立面出来后，还未能很好的传递给客户及各界领导、相关单位。举行具有规模和个性的开盘仪式，可以迅速达到向公众传播的效果。
•成交客户,通过展示企业开发实力等相关活动的衬托，前期积累和潜在需求的客户在良好企业行为和高品质物业的召感下认可物业品质，增加社会亲和力，在强化立身投资和升值潜力意识的同时，进一步扩大和提高了企业与楼盘知名度;加深社会公众印象，促进销售的良性发展，形成销售热潮，从而吸引更多的购房者。
3、活动时间。
20_年8月5日8：00～12：00。
4、活动地点。
现场销售部和销售门前空地。
楼盘策划营销方案篇十五
资料介绍：
一、项目前期市场研究与前期策划阶段。
（一）市场调查与市场机会分析。
1.市场调查分析。
（1）市场调查与分析。
（2）市内各区域竞争楼盘调查与统计分析。
（3）项目概况分析。
（4）项目区域人文历史概况分析。
（5）项目优、劣势分析。
2.市场机会分析。
(1)市区商品住宅市场竞争程度评估分析。
(2)策划区域竞争对手设定。
(3)策划项目片区商品住宅市场机会分析。
(4)策划项目（楼盘）市场机会分析。
(5)介入市场身份设定。
（二）项目市场定位与建筑策略分析。
1．项目市场定位分析。
(1)项目总体定位分析。
(2)项目目标客源定位分析。
(3)项目价格定位分析。
(4)项目档次定位分析。
(5)项目形象定位分析。
(6)项目物业管理模式分析。
2．项目建筑策略分析。
(1)项目建筑风格分析。
(2)项目建筑功能分析。
(3)项目会所设施平面设计。
(4)项目架空层园林设计。
(5)项目户型优化分析。
(6)项目外立面设计建议。
（三）项目工地包装模式设定。
1.售楼部包装模式设定。
2.售楼部内部装修风格建议。
3.售楼部外围气氛策划设定。
4.工地围墙样式推荐。
5.售楼书设计。
6.海报设计。
7.宣传单张设计。
8.涉及销售的各类表格设计。
（四）项目品牌战略包装计划设计。
1．项目品牌资源分析。
2．项目品牌内涵设定。
3．项目品牌vi设计建议。
4．项目品牌推广计划编制。
（五）项目卖点分析。
1．项目概念塑造。
（1）贵阳现推项目概念分析。
（2）本项目概念形成分析。
（3）本项目概念升华。
（4）本项目概念目标客户接受度分析。
2．项目卖点分析。
（1）项目社区主题概念分析。
（2）项目规划卖点分析。
（3）项目户型卖点分析。
（4）项目外立面卖点分析。
（5）项目园林概念卖点分析。
（6）项目自身环境优势卖点分析。
（7）项目的配套设施卖点分析。
（8）项目的物业管理模式卖点分析。
（六）项目销售策略决策。
1．项目销售目标分析决策。
2．项目销售模式分析决策。
3．项目内部认购期策略分析。
4．项目公开期策略分析。
5．项目销售中期策略分析。
6．销售后期策略分析。
7．广告跟进策略分析决策。
8．媒体组合分析建议。
9．销售组织与管理分析决策。
（七）项目的经济效益评估。
1．项目销售目标分析。
2．项目的广告投入成本与销售进度分析。
3．项目投资收益与风险分析。
（八）项目销售实施全程建议。
1.销售前期准备要案。
2.销售机构设置安排。
3.销售人员招募与培训安排。
4.销售广告表现与档期安排。
二、测试市场阶段。
主要以问卷的模式将项目进行市场的测试，以便调整、完善、优化策划思路及方案。
三、项目策划方案决策阶段。
根据测试市场阶段得出的市场反应程度，对策划大纲作最终的定案，以保证项目最大的市场接受率，减少项目的风险。
楼盘策划营销方案篇十六
本次房地产开盘活动初定时间为20xx年5月1日。从20xx年度至今年五月份在"亿万酒店"项目的推广，再加上4月下旬开始的媒体推广到现在，"太极景润花园"在市场上已经具有一定的知名度，通过媒体推广和销售接待，客户群对项目的了解已经趋于成熟，同时根据从4月6日到现在的项目销售情况统计说明，项目的已放号客户群中准客户所占比例较大，预计到开盘前夕，项目放号量将会持续增加，因此开盘活动的市场背景条件应该说是比较成熟的，同时通过一段时间的推广，项目也已到了必须开盘的时候，再推迟势必会造成客户的流失。
房地产开盘活动紧紧围绕"销售"为中心，通过一系列的包装等工作，在开盘后两天内争取达到30~40%的成交率，同时将"太极景润花园"的市场知名度和美誉度扩大化，为一期项目的销售成功和今后二期的推广、销售打下坚实的基础。
20xx年5月1日。
太极景润花园项目销售中心现场。
强调氛围突出品位提升档次有条不紊圆满成功。
1)通过开盘当天在周边及现场的包装和庆典活动，给项目渲染出浓烈的喜庆氛围，突出表现项目的开盘盛典。
2)通过在售房部现场的包装和水酒供应，工作人员的细微服务来突出表现项目的品位和档次，让到来的客户都能从现场感受到一种尊贵感和荣誉感。
3)通过合理的区域划分，有效的活动流程安排，现场工作人员工作职责的合理分配以及对客户关于"选房、购房流程"的`讲解和传达，有条不紊地对开盘当天的现场人流人群进行有效合理的控制，以使整个项目现场感觉有次序、有、层次，整个项目现场有条不紊。
4)通过一系列的工作辅助，最重要的是在销售过程中抓住客户心理，充分利用好销控掌握的方法，以置业顾问来积极调动购房者的迫切心态，以使之达到成交，签定相关合约。
1)现场布置。
a在售楼部立柱前根据场地尺寸搭建半米高上下舞台一个，后设背景板(双面)，舞台两边用花篮装饰。附设一个用鲜花包扎的讲台，以作嘉宾发言及领导致辞用，整个舞台主要用做剪彩以及主持、发言用途。
b售楼部东北角面塔南路与新安路交汇处设彩虹门一个，汽柱两个分别立在彩虹门两端。鞭炮气球8串，花篮若干，礼炮18门，舞台下用花扁、花架装饰，售楼部入口设红色地毯，售楼部前广场设空飘若干。
c舞台前设坐椅两排，20个位置左右，供嘉宾及领导使用。
2)外围道路布置。
a塔南路两侧按排号活动期间方案设计，插上彩旗。
b项目工地临塔南路一侧安置空飘若干。
c在塔南路进入售楼部路口处设空飘两个，以达到吸引人流，车流，指引来宾，宣传开盘的作用。
3)售楼部分区布置及其他布置。
a售楼部内部分为4个区域。
a、选房区：主要用做通知到的放号客户在该区域通过销售人员的二次讲解和价格预算，进行选房，确定房号，并签署相关协议。
b、签约区：主要用做已经选好房的客户在该区域签定认购书、缴纳房款定金，履行相关手续。
c、展示区：主要用作未通知到选房的客户参观沙盘和模型，索取资料，户型图，在选房前有个心理准备。
d、休息区：原洽谈区位置，主要用作客户逛累了之后临时休息用。注：选房区与签约区设在同一区域，意向性划分。
b其他区域。
a、活动区：售楼部门口广场，用作开盘活动、剪彩等，同时作主要的包装区域。
b、休闲区：用作舞狮表演及客户观赏表演的区域。
4)新客户排号台：设在售楼部入口右侧，立柱之后，用作新客户临时排号之12用，同时也用作临时室外咨询台之用。
楼盘策划营销方案篇十七
俗话说“十年修得同船渡，百年修得共枕眠”，我和第十一届房地产策划师国家职业资格认证培训学员们一起度过了5天难忘的学习时光，按照上面说的，最起码在前世修了50年。为了丰富我们的qq群，让她生机勃勃，趁晚上是周末，该忙的事情都忙完了，特意执笔，为我们亲爱的同学们写一篇文章--“如何策划三线城市的楼盘销售”，这是我的多年经验积累，希望能帮助同学们。
三线城市楼盘的销售，一直以来，甚至在最近几年，基本被人忽视，从而给一些开发商造成了不可估量的损失，特别是相当的一部分楼盘，喜欢请一些一线、二线城市的策划代理公司及销售代理公司，因为是空降兵，不了解当地的市场，广告费花了，却没起到实际的效果。一般来讲，一线、二线城市的策划代理公司及销售代理公司存在以下问题：
1，因为佣金不高（一般在0。8%-1%），操盘人水平一般，策划水平也就一般，无法成功。
2，因资金原因，对当地市场无进行细致的市场调查，产品定位模糊，规划设计不合理，特别是对户型的设计存在很大的问题，产品与客户的需要不吻合，从而导致失败。
3，无专业的市场调查人员，调查时到各个兄弟楼盘走走，无法掌握到最内幕，最精确的信息，所形成的市场调查报告就无参考意义，只有误导的价值。
4，策划人员对当地的风俗习惯不了解，对当地商品房的地域性设计及要求不了解，设计的产品就不适合当地的市场了。
5，文案撰写及广告推广不得要领，广告宣传文字深奥，笼统，生搬硬套大城市做法，中看不中用。
6，对市场无耐心，不懂得因地制宜制定销售方案，也无法积极的向开发商提出可行的方案，导致中途解除合同，分道扬镳。
那么，如何才能做好三线城市的策划和销售呢？下面我进行详细的论述：
一，进行详细的市场调查：
1，对当地的市民对商品房喜好调查清楚，采用抽查汇总办法，特别要注意一些调查方法，让当地市民能讲真话，调查前先准备些小礼物，如毛巾、香皂、茶杯、扑克牌等日常用品，打上公司名称，既做了楼盘启动前的宣传，又可起到讲实话的作用，人都是贪小便宜的。如果你什么都不给，突然冒失的问人家一句，现在的人都很忙，不会搭理你，更不会讲真话了。
2，对兄弟楼盘进行详细的调查，要知道，人家先进去开发，肯定也事先做了很多工作，特别是已经在当地做了好几个楼盘了，特别注意他们的最后楼盘的设计及特点，就掌握了80%。如果是只开发了一个楼盘的，就有针对性的调查其第二期、第三期。因为大家都知道，第二期、第三期的设计肯定是经过了第一期设计部不合理的修正，并强化了业主需求的特点，总结了业主的反馈意见，一定错不了。但是，有人会问，如何去了解兄弟楼盘的最真实的最内幕的信息呢，这个就要方法了，不管你请兄弟楼盘售楼人员吃饭也好，请当地市民协助踩盘也好，总之要不惜一切方法搞到对自己有用的东西，这就是一个策划销售人员的能力关键所在。
客人来了没面子，无法容下来走亲戚的客人。当我把此调查报告上报到广东顺德总部时，大家都反对，因为我的方案要推翻所有的规划设计。只有我一人坚持，最后董事长还是相信我，毕竟是广东碧桂园集团出来的，名气大，底子厚，董事长重新派了3位得力助手重新调查，毕竟是15万平方米的楼盘，投资太大，不得马虎。一个月后，与我的调查完全吻合。这样才全部翻盘，重新规划设计，不但建筑总面积增加了5000平方米，最后开盘销售时当日销售300套，80%为大户型。可见，前期市场调查是多么重要。
3，通过各种渠道，了解当地的风俗习惯，如通过民政部门、宗教部门、走街串巷，点点滴滴，经过时间的积累，汇总市民的调查，如有什么特色文化、饮食文化、庙会、朝会、非物质文化遗产等。
二，撰写的广告宣传文案要通俗易懂，文字简练，能结合当地的土著文化描述更好。我经常看到一些楼盘的广告词，很笼统，很深奥，在三线城市是行不通的，比如“大城尊邸，人文天成”，什么意思，水平有限，看不懂。还有“立城府之上，筑显赫领地，享奢华尊贵”，更不懂了，有的老百姓看到这个反而会望而止步，一个普通的楼盘，讲得这么玄乎，人家一看就以为很贵，就不会问了。我倒看过有很多优秀的三线城市的'楼书及广告宣传册，做得很好。比如：学校就在隔壁，它先讲一个孟母三迁的故事，且用的是白话文“孟子小时候很贪玩，模仿性很强。他家原来住在坟地附近，他常常玩筑坟墓或学别人哭拜的游戏。母亲认为这样不好，就把家搬到集市附近，孟子又模仿别人做生意和杀猪的游戏。孟母认为这个环境也不好，就把家搬到学堂旁边。孟子就跟着学生们学习礼节和知识。孟母认为这才是孩子应该学习的，心里很高兴，就不再搬家了。”最后来一句：“择名校而居，让孩子健康茁壮成长”，你看多爽！
一开始，这个项目卖不动，（我当时的精力在江西赣州20万平米的大楼盘），因为下面是商业，是一个专业的建材市场，位置也很偏，商铺经过招商卖得很好，二楼三楼也是商业（40年产权），不好卖，只能按公寓性质来销售，集团公司一定要我抽时间去看看，我就出了上面这个主意，当月销售了300套，你们觉得奇怪吧！这个表格重要特点是体现了老百姓爱便宜的特点，把阁楼的多出来的面积体现出来了，如果你不算给他看，无论你讲得天花乱坠，都没用，老百姓要看的是实惠！
单页的缺点是具有间断性，无延续性，必须不断改变dm单页的文案内容，如相同内容反复宣传的话，容易产生反感及视觉疲劳。有时在大街上散发时令人讨厌，不被人接受，解决的办法是在dm单页上印刷上抽奖号码，凭单页可参加抽奖。或者只要到现场皆有礼品赠送等。
有充足时间接待及带客人去看房，也可以有效的记录号客人来访电话，以便回访。短信的缺点是无法把楼盘的整体信息表达出来，有局限性。
3）报纸夹页：就是把dm宣传单页夹在报纸里面，此种方法主要针对的是行政事业单位的人员，如公务员、老师、医生、个体工商户、各乡镇及村党支部等。范围稍小，但也是不可缺少的宣传手段。
4）汽车车身广告：车身广告适合在公交车及下乡班车，流动性强，宣传范围广，特别对各乡镇宣传效果好。但缺点是容易破损，易污染，导致形象不好。
一，策划好三线城市楼盘的前期客户积累（蓄水）及开盘销售
1，三线城市的前期客户积累（蓄水）很重要，一般先进行客户登记及发行vip会员卡的形势进行前期客户积累，发行vip卡时，必须要求客户拿现金购买，如1万元一张vip卡，说明开盘时有按照vip卡号码排队优先选房的机会，同时买了vip卡的客户在开盘当日可优惠5000-10000元每张不等，这样可以吸引客户。此方法的好处是可以依据vip卡的购买情况，策划开盘时机及楼盘定价。一般最适合的时机为1：3以上或者1：4以上，即楼盘销售总数和vip卡购买总数必须达到1：3以上才能开盘。因为这里面存在的问题是，因为价格及楼盘位置的原因，买卡的客户在开盘时不一定全部会买房，一般好的楼层买卡的肯定多。
看表演的、拿礼品的，人气就上来了，售楼部前面一下子来了几千人，那感觉就不一样了，肯定火。到这时，不要慌，等人气到了一定的程度，就安排按卡号排队，有vip卡的按照号码顺序排前面，没vip卡的排后面。操盘者手里拿个大喇叭，高声的跟客户讲开盘的程序及推出的楼盘数量，同时定下规则，每5分钟放10人进入售楼部选房，但同时要注意，不能慢慢腾腾，磨磨唧唧了，进去的客户必须快速的选房。如不能在最短时间内缴纳订房押金，好的楼层就被别人选去了。这样造成紧张的气氛。同时，售楼部里面，销售经理安排好销控人员，注意进行有序的销售控制，避免混乱，卖到重号。售楼部里面的音响声音放大，放情绪激昂的歌，如宋祖英唱的“好日子”，李娜唱的“我家就在黄土高坡”等等。这样气氛就出来了。
当开盘十几分钟后，在门口操盘的操盘手要和销售经理配合默契，如果进去的客户磨磨唧唧，都处于犹豫不决的状态时，要采取行动，多放一些客户进去，这样前面的客户看到后面的客户进来了，马上会引起紧张的情绪，加上音响的亢奋作用，就马上会产生冲动，人一冲动，就失去理智，有购买的欲望和冲动，只要有人带头，后面就顺理成章，一气呵成了。
总之，会操盘者，会敏锐的观察现场的气氛及节奏，同时尽快调整及部署现场气氛，使其达到最佳效果，我操作的楼盘，几乎在开盘当天都是整天处于高度紧张的状态，情绪虽然紧张，但思想极度灵敏，理路极度清晰。各种应急预案随时在大脑中形成。
二，控制好销售延续期的销售
一般，开盘后当天销售30%--40%以上，楼盘比较成功，如能销售到50%--60%以上即非常成功。所以，开盘后如何进行延续期的销售非常重要，本人总结了以下方法，供同学们参考。
1，开盘当晚马上赶制dm宣传单页，于第二天快马加鞭的要印刷厂印刷，于第三天安排人员散发，速度要快，制造出楼盘销售好、轰动的效果，同时发送手机短信，老百姓跟风情况比较严重，少数服从多数，这么多人都买了，一定有买的道理，这样，如果没什么问题一周内又可销售10%，就可达到50%--70%。
2，利用老客户带新客户的销售方法，此方法很管用。把已经购买楼房的业主电话号码记录下来，一周后发信息，如能介绍新客户买房，可以送2000元物业管理费，或者签订合同时再优惠2000元到5000元。哦，这个方法马上起作用，因为业主说一句，好过销售人员说十句。这样我可以保证你又可销售掉10%，这样就到了90%了。没房子了。
3，自开盘到现在，大家都没休息，一个月就很快过去了。但是还是不能休息，我想你也不会休息，每天在盘算自己这个月能拿多少奖金，多少销售提成，人即使睡着了，做梦都还在数钱，因为金钱的诱惑无法使人能平静下来。
接下来要做什么呢？教你一个感情销售法，就是使用你的感情，去感化业主或者客户，比如：有的没买到商铺或者住宅的，你可以向客户推荐一些商铺给客户用，免租2年，先租给你，安慰一下你。一般来讲，买商铺者一般不经商，公司招商部为了带旺市场，销售时就会采用返租或者免租的形式，这下刚好用上了。你的主动免租服务，可以感化一批没买到他当时认为合适的商铺或者住宅，这样客户觉得这个公司诚信、温暖，有归属感。再过一个月，这批租铺的客户，马上即可成为你的新业主。广州的祈福新村就是有很多客户先租房，再买房，此个楼盘的一个销售经理我认识，他在2000年的时候跟我说，先租房后买房的业主占30%，可见，这种感情销售法多重要。
我在江苏操盘的苏北商贸城，也是采用这种先租后买的方式，2015年8月份我叫招商部的统计了一下，占了25%，比例大得吓人。剩下的10%已经没有了。这个楼盘圆满结束，你就要计划下一个楼盘的前期启动了。
总之，销售方法很多很多，就要看你如何把握，如何因地制宜的想出好的办法。我上面说的“如何策划三线城市的楼盘销售”只是供同学们参考，不同城市有不同城市的特点，调查清楚了，就可有针对性的进行策划，只要提前策划好了，机动的调整销售方法，你的楼盘一定可以获得成功。
楼盘策划营销方案篇十八
1、聚集人气由于河西地区为新兴开发区，周边住户相对较少，人气不够。通过举办现场活动，吸引人们前往，增加人气，凝聚财气。
2、制造项目开盘的轰动效应，扩大项目知名度当前南京楼市竞争激烈，各发展商无不奇招迭出，以求得开盘人气鼎盛和轰动效应。本次活动由“直升飞机看江景”、“看房送房大抽奖”两大现场活动组成，环环相扣，极易炒作现场气氛。因此必然能吸引市民连环关注，形成口碑效应；同时也可吸引新闻媒体主动关注，便于新闻炒作。
3、直接促销部分人会受高额、连环巨奖的诱惑，形成冲动购买，直接增加销量。
4、场面热烈，持续时间较长，资金节省
9月10日—9月16日，持续一周现场开盘活动定于9月16日（星期六）
xx售楼中心
1、直升飞机看江景：租赁两架直升飞机看江景，直接感受滨江风情。
2、看房送房大抽奖：三重抽奖，奖项重重累积，形成巨大利益诱惑。
看房送房大抽奖
1、幸运奖：凡持有确认奖券的市民，购房时可免费获赠1平米（需凭本人身份证）；
2、连环奖：开盘当日共分三次抽奖，凡持有确认奖券的市民均可参加。
通过各大报纸广告派送奖券（或持广告报样到售楼中心领取），所有奖券均需凭本人身份证，于9月10日——9月16日开盘期间前往湘江路开盘现场确认后方为有效。
1、6：00，派发看江景登机牌（如现场聚集人群过多，可提前确认）
2、9：00，确认奖券结束、登机牌派发结束
3、9：16，主持人宣布活动开始
4、9：18，房地产公司总经理开锣致辞
5、9：28，嘉宾领导讲话
6、9：58，欢送第一批空中观景幸运者登机
7、10：28，第一次抽奖开始，所有获奖者分批登机观景
8、10：48，欢送第二批空中观景幸运者登机
9、11：08，第二次抽奖开始，幸运者登机观景
10、11：28，第三次抽奖开始，徐总亲自陪同幸运者登机观景
11、12：00前，抽奖结束，公证员宣读公证文书，开盘活动结束
工作进度表（略）
（略）
（略）
（略）
楼盘策划营销方案篇十九
开盘活动是楼盘吸引人气，制造关注焦点，以及提高解筹率的重要手段。
连州城市春天-御连城作为连州的首席豪宅，开盘活动应当做豪气、新颖、震撼;。
御连城的开盘活动应具备以下几个组成部分：第一部分，新闻发布会;第二部分，礼仪剪彩;第三部分，花车巡游(具体形式同礼仪公司商定后再定);第四部分，文艺表演(具体节目安排同礼仪公司商定后再定);第五部分，项目解筹;第六部分，开盘后小众酒会。
二、开盘活动的组织。
三、活动说明。
1、活动时间拟订于10月18日上午9：00—12：00。
2、地点营销中心前广场。
3、嘉宾名单(初定)主要以公司各级领导，政府领导和预约登记落定的准业主。
1、节目流程。
2、新闻发布会。
时间：10月18日上午9：00—9：30。
地点：项目所在地。
主持人：电视台专业主持人。
出席嘉宾：领导;公司领导;公司领导。
新闻发布会主题：城市春天-御连城盛大开盘新闻发布会。
内容：慧谷集团领导、佛冈公司领导、合作单位领导以及业主代表致词以及项目开盘剪彩。
3、流程安排(待定)。
(2)大概在上午9：30时，花车长队到达销售现场时;。
(3)上午9：40时，由主持人宣布仪式开始，预先准备的一系列的礼花一炮打响，百花齐放，伴随喜庆乐曲，开盘庆典拉开帏幕。
(4)各种文艺表演拉开序幕。
(5)节目表演，最后，开盘仪式在喜庆音乐和鞭炮的混响中宣布结束;。
(6)开盘仪式结束后，邀请政府领导和媒体记者在大酒店举行小型的庆祝酒会。
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