在工作和学习中，我们经常需要撰写各种类型的报告来向上级、同事或老师进行汇报和展示。报告的语言应该简练明了，避免使用难懂的术语和复杂的句式。报告的范例展示了不同领域和不同目的的报告的典型结构和内容。
物业管理调研报告题目篇一
信息技术与物业管理专业课程整合之实践研究。
长沙达通房地产中介公司营销策略研究。
长沙兴隆物业管理公司激励机制研究。
基于空间可视化技术的小区物业管理系统。
基于服务的商业地产webgis研究与实现。
创远第三城房地产开发项目营销策划研究。
现实视域下的安全保障义务。
scs体育馆管理创新研究。
cx物业公司发展战略研究。
我国物业服务法律问题的若干思考。
yc公司翰林苑项目分析。
生态社区建设实践探索。
物业管理调研报告题目篇二
物业管理是城市管理的重要组成部分，是新经济的重要增长点和提高居民生活品质的重要载体，是创建文明城市和卫生城市的重要考核依据，在改善居住环境、促进社会和谐、提高城市品位、提升居民幸福指数等方面发挥着积极作用。根据“不忘初心、牢记使命”主题教育要求，围绕为民服务解难题目标，近期市政府研究室与市物业事务中心，组成联合调研组，先后走访了大江观邸、家园、颐景园等小区（图1），组织市、区物业事务中心主要负责人、物业公司代表、业主代表召开3次座谈，并形成调研报告。
近年来，我市以“规范物业管理，构建和谐社区”为目标，加大物业管理工作力度，取得了积极进展。
（一）行业规模快速发展。随着国家新型城镇化试点建设不断推进，全市城区面积、人口快速增长，物业管理市场从无到有、从不规范到逐步有序发展，物业服务行业规模逐渐壮大，物业数量、服务水平、从业人员、服务覆盖面快速健康发展。截至目前，全市共有物业服务企业320多家，从业人员5万多人，实施物业管理的住宅项目1200多个，服务面积6800多万平方米，物业管理项目覆盖率78.3%，居全省前列。
（二）服务效能日趋加强。近年来，物业管理行业推进公司化运作、品牌化管理，物业服务逐渐提升，物业品质不断增强，物业管理发展取得长足进步，成为增进居民福祉、维护社会和谐稳定的重要力量。一是开展“服务质量主题年”活动，有计划有步骤地实施星级项目创建，树立行业标杆。截至目前，全市共申报创建省级五星、四星物业项目20个。二是抓好典型示范，大力开展“城乡统筹·幸福”创新社会治理系列行动，积极推进无物业管理小区业主自治，一批老旧小区旧貌换新颜。三是加强培训规范，全面推行“三公开”制度，督促物业企业公开服务价格、标准和内容。在全市组织开展全方位、专业化的物业管理培训，目前已培训1000多名物业服务企业中层管理人员。
（三）行业监管力度加大。近年来，物业管理部门逐渐从事前监管向事中事后监管转变，监管体系基本成型，监管框架逐渐完善，为物业行业健康发展奠定了坚实的基础。一是完善配套政策，制定了全面推进物业管理工作、物业服务重大矛盾纠纷预防处置等实施意见和方案，让物业管理有章可循。二是机构改革后，各区成立物业事务中心，统筹区域内物业工作，充实了人员力量。三是建立物业纠纷调处联席会议制度，搭建业主、物业与各管理部门的良性互动平台，今年物业管理投诉处理立马率和群众满意率均为100%。四是出台城区物业服务收费实施意见，对20个项目进行物业收费价格核定，让业主真正得实惠。例如，对房屋交付后空置半年以上的，物业服务费仅收70%。
随着城市的不断发展，人们的关注点逐渐从“住有所居”的刚性需求提升到“住有宜居”的品质追求，物业管理逐渐成为社会关注的热门话题，呈现“广、杂、深”的特点。“广”是指物业管理涉及面广，与全市居民都密切相关。据市长热线办统计，物业管理受理投诉从年的1093件增加至年20xx件，年上半年达1407件，投诉数量逐年成倍增长，成为市民投诉的集中领域（图2）。“杂”是指物业管理与环境脏、违章搭建、电梯故障等居民日常生活琐事密切相关（图3）。“深”是指物业管理表面看是行业问题，深层次是基层社会治理问题。深入分析物业管理问题及产生原因，主要体现在社会主体、政府治理、市场调节等方面。
（一）社会主体角色错位。物业管理涉及业主、业委会、物业服务企业、开发商等多元社会主体的共治和博弈，利益诉求错综复杂、难以统一，“人人为我”的利己观念大行其道，“我为人人”的良好风尚尚未成势。部分开发商，只管卖房不管售后，为追求利益最大化，不惜损害业主利益，大打“甩手牌”。在开发项目之初，以成立项目公司的形式进行房地产开发，项目竣工交付后，将公司注销，导致购房户无法依法维权，比如海德堡项目。在建设过程中，通过压低施工价格、偷工减料、层层转包等方式压缩建设成本，导致不能按期交房和房屋质量问题，比如城建檀香山、奥园广场、京鹰华府等项目。在出现问题后，有的开发商与后期物业公司互相推诿，物业维修资金申请程序繁琐、业主意见难以统一，使得质量问题无法立马解决，矛盾纠纷愈演愈烈。在销售过程中，有的开发商为尽快售出车位、回笼资金，违规将车库出售给小区外人员，或以只售不租、提高停车费等方式，迫使业主购买车位，造成小区停车难、停车贵。比如，颐景园等小区。有的开发商前期物业用较低物业费和较高服务品质吸引住户入住，销售结束后物业服务质量显著下滑。部分物业服务企业，奉行盈利为中心的经营理念，而不是以服务业主为中心。在承接物业项目前，为了承接开发商物业项目，对建设质量问题“睁只眼闭只眼”，未严格进行承接查验。有的以低于成本价格招投标，进行恶性竞争。在承接物业项目后，为了保住利润，降低服务质量，压缩人员成本，服务项目少、标准低。有的以“摞挑子不干”来胁迫业主追加费用，甚至直接“弃盘”。有的与业主争利，收费不规范、占用公用区域、侵占共用营收、违规催缴物业费等。比如，家园小区等项目。部分业委会成员，奉献意识、责任意识较弱，不作为、乱作为、慢作为。有的把业委会当做“法外之地”，牟取不正当利益，甚至与开发商、物业形成利益同盟，损害业主合法权益。比如，侵吞隐瞒广告费、临时停车费等公共营收，长期不公开收支账目，公款私用，提高物业费、停车费标准，等等。部分业主，主人翁意识不强，对公共决策、业主自治漠不关心。年，全市共成立业主大会和业委会328个，约占小区总数的23%。有的业主公共道德缺失，以邻为壑、损人利已，“各扫门前雪、不管他人瓦上霜”，甚至违规装修、搭建、停车、破坏公物。有的业主特别是“三供一业”职工习惯行政管房、福利管房，缺乏物业缴费意识，搭便车时有发生。
（二）行政监管缺位。国务院于年和年分别取消物业企业资质管理制度和从业人员持证上岗制度，“零门槛”入行引发企业数量激增，增加了行业规模，但事中事后监管没有跟上。究其原因，主要是：法规建设滞后。近年来，城市居民人口较快增长，物业管理发生了很多新变化。但《市物业管理办法》于年2月30日开始施行，距今已有8年之久。《湖南省物业管理条例》于年1月1日开始实施，我市尚未因地制宜出台实施细则和配套办法。管理体制不顺。物业监督管理权主要集中在市级物业管理部门，区物业管理部门监管手段匮乏。住建、规划、城管执法等部门联合执法时，执法环节难以有效衔接，出现了“形联实不联”的现象。考核机制缺失，未对区物业管理部门、各部门进行考核有效奖惩。矛盾调处机制不健全。当前，物业管理矛盾纠纷调处主要依靠市区物业管理部门，街道、社区缺乏必要的物业管理机构、人员和执法手段，属地责任难落实，矛盾无法有效化解在基层。目前，仅有石峰区在每个街道办事处配备了1名正式物业管理专干。支持力度不够。我市财政对物业管理投入较低，重建设、轻管理，对城市规划、建设、管理缺乏一体化认识。政府对物业服务行业发展关注度偏低，对物业服务企业扶持政策较少。
（三）市场调节失位。市场主体不成熟，优胜劣汰的市场机制尚未建立。主要原因是：共有部位产权不明晰。小区业主共有部分权属处于模糊状态，不动产登记部门也难对共有部分进行全面产权登记。部分物业公司从开发商手中承接并管理物业小区，通过出租车位和架空层、经营配套设施和电梯广告等谋取利益，抛开业主进行单方面商业化运作。诚信体系有待完善。行业信用评价体系缺失，信用信息平台的建设滞后，尚未形成“守信走遍天下、失信寸步难行”的信用环境，导致行业鱼龙混杂、劣币驱逐良币，降低了物业行业整体服务质量。价格调节机制失灵。物业管理行业协会尚未监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则，业主在协商物业服务费用时没有参考依据。物业管理费低而停车费过高，导致物业服务陷入低质劣价恶性循环，严重损伤了业主的获得感、满足感和幸福感。
（一）建章立制，构建条块结合、齐抓共管的责任体系。通过加大法规修订、监督考核、财政投入等工作力度，推动物业管理权力下放、监管重心下移，构建市、区、街道、社区四级物业监管责任体系。一是完善法规政策。结合实际，尽快制定适应我市发展新要求、内容更完善、操作性更强的物业管理条例，进一步对市区物业管理部门、职能部门、社区、街道等单位的权利和义务进行明确，进一步对小区车位出租、绿地保护、物业服务收费等共性问题作出详尽规定，让物业管理有法可依、有章可循。二是为区物业管理部门赋能。进一步梳理物业行业监管事项，逐步将物业服务企业信用信息管理、职业经理人管理、前期物业招投标管理、新建承接现场查验管理、物业企业日常动态监管等市级监管事项下放到各区，增强基层物业管理监管能力。三是提升社区街道物业管理能力。充分发挥街道办事处和社区在物业管理中的基础作用，通过建立联席会议制度、配备物业管理专干、设立物业服务管理工作站等方式，落实辖区内物业管理属地责任，把物业管理中的矛盾纠纷化解在基层。四是强化部门协调联动。按照“谁主管、谁负责”要求，进一步明确各类管理执法事项的主管部门、业务流程、咨询投诉方式等，落实“管理进小区、执法进小区”。五是加大监督考核力度。将小区建设管理纳入城市综合治理体系，推进平安建设、小区文明创建、小区环境整治等社会综合治理工作，建立考核办法及细则，培育更多的示范小区、文明小区。将物业监管工作纳入相关职能部门和街道办事处、小区居委会工作目标考核范围，进一步调动部门、街镇、社区的工作积极性。六是加大物业管理投入。按照事权与财权相匹配的原则，市、县（市）区财政每年配套安排专项物业管理经费，纳入年度财政预算并建立常态增长机制，用于行业产业发展、老旧小区提质改造、社区（村）物业监管、物业服务企业奖励、业委会培训、智慧物业建设和物业管理行业诚信建设等工作。
（二）创新方式，构建诚信规范、公平高效的市场监管体系。既要坚持用优胜劣汰的市场机制促进行业健康发展，又要通过建设信用评价、信息公开、产权明晰、价格调节等机制，更好发挥政府作用，弥补市场失灵。一是加强信用体系建设，提高准入门槛。制定行业信用体系建设规划，研究制定信用法规、配套政策和标准，完善信用评价、红黑名单、联合奖惩等配套制度，推动物业服务行业信用体系建设。加大企业失信惩戒力度，将评定结果与物业项目评优和招投标等结合使用，促使物业服务企业重视信用、善用信用、诚信经营，实现公平竞争、优胜劣汰。二是建设统一信息平台，促进信息公开。依托“智慧”建设，加强物业管理信息化、一体化平台建设，从根本上解决监管难、处理难、评价难等难点、痛点。按照“先易后难”的'方式，分步上线业主缴费、投票表决、满意度评测、问题反映、可视化监管等功能。三是严格执行承接查验制度，推动关口前移。为防范开放商在前期建设中存在遗留问题，全面实施前期物业承接现场查验制度，依法处罚未经现场查验擅自交付的行为。对已经存在建设问题的老旧小区，责任部门要集中会诊，敢于担当，切实把房屋渗漏、配套不齐、领证难等遗留问题解决到位。四是完善价格调节机制，防止恶性竞争。综合考虑行业平均成本、物价变动等因素，实施分级定价，每两年调整物业服务收费基准价和浮动幅度，尽快形成“以质论价、质价相符、合同约定”的收费体系。进一步完善物业服务收费标准，对停车收费分类划档，出台最高限价政策，切实决停车难、停车贵问题。
（三）共建共享，构建政府搭台、居民自治的基层治理体系。将物业管理作为加强基层社会治理的主要突破口，推动社会治理重心向基层下移，实现政府治理和居民自治良性互动，打造共建共治共享的社会治理格局。一是培育自治能力和组织，让业主的事业主办。加强舆论引导，依托新闻媒体、新媒体，加大对业主自治、物业管理法律法规的宣传力度，增强广大业主公共责任意识、小区管理意识和民主监督意识。加强业委会建设，由街道（乡镇）、社区（村）依法依规组织好业主大会的产生，全面推进住宅小区业委会成立、改选、换届工作，优先选举中共党员、“两代表一委员”、民主党派等人士为业委会成员。规范业委会行为，积极开展业委会组建和运行方面业务培训，提高业委会成员的思想素质和专业水平。加强业委会监督，各小区应当成立业主监督委员会，加强财务监管和审计，每季度公示经费收支，换届时进行第三方审计，主动接受业主监督质询。二是明晰共有物业产权，让业主权益得到保障。进一步明确共有物业的范围、管理方式，全面实施产权登记。共有物业的收益归全体业主所有，必须存入共有资金账户，由业主或业主大会根据物业服务的内容向物业公司支付物业服务费，从源头上减少物业纠纷。比如，以车位车库产权界定为例，计入业主公摊面积的车位车库产权应属全体业主所有，人防工程改造车库按照“谁投资谁受益”明确使用和收益权利，开发商无权出售。建议上级立法机构进一步完善法律法规对车位车库的产权界定，制定确权的主体、依据及程序，确定车位、车库最终产权归属规则。三是畅通应急维修渠道，让业主急事特办快办。进一步简化专项维修资金使用审批条件和程序，探索建立紧急使用“绿色通道”和“紧急救助基金”，由社区（村）、业委会及物业服务企业共同组织抢修。比如，探索推行电梯运行保险、电梯安全责任险，建立电梯故障“快处快修”机制。四是完善问题调处机制，让业主纠纷依法化解。建立高效的物业管理投诉受理和快速处理调解制度，注重依法解决物业纠纷，通过开通司法审判绿色通道、设立物业管理巡回法庭、建立人民调解委员会等方式，促进业主自治调解、人民调解、行政调解、司法调解衔接互动。
物业管理调研报告题目篇三
7月15日，市政协社会法制委员会组织部分委员，在副主席的带领下，调研我市城区物业管理工作。委员们实地察看了园林小区、天一城市花园、天森国际花都小区物业管理情况，并召开座谈会，听取市国土房产局关于《我市城市住宅小区物业管理工作情况的通报》。委员们在实地察看和听取通报的基础上，就如何进一步加强住宅小区物业管理工作提出了意见和建议。现将调研情况报告如下：
1、加快物业管理行业建设。1995年，市国土局设置了物业管理股，具体负责物业行业管理。截止目前，全市共有物业服务企业38家，本地27家，其中二级资质1家；外地入驻本地的11家，其中一级资质2家，二级资质4家。从业人员1900多人，有近600人参加各类培训并已取得相关证书。目前已对50多个住宅小区实施了物业管理，总服务面积约510万平方米，物业管理覆盖率达70%。
2、培育规范物业管理市场。一是引入招投标机制，创造公开、公正、公平的竞争环境。20xx年，我市逐步推进物业管理招投标工作，至今已有19个小区实行招投标。二是整顿市场秩序，规范物业管理运作。针对一些业主反映较突出的问题，如物业服务不到位、服务质量差、乱收费等，开展了物业服务企业达标考核、物业设施设备专项检查、安置小区综合管理考核等工作。
3、努力提高物业管理水平。倡导“诚信物业”，开展创优评比活动。截止目前，我市已创全省示范住宅小区2个，全省优秀物业管理小区（大厦）5个，xx市示范住宅小区（大厦）4个。积极推动业主大会和业主委员会建设，全市业主委员会已成立并备案在册22家。
1、少数物业企业管理不规范。不按规定配备专业维修人员，公共设施设备维修不及时，物业费用收支不按规定公示等。加上有的小区业主委员会成员责任意识不强，缺乏足够的精力和热情，不督促物业企业提高服务水平，业主委员会形同虚设，不能发挥应有作用。业主遇到问题而缺乏有效途径沟通，导致上访投诉维权，增加了政府和主管部门的负担。
2、部门之间职责需进一步理顺。作为新兴行业，法律法规体系虽已建立，但部门间的工作职责还需进一步理顺。国家《物业管理条例》规定的供水、供电、供气等单位应向最终用户收费，但我市有例外现象，如大多数小区是自备变压器，电力部门只收取高压终端的电费，小区内业主的电费由物业公司代收，但电损、线损、变损等费用由业主承担，引起广大业主的强烈不满。此外，住宅小区的房屋质量、违章搭建、破墙开门、车辆停放、开厂经营、垃圾清运等问题，按照有关职能应由住建、城管、环保、公安、消防等部门依法处理。但由于一些法规的交叉，出现部门之间互相推诿、执法不到位现象，增加了管理难度。
3、从业人员整体素质不高。我市物业管理从业人员大多来自下岗工人、转业军人及农村剩余劳动力，素质不高。不能满足物业管理行业发展需要，而企业自身经济效益低，难以引进人才，善管理、懂技术的专业人才更为紧缺。
4、业主权利义务认识不清。人们普遍认为物业服务属于简单的劳务服务，行业技术含量低，严重挫伤了物业服务企业的工作积极性。随着业主的维权意识日渐增强，对物业服务企业不断提出高标准的服务要求，但也有相当一部分业主对自身应承担的义务认识不清。表现为:一是房屋维修养护责任意识不强；二是不服从管理，乱装修、乱搭建行为屡禁不止；三是房屋质量等开发商遗留问题、邻里纠纷等都作为不交费的理由，拖欠物业费现象时有发生，一些小区形成恶性循环，导致物业企业服务质量下降，广大业主深受其害。
5、房屋工程及基础设施不完善。尽管房屋工程通过了验收，但向业主交房时仍可能存在一些并不完备的情况，如物业管理区域内的环境、绿化、道路、供电、供水、供气、上下水、通讯等设施未完全落实，从而引发业主与物业公司之间的矛盾和纠纷。据调查，60%以上的物业纠纷都是由工程建设遗留问题引发的。近三年来，市国土房产局已处理群众投诉300余件，投诉举报呈现逐年递增态势。
6、部分老小区无物业管理。我市部分上世纪八十年代、九十年代初建造的住宅楼，由于当时条件限制，规划、建设、用地方面不够规范，存在小区配套不齐全、绿地面积小、停车位不足、消防设施欠缺、环境脏乱差、房屋立面破损等问题。这些老旧小区目前尚无物业管理，基本由社区居委会代管。
1、进一步加快物业发展。培养一批骨干企业，增强企业竞争力。稳步推行物业管理师制度，逐步建立一支懂经营、善管理、肯开拓的物业管理职业经理人队伍。大力引导物业企业更新服务理念，拓宽管理范围和服务领域，发展物业服务新的增长点。做好物业管理成本核算工作，逐步建立“分等定级、以质论价、优质优价”的物业服务收费机制，使收费与服务标准有机结合起来。完善物业企业内部管理机制，开展规范的管理和服务，向社会公开收费项目及标准、服务内容、收支情况等重要信息，让业主明明白白交费。
2、建立完善长效管理机制。物业管理业务范围比较广泛，涉及规划、住建、城管、供电、供水、消防、公安、环保等多个部门，应理顺机制，明确物业管理所涉单位的工作职责，建立物业管理工作联席会议制度，定期会商物业管理重点工作。
3、发挥小区业主自治作用。加大业主委员会组建力度，按照《物权法》等法律法规和政策的要求，建立健全业主管理委员会自我管理、自我服务，自我约束机制，规范活动行为。充分发挥业主的自主权与能动性，依法维护好广大业主的切身利益和合法权利。
4、规范物业企业服务行为。加强对物业服务企业资质的动态监管。督促指导物业服务企业依法依规健全管理制度和内部岗位责任制；督促指导物业服务企业培训提高员工素质，随时监督检查物业管理的乱收费行为等。
5、高度重视小区建设质量。一是要严把商品房质量验收关，从工程项目立项规划开始，相关的物业服务企业应同步介入，对房屋的功能、布局、管网、水、电等设施建设提出合理性建议，供开发建设企业参考。详细规划方案评审及竣工验收时要邀请物业管理等相关部门参与论证、验收，听取意见建议。二是强化房屋建设质量保证金制度，在政策范围内提高房屋质量保证金标准，延长质押年限，对房地产开发商和承建方形成经济压力，以确保建房质量。三是逐步解决“停车难”问题。建议政府相关职能部门对今后新建的楼盘，从高起点、高标准出发，提高停车能力。对已建成小区引导物业企业通过规范管理，挖掘内部潜力，缓解停车位不足的矛盾。
物业管理调研报告题目篇四
下面是小编为大家整理的,供大家参考。
在我们平凡的日常里，报告与我们愈发关系密切，其在写作上具有一定的窍门。在写之前，可以先参考范文，下面是小编收集整理的物业管理实习调研报告，仅供参考，欢迎大家阅读。
随着国家经济建设的迅猛发展，国民收入的不断增加，人们越来越重视生活的质量，当人们已满足衣食温饱之后，便对住宅环境及其所在的社区文化提出了更高的要求。物业管理在我国虽然是一个新兴的服务行业，但也有20多年的发展历史，应该说也积累了一些经验，它由兴起到发展，现已成为现代居民生活不可缺少的服务行业，物业管理究竟能否走可持续发展道路？作为一名物业管理专业者，在即将毕业之际，我作了一次实习调研。
xxxx年xx月至xxxx年x月，为进一步巩固所学知识，理论联系实际，我在xx市xx物业管理有限责任公司进行了为期半年的访问学习。在实习期间，我们受到了xx市xx物业管理有限责任公司的热情接待。通过到公司各物业管理处的实习，我对各处的物业管理情况有了初步的了解。在这一过程中，我学到了物业管理工作中的具体业务知识，丰富了所学的专业知识，为以后正常工作的展开奠定了坚实的基础。
一、调研对象的基本情况。
xx市xx物业管理有限责任公司成立于xx年5月，位于锡城北门杨木桥小区xx内，东连锡城路，南临沪宁铁路，西靠凤宾路，北依213国道，是独立核算、自负盈亏、自主经营的独立法人企业，资质等级为三级，注册资金为100万元。
近几年来，公司始终贯彻“以人为本、诚信服务”的理念，遵循“优质高效、一流服务、信誉至上”的宗旨，并拥有一批具有大专以上学历，取得全国物业管理从业人员岗位的高素质管理人才，造就了一支思想正、技术强、作风好的物业管理队伍，公司先后成功接管了xx、xx二期（民丰西苑）、绿洲花园等小区，取得了良好的社会效益，环境效益和经济效益。面对行业竞争激烈、困难重重的物业管理市场，公司策划了一条良性循环的发展道路。目前，我们正在积极准备iso9001质量体系的.认证工作，并已取得内部审核员资格。公司承诺：严格按照“市物业管理优秀住宅小区”的达标标准，定和完善各项管理度，充分利用现代化管理手段，确保工作圆满完成，为业主创造一个文明、整洁、安全、有序的生活环境，营造一个赏心悦目的生活空间。会一如继往、不断创新，力争为锡城更多的业主、住户提供优质、安全、舒适的服务，进一步提升企业形象，精心打造“新桥物业”的企业品牌，使新桥物业成为物业管理行业中一颗璀璨的明星。
二、调研的目的和意义。
“实习是检验真理的唯一标准”，学了三年的物业管理，总是想把所学的知识用到实习中去，这是我调研的目的之一；另外，想对现阶段物业管理行业在社会上的发展状况做一个了解，以便为今后正式走上工作岗位做一个坚实的基础，这是我调研目的之二；物业管理虽然有良好的发展前景，但从物业管理的现状来看，行业内部和社会环境之间有一系列的问题需要解决。只是随着社会经济进一步发展，为物业管理创造良好的外部条件，行业内部不断自我完善，这样，物业管理的美好前景才能变为现实。我想通过此次实习，我会对物业管理有一个新的认识和体会，会从感性认识上升到理性认识，理论联系实际，把自己所学用到社会实习中去，注意把书本上学到的物业管理理论知识对照实际工作，用理论知识加深对实际工作的认识，用实习验证所学的物业管理理论，探求物业管理工作的本质与规律。从小方面讲，为自己以后能有一个美好的未来而努力；从大处讲，也为物业管理行业走上成熟和健康发展之路贡献自己微薄之力。
三、调研的方法和范围。
深入开展党的群众路线教育实践活动调研报告。
二、周四组织中心全体职工进行集中学习和观看教育影片，并认真做了学习笔记。在3月30日中心接到局领导转发的关于忻州市精华小区的业主投诉书，中心领导就对此事立即召开了会议，对来信做认真解读，就业主们在信中提到的问题，中心结合小区实际情况与4月1日带领业主指导科和企业监管科对忻州市精华小区进行了走访调研，调研采取座谈交流与调查相结合的方式，开展了深入细致的党的群众路线教育实践活动调研工作。通过本次调研，围绕群众对“四风”
当前隐藏内容免费查看的意见和建议结合自身的工作，分析如下：
（一）存在政治理论学习不深不透的问题。在理论学习上，常常对自己要求不高、要求不严。对党的经典理论和行政管理的经典著作，一是读得不太多，二是读的过程中多数是浅尝辄止，没有深挖掘、细推敲。常常因为工作忙，时间紧，放松了理论学习和水平提升，在处理具体事务的时候容易忽略理论指导，导致个别时候缺乏理论与实际的有机联系。
（二）存在联系群众和深入一线不够的问题。中心接管。
全城区的物业企业管理与指导，责任大任务重，我分管的业主指导科和企业监管科主要负责业主委员会的选举和所有业主的投诉案件，为业主与物业企业排查化解矛盾纠纷。由于工作比较琐碎有时深入群众调查不够，有时甚至没有深入到一线，没有充分了解群众最迫切的需要，自认为工作开展了，但是完成效果并不理想。
（三）存在工作推进力度不够的问题。完成工作任务时，有时候首先想到的不是将工作做得更加的优秀，而是如何应付完成工作，尤其是任务多、压力大的时候这种想法更甚，并没有时刻严格要求自己。同时创新意识不够，在完成工作中没有摸索具有创造性的完成方式，大多数工作也停留在上级指派的工作上，并没有突破创新，开展独具特色的工作。
（四）存在安于现状、进取心不够的问题。我认为已处在现在的岗位，就尽自己的努力做好所分管的工作，尽到自己应尽的责任。自认为自己很知足，虽比上不足，但比下有余，乐得个安于现状。自己追求的力度还不够好，创新意识还不够强。
今后的努力方向和改进措施。
划，沉淀积累学习心得，加强干部职工的理论知识和业务知识学习，不仅要认真学习本职工作业务，同时还要全面熟悉其他业务知识，从解决实际问题出发，做到政策了如指掌，业务操作自如，进一步规范服务，流程，改进自身的工作作风和工作方式，尤其是在理论联系实际方面下工夫。全面提高为群众办事的服务能力和水平。
（二）扑下身子、深入基层，与群众“零距离”、“面对面”，拜群众为师，在群众中汲取组织工作的智慧和力量。查找工作存在的问题和不足，与群众一起想问题、谋对策，寻找解决问题的方法和路径。要尊重群众的创造精神，在群众中发现、挖掘和总结经验，推动组织工作创新发展。坚持科学的态度和求实的精神，兢兢业业地做好各项工作，树立强烈的时间观念、效率观念、质量观念，今天能办的事不拖到明天，这一周能办的事不拖到下一周，用最短的时间完成任务。
（四）始终保持与时俱进、开拓创新的精神状态。对开展批评与自我批评中指出的问题和不足，后续整改工作要不断跟上，坚决防止走过场、一阵风，做到一抓到底，善始善终。
的思想路线、政治路线、组织路线的根本工作路线，全心全意为人民服务的观点，立党为公、执政为民的观点，向人民学习的观点，群众利益无小事的观点，对党负责与对人民负责一致的观点，都是需要在今后的工作中去认真学习、深刻领会，努力实践的。
物业管理调研报告题目篇五
选题最好能建立在平日比较注意探索的问题的基础上，写论文主要是反映学生对问题的思考，详细内容请看下文。
住宅小区业主委员会参与社区治理的困境研究。
信息技术与物业管理专业课程整合之实践研究。
长沙达通房地产中介公司营销策略研究。
长沙兴隆物业管理公司激励机制研究。
基于空间可视化技术的小区物业管理系统。
基于服务的商业地产webgis研究与实现。
创远第三城房地产开发项目营销策划研究。
现实视域下的安全保障义务。
scs体育馆管理创新研究。
cx物业公司发展战略研究。
我国物业服务法律问题的若干思考。
物业管理调研报告题目篇六
1、调研目的。通过对成衣整套生产流程的体验，对国内服装企业的现有运作流程有一个了解和认识，总结生产管理特色，提出改进建议。
2、调研企业。泗阳某服饰有限公司。
3、时间安排。一周的时间，具体时间安排如下：服装生产前的准备工作，如服装接单之后的制板技术及制作工艺分析，对面辅料及里料的认定，制作相应色卡，制版，样衣制作等，三天时间；裁剪，及缝制环节，两天时间；后道车间（小后道、综合后道），存储，打包出仓，约两天时间。
二、企业概况。
该服饰有限公司位于江苏省泗阳县经济开发区，配备了具有国际先进水平的电脑平缝机、双针机、锁扣机、粘合机等设备3967台(套)，是国内规模较大的具有现代化工艺水准的羽绒服生产基地，为集团公司提供配套服务。
三、企业生产管理的基本架构。
该企业是生产基地，在生产模式上属于订单加工模式，是由下订单并提供样衣、原材料样本以及服装生产工艺单，按照客户的指令组织生产，为集团公司提供配套服务。右图为服装生产管理的系统。下面为该企业的生产过程：生产通知单。由客户发来生产通知单，根据提供的样衣进行分析，得出制作成本，与客户协商达成一致，投入生产之中。分析技术工艺及设计。分析服装款式的技术工艺，制作难点，对面料、辅料、里料的确定，研制出相应的色卡，以便服装生产过程准确进行。通过色卡，确定款式服装的服饰材料之后，通过打板，制作出单件的服装成衣，由技术部确定裁剪要求、用料结构、缝制工艺要求及步骤等。
经过排料划样投入生产。裁剪。裁剪是服装生产的第一道工序，是把面料、里料及其他材料按排料、划样要求剪切成衣片，还包括铺料、排料、算料、套裁，验片、编号及捆扎等。在额定的缝制车间生产之前完成剪裁的工作。缝制。它是按不同的`款式要求，通过合理的缝合，把各衣片组合成服装的第一个工艺处理过程。缝制车间以小组为单位，一个小组36人，1个组长，1个副组长，30个缝位，4个辅助工。后道车间。分为小后道和综合后道车间。小后道的主要任务是服装产品检验，人数上4个人一张台板，3个人流动检查，1个总检，以及承担服装缝制工序之后的纽扣缝制等。成衣品质控制。成衣品质控制是使产品质量在整个加工过程中得到保证的一项十分必要的措施，贯穿于整个生产过程及后期的后道、及出厂之前的仓储管理之中。成品仓储。制作好的服装成衣按规定的要求打包装箱，根据销售计划运往地点或返回总公司物流中心等待分配。
四、管理特色。
在缝制车间会有品质部的巡检，对于出现的问题及时修正，在小后道车间则是成衣的检验，配以流动检查和总检，在整烫，打包。装箱之后，仍会有质检部进行抽检，在出仓发货之前保证服装质量。
五、调研建议。
（一）展望未来成衣发展趋势。
1、市场全球化。当今全球化的发展趋势也给服装企业带来新的机遇，与此同时，很多国外服装企业必定计划在亚洲开展业务，很多外国企业必定在东南亚建立服装制造工厂，对我国服装业也带来挑战。
2、全面质量管理(tqm)。许多服装企业正在将全面质量管理方法应用到服装生产、经营中。按照这一方法，整个组织从最高管理者到一般员工都要参与，不断探求提高产品和服务质量的方法，以能够有效的缩短运转周期、降低成本和提高生产效率等。
3、新技术应用与创新。技术进步促进大量新产品和新工艺的出现。无疑计算机已经并将继续对企业组织产生最大的影响。在新材料、新方法和新设备方面的技术进步也极大地影响着运作。产品工艺上的技术变化将直接影响到企业组织的产品质量及竞争力。
4、流程再造。流程再造是指一切重来，对企业现有流程进行分析，找出问题所在，从而设计出新的企业流程。流程再造的核心是使现有企业流程得到重大改善。
5、erp与供应链管理。erp的核心管理思想就是实现对供应链的有效控制。所谓供应链是指产品生产和流通中涉及的原材料供应商、生产商、批发商、零售商以及最终消费者组成的一个供需网络。供应链管理从一个全新的高度对物流、资金流、信息流进行有效管理，是一种对原材料供应商、生产制造企业、批发商、零售商以及最终消费者等组成的系统进行的管理。这也是目前许多企业正在积极努力的目标。
6、准时化生产(jit)与精益生产(lp)。准时化生产方式是一种有效利用各种资源、降低成本的准则。其含义是在需要的时间和地点，生产必要数量和完美质量的产品和零部件，以杜绝超量生产，消除无效劳动和浪费，达到用最少的投入实现最大产出的目的。精益生产方式是指运用多种现代管理方法和手段，以社会需要为依据，以充分发挥人的积极性为根本，有效配置和合理使用企业资源，最大限度地为企业谋取经济效益的生产方式。强调的是质量、柔性、缩短时间和协同工作。准时化生产是精益生产方式的核心。
（二）建议。
面对市场全球化的现状，服装企业在发展上应面对全球化带来的机遇和挑战，在发展的潮流中，走出适合自己的道路。在管理上，为更加有利于提高产品效率及运转周期等，要动员管理者到一般员工都参与的一体化参与方式。基于产品和工艺上的技术变化对于企业组织的产品质量及其竞争力影响很大，对于产品技术上的创新，要及时的体现在产品生产中，要对原材料供应商、生产制造企业、批发商、零售商以及最终消费者等组成的供应链管理进行系统管理。
物业管理调研报告题目篇七
新安县磁涧镇柴湾村是洛阳市新农村建设市级示范村，位于磁涧镇北部，东至洛新开发区，西接礼河村，陇海铁路和磁五路分别以东西向和南北向贯穿我村，地理位置优越。全村共有5个自然村，14个村民组，485户，总人口1935人，土地面积总计约2300亩，其中耕地面积约1700亩。2012年全村工农业总产值156万元，人均年收入4100元。全村共有党员56人，村双委成员5人。村中第一大姓为孙家，第二大姓为党家。五保户、低保户、贫困户约占2%。村里大部分青壮年外出经商或务工。村民的经济收入主要靠在本地和外地打工赚取。村中主干道为水泥路。全村有小学1个，在校学生近300人，教师18人。
柴湾村一直坚持“放开、扶持、搞活”的方针，大力发展民营经济。全村共有11个水泥预制板厂，是新安县最大的水泥板生产集散地，并成立了水泥板行业协会。村双委计划今年进一步突出柴湾村水泥预制板生产能力强的优势，力争年内形成规模效应。
2.历史与自然状况。
柴下河湾处有良田数百亩，土地肥沃，本村因此得名“柴湾”。
村北直面人称“生在苏杭，葬在北邙”的邙山。涧河这颗璀璨的明珠从村南绕村而过，养育了一代又一代柴湾人。
村中铁路以北，有一古寺遗址，古名南泉寺。传说有一高僧，云游到此，坐地休息，凿井得泉，泉水清冽，乃诛茅建法，建立寺庙。因寺在泉南，故名南泉寺。汉武帝东巡东都经过此地，遂进寺上香，后普降春雨，百姓甚喜。
古寺遗址不易寻。山重水复，柳暗花明，百转千回，曲径通幽，于层峦叠嶂、茂林修竹处方见南泉寺。正是深山藏古寺，碧溪锁南泉。朝听晨钟，夕闻暮鼓。古时鼎盛时期，钟鼓之声，远闻数里，常年香火不绝。南来北往的香客不惜舟车劳顿，纷纷前来上香许愿。
3.基层组织建设。
5人，“双强”党员17人，多次荣获省市级文明单位称号和“五好”党支部称号，柴湾村也成为新农村建设市级示范村。村双委班子精诚团结，齐心协力，努力做好村里的各项工作，多次被磁涧镇党委副书记王三虎誉为“磁涧镇最团结的村级领导班子之一”。
柴湾村双委坚持与时俱进，开拓创新，采取多项措施，以改革创新精神研究新情况、解决新问题、进行新探索、总结新经验，全面、深入、扎实、持久地推进农村基层组织建设，不断提高农村基层组织建设水平，加快基层组织建设步伐，努力为实现“加快发展，富民兴村”的目标提供坚强的组织保证。
1）全面深化了本村党建的“三级联创”活动。
2）扎实推进了村级组织办公活动场所建设。
3）健全村干部管理机制。在干部的管理上，柴湾进一步规范了党支部“三会一课”制度、党员培养发展制度、党费收缴制度、坐班督查等制度，使村组干部的管理进一步制度化、科学化、规范化。
4.新农村建设。
近年来，在上级党委的正确领导下，柴湾村双委以党的xx大精神为指导，努力学习贯彻科学发展观，特别是新农村建设以来，紧紧围绕新农村建设“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”20字方针，积极推进农业和农村经济结构调整、加快农村发展，以村容村貌和路容路貌的集中整治为突破口，切实改善柴湾村生产生活条件，带领广大群众发家致富，使柴湾村人民生活水平有了明显提高。
投资4万余元整治公路，硬化边沟xx米；
多方筹资投入教育基础工程，投资3.5万余元，对校园实施绿化、硬化，完善配备了桌椅、电脑、图书、仪器等，使办公条件明显改善，使教育、教学质量年年上台阶。柴湾小学原来排全镇第25名，现在进入前10名。
实现了广播、电视入户率达99%，特别是有线电视光纤入村，入户率达到50%以上。村里设立了卫生室，合作医疗参保率达100%。
柴湾在县组织部援助下投资20万元建造一座两层村委办公大楼，现已投入使用，改变了原村室破烂不堪的旧面貌。除了植有护村林环卫全村外，柴湾还不断加大绿化家园的力度，在主干道两侧又种植了2排树木。路旁共新植树木xx余株，使柴湾村环境面貌焕然一新。
特别值得一提的是，磁涧镇退休老干部孙云照，古道热肠，关心家乡柴湾的建设，积极响应村双委的号召，带头把多年省吃俭用积攒下来的数万元捐献出来，购买水泥约100吨，带动广大村民踊跃捐款，修水泥路近1公里。
物业管理调研报告题目篇八
随着城市建设步伐的不断加快，县城规划区范围内渣土(包括土方，下同)污染较为严重，“晴天漫天灰，雨天满街泥”的现象令人生厌。“如何将渣土处置和扬尘污染对市容环境和市民生活的负面影响降至最低程度”成为了城市管理亟待解决的难题之一。为全面了解我县当前渣土管理现状，加强渣土管理，提升城市形象，县组织专题调研组深入恒建紫金湾、伴山帝景、锦泰新城、碧桂花园、职业中专新校区等在建项目和住建局、国土局、城关镇、交警队、城管队、运管所、建管站、环卫局、渣土办等单位进行专题调研。通过召开座谈会、现场查看、走访群众等形式，全面了解县城渣土管理现状，认真听取各方意见，并到株洲市天元区和耒阳市学习取经。经主席会议审议通过，特向县委、县人民政府提出如下建议案。
一、当前县城渣土管理现状。
随着城市扩容提质，城建项目不断增多，渣土运输与处置成为首要难题。因体制机制不全、日常管理不优、处罚措施不力等因素影响，导致县城内建筑、装修渣土随意堆弃，运输过程抛洒较多，严重影响了市容市貌，亟待予以重视解决。
(一)渣土随意堆弃。一是渣土承运门槛较低。目前，县城规划区范围内渣土运输处置有不成文的“地方规定”，即工地属于那个村组渣土就由该村组的村民负责运输处置，强包强揽，既不具备任何资质，也未办理任何手续;运输车辆不管有无牌照，也不管车况好坏，只要车子能开得动，就可从事渣土运输工作。据调查了解，伴山帝景、锦泰新城等项目土方几乎全是由当地村民在负责清运。二是渣土堆放缺乏场地。目前，我县没有统一规划的渣土消纳场地，村民在渣土清运处置过程中，为图省事，往往利用晚上时间，随意将渣土倾倒于路边、河边、田边等，导致渣土乱堆乱倒现象严重。三是渣土处置混乱无序。一方面倾倒公路两旁的多。尤其是兴衡大道吴集段和武家山段、s314线金花村段、双园大道职业中专新校区段等道路两旁，渣土堆积如山。有的车辆在运输渣土过程中因堆积过多，且没有采取封闭措施，抛洒现象比比皆是，影响正常通行。另一方面倾倒项目工地的多。城关不少居民在建房过程中，不顾规划红线，将渣土和建筑垃圾随意堆放于拟建项目工地，导致填土、清运“双重付费”。如原来的沿江风光带、建材大市场及对面金堰湖等项目，废土废渣堆积如山，在建设过程中仅金堰广场北面道路拓宽项目县财政花费的渣土清运费就高达20余万元。
(二)车辆违规运输。一是缺少相关证照。目前，城关周边有各类渣土运输车辆180余台，多是从长沙、株洲等地购买的报废车辆，且大部分无牌无证，也未进行相关检修，存在较大安全隐患。二是缺少必备设施。按照有关规定，从事渣土运输的车辆必须要有全封闭盖板、自动卸货等功能，而目前县城周边所有从事渣土运输的车辆没有任何遮盖设施，有的车辆“除了喇叭不响其他部件都响”，根本不符合上路车辆要求。三是缺少安全意识。因渣土运输车辆大部分属于“三无车辆”，驾驶员在日常驾驶过程中对交通安全法律法规熟视无睹，超速超载、闯红灯等违规行为屡见不鲜，后果不堪设想。
(三)管理难以到位。一是存在暴力抗法现象。渣土承运人员为逃避处罚，往往以“政府工程”名义进行回避，对污染的道路也不进行清理;更有甚者对渣土管理部门的正常执法采用谩骂、围攻等手段进行暴力抗法，严重阻碍了工作开展。二是存在哄抬价格现象。按照相关规定，渣土运输处置财政评审价格为运输距离一公里以内8。48元/立方，每多一公里增加1。2元。而在具体操作过程中，从事渣土运输的村民为使利益最大化，采用恐吓、阻工等非正常手段，抬高运输价格。据调查了解，锦泰新城项目渣土运输处置价格每立方16元-19。8元不等，目前渣土运输处置费达170余万元;碧桂花园项目渣土运输处置费用高达32元/立方。三是存在违规运输现象。从事渣土运输的村民在渣土运输过程中，无视时间、线路要求，不管白天还是晚上，不管主干道还是城市中心，肆意横行，严重影响居民生活。
(四)影响衡东形象。一是影响城市环境。在渣土运输过程中，渣土承运人员根本没有落实“渣土运输车辆离开工地时要进行清洗、全封闭运输”的规定，既没对运输车辆进行冲洗，更没按照规定进行遮盖，超高装载、无遮盖运输现象普遍，抛洒无度，无论从河西进入县城，还是从城北进入县城，经常可见“尘土漫天，污泥遍地”。县城空气含尘量高，容易引发呼吸道感染等相关疾病，危害身体健康。二是影响安全环境。因渣土运输车辆大多没有牌照，不遵守交通规则，也未购买任何保险，导致肇事逃逸现象经常发生。据调查了解，近两年来渣土运输车发生交通事故多起，其中肇事逃逸3起，尤其是去年3月份发生在金堰广场的渣土车撞人逃逸事故，经多方排查，反复比对，虽已将肇事者抓获，但因车辆相关证照手续不全，保险手续空白，赔付难以到位，影响较大。三是影响发展环境。因渣土运输处置管理不到位，导致强揽工程、阻工闹事现象经常发生，导致项目投资方对衡东发展环境评价不高，一定程度上影响了经济社会的可持续发展。
二、造成县城渣土管理混乱的主要原因。
一是体制机制不顺。渣土办是环卫局内设机构，人员力量不足(目前只有4人)，部门联动不够，加上行政执法程序繁琐，时间较长，导致管理难以到位。同时，目前我县没有成立规范的渣土运输公司，也没有规划设立渣土消纳场地，加剧了乱填乱倒行为的发生。加上部分领导对渣土管理认识不高，不能做到依法依规办事，借“重点工程建设”、“优化发展环境”等名义打招呼，人为促成了渣土管理的混乱。
二是源头管理不严。业主单位对渣土清运重视不够，认为与当地村民签订了清运协议，只要把土方拖出工地就行，后续所有工作可以一概不管;对项目出入口道路没有按规定硬化，冲洗保洁设备形同虚设，加上渣土运输过程中普遍存在超高装载、未覆盖密闭、不按规定时间和线路行驶等现象，导致环境污染严重。渣土运输车辆大多无牌无证，交警、运管等部门在日常的车辆纠章过程中执法不严，导致各类报废、违规车辆日益增多。
三是部门配合不紧。渣土管理工作涉及多个职能部门，渣土消纳场设置需规划、国土部门审批;规范工地施工由建设部门管理;渣土不按规定线路运输及抛撒乱倒由环卫和城管部门负责查处;车辆无证行驶和超载运输由交警、运管部门负责查处;环卫部门负责渣土污染后的清扫保洁。在具体的渣土管理过程中，部门协调配合不够，导致渣土运输“肆意横行”、渣土处置“任意倾倒”的现象愈演愈烈。
四是问责处罚不力。渣土管理需要执法人员全天候值守巡查，发现问题，及时取证，及时处理。而在具体执法过程中，主要以渣土办为主，由于人员、机制原因，也未进行有效的监管。同时，对当事人的违规处罚较轻，甚至根本没有处罚，其违规操作所获得的利润远远大于违法成本，因而变本加厉，肆无忌惮。
三、切实加强我县渣土管理的建议。
控制渣土污染，保护城市环境，既是政策规定，也是民心所向，更是现实所需。为此，我们建议如下：
(一)广泛深入宣传，提高思想认识。一要加强正面宣传。充分利用电视、网络、横幅、手机报等媒介，加强对规范渣土运输处置、创建文明卫生县城等方面的宣传，提高群众思想认识，营造遵章守规的浓厚氛围。二要加强针对性宣传。针对个别项目、个别村组、个别人员，建设部门要采取集中组织宣讲、进村入户宣传、重点对象访谈等形式，向村民宣讲交通运输、城市管理、渣土处置等相关法律法规，全面“叫停”违规运输行为。三要加强警示宣传。通过对个别屡教不改、非法运营、污染严重的渣土运输案件的严肃查处和及时公开曝光，达到查处一起、教育一片、震慑一方的效果。
(二)迅速组织清查，从严从重整治。一要加强领导。成立高规格的领导小组，建议由县长任组长，分管城建工作的副县长任常务副组长，住建、交通、国土、公安、规划、交警、环卫(渣土办)及城关镇等单位主要负责人为成员，领导小组下设办公室(设县住建局)，负责组织、指导、协调全县渣土专项整治和日常管理工作。二要摸清底子。要尽快组织人员，深入县城规划区域内的城关和吴集的相关社区、村组、项目工地，在规定时间内对渣土运输情况进行地毯式清查，包括运输车辆、从业人员、运输价格、操作模式、处置方式等，全面掌握真实情况，分门别类，登记造册，制定台账。三要制定方案。针对当前渣土违法运输处置现状，结合实际制定《衡东县渣土违法运输专项整治工作实施方案》，尤其要充分考虑目前以当地村民承包运输为主的实际情况，做细相关工作，确保稳步推进。四要严明纪律。要进一步提高思想认识，严肃工作纪律，严禁领导干部对正常的渣土管理执法打招呼、批条子，一经查实，严肃处理，营造良好的执法环境。五要从严打击。要加大执法力度，将强包强揽渣土承运作为打击“三强三霸”的内容之一，严厉进行打击;加强对违规车辆的纠章和渣土任意抛洒等现象的整治，严禁报废车和“三无”车辆上路行驶，为进一步规范县城渣土运输奠定基础。
(三)强化源头治理，夯实工作基础。一是严格工地管理。加强对辖区各基建工地、拆迁现场、市政施工现场的管理，提高业主单位认识，督促项目业主单位加大对基础设施的投入，做到“四个必须”，即必须有洗车平台，必须有硬化处理施工场地，必须有污泥过滤沉淀池，必须有专人现场清洗车辆。同时落实“四不出场”制度，即未落实保洁措施的车辆不出场，未密闭运输的车辆不出场，车体、车轮带泥的车辆不出场，未取得渣土准运手续的车辆不出场，从源头上杜绝渣土运输污染路面的现象发生。同时，对不出本工地的土方开挖、运输、夯压要做好扬尘处理工作，努力将污染降到最低程度。二是严格车辆管理。严格落实渣土运输车辆“有渣土运输牌照、有全封闭覆盖设施、有自卸功能”的“三有”规定，对当地村民符合运营条件的车辆督促其按照相关规定办理好证照，加装全封闭盖板，并在交通、交警部门取得相关证照、保险公司办理必要的手续后，再批准加入或挂靠渣土运输公司，由公司进行统一管理运营;对不符合要求或已经达到报废规定的车辆一律予以报废处理。同时，对无牌无证、无封闭设备的车辆仍从事渣土运输，由政府牵头，组织住建、公安、交警予以查处，坚决杜绝渣土违法运输。三是严格价格管理。按照政府主导、市场调节的原则，召开渣土运输价格听证会，广泛征求群众意见，结合运输距离和市场行情，合理制定每季度的渣土运输价格区间和渣土消纳价格，规定渣土运输公司的运输价格不得超过政府制定的指导价格上限，对擅自提高价格、群众反映强烈的行为要严格予以查处。
(四)理顺管理机制，提高管理实效。一是成立渣土运输公司。注册成立1—2家正规的渣土运输公司，要求拥有一定数量的大小不同型号的渣土运输车辆，办理渣土车运输车牌，取得道路运输证等相关资质，落实城区渣土车辆运输时间、路线、消纳堆放要求和进出工地保洁规定，实现由村民个人无序运输转变为公司统一组织运营，最大限度减少渣土运输污染。根据实际情况，可允许业主单位引进外地渣土运输公司或当地符合渣土运输条件的车辆进行渣土运输，提高竞争力，防止市场垄断。二是设立渣土消纳场地。根据城市规划，采用政府租赁、征收模式或渣土公司自行租赁模式，经住建、国土、规划、环保等部门审批通过后，在城北、城东和河西选定一至两处渣土消纳场地，解决渣土无处倾倒问题。在渣土消纳场选址过程中，要充分考虑城市发展实际，既要保证倾倒的渣土对周边环境污染最小，又要保证能满足规划期内渣土的倾倒，尤其在消纳场渣土饱和后仍然可以有效利用，避免重复开挖运输、增加投入成本、造成二次浪费和污染。同时，明确规定城区居民和个体户房屋装修垃圾或少量建筑渣土按照“成本价”运输，免收渣土消纳费，从而减少市民乱倒渣土机率。政府储备地最好完成“三通一平”，由“生地”变为“熟地”，按照规定做好土方平衡，减少余土消纳和找土填方的矛盾。三是完善渣土管理机制。制定和完善县城规划区范围内渣土运输管理考核办法，如果设立城市管理执法局，可下设渣土管理执法大队，负责县城规划区范围内的渣土管理工作。否则，应尽快成立以建设、交通、交警、城管、环卫等部门参与的渣土管理执法大队，增加财政投入，加大巡查力度，实行联合执法。建设部门要加强对渣土运输的审批，明确运输线路、时间等;交通、交警、城管等要加强对主要交通路口24小时值守监控，重点对渣土车无牌无照运输、不封闭及超高超载、沿街撒落、不按指定路线行驶、不按指定地点处置、车辆夹带泥土污染路面等违规违章行为进行严管重罚;环卫部门要严格落实谁污染谁清扫制度，有效遏制渣土污染屡禁不止问题的发生;城管队要建立有奖举报制度，设立专门举报电话，举报查实后给予举报人一定的精神和物资奖励，充分调动市民参与的积极性、主动性，形成多方参与的良好氛围;渣土办要加强对渣土运输公司和城市规划控制区范围内各社区(村委会)的日常考核，对管理规范、效果较好的予以一定的奖励，实现平厢装载、密闭运输和遵章行驶，切实提高管理实效，早日创建国家级文明卫生县城。
物业管理调研报告题目篇九
自县编委批准成立光山县城市路灯管理所以来，县公用事业局扎实开展县城路灯管理的各项工作。但因管理体制不完善，我县城区路灯在工程建设、维护更新、亮灯率等方面还存在许多问题，城区居民还有更多期待没有解决。为应对城区规模不断扩展、居民需求不断提升的需要，我们对兄弟县区路灯管理工作进行了考察、调研。现形成调研报告如下：
一、调研目的。
通过对周边路灯管理水平较高的县区进行调研，借鉴好的管理方法，学习先进经管理经验，解决城区路灯管理遇到的相关问题，进一步改善我县城区路灯管理水平。
二、周边县区路灯管理情况。
(一)信阳市。信阳市的路灯管理职能归属于市城管执法局市政管理处下辖的路灯管理所(共设置3个)，市区共有14000盏路灯(不含桥梁、楼体等亮化设施)，体制健全，负责城区路灯的管理、维护、改造、新建等，经费为政府全供。市政府将全年路灯经费统一拨付至市政管理处管理，包括维修费、电费等。建立了路灯智能化控制平台，实现数字化路灯管理模式。共有工作人员33人(其中包含22名临时工)。城区道路亮灯率达到95%以上。
(二)新县。于2022年7月成立新县亮化工程管理所(其前身为新县公用事业局路灯管理办公室)，管理体制健全，是负责新县公用照明设施建设、管理、维护的公用服务性质事业单位(职能包括城区照明设施的日常管理、经费管理、维修维护、亮化设施建设等)。县政府将全年路灯经费统一拨付至路灯管理所，包括维修费、电费等。城区共有主次干道57条、背街小巷104条，3210基5107盏路灯;高杆灯15基，路灯专用变压器25台(不含在建)。建立了路灯智能化控制平台，实现数字化路灯管理模式;共有工作人员12人(其中包含3名临时聘用的电工)。城区道路亮灯率达到98%以上。
(三)固始县。路灯管理所体制较为健全，负责城区路灯的管理、维护、改造、新建等。维修分两部分，一是内部电工进行日常维修，二是重大突发情况聘用临时电工进行维修，工资按天计算。路灯建设，由路灯管理所向县政府打报告并经批复后，按相关程序实施。县政府将全年路灯经费统一拨付至路灯管理所，包括维修费、电费(路灯管理所每月自己抄表，然后报送电业局及财政局，据实向县供电公司支付电费)等共计1000多万元。城区道路亮灯率达到95%以上。
(四)商城县。于2022年7月成立商城县公共照明管理办公室，股级单位，干部职工5人。负责城区道路、街巷、桥梁、广场、公园、公共绿地的景观照明规划设计、日常管理与行政执法;路灯建设及维修职能目前还在电业局，但是全年经费(包括维修费、电费等)统一拨付至照明管理办公室管理。共负责城区10条主干道(1839基4395盏路灯)、120条巷道、1座公园、3个广场、1个景区的亮化以及167台计量装置的维护管理工作。城区道路亮灯率达到95%以上。
三、光山县路灯管理情况。
光山县城市路灯管理所成立于2022年3月，股级事业单位，编制8名，现有干部职工8人。主要负责城区主次干道路灯的日常管理，对路灯亮灯率进行统计，协调县供电公司对城区不亮的路灯进行维修。
(一)城区路灯分布情况。
光山县城区(不含官渡河产业集聚区)共有19条主次干道、5个广场，路灯、高杆灯、射灯共计2572基3945盏。其中;主次干道1665基2789盏;背街巷道446基446盏;5个广场(望水楼广场、司马光广场、南城广场、政府广场、北城广场)的景观灯及高杆灯、射灯共461基710盏。
物业管理调研报告题目篇十
为促进我区物业服务企业发展、提高群众幸福指数、加快推进绿色现代平安幸福新金台建设。10月17日，区政协社会事务委员会组织部分委员对我区物业管理情况进行调研。调研组先后深入西关街道办事处、阳光百翠园、轩苑等居民小区实地考察，听取区住建局和西关、东风路街道办事处情况介绍，认真调研了我区物业发展现状、面临的困难，对提高物业服务水平、促进物业产业发展提出了意见建议。现将调研情况报告如下。
一、现状与特点。
全区共有社区51个（单位型17个、版块型34个），物业企业92家，区内注册60家（二级资质3家、三级资质52家、暂定5家），实施专业化物业管理小区173个，物业管理覆盖率达到70%以上成立主委员会小区72个，建成示范小区26个（国家级1个、省级2个、市级8个、区级15个）。近年来我区不断创新管理模式，提高服务质量，连续三年被市上评为物业管理工作先进单位。
将60个老旧小区纳入维修整治，争取援建资金1500万元。先后制定《物业企业选聘流程》、《业主委员会选举流程》、《物业纠纷调解工作流程》、《物业企业备案制度》、《业主委员会备案制度》、《物业管理示范小区考评办法》、《物业管理监督考核实施办法》、《优秀物业管理企业评比办法》等一系列制度和办法，将物业管理工作纳入目标责任考核，为全区物业日常管理有章可循、依法管理提供依据。
二是宣传培训，提升服务能力。采用业务知识集中培训、
人，分两次邀请省、市物业管理专家传授物业矛盾纠纷调处经验、分享管理工作亮点；
连续两年采用以奖代补形式对镇街物业管理工作奖励10万元；
先后调处兰宝小区、豪城天下c区、团结苑b区等物业上访30余次，处理物业投诉300多起。
三是成立协会，引领行业发展。借鉴外地经验，成立金台区物业管理协会，开展“手拉手，共创文明城市”活动。选出12家优秀物业服务企业，对其他58家物业服务企业进行指导帮扶，在物业企业间开展互帮互学、超越自我、共同提升活动，充分发挥物业协会汇聚行业智慧、加强行业自律、展示行业风采、提升行业形象的功能，发挥优秀物业管理项目示范效应，促进行业健康有序发展。
二、问题与原因。
一是管理责任界定不清。物业管理是一项综合系统的管理工作，涉及诸多部门，但由于职能定位与责任界定不清，使得物业管理承担了很多不该承担的公共服务职能和责任。如一些业主把应由公安承担的治安职能、社区承担的矛盾纠纷调解职能、水、电、暖等企业承担的经营职能、开发商承担的建设质量与保修责任，都误认为是物业管理应该承担的责任，从而造成业主与物管企业间的矛盾纠纷。
有的物业企业服务意识淡薄，重收费、轻服务；
有的处理纠纷的方法简单生硬，服务质量和服务态度很难使业主满意；
有的物业服务企业巧立名目，多收费少服务，质价不符，从业人员整体素质偏低，大多来自转岗、再就业人员及农村剩余劳动力，普遍缺乏物业管理知识和周全服务意识、职业道德和专业技能均难以适应工作要求。
《物业承接查验办法》落实力度不够，存在开发商故意拖过保修期，绿化供暖配套设施不完善，管网图纸资料缺失等问题，遗留给业主和物业，给后期的管理带来许多不安全隐患和矛盾纠纷。特别是老旧小区管理没有相关政策，设施老化、设备损坏严重、无物业管理用房、无维修资金、物业企业不愿管、业主不愿交费买服务等问题凸显。
有的缺乏社区、物业主管部门必要的指导和支持，工作进展缓慢。从运行情况看，不少业主委员会形同虚设，没有发挥业主的桥梁纽带作用，距真正意义上的自治管理相距甚远，导致业主与物业间出现矛盾纠纷因缺乏沟通渠道而难以妥善解决。
部分业主素质有待提高。90%小区都存在着拖欠交物业管理费的现象，个别业主还恶意欠费，既不交物业管理费，又将垃圾乱扔乱堆。
三、对策与建议：
物业管理虽然起步晚、发展时间短，但与百姓生活息息相关，是社会和谐稳定、老百姓幸福安康的体现。
一明晰职责，建立有效的调处机制。一要加强对开发商、监理方、验收方的监管，确保工程按规划保质保量交付使用，不出现各种隐患。二是宝鸡市要尽快出台物业管理方面的规范性文件，明确物业服务企业，业主、业主委员会、社区、政府管理部门之间的责任。三是完善规划、公安、物价、消防、城管、供水、供电、通信网络等部门组成的协调机构，促进其提高服务水平。四是区政府要逐年加大物业管理机构的经费投入，住建局加强物业协管员的专人专用，协管员要包抓社区和片区，并加大协调物业管理工作力度。
二示范引领，培育物业服务市场。一要加强对物业服务企业的管理，规范物业服务流程、服务等级和收费标准。实行履约保证金制度，公布红、黑榜，实行动态考核。要建立企业信用、年审、评比制度，促进物业企业提升服务水平。二要支持、帮助物业企业吸纳优秀人才，拓宽服务领域，开展有偿家政服务，电子商务配送等业务，满足不同层次的服务需求。三要发挥行业协会作用，鼓励物业企业相互学习交流，向一流企业看齐，企业间形成比、学、赶、帮、超氛围。支持、协助物业企业学习外地先进经验，提升我区总体服务水平。四要实行物业管理招投标制度，建立企业、物业公司双向选择，公平竞争的机制。要将物业企业的信用情况作为招投标、业主大会选聘、小区评优的依据。
在物业收费方面，实施基础型物业服务与选择型物业服务相结合，引导居民按承受能力选择物业管理服务方式。
建立健全业主委员会和业主委员的工作职责，建立激励机制和约束机制；
业主委员会要向业主做好宣传、解释、协调工作，发挥自律作用，团结引导业主遵守“业主公约”和各项管理制度，按合同约定交纳物业管理费用，自觉支持物业管理工作。
物业管理是城市管理的重要组成部分，是新经济的重要增长点和提高居民生活品质的重要载体，是创建文明城市和卫生城市的重要考核依据，在改善居住环境、促进社会和谐、提高城市品位、提升居民幸福指数等方面发挥着积极作用。根据“不忘初心、牢记使命”主题教育要求，围绕为民服务解难题目标，近期市政府研究室与市物业事务中心，组成联合调研组，先后走访了大江观邸、家园、颐景园等小区（图1），组织市、区物业事务中心主要负责人、物业公司代表、业主代表召开3次座谈，并形成调研报告。
一、主要成效。
近年来，我市以“规范物业管理，构建和谐社区”为目标，加大物业管理工作力度，取得了积极进展。
（一）行业规模快速发展。随着国家新型城镇化试点建设不断推进，全市城区面积、人口快速增长，物业管理市场从无到有、从不规范到逐步有序发展，物业服务行业规模逐渐壮大，物业数量、服务水平、从业人员、服务覆盖面快速健康发展。截至目前，全市共有物业服务企业320多家，从业人员5万多人，实施物业管理的住宅项目1200多个，服务面积6800多万平方米，物业管理项目覆盖率78.3%，居全省前列。
（二）服务效能日趋加强。近年来，物业管理行业推进公司化运作、品牌化管理，物业服务逐渐提升，物业品质不断增强，物业管理发展取得长足进步，成为增进居民福祉、维护社会和谐稳定的重要力量。一是开展“服务质量主题年”活动，有计划有步骤地实施星级项目创建，树立行业标杆。截至目前，全市共申报创建省级五星、四星物业项目20个。二是抓好典型示范，大力开展“城乡统筹·幸福**”创新社会治理系列行动，积极推进无物业管理小区业主自治，一批老旧小区旧貌换新颜。三是加强培训规范，全面推行“三公开”制度，督促物业企业公开服务价格、标准和内容。在全市组织开展全方位、专业化的物业管理培训，目前已培训1000多名物业服务企业中层管理人员。
（三）行业监管力度加大。近年来，物业管理部门逐渐从事前监管向事中事后监管转变，监管体系基本成型，监管框架逐渐完善，为物业行业健康发展奠定了坚实的基础。一是完善配套政策，制定了全面推进物业管理工作、物业服务重大矛盾纠纷预防处置等实施意见和方案，让物业管理有章可循。二是机构改革后，各区成立物业事务中心，统筹区域内物业工作，充实了人员力量。三是建立物业纠纷调处联席会议制度，搭建业主、物业与各管理部门的良性互动平台，今年物业管理投诉处理及时率和群众满意率均为100%。四是出台城区物业服务收费实施意见，对20个项目进行物业收费价格核定，让业主真正得实惠。例如，对房屋交付后空置半年以上的，物业服务费仅收70%。
二、存在的主要问题及原因。
随着城市的不断发展，人们的关注点逐渐从“住有所居”的刚性需求提升到“住有宜居”的品质追求，物业管理逐渐成为社会关注的热门话题，呈现“广、杂、深”的特点。“广”是指物业管理涉及面广，与全市居民都密切相关。据市长热线办统计，物业管理受理投诉从**年的1093件增加至**年2030件，**年上半年达1407件，投诉数量逐年成倍增长，成为市民投诉的集中领域（图2）。“杂”是指物业管理与环境脏、违章搭建、电梯故障等居民日常生活琐事密切相关（图3）。“深”是指物业管理表面看是行业问题，深层次是基层社会治理问题。深入分析物业管理问题及产生原因，主要体现在社会主体、政府治理、市场调节等方面。
（一）社会主体角色错位。物业管理涉及业主、业委会、物业服务企业、开发商等多元社会主体的共治和博弈，利益诉求错综复杂、难以统一，“人人为我”的利己观念大行其道，“我为人人”的良好风尚尚未成势。部分开发商，只管卖房不管售后，为追求利益最大化，不惜损害业主利益，大打“甩手牌”。在开发项目之初，以成立项目公司的形式进行房地产开发，项目竣工交付后，将公司注销，导致购房户无法依法维权，比如海德堡项目。在建设过程中，通过压低施工价格、偷工减料、层层转包等方式压缩建设成本，导致不能按期交房和房屋质量问题，比如城建檀香山、奥园广场、京鹰华府等项目。在出现问题后，有的开发商与后期物业公司互相推诿，物业维修资金申请程序繁琐、业主意见难以统一，使得质量问题无法及时解决，矛盾纠纷愈演愈烈。在销售过程中，有的开发商为尽快售出车位、回笼资金，违规将车库出售给小区外人员，或以只售不租、提高停车费等方式，迫使业主购买车位，造成小区停车难、停车贵。比如，颐景园等小区。有的开发商前期物业用较低物业费和较高服务品质吸引住户入住，销售结束后物业服务质量显著下滑。部分物业服务企业，奉行盈利为中心的经营理念，而不是以服务业主为中心。在承接物业项目前，为了承接开发商物业项目，对建设质量问题“睁只眼闭只眼”，未严格进行承接查验。有的以低于成本价格招投标，进行恶性竞争。在承接物业项目后，为了保住利润，降低服务质量，压缩人员成本，服务项目少、标准低。有的以“摞挑子不干”来胁迫业主追加费用，甚至直接“弃盘”。有的与业主争利，收费不规范、占用公用区域、侵占共用营收、违规催缴物业费等。比如，家园小区等项目。部分业委会成员，奉献意识、责任意识较弱，不作为、乱作为、慢作为。有的把业委会当做“法外之地”，牟取不正当利益，甚至与开发商、物业形成利益同盟，损害业主合法权益。比如，侵吞隐瞒广告费、临时停车费等公共营收，长期不公开收支账目，公款私用，提高物业费、停车费标准，等等。部分业主，主人翁意识不强，对公共决策、业主自治漠不关心。**年，全市共成立业主大会和业委会328个，约占小区总数的23%。有的业主公共道德缺失，以邻为壑、损人利已，“各扫门前雪、不管他人瓦上霜”，甚至违规装修、搭建、停车、破坏公物。有的业主特别是“三供一业”职工习惯行政管房、福利管房，缺乏物业缴费意识，搭便车时有发生。
（二）行政监管缺位。国务院于**年和**年分别取消物业企业资质管理制度和从业人员持证上岗制度，“零门槛”入行引发企业数量激增，增加了行业规模，但事中事后监管没有跟上。究其原因，主要是：法规建设滞后。近年来，城市居民人口较快增长，物业管理发生了很多新变化。但《**市物业管理办法》于**年2月30日开始施行，距今已有8年之久。《湖南省物业管理条例》于**年1月1日开始实施，我市尚未因地制宜出台实施细则和配套办法。管理体制不顺。物业监督管理权主要集中在市级物业管理部门，区物业管理部门监管手段匮乏。住建、规划、城管执法等部门联合执法时，执法环节难以有效衔接，出现了“形联实不联”的现象。考核机制缺失，未对区物业管理部门、各部门进行考核有效奖惩。矛盾调处机制不健全。当前，物业管理矛盾纠纷调处主要依靠市区物业管理部门，街道、社区缺乏必要的物业管理机构、人员和执法手段，属地责任难落实，矛盾无法有效化解在基层。目前，仅有石峰区在每个街道办事处配备了1名正式物业管理专干。支持力度不够。我市财政对物业管理投入较低，重建设、轻管理，对城市规划、建设、管理缺乏一体化认识。政府对物业服务行业发展关注度偏低，对物业服务企业扶持政策较少。
（三）市场调节失位。市场主体不成熟，优胜劣汰的市场机制尚未建立。主要原因是：共有部位产权不明晰。小区业主共有部分权属处于模糊状态，不动产登记部门也难对共有部分进行全面产权登记。部分物业公司从开发商手中承接并管理物业小区，通过出租车位和架空层、经营配套设施和电梯广告等谋取利益，抛开业主进行单方面商业化运作。诚信体系有待完善。行业信用评价体系缺失，信用信息平台的建设滞后，尚未形成“守信走遍天下、失信寸步难行”的信用环境，导致行业鱼龙混杂、劣币驱逐良币，降低了物业行业整体服务质量。价格调节机制失灵。物业管理行业协会尚未监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则，业主在协商物业服务费用时没有参考依据。物业管理费低而停车费过高，导致物业服务陷入低质劣价恶性循环，严重损伤了业主的获得感、满足感和幸福感。
三、对策建议。
（一）建章立制，构建条块结合、齐抓共管的责任体系。通过加大法规修订、监督考核、财政投入等工作力度，推动物业管理权力下放、监管重心下移，构建市、区、街道、社区四级物业监管责任体系。一是完善法规政策。结合**实际，尽快制定适应我市发展新要求、内容更完善、操作性更强的物业管理条例，进一步对市区物业管理部门、职能部门、社区、街道等单位的权利和义务进行明确，进一步对小区车位出租、绿地保护、物业服务收费等共性问题作出详尽规定，让物业管理有法可依、有章可循。二是为区物业管理部门赋能。进一步梳理物业行业监管事项，逐步将物业服务企业信用信息管理、职业经理人管理、前期物业招投标管理、新建承接现场查验管理、物业企业日常动态监管等市级监管事项下放到各区，增强基层物业管理监管能力。三是提升社区街道物业管理能力。充分发挥街道办事处和社区在物业管理中的基础作用，通过建立联席会议制度、配备物业管理专干、设立物业服务管理工作站等方式，落实辖区内物业管理属地责任，把物业管理中的矛盾纠纷化解在基层。四是强化部门协调联动。按照“谁主管、谁负责”要求，进一步明确各类管理执法事项的主管部门、业务流程、咨询投诉方式等，落实“管理进小区、执法进小区”。五是加大监督考核力度。将小区建设管理纳入城市综合治理体系，推进平安建设、小区文明创建、小区环境整治等社会综合治理工作，建立考核办法及细则，培育更多的示范小区、文明小区。将物业监管工作纳入相关职能部门和街道办事处、小区居委会工作目标考核范围，进一步调动部门、街镇、社区的工作积极性。六是加大物业管理投入。按照事权与财权相匹配的原则，市、县（市）区财政每年配套安排专项物业管理经费，纳入年度财政预算并建立常态增长机制，用于行业产业发展、老旧小区提质改造、社区（村）物业监管、物业服务企业奖励、业委会培训、智慧物业建设和物业管理行业诚信建设等工作。
（二）创新方式，构建诚信规范、公平高效的市场监管体系。既要坚持用优胜劣汰的市场机制促进行业健康发展，又要通过建设信用评价、信息公开、产权明晰、价格调节等机制，更好发挥政府作用，弥补市场失灵。一是加强信用体系建设，提高准入门槛。制定行业信用体系建设规划，研究制定信用法规、配套政策和标准，完善信用评价、红黑名单、联合奖惩等配套制度，推动物业服务行业信用体系建设。加大企业失信惩戒力度，将评定结果与物业项目评优和招投标等结合使用，促使物业服务企业重视信用、善用信用、诚信经营，实现公平竞争、优胜劣汰。二是建设统一信息平台，促进信息公开。依托“智慧**”建设，加强物业管理信息化、一体化平台建设，从根本上解决监管难、处理难、评价难等难点、痛点。按照“先易后难”的方式，分步上线业主缴费、投票表决、满意度评测、问题反映、可视化监管等功能。三是严格执行承接查验制度，推动关口前移。为防范开放商在前期建设中存在遗留问题，全面实施前期物业承接现场查验制度，依法处罚未经现场查验擅自交付的行为。对已经存在建设问题的老旧小区，责任部门要集中会诊，敢于担当，切实把房屋渗漏、配套不齐、领证难等遗留问题解决到位。四是完善价格调节机制，防止恶性竞争。综合考虑行业平均成本、物价变动等因素，实施分级定价，每两年调整物业服务收费基准价和浮动幅度，尽快形成“以质论价、质价相符、合同约定”的收费体系。进一步完善物业服务收费标准，对停车收费分类划档，出台最高限价政策，切实决停车难、停车贵问题。
（三）共建共享，构建政府搭台、居民自治的基层治理体系。将物业管理作为加强基层社会治理的主要突破口，推动社会治理重心向基层下移，实现政府治理和居民自治良性互动，打造共建共治共享的社会治理格局。一是培育自治能力和组织，让业主的事业主办。加强舆论引导，依托新闻媒体、新媒体，加大对业主自治、物业管理法律法规的宣传力度，增强广大业主公共责任意识、小区管理意识和民主监督意识。加强业委会建设，由街道（乡镇）、社区（村）依法依规组织好业主大会的产生，全面推进住宅小区业委会成立、改选、换届工作，优先选举中共党员、“两代表一委员”、民主党派等人士为业委会成员。规范业委会行为，积极开展业委会组建和运行方面业务培训，提高业委会成员的思想素质和专业水平。加强业委会监督，各小区应当成立业主监督委员会，加强财务监管和审计，每季度公示经费收支，换届时进行第三方审计，主动接受业主监督质询。二是明晰共有物业产权，让业主权益得到保障。进一步明确共有物业的范围、管理方式，全面实施产权登记。共有物业的收益归全体业主所有，必须存入共有资金账户，由业主或业主大会根据物业服务的内容向物业公司支付物业服务费，从源头上减少物业纠纷。比如，以车位车库产权界定为例，计入业主公摊面积的车位车库产权应属全体业主所有，人防工程改造车库按照“谁投资谁受益”明确使用和收益权利，开发商无权出售。建议上级立法机构进一步完善法律法规对车位车库的产权界定，制定确权的主体、依据及程序，确定车位、车库最终产权归属规则。三是畅通应急维修渠道，让业主急事特办快办。进一步简化专项维修资金使用审批条件和程序，探索建立紧急使用“绿色通道”和“紧急救助基金”，由社区（村）、业委会及物业服务企业共同组织抢修。比如，探索推行电梯运行保险、电梯安全责任险，建立电梯故障“快处快修”机制。四是完善问题调处机制，让业主纠纷依法化解。建立高效的物业管理投诉受理和快速处理调解制度，注重依法解决物业纠纷，通过开通司法审判绿色通道、设立物业管理巡回法庭、建立人民调解委员会等方式，促进业主自治调解、人民调解、行政调解、司法调解衔接互动。
六月上旬，区政协组成调研组，就我区老旧小区改造提升和物业管理工作进行了专题调研，在了解基本情况，查找存在问题的基础上提出了对策建议。
一、基本情况。
目前全区共有居民住宅小区483个，其中由物业服务企业管理的有128个，由单位自管或社区代管的有264个，由业主自管或无人管理的有91个。这些小区大部分建成于上世纪八九十年代，大多为6层左右的高密度住宅或零散的独楼独院，由于当时规划设计和建设标准低，普遍存在着小区的基础和配套设施差、管线老化、管理不到位和安全隐患等问题。就连一些近年来新建的住宅小区，也大都存在配套设施缺失和物业管理服务不到位的问题，引起矛盾纠纷频发，成为我区上访率居高的一个重要方面原因。近年来，5个街道办事处所辖区域都不同程度的出现过因住宅小区管理引起的堵门堵路越级上访等影响较大的事件。老旧小区问题的协调处理和物业管理工作已成为街道办事处日常工作量最大，牵扯精力最多的一项重要工作，也是摆在各级政府面前绕不过去的一个现实问题。
**年以来，各级已逐步认识到居民住宅小区和物业管理方面存在问题的普遍性和一些突出问题的严重性，逐步推进老旧小区改造提升，进一步加强物业管理工作。去年我区完成了金陵新村等7个老旧小区的改造提升，今年区政府又安排对解放新村等8个老旧小区的改造提升，全区健全了区、街、社区三级物业管理平台，各街办普遍建立起了“两站一中心”（物业投诉调解工作站、物业维修服务站、物业服务中心）工作机构和一些管理制度。目前全区拥有钢管厂国家级示范小区1个，省级物业管理优秀小区3个，市级优秀示范小区16个。桥南街道办事处在物业管理工作方面先后探索制定出《街道物业管理工作实施意见》、《街道物业服务企业量化考核办法》、《街道首届业主大会工作流程》和《街道业主委员会换届指导流程》等管理办法，为全区加强物业管理探索了路子。
但随着我市城市建设东扩南移战略的实施，加之我区建区时间相对较早，主城区领先全市的优势将逐渐退去，老城区的缺陷将逐步显露，居民小区，特别是老旧小区管理方面的问题和矛盾将会不断出现，物业服务和管理工作仍处于低水平、粗放型和起步探索阶段，我们必须面对这个现状，不断加强老旧小区改造提升，健全完善物业管理长效机制。
二、存在的问题。
1、老旧小区存在问题多，管理难度大。老旧小区在我区住宅小区中占比较大，且居住的大多是工薪阶层的退休老人和低收入群体。这些老旧小区的楼房大多是上世纪我国迎来改革开放第一轮建设高潮时以单位自筹或集资等形式建起来的，由于受资金、技术、设计等因素制约，加之当时没有强制性建设规范。所以楼房本身的建设质量不高，集中供暖、供气和小区的配套设施大多缺失。房屋无维修基金。如姜谭办事处辖区的铁路南站30户的棚户区，现仍为几十年前的土坏房，存在诸多安全隐患。
道路不平、路灯不明和环境脏乱差无人管理；
各类管线老化，供电供水损耗大，时常发生停水断电；
业主习惯于单位无偿提供的物业服务，“花钱买服务”的意识不强，物业管理收费难。如国道巷小区业主欠费严重，导致物业公司亏损撤离，无奈之下办事处组织工作人员上门收缴物业管理等各种欠费。其它老旧小区业主拖欠各类费用，造成物业公司留不住，长期处于无物业状态的问题普遍存在。
有的对停车位等公共收益自行定价，漫天要价；
有的不走程序，单方面提高物业收费标准，如绿城逸水苑小区，物业公司违反与业主签订的合同，擅自提高小区物业服务费和车位费，引起矛盾，形成上访，被宝鸡电视台百姓问政栏目暴光。六是物业公司更换频繁，产生问题多。有的物业企业因经营亏损，擅自撤离，形成小区管理空档，且不能及时移交相关资料和手续，甚至把收取居民的水电费卷款带走，最终导致对簿公堂。有的因服务不到位被业主罢免后，懒着不走，和新进入小区的物业公司形成对峙，制造小区管理混乱。
3、开发建设遗留问题多，矛盾纠纷频发。近年来随着房地产产业的迅猛发展，我区开发出不少新的商品房居民小区。由于房地产开发企业追求经济利益最大化，加之监管不力，导致部分房地产企业随意变更规划，占用公共预留区域，改变公共设施用图，造成小区环境不达标、配套设施不完善、房屋及附属设备质量差等问题普遍存在。有的开发企业拖欠水、电、气、暖等公共设施费用，有的未及时履行房屋质量保修责任，有的不按合同约定期限办理房产证，有的房屋面积缩水公摊增加，有的直接把问题甩给前期物业管理，造成了物业服务企业、开发商、业主之间矛盾纠纷频发，且难以解决，由此引发群体性上访和过激行为发生。如金陵办事处出现的物业纠纷矛盾中，近70%源于开发建设遗留问题。世纪花园、星河湾等小区因电梯维修、地下车库归属、物业管理用房、绿化供热等矛盾纠纷，都是房地产开发企业遗留的深层次问题。
4、业主委员会建设亟待规范。一是业主大会和业主委员会成立难。大多数业主对业主大会和业主委员会的成立抱有无所谓的态度，不愿意参与“两会”的选举和被选举，从而影响“两会”的成立。二是业主委员会正常运行困难。业主委员会成员大都没有津贴报酬，人员办公场所紧张，办公经费紧缺，成员大都工作积极性不高，遇到难题撂挑子不干的现象时有发生，业主委员会的维权、监督和协调作用得不到发挥。三是业主委员会监管困难。业主委员会是一个自治性的群众组织，机构松散，没有上级主管部门，没有明确具体的权力和责任以及与之相对应的奖惩考核办法，很难对其运行情况实施有效监督。有的业主委员会班子成员自律意识较差，相互之间搞分歧、闹矛盾，影响组织作用发挥。如桥南办事处辖区世纪花园小区业委会内部矛盾问题，三番五次到政府部门上访，经市、区、街道办三级多次调解未果，最终矛盾双方对簿公堂。
5、体制不顺，力量不足，监管没有形成合力。我区老旧小区产权涉及省、市、区以及机关企事业单位等众多建设主体，有的一栋楼就归属几个产权单位，自成体系，各自为政，割裂了小区管理权属。环卫部门对居民小区的旧家俱、装修垃圾不收集，不允许在垃圾台倾倒，导致小区长期存在乱堆乱放。综合执法局把居民区乱搭乱建和违章建筑的拆除推给社区，不愿染指，形成综合执法只负责沿街，不进小区的不成文规定。各级政府制定的《物业管理条例》，明确规定县级以上地方人民政府房地产行政主管部门和街道办事处负责本行政区域内的物业管理活动的监督管理工作，但现实管理中，对物业公司的最终审核、审批和资质认定等实质性行政管理权利都在市上。这种管理体制与现实需要脱节，造成了对物业企业管理监督的责任主体缺位。另外，虽然区、街、社区都成立了物业管理组织机构，街道办事处还建立了“两站一中心”的工作平台，但工作人员都是身兼数职，缺乏专业从业人员，难以应对日益增加的物业矛盾纠纷，监管力量显明不足。现行管理体制形成了市区两级管理的责权不对等，不配套，使物业监管没有形成合力。
三、意见和建议。
1、综合施策，改造提升，从根本上解决老旧小区管理难问题。
坚定不移推进老旧小区改造提升。去年我区对金陵新村等7个老旧小区通过实施集中供热、供气，配建社区和物业管理办公用房，新建居民区饮食和蔬菜市场，改造老化的线路和更换插卡式电表，硬化小区道路和安装监控摄像装置等不同项目的改造提升和部分引进正规物业管理后，使小区面貌发生了翻天覆地的变化，基础设施和居民生活质量得到了极大改善，现在小区道路平了，路灯亮了，事有人管了。所以我们建议，要继续加强老旧小区改造，继续采取政府牵头主导，发动社会力量和居民群众积极参与，综合运用市场手段和各项优惠政策相结合的工作方针，按照居民自筹，企业或单位支助，财政按一定比例投入等筹资办法，每年安排一定数量的老旧小区进行改造。
老旧小区改造后，具备一定基础条件的要及时引入正规物业管理。对老旧小区的物业管理也应实行优惠政策，通过财政补助，政府以奖代补、税收返还等优惠措施，调动物业企业接管老旧小区的积极性。
同时要加强对居民群众的宣传教育。引导居民尽快由福利性生活思维方式向市场经济条件下花钱买服务的生活思维方式转变，树立起物业管理是居民自己应尽的义务的观念和自觉交纳物业管理费的思想意识。逐步实现自我管理，自我服务。
除此之外，还要逐步推进人民调解、法院受理、综合执法等依法治理进社区进小区活动，建立起老旧小区管理的长效机制。
2、加大对物业公司的监管力度，不断提升物业企业管理服务水平。
区住建局会同区物价局尽可能细的针对每个企业和小区制定出政府主管部门审批的指导性收费和服务标准，各街道办事处也要根据各自实际，制定各项管理制度和考核办法，使全区物业管理工作有章可循，有则可守。二是要加强对物业服务企业的考核考评和日常监管。要进一步落实与物业企业签订《目标责任书》，实行量化考核打分，业主评议等管理制度，通过考核考评，奖优罚劣。对存在问题多、服务水平低、管理能力差、群众投诉多的企业采取全区通报，建议相关部门吊销营业执照、降低企业资质、限制在我区承接服务项目等管理措施。在考核的基础上要加强日常监管，通过召开工作例会和以会代训等方式，帮助物业企业端正自身定位，树立诚信经营和人性化管理，品牌化服务的理念。把社区和街道办事处年审盖章作为必经程序，特别对跨区域经营，总部不在我区的物业企业的年审要通过市住建局及时反馈我区年审意见，建立联合监管机制。可会同审计部门对物业企业执行收费等情况进行年度审计，要完善物业管理企业信用档案系统建设，可尝试对物业企业收取一定数量的押金和保证金的方式进行监管。三是加强物业企业自身建设。物业企业要认真贯彻各级《物业管理条例》，做到遵纪守法，规范管理，更好地为业主提供服务。要加强企业文化建设和从业人员教育培训，提高思想和业务素质，做到精心管理，优质服务，诚信经营。要不断拓宽服务渠道，增加服务项目，推动服务向纵深发展，以此带动多元化经营，产业化发展。要通过市场机制，实施物业企业间兼并重组，扩大企业规模，提高经济效益，使企业发展步入良性轨道，以此推动服务水平上台阶。
3、探索创新，突破小区开发建设遗留问题瓶颈。
近年来居民小区开发商遗留的问题比较多，且解决难度大，引起了业主与物业企业之间拖欠各种费用和服务管理质量跟不上等连锁反应，形成了制约小区物业管理瓶颈。要高度重视存在问题的严重性和复杂性，不断探索创新，寻求解决办法：一是要积极向上反映和建议新建住宅小区不断出现的建设质量、房屋保修、房产证办理和附属配套设施方面不执行规划，不兑现合同，损坏群众利益和给后期物业管理带来很多困难的问题，建议市上相关职能部门有针对性的加强监管。二是区政府要加强同市规划局、住建局等部门联系，建立起与市规划执法、建设质量、综合执法等单位的联席会议制度，重点就我区范围内新建住宅小区物业管理和社区服务配套用房、小区预留空间和附属配套设施以及房屋建设质量等问题，定期召开联席会议，建立联合监管制度。协调建立建设企业给街道办事处移交新建小区制度，实现新建小区与社区和物业管理的对接，推进社会管理创新。三是在新建小区探索建立社区先期代理业主委员会行施物业管理职责的办法，推进小区物业管理依法实施，打破开发商指定企业包揽小区物业管理的违规常态。提前介入，打好基础，选好首期物业管理公司，共同维护业主合法权益，确保以后物业管理顺利开展。
4、规范业主委员会的履职行为。
对产权关系复杂，不具备条件的小区，可成立小区管理委员会。通过业主委员会和管理委员会将业主诉求反映给各职能部门，协调沟通解决问题，降低上访率。二是加强对业委会选举产生的指导，确保业主委员会的产生符合相关法律规定，符合实际条件，符合有关程序。三是通过培训引导业主委员会委员正确履职。加强业主委员会主要成员法律法规和物业知识的培训，使其能合理反映业主诉求、需求，引导业主遵守规约，协助物业服务企业履行合同，协调物业矛盾纠纷。四是进一步加强监管，规范业主委员会的行为。建立监督机制，制定行为规范，通过一系列健全有效的制度，引导业主委员会自觉规范自己的行为，自觉接受全体业主的监督，对其活动中出现的违规行为要及时制止并限期整改，确保业主委员会正常有序运行，发挥桥梁和纽带的作用。
5、加强领导，充实力量，形成监管合力。
环卫部门对小区的废旧家具和装修垃圾，应制定出有利于小区环境管理的清收办法。建议市上进一步下放物业管理权限，充分体现县（区）一级政府在物业管理工作中的领导和管理职能。进一步理顺物业管理工作体制。三是落实人员和经费保障。要为区、街两级充实物业管理领导力量和工作人员，为一线管理机构招聘部分专业人员，为街道和社区招聘物业管理协管员。区上要落实街道办、社区在物业管理中的工作经费和公共物业服务项目经费补助政策，充分发挥基层“两站一中心”的管理和服务作用，也可采取以奖代补等形式，予以经费保障。
近年来，随着房地产业的快速发展，城市化进程不断推进，物业管理日益成为社会各界关注的热点问题。做好物业管理工作，不仅有利于改善城镇居民生活环境，而且有利于社会安定与稳定。5-7月，区政协社法委组织部分委员开展物业管理情况调研，先后前往区住建局、公安消防大队等相关部门了解情况，实地走访宁德万达华城、郦景阳光、名阳帝景、金甸名苑等小区，召开业委会和物业公司座谈会，了解实情，探讨解决存在问题的对策。现将情况报告如下：
一、基本情况。
**区现有住宅小区162个，分布在蕉南、蕉北、城南、金涵、漳湾，有备案的物业公司30家，承担着郦景阳光、万达华城等83个小区的物业管理工作，部分小区由业主委员会自我管理，有些小区由业主自行聘请无任何资质的“黑物业”管理。由于我区物业管理起步晚，行业监管不规范，一些没有经过任何业务培训，没有管理资质的物业管理企业的从业，导致管理不到位等问题不同程度存在，给业主造成困扰，同时也存在着诸多安全隐患。
二、存在问题。
（一）物业公司管理不规范。
1、物业公司自身管理水平较低。
我区现有的物业公司服务项目单一，服务面狭窄，业主满意率普遍不高。目前，绝大多数小区除提供保安、保洁、绿化等基本服务外，其他特需服务项目基本没有开展。部分物业公司认识不到位，认为物业管理是简单劳动，于是低薪聘请一些文化素质低、没有接受过专门培训的人员上岗，即使公司对员工培训，也是停留在基本技能的初级阶段，且工资报酬低，从业人员流动性大，致使物业服务工作不到位。
目前我区物业主管部门的物业监管力量薄弱，行政执法力度不够。小区业主委员会法律意识普遍不强，业主委员会与物业管理企业联合会商机制不健全，桥梁与纽带作用基本缺失，致使业主与物业管理企业矛盾有增无减。
1、业主对物业服务收费缺乏知情权。
由于各物业公司管理费定价标准不一，一些物业公司存在不按合同约定提供质价相符的服务，导致收费不透明、甚至乱收费等问题不同程度地存在。对物业服务收费的收支情况，物业管理公司没有按有关规定及时公布，侵犯了业主的知情权和监督权。
2、业主消费观念未转变。
随着房地产业的快速发展，部分业主对“掏钱买服务”消费方式认识不足，导致对物业管理缺乏理解与支持，产生欠缴、拒缴等抵触情绪的业主大有人在。同时对服务收费标准的认同也有偏差，往往期望以最低支出享受最优服务，一味强调权利而忽视相应的义务，导致收缴率偏低。绝大多数小区有30%以上的住户拖欠管理费用，使物业公司运转困难，服务不到位。
（三）住宅区消防安全管理存在严重隐患。
1、物业公司消防管理履职不到位。
部分物业公司没有制定日常消防检查巡查制度、消防设施维护保养制度、消防培训演练制度等，有的物业公司即使有相关的制度也没有落实，日常管理流于形式。物业管理人员中缺乏具有消防知识的从业人员。
2、消防系统移交不到位。
我区部分住宅小区消防系统早期接管移交后，管理维护一直缺失，物业公司接手时消防系统已处于损坏或瘫痪状态等，导致开发商与物业公司互相扯皮，存在建与用、建与管脱节的现象，物业公司对小区内消防设施不清楚、不会用、不管理现象较为普遍。
3、小区居民消防安全意识淡薄。
由于业主消防安全意识淡薄，各小区普遍存在违建、违规停车占用避险平台、堵塞消防通道等现象。如在万达华城小区调研时就发现，整个小区消防栓没水，消防通道拥堵，消防系统瘫痪，居民意见很大。
三、几点建议。
（一）提高服务质量，以服务促进收费。
1、加强物业公司自身建设。
物业监管部门要加强监督，推进物业公司在加强自身建设、提高服务质量上下功夫，逐步扩大服务项目，不断追求服务的精细度。物业公司要加强对员工素质的培养，为管理小区营造了一个良好的生活环境，从而使广大业主逐步接受“花钱买服务”的观念。
2、及时完善现有的物业管理机制。
进一步理顺物业监管的三级管理机制，明确业主委员会、社区、街道办事处、物业监管部门的职责，出台地方性法规并严格遵照实施。制定有效的综合考评制度，定期或不定期对物业公司进行检查、考评，发现问题督促整改，将企业信用度纳入征信平台管理，对拒不整改的企业应影响该企业物业管理资质。
（二）完善消防基础设施建设，提高消防安全意识。
1、加强消防基础设施建设。
物业公司要及时与开发商办理好产权交接，在与开发商办理产权交接时，对于一些消防设施设备损坏严重、设备老化的问题要及时督促整改。物业企业违反总平设计或擅自变更房屋用途增加建筑面积，停车位、绿化等随意变更的，相关职能部门要及时进行清查、整顿，还业主一个舒适、安全的生活环境。
2、简化专项维修基金审批程序。
因历史遗留问题，维保单位不明确的商品房项目，应启用专项维修资金用于小区的维护保养，对小区内如电梯等公共大物件维修，物业公司或业主委员会要及时申报，加快解决消防设施设备存在的问题。同时应简化专项维修资金审批程序。
3、强化责任主体。
强化属地管理职责，物业公司要制定日常消防检查巡查制度，消防设施维护保养制度、消防培训演练制度，熟练掌握小区内消防设施应用，加强消防设施管理建立完善、可行的应急救援预案。
（三）落实部门责任和属地责任，提升行业自律水平。
1、制定行业标准。
住建部门和物业行业协会要抓紧制定一套切合**区实际的物业行业服务标准和相应的收费标准并公布于众，让广大业主清晰了解物业收费与服务内容对等，树立正确的消费观念。物业公司要按规定实行明码标价，统一采用收费标价牌形式，设立物业公司服务等级、服务内容、收费项目、收费标准、收费依据、价格举报电话等项目，让广大业主“明白消费”。
2、完善监管机制。
住建局作为物业管理行政主管部门，要加强与规划、城管、公安、工商、安监、质监等相关职能部门以及街道、社区的联动，及时共享管辖区域内物业公司的信息，施行失信联合惩戒制度，认真抓好物业公司综合信用评级工作，加强对行业管理人员政策法规、业务知识等岗位技能培训，创新管理手段，提高监管能力。有关乡镇(街道)要加快组建小区业主委员会，定期召开物业管理联席会议，及时掌握物业管理中的出现的弊端及业主反映强烈的问题，督促物业公司落实整改，并把小区业委会组建情况纳入对街道(乡镇)、社区进行社会治安综合治理考评内容，努力构建平安小区、和谐社区。
自**年以来，**区投入巨资大规模进行城市综合整治，城市形象发生“蝶变”，城市品位和人居环境质量明显改善，人民群众亲身感受到了**的发展变化。但是，如何在创新社会管理中加快构建新型物业管理服务体系，形成长效机制，进一步巩固发展**区城市管理特别是综合整治工作成果，充分调动居民群众参与自主式管理的积极性，是当前和今后一个时期面临的紧迫课题。
一、**区物业管理和推行社区居民物业自治的现状。
**区的物业管理行业自1994年开始起步，18年来在房地产行业的带动下，经历了起步、平稳发展阶段，现在已进入了提档升级、加快发展的新时期。目前，在**区注册并取得物业管理资质的企业201家（其中，一级资质企业11家，二级资质企业33家，三级含“三暂”资质企业157家），从业人员已超过6万人。物业管理服务的范围涵盖了办公楼、商厦、高档公寓、别墅区、普通住宅小区、居民老旧住宅区六个方面，由居住物业和商务物业两个大类构成。全区房屋权属登记总建筑面积3031.72万平方米，已有物业管理的2704.65平方米，实施物业管理的项目约520个，物业覆盖面为90%，新建的住宅区物业覆盖面达100%。
近几年来，随着城市拆迁建设步伐的加快，特别是经过大规模城市综合整治，**区的城市面貌、居民小区环境日趋美化靓化。为了切实搞好物业管理，为人民群众提供良好的生产生活环境，提升城市形象，区政府及有关部门、街道和社区落实物业管理条例和相关政策，对于商务物业这一块，主要是注意发挥区物业服务行业协会的作用，运用市场化手段规范其运作。而对于在计划经济时代及八九十年代修建的老旧住宅区，重点是在摸清底数的基础上，从**年开始，一方面投入巨资进行综合整治，一方面试点初步形成了居民自治、社区自治、引进专业物业服务企业三种物管模式。部分街道、社区居委会试点推行社区服务自治，通过成立社区物业管理专委会（如大溪沟街道）、推进老旧小区自主式物管、改造“一户一表”和老旧电梯等，夯实社区自治基础，为居民提供便民利民服务。截止**年底，全区共有32个老旧住宅区开展了物业管理，涉及管理面积167.9万平方米，2.42万户，物业管理工作正在不断扩面提升。
尽管**区在物业管理方面做了一些工作，去年10月区政府又出台了全面加强物业管理工作意见和推进老旧住宅区物业管理全覆盖工作实施意见，工作也有一定成效，但是，还存在不少不容忽视、亟待解决的深层次问题。
相对于深圳1981年、上海1985年第一家专业物管公司成立，**区物管工作1994年才开始起步。由于起步晚，重视不够，缺乏物管准入制度和约束机制，起点较低，物业管理服务的范围比较单一，规范化、专业化水平不高，商务楼宇物管标准率较低，员工素质普遍不高，服务的质量和水平难以满足多功能、全方位、高层次服务需求。**区开始于1992年大规模城市开发，规划建设档次低，所建房屋单体楼比重较大，占40%左右。规划建设的档次低，项目不同程度地存在规划设计不合理、建筑质量差、设施设备不齐全、绿化环境差等缺陷，难以引进有品质甚至高端品牌物管企业。全区目前具有一级资质的物管企业也仅11家，多数为三级（含“三暂”）资质，发展极不平衡。全区还有不少老旧小区，由于基础设施差、没有物业专项维修资金、缺乏统一规范的管理标准，居民支持、参与率低，推行自主式物管或引进专业物管难度较大，即使有的开展了物管工作，档次和水平都很低，不利于巩固和发展**区城市管理尤其是社区综合整治成果。
（二）物业纠纷多、涉及面广，化解难度增大。
二是单体楼项目隐患严重；
三是低价导致低质服务趋势明显；
四是纠纷案涉及的法律关系较复杂；
五是纠纷涉及多重利益关系，化解难度增大。究其纠纷的原因，既有业委会运行不规范、业主对权利义务认识不对称、业主主张权利不理性、部分业主故意拖欠物管费的原因，也有物管企业定位不准、服务水平和质量不高、管理手段落后和开发商遗留问题未得以解决的原因，还有我市物业管理条例操作性不够强、政府缺乏强有力的监管的原因。
（三）物业管理体制和制度设计不够顺畅、不够完善，制度保障有限。
部门层面仅在区房管局设置了物业科，由于人少工作量大，物业科无力承担物业管理纠纷的监控、分析、协调、处置工作，无力指导、助推老旧居民区的自主式物管工作。街道没有设置类似成都锦江区那样的物业管理科和物业纠纷调处分中心，多数街道也仅配备了1名兼职分管物业的工作人员。街道和社区缺乏相应的物业管理法定职责权限，导致物业纠纷协调解决的责任不明、协调工作不及时，以致于造成层层上访，矛盾久拖不决。从地方立法角度看，则存在《**市物业管理条例》不够完善、操作性不够强的问题。各物管主体之间的权利义务关系不够清楚，法律责任和职责权限表述不够明确，特别是各行政部门的职责缺乏具体细致条文规定。《条例》赋予街道的权限是“备案”，是指导、监督、调解和协调，在最终行政裁决权上缺乏有力的法律支撑。由于街道没有强有力的措施介入，难以有效地化解物管纠纷。物业管理涉及到规划、建设、市政等多个职能部门，有的矛盾交织在一起，缺乏一个强力部门来有效协调各方，造成多头管理，问题久拖不决，如果走诉讼程序，则成本高、耗时长、效率低，不少人信访不信法，不愿意诉讼解决。另外，对于物业管理权的交接、验收程序，《条例》的规定很简略，新的物管企业如何进场接管、小区资料如何移交、旧物管企业如何退出、主管部门如何监管验收、居委会与物业公司关系如何处理等，缺乏具体明确的实施细则。物业服务标准和收费标准，也没有公认的市场指导价格和标准等，物业收费十几年一贯制未作调整，物管陷入了收费低或收不起费，服务质量下降，业主认为服务不佳不交费，物业公司服务质量更低的恶性循环。
（四）居民参与自治物业积极性不高、自治不够理性，居委会自治功能弱化。
物业管理调研报告题目篇十一
随着现代居住方式的不断改变，物业管理既有普通服务型行业的特点但又有着不同于其他服务性质工作的特点，主要体现在以下几点：
1.社会性。
住宅小区是人们居住、生活的聚集地，居住在小区里面的人从事着各种各样的行业，人口结构十分复杂，是整体社会的一个重要组成部分。不同的居民有着不同的素质、不同的需求，所以在小区的物业管理中就会有社会化的现象发生，因此说，物业管理具有很强的社会性质。
2.整体性。
现代大型住宅小区的功能具有多样性，会根据周边配套设施需求，不但可以居住，也可以办公、娱乐休闲等等。小区物业管理的内容包括了：日常的卫生保洁、绿化、安全保卫、公共设施的维护、规范进出小区的车辆行为、管理业主房屋装修业务等等，这些内容组成了一个管理整体，需要小区物业管理处提高综合服务质量，提升业主的满意度。
3.服务性。
住宅小区业务管理的目的就是为了满足业主们居住、生活的需要，所以物业管理要以为业主们创造一个优美、舒心、安全、满意的居住环境为己任，这也是物业管理最终的整体目标。而且，物业管理要在合同规定的额范围内提供基本的服务之外，还要结合小区特点和业主需求提供有针对性的个性化服务。4.复杂性。由于住宅小区内居住的人员素质、需求各不相同，对物业服务内容和标准要求也不一样，有些对服务标准要求高一点，有些则低一点，而且由于小区业主的收入水平和物业管理消费意识存在着差别，对物业管理收费标准也多持有不同意见。另外，住宅小区的物业管理在实施过程中也会涉及到市政管理、水电气供暖供应、公安、街道办事处等部门，所以说小区物业管理具有相当的复杂性。
小区的物业管理处是为小区内集体业主提供服务的，跟其他服务性质的工作一样，目标都是为了提高业主的满意度，具体而言可以从以下几方面措施入手。
1.规范小区车辆管理。
随着经济收入的提高，越来越多的居民都拥有了自己的轿车，在一些大型小区，进出车辆非常的多，占道乱停乱放现象严重，甚至在上下班的高峰期还会出现小区道路拥堵和车辆碰擦情况，车多位少问题相当突出。为解决这些问题，首先作为业主要自觉将车停放在划定的停车位置，物业管理处要制定管理措施惩罚占道停车行为;其次，增加监控摄像头，物业人员加强小区内的巡逻，发现占道停放车辆和堵住车库门的情况要进行规劝，对碰擦事故进行取证;最后，限制外来车辆停放到小区内，在车位和空间有限的情况下优先满足小区内业主需求。
2.维护小区卫生环境。
小区的卫生环境是需要广大业主共同来维护的，随便扔点小垃圾虽然是小事，但是如果大家都这么不自觉的话，就会造成严重的卫生问题。小区内有一些场所是供休闲散步用的，保洁员上午才打扫干净，下午就会因为个别业主随意丢食品垃圾，变得很脏，或是垃圾只丢在垃圾桶旁边，在夏天季节总会发出恶臭。维护小区卫生环境，首先就要求业主共同自觉戒除随意扔垃圾的习惯，将体积较大的垃圾，比如纸箱之类的不要堆放于楼道，也不要随意丢弃在垃圾桶旁;其次，是保洁员要经常擦拭垃圾桶，引导业主往垃圾桶丢垃圾时掀开垃圾盖;最后，物业管理需要定期指派专业人员进行小区消毒和绿化修整，防止蚊蝇滋生。
3.物业与业主多些沟通谅解。
物业管理处在日常的管理工作中要多站在业主的角度考虑问题，业主也要多支持物业人员的工作，多给予理解，这样才会令到小区多了份和谐。业主和物业人员都有不同的脾气和处理方式，在对一些问题的处理上，多几分谦让、多几分理解，心平气和的共同探讨解决的方法。比如，因为管道线路维修需要暂时停止水、电、气、暖的供应时，物业管理处要提前通知业主做好准备;比如，会产生噪声污染的一切房屋装修项目禁止在周末进行，以免影响到业主的休息;对于业主投诉的问题，物业管理处应当及时处理并给予答复等等。
4.消除隐患，保障小区的安全。
物业管理的重要职责之一就是保障小区业主人身和财产的安全。住宅小区发生失窃、甚至命案的事时有发生，一旦发生这种问题，物业有着不可推卸的责任。业主缴纳了物业费，物业就有义务承担和履行保障小区安全的责任。因此，物业要制定相应的安全管理措施，消除潜在的安全隐患。比如，在重要位置安装监控器，一旦出现失窃事件，调取录像取证;采用登记方式对外来拜访人员进行登记管理;加强巡逻，震慑偷盗行为的出现;小区如有水池，要做好围蔽措施，防止小孩失足跌入溺亡事件发生等等。
三、结语。
物业管理工作关系到小区业主居住、生活的质量、秩序和安全，物业人员在日常的管理工作中要立足于业主的需求，采取有效的措施不断提高物业管理质量，提高业主的满意度。
物业管理调研报告题目篇十二
社区作为一种非监禁性的刑罚执行活动，是我国刑罚制度改革的新生事物，也是世界刑罚制度改革的发展趋势。做好社区工作，对于完善我国刑罚执行制度体系，推进经济全面、协调可持续发展，维护社会和谐稳定，具有极为重要的现实意义。
一、社区服刑人员矫正管理工作的基本情况。
我县于年初起全力推进社区矫正工作，经过一年的时间，形成了较为完善的工作、管理体系。截止20__年10底，全县共有社区服刑人员69人，无脱管漏管不服从管理和重新犯罪情况。
二、管理社区服刑人员流动情况。
额敏县社区服刑流动人员主要存在于牧民当中，由于牧民放牧有冬牧场和夏牧场，距离乡(镇)场较远，并在偏远的山区，有时交通不方便，为了加强对这些人员的管理，确保矫正安全，加快社区矫正的信息化管理，从8月份开始，除了严格的请销假制度以外，实行了手机已动工定位汇报和利用座机汇报的制度没通过以上两种措施，极大的预防了社区服刑人员的重新犯罪。
三、主要做法。
(一)建立健全组织机构。
一是及时成立了社区矫正工作机构，在镇、乡、村形成网络并落实工作人员;。
二是将领导小组办公室设在各司法所。
三是村(社区)针对每名矫正对象分别建立矫正小组，安排2名矫正人员和1名监护人员进行矫正管理。
(二)完善各项管理制度。
一是制定了《额敏县社区服刑人员管理办法(试行)》，就公检法司等有关部门如何对社区服刑人员进行引导、扶助、教育和管理做出了明确规定。
二是全面推广乌苏和博州现场会的工作经验，将社区服刑人员重新犯罪率控制在0。5%以内。
三是创新矫正人性化管理，采取信息化手段加强对社区服刑人员的管控，做到人性化服务管理。
(三)矫正管理工作规范化。
一是严把接收关、请假关、矫正关、教育关、解除关，使社区服刑人员顺利回归社会。
二是建立健全社区矫正工作评估、分类和委托制度，制定个案。
三是坚持“日记录、周报到、月学习、月劳动、季总结鉴定”的制度。
四是实地走访。社区服刑人员进行了核查，资料档案齐全，无脱漏管和重新犯罪。
四、社区矫正管理工作面临的困难和问题。
(一)程序上存在一定问题。目前，我县社区服刑人员的接收管理工作，由各街镇派出所直接通知辖区司法所接收，各司法所按照“两个要素”(法律文书齐全、人员到位)的要求予以接收。由于实际工作中，常常存在矫正对象已报到登记，而相关法律文书、材料未送达或遗失的现象，司法所因不符合接收条件不予接，而派出所又认为应当属于司法所管，最后出现两不管的现象。
(三)教育管理方式相对陈旧。公益劳动形式单一，教育方式靠谈话、人格感化和念读法律法条等，教育的效果难以抵消社会歧视的负面效应。
(四)人少事多任务重。司法所承担普法教育、法制宣传、矛盾纠纷调解、社区矫正、帮教安置等多项职能，其中仅社区矫正每月就要完成召集学习、思想汇报、组织公益劳动等多项工作，司法所人员工作任务繁重。
(一)提高认识，营造全社会共同支持参与的良好氛围把宣传工作中的重点放在利于罪犯改造、降低国家刑罚成本等积极方面，对社区矫正的专业知识、工作业绩、成功典范等及时进行报道，真正让每位居民(村民)了解社区矫正工作。
(二)总结经验，推动相关法律和政策规定的出台针对当前社区矫正法律制度不健全的现实情况，建议首先保证社区矫正工作按照现有法律法规的相关要求。同时，探索新形势下开展社区矫正工作的新思路新方法。
(三)完善机制，加强各职能部门工作的沟通衔接司法行政机关做好与有关部门的联络，加强对社区矫正工作的研究，及时提出工作建议，依法监管社区矫正对象，及时将矫正期满的社区服刑人员转为帮教安置对象，实现社区矫正工作与帮教安置工作之间的无缝对接。最终形成政法部门齐抓共管的格局。
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