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土地规划调研报告篇一
行政村位于乡北4公里处,辖、积善村2个自然村。全村共有291户,822人,其中五保户6人,低保户104人,特困家庭5户。全村劳力483人,其中外出务工人员285人。村领导班子3人,村dang小组5个,共有党员53人。
全村有耕地2507亩、林地2450亩、草地2571亩。水浇地966亩,机井13眼,全部为管灌,以蔬菜、甜菜种植为主。20xx年人均收入2200元,是20xx年省级重点贫困村。
目前,该村土地经营权流转的主要形式为转包和出租,均为外出务工农户与村留守种植农户之间的土地经营权流转,到20xx年底,全村土地经营权流转1880亩,占全村耕地总面积的75%,流转土地农户183户,占全村总农户数的63%:其中较大宗土地经营权流转3起,流转土地农户32户,占流转土地农户17.5%,流转土地面积320亩,占流转耕地17%;其余为农户之间零星的土地经营权流转。
20xx年初,村支部书记组织村里种植大户、回乡创业能手等人,在三家种植合作社的基础上组建了“建鑫种植专业合作社联社”。
合作联社通过积极争取县土地综合治理资金支持,建60平米育苗大棚10个,铺设膜下滴管。目前共接收入社农户35户,入社农户基本为村留守种植农户,共流转土地1247亩。采取自愿入股的形式,每亩交纳股金500元,合作联社统筹建设育苗棚,购买化肥、农药等。
种植专业合作社采取集中连片种植,统一管理、销售,收益分红,风险共担,调动了部分有想法,想致富的农民积极性,给全村种植户做了表率,能够有效带动全村经济发展,并增加农民收入。合作社形式的土地的流转,对土地进行平整和水、电、路、沟的综合整治,以及高效农业设施的引入,对土地的投入不断加大。同时打破了一家一户的经营模式,促进该村传统农业开始向现代农业迈进。
少数村干部对《中华人民共和国农村土地承包法》理解不彻底,在流转过程中引导不力,方法不当。农户对土地流转政策不够熟悉,思想认识不足,心存顾虑,怕土地流转会失去承包经营权,影响自己的利益,加上农民的恋土情结,宁愿粗放经营,也不愿转出去。
农村土地流转还处在自发阶段,各方面的利益关系缺乏调整的法律依据。政府部门要制定、完善和出台指导土地流转的政策性文件和农村土地流转管理办法实施细则,使基层在实际操作中有规可依,有章可循。
资金短缺是制约农村土地流转的一大因素,金融部门要本着支持新农村建设和城乡统筹为出发点加大信贷支持,行政“建鑫种植专业合作社联社”现有7眼机井配套资金不足,需相关单位给予一定支持。
土地规划调研报告篇二
扎实推进农村土地流转,实行适度规模经营,是发展现代农业、建设社会主义新农村的客观要求,也是稳定农村土地承包经营制度、发展农村经济、增加农民收入的重要举措。为深入贯彻落实中共中央、国务院《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》,进一步推进全县土地流转工作,近日,县人大常委会组成调研组,先后到长山、魏桥、明集、西董等镇街进行了调研,通过实地察看、听取汇报、座谈讨论等方式,深入了解了土地流转相关情况。现将调研情况报告如下:
一、基本情况。
近年来,县委、县政府高度重视农村土地流转工作,积极建立土地流转服务机构,稳步推进农村土地流转,发展适度土地规模经营,取得了一定成效。截止20xx年底,全县162318个农户中,15943个农户进行了流转,占9.8%,流转土地面积84894亩,占家庭承包经营总面积的9.3%,亩均流转收入800元以上。按照流转模式,我县农村土地流转工作大致可分为以下四个类型:
一是大户承包型。种植大户将农民闲散土地流转过来集中耕种,占流转土地的47%。如焦桥镇西营村李保银流转土地420余亩,实现了规模经营,提高了土地收益。
二是家庭农场型。以家庭生产经营为主,通过较高的生产技术和管理水平,对土地实行规模化、专业化的经营。截止20xx年末,全县共培育申报家庭农场27家。
三是企业带动型。以农业龙头企业为主体,发展规模高效农业,占流转土地的32.7%。如明集镇王少唐农业科技有限责任公司流转土地1000余亩,开发建设高效生态园,集种植、加工于一体,促进了农业发展的产业化。
四是合作经营型。以农民家庭经营为基础,成立农民专业合作社,发挥组织优势,实现规模化种植和标准化生产,提高农业经济效益,占流转土地的20.3%。如明集镇绿宝来蔬菜种植专业合作社流转土地830余亩种植西兰花、洋葱等蔬菜,与济南、滨州等多家食品公司建立稳定合作关系,不仅规避了市场风险,更促进了蔬菜种植产业的发展。孙镇全泉农机合作社通过农机租赁、土地托管、土地流转形式,实现流转土地2360亩,同时与西王集团、玉玺集团、恩贝集团等签订托管协议,成功托管7600余亩土地从事农作物、经济作物种植,进一步提高了机械化水平,实现了合作社、企业、农民的三方共赢。
二、主要做法。
(一)完善机构、强化领导。一是建立组织领导机构。我县专题成立了土地流转工作领导小组,负责全县土地流转工作的领导和协调。各镇街也相应建立工作小组,并明确责任领导,负责做好本镇街的土地流转工作。二是健全服务工作网络。目前我县已初步建立县、镇、村三级土地流转服务平台,各镇街建立土地流转服务中心16处,为土地流转提高政策咨询、价格指导、合同签订、纠纷协调等服务。三是强化工作考核指导。为切实调动镇街土地流转积极性,各街镇土地流转信息实行月上报、月统计、月通报的工作制度,进一步促进土地流转工作的落实。
(二)政策扶持、加强引导。一方面,为加快农村土地流转步伐,调动广大干部群众发展高效特色农业积极性,我县制定出台了《“一村一品”工程扶持奖励办法》,对全年各类新上项目进行调查验收,合格的项目给予奖励。这一优惠政策的出台,为加快推进农村土地流转工作起到了“四两拨千斤”的作用。另一方面,县政府加大了对土地流转的引导和服务力度。通过“农广校”、“阳光工程”、农业培训周等多种方式,加强对流转大户的技术培训,并全程跟踪服务。截止目前,培训农业科技示范户1000户,培训农技人员100名,发放农技材料35.9万份。
(三)宣传引导、典型带动。县政府及职能部门充分利用农民信箱、邹平农业信息网、邹平电视台农业信息栏目、《今日邹平》等宣传载体,加大对农村土地承包、依法流转的政策宣传;进一步加大对不同层面的土地流转事例和成功经验的宣传力度,用群众身边的实际案例教育、引导群众,进一步提高了群众对土地流转的认识和信心。同时,制定出台了《邹平县关于推进和规范农村土地承包经营权流转工作的意见》,明确提出了土地流转的具体程序和步骤,进一步规范了土地流转工作。
三、存在的问题。
(一)土地流转程序不规范。一是自发流转的随意性较强,农户因流转的对象多是比较了解的邻里或亲戚朋友基本上是口头协议,多数无书面合同,不仅容易导致流转纠纷,而且也不利于相关部门的数据统计。二是责任机构的职能不完善,虽然我县成立了县、镇、村三级农村土地流转办事机构,但并没有真正全面投入运行,土地流转信息统计、价格指导、合同签订等职能没有真正落实,规范、有序的土地流转运行机制尚未建立。
(二)土地流转存在“非粮化”现象。在土地流转过程中,农户对农户的流转基本还是用来种粮食的,但农户对合作社、对企业、对种植大户的流转,出现了“非粮化”现象。当前,农资费用在不断上涨,而粮价上涨幅度有限,且农资涨幅大于粮价涨幅,受经济利益驱使,流转土地大多用于种植收益较高的经济作物。从我县流转情况看,有28111亩流转土地用于经营蔬菜、林果、花卉等“非粮”农业,占流转土地的33.1%;有6536亩的流转土地用于发展苗木、建厂或办企业等“非农”行业,占流转土地的7.7%。
(三)土地流转走样变形。近年来,在我县大力推进农村土地流转的情况下,大量的企业资本进入农村,流转了大量的土地,不少企业一次就流转土地上千亩。但通过调查发现,企业资本进入农村进行“务农”各有打算。有的“拿地”是为了申报政府项目资金;有的“拿地”是为了储备自身企业发展用地;有的即使进行生态园区建设,也不追求经济效益,不是真正意义上的农业开发。这与推进土地规模经营、促进农业现代化的初衷严重相背离。
(四)土地流转主体错位。按照《农村土地承包经营权流转管理办法》规定,土地流转没有承包方的书面委托,任何组织和个人无权以任何方式决定农户的承包地流转。但从调研情况来看,我县农村土地流转,通过村委统一组织实现的占了60%以上,农户的主体地位有所弱化,容易发生强行流转农民土地的情况。
(五)风险防控措施不到位。因农产品利润率低、市场价格波动大,如果企业经营管理不善,导致企业亏损、甚至破产,有些土地已进行非农建设,改变了地形地貌,无法恢复为耕地或重新恢复为耕地需要巨额整理费用,农民无法承受。一方面,一般农民将面临失去土地流转收益,以土地入股的农民甚至面临失地风险。另一方面,农民失去赖以生存的土地没有了经济来源,便会向政府施压,加大了社会基层不稳定因素的同时,也对政府在处理土地流转风险问题提出了新的考验。
四、几点建议。
(一)健全服务体系,促进土地流转规范化。一方面,要健全县、镇、村三级管理服务网络建设,改变当前部分机构虚设、效率低下的现状,确保职能到位、人员到位、保障到位。另一方面,要完善工作机制,切实抓好政策咨询、信息发布、价格指导、合同签订、纠纷协调等服务职能的落实,确保土地流转合理合法、规范有序的进行。
(二)加大监控力度,确保土地流转实效性。要探索建立土地流转监控体系,在企业资本进入农村前,突出对其农业经营背景和能力的考察,避免一些短期逐利的资本盲目进入,造成土地资源浪费和农民利益受损;在企业资本进入农村后,要强化流转后土地的用途管制,对资本在农村经营不善,公然“圈地”造成浪费的,强令其退出,切实保障土地流转的实效性;制定配套政策加强监控,在土地在大规模流转后,要建立切实有效的风险防控机制,有效规避土地流转风险,确保农民的基本利益不受损失。
(三)尊重农民意愿,突出土地流转自愿性。一方面,推进农村土地流转必须坚持依法、自愿、有偿的原则,充分尊重农民在土地流转中的主体权利、选择权利和谈判权利,改变村委过度干预土地流转的状况。另一方面,要健全完善问责机制,对违法强制流转农民承包地、强占土地的行为,进行严厉问责,确保农民合法权益得到保障。
(四)完善政策扶持,提高土地流转积极性。一方面,要加大财政扶持力度,适当增加对土地流入的规模经营大户的扶持资金,鼓励他们多种地、种好地。同时,结合我县流转工作实际,对土地流出的农户也给予一定的资金补助或奖励,提高广大农户的积极性和主动性。另一方面,要加强信贷支持力度,积极探索农村土地承包经营权抵押贷款的有效途径和形势,努力推进土地承包经营权抵押贷款业务,解决土地流转的资金瓶颈问题。
土地规划调研报告篇三
为全面了解和掌握xxxx县农村妇女土地承包情况,及时发现新情况,解决新问题,切实维护好广大农村妇女在土地承包中的合法权益,xxxx县妇联依据日常律师代理案件积累的经验,又采取进村入户走访、召开座谈会等多种形式,对全县农村妇女土地承包情况进行了调查。
(一)政策落实到位,措施得力,保证了农村妇女依法取得土地承包权。
自99年实行土地延包政策以来,各级党委、政府都制定了一系列保护农村妇女合法权益的土地承包政策,确保广大农村妇女享有与其他村民同等的土地承包经营权。对于因婚嫁等原因出现的妇女土地承包问题,基本上都采取以下四种办法加以解决:一是“动帐不动地”,即在“增人不增地,减人不减地”的大政策下,采取微调的方式,由减人户将承包田转为机动地,向集体交纳承包费,由集体对妇女给予一定的补偿;二是由集体先从机动地中划出一部分地分给这类妇女,等到村里调地时再把地割给她们;三是对暂时没有分割土地的妇女由村办企业给予一定的补偿;四是按结婚先后排队,抽多补少加以解决。近年来,随着婚丧嫁娶,全县有部分妇女暂时没有土地。镇村两级及时实行了这种大稳定小调整的政策,既解决了人地矛盾,又保证了农村妇女的合法权益不受侵害,维护了社会安定。
(二)法律意识增强,保证了农村妇女能够依法维护自己的土地承包权。
从调查的情况看,近年来,随着《妇女权益保障法》和《妇女发展纲要》的贯彻实施,以及各类培训班的举办,农村妇女的综合素质得到很大提高,法律意识明显增强。当自身的合法权益受到侵害时,能够拿起法律武器进行维护。同时,农村妇女对男女平等基本国策的认识也越来越深入,在土地承包中因性别歧视受到不平等待遇时,能够及时到政府、妇联、信访、法院、法律服务部门反映,要求公正解决。
近年来,农村产业结构调整步伐加快,农业机械化大面积推广,农村出现了大量的剩余劳动力,大批劳动力脱离土地,外出务工,土地承包与经营产生了矛盾。为适应这一新形势,部分乡镇党委政府在保证土地承包政策稳定性的前提下,建立了规范有序的土地流转机制,通过转包、转让、租赁、等形式进行土地承包经营权流转,使广大农村妇女既没有丧失土地承包权,又能够摆脱土地的束缚,利用自己掌握的技术和知识,从事经商、运输、农产品加工、餐饮和服务业等产业,为当地经济的发展注入了强大的生机和活力。
土地规划调研报告篇四
稳定和完善土地承包责任制,是党的农村政策的根本体现,是保障农民权益、促进农业发展、保持农村稳定的基础。在稳定土地家庭承包经营的基础上,允许土地使用权合理流转,是农业发展的客观要求,也符合党的一贯政策。如何在坚持土地家庭承包经营的基础上,通过土地使用权流转,实现土地资源合理优化配置,这是一个亟待探索解决的问题。
元谋县地处金沙江干热河谷地带,国土面积20xx.46平方公里,全县辖79个村(居)民委员会,总人口206528人,其中农业人口185884人,是一个典型的农业县。全县共有耕地面积198375亩,其中,水田97800亩,旱地100575亩;有可供开发的“四荒”(荒山、荒地、荒沟、荒滩)面积1607300亩。到20xx年底,全县参与土地使用权流转的农户数达2162户,面积达77116亩,其中,耕地流转面积有4125亩,占全县耕地总面积的2.1%;“四荒”流转面积达72991亩,占“四荒”总面积的4.5%。
(一)无偿转让。是指土地承包户转让土地使用权不收任何补偿,只是要求受让方承担承包土地合同中规定的应尽义务。这种土地流转一般在亲朋好友间进行。一些原承包户季节性或长年在外经商或打工,但仍舍不得丢掉土地,不愿放弃土地的承包权。对自己土地进行流转的目的,主要是为了守住承包田(地)。这种流转方式在全县土地使用权流转中所占比例较小。
(二)有偿转包。指土地受让方除承担承包合同中规定的应尽义务外,还要给出让方一定数额的实物(粮食)补偿或经济补偿,出让方不负责任何生产费用,补偿数量由双方协商确定。以这种方式流转的土地在全县约有13125亩,占全县土地总流转面积的17%。
(三)租赁。指村、组集体经济组织或农户通过签订经济合同,在一定时间内将承包的土地或“四荒”土地租赁给其它农户、外地客商、农业龙头企业或种养殖能手等,以达到提高土地经济效益的目的。具体有两种方式:一种是村、组集体经济组织将土地承包时由集体保留以备人口增减时调整的机动田(地)租赁出去。另一种是经过村民会议讨论同意,村、组集体经济组织把承包到户的土地或“四荒”土地统一划出一片租赁给承租方种植生产优质高效农产品。这是我县土地流转的一种主要形式,在全县以这种方式流转的土地有23879亩,占全县土地流转总面积的31%。
(四)股份合作。是指在明确农村土地集体所有权、稳定家庭承包经营权的基础上,由有资金、技术、管理实力的大户和农业企业牵头,农户以耕地使用权作价入股参与股份合作联营,组成利益共享、风险共担的经营联合体,共同发展特色种养业。全县以股份合作方式流转的土地有28360亩,占全县土地流转总面积的37%。
(五)拍卖。是指村、组集体经济组织将土地使用权通过公开竞价一次性长期转让给受让人,受让人一次性付清土地出让金的一种土地流转方式。全县以拍卖方式流转的土地有11753亩,占全县土地流转总面积的15%。
从流转的期限上来看,承包耕地的流转期限大多为短期,“四荒”资源流转期限多为长期。全县土地流转期限在10年以下的有1346亩,流转期限在10-20年的有939亩,流转期限在20年以上的有74831亩。
通过各种形式流转的土地主要用于发展种植业,栽种各种高产优质蔬菜、经济林果和花卉,主要有葡萄、石榴、香蕉、龙眼,芒果、枣类、印楝等。部分土地使用大户还把种植业和养殖业有机结合起来,提高了土地资源的利用率,获得了良好的经济效益。
合理的土地使用权流转有力地促进了农业农村经济的'发展,产生了积极的作用:
(一)促进了农村富余劳动力转移。
土地使用权流转促进了农村剩余劳动力向高效益行业合理流动,使一大批从事农业的农户逐渐摆脱了土地的束缚,专门从事第二三产业的发展,加快了城镇化进程和农民增收的步伐。据初步调查,到20xx年底,全县农村劳动力转移达4512人。
(二)促进了招商引资,提高了农民素质,更新了观念。
土地流转不仅使土地逐步向种养能手、龙头企业、个体工商户和外商集中,使一部分社会资金流向农村,促进了农业的规模经营,拓展了部分农业龙头企业的发展空间,而且还有利于农村土地资源的优化配置,从而带动了农村其他生产要素如劳动力、资金、技术等资源的优化配置,以小丙岭高新农业示范区和中山葡萄基地为代表的高新农业和设施农业迅速崛起,有效的提高了流转土地的利用率和产出率,提高了农业产业化水平。
(四)促进了农民增收。
土地流转既可使出让户获得固定的土地出让金,同时,土地出让户也可通过外出打工或从事其他行业来获取收入。还可到土地受让大户或农业企业中劳动来增加收入。如元谋县中山葡萄开发有限公司除了每年按合同规定付给农民150元/亩土地出让金外,还常年雇用土地出让农户做小工,实行企业化管理,按时上下班,每人每天报酬在15元以上,平常雇工均在50人左右,近一年时间,公司已支付小工工资20多万元。
(一)部分群众对土地使用权流转认识不足。
部分群众思想不解放,看不到长远利益,始终抱着“肥水不流外人田”的观念,对自己无力开发或不愿开发的土地(主要是“四荒”土地),宁愿让土地荒着,也不愿让他人来开发。这种落后的、狭隘的思想观念,严重阻碍了土地使用权的流转。
(二)土地使用权流转行为不规范。
目前,ww县土地使用权流转多以村集体和农户自行转让为主。部分农户在土地流转过程中,习惯以口头形式商定双方的权利义务关系,包括土地转让金支付方式、转让期限等,而没有以规范的书面合同的形式明确下来,这给土地转让双方在土地使用过程中发生争议、纠纷埋下了隐患。部分村集体在处理土地使用权流转过程中,以村集体领导班子决策为主,广泛征求意见,统一群众的思想认识工作做得不够充分,致使部分群众在土地流转中行动迟缓,甚至产生消极抵触情绪,影响了土地使用权合理流转的步伐和进程。
(三)土地使用权流转尚处于自发阶段。
就本质上来说,土地具有社会保障功能和就业功能。由于元谋县第二、三产业不发达,许多农户一旦离开土地,便无法生存。因此,大多数农户始终把土地视为命根子,不愿轻易放弃土地的承包权和经营权。从总体上来看,土地流转多数是在农户间自发进行的,还处于无序状态,作为土地发包方的村(组)基本不过问。
(四)部分优惠扶持政策、措施落实不到位。
为鼓励土地使用权的合理流转,特别是“四荒”土地使用权的流转,县委、政府制定出台了大量的优惠政策和扶持措施,重点是资金扶持和科技扶持。其目的是为了能更广泛地吸引社会各界力量,筹集社会资金全参与到土地流转中来,共同开发治理“四荒”土地。但由于各种项目资金支出大,县级财政困难,使出台的部分优惠政策、扶持措施难以全部落实到位。
(一)加大政策宣传力度,不断提高群众对土地使用权流转的认识。
针对在土地使用权流转中,部分群众思想上认识不足的问题,要加大对土地使用权流转政策的宣传,特别要向群众讲清土地使用权尤其是“四荒”土地使用权转让的重大意义,耐心细致做好群众思想工作,帮助群众树立“你发财,我发展”的思想观念,破除封闭狭隘的意识,以实际行动加入到土地使用权流转的行动中来。
(二)加强领导,进一步规范土地流转行为。
目前,部分村集体和农户在土地使用权流转中,还存在流转程序、流转行为不规范的现象。因此,对农村土地使用权的流转工作,必须加强领导,加大工作力度,正确引导和规范农村土地流转工作。各级政府要切实执行党的土地承包政策,监督土地的合理使用,为土地流转及时提供法律、政策服务和信息服务。各级农业行政主管部门要切实履行职责,做好土地流转的指导和管理工作,要加强对土地流转情况的调查研究,掌握动态,指导土地流转合同的订立,及时办理因土地流转引起的合同的变更和解除,妥善处理好土地流转纠纷,努力规范土地流转行为。
(三)建立土地流转机制和市场中介组织。
针对我县目前土地流转的实际,迫切需要建立流转机制和市场中介组织,使土地资源按照规范程序合理流动,这样既有利于土地承包关系的长期稳定,又有利于推动土地流转进入市场。一是要建立多层次、多形式、多渠道、全方位开放的土地流转机制,鼓励土地进入市场,通过引入竞争机制鼓励土地向生产能手集中,促进规模经营。二是要建立土地流转市场中介组织,强化中介服务功能。要以乡(镇)经营管理站为依托,建立土地流转服务中介组织,稳步发展民间中介组织,为土地流转提供土地政策、流转方式、信息传递、法律咨询等项目服务。乡(镇)经营管理站要充分利用主管土地承包合同的有利条件,主动承担中介服务的职能,制定公平合理的交易规则,切实保护当事人双方合法权益,帮助农民用活土地使用权,提高土地经营效益。
(四)统筹规划,分块扶持,确保各项政策措施落到实处。
土地使用权的流转是土地资源得到合理利用的一种有效途径。要在统筹规划的基础上,分部门进行扶持。在不改变各部门项目资金管理渠道和用途的前提下,充分发挥生态恢复、农业综合开发、扶贫攻坚和退耕还林等国家工程项目的引导作用,利用项目资金对土地承包大户,特别是“四荒”开发大户进行扶持。涉农部门要利用自身技术优势,帮助大户搞好科学规划、科学管理,使之尽快产生经济效益。进一步理顺信贷资金扶持渠道,积极争取金融信贷部门对科技含量高、市场广阔、前景好的土地开发项目给予资金上的支持。
(五)抓典型、树榜样、搞好示范带动工作。
我县在土地使用权流转中,由于充分调动了社会各阶层的积极性、创造性,先后涌现出了一大批租赁承包、开发治理“四荒”,创办基地,发展优质高效农业的生产能手和外地客商。在他们的艰苦创业、精心管理下,基地已获得了良好的经济效益和社会效益。同时,也给流转农户带来了许多实惠,一方面获得了土地出让金,另一方面,也学到了先进的耕作技术和管理经验,部分农户已开始自己创业。对于这些成功的例子,要善于总结经验,注意抓典型,树立榜样,搞好示范引路工作,让更多农户认识到土地流转给自身带来的好处,从而主动、自觉、自愿地加入到土地流转中来。
(六)积极探索实践土地流转的新途径。
各级各部门要在坚持农户自愿的基础上,结合当前农村专业协会篷勃发展的有利时机,积极探索实践股田制(以土地入股参与公司经营)等土地使用权流转的新途径和新方法,使土地使用权逐步向具有较高生产种植技术的专业化公司、协会、经纪人集中,实现土地的规模化、集约化、专业化经营,不断提升土地产值和经济效益,带动农业增效、农民增收。
土地规划调研报告篇五
土地是农业发展最基本的生产资料,也是农民最基本的生活保障。改革开放以来,实行家庭联产承包责任制,使农村土地的经营权从所有权中分离出来,曾极大地促进了农业和农村经济的发展,但随之也产生了一些矛盾与问题,近年来显得尤为突出。随着农村改革发展的快速推进,在稳定家庭承包经营的基础上,以市场为导向,坚持“依法、自愿、有偿”原则,鼓励土地合理流转,是整合农业生产要素、促进农业产业化发展的有效途径,是促进农业专业化、规模化经营的现实选择,将有力推动我县农业产业化发展和城镇化建设进程。
我县有农业人口31、87万人,劳动力16、73万个,耕地总资源58、45万亩,二轮延包时,全县农户共承包土地48、66万亩。据不完全统计,截止20xx月12月底,全县登记流转土地面积4180亩,涉及农户1452户。通过调查,我们发现,全县农村土地流转呈现如下特点:
(一)流转方式多样化。
从全县土地流转情况来看,转包、转让、出租、入股等多种流转方式并存。
一是转包(含代耕满一年的),大部分外出务工家庭采取了这种方式。即原承包户将承包地全部或部分转包给转入户,转包条件和利益关系双方达成口头协议,也不经过发包方,只是一年一定一结算。具体数据暂时无法统计。这种流转期限的不固定性,容易造成转入方的短期行为,对土地进行掠夺式经营。
二是租赁,采取这种流转方式全县共登记1983亩。如李家河乡青龙嘴村、干坝村,高罗乡九间店村、埃山村470户农民将736亩土地承包经营权出租给楚天林木公司建立贡水白柚基地;晓关乡茶叶加工大户龙维民等人在中村坝村租用土地,建立优质茶叶基地200亩。农户每年可从中获得350—500元/亩的租金收入。采用这种流转方式,让转出方收入比较稳定,但未考虑到价格因素给收益所带来的影响。
三是入股,登记面积1919亩。如李家河乡酉源蔬菜专业合作社吸收青龙嘴村100户农户400多亩土地入股,建立蔬菜基地,仅种植大头菜一项,农户每亩可获得800元纯利。这种流转方式,将农民与企业(合作社)联成利益共同体,农民受益较大,但其收益受企业(合作社)的经营状况影响较大,农民对此持观望态度。
四是转让,登记面积274亩。如万寨乡移民通过转让从当地农户手中获得土地承包经营权,从而拥有稳定的生活来源,当地农户在转让土地承包经营权时,已经有比较稳定的非农收入,通过转让土地承包经营权后,又得到了经济补偿用于扩大二三产业。通过转让,解决部分土地二轮延包后移民搬迁无土地耕种的问题,维护了社会稳定。
(二)经营模式多元化。
我县农村土地流转面积总体虽然较小,但蕴育出了适合本地实际情况,符合经济发展规律的一些农业规模经营模式:
一是专业合作社经营模式。全县共有各类农村专业合作社54个,其中种植业专业合作社49个。如李家河乡二虎寨村精品柑桔白柚专业合作社,流转500多亩土地用于规模经营。
二是农业公司化经营模式。农业产业化龙头企业围绕建立农产品原料基地,采取公司+基地+农户的形式组建有限责任公司和股份有限公司。如楚林白柚公司流转土地736亩建立白柚基地,科星有限公司流转270亩发展苗圃基地。
三是专业大户经营模式。全县种植面积在50亩以上的经营大户50多户,流转面积达4000多亩(流转面积末完全登记)。如李家河乡燕子溪村农民朱道,流转土地80亩,用于种植柑桔。
(三)发展效果明显化。
近年来,随着农村劳动力向二、三产业转移,农村土地流转规模不断扩大,几十、几百亩集中成片流转呈上升趋势。农村土地合理流转,促进了土地资源的优化配置和合理利用,提高土地产出率。
从调查的情况来看,业主把土地主要用于发展果园、蔬菜、药材和农产品深加工原材料生产基地,对发展适度规模经营,推进农业产业化发展起到了示范作用。如李家河乡二虎寨村村民谭绍荣,20xx租赁土地340亩建立白柚基地,今春遭受冰冻灾害后仍然采摘白柚两万多个,进入丰产期后,年均可采摘白柚20万个,收入可达30多万元;种植大户黄禹福,在椿木营乡租赁土地120亩种植蔬菜,除去租地费用人工工资等成本,每亩获纯利1500元,带动周边农户200多户,发展蔬菜2800多亩。目前,在大户示范、基地带动下,全县已发展烟叶72990亩,茶叶78390亩、水果95130亩,药材53280亩,农业产业化已初显规模。
1、思想认识不到位,思想观念亟待转变。一方面,部分干部存在怕麻烦的思想,不愿意引导农民进行土地合理流转,对土地合理流转的重要性和必要性认识不到位。另一方面,许多农民对土地的所有权、承包权和经营权三者之间的关系模糊不清,对土地流转的相关政策了解不多,担心因流转而失去承包权和收益,宁可粗放经营,也不愿轻易流转。
2、流转机制不完善,流转信息不畅通。缺乏中介服务组织和土地流转平台,土地流转的供求信息不能及时有效沟通,转出方找不到转入方,种植大户和产业业主难以集中成片流转。
3、盲目注重当前利益,随意改变流转土地农业用途。有的借土地流转之名随意改变土地的农业用途,基本农田不能得到有效的保护;有的流转耕地未能落实相应的复耕措施,掠夺式经营方式仍然存在。
4、缺乏相应的资金政策配套,土地流转需求动力不足。农业生产投资量大,农作物生产周期长,见效慢,当前农业规模经营缺乏相应的资金、政策配套,难以调动生产大户进行规模经营的积极性,阻碍了土地承包经营权流转的步伐。
5、转移劳动力就业不稳定,影响了农村土地流转进程。目前,土地对农民兼有生产和社会保障双重功能,当农民非农就业能力低时,种地仍然是农民谋生的首选之计。即使进行流转,期限也比较短,导致有的转入方采取短期经营行为,耕作、施肥、投入等不合理,难以形成适度规模化经营和产业化经营。
(一)搞好宣传发动,统一思想认识。
认真学习、宣传、贯彻党的十七届三中全会精神,围绕“烟、茶、畜、果、药、菜”六大产业的发展,坚持“依法、自愿、有偿”原则,加强对土地流转的正确引导,破除基层干部“怕找麻烦”的顾虑;加强土地流转政策的宣传,引导群众转变“自给自足”的生产理念,树立“规模经营、共同发展”的思想;加强土地流转典型事例的宣传,创造良好的舆论环境。
(二)建立服务体系,规范流转行为。
推进土地流转,发展土地适度规模,应建立“政府搭建平台,业主选准项目,中介搞好服务,农民共同发展”的土地流转体系。
1、建立健全组织领导体系。坚持以产业为依托,以业主为主体,发展土地流转中介服务组织,搭建土地流转交易平台,做好土地流转政策咨询、信息发布、供求登记、土地评估等服务工作,为土地流转提供全程服务。
2、建立健全政策支持体系。制定相应的激励措施,在资金、技术、税收等方面给予优惠。一方面,引进有实力的农业龙头企业、种植大户、社会资本到我县投资经营,另一方面,培育本地懂技术、有管理经营能力的种植能手承包经营。如对连片成块进行土地流转和规模经营的农用地,建议将其优先列入土地整理、基本农田建设等项目中去,对经营业主按其经营规模的大小给予一定的奖励扶持等,提高其规模经营的积极性,从而推行土地产业化、规模化、集约化经营,发展现代农业。
3、建立健全监督管理体系。首先要规范土地流转合同文本,确保流转双方利益得到有效保护,不形成遗留问题,维护社会稳定。在现有流转合同的基础上,建议将土地流转费用以实物为参照物进行折价,可以避免因物价上涨或下跌而导致流转双方利益受损的现象出现;明确土地流转后到期还地于民时,归还的方式、面积等,解决土地流转整理后原有土地四至界限被打乱而无法复原的问题。其次加强土地流转后用途的监管。相关部门要做好协调配合,对流转后擅自改变农用地用途的,要坚决予以打击,保护耕地资源。三是建立健全农村土地流转档案,努力做好档案信息管理的完整、真实。
4、建立健全调解仲裁体系。流转主体、方式、期限的多样性,决定了土地流转矛盾纠纷范围具有广泛性、纠纷主体具有多样性、纠纷的性质具有多元性、纠纷的原因具有复杂性的特点,要求必须有一支业务素质较高的仲裁人员,构建出具有可操作性的土地纠纷仲裁机制,以期为化解全县农地流转纠纷提供新的路径。
5、建立健全社会保障体系。没有土地,农民就缺失安全感,而要让农民解除后顾之忧的基础就是社会保障。对自愿进城的要在就业方面提供扶持,加强技能培训,提高就业能力。对迁居城镇,并放弃了承包地、宅基地的农民,低收入家庭应享受城市最低生活保障;在户籍制度上应消除城乡差别,让农民进城后能够享受到与城市居民同等的教育、医疗、住房、养老,至少能保证农民进城的基本生活。
(三)发展合作组织,促进规模经营。
发展农民专业合作经济组织,鼓励农民以土地承包经营权、入股,提高农民组织化程度。
一是催生新型市场主体,推进农业标准化生产,发展规模经营。
二是农民可以通过土地入股参与分红得到收益,并让转出土地的农民成为新生产业主体的农业工人,获得土地收益与工资双重收入。
三是可解决其外出务工时家中留守老人、留守儿童等社会问题。
(四)推进城镇建设,促进劳力转移。
不断提高城镇化水平,使已转移劳力拥有稳定的非农收入来源,从而实现农村土地合理流转,推进全县农业生产的规模化、产业化、集约化经营。通过“阳光工程”等项目对农村劳动力进行转移培训,提高农村劳动力素质,增强农村劳动力就业层次,加速农村劳动力转移步伐,带动农村土地流转,实现“人走在先,流转在后”的目标。
土地规划调研报告篇六
当前,在我国土地资源稀缺、供需矛盾突出的严峻形势下,土地闲置已经成为土地资源利用和管理中被广泛关注的问题,同时也是国土资源管理部门致力于解决的重点课题之一。土地闲置不但加剧了土地市场的混乱无序和农用地非农化的趋势,造成了资源和资产的浪费,而且严重阻碍了经济社会的可持续发展,甚至还会影响贯彻落实科学发展观、建设和谐社会的进程。因此,清理闲置土地、提高土地利用效率势在必行。本文首先对我国的土地闲置总体情况做以简要介绍,对引发此类问题的原因进行深入分析,并有针对性地提出一些对策建议。
按照国务院20xx年十号文件的要求,国土资源管理部门加大对房地产市场的清理治理整顿力度,打击囤积土地行为,于今年3月至7月开展了全国房地产市场专项治理整顿,并将工作的进展情况及时向社会进行通报。同时,对发现的典型案件进行挂牌督办和公开通报,以促进房地产市场治理整顿下一步的规范运行。
20xx年08月09日,国土资源部披露了全国1457宗闲置土地名单,闲置面积达14.66万亩,其中,70%以上为住宅用地。20xx年8月19日,国土资源部又公布了全国违法违规土地清理的最新数据:截至今年5月底,全国共上报房地产违法违规用地宗数3070宗,面积约18.84万亩,其中,闲置土地2815宗,面积16.95万亩,分别占上报总宗数和面积的91.69%和90%。从清理数据来看,在各类房地产违法违规用地中,闲置土地成为房地产用地违法违规的主要问题。目前,土地闲置大体分为两类,企业自身原因造成的占46%,其余54%的闲置土地主要是由政府原因造成,而因毛地出让拆迁难、调整规划等政府和客观原因造成土地闲置的占六成以上。
引发土地闲置问题的原因复杂,涉及面广,归结有如下几点:
(一)政府依法征收、收回的土地未能及时处理或者处理不完全造成的土地闲置。各级政府依法征收、收回土地后,由于地理位置、规划用途、基础设施配套、土地限制条件或土地出让底价过高等因素,部分土地与土地开发利用计划脱节,加上没有政策支持,缺乏有效的制约机制,导致土地利用率较低。一是地方政府对土地利用缺乏统筹规划,为片面追求招商引资进度,极力满足用地单位的需求,乱铺摊子、乱上项目、大面积占用土地,但由于论证不到位、规划不合理,没有考虑土地管理规定、城市规划要求和相关法律法规及有关政策,在进行总体规划修编后,一些既定土地原有规划可能面临调整,同时,一些企业着眼于自身利益而申请调整规划,造成用地性质或土地容积率发生变化,开发商和地方政府要进行重新协调和沟通,从而造成土地批而未建,大量土地闲置;二是土地权属、审批流程或交易流程等环节存在纠纷,导致土地不能如期开发;三是土地的一级开发推进困难,导致规划土地不能实现最后开发;四是虽然通过土地招拍挂制度向开发商转让了土地,但由于更大规模的基础设施建设计划,致使土地转让作废,无法按原计划开发;五是由于一些地区市况不好,规划开发土地往往流拍。
(二)地方财政资金紧张。我国目前实行的分税制对中央政府和地方政府的财政收入分配做出了向中央政府倾斜的切割,在中央财政收入急剧增加的同时,各级地方政府的财政资金急剧减少,财政资金分配制度不够合理,使其不得不寻找其他资金来源。同时,中央政府为保证地方政府的正常运转,不得不允许地方政府举债,放任日趋严重的“土地财政”现象。在现有的财税体制下,地方政府在财政资金运筹方面困难重重,对于土地财政的依赖性也越来越强,过度出售所掌控之中的城市土地,对于开发商的囤地行为监管不严,打击囤地的政策执行力度不够,对闲置土地行为未能及时处理。大量城市土地闲置,加剧了房地产市场的混乱,成为了中央政府与地方财政资金分配不合理所衍生出的严重问题。
开发商的囤地行为,对闲置土地的重视程度不够,在监管力度方面执行能力偏弱,清理摸底不够全面深入,查处力度声势不够大,工作比较滞后。地方土地行政主管部门的工作透明度也不高,对于发现的问题以遮盖为原则,未及时上报,导致大量闲置土地未能依法处理。土地政策执行不到位,闲置土地处理办法未能落实,让囤积土地的违法成本过低,给开发商造成侥幸心理,从而形成恶性循环。由于政府违约而造成的土地闲置中,仅单方面地要求开发商完全依法、依合同而执行合约,却未要求政府也应严格地履行合约,并向因违约而给开发商造成的损失进行补偿,因此,由于政府原因造成土地闲置的比例大,协商查处难度大,加之较早出让的毛地拆迁难,导致以闲置土地为主的房地产违法违规用地查处结案率比较低。
(四)由国有大中型企业造成的土地闲置。随着经济体制改革的逐步深化,许多国有大中型企业停产、停业、转产或破产,从而造成大量土地闲置。由于企业经营管理不善或相关部门监管不到位,部分企业将原国家无偿划拨的国有土地长期处于闲置或低效利用状态。某些企业原来使用国有土地的方式是无偿划拨,按照国家政策规定处置国有企业划拨土地的出让金应首先用于安置企业职工,但为了节省资金,对于盈利部分生产部门的土地和便于变现的土地资产,以作为企业职工安置的名义直接坐扣土地出让金,将大量不便使用的土地长期搁置或长期租赁给其他单位使用,既不将闲置土地交给政府处理,也不上缴出租的土地收益;一些企业直接将房产转让,以土地所有者身份将划拨土地直接出租,收取高额土地收益;有的企业甚至将房产转让,以土地所有者身份签订土地使用权有偿使用合同,不仅影响了土地管理的正常秩序,而且严重损害了国家和购房者的利益。
(五)国有商业银行处理不良资产过程中造成的土地闲置。国有商业银行在国民经济发展中起的作用是不容置疑的,各个金融机构都收回了大量土地,然而在处置不良资产过程中,由于取得土地成本过高、变现损耗过大,或者看到土地有增值前景则待价而沽,或者没有完全取得处置权利等原因,未能及时处置抵债资产而造成了土地闲置。还有一部分不良资产在金融机构和资产公司之间进行了资产转移,由于这部分抵债资产往往还牵连着其他利益冲突,金融机构和资产公司并未履行任何过户、更名手续,在资产公司又再次将其打包出售后,连同其他债权最终一起被第三方购得,当取得这部分资产的权利人到土地行政主管部门办理过户手续时,因手续不完备、权利不明确而不能办理相应手续,土地不得不闲置。由于前些年银行业管理不善,贷款发放程序不完善,一些企业贷款过高,银行在收回抵押物后发现处置抵押物后的损耗过大,处置不如闲置,至少闲置情况下有抵押物存在可以少报损耗。还有部分地理位置好、容易变现的土地资产没有处置,主要是由于银行的一些高级管理人员看到了这些土地具有升值的潜力,稍迟处理会取得更高的回报,因此暂缓处置。
(六)开发商囤地现象严重。土地作为一种稀缺资产,具有保值和增值作用,从长远来看是有很好的增长预期,囤积和炒卖土地比正常的开发房地产要周期短、利润高,因此,开发商为抬高房价牟取暴利,将购置的土地长期闲置,囤积居奇,造成房地产市场长期以来的供给不足,市场中的土地投机机构的圈地、囤地造成了土地闲置。另外,部分企业由于自身资金周转或经济实力发生变化,大部分资金用于缴纳土地出让金,无法消化前期土地储备,或者随行就市放缓开发节奏,也导致了囤地现象的出现。有的项目土地开发手续早已完善,但开发企业之间相互转让,造成开发时间延误,从而造成土地闲置。
(七)拆迁难造成土地闲置。因现有拆迁制度的弊端导致政府部门没有兑现土地出让合同中规定的拆迁交地时间。这些土地并非“熟地”而是“生地”,开发商得地之后,还需要和住户谈判拆迁事宜。如果拆迁没谈拢,土地便要闲置。从土地角度看,是“闲置”的,但从社会角度看,并不是“闲置”的。从社会整体角度看,土地闲置当然是巨大的浪费。解决土地闲置既需要地方政府部门严格按照法律程序办事,更需要从非市场原因造成的土地闲置入手去寻找根治之策。
(八)农村土地闲置。一是村里级差排基过高,部分建房户承受不了,造成农转用后土地闲置。如果适当降低级差排基,让一部分经济条件比较好的建房农户能够承受,那么闲置土地的矛盾就可以得到有效缓解。二是征地费过低,对比悬殊、反差强烈的农村级差排基收费过高和征地费过低的矛盾,造成年年延续比较多的闲置土地。三是目前农民的就业门路拓宽,收入渠道增多,生存和发展的空间更加广阔,农民对土地的生存依赖性逐渐降低,尤其是在工业化进程中,大量农村富余劳动力集中向城市转移,而其名下的土地没有实现合理流转,这些缘由导致了农村中大量可耕土地的闲置现象。
(九)相关法律法规的不完善导致闲置土地处置难度大。虽然《土地管理法》、《房地产管理法》等规定了满一年未动工开发的土地应收取闲置费,连续两年未使用的土地无偿收回,但同时又规定了因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成的动工开发延迟除外。这个规定弹性很大,许多用地项目的土地闲置在土地管理部门查处时都能找到规避处置的种种借口。而且法律法规对收回土地使用权和收取土地闲置费都没有明确可申请法院强制执行的条款,这就造成了闲置土地调查容易,执行难的现象。
(十)制度层面法律法规缺陷。一是制度安排中土地存在着法定“刚性闲置”事实。由于现有法律对闲置土地处置作出了满两年后方可收回重新安排使用的规定,从而形成了现实中土地一旦闲置在时间上需两年以上的法定“刚性闲置”的事实,不利于土地的高效利用。二是对闲置土地缺乏有效的市场引导机制。由于土地转让条件的法律限制性规定,土地闲置而又未达到法律转让条件的,土地使用者只有被动地接受缴纳闲置费及收回土地的局面。三是对土地闲置的责任主体未作界定。土地开发利用过程多数是涉及出让合同双方权利和义务的履约过程,在现行法律只对闲置结果作出认定而未界定闲置责任主体的情况下,单一对使用者作出缴纳闲置费或收回土地的决定,在法理上有失公平。因而在非土地使用者自身因素造成土地闲置的情况下,强制征收闲置费或收回土地显然是无法执行的。四是对闲置土地收回程序性未作细化规定。现行土地管理法和房地产管理法只对收回情形作出了规定,而未明确收回闲置土地使用权的执行程序,在依法行政前提下,程序的合法性是十分必要的。
整治土地闲置必须从改革土地制度、规范地方政府行为、健全相关法律法规及政策等多方面入手。下面就针对土地闲置问题提出以下几点措施建议。
(一)加大土地利用监管力度。一是加强土地利用监管力度,对于没能力继续开发的用地单位,可以通过政府收购方式来完成土地一级开发,以尽早入市;对于有能力开发的企业,则应督促其加快土地开发利用进度。例如,在土地出让合同中规定土地闲置满两年,依法应当无偿收回。二是建立信息平台,利用舆论监督,相关部门严格落实《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》,及时更新土地出让及开发利用信息,并通过网络向社会发布,利用公众舆论的监督力量,促进土地市场健康发展。三是加强跟踪管理,健全建设用地动态监管制度。充分运用在线监测信息,建立以基层国土资源部门为主的日常督查制度,对建设项目用地开发利用全过程的检查跟踪,主动预防和及时查处土地闲置行为。四是建立多部门联合监管长效机制,加强沟通协作,构建共同责任体系,形成预防闲置土地的强大合力,同时,实行房地产用地开竣工申报制度,对房地产开发进行全程监管。五是鉴于由于政府原因造成的土地闲置占大多数,建议建立针对政府部门的问责制度和机制。如规定,一个城市闲置多大比例的商品用地就要直接展开对当地领导的问责;对于查处、没收闲置土地不力的地方政府,除了给予经济处罚之外,还应与主要领导任免相挂钩。闲置土地的相关政策是否能够得到严格执行,关键在于地方政府能否摆脱“土地财政”的痼疾,退出房地产利益链条。
(二)完善制度建设,做好统筹规划。一是相关部门应加强制度建设,提高土地规划的科学性,增强规划的执行力,维护其权威性。二是摸清闲置土地底数,根据城市规划和土地利用总体规划制定详细的、切实可行的闲置土地处置方案,使得闲置土地早日得到利用。三是各项政策向闲置土地倾斜。处置闲置土地应该由规划、土地、环保等部门分工协作,政府统一协调,各个部门在招商引资中要优先考虑闲置土地,将商业银行收回的土地纳入到统一处置之中,对于使用闲置土地的企业或个人给予一定的优惠政策,在闲置土地未处理之前停止新的占用农用土地审批工作。
(三)加大行政执法力度。对闲置土地的行为要依法严肃处理,将处理过程和结果全面公开,接受社会监督;加强行政执法队伍建设,实行纪检、监察、审计等多部门联合办案,相互监督的管理机制,确保严格执法。同时,对圈占土地未达到投资要求或者不按照批准用途使用土地的,也要制定相应的处置方案。由于我国实行的是土地用途管制制度,闲置土地和不按照批准用途使用土地都属于违法行为,应当加大对相关法律法规的宣传力度,加强对土地使用状况的监督力度,防止一些用地单位以没有闲置为名不按照批准用途使用土地。
(四)采取多项措施解决农村土地闲置问题。一是盘活闲置的土地。对农转用两年后还未安排的或无法安排的土地,在不违背国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》(国发【20xx】28号)及“国八条”,且符合村镇规划和土地利用总体规划的前提下,对闲置的土地进行跨村等量调剂。这样急需建房的村的建设用地指标欠缺问题可以在一定程度上得到解决,并且村与村之间的经济收入不平衡、基础设施的完善程度不同也为闲置土地等量调剂提供了客观条件。二是办好选址意见书,即分间落实到建房户。为了使农转用后的建房用地尽快供地,规划必须先行,即在农转用之前,村委会必须依据村居民点规划实施计划落实到建房户,上报规划部门办理好选址意见书,再由建房户先交纳一部分级差排基款,用于前期征地和报批启动资金。三是适当提高征地费。合理提高土地征用费,保证土地被征用后被征用的农户的生活水平不低于被征地前,并配合做好《被征地农民基本养老制度》实施工作,这样土地被征用的农户将得到实惠。四是进一步完善统一征地制度,规范征地程序,有效防止征地中损害群众利益行为的发生。五是村镇规划必须适时调整。村镇规划必须随着经济社会的发展而有所调整,允许农民有选择跨村建房居住的权利。六是采取优惠政策,加大加快山区村民的迁居力度和速度,让闲置的土地发挥效用。
(五)通过金融手段减少企业囤地行为。对于开发商自身原因造成的闲置,除了收回闲置土地,取消有严重闲置土地行为的发展商在土地一级市场上投标的资格外,还可以通过限制贷款和融资、收取税费等措施提高闲置土地的财务成本,从而加大开发商的财务风险、政策风险和市场风险等。国土部与银监会联手清查闲置土地,通过银行对房地产企业贷款加以控制,不仅将对土地存量市场带来明显改善,督促开发商早日动工,政策趋紧也将给新增土地市场带来威慑作用,开发商拿地前不得不考虑今后不能按时开发而带来的风险。最后,国土部应联手银监会、证监会坚决贯彻执行“对于囤地企业不得发放贷款,不得上市、再融资”的指示,遏制上市房企的囤地行为。
在当前保护18亿亩耕地红线的前提下,国家也要放松地根,加大供应,从而减少土地囤积。今年4月份,国土资源部公布了年度土地供应计划,20xx年全国住宅用地供应面积为18.5万公顷。从今年上半年的完成情况看,全国住房用地的实际供应量为5.6万公顷,其中,保障性住房、棚改房和中小套型商品房用地供应量为4.2万公顷。就此计算,上半年完成的供地数量仅占全年计划量的三成左右。加上近几年土地市场迅速升温,土地价格在快速攀升的过程中也增加了囤地的利润空间,在资本逐利的驱动下,开发商通过不断买地——改规划——囤地来坐等升值。因此,增加土地市场的有效供应应成为目前地产调控的重心之一。此外,作为土地管理部门,在审批土地时必须精打细算,避免粗放式用地,要严格控制建设用地增量,着力盘活土地存量,新上建设项目首先要利用存量土地,同时,制定和实施新的土地使用标准,完善相关税制,促进土地利用集约化,防止土地闲置。
(七)加大宣传力度,完善闲置土地相关法律法规。国土资源部和各地国土部门应当每年公布一次所有土地闲置和开发情况,将每一幅用地都置于公众监督之下,以借助社会和舆论的压力来监督和打击开发商的囤地行为。同时,要加强对金融机构的土地政策宣传,如对房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年,完成土地开发面积不足1/3或投资总额不足1/4的企业,应审慎贷款和核准融资,对违法用地项目不得提供贷款和上市融资。此外,现行的相关法律制度建设仍不完善,对闲置土地处理的相关法律过于刚性,对闲置土地的退还机制及途径未进行设置,缺乏完善的市场退出机制。为此,建议国土资源部加强对闲置土地处理的具体指导,出台具体的操作实施意见,进一步明确地方相关部门在处置闲置土地过程中的职、权、责。
发商相应的补偿。四是加强对保障性住房的用地监管,明确保障性住房用地供应比例,城市规划区工业用地改为商业性用地的,要优先安排给安居工程建设,对原有建设用地改变用途用于商品房开发的,要从严审批,由政府统筹安排使用,要切实加强监管,在供地时进行公告,接受社会监督,同时,按国务院要求参与项目竣工验收,对土地使用效果进行评估。五是公开土地招拍挂信息,包括历史协议转让或已过期地块(超过两年期限未开发地块)的详细资料,如报建、实施、运作等。在实施招拍挂前,严格审查参与公司的有关资料、资金实力、开发计划等,并将开发计划列入合同条款。
(九)建立综合档案,强化合同管理,改革登记机制。建议对存量闲置土地逐宗登记造册,逐个调查梳理和依法核定,进行详细分类,建立地块的综合信息档案,在充分了解闲置原因的基础上,对多批少用、缺乏资金投入、人为圈地等不同类型采取“一地一策”的处置办法。定期发布存量闲置土地的信息,为需转让的单位和用地单位提供平台,增加交易机会,使有限的土地资源得到合理的利用,提高土地的综合效益。同时,建议强化合同管理,严格项目竣工验收和审查土地出让合同,严格约定建设项目投资额、开竣工时间、规划条件、价款、违约责任等内容。为提高土地部门对土地监管的效率,创新土地登记机制,建议改变以往一律按照土地用途颁发相对应年期土地证的做法(如经营性用地为40年,住宅用地为70年,工业用地为50年),可以根据实际情况,对新出让的土地颁发临时的土地权证。临时的土地权证的有效期可以按照合同规定的开发周期来定,一般为两年。临时土地权证只可以在金融机构抵押一次,这样既让开发企业获得银行贷款用以完成土地开发,又解决了开发企业数次抵押土地而不开发或延期开发的问题。临时土地权证因有效期短,一旦需要换证,就必须接受土地部门的审核检查。这样将改变土地部门目前被动监管的局面,提高监管效率。
(十)制定优惠措施,调整创新闲置土地利用方向。制定利用存量闲置土地的优惠政策,积极鼓励企业通过内部挖潜,提高单位面积投资强度;积极鼓励企业利用存量土地,采取联营、嫁接等方式进行合资合作经营;积极鼓励企业建设标准厂房,用于吸纳投资规模小、对厂房无特殊要求的项目,为中小企业成长提供环境,提高存量土地利用率。这样,运用行政、法律、经济手段,既鼓励提高土地利用率,又让集约用地工作到位的土地使用者得到实惠,同时也为更好地盘活存量闲置土地奠定了坚实的基础。
(十一)加大处置力度,建立健全闲置土地查处体系。对核准的闲置土地应加大处置力度,进行分类处理。对闲置土地不满一年的,责令土地使用者限期按规定使用;闲置土地满一年不满二年的,按规定征收土地闲置费;闲置土地满二年的,收回国有土地使用权。同时建议从拥有大量土地储备的上市公司入手,清理其手中的闲置土地和土地资源。对土地储备过量、开发能力不足的企业,要列入禁止拿地的“黑名单”,限期进行清理和加快开发进度。要排除各方面的干扰,赋予地方政府一定的行政权力,明确职责,对违法用地行为一查到底。另外,建议在公布闲置土地情况的同时,对闲置土地被依法处置的数量一并进行统计,以通过社会舆论对政府部门在处置土地闲置的问题上进行监督。
(十二)加强政策执行力。国家有关部门已制订了很多相关法律法规及政策,如《中华人民共和国土地管理法》、《闲置土地处置办法》和《关于集约节约用地的通知》等,并且凡是出台一次关于房地产市场调控的政策,都会明确或重申一次对闲置土地的处理措施,国土资源部也不断对如何认定闲置土地等具体细节出台新的措施。因此,在进一步完善相关法律法规的基础上,应更注重对政策执行环节的监管,确保相关规定和制度能够被有效执行,从而有效遏制开发商和地方政府的不法行为。
(十三)征收地价增值税。在加大持地成本方面,建议加快研究推行闲置土地的地价增值相关税收政策,对由于因建设容积率增加或地价增值所产生的高额收益可征收高额增值税或所得税等,以增加开发商的持地成本,督促房产商尽快开工建设,有效增加市场供给。
(十四)建立统一土地闲置认定标准。鉴于实际操作过程中,对于闲置土地的认定、未开工的认定往往标准不一、过于主观,建议政府应建立统一的土地闲置认定标准,包括责任主体和责任范围、闲置起算时点、闲置有效计算时段、已投资数额或已开发建设面积确认以及因司法裁决而转移的未开发利用土地的闲置情形认定等标准。未达到规定比重,即使部分开工建设也视同闲置土地依法处置,使清理闲置土地更具有可操作性。
土地规划调研报告篇七
在稳定农村土地延包30年不变的前提下,积极稳妥地搞好农用土地流转,是实现土地资源的优化配置,提高农业生产的规模效益以及增加农民收入的有效途径。为贯彻落实党的十七届三中全会确定的农村土地政策,及时了解我县农用土地资源流转现状,探索科学合理的流转机制,县委农工委、县农经中心组成联合调查小组,采取发放调查表与实地调研相结合的方式,对全县农村土地流转情况进行了调查,现将有关情况报告如下:
据调查统计,全县25.63万亩耕地中,目前土地实际流转面积达6410亩,占耕地总面积的2.5%,涉及农户9640户,占承包农户总数(97000户)的9.9%。从分布情况看,新集镇、罗家屯镇、兴城镇、三屯营镇等土地连片集中的乡镇流转规模较大,其中,新集镇土地流转面积达1694亩。土地流转主要采取形式互换、出租、转包、入股。其中有7592户农户采用互换形式流转土地3010亩,分别占流转涉及农户和流转面积的78.8%和47%;有1756户农户采用出租形式流转土地2776亩,分别占流转涉及农户和流转面积的18.2%和43.3%;有243户农户采用转包形式流转土地519亩土地,分别占流转涉及农户和流转面积的2.5%和8.1%;有243户农户采用转包形式流转土地519亩土地,分别占流转涉及农户和流转面积的2.5%和8.1%;49户农户采用入股形式流转土地105亩,分别占流转涉及农户和流转面积的0.5%和1.6%。合同管理情况:据统计,全县农村土地流转应签合同9640份,其中:有流转合同并经乡镇农经部门鉴证的2150份,占22.3%;有合同未经鉴证的1523份,占15.8%;无合同或仅有口头协议的5967份,占61.9%。通过实施土地流转,促进了农业规模化、集约化、产业化发展,为加快我县现代农业发展打下坚实基础。一是促进了新兴产业发展。祥瑞花卉合作社成立后,为集中连片发展花卉生产,流转土地600亩,种植百合、剑兰等花卉。目前,全县花卉栽培面积达到2320亩,年可产鲜切花3000多万只。汉儿庄、新庄子等乡镇为发展食用菌产业,流转土地570余亩,全县以栗蘑为主的食用菌栽培达到2240万棒,年产鲜菇600万公斤。二是推动了一批农业重点项目实施。通过土地流转,解决了农业重点项目用地问题,5500亩现代农业示范园区、八面峰生态观光采摘、青山绿水野猪养殖等重点农业项目顺利推进。三是促进了农业增效、农民增收。祥瑞花卉合作社以入社成员每年每亩土地800元转包费入股,再吸收入社社员打工,年底分红返利的方式,社员一年平均在一亩土地上获得综合收益9000元。喜峰口生态种植合作社,与社员签订土地租赁合同,并回收入社社员产品,按照绿色、有机、无公害的要求大力发展小杂粮种植,流转的土地纯收入比入社前增加了600元。
土地流转的特点:1、自发为主。多数都是由承包户之间自行协商进行,全县承包户自发流转的土地面积达5880亩,占流转总面积的7%;2、本村为主。绝大部分都是在本村范围内进行流转。全县在本村范围内流转的.土地面积为4359亩,占流转总面积的%;3、短期为主。土地流转中,互换、转包的期限多数都在5年以下且不固定,出租的期限一般都在5-10年左右。
存在问题:一是土地流转规模小。全县流转的土地面积只占耕地总面积的2.5%。以农业为主导产业的南部乡镇为例,如新集镇,土地流转面积为1694亩,占耕地面积的6.1%,涉及农户1733户,占总农户的27.6%;新庄子乡土地流转面积为378亩,占耕地面积的5.7%,涉及农户172户,占总农户的9.1%。我县土地流转还处在初级阶段;二是土地流转程序不规范。从已发生的土地流转情况看,61.9%的土地流转只是口头协议,并未履行任何手续,只有22.3%签订流转合同并经过乡镇农经部门鉴证。由于缺乏有组织的监督管理,手续不完备,时间一长,难免产生各种纠纷;三是多数土地流转效益不高。由于我县土地流转形式多以互换为主,大部分流转土地仍以散户经营传统农业为主,经营粗放,从土地上获得的收益较低,农民缺乏土地流转的积极性;四是耕地流失偶有发生。部分农民以出租方式把自己的承包地租给选厂用于建尾矿库,一般采取每年结算的方式,还有部分村民的土地以出租方式被用来建市场等商业开发,全县以出租方式租出土地1800多亩,涉及农户830多户。这些出租方式租出去的土地,大部分无法恢复成耕地,改变了土地的农业用途,农田面积不可避免地在减少。原因分析:一是农民对土地流转的认识不够。长期受传统的种植模式的影响,部分农民对土地的依赖性较强,习惯于耕种自己的一亩三分地,视之为“保命田”,认为“手中有田,心中不慌”。加之其他就业门路不多,即使种粮效益很低,也不愿意放弃土地。另外,部分村干部甚至一些乡镇干部对土地使用权流转的重要意义认识不足,片面认为“延包三十年,农民有自主权,流转不流转,不用干部管”,对实施土地合理流转缺乏正确引导和组织。这些片面认识在一定程度上阻碍了土地流转的进程。二是受自然地理环境的制约。在北部乡镇一些自然村较为明显,这些村以山地为主,土地分散在沟沟岔岔,零散细碎,不易实现流转。相比之下南部乡镇土地比较集中,容易进行土地流转。三是小城镇吸纳农村剩余劳动力的能力不够。我县农村二、三产业不发达,不能转移较多的农村剩余劳动力,小城镇建设水平不高,不能吸纳更多的人到城镇生活就业。四是缺乏善于经营土地的能人。铁矿开发见效快,效益好,吸引大部分能人把精力用在铁矿开发上,而经营农业项目见效慢,风险大,人们往往不愿意在这方面投资,也是土地流转较慢的一个原因。五是农村社会保障体系不健全。由于目前农民医疗、养老等社会保障体系尚不完备,因此农民普遍把土地作为最基本的生活保障来看待,对于流转土地存在后顾之忧。因此尽管没有能力经营好承包地,获取最大的收益,但宁肯粗放经营,也不愿将土地流转出去。
一是加大土地法律政策的宣传力度。要采取多种形式,广泛宣传《农村土地承包法》、十七届三中全会《关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》等政策法规,提高广大农民的土地法律政策水平,充分调动广大农民参与土地流转的积极性和主动性。
二是制定鼓励土地流转的政策措施。探索建立土地流转扶持基金,对于全部转出土地的农户给予一定的补助,扶持其进城务工创业;对于引导农户流转土地较多、增收效果显著的乡镇和村给予适当奖励;对于通过采取土地流转合作方式集中农户土地进行规模经营,并能切实带动农户增加收入的龙头企业和种养大户给予扶持,从资金、项目、技术指导等方面给予倾斜。
三是加强农业产业化建设。着力培养一批善经营、会管理的农村经营大户,培养和扶持种田能手,提高土地经营效益。大力发展农村个体、私营经济,兴办农业企业,实行产业化经营,农民可入股分红,也可进企业当雇员拿工资,增加农民就业岗位;加快农业产业化经营龙头企业建设,积极发展农民专业合作社及其它中介组织,学习借鉴罗家屯镇奔腾花卉有限责任公司、青杨树食用菌专业合作社等经验作法,进一步搞活土地流转,同时积极加强土地流转试点,总结成功经验,推动农村土地适度规模经营。
四是鼓励农民向小城镇聚拢。小城镇是农村剩余劳动力的主要集散地,加快小城镇建设,可以促进农村人口、生产要素向中心城镇集聚,促进农村二、三产业的发展,提高农村人口的城镇化水平,为广大农村劳动力转移提供更多的就业岗位,降低农民对土地的依赖程度。加快农村城镇化进程,大力发展城镇二、三产业,发展劳动密集型的农产品加工业,以吸纳更多的农村剩余劳动力,减少农业人口。实施“走出去”战略,鼓励农民外出务工、经商,加速农村劳动力有序转移,促进农村土地的流转。
五是探索农村居民适度集中居住。随着农村经济的发展,农户建房数量逐渐增多,由于受山区自然条件的限制,单家独户分散居住,居住地和承包地都比较零散。因此要探索农村房屋建设统一规划,统筹考虑,加强农村宅基地统批统建,将新建和改造的房屋向居民点集中,原有宅基地还田,改变土地零星、分散的状况,为土地集中连片产业化规模经营创造条件。
六是完善农村社会保障体系。加大对农村社会保障的财政投入力度,探索建立农村人口养老保险制度,完善失地农民养老保险机制,进一步扩大新型农村合作医疗制度覆盖范围,促进最低生活保障体系向农村延伸,让农民放心地流转土地。
土地规划调研报告篇八
各乡镇人大主席团在县人大常委会的指导下,在乡镇党委的领导下,坚持以邓小平理论和“xxxx”重要思想和科学发展观为指导,全面贯彻落实党的xx大精神,紧紧围绕经济建设、社会和谐主题,认真履行宪法和法律赋予的各项职权,有所探索,有所规范、有所作为,有所进取,有所形象,认真履行职责,做了大量工作:
(一)切实加强领导,乡镇人大工作得到保证。
乡镇党委对人大工作的领导,是乡镇人大开展工作、发挥作用的根本保证。
1、机构健全、领导重视。全县共有七个建制乡镇。高亭、东沙、岱西、岱东、长涂镇人大主席由党委书记兼任,设专职副主席和联络员各一名;衢山镇、秀山乡设专职主席、副主席、联络员各一名。今年四位乡镇人大联络员调配了大学生公务员,二位联络员兼任政府办副主任。这样的配备,提供了有力的组织保证。各乡镇党委对人大工作总体来说比较重视,每年都听取人大工作的汇报,支持人大依法履行职能,帮助人大解决工作中的困难和问题。书记办公会、党委会、镇长办公会等重要会议,都请人大专职主席、副主席列席。
2、乡镇党委研究人大工作。乡镇党委要将人大工作列入了重要议事日程,大多乡镇党委每年都有几次听取或专题研究乡镇人大工作。人大主席团会议每年召开2—4次,在行使职权过程中涉及有关重大问题时能及时向党委报告,需要党委统筹协调的,也得到了党委的支持,基本能保证人大工作的顺利开展。
3、经费得到保障、办公条件不断改善。乡镇人大工作经费列入同级财政预算,乡镇人大代表活动经费一般采用报帐制。目前,乡镇人大专职主席、副主席都配备了专用电脑,为日常工作顺利开展提供了必要的条件。有的乡镇按照“目标同一,工作同向,奖惩一致”原则建立了党委领导下的书记、人大主席、乡(镇)长分工负责制,各项工作协调发展。
(二)监督与服务并重,促进地方经济发展。
我县经济比较落后,xx年全县生产总值才27亿元,县级财政收入1亿元。自从县委号召跨越式发展和“四个岱山”建设以来,各乡镇人大把招商引资、统筹协调、维护稳定、创建和谐、促进经济和社会发展作为人大工作的大事来抓,努力寻求人大工作与经济建设的最佳契合点。
一是各乡镇人大对政府工作实行监督的基本做法:
1、召开主席团会议,适时听取和审议政府有关工作情况的汇报。重点对政府招商引资、工业园区、实事工程、民生问题等重要事项处于人大的监督之下,促进了政府有序、高效运作。
2、督促政府抓代表建议、批评和意见的落实工作,建立会议办理、现场办理、评估办理等制度,大多乡镇采用答复时面商和办结前面商的“二次面商程序”,使代表建议满意率和办理解决率逐年提高。
3、组织各种层次的视察活动。突出重点工程建设、农村基础设施、环境卫生、生态绿化、转产转业、生产安全、农贸市场等方面开展视察。选择群众关心的热点、难点、焦点问题,组织代表开展调查研究,提高对政府办事效率、政务公开、承诺服务的监督有针对性。如岱西镇人大把盐业享受柴油价补贴问题以建议形式,通过代表提交到省人代会和全国人代会上;还把盐业盐民生产问题的调查报告送到省人大、省政府和省盐业局后,引起省里对盐区生产建设的重视、达到原盐价格提高的效果。
二是各乡镇人大为地方经济建设服务的主要体现:
1、切实履行职责,审议、决定乡镇改革和经济建设的重大事项,保障经济建设和社会发展的顺利进行。扩大知政知情渠道,积极采取“政府实事工程,大家提、大家议”的活动,并组织人大代表深入调查研究,听取群众意见、为地方发展进言献策。
2、服务中心工作,始终与党委同心同调。主动推进政府工作,做好维稳工作:如衢山镇人大在鼠浪湖岛整体搬迁中做了大量工作;长涂镇人大在金海湾大型工程建设中,负责征地拆迁工作;秀山乡人大在常石集团和惠生集团落户中负责民生协调工作;高亭、东沙、岱西镇人大做好工业园区征地工作等。
3、鼓励人大代表招商引资起作用、帮困扶贫献爱心、经济发展作贡献。据近二年初步统计:各级人大代表在县乡两级招商引资工作中受表彰达20多名;有80%以上各级人大代表建立帮困结对户;在全县重点骨干企业老总中人大代表占50%以上;在“创业创新”评选全县十大人物中人大代表占6名;在县第三届专业拨尖技术人才和优秀实用人才榜上人大代表占10名。
4、协助企业转型升级。各乡镇人大经常组织企业代表到经济发达地区和大中型企业学习考察,仅去年长涂镇组织代表到上海、南通等地和企业考察;衢山镇组织代表到舟山的金塘、六横船舶企业考察,东沙镇组织代表到宁波北仑港物流企业考察等,为本地企业代表借鉴创业创新经验提供平台。可以说,这几年引进全县港口企业落户和省市县重点工程建设,各乡镇人大及其代表作出了很大的努力。到2012年全县地区生产总值达84.2亿元,财政总收入7.5亿元。
(三)民主法制意识加强,依法治县治乡工作逐步推进乡镇人大在民主法制建设和依法治县治乡中发挥了重要作用。
1、突出法制宣传教育。督促乡镇政府加强对《人口与计划生育法》、《义务教育法》、《土地管理法》、《环境保护法》、《卫生法》、《农村土地承包法》、《村民委员会组织法》、养老保险条例等法律法规的宣传教育工作,促进普法工作的落实。
2、着力推进依法行政。以建设法治政府为目标,督促政府部门效能建设和政务公开,提高公务人员素质。各乡镇人大多次牵头举办《生产安全法》、《行政许可法》、《公务员法》、《公司法》、《合同法》、《婚姻法》、《物权法》等法律讲座,并开展对执法部门督查。
3、有效开展执法检查。近年来乡镇人大着力对土地管理、环境保护、渔业生产安全、教育卫生、农民负担、职工维权等方面要求有关部门述职、组织代表评议,如去年衢山镇人大对设立不久的交通、建设、渔业分局提出了14条整改意见、各分局有了压力,就产生动力,促使工作有很大的改观。
土地规划调研报告篇九
土地问题是农民最大的民生问题,是农村发展的第一要务。依法推进农村土地确权颁证,保持土地承包经营权长久不变,既能推动土地要素市场化,也能充分实现土地的资产要素价值,有利于推动农村改革,更好地保障农民群众的合法权益,促进农村经济发展。
一、****土地承包经营现状
****作为全县的农业大镇,辖13个行政村137个村民小组,现有人口30267人,其中农业人口28773人。1998年,****在一轮承包期限到期后全面开展了二轮土地承包经营工作,各村实行“动帐不动地,大稳定,小调整”的政策,签订了承包期限为30年的土地二轮承包合同,发放了土地承包经营权证书,稳定了土地承包关系。1998年实行二轮农村土地承包经营时,涉及7063户、27935人,耕地面积111509亩,其中:承包耕地104437亩、农户自留地69亩、机动地283亩、四荒地6720亩,发放土地承包权证7063本,签订承包合同7063份。二轮农村土地承包经营工作完成后,赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权,现有土地承包关系保持稳定,给农民吃下了“定心丸”,消除了农民的后顾之忧,充分调动了广大农民的生产积极性。
二、存在的问题
从当前****的情况看,农村土地承包总体形势是好的,农民群众是满意的,但由于历史原因及各村实际情况的差异,在实际运行过程中暴露出了一些不容忽视的矛盾和问题。
一是一、二轮农村土地承包时,承包期限相对较短,基础工
作不扎实,导致后期管理问题突出。从****对农村土地承包经营权确权颁证工作的前期调研情况看,部分村社承包合同管理不规范,承包地块面积不实,土地四至不清,空间位臵不明,登记表述不准,导致农村承包土地纠纷突出,调解难度增大。
二是部分农民担心承包期满后,会重新调整土地,在提高承包地地力方面不愿下太大功夫,投工投劳投资建设农田水利基础设施、发展高效节水农业的积极性不高。同时,仅剩的13年承包期限,也让投资者顾虑,直接影响到全镇农村土地集约化经营和农业产业结构的调整。目前,****家庭农场主主要通过承包村农林场这样的集体土地进行经营,鲜有租赁大户户承包土地开展农田基础设施建设的情况。
三是实施农村二轮土地承包后,国家长期坚持“增人不增地、减人不减地”、土地承包关系30年不变的政策,部分农户由于家庭人口增加,“人多地少”矛盾比较突出。同时,部分农户因为缺乏从业技能,外出务工和从事二、三产业的机会少,增加家庭收入的难度大。
三、对策及建议
新形势下农村土地承包经营权长久不变的政策,使农村有了稳定的基石,有利于现代农业的发展,有利于农业增收、农民增效。
时,通过确权登记颁证,利用现代科技,将农户承包数据和资料实现信息化管理,既能打消农民将承包土地流转后产生归属纠纷的担忧,又为解决土地承包经营纠纷提供最清晰、最原始的重要数据,为化解农村的这些矛盾提供最有效、最坚实的基础。
二是要着力提高农村土地规模化经营水平。以土地承包经营权确权颁证工作为契机,在土地承包经营权长久不变的前提下,探索解决农户承包地“细碎化”问题,通过土地流转等形式,使分散经营的土地向适度规模经营转变,稳定规模经营主体的经营预期,既有利于高效节水灌溉项目的实施,推动高效节水农业的发展,又可以有效促进农业规模化生产和产业化经营,提高农业
专业
合作组织化程度和农业综合生产效益。三是要积极发展劳务经济。农村土地承包经营权确权颁证,赋予了农民更多的权利,也使部分农户通过流转等形式摆脱土地,外出务工。在这样的背景下,就要加强劳务输出信息的推介和农村富余劳动力实用技术培训服务,拓宽农村富余劳动力就业渠道,积极发展劳务经济,增加农户的家庭收入。
一、调查背景:
经历了农业经济的飞速发展之后,从20世纪90年代初开始,我国农村、农业和农民开始慢慢地被抛在快速工业化、城市化和现代化发展的后面,与此相关的征地补偿问题、农地流转问题、农地转非农用地问题、人地关系矛盾问题、农地兼具生产要素和社会保障作用的双重功能问题、农地抛荒问题等一一摆在经济社会发展面前。
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土地规划调研报告篇十
为全面掌握我县农村土地流转现状,总结、分析土地流转工作中的成功经验和存在的突出问题,有针对性地提出意见建议,使全县农村土地流转工作健康有序推进,加快我县工业化、城镇化、农业现代化同步推进的步伐。11月中旬,我会组织部分委员深入总堡乡万亩优质设施果品基地、民和三泰牧业养殖有限公司、民和龙卉菌业有限公司等种植、养殖基地,对我县农村土地流转及集约化经营情况进行了调研。通过实地察看、走访农户、听取汇报、召开专题座谈会集思广益,分析了存在的问题,提出了意见建议。现将调研情况报告如下:
一、主要做法和取得的成效。
近年来,县政府及农业主管部门高度重视农村土地承包经营权流转工作,在坚持农村基本经营制度,依法保障农民土地承包经营权益的基础上,充分发挥政府引导作用,大力推进农村土地承包经营权流转,取得了明显的成效。截止目前,全县农村土地流转总面积达到8.9万亩,占耕地总面积的14%。通过出租、转包、转让、互换等流转形式,逐步形成了龙头企业带动型、主导产业集聚型、股份合作经营型、专业合作服务型、现代园区推进型等多种经营模式。土地规模化经营取向越来越明显,集约化程度不断提高,有力地推动了农业规模化、产业化和现代化发展,促进了农村剩余劳动力转移。
(一)主要做法:
1、强化领导,建立服务体系。县委、县政府成立了民xx县农村土地流转工作协调领导小组,确定县农业经营管理站承担协调服务职能。各乡镇成立农村土地流转服务中心,具体承担农村土地流转规划制定、信息平台搭建、招商引资、流转主体资格审查、签订合同、统计分析及档案管理等职责,对农户和各类经济主体提供服务,从组织上保证农村土地流转工作的顺利开展。
2、广泛宣传,提高群众认识。采取召开会议、印发宣传资料等形式宣传《合同法》、《农村土地承包法》、《民xx县关于切实加快农村土地流转促进规模经营的意见》等法律法规及相关文件;采用现场观摩、算账对比等形式,宣传土地流转对推进土地规模化经营、农村剩余劳动力转移、增加农民收入等方面的作用,引导农民群众初步走出了“流转”就是“流失”的认识误区,提高了主动参与土地流转的积极性。
3、培育主体,拓展流转渠道。按照“政府引导、法人投资、企业经营、产业化开发”的思路,大力引导各类经济组织和个人参与土地流转,促进流转主体多元化,使土地流转从以前单一的农户之间的流转变为农户向农业企业、科技人员、专业合作社、种养殖大户流转。同时,采取政策扶持、协调融资、技术服务等措施,大力扶持培育种养产业大户,积极引进客商带动发展规模、高效种养业,推动土地流转。
4、规范管理,实施政策奖扶。县委县政府结合我县实际,研究制定土地流转实施意见,明确了土地流转的原则、指导思想、管理机构及职责。统一制作合同文本,县、乡(镇)、村分别建立合同档案和等级台帐,基本做到了流转情况底子清、情况明、资料齐全;制定土地流转奖扶政策,设立农村土地流转专项扶持资金,对通过土地流转发展规模种植、养殖能手和专业合作社进行奖励和扶持。至,先后为我县38户种植、养殖大户、5个农机专业合作社解决了拖拉机、旋耕机等农机具购置补贴,辐射农户1万余户。积极争取省财政厅、农牧厅奖扶资金280万元,扶持了26个农业专业合作社。
(二)主要成效:
1、促进农业集约化经营,推动土地资源合理利用。通过土地流转,一方面使农民自愿地将无力经营或不愿经营的土地及时转让出去,另一方面使部分有技术优势、资金实力、经营能力的种养大户、农业龙头企业、专业合作社及时获得相应的土地,解决“有人无田种、有田无人种”,“多种不能、少种不行”的矛盾,实现了土地资源的合理配置,使土地的集约化经营规模得以不断扩大,较好的解决了耕地撂荒和粗放经营的问题,提高了土地资源利用率。如古鄯镇桦林咀村农户王耀武流转土地500亩,实行集中连片种植全膜双垄玉米,今年实现收入达23.4万元。民和龙卉菌业有限公司流转土地400亩,承包日光温棚70栋、智能温棚11500平方米,集中栽培花卉、食用菌、木瓜、人生果等,今年纯收入700万元,亩均达1.75万元。
2、提升产业化经营水平,推动了畜牧养殖业发展。我县农村土地流转后,主要用于发展全膜双垄玉米、设施果品、优质蔬菜、家畜(禽)养殖等优势产业,有力地推动了特色产业发展。依托产业化龙头企业和农村专业合作社,走农畜联动、草畜结合的路子,进一步延伸现代农业产业链,提高了农业专业化程度和产业化经营水平。如转导乡前坪村农户马正蛟,流转土地150亩种植全膜双垄玉米,仅玉米收入达到7.2万元。并利用玉米秸秆进行规模牛羊养殖,今年羊出栏1030只,牛出栏350头,实现利润50.45万元。民和广源畜牧科技有限公司流转土地100亩,自今年7月份开始肉羊养殖,现羊存栏只。
3、加快农业科技推广,推动了现代农业发展步伐。通过土地流转形成规模经营的业主,为了进一步提高种植效益,均不同程度地使用了多种先进农机具、优良品种和先进农业适用技术,多方接受农业信息服务,继而整合生产要素,实行专业化、规模化经营,解决了以家庭为单位的分散经营在销售、技术、信息和资金等方面的难题,为区域化布局、规模化经营、专业化生产创造了条件,促进了农业产业结构的合理调整,提高了经营效益。如总堡乡万亩设施果品基地,规划流转面积1.39万亩,总投资3.5亿元,利用5年时间建设冬暖式日光温室5000栋,覆盖总堡乡三垣、中垣、总垣和古鄯镇古鄯、桦林咀等5个村。截至目前,已流转土地2800亩,建设日光温室734栋。基地建成后,预计实现年产值1亿元以上。实现农业产业结构优化、农业增效、农民增收的目的,推动了现代农业发展步伐。
4、促进农村劳动力转移,增加了农民的经济收入。土地经营权流转机制的建立,改变了部分农民“亦工亦农、亦商亦农”的兼业化状态,提高了农业的专业化、规模化经营水平。全县土地流转总面积8.9万亩,我县人均耕地面积1.73亩,通过土地流转,有5.1万农民从土地耕作中解放出来。据了解今年我县因土地流转实现劳务总收入8.19万元,劳务人均收入达6469.2元,有力的促进了农村劳动力向第二、第三产业转移。农民除土地流转收入外仍享受各种良补政策,加之从事其他行业或务工收入,经济收入有了明显增加。
5、提高农业市场化水平,促进培育新的经济主体。土地流转助推了一大批新型农民以规模化经营参与市场竞争;助推了各类工商企业介入农业领域,增强农业市场主体活力和抗御市场风险的能力;助推了各类农业龙头企业和农村专业合作经济组织,提高了农业的产业化经营程度。如民xx县祥和中药材种植专业合作社,自登记注册以来,现已发展成流转土地900亩,拥有社员258名,收购网点12处,加工厂2处的新的经济主体。仅销售各类中药材920吨,实现销售额1680万元,纯利润135万元,社员亩均增收700元以上。
二、存在的困难和问题。
我县农村土地流转基本情况良好,但总体而言,还处于初级阶段,低起点、低水平、低效益,不同程度存在着一些制约土地流转健康有序发展的实际问题。
1、思想制约。一是部分乡镇、村干部对土地流转的重要性认识不足,重视不够。认为土地流转是农户自己的事,应由农户和业主协商处理,对其采取听之任之的态度,疏于管理。二是受传统思想观念束缚,一些农民恋土情结较为严重,对土地的依赖程度较高。尤其是农业税的取消和各项惠农政策的出台,使土地收益得到提升,即使外出务工、经商,也舍不得将土地流转出去。三是农村社会保障体系建设较为滞后,有关土地流转的地方法规尚未健全,客观上造成土地流转后失地农民的生活无法保障,农民在心存疑虑的情况下,不肯或不敢流转土地。
2、政策制约。一是我国《土地承包法》规定,耕地承包权30年不变,虽然保护了农民的根本利益,但同时将土地承包权固化,使得土地经营权相对分散。目前,我县人均承包地不足2亩,在这种背景下,要开展集约化、规模化经营,涉及农户少则数十户,多则上百、上千户,一家一户做工作难度大,一旦流转的大垄大畈中间出现个别农户不愿流转的“插花”现象,流转就无法进行。二是由于对土地撂荒现象没有行之有效地政策约束,政府部门无权及时对弃耕土地进行回收,导致了“有地无人种,想种没有地”的现象,个别地方还有耕地撂荒现象。
3、设施制约。农业生产的物质基础设施与装备既是现代农业的重要标志,又是发展现代农业、提高农业综合生产能力的关键和基础,同时也是我县农业发展中亟待加强的薄弱环节。一是农田交通状况严重滞后,与农民生活、农业生产、农村发展环境尤其是与发展现代农业的要求相距较大。我县农田结构零散,大垄大畈少,大部分农田没有机耕路相配套,影响农业机械推广。二是农田水利设施失修老化,许多农田沟渠不畅通,农业抗灾能力脆弱,从而导致土地经营成本增高,难于吸引社会资本投入,影响土地流转和农业生产发展。
4、机制制约。一是由于农经管理部门受人员和经费紧缺的限制,相关政策咨询、信息传递等工作还不够深入细致。个别乡镇有机构无人员,土地流转中无合同和合同内容不完整现象很普遍。农户间的代耕代种绝大多数只达成口头协议,签订的大部分合同对流转面积、四至以及承包方和流转方权利义务规定不明确,一旦发生纠纷,维护权益将无凭据;二是流转主体不合法。在签订土地流转合同时,转让方多是村委会,有的甚至是乡镇政府,而土地承包经营权人又没有委托书,造成流转双方主体资格不明确;三是部分乡镇疏于权证管理,未主动及时跟踪服务,致使农户间互换、转让土地的权证变更登记不准确。对土地承包合同及相关流转档案管理不严,档案遗失和损坏情况时有发生;四是尚未建立土地流转相应的仲裁机构,对于在土地流转过程中产生的矛盾和纠纷缺乏有效的调解和仲裁手段。
5、资金制约。土地流转和规模化经营,必须以资金和技术实力为基础。由于我县的农业产业化经营大户、企业、专业合作社等都处于起步阶段,资金相对紧缺,个别经营户在土地流入后,由于争取不到项目资金,土地使用权又不能作贷款抵押,每当农业生产前期需作较大投资时融资困难,资金投入不足是制约土地流转和集约化经营的主要“瓶颈”。同时,个别经营大户由于资金缺少和融资渠道不畅通,无法正常履行合同,甚至丢弃建设项目,群众有怨言,政府背包袱。
三、对策与建议。
一、从认识抓起,加强宣传引导,营造流转氛围。针对农民“恋土情结”和对国家政策的`疑虑,针对基层干部怕麻烦的消极情绪,采取各种宣传手段,引导基层干部和农民群众转变观念,提高认识,营造良好的流转氛围。
一是晓之以理。要大力宣传政策法规,特别是《农村土地承包法》、《合同法》和党的十七届三中全会精神等,引导农民吃透中央会议精神、钻透土地流转政策,让他们知晓土地流转不是剥夺承包经营权,只是经营权的暂时转移,消除后顾之忧。要教育广大农村基层干部从农村改革发展的大局、特别是要用工业化、城镇化、农业现代化“三化同步”发展的战略眼光来看待土地流转工作,彻底摒弃农村土地流转“无益财政增收、反添基层麻烦”的消极观念和模糊认识,积极为农村土地流转鼓与呼、服好务。
二是明之以利。农民最关心的是土地流转是否比自己经营能够带来更多的实惠。因此,在宣传导向上,要引导农民放宽视野,从长远利益着想,从宏观利益着想,从发展大局着想,通过形式分析、效益分析、引导农民深刻认识到土地流转将会带来的“双重效应”,一方面能使他们摆脱土地的束缚,从“兼业农民”转化为“专业工人”,不仅可以得到土地流转收益,还可以获取工资性报酬,增加收入;另一方面,土地流转可以造就一批有文化、懂技术、会经营的专业能人,成为农业规模经营的领军人物,带动周边农民共同致富。
三是示之以范。要注重发挥先进典型的示范引导作用,大力宣传农民身边的能人大户、龙头企业、专业合作社等先进典型,让农民从身边典型事例中看到土地流转带来的实实在在的好处,让他们有信心、有希望去探索实践,从而主动、自觉、自愿地加入到土地流转中来。
二、从转移入手,消化剩余劳力,拓展流转空间。转移富余农民,是促进土地流转的重要条件。离开土地的农民越多,可供流转的土地总量就越大,土地流转的空间就越广。
一是抓培训,提高转岗就业本领。要针对农民的实际情况,以适应和满足市场需求为目标,培训内容既要面向现在的市场,又要看到未来的趋势,努力做到实用性和前瞻性相结合,使农民所学技能有用武之地。采用适合农民特点、顺应农民愿望的培训方式,坚持集中与分散相结合,多搞就近就地小规模培训;坚持长期与短期相结合,多搞期限短见效快的培训;坚持常规与品牌相结合,狠抓品牌培训,提高市场竞争力。
二是促创业,拓宽农民致富门路。要优化创业环境,把支持城镇居民创业的优惠政策逐步覆盖到农民,建立健全政策扶持、创业培训、创业服务三位一体的工作机制,鼓励农民大胆创业。政策扶持上,按照“能宽则宽、能减则减、能免则免”的原则,在市场准入、工商登记、信贷投放、税费减免、提供用地等方面,加大对农民创业的支持力度。创业培训上,对有创业意愿的农民,要组织开展创业培训,经费纳入就业培训补助范围。创业服务上,依托劳动就业服务中心等公共就业服务机构,设立农民创业服务指导中心,提供创业指导、信息咨询、项目推介、资金扶持、行政审批等服务。
三是上项目,增加社会就业岗位。充分利用国家第二轮西部大开发和兰西经济区现代化区位中心城市建设的有利时机,加快推进农田水利、乡村公路等民生工程建设,带动富余农民临时就业。同时,进一步加大招商引资力度,大力引进战略投资者,大上产业项目,增加长久性的就业岗位。在安排政府投资和确定重大建设项目时,充分考虑就业贡献率,优先安排和支持就业吸纳能力强的项目建设。
三、从机制着力,完善政策措施,激发流转活力。完善政策措施,是促进土地流转的关键因素。要以完善的政策机制保障土地流转双方的权益,防范土地流转潜在的风险,激发农村土地流转活力。
一要制定相关政策措施。要按照“政府引导、市场调节、农民自愿、依法有偿”的思路,进一步完善工作措施。同时在流转主体、流转形式、经营内容、流转方式、奖补措施、土地用途等方面制定出台具体政策。如:研究制定规范土地流转市场相关政策,解决好流转土地违约补偿以及今后如何归还土地使用权问题;适当放宽农村土地的农业用途范围的政策,解决好土地集约化经营所必需的生产管理用房的建设用地指标问题等,从政策导向上促进土地的合理、健康、有序流转。
二要建立引导激励机制。加大对农村土地流转财政支持力度,安排农村土地流转专项资金,用于流转指导、流转信息平台搭建和流转服务组织机构建设等,对参与土地流转的农业经营实体实行奖补政策,推动公共财政向优势区域和优势产业倾斜;强化金融信贷支持,鼓励农村土地经营主体做大做强。金融机构要把集约化经营主体作为信贷支持的重点,在符合信贷政策的前提下,每年安排一定额度的农业信贷资金,解决集约化经营主体季节性所需生产经营资金不足的问题;继续完善农村社会保障体系,不断扩大覆盖面,切实解决好农村土地流转后农民的后顾之忧。
三要建立权益保障机制。对经营主体要严格准入。农村土地流转主管部门要对农业领域规模经营业主的资信情况、经营能力、项目可行性进行严格审查,确保经营业主有较强的经济实力、有较高的经营水平和经营项目有良好的发展前景,确保产业发展及经营业主、农民的双向受益;对流转土地要评估定级。探索建立流转土地评估定级制度,合理确定土地的质量、等级,为流转双方的公平交易提供合理参考依据。要加强对流转价格的指导,根据土地评估定级的结果,合理确定土地流转的指导价格,减少价格确定的随意性和不合理性,避免农民的自身利益受到侵害。
四要建立风险防范机制。建立健全土地流转纠纷调处机制。县上应建立农村土地纠纷仲裁委员会,乡镇、村设立农村土地纠纷调解组织,同时加强司法、信访、经管等部门的联动协作,不断健全包括协商、调解、仲裁、司法等多渠道的土地流转纠纷调处机制,降低土地流转的法律风险;探索建立农业投资风险防范机制。通过各种渠道筹集资金,建立土地流转风险防范基金,应对因经营不善等原因造成土地流转失败后可能出现的土地复耕、损失补偿等潜在风险,降低土地流转的市场风险。逐步完善农业风险防范体系,建立以政策性保险为主的种植、养殖等农业保险体系,降低农村土地经营主体的自然风险。
五要探索创新流转机制。要以“推进农村产业结构调整,培育农业主导产业,激活农村市场经营”为目标,按照突出特色、统一规划、连片推进、整体提升的思路,充分发挥我县不同乡镇的区位优势,进一步优化调整产业发展规划,坚持规划先行原则,对于符合规划的规模经营户给予支持,不符合规划的坚决不予准入,努力构建“一乡一业、一村一品”的特色产业板块,着力加快规模化、区域化、标准化、市场化和品牌化建设,提升农业综合竞争力和农村经济整体实力,助推转型跨越发展。在土地流转的同时,鼓励引导有一定经济实力和经营头脑的农民以入股、入社的形式参与产业经营,通过利润分红和农业增效实现农民增收。
四、从服务出发,夯实工作基础,规范流转秩序。提供服务平台,规范流转秩序,是推动土地健康有序流转的重要保证。
一是搭建服务平台。要积极探索建立政府主导、市场运转、规范长效的县、乡、村三级土地流转服务平台。建议县上建立全县土地流转信息库。乡镇依托土地流转服务中心,建立流转交易信息网络,开展土地流转供求登记、信息发布、土地评估、政策咨询等服务。村级成立土地流转服务站,为土地流转提供土地政策、流转方式、信息传递、法律咨询等项目服务,及时掌握农民的土地流转意愿,接收农民申请托管的土地,并做好下步流转工作,使“我想转包”和“我想承包”信息对称,促进土地流转进入有序的市场化轨道。同时,要为规模经营主体提供人才、信息、技术等方面的支持和服务,使其留得住、发展快、效益好。
二是规范流转行为。流转形式要严格遵循法律和政策规定,采取法定的出租、转让、转包、互换、入股等五种形式进行。开展土地流转试点、试验,探索建立土地流转市场应在法律政策允许的范围内进行,违反法律规定的要坚决禁止,超出政策规定的试验要依法审批、严格管理。土地流转必须遵循“三个不得”原则,即不得改变土地集体所有性质,不得改变土地用途,不得损害农民土地承包权益。土地流转主管部门要重点查处改变土地用途、损害农民权益等突出问题。
三是加强程序管理。实行土地流转合同管理和登记备案制度,科学指导土地流转,防止出现强迫流转或放任自流现象。土地流转当事人经平等协商达成一致意见后,应签订内容详尽规范的书面流转合同,并报乡镇土地流转服务机构审查、签证和登记,增强农户进行土地流转的安全感。要设置专门的合同档案管理专柜和专门的管理人员,完善流转合同的立卷、归档、调阅工作,提高合同的安全性和保密性。
土地规划调研报告篇十一
xxx为鲁北农业大镇,传统的农业生产运营模式在农业生产中占主导地位。农村土地家庭承包经营为当前农户主要的土地经营管理机制,农村的经济发展不断推进合村并居和城乡一体化进程。当前,我国农村农业生产已进入结构调整新阶段,以家庭为单位的经营载体受小规模生产以大镇场需求为导向的影响尤为突出。农村土地承包经营权流转是社会生产力发展到一定阶段的必然要求,实践证明,不断深化科学发展观,全力开展土地流转工作,是有效解放农村剩余劳动力,更好地为建设社会主义新农村服务的有利手段。积极探索土地使用权流转是尊重镇场规律,按照效益优先原则,在稳定家庭承包经营制度基础上,不断创新土地经营管理机制,也是农业发展的客观要求。
通过深入细致的对我镇的土地流转工作的调研,发现在土地流转方面还存在一些实际性问题,现将情况报告如下:
亩,农业人口人均耕地1.59亩。全镇66个行政村都开展完善了二轮农村土地承包工作,我镇自20xx年至今签订家庭承包经营合同13592份。近年来,我镇进一步促进产业结构调整,围绕支柱产业推进农村土地承包经营权流转,目前,全镇共流转土地面积6117亩,主要是以转包和转让两种方式进行流转,其中以转包方式进行流转的土地面积为4517亩,以转让方式进行流转的土地面积为700亩,以出租方式进行流转的土地面积为300亩,流转面积占耕地总面积的8%,涉及农户1087户。
目前,xxx农村土地流转的特点主要有一下几个方面。
1、流转形式多样。具体有转包、租赁、转让等流转形式。
2、经营范围多样。土地流转经营范围已从二轮承包之初以种植粮油为主,逐步扩大到水产养殖、花卉苗木、畜禽养殖、现代农业(包含休闲观光农业)示范区等等。
3、承包经营主体多样。有农业龙头企业、工商企业主及种粮承包大户等。
4、土地流转率有增长趋势。近年来,我镇农村土地流转市场活跃度不断加强,大部分的农村土地依然处于静止的无流动状态。
5、流转效益明显提升。通过土地使用权的流转,全镇。
实现了土地利用的合理配臵,不仅涌现了大量的农业种养大户,增强了我镇农业经营主体的市场竞争力,而且使全镇的土地集约化经营和农业的规模化发展水平有了显著的提高,农业产业结构日趋优化。同时,土地的流转使大量的农村劳动力从农业生产中转移出来,及时地补充了全县工业及三产对劳动力的需求,农村现代化的进程明显加快。
6、遵循“依法、自愿、有偿”的原则,流转双方实现“双赢”。绝大部分农民反映在土地流转过程中,遵循了“依法、自愿、有偿”的原则,政府行政干预的影响较小,实现了流入流出“双赢”的结果,农民基本满意。
1、新建落成农民服务大厅,开设土地流转服务窗口,对流转双方提供统一合。
同范本,组织供需双方谈判,指导签订流转合同等工作,为供需双方搭建流转桥梁;
4、对发生土地流转以后进行设施农业建设的,优先享受各项设施农业扶持政策;
(一)土地流转行为不规范。农户之间的土地流转,多通过私下口头协议,将土地流转给邻居或亲属,没有签订合同,导致承包费兑现难而引发纠纷,难以解决。目前我镇存在着这种农户间口头约定流转土地的现象。
(二)对土地流转各项法律制度的宣传还不到位。有一部分老百姓旧习惯根深蒂固,承包土地流转困难,在外出务工、经商的农民中,有的对土地眷恋还很深,宁愿造成土地荒芜也舍不得将土地流转出去。
(三)耕地规模经营面积小,农业资源配臵效率不高。由于责任制初期,大多数地方承包土地是按照高、中、低产田分类平均发包给农户的,导致面积不大块地多,难以成片,不利整治耕作,制约了种植业结构调整,也影响了规模经营农户的收入。
(四)对土地流转的认识程度不高。部分村干部甚至个别机关干部对农村土地流转工作的重要性认识不足,重视不够,认为土地流转是农户自己的事,应由农户和业主自由协商,对之采取听之任之的态度,疏于管理。
(五)部分流转土地难以恢复。土地流转后,部分土地。
用于基础设施建设用地,如修建的圈舍、仓库、路及房屋等永久性公益设施难以恢复。
(一)提高认识,加大宣传。土地流转是农村产业结构调整的重要内容,是实现规模农业、效益农业、推动农业产业化经营的前提和基础。建立正常的农村土地次序不仅有利于农村社会的稳定,而且影响到农业产业化进程,要大力宣传《农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》以及中共中央《关于做好农户承包地使用权流转工作的通知》精神以及相关的政策、法规,教育广大农民和基层干部知法、懂法、用法。
(二)强化土地流转队伍建设。由于开展土地流转工作的工作人员,对土地流转认识程度不一,对各方面政策了解还不够透彻,也会导致土地流转工作进行困难,所以建议对涉及土地流转的工作人员进行专门培训,增强熟练业务知识,使土地流转工作能够顺利进行。
(三)要认真解决土地纠纷。土地纠纷是农民土地流转后的遗留问题,如果解决不到位,势必影响农民的积极性,从而影响整个土地流转工作。如何规范土地流转手续,规范土地流转过程为当前的主要任务。
减少和避免土地流转纠纷,造成不必要的社会资源浪费。
(五)建立建全“失地农民”的培训机制,提高“失地农民”的技术水平和生存本领。从调研中可以看出,许多失地农民外出务工仍然是停留在原始的出卖劳动力的水平上,因此提高他们的劳动技能迫在眉睫,政府要加强对这部分人员劳动技能培训工作,让他们真正从农民中分离出来,从事第二或第三产业,让他们“失地”后能走出去、站得稳、能增收,能致富。这对促进二、三产业的快速发展都具有较大的现实意义。
(六)加强流转土地流向的引导管理。从调研可以发现,大部分流转土地的开发利用具有随意性、开放性、孤立性特点。如何有效联系流转土地业主,从而正确引导、规范流转土地的开发建设是一项重要问题。我建议,全镇要统筹安排,充分发挥政府的导向作用,不断加强土地业主的信息沟通,不断引领全镇群众向生产资料集约化、科学化、规模化前进,不断调整农业产业结构向规模农业、特色农业、现在科学技术集中农业转变,最终实现“以地养民、以地富民”的长远可持续发展目标。
用权的流转,保障农村土地资源的合理利用,规范农村土地利益关系。20xx年我镇新建落成了农民服务大厅,专门开设农村土地流转服务窗口,无偿为当地农村的土地流转提供政策指导、业务咨询、协调服务和监督管理,以进一步完善全镇农村土地流转市场,努力实现农村土地流转市场化。我相信,在新农村建设的大好形势下,随着各项生产结构的不断调整,人民群众的生活水平将会得到更大的提高。
《关于农村集体土地流转问题的法律思考》。
学生姓名:指导老师:周勇。
近年来随着我国改革开放的不断深化和市场经济的日趋完善,农业、农民、农村问题十分突出的摆在了社会发展的前沿,“三农”问题已经不仅是一个经济问题,更是一个重大的政治和社会问题。党的十六届五中全会提出,要按照“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求,建设社会主义新农村,这是党中央统揽全局、着眼长远、与时俱进作出的重大决策,是一项惠及亿万农民、关系国家长治久安的战略举措,也是我国在当前社会主义现代化建设的关键时期必须担负和完成的一项重要使命。
土地流转工作是一项巨大的工程,工作政策性强、影响面广,既关系到农村经济的健康持续发展,又关系到农民的切身利益和农村社会稳定,最终也影响到我国的新农村建设的整体进程。在现行土地制度下,土地承载着农民经济收入、满足就业、家庭养老、社会保障等多种功能,是农民赖以生存的基础。
新农村、农业产业结构高速、农业现代化根本目标就是农村经济的发展和农民的增收致富,农村经济发展决定性因素就是农村土地问题,解决农村土地流转中的问题,加快农村土地的流转,有利于解决农村人地矛盾和耕地抛荒问题,有效改善土地资源配置效率,激活农业剩余劳动力的转移,保持农村土地承包关系的长期稳定;有利于提高土地利用率,促进农业生产结构调整和稳定农业生产;有利于进一步推进农业产业化经营,为农业规模化、集约化、高效化经营提供广阔空间,加快农业发展,并促进农民增收。
1、农业生产性用地补偿标准过低。
偿标准应当为每亩10万元至15万元,并主张园地和耕地应当同价补偿。
2、按农户家庭现有生产性用地数量为基数计价的土地补偿方式不合理调研发现,当地农村从1981年左右实施家庭联产承包责任制时进行分地至今,再没有进行过第二次分地,而1981年至今新出生的人口已有两代人,他们名下没有任何承包地。以d村为例,1990年至今新增人口已达1200人。也就是说,当地农村是三代人共用一代人的承包地作为生活之资。需要指出的是,本地农村耕地数量是农业生产性用地中数量最少的,人均仅1亩左右,而具有几乎同样生产性功能的园地数量则是耕地数量的2倍以上,但园地的补偿标准仅为耕地的23.29%。调研发现,与内地农村相比,当地农民家庭平均人口数量较大,往往是三代人生活在一起,这从侧面反映了当地土地资源有限的现实状况。此外,当地农民群众出外打工的人数很少,绝大部分农民长年在本村进行农业生产。不仅如此,本地农村每年农忙时还从内地省区吸引5万名左右的农村青壮年劳动力来做短工,短工的日平均工资达到每天60元以上。因此,本地的农业生产性用地尽管数量有限,但年平均使用率和年平均效益水平很高,否则无法实现三代人依靠一代人分得的承包土地生活的要求。据调研统计,本地1981年以后出生的农户子女的平均学历为初中,有限的受教育文化水平和非农业工作技能水平对其实现非农产业再就业造成现实困难。基于以上考虑,大多数农民群众和不少村组干部提出应当按照现有人头数量进行征地补偿。
3、征地补偿政策执行不公平。
计算结果分析《国土资源部关于印发〈关于完善征地补偿安置制度的指导意见〉的通知》(国土资发[20xx]238号)文件指出:“确定土地补偿费和安置补助费的统一年产值倍数,应按照保证被征地农民原有生活水平不降低的原则”。前文对a市现行农业生产性用地补偿标准的验证性分析表明,现行标准不能满足国家征地补偿政策要求的保证被征地农民原有生活水平不降低的原则,必须进行改革。而科学测算新的农业生产性用地的补偿标准,则要以保证被征地农民原有生活水平不降低为基本原则,同时要考虑保障被征地农民群众的长远生计的问题。
当前土地流转中,主观上是思想认识方面的问题,客观上流转制度、机制和市场不完善、农民的得益无法得到最大程度上的保障,解决此问题,认为应从服务引导入手,进一步完善服务体系,健全农民保障机制,探索创新土地流转模式。完善土地流转工作不容忽视,以下建议供参考:
要在干部群众中多形式,多渠道地宣传贯彻《土地承包法》,和中央、省、市有关农村土地承包经营权流转的一系列文件精神,通过政策宣传和细致的思想解释,让每一个农民了解农村土地流转政策,消除农民的惧变心理,增强农民群众的法律意识和参与意识。要充分认识规范土地流转,可以有效地解决农村人口变化引发的土地调整的需求。更为重要的是用市场手段和机制取代和制止行政手段任意调整土地的做法,从根本上解决人地矛盾,使农村土地关系的稳定由政策、法律强制逐步过渡为农民的习惯。同时,又要充分认识到规范土地流转是—个经常性工作,把规范土地流转工作纳入经常化、规范化轨道。
乡村一级要从过去“管”、“要”向服务引导转变,认真搞好谋划。
(二)规范建制抓流转。引导签订规范的土地流转合同,是避免土地纠纷,确保土地流转健康有序发展的重要保证。今后凡涉及到土地流转的农户,在土地所有权性质不变的前提下都要依法引导签订规范的土地流转书面合同,建档保管,以解决农户土地流转的后顾之忧,建立稳定的流转关系,促进有序流转。
服务多样的要求加快农村城市化建设进程,为农村劳动力转移提供更大就业空间。
首先,规范土地流转基本操作规程,实行程序化操作。在乡农业综合服务站的指导下,受理农民委托土地流转申请书,发布土地流转信息,召集农户自主流转见面,对达成协议的农民,指导和帮助按要求签订合同。
其次,建立土地租金评估制度。目前,土地使用权的租金多是流转双方自由协商或基层组织协调确定,缺乏科学评估依据。建议建立农用土地评估机构,以土地流转前的评估作为确定租金的依据;土地流转后的评估,主要是监督土地使用情况,防止土地肥力、地力被破坏。
再次,建立土地流转合同管理制度。流转双方要在平等互利的基础上,签订书面土地流转合同,明确流转的形式、数量、期限、条件和双方的权利、责任、义务;涉及承包土地田块变动的,要及时办理承包权证变更手续;有条件的,还可到公证部门办理公证手续。农村基层组织和承包合同管理部门要加强对流转合同的审查、监督,对合同的登记、立卷、归档,要形成制度化和规范化的管理。
四、制定配套措施,完善法律政策,为土地合理流转提供坚强的政策支持和法律保障。
(一)制定鼓励土地流转的相关优惠政策。
在优惠的对象上实行双向优惠,既鼓励土地转出方,又鼓励土地转入方;在优惠的内容上实行综合优惠,不光在经济上优惠,在流转方享受集体公益事业服务方面都给予适当照顾;在优惠的手段上实行配套优惠,包括在资金、技术、税费等方面给予适当支持:在优惠的取向上实行重点优惠。即对“四荒”开发性经营项目、具有技术推广价值和市场发展前景的特色种养项目以及实行集约化、规模化经营的项目进行重点扶持。
(二)深化农村社会管理体制配套改革。
大力培育农村劳动力市场,加快农村劳动力转移,为农村土地流转创造条件。加大农村户籍制度改革力度,改变农民的“恋土”观念、为农民“退一进二闯三”创造条件,减少农民对土地的直接依赖。加快建立健全适合农村特点的社会就业、养老保险、合作医疗等社会保障体系,消除农民离土的后顾之忧。
(三)完善法律。
通过立法,进一步明确农民的土地产权;明确允许农民拥有土地的抵押权;开拓有关农村土地规模经营的保险业务等。
土地规划调研报告篇十二
农村土地流转是指农村家庭承包的土地通过合法的形式,保留承包权,坚持农户自愿的原则将经营权(土地使用权)转让给其他农户或其他经济组织,并经过乡级土地管理部门备案,签订流转合同的行为,土地流转是家庭承包经营制度的发展,是农村土地规模化经营的客观要求。近年来,我县农村土地流转对解决农村土地闲置、耕地抛荒、农民专业合作社和家庭农场发展有积极贡献。
(一)流转速度加快,渐具规模。自19xx年农村土地二轮承包以来,我县土地承包经营权流转速度呈逐年递增之势,流转的土地面积不断扩大,参与农户不断增多。至20xx年,家庭承包流转总面积12.88万亩,比上年增加2.61万亩、增长25.4%,比20xx年增加6.40万亩,增长98.8%;流转总面积占承包耕地总面积的比重为18.5%,比上年提高3.7个百分点,比20xx年提高9.2个百分点;参与流转的农户1.51万户,比年年增长24.8%,比20xx年增长91.3%;参与流转的农户占家庭承包经营总农户的比重为14.8%,比上年提高2.9个百分点,比20xx年提高10个百分点。
(二)流转类型多样,比例不均。按照不同的标准,可将土地承包经营权流转行为分为各种不同的类型。1、以流转主体为标准,可分为农户与村委会之间的流转和农户与农户之间的流转。其中以农户与农户之间的流转为主,农户之间的流转面积为10.81万亩,占总流转面积的83.9%;流入合作社的面积0.96万亩,占总流转面积的7.5%,流入企业、大户或其他的面积1.11万亩,占总流转面积的8.6%;2、以流转对象为标准,可分为责任田承包经营权流转、机动田承包经营权流转和三荒地承包经营权流转。其中以责任田承包经营权流转为主,约占总流转面积的90.0%;3、以流转方式为标准,可分为转包、出租、互换、转让、股份合作及其他形式流转。20xx年我县转包流转面积5.37万亩,比上年增加1.47万亩,增长38.0%;转让流转面积1.19万亩,比上年减少0.04万亩,下降3.6%;互换流转面积1.69万亩,比上年减少0.41万亩,下降19.4%;出租流转面积4.21万亩,比上年增加2.07万亩,增长96.7%;股份合作及其他形式流转面积0.42万亩,比上年减少0.25万亩,下降37.3%。其中以转包为主,约占总流转面积的41.7%。转包中又以外出打工或经商农户,将土地转包给亲友或本村其他农户居多。此外,还有农户将土地转包给种植、养殖大户以及集体向农户反租转包等形式;4、以流转规模为标准:一是流转规模过千亩的,现有3个,分别是三岔河**领办的湘北蔬菜合作社流转面积0.24万亩,主要种植各类蔬菜;安障乡**领办的裕民粮食种植合作社流转面积0.17万亩,主要种植水稻;安宏乡刘少华领办的华泰水稻种植合作社流转面积0.10万亩,主要种植水稻。二是流转规模在200-1000亩之间的,现有14户,流转面积0.80万亩,主要集中在安丰、安康、安昌、安垱、安凝、焦圻等乡镇,以水稻、蔬菜、葡萄种植为主。三是流转规模在100-200亩之间的,现有41户,流转面积0.76万亩,全县每个乡镇都有,其中较多的有官垱、安丰、安昌和安宏等乡镇。四是其他流转属于小规模流转,户数多,基数大,达10万亩。
(三)大户发展良好,具有一定引领作用。流转大户具有市场信息灵、销售渠道稳的优势,生产产品质高量、适销对路的农产品,从而提高产品销售价格,收入增加、效益增长,对土地流转注入正能量。如三岔河镇罗洲村湘北蔬菜合作社,于20xx年12月成立,注册资金162.32万元,注册社员160名,流转面积2350亩,其中20xx年合作社租赁三岔河镇的罗洲、三多、春美、长明、合家垸、天保6个村的土地1239.5亩,涉及农户135户。土地租赁期限1-3年,租赁价格为每年每亩200-300元。135个出租户签订合同的有75户,60个出租户属于口头约定,时间一年一定。合作社主要生产无公害蔬菜,另外种植少量的水稻和高粱。20xx年-20xx年,合作社年经营收入1088万元,净利润55万元左右,由于收入高、效益好,辐射带动三岔河镇20xx户农户种植蔬菜1.08万亩,每亩产值达0.45万元。
二、当前农村土地流转存在的突出问题。
(一)土地流转行为不规范。目前土地流转大多是农户间自发进行的,比如无力或不愿经营承包地的农户,经自行协商临时把承包地交由别人(大多是亲友、邻居或同村村民)代耕代种,原承包合同关系不变,时间、条件一般由双方口头约定。20xx年,我县签订流转合同的耕地流转面积为5.10万亩,占总流转面积的39.6%,没有签订土地流转合同的占60.4%,其中,既无书面协议又无口头约定的约占10%;而经过乡镇农业承包合同管理机关登记、备案或签证及公证机关公证后流转的土地更少。有的即便双方签订了书面协议,但也存在手续不规范条款不完备等问题,对双方的权利义务及违约责任没有明确的规定,一旦出现纠纷无法追究责任,而且缺少土地承包经营权流转价格评估机构,对于农村流转地价的评定缺乏科学合理的标准,导致农地转让的随意性和无序性。
(二)土地流转期限过短。目前我县土地流转的期限90%以上是一至两年,三年以上的少,五年以上的更少,有些即便是签订几年以上的流转协议,协议上规定了流转期限,但由于土地流转金大多是一年一付,有的农户看到流转大户效益好,就随时终止流转协议,有的大户由于管理或技术或市场原因当年出现亏损付不出土地流转金,农户随即就终止了流转协议,因此土地流转不稳定,期限短,不利于土地流转后农业的长远规模发展。
(三)土地流转中农民的利益缺乏保障。一是土地流转缺乏对农民利益的保护机制。在土地流转前,缺乏对种植大户和企业业主农业经营能力的资格审查与评估的市场。无论是政府推动还是自发进行的土地流转,对承租方农业经营能力的资格都没有进行严格审查,更没有让承租方交纳经营风险保证金。在土地流转后,流转业主一旦经营上出现失误,无法履约,常常给参与流转的农户造成巨大的经济损失,而且没有有效的补偿办法,风险由农民和政府承担。二是农民的流转收益缺乏增长机制。在流转合同的约定上,农民土地流转收益一般是一定不变,流转期间不再调整租金,流转收益没有随经济的不断发展得到相应增长。
(四)土地流转市场机制及社会化服务体系不完善。一方面,当前农村土地流转市场化运作机制还没有完全建立,尚未形成统一规范的土地流转市场,流转中介组织较少,流转信息传播渠道不畅,土地供需失衡,影响了生产要素的合理流动和优化配置,限制了土地流转区域范围,制约了农村土地流转的有序进行。另一方面,目前针对土地流转尚未建立完善的资产评估机构、委托代理机构、法律咨询机构、土地投资机构、土地保险机构等,制约了土地交易市场的发育及土地承包经营权流转的健康、有序进行。
(五)土地流转管理不健全。目前对土地流转的管理,从上到下的农业行政部门没有具体的实施细则,在流转程序、流转手段、流转档案管理等方面缺乏统一规定,土地流转主管部门虽然制定有规范的操作规程和土地流转合同文书格式,但缺乏完整的政策体系,缺乏现代化的工作手段,纠纷隐患较多。乡镇农经机构管理体制不顺,职责不明,流转行为无人监管,流转纠纷无人受理,农民的合法权益受到损害。
(一)政府角色定位不明晰。政府的指导是帮助集体土地健康、有序流转的保障。目前部分基层政府和部门角色定位不准,认识错位,普遍把经营权流转当成流转主体的经济行为,对不利的流转模式不能做到限制和终止,同时没有科学制定流转后农民出路的规划,对可能出现的问题没有做好应急处理预案,提供服务,化解矛盾。因此政府应在尊重农民意愿的基础上积极引导,搞好规划、提高服务,在集体土地流转中做好服务员、裁判员的角色。
(二)农民流转意愿不强烈。分析当前的土地流转现状,存在农民流转意愿不强烈的现象。究其原因如下:首先,农村社会保障体系不健全,失地农民缺乏生存保障。对于绝大多数农民来讲,主要还是依靠土地收入解决看病、上学、养老等问题,普遍把土地作为最基本的生活保障,“有些农民即使转移到了二、三产业,由于失业的风险和收入的不确定性,他们仍把土地作为最后的退路,宁肯粗放经营,甚至不惜抛荒弃耕,也不愿意转移出让”。其次,农民转移就业空间小。“土地流转的速度应该与工业、第三产业就业岗位增加的速度与城市基础设施容纳的程度相适应”,当前,城镇化速度慢与城镇吸纳农村剩余劳动力能力不足导致农民转移就业不畅,不愿放弃土地。第三,部分土地转出收益吸引力不大,尤其是一系列惠农政策的出台和新农村建设的实施提高了农民对土地价值的预期,致使流转意愿不强烈。
(三)土地流转后资金与技术支持不足。土地流转后,要实现规模化生产、集约化经营,必须进行资金投入和技术支持。经营者开发资金匮乏,是制约土地流转的重要原因。一些经营者大面积承包土地后从事高效农业开发,后续发展中需要较大的资金投入。
(四)土地分户经营的分散性、随意性与土地流转的计划性、规模性之间存在矛盾。土地流转的目的是优化资源配置,实现土地规模化、集约化效益,而第二轮土地延包实行的是“耕者皆有田”政策,不仅土地分户经营,而且农户在这种严重分散的土地上还要种植从粮食到饲料、蔬菜等几乎家庭所需的全部作物,这就进一步加重了土地的分散程度,形成了分散、细碎、小规模的土地经营方式,难以实现土地成片集中流转。而且业主在实施土地规模流转时,往往因为一户或几户承包户没有谈妥,而使土地规模化流转难产,制约了规模经济的发展,阻碍了土地的规模化经营。
四、推进农村土地流转健康进行的对策思考。
(一)建立土地流转机构,加强服务机能。土地承包经营权流转,要因地制宜,切实把握“适度”两个字。首先,必须始终坚持依法自愿有偿的流转原则,不能盲目跟风推进,以行政手段推行农村土地流转。对于政府和村级组织来说,只能是进行政策导向,创造发展环境,加强服务管理。其次,要把握规模的“适度”。因此乡镇要成立农村土地流转服务站,配备人员,明确职责,切实制定有效的措施,搞好政策宣传,积极引导村、社及农民群众在自愿、有偿的前提下开展农村土地承包经营权的流转工作,认真解决农村土地承包经营权流转工作中的新情况、新问题。
(二)积极培育规范化的土地流转市场。推进土地流转,就要积极培育土地流转市场,建立严格、规范的配套制度和措施。一是健全农地流转服务平台,建立农地流转信息库,开展信息咨询、评估、协办手续等服务;二是建立农地流转信息网络,使广大农户和有意投资农业的经营者能及时、准确获取可靠信息,沟通市场供需双方的相互联系,切实解决农地流转信息不畅、配置不佳的问题;三是建立科学的土地流转价格形成和指导机制。“根据市场供求、宏观经济运行状况和土地受让方的投资变化,在研究受让方承受能力的情况下,适时进行流转价格的调整,以便更好地反映土地的动态价值变化”,从而建立健全农民流转收益增长机制,保障农民收益能随经济的不断发展得到相应增长。
(三)深入强化土地流转的规范化管理。一是要处理好土地流转促进农业综合开发与保护基本农田的关系,处理好土地开发与保护群众权益的关系。把各种流转方式纳入规范化管理,确保交易双方权利和义务明晰;二是要切实做好农地确权、登记、颁证工作,明确农户在农地转让中的主体地位,禁止村级组织代替农户或超越农户对外签订流转合同,依法保障农户对承包土地的占有、使用、收益等权利;三是要制定规范的土地流转程序,提供规范格式的土地流转合同文本,实行流转合同登记备案制度,确保土地流转规范有序;四是要加强宣传和监督,杜绝土地流转过程中随意改变土地农业用途的现象。
(四)加快发展多种形式的土地流转规模经营主体。要有效地加快土地流转,关键是要创新能促进农村生产力解放和提高的规模经营主体。首先,大力培育以家庭农场和新型农民专业合作社为主的规模经营主体,努力形成“规模化家庭经营+农民专业合作社”的新型农业生产经营体制;其次,加快构建服务“三农”的金融平台,积极探索信贷支农的重点,适度降低支农信贷利率。
(五)建立健全土地流转的配套保障机制。土地流转的健康进行有赖于农村配套保障机制的完善。农业是高风险低收益的产业,不仅要受自然生物因素的影响,还要受社会经济因素的影响。
土地规划调研报告篇十三
大桥镇是一个传统的农业大镇,是江山西北部的“粮仓”。全镇共有耕地面积16052亩,其中水田面积15213亩。全镇总人口19383人,其中农业人口为16474,占84.99%;共有劳动力10314人,其中外出劳动力6087人,占59%。
为建立现代农业经营模式,提高土地利用率、产出率和综合效益,妥善解决保障农户家庭土地承包经营权与规模经营之间的矛盾,大桥镇党委、政府积极引导广大农户推行土地承包经营权流转。目前,已有2296户农户参与土地流转,面积达到6176.9亩,其中今年新流转土地526亩,累计流转土地占全镇水田面积的40.6%,占有土地使用权证14788亩的41.8%。参与连片流转30亩以上的主体有41个,涉及农户1219户,流转土地面积3669.9亩,连片流转面积占总流转面积的59.4%。农户之间流转面积2197.68亩,涉及农户866户,占流转面积的35.6%。
全镇流转土地6176.9亩中,流转给专业大户的面积为4666.9亩,流转给农民专业合作社的面积为1330亩,流转给工商企业经营的有0亩。从近几年的土地流转情况看,呈现以下几个特点。
占了32.5%和56.1%。
2、以农业龙头企业、农业各类专业合作社参与规模土地流转比较突出。我镇新生粮食专业合作社和振农植保专业合作社承包土地面积分别为2480亩和450亩。
3、土地流转年限多样。以承包期1-5年及5-10年最多,分别有2925亩和2162亩,占总面积的47.4%和35%。
4、口头协议和书面协议并存。季节性承包不付田租,普遍用口头协议达成;一年或一年以上的,大多有书面协议。目前,已签订流转合同的面积为3716.9亩,占总面积的60.2%。
三、初步成效。
1、实现了土地资源的优化配置和合理利用。土地流转促进了城乡之间的资金、技术、人才、设备等生产要素的合理流动和优化配臵,有效地解决了农村有人无地种和有地无人种的矛盾,逐渐形成了城乡优势互补、协调发展的新格局。
2、探索了农村经营机制改革的新途径。土地按照市场经济和价值规律进行优化配臵,面向市场生产优质、短缺、适销农产品,提高农产品商品率,较好地解决了家庭联产承包责任制与社会化大生产之间的矛盾,促进了农民传统的自给自足的小农经济意识的转变,推动了农村社会进步。
需求,同时增加了农民收入。
4、促进了农业增效、农民增收。通过土地流转,一方面农户可就近务工或外出寻找新的挣钱门路,同时又可获得土地租金收入。土地经营权向大户、农业专业合作组织、农业龙头企业集聚,建成了一批具有一定规模的农产品基地,实现了社会化大生产,提高了农业比较效益。
5、推进了农业生产服务社会化。通过规模集中连片流转,为机械化服务提供了更好的平台。去年全镇共完成机插面积3785亩,机耕面积13820亩,占全镇耕作面积的67%。对农户开展水稻统防统治服务,有效降低生产成本,提高防治效果。保丰、振农等5个植保合作社为739户农户开展统防统治,服务面积达到8540亩,占水稻种植面积的41.4%。
6、增强了农产品的市场竞争力。实行适度规模集约经营后,业主普遍采用先进生产技术,运用机械化设备,推行企业化管理,培育产品品牌,增强了市场竞争力。江山市新生粮食专业合作社生产的无公害大米已经通过国家农业部认证。同时,大桥“寿欣”牌大米已经通过了qs认证,进入超市实行上架销售,提高了市场竞争力。
四、存在问题。
包经营权流转、规模经营的进程和流转行为的规范化管理。
2、流转手续还不够规范,矛盾时有发生。农户间的流转大多为口头协议,有的即使签订书面合同,对流转双方权利义务及违约责任、承租土地附着物处理、有关赔偿条款、土地被征用后的承租户损失补偿等缺乏明确具体的约定,流转双方权益得不到有效保障。一些委托村集体经济组织统一流转的,农户的委托手续也不够规范。
3、土地流转信息不够对称。由于土地供需信息网络尚未形成,供需双方的信息不能得到有效沟通,使流转受阻。而农民往往处于信息不对称的劣势,从而对市场行情不能充分把握,导致流转价格不能真实反映土地的价值,造成土地流转市场的价格混乱。
4、承包农户非理性惜土情节加重。一方面,随着粮食定购任务、村提留、农业税的取消,农民种田已无任何负担,效益明显提高,使农户不肯轻易放弃土地承包经营权。另一方面,随着经济社会发展,农田征用增加,被征农田得到各种补偿,农户可获得现实利益。有的农田处于交通线或开发区沿边,虽然现在还未征,但部分农民认为这些农田迟早会被征用,有现实利益可得,因而,原承包户一方面不愿流转给大户,另一方面一些农户对流转费期望值过高,超过了受让方的承受能力,使流转双方难以达成。
行推行土地流转,有的还以流转管理服务费的名义变相截留流转收益,侵害了当事人的承包权益,扭曲正常的土地承包经营权流转关系。
五、几点对策。
1、注重引导,强化服务。要积极引导,热情服务,多做工作,落实好配套的优惠政策,鼓励农民离地经营创业。积极开展技能培训,扩大有组织劳务输出。大力发展农村二、三产业,增加就业岗位,为土地流转创造条件。及时化解土地流转中的矛盾和纠纷。完善镇土地流转服务中心建设,依法管理农村耕地、林地承包经营权流转工作的指导、协调、监督和管理。
2、加强考核,有序推进。把土地流转工作列入村级考核,进一步完善土地流转考核责任制,并对土地流转工作先进单位进行表彰奖励。
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