合同是一种约定，通过双方的共同意愿来保护双方的权益。合同的语言应简明扼要、准确清晰，避免术语过多或晦涩难懂。接下来是一些常见的合同样例，供大家参考使用。
房地产租赁合同纠纷篇一
法定代表人：京××职务：董事长。
委托代理人：苏xxxx市易行律师事务所律师。
被上诉人：xx××购物中心有限公司。
住所地：xx市西城区××外大街××号。
法定代表人：王××职务：董事长。
初字第××号民事判决，请求撤销一审判决，依法改判。
上诉请求：
1、请求二审法院依法撤销一审判决，予以改判驳回被上诉人的起诉;。
2、判令由被上诉人承担本案的诉讼费用。
事实和理由：
一审判决认定事实不清，证据不充分。
本案诉争房屋场地，位于xx市西城区××大街××号地下一层400平方米面积属xx商××房地产经营开发公司(以下简称：商××公司)所有。商××公司于xxxx年8月4日与xx林××房地产开发有限公司(以下简称：林××公司)签订了协议书，约定林××公司取得本案诉争房屋场地5年的使用权，该协议书中并未约定林××公司享有转租权。
被上诉人与上诉人于xxxx年8月4日签订《租赁合同》时，以及直到《租赁合同》xxxx年8月4日届满期间，被上诉人均未取得对该场地的处分权。
被上诉人在一审法院审理中提交了林××公司的《确认书》，以此证明其已经取得处分权。但事实上，《确认书》并不能证明其已经取得了该场地的处分权，理由如下：
再次，林××公司在《确认书》中表明，“将租赁房屋场地交付给被上诉人使用”。“使用”分为有偿使用和无偿使用两种，若为有偿使用，即为转租，因林××公司未取得转租权，故被上诉人对诉争房屋场地无处分权;若为无偿使用，也即林××公司自xxxx年8月4日至xxxx年8月4日长达五年期间，将其享有的收益权，按照上诉人与被上诉人之间签订《租赁合同》约定的租金计算，被上诉人获得155万元(31万/年*5=155万元)租金，林××公司分文未得。依据《民法通则》第58条“以合法形式掩盖非法目的的民事法律行为无效”之规定，林××公司以让被上诉人“无偿使用”本案诉争房屋场地的形式掩盖林××公司及被上诉人逃避纳税义务的非法目的行为，应属无效民事法律行为。
综上，《确认书》的内容无法证明被上诉人是本案的适格诉讼主体，故一审法院经审理认为：“被上诉人依据xx林××房地产开发有限公司出具的确认书对诉争房屋场地享有使用权、转租权等合法权益，其应为本案的适格诉讼主体。”显然系认定事实不清，依据的证据不够充分。
根据《民事诉讼法》第一百零八条“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织“之规定，本案被上诉人诉讼主体资格不适格，请求二审法院经审理后予以改判，支持上诉人的上诉请求。
此致
xx市第一中级人民法院。
房地产租赁合同纠纷篇二
地址：_______________。
地址：_______________。
诉讼请求：
一、判令被告向原告支付违约金共计________元;。
二、判令被告赔偿原告装修损失________元;。
三、判令被告赔偿原告经营损失________元;。
四、判令被告承担本案的诉讼费用。
事实与理由：
原告与被告于________年________月________日签订《________市房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)，被告将坐落于________市________区________庄园________楼的________房出租给原告，合同约定房屋租赁期自________年________月________日至________年________月________日，共计________个月。租金为每月________元，支付时间分别为________年________月________日、________年________月________日、________年________月________日;付款方式为“一年一付，付十二押一”。
________年________月________日，原告向被告交付________年________月________日至________年________月________日房屋租金________元及押金________元，并开始装修、营业，装修共花费________元。________年________月，在原告忙于其他业务期间，被告擅自解除合同，将房屋租给他人，致使原告原定的业务无法开展。
在此期间原告多次要求被告继续履行租赁合同，但对方拒不继续履行，对原告的要求置之不理。
原告与被告签定的合同事实清晰、有效，被告违约事实清楚。请求法院依法维护原告的合法权益。
此致
________市________区人民法院。
具状人：_______________。
________年________月________日。
附：租赁合同诉讼范文本诉状副本________份。
房地产租赁合同纠纷篇三
上诉人(原审被告)：周xx，男，汉，住xx市xx区，公民身份号码xxxxxxx。
被上诉人(原审原告)：周x，男，汉，住xx市xx区，公民身份号码xxxxxx。
上诉人周xx与被上诉人周x租赁合同纠纷一案，上诉人不服xx市xx人民法院(20xx)揭xxx民初字第50号民事判决，特向贵院提起上诉。
上诉请求：
一、裁定驳回被上诉人的起诉。
二、若判决被上诉人为涉案土地的权利人，则将原审判决第一项改判为上诉人与被上诉人签订的《租地合同书》于上诉人提出反诉请求解除合同之日(即xxx年4月20日)起解除。
三、若判决被上诉人为涉案土地的权利人，则将原审判决第二项改判为被上诉人收取上诉人的xxx年度租金人民币85000元，应于本判决生效之日起三十内付还上诉人。
四、本案一、二审诉讼费用由被上诉人周x承担。
事实和理由：
一、原审判决认定事实存在错误。
1、原审判决认定上诉人于xxx年1月24日在中国xx电网xxxx供电局办理了非居民用电变更用电业务时错误的。该项用电变更是由被上诉人办理的。被上诉人是该项用电业务的申请人，办理任何变更都需要被上诉人亲自或授权他人办理。从《非居民用电变更用电业务受理表》中的客户签章可以印证报停用电是被上诉人办理这一事实。被上诉人暂停了供电致使上诉人租赁土地的合同目的无法实现，被上诉人的行为是严重的违约行为。因此，上诉人自xxx年1月24日起便具有单方解除《租地合同书》的权利。
2、原审判决将不属于土地使用证范围的部分租赁土地认定为临时使用集体土地是事实认定错误。
《中华人民共和国土地管理法》第五十七条规定：“建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。其中，在城市规划区内的临时用地，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。土地使用者应当根据土地权属，与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同，并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。临时使用土地期限一般不超过二年。”xx经济联合社自xxx年就将上述土地出租给被上诉人，时间已经超过十年，土地的用途既不是建设项目施工也不是地质勘查，更没有经过任何审批。原审判决认为上述土地是临时用地于法无据。
二、被上诉人不是涉案土地的权利人，无权向上诉人主张任何权利，不是本案适格的当事人，请求贵院依法驳回被上诉人的起诉。
1、众所周知，不动产物权的转移以登记为要件，未经登记不动产物权不发生转移。被上诉人于xxx年7月1日与周xxxx签订了《转让厂基地协议书》转让约xx亩的集体土地建设使用权，但是没有办理该地变更登记手续，被上诉人没有取得该约xx亩的集体土地建设使用权。周耿炎已经取得该部分土地的集体用地建设使用权，伯劳经济联合社无权再将该土地出租，而被上诉人向伯劳经济联合社缴纳该部分土地租金应当视为xx经济联合社的不当得利。
2、被上诉人与xx经济联合社就不属于土地使用证范围的部分租赁土地约1.333亩达成的土地租赁合同无效。
(八)以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产;(九)村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。法律对讨论决定村集体经济组织财产和成员权益的事项另有规定的，依照其规定。”
(2)《中华人民共和国土地管理法》第二十六条规定：“经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准;未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。经国务院批准的大型能源、交通、水利等基础设施建设用地，需要改变土地利用总体规划的，根据国务院的批准文件修改土地利用总体规划。经省、自治区、直辖市人民政府批准的能源、交通、水利等基础设施建设用地，需要改变土地利用总体规划的，属于省级人民政府土地利用总体规划批准权限内的，根据省级人民政府的批准文件修改土地利用总体规划。伯劳经济联合社将不属于土地使用证范围的部分租赁土地约xxx亩出租给被上诉人作为工副业用地改变了原来土地用于农业的用途，出租行为无效。
(3)被上诉人与xx经济联合社签订的《土地租赁合同书》的合同期限已于7月1日届满，之后没有重新订立合同。也就是说租赁合同没有以书面形式订立，依据《合同法》第二百一十五条：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”虽然xx经济联合社出具了《证明》，证明了被上诉人继续支付租金，但是该项出租事宜未经村民会议讨论决定，程序违法，合同无效，被上诉人未取得该约xxx亩土地的使用权。涉案土地的租金在十年过后一直还以xx市斤稻谷的价值收租，是违背市场规律的，是严重损害集体经济利益的行为。被上诉人不是该土地的合法承租人。
房地产租赁合同纠纷篇四
诉讼请求：
3、本案诉讼费由被告承担。
事实与理由：
_______年_______月_______日，原告与被告签订《房屋租赁合同》。合同约定：原告承租被告位于____________________________，建筑面积_______平方米，租赁期限为_______年，自_______年_______月_______日起至_______年_______月_______日止，月租金为_______元，租金为季付，押金为_______元。原告依约向被告缴纳了房屋租金、押金。合同履行过程中，被告单方面要求提高房租，原告明确表示不同意。后双方协商决定，被告支付原告半个月租金作为违约金赔偿原告并返还原告剩余租金以及押金。原告已按约搬离涉案房屋，涉案房屋钥匙已经按约定交到物业处。后经多次催要上述费用，被告拒不支付且被告找各种理由让原告承担违约责任。原被告双方多次协商无果，遂成讼。
综上，因被告的违约导致原告合同目的无法实现，合同的存续已经失去实际意义，且原告因此遭受了重大损失，在协商无果之下，原告为维护自身合法权益，特依法向贵院提起诉讼，请判如所请。
此致
______________开发区人民法院。
具状人：______________。
_______年_______月_______日。
房地产租赁合同纠纷篇五
出租方:----市----房地产开发有限公司(简称甲方)。
承租方:(简称乙方)。
为了明确甲乙双方的权利和义务,经甲乙双方友好协商同意就下列房屋租赁事项签订本合同,以便共同遵守。
一、租赁房屋的位置及面积数量。
甲方将所属位于----市--东路----商城地下一层，建筑面积平方米，租赁给乙方做使用。自本合同签订之日起乙方即拥有本合同标的物的管理权、使用权。
二、租赁期限。
1、起租日期应以乙方的正式开业日期为准。
2、起租日期前不少于四个月时间用于乙方的各种装修、调试、大进货、招商等等开业准备工作。
3、具体计算交纳房租时间以乙方的正式开业日期为准。
4、租赁期从---年月日起到---年月日止共十年。
三、租金数额。
1、租金第一、二年总计金额为万元/年。
2、第三年至第十年为万元/年。
3、本合同所涉及币种为人民币。
四、租金交纳方式及时间。
1、租金为每季度交纳一次。
2、原则先交后用，于上一季度的最后七天交下一季度租金。
3、首期租金在开业后第二个月的前三天交纳。
4、如遇节假日则顺延。
五、水、电费的计算。
1、乙方租赁面积内水、电表独立安装，单独计费;乙方使用电梯的电费、维修费由乙方负责，并接入乙方的电表。
2、因乙方原因造成的逾期不能结算，甲方有权停电、停水，在此期间所产生的一切损失由乙方负责。
3、物业管理费先服务后交费，需另外再签订协议。
六、房屋的改造及维修保养。
1、乙方在租赁期间不得擅自改变房屋主体结构，经甲方同意乙方方可在不损坏房屋主体结构的基础上对承租区进行局部改造和装修，所装修费用由乙方承担。
2、甲方定期对房屋进行维修保养，保证乙方营业、办公和生活环境不受影响。
七、物业管理。
由甲方所属的----物业管理中心负责对商城进行物业管理。
1、甲方必须确保乙方水、电的正常供应，并负责主配电房正常运转的管理、维护保养。
2、乙方负责超市内部水、电及空调主机房的维修，所需费用由乙方负责。
3、甲方不得无正当理由在乙方营业时间内停电、停水。由于甲方物业管理原因停水、停电其责任由甲方承担，甲方按停电、停水时间补偿给乙方相应时间内的房租，停电、停水时间超过三个小时，乙方全部损失由甲方负责。
4、电力部门、自来水公司、及不可抗力因素造成的停电、停水甲方不负责任，但电力部门、自来水公司停电、停水需提前三天通知乙方。
5、由甲方协调有关部门允许在----商城前门正常停放车辆，并负责车辆管理，广场停车场内不准作为货物出租车停车场及对外用于其他经营，并达到车辆摆放整齐及商场进出口畅通。
6、甲方负责商城内其他业主营业时间及其他事项协商，行使统一管理。乙方经营时间及管理由乙方自己安排，甲方不得干涉。
7、甲方全面负责消防设施的配置、检查、验收、使用等工作。
8、甲方正常维修应限制在2次/年内，并需提前三日通知乙方。
9、甲方的物业管理项目明细必须在乙方装修前告知乙方，涉及乙方内容需按乙方要求办理。
10、甲方必须无偿为乙方提供足够、醒目的店名位置。
11、甲方须无偿提供乙方相当的广告位置。
12、筹备期间甲方给乙方无偿提供300平方米左右办公用房一处。
13、甲方须一次性解决乙方的排水问题，不留后遗症。
房地产租赁合同纠纷篇六
电话：_________________。
诉讼请求：_________________。
1.判令被告立即腾出所租赁的房屋;。
2.判令被告支付违约金_______________元整;。
3.判令被告承担诉讼费用。
事实与理由：_________________。
20__年2月__________日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，因双方对有关约定事项发生异议，于是经双方协商，在20__年__________月初，对原合同有关条款进行了修改，从新签定了《房屋租赁合同》，原合同作废并已销毁。被告在合同履行期间，违反《房屋租赁合同》第十条第7款(即乙方保证承租甲方的房屋为无明火商业用房使用，遵守中华人民共和国法规和政府相关规定，合法经营。因乙方违法经营而给甲方造成的连带损失，甲方有权收回房屋并不退还押金，由此给甲方造成的损失由乙方负责赔偿。)和第十一条第一款第一项(即租赁期间，乙方有下列行为之一，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金。a：_________________改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法经营的。)的约定，使用明火和进行无照违法经营。20__年2月__________日，原告向被告送达了《告知书》，要求被告停止使用煤气罐，被告不予理睬，拒不接受。20__年3月__________号，物业向被告送达了《通知函》，要求被告停止使用煤气罐，被告仍然不予理睬，拒不接受。
被告的行为严重违反了双方的协议约定，损害了原告的合法权益，为了维护原告的合法利益不受侵害，起诉至贵院，恳请贵院能依法维护原告的合法权益，维护法律的权威性和严肃性。
此致
北京市__________区人民法院。
起诉人：_________________。
附：_________________本诉状副本一份;证据材料五份这里是一份房屋租赁合同纠纷诉状范本。
房地产租赁合同纠纷篇七
原告：____________，女，汉族，____________年____________月____________出生，现居____________市____________区____________镇____________，身份证号：________________________，电话：________________________。
被告：____________有限公司，地址：____________________________________，统一社会信用代码：________________________。
法定代表人：____________，职务：____________。电话________________________。
诉讼请求：
5.判令本案的诉讼费由被告承担;。
事实和理由：
____________年____________月____________×日，原告与被告____________有限公司签订了《房屋委托租赁合同》____________)，将原告所有的位于____________市____________区____________房屋出租给____________全权管理并进行转租出租，根据合同第六条第2项条款约定，成都青客负有按时向原告支付房屋租金的义务，并按照《租金支付明细表》进行房屋租金支付。但被告未按合约约定履行支付租金的义务。
综上所述，被告成都青客未按照《房屋委托租赁合同》按期向原告完全支付固定租金，侵害了原告的合法权益，依据《民法典》的相关规定诉至贵院，望判如所请。
此致
________________________区人民法院。
具状人：________________________。
房地产租赁合同纠纷篇八
《土地管理法》第四十三条 任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
《土地管理法》第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《中华人民共和国土地管理法实施条例》
第四条 农民集体所有的土地，由土地所有者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地所有权证书，确认所有权。
农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。
《合同法》第五十二条第(五)项：违反法律、行政法规的强制性规定(合同无效情形) 《合同法》第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的.一方应当赔偿对方因此所造成的损失，双方都有过错的，应当各自承当相应的责任。
《合同法》第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《合同法》第一百零八条 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
《合同法》第一百一十二条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
《合同法》第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
房地产租赁合同纠纷篇九
本期导读：近年来房产交易中房屋买卖纠纷有增无减，其中房屋价款的支付、房屋及其相关证件的交付、惩罚性赔偿责任和违约责任的追究等常为争议的焦点。为此，本文以最高人民法院12月4日发布的房屋买卖合同纠纷典型案例为契机，提炼整理了该批案例的裁判要旨和典型意义，并附上相关案例裁判规则，为解决房屋买卖合同纠纷实务难点提供借鉴。
最高法公布典型案例。
本案要旨：出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，导致合同被解除的，买受人请求出卖人赔偿损失，并返还定金的，应予支持。
典型意义：本案是涉及商品房买卖合同中因出卖方故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的惩罚性赔偿条款适用的典型案件，也是对合同法第五十四条中关于一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下订立合同被撤销的适用。同时本案也对商品房买卖中惩罚性赔偿原则与定金罚则并存时应如何适用作出阐述。商品房买卖合同中，惩罚性赔偿原则并非以“双倍返还”为限，双方当事人愿意在合同中加入惩罚性赔偿的内容，并不违背法律法规的强制性规定，那么该条款可以视为双方给自己可能造成的损害，而采取的额外保护措施，法院对此应予支持。
本案要旨：开发商采取欺诈的方式交付房屋，侵犯了购房人的知情选择权，开发商应当依法承担逾期交房的违约责任。
典型意义：本案中，虽然涉案商品房最后通过了竣工验收，房屋质量也是合格的，并且开发商迟延取得竣工验收备案登记证并未实际影响购房人接收商品房后对房屋的占有、使用、收益和处分，即购房人实际上并没有损失。但是，作为开发商采取欺诈的方式交付房屋，侵犯了购房人的知情选择权。法院依法判决开发商承担逾期交房的违约责任，既可以维护买房人的合法权益，又可以给开发商以警示，有利于促进开发商增强法治意识，遵守市场经济规则，在全社会弘扬诚信原则，减少纷争的产生。因此，法院判决开发商部分违约，承担80%的责任比较合理。
本案要旨：房屋买卖合同约定买受人先付清所有合同价款，出卖人才履行交房义务，买受人未按约定履行义务的，出卖人未按合同约定的时间交付房屋不构成违约。买受人以不安抗辩权进行抗辩，应当符合不安抗辩权的行使条件和履行规范，否则，不安抗辩权不能成立。
典型意义：抗辩权的行使是对抗违约行为的一种救济手段，在双务合同中，首先应根据双方签订的合同约定来确定双方的权利义务，本案中，某公司未按合同约定的时间向周某交付房屋是事实，但合同中明确约定周某应付清全部房款等费用后，方可进行房屋交接，即周某应该先履行付款的义务，某公司才履行交房的义务。同时，周某在庭审中称其到某公司履行义务，其售房部已关门，但并无证据提交，且如其不能直接履行义务，也可采取其他方式履行付款的义务，如提存等方式。另外，周某在二审中提出其是行使不安抗辩权，但根据相关法律规定，周某发现某公司当时具有不能按期交房的可能性，未及时与对方沟通核实，在未通知对方的情况下就自行中止了合同的履行，不符合不安抗辩权的行使条件和履行规范，其不安抗辩权不能成立。故某公司不应向周某支付违约金。
本案要旨：商品房买卖合同中已明确约定违约金的给付标准，但因合同未能继续履行是因为出卖人原因造成，在买受人交纳全部购房款的情况下，未能如期取得房屋，给其造成一定经济损失，因双方约定的违约金标准明显低于中国人民银行同期同类贷款利息，买受人主张提高违约金给付标准的，应予支持。
典型意义：在商品房买卖合同中，由于购房者与开发商所签订的购房合同系开发商事先拟定好的格式合同，在确定违约责任方面，购房者基本上处于弱势地位，无改变合同条款的权利，致使开发商尽可能减少自己的违约责任。在合同履行过程中，开发商因其自身原因致使合同未能如期履行时，造成购房者较大经济损失，而开发商会承担较小数额的违约责任，导致购房者在受损失和获得赔偿方面无法达到平衡。在此情况下，不能简单地机械适用双方签订合同中所约定的违约条款，而应综合考虑《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定及《中华人民共和国民法通则》中有关公平原则的相关规定，才能更好地维护当事人的合法权益。
本案要旨：在房地产开发企业委托代理机构销售房屋的情况下，房地产开发企业因委托代理机构未告知其特定房屋已经售出而导致一房二卖，属于其选择和监督委托代理人的经营风险，不得转嫁于购房者，房地产开发企业以此为由主张最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的惩罚性赔偿应予免除的请求，人民法院不予支持。
案号：民抗字第24号。
审理法院：湖北省高级人民法院。
本案要旨：房屋买卖合同的出卖人，在收取了买受人支付的大部分款项后，不能以房屋的工程价款需优先受偿为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋。
审理法院：河南省高级人民法院。
本案要旨：合同违约引发的纠纷中，如果合同约定了违约金计算方式，守约方以约定的违约金低于因违约造成的损失为由请求调高违约金数额，但未能举证证明实际损失存在的，不予支持。
案号：()陕民二终字第00005号。
审理法院：陕西省高级人民法院。
本案要旨：开发商逾期交房后主张合同约定的违约金过高而请求法院予以降低的，应当由其承担举证责任。开发商主张按照同地段同类房屋租金标准作为认定损失依据的，应当予以支持。
案号：()渝一中法民终字第01501号。
审理法院：重庆市第一中级人民法院。
本案要旨：先履行抗辩权为合同履行抗辩权的一种，是指在双务合同中因合同约定或合同本身的性质等原因使当事人履行他们之间的有关联性的合同义务有先后顺序，后履行一方在先履行一方未履行合同义务前可以拒绝履行自己合同义务的权利。本案中，按照常理，房屋买受人向银行申请按揭贷款在先，开发商交房在后，因此开发商拒绝履行交房和办理房产变更登记属于行使先履行抗辩权，不构成违约。
案号：()三亚民一终字第219号。
相关了解：关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要(北京高院)。
北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要。
近年来，我市法院受理的房屋买卖合同纠纷案件中出现了一些新问题、新情况。为统一裁判标准和执法尺度，市高院民一庭组织市一、二、三中院及部分基层法院民庭召开了专题座谈会，经充分深入讨论，就该类案件审理中的相关法律适用问题，形成以下纪要内容：
一、符合房屋现售条件的商品房预售合同的效力。
出卖人未取得商品房预售许可证明即签订预售合同转让房屋，在一审法庭辩论终结前房屋已经竣工验收合格的，可以认定为商品房现售，当事人以出卖人未取得商品房预售许可证明为由主张合同无效的，不予支持。
二、预约合同的效力和履行。
当事人以出卖人在签订预购书、购房意向书等预约协议时未取得商品房预售许可证明为由，要求确认预约协议无效的，不予支持，但预约协议被认定为商品房预售合同的除外。
预约协议订立后，当事人一方无正当理由拒绝签订房屋买卖合同，守约方起诉要求法院强制违约方订立买卖合同的，一般不予支持。
三、基于假按揭签订房屋买卖合同的效力。
当事人为套取银行贷款虚构房屋买卖事实订立买卖合同，双方并无买卖房屋的真实意思表示，房屋买卖合同无效。当事人尚未还清银行贷款的，对于合同无效的法律后果可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条的规定处理。
四、房屋买卖中阳合同的效力。
当事人在房屋买卖合同(包括双方已经签字的网签合同)中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避国家税收为由，要求确认买卖合同全部无效的，不予支持。
当事人对房屋买卖合同(包括双方已经签字的网签合同)的效力及履行存在争议，经审查其名为房屋买卖，实为赠与等其他法律行为的，应根据隐藏法律行为的性质进行处理。
五、购房指标转让合同的效力。
当事人签订合同将房屋(包括拆迁安置用房等)的购买指标转让给他人，当事人一方主张转让合同无效的，一般不予支持，但当事人转让经济适用住房等政策性保障住房购房指标的除外。
六、无权处分合同的效力和履行。
夫妻一方未经另一方同意，以自己名义转让登记在自己名下的法定共有房屋，当事人以出卖人在缔约时对房屋没有所有权或者处分权为由主张房屋买卖合同无效的，不予支持。
前款房屋已经交付但尚未办理过户登记，不符合《物权法》第106条第1款规定的善意取得构成要件，买卖合同构成法律上的履行不能，买受人要求继续履行买卖合同办理房屋过户登记的，法院应当释明买受人可以主张解除合同，经释明买受人坚持不变更诉讼请求的，应当判决驳回其诉讼请求。房屋买卖合同解除的，善意买受人有权要求出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。
前款房屋已经过户登记到买受人名下，但不符合《物权法》第106条第1款规定的善意取得其他构成要件，夫妻另一方依据该规定要求追回房屋的.，应予支持。
“善意”的判断时点以买受人申请过户登记时为准。
七、房屋共有权利人的诉讼地位与责任承担。
夫妻一方转让登记在自己名下的法定共有房屋，买受人要求继续履行合同办理房屋过户登记，法院应当对出卖人(登记方)的行为是否构成无权处分或无权代理进行审查，并释明买受人可以申请追加夫妻另一方作为共同被告或第三人参加诉讼，买受人不申请的，法院可以通知夫妻另一方作为无独立请求权第三人参加诉讼。夫妻另一方以出卖人构成无权处分为由要求追回房屋的，可以作为有独立请求权第三人参加诉讼。夫妻另一方向法院表示同意出卖人转让房屋的，可以不追加其参加诉讼。
经审查夫妻另一方追认出卖人的处分行为或有证据证明其以自己的行为同意履行的，构成对房屋过户登记债务的加入，应当判决夫妻双方共同为买受人办理房屋过户登记手续;出卖人的行为构成《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第17条第(2)项或《民法通则》第66条第1款规定的，该买卖合同对夫妻另一方具有约束力，应当判决夫妻双方共同为买受人办理房屋过户登记手续。
八、冒名签订房屋买卖合同的效力。
出卖人冒用房屋所有权人名义(如伪造所有权人身份证明、找相貌近似者冒充所有权人交易等)擅自转让房屋，可以参照《合同法》第48条无权代理的规定认定房屋买卖合同无效，该合同对房屋所有权人没有约束力，但买受人有证据证明构成《合同法》第49条规定表见代理的除外。
买受人信赖出卖人享有代理权法律外观的形成系不可归因于房屋所有权人的，不构成前款规定的表见代理。
九、连环买卖中的合同效力。
房屋连环买卖中，前一手房屋买卖合同被确认无效，并不必然影响后一手房屋买卖合同的效力，法院应当根据后一手买卖合同是否存在其他法定无效情形予以认定。但后一手买卖合同的买受人能否取得房屋权利，应当依据《物权法》第106条关于善意取得的规定进行处理。
十、借名买房的认定和处理。
借名人以出名人(登记人)为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第16条规定中的政策性保障住房包括经济适用住房、两限房等保障中低收入家庭住房困难的房屋。借名人要求办理房屋过户登记手续，经审查借名购买的经济适用住房的原购房合同系4月11日(含)之前签订的，可以参照前述指导意见第6条第2款的规定处理。
房屋腾退纠纷中，被告方以双方之间存在借名买房关系作为抗辩的，法院应当释明其可以提出反诉要求办理房屋过户登记手续，当事人坚持不反诉的，应就其抗辩是否成立进行审理并作出判定。
十一、请求合同继续履行的处理。
当事人要求继续履行房屋买卖合同，但诉讼请求中没有具体履行内容的，法院应当向当事人释明，要求其变更诉讼请求明确具体履行内容，如支付购房款、交付房屋、办理房屋过户登记等，并告知仅判决继续履行合同存在履行内容不明确无法执行的风险;当事人坚持不变更的，可以根据当事人的请求作出相应的判决，并告知当事人在履行中发生新的争议可就具体履行内容另行起诉。
十二、商品房不符合交付条件的处理。
买受人要求交付商品房，经审查房屋已经完工但未办理竣工验收手续，不符合法定强制性交付条件的，可以判决出卖人在合理期限内组织工程竣工验收，并将验收合格的房屋交付给买受人，但买卖合同存在永久性履行不能情形的除外。
买受人明知商品房不具备法定或约定交付条件仍同意接收房屋后，又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的，不予支持，但买受人有权要求出卖人依据法律规定或合同约定完善房屋交付条件，并主张因房屋交付条件不具备给其造成的实际损失。
商品房买卖合同示范文本约定出卖人“于房屋实际交付之日起三十日内支付违约金”，出卖人实际逾期交付房屋的，买受人应当依合同约定的履行期限主张逾期交房违约金;房屋逾期尚未实际交付，买受人主张逾期交房违约金，出卖人以合同约定的履行期限尚未届至为由提出抗辩的，不予采信。
十三、买受人拒绝接收商品房的处理。
出卖人交付的房屋符合商品房买卖合同约定及法定的强制性交付条件和质量标准，买受人以房屋质量存在表面瑕疵为由拒绝接收房屋，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，一般不予支持，但买受人确有证据证明房屋在交付时存在功能性质量瑕疵以致严重影响正常居住使用的除外。买受人接收房屋不影响出卖人对房屋的质量瑕疵承担保修义务。
十四、因“出卖人原因”未办理房屋过户登记的认定。
商品房买卖合同约定买受人委托出卖人代为办证，出卖人未在合同约定或法定办证期限内将房屋过户登记到买受人名下，并通知买受人领取房屋权属证书的，应当承担逾期办证的违约责任，但出卖人有证据证明办证逾期系因买受人未缴纳办证所需相关税费或提供相关证明等自身原因造成的除外。
商品房买卖合同未明确约定出卖人代为办证的，出卖人仍负有为买受人办理房屋过户登记的义务，即出卖人应当在合同约定或法定办证期限届满的三十日前，完成房屋初始登记并将协助办证所需的必要证明材料备齐提交房屋登记机关，且依合同约定或其他合理方式告知买受人可以自行申请房屋过户登记。出卖人未履行上述义务的，应当承担逾期办证的违约责任。
因行政部门原因导致买受人未能在合同约定或法定期限内取得房屋所有权登记的，可以根据其影响程度减轻或免除出卖人的逾期办证违约责任。
十五、对待给付义务的同时履行。
买受人要求出卖人交付房屋或办理房屋过户登记，经审查合同约定买受人支付剩余购房款的义务先于或与出卖人的交房、过户义务同时履行，且买受人同意依约支付剩余购房款但出卖人拒绝受领的，法院应当向出卖人释明可以反诉要求支付剩余购房款，经释明出卖人坚持不反诉，仅以买受人未支付剩余购房款作为拒绝履行抗辩的，法院应当依据买受人的诉讼请求判决：“出卖人在买受人依合同约定支付剩余购房款时，交付房屋、协助买受人办理房屋过户登记手续”。
十六、一房数卖中买受人的权利顺位。
一房数卖中的数个买受人均要求继续履行房屋买卖合同的，应当依据《全国民事审判工作会议纪要》第二部分第(二)方面、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第13条的规定确定权利保护顺位。在房屋查封期间占有房屋的买受人，其权利不能对抗在先查封房屋的买受人;办理商品房预售合同备案或房屋网签手续买受人的权利，不能对抗合法占有房屋的买受人。
买受人要求办理房屋过户登记的案件中，法院应当告知其可以申请对房屋采取保全措施，法院在必要时可以在查封房屋处张贴封条或者公告，并提取保存有关财产权证照。
十七、第三人过户登记请求权的行使。
房屋买卖合同中约定出卖人应向买受人指定的第三人办理房屋过户登记手续的，该第三人有权直接要求出卖人办理房屋过户登记;买受人也可以要求出卖人向其指定的第三人履行合同义务，但第三人拒绝受领的除外。
十八、出卖人死亡后房屋买卖合同的履行。
出卖人在签订房屋买卖合同后死亡，买受人有权要求出卖人的继承人在继承遗产范围内继续履行合同债务，交付房屋并办理房屋过户登记。法院应当依据买受人的诉讼请求判决：“出卖人的继承人协助买受人办理房屋过户登记手续”。
十九、房屋涨价损失与一倍赔偿的并用。
出卖人具有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8、9条规定的违约情形，导致商品房买卖合同解除，买受人要求同时赔偿房屋涨价损失和不超过已付购房款一倍损失的，可予以支持，但合同另有约定的除外。出卖人有证据证明两项赔偿数额相加过分高于买受人所受实际损失的，可以酌情降低赔偿总额。
二十、同时主张逾期交房、办证违约金的处理。
出卖人存在违反房屋买卖合同约定逾期交房和逾期办证的违约行为，买受人同时主张上述两项违约金的，可予以支持。出卖人主张两项违约金相加数额过高的，法院可以综合买受人所受实际损失、出卖人的过错程度、是否使用格式条款等因素，对于违约行为重复期间的违约金，择一高标准予以支持。
商品房买卖合同约定出卖人逾期取得初始登记和逾期办理过户登记应当支付违约金，买受人同时主张两项违约金的，依前款原则处理。
二十一、逾期办证违约金过高的判断标准。
出卖人主张房屋买卖合同约定的逾期办证违约金数额明显过高，经审查买受人实际损失无法确定的，法院可以买受人已付购房款为基数，在日万分之三的标准范围内对违约金数额进行调整。
二十二、违约金分别主张与分段主张的调整。
房屋买卖合同纠纷中，出卖人以买受人主张的违约金数额过高作为抗辩的，应区分以下情形处理：
(一)出卖人存在多项违约行为，买受人分别提起诉讼主张违约金，前诉法院已经做出处理的，后诉法院应当综合考虑前后案件的具体情况、买受人的实际损失、前诉案件的赔偿数额等因素综合确定赔偿数额。
(二)买受人就出卖人的同一违约行为分段起诉主张违约金，前诉法院已经确定出卖人支付违约金，出卖人有证据证明前诉案件确定的违约金数额加上买受人在后案中主张的违约金数额过分高于其所受实际损失的，应当判决部分驳回直至全部驳回买受人的诉讼请求。
(三)买受人就出卖人的同一违约行为先后主张迟延履行违约金和解除合同违约金，前诉法院已经确定出卖人承担迟延履行违约金的，后诉法院在支持解除合同违约金时，应当扣除出卖人已经承担的迟延履行违约金的数额。
二十三、违约金诉讼时效的认定。
房屋买卖合同中约定当事人违反合同义务应承担的违约金为数额确定的一次性违约金的，诉讼时效期间从合同约定的义务履行期限届满之次日起算;约定违约金为按日(月)计付的继续性违约金的，以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，当事人在诉讼中提出时效抗辩的，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。期间有时效中断或中止情形的，适用《民法通则》关于诉讼时效中断或中止的相关规定。
二十四、民间借贷与代理售房的处理。
民间借贷关系的借款人在借款时出具委托书，授权贷款人(或其指定的第三人)出售借款人的房屋，贷款人(或其指定的第三人)在借款人未偿还借款的情况下，以借款人名义转让其房屋，借款人主张买卖合同无效的，一般不予支持，但贷款人与买受人存在恶意串通行为，或者买受人明知或应当知道代理人实际没有代理权或滥用代理权的除外。贷款人应当将收取的购房款扣除贷款本金、合法利息等后剩余的款项及时退还给借款人。
借款人认为合同约定的房屋转让价格明显过低，显失公平的，可以依据《合同法》第54条第1款第(2)项的规定行使撤销权。转让价格是否明显过低的标准可以参照《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第19条的规定予以确定，即合同约定的房屋转让价格达不到当时交易地的市场交易价百分之七十的，一般可以视为价格明显过低。
法院应当严格审查授权委托书的内容、买卖合同的订立和履行是否符合市场交易习惯、买受人是否实际支付购房款并实地查看房屋、买受人的身份等因素综合予以认定。
二十五、民间借贷与以房抵债的处理。
当事人在民间借贷债务履行期限届满前签订合同约定，借款人逾期不偿还借款即愿意以自己所有(或经第三人同意以第三人所有)的房屋抵偿归贷款人所有，该合同实为基础借贷债权的担保，应当根据当事人的真实意思表示认定双方之间系民间借贷法律关系。贷款人可以选择行使以下权利：(1)贷款人依原基础借贷法律关系主张偿还借款的，应予支持;(2)贷款人在履行清算义务的前提下，要求借款人办理房屋过户登记手续的，应予支持。房屋价值超过担保基础借贷债权(贷款本金、合法利息等)的，贷款人应将剩余款项返还给借款人。房屋价值以贷款人要求借款人办理房屋过户登记时予以确定。
当事人在民间借贷债务履行期限届满后签订合同约定以房抵债，性质上属于债务履行方式的变更，贷款人要求继续履行合同办理房屋过户登记手续的，应予支持。借款人认为抵债价格明显过低，显失公平的，可以参照本纪要第24条第2款规定处理。
二十六、以房抵债与调解。
当事人以债务纠纷诉至法院，在诉讼中自愿达成以房抵债协议的，各级法院应当严格依据《最高人民法院关于房地产调控政策下人民法院严格审查各类虚假诉讼的紧急通知》的相关规定，加大对可能出现的虚假诉讼案件的审查力度，对抵债协议的内容一般不出具正式调解书予以确认，确实需要出具正式调解书的，应当报经所在法院主管副院长或庭长审核。
二十七、适用范围。
本纪要中的房屋买卖合同，未在表述中指明仅适用于商品房买卖的，即包括商品房买卖和存量房买卖，但不包括农村房屋买卖。
北京市高级人民法院。
二0一四年十二月十六日。
房地产租赁合同纠纷篇十
第一被告：_________________，男/女，出生，族，身份证号码：_________________，住址：_________________，身份证地址：_________________，经常居住地地址：_________________，邮政编码：_________________，联系电话：_________________。
第二被告：_________________，男/女，出生，族，身份证号码：_________________，住址：_________________，邮政编码：_________________，联系电话：_________________。
诉讼请求：_______________。
事实与理由。
此致
___________人民法院。
具状人：___________。
____年_____月_____日。
房地产租赁合同纠纷篇十一
答辩人：济南某设备厂有限公司。
委托代理人：庞海涛，山东齐邦律师事务所律师。
因原告江苏某电线电缆有限公司诉答辩人买卖合同纠纷一案，现答辩人答辩如下：
原告起诉所述事实及欠款金额与实际情况不符。
xxxx年9月29日，答辩人与原告签订一份《供应合同》，对供货条件及方式、交货地点等内容作了具体而明确的约定。其中，《供应合同》第一条对供货条件作出了明确约定：首先是答辩人根据实际需求编制《购物材料清单》，然后是被告根据原告提供的《购物材料清单》进行报价，并确定供货期，最后是答辩人对原告的报价及供货期进行盖章确认。至此，原、被告双方之间就该部分《购物材料清单》中载明的货物的买卖关系方才成立，原告才可以按照《购物材料清单》组织发货。
原告庭前提供了12张收货单据，金额共计18868767.3元，经答辩人仔细核对，发现原告共提供的12张收货单分别存在下列情况：
第一、xxxx年1月18日收货单两张，货单编号、金额分别为：1401-0161号、703275元;1401-0162号、185550元;xxxx年3月12日收货单三张，货单编号、金额分别为：14030108号、111442.5元;1403010109号、11033.8元;14030110号、4644605元。上述五张收货单共计货款1475761.8元，均为答辩人提供了《供货材料清单》、原告进行了报价、答辩人签章认可后所发货物，并经答辩人的工作人员签收，原、被告对上述货物存在买卖关系。
第二、xxxx年3月收货单两张，货单编号为：14030241号和14030242号，上述收货单中载明的货物答辩人并未收到，收货方签字人员为闫文芝也不是答辩人的工作人员。答辩人对原告就上述货物提出的诉求不予认可。
第三、xxxx年3月收货单一份，货单编号为：14030120号;xxxx年4月22日收货单一份，货单编号为：14040258号;xxxx年4月收货单三份，货单分别编号为：14040324号、14040325号、14040326号，上述五份收货单所载明的货物已由答辩人单位的工作人员签收，但是上述货物答辩人从未编制《购物材料清单》，原告也没有报价，并经答辩人签章确认，故该部分货物并非答辩人购买，而是原告自行擅自发货，存放于答辩人处的代存货物，对于上述货物，答辩人无付款义务。
第四、原告供应的型号为：3*4+1*2.5的1926米电缆存在质量瑕。
疵，不能使用，共计18489.6元，该部分货款应在欠款数额中予以扣除。
鉴于上述事实，答辩人购买原告的货物价值为1475761.8元，截止原告起诉之日起，答辩人已经分别于xxxx年12月9日、xxxx年3月12日各向原告支付10万元的承兑汇票，于xxxx年5月28日向原告支付20万元的承兑汇票，三张金额合计为50万元。因此答辩人实际欠原告货款957272.2元，而非1598209.8元。
综上所述，原告起诉所述事实与实际情况不符，答辩人实际欠原告货款957272.2元，而非1598209.8元。望贵院查清上述事实，依法判决，以维护答辩人的合法权益。
此致
天桥区人民法院。
答辩人：济南某设备厂有限公司。
xxxx年10月16日。
房地产租赁合同纠纷篇十二
(2008)一中民终字第6694号
上诉人(原审被告)单莉莉，女，1978年8月30日出生，汉族，中国人民大学公共管理学院行政人员，住北京市海淀区双榆树东里9号楼905号。
委托代理人吴建祥(单莉莉之夫)，1977年7月16日出生，中央纪律检查委员会秘书，住北京市海淀区双榆树东里9号楼905号。
被上诉人(原审原告)北京中地恒远房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区北三环东路28号易亨大厦1108室。
法定代表人杨忠，总经理。
委托代理人江佰清，男，1978年5月27日出生，北京中地恒远房地产经纪有限公司主管，住北京市海淀区稻香园西里2号楼1706室。
上诉人单莉莉因居间合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2008)海民初字第5217号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
北京中地恒远房地产经纪有限公司(以下简称中地恒远公司)在原审法院起诉称，2007年8月12日，我公司与单莉莉、杨素芬签订《房屋买卖经纪合同》，单莉莉采取商业贷款方式以540 000元的价格购买杨素芬位于海淀区北三环西路34号1428号，建筑面积42.12平方米房屋(以下简称1428号房屋)。合同签订时，单莉莉向杨素芬支付了购房定金5000元。按约定单莉莉应于2007年8月20日前去贷款公司进行面签、向杨素芬交纳首付款 300 000元，并向我公司支付中介服务费12 700元、贷款服务费3200元。但是，我公司在通知单莉莉前去办理上述事宜时，单莉莉却拒不履行。而且，单莉莉还对我公司及杨素芬提起诉讼，要求杨素芬双倍返还定金，要求我公司赔偿其损失。北京市海淀区人民法院判决认定因单莉莉违约，导致合同无法履行，故驳回了其诉讼请求。为维护我公司的合法权益，现起诉要求单莉莉向我公司支付中介服务费11 200元、权证过户费1500元、贷款服务费3200元，共计15 900元;本案诉讼费用由单莉莉负担。
单莉莉在原审法院辩称，中地恒远公司所述与事实不符。我当时是想购买1428号房屋。但是在我与房主杨素芬签订合同以后，中地恒远公司却告诉我说，杨素芬要求我另行承担30 000元物业费后，才给我办理央产房的过户手续。然而，在签订合同前，我并不知道这套房屋是央产房屋。现中地恒远公司对我的起诉没有道理，故我不同意中地恒远公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2007年8月12日，单莉莉作为购买方(乙方)经居间方(丙方)中地恒远公司与出售方(甲方)杨素芬签订《房屋买卖经纪合同》，单莉莉以 540 000元的价格购买杨素芬所有的1428号房屋。合同约定：“合同签订时，乙方向甲方支付购房定金5000元，向丙方支付居间报酬11 200元;乙方于办理过户之前，交付丙方权证代办服务费1500元。”合同补充条款约定：“甲、乙双方约定于8月20日去贷款公司面签，并于当日乙方支付甲方本房售房首付款叁拾万元整，若因单方原因不能正常办理贷款手续则视为违约;乙方、丙方约定于8月20日，乙方付清丙方壹万贰仟柒佰元整过户费及代理服务费和叁仟贰佰元整贷款服务费;乙方于2007年8月12日交付甲方购房定金5000元。”违约责任条款规定：“如乙方未按约定期限交付首期购房款或未在约定期限递交齐申请贷款证件资料、以及未按丙方安排的时间、地点办理房产过户的，均视为违约，甲方所收取的购房定金不予返还;若甲方或乙方违约导致本合同不能实现的，由违约方承担丙方的居间服务费，守约一方已支付丙方居间服务费的损失，向违约一方主张赔偿。”
合同签订之日，单莉莉向杨素芬交纳了购房定金5000元。此后，单莉莉未如期办理借款等相关手续，亦未向中地恒远公司交纳过户费及代理费12 700元和贷款服务费3200元。2007年9月，单莉莉以杨素芬未取得1428号房屋的《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，不具备上市交易条件和中地恒远公司向其隐瞒该事实为由，将杨素芬、中地恒远公司诉至本院，要求杨素芬双倍返还定金和中地恒远公司赔偿5000元损失。2007年12月17日，本院以(2007)海民初字第27510号民事判决书认定单莉莉未在中地恒远公司通知的'时间内办理贷款手续，亦未按约定的期限支付首付款、过户费及代理服务费，其行为构成违约，并判决驳回单莉莉的诉讼请求。判决后，单莉莉、杨素芬、中地恒远公司均未提出上诉，该判决已生效。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋买卖经纪合同》、北京市海淀区人民法院(2007)海民初字第27510号民事判决书等证据材料在案佐证。
原审法院经审理认为，单莉莉经中地恒远公司与杨素芬签订房屋买卖合同，中地恒远公司作为房地产经纪公司促成了单莉莉与杨素芬订立合同，双方形成了居间合同关系，单莉莉理应向中地恒远公司支付报酬。虽然三方签订的《房屋买卖经纪合同》因单莉莉违约未能履行，但单莉莉仍应按双方约定，向中地恒远公司支付居间报酬。单莉莉所述中地恒远公司在其签订合同前未如实告知其所购房屋属央产房屋的抗辩理由不能成立。鉴于中地恒远公司未为单莉莉提供办理购房贷款和过户手续的相关服务，故对中地恒远公司要求单莉莉支付权证过户费、贷款服务费的请求，法院不予支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款之规定，判决：一、单莉莉于本判决生效后七日内给付北京中地恒远房地产经纪有限公司居间服务费人民币一万一千二百元;二、驳回北京中地恒远房地产经纪有限公司其他诉讼请求。
判决后，单莉莉不服，以中地恒远公司未告知房屋为央产房存在违约行为，无权要求居间服务费为由，向本院提出上诉。请求撤销原审判决，依法改判驳回中地恒远公司的诉讼请求。
中地恒远公司同意原审法院判决。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，单莉莉、杨素芬及中地恒远公司签订的《房屋买卖经纪合同》有效，当事人应按照约定履行各自的义务。本案中，单莉莉通过中地恒远公司的居间服务与杨素芬签订房屋买卖合同，虽然三方签订的《房屋买卖经纪合同》未能履行，但系因单莉莉违约行为所致。因中地恒远公司已促成单莉莉与杨素芬订立合同，故单莉莉应按照约定向中地恒远公司支付报酬。单莉莉所持抗辩意见依据不足，本院不予采纳，对其上诉请求本院不予支持。
综上所述，原判正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费九十九元，由单莉莉负担(本判决生效后七日内交纳);二审案件受理费八十元，由单莉莉负担(已交纳)。
本判决为终审判决。
房地产租赁合同纠纷篇十三
1、依法判决被告支付原告租金___________元及利息(暂计至___________年___________月，共___________个月)。
2、依法判决被告支付原告违约金___________元。
3、依法判决原告不返还被告保证金___________元。
4、本案所有诉讼费由被告承担。
事实与理由。
___________年___________月___________日，原告与被告签订了一份房屋租赁合同，合同约定租赁期限从___________年___________月___________日至___________年___________月___________日，月租金___________元，每月___________日前交付当月的租金。被告向原告支付两个月租金___________元作为保证金，若被告拖延交租超过___________天，原告有权解除合同并没收保证金。合同同时约定若一方违约，则应向另一方支付违约金___________元。合同签订后，原告体谅被告的困难，曾多次减租给与被告方便，但是被告从___________年___________月开始拖欠原告租金共计___________元。原告向被告多次催交租金未果后，为了维护自己的合法权益，原告于___________月___________日向被告发出律师函函告被告支付租金，但是，被告至今依然没有支付拖欠的租金。被告的行为显然严重损害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，原告只好诉至法院，请求法院依法判决。
此致
__________市人民法院。
具状人：_________________。
___________年___________月___________日。
房地产租赁合同纠纷篇十四
各区、县人民法院：
近来，对因公房租赁发生纠纷的案件是作为民事案件受理还是作为行政案件受理，各院作法不一。为此，经研究，提出如下处理意见：
一、 房管所与公民在履行公房租赁合同过程中，因违反合同规定的权利义务
所产生的纠纷，向人民法院提起诉讼的，应作为民事案件受理。
二、除上述情况外，公民与房管所之间因公房租赁产生的其他争议，凡符合行政诉讼法规定的起诉条件，应作为行政案件受理。
特此通知。
1.为什么要实行房地产租赁管理?
房地产租赁市场成为特区整体房地产市场的重要组成部分，也带来了一系列社会问题，如一部分承租人利用出租屋逃避国家计划生育管理或从事各种犯罪活动;出租人偷税漏税，随意提高租金;承租人逃租、擅自转租、故意破坏房地产等。为了解决这些问题，深圳市政府于1990年3月成立了“深圳市房地产租赁管理办公室”，同年12月制定颁发了《深圳经济特区房地产租赁管理规定》(深府[1990]402号文)。1992年市人大获得立法权后于12月26日讨论通过了《深圳经济特区房地产租赁条例》，于次年5月1日正式实施。这是市人大颁布的`第一个房地产法规，标志着深圳房地产租赁市场管理开始走上了正规化、法制化的轨道。《条例》的宗旨就是要维护深圳经济特区的房地产租赁市场秩序，保障当事人的合法权益。
根据《条例》第二条规定，所有进入市场的出租房地产，包括住宅、工商业用房、办公用房、仓库及其他用房 (指深圳特区内有关主管机关批准搭建的临时性、简易性用房和室内停车场)，均属《条例》的适用范围。
2.房地产租赁为什么要实行许可制度?
根据《深圳经济特区房地产租赁条例》第六条规定，房地产出租，须持有《房地产租赁许可证》(以下简称《许可证》;没有《许可证》的房地产不得出租。《许可证》由市主管机关统一印制，区主管机关发放，但市主管机关规定由其发放的除外。
实行许可制度，一方面规定出租房地产必须符合一定的条件和要求;另一方面为承租人租用合法的出租屋提供了保障。
3.如何申领《房地产租赁许可证》，有哪些具体规定?
申领《许可证》，房地产所有人首先须到出租屋所在地管理机关领取《房地产出租申请书》，填好后向租赁管理机关提交下列文件：
(1)《房地产出租申请书》;
(2)房地产权利证书或证明其产权的其他有效证件;
(3)申请人身份或法律资格证明。
委托他人代管或共有的房地产出租，可由代管人或共有人申领《许可证》，但必须出具书面委托或共有人同意出租的证明书，同意书必须依法经过公证或认证。经房地产租赁管理所审查符合规定的，自房地产出租申请之日起15日内发给《许可证》;对不符合规定的，租赁管理所自收到申请之日起15日内给予书面答复。
4.房地产租赁为什么要办理登记?
根据《深圳经济特区房地产租赁条例》第十条规定，房地产租赁关系的设立、变更，当事人应自签订租赁合同之日起10日内到出租屋所在地区主管机关办理登记手续。
实行登记制度，一方面对房地产租赁双方的合法关系予以保障，另一方面租赁过程中双方发生的矛盾和纠纷，便于政府主管部门的调解和跟踪管理;第三，便于有关部门介入出租屋的整治，利于出租屋的综合环境改善和提高。
5.如何办理租赁登记手续，有哪些具体规定?
办理租赁登记，由当事人向出租屋所在租赁管理所申请并提交下列文件：
(1)《房地产租赁许可证》;
(2)房地产租赁合同书;
(3)承租人身份或法律资格证明。
租赁所应自接到租赁登记申请之日起5日内，对符合条例规定的予以登记;对不符合的，不予登记，并书面答复申请人。租赁所逾期不作出答复的，即视为予以登记，当事人应自逾期之日起15日内到租赁所办理登记手续。
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房地产租赁合同纠纷篇十五
上诉人(一审被告):孙某某，女，1xxxx年11月19日出生，汉族，住xx市正南阳小区121号楼。联系电话。
被上诉人(一审原告):武某某，女，1xxxx年6月26日出生，汉族，住xx市华飞龙小区121号楼。
原审被告(一审被告):杨某某，女，1xxx年2月8日出生，汉族，住xx市千泉街道办事处南北村。
(20xx)。
邹商初字第。
90。
号山东省xx市人民法院民事判决书，特提起上诉。
上诉请求:。
1、依法撤消20xx年12月20日xx市人民法院作出的。
(20xx)。
邹商初字第。
90。
2、依法判决上诉人孙现松不承担本案诉讼费用。
事实和理由:。
一、一审法院认定事实错误。
原审法院以上诉人与被上诉人签订的房屋转让合同未经房主同意为由，认定合同无效，上诉人返还房屋转让费元，属于认定事实错误。
本案的基本事实是，原审被告杨某某与房主王某某签订房屋租赁合同，期限为1年，在此期间，原审被告杨某某将该房转让给上诉人，上诉人又转让给了被上诉人武某某，并据此收取了元的转让费，上诉人将其中的元给付了原审被告杨某某，对于这一事实，被上诉人是知情的，且一审法院也给予了认定，现一审法院却判决上诉人返还全额转让费，忽视了上诉人的利益，与我国法律规定的公平原则相悖。退一步讲，即使需要返还转让费，本案被上诉人的诉求也是针对上诉人与原审被告杨某某双方，法院不应判定上诉人一人承担。一审原告起诉两被告返还原告转让费元，其诉请是针对两个被告，而非单纯的上诉人一人。一审法院判决只是让上诉人自己一人负担返还转让费元，根据不告不理的原则，一审法院判决强加于上诉人，已经在一审庭审中查明事情发生的来龙去脉，对客观事实已经查明，但判决中却未对当事人的诉请完全裁决，增加当事人的诉累，引起不必要的麻烦和矛盾。法院对一审原告诉请没有完全裁判，根据“法院不得拒绝裁判”的原则，人民法院对任何告诉都应从程序上或实体上作出某种评判。只有“告”而没有“理”，这是对当事人实体权利和诉讼权利的侵犯。人民法院在民事案件的审理中，是居中处理当事人的纠纷，以法律赋予的职权对当事人的权利义务作出裁判，而不得代当事人主张或处分权利。只有摆正这一位置，才能确保司法公正。
但是，一审法院却以上诉人孙某某与原审原告杨某某就转让费之间存在的关系本院不予一并审理为由，简单的判决上诉人孙某某返还被上诉人武某某元。上诉人与被上诉人之间签订的房屋转让合同系双方真实意思，没有违反法律、行政法规的强制险规定，是合法有效的，并且该合同也已经履行完毕，对于被上诉人的这一主张没有法律依据。
综上所述，一审法院置查明的事实不顾，一审判决既损害了上诉人孙某某的合法权益，又给当事人增加了讼累、浪费了司法资源，恳请二审人民法院查明事实，依法改判，支持上诉人的上诉请求。
此致
xx市中级人民法院。
房地产租赁合同纠纷篇十六
出租方：_________________系房产所有人(以下简称甲方)。
承租方：_________________系经营法人(以下简称乙方)。
甲乙双方本着诚意守信原则，经友好协商，一致同意就商铺租赁事项，依据有关法律法规签订本合同，以资共同遵守。
第一章租赁物业。
1、甲方同意提供其拥有的商铺出租于乙方。出租商铺座落在嘉兴市建国路88号。出租面积以建筑图纸面积及房产证法人为准。2、甲方同意乙方租用的商铺用于经营快餐业。本签约人为经营法人。乙方在租赁期间内必须依法经营。
第二章租赁期限、续约。
1、本合同租赁期限为拾年，即从20xx年20xx年月。
2、甲方应于20xx年___月____日前将该商铺交付乙方装修，自甲方交付该商铺次日起，乙方享有44天的免租装修期。(以收到商铺钥匙之日为准)。
3、租赁期届满，在同等条件下。乙方享有该商铺的优先承租权，如乙方不续租，也不得向甲方索取在租赁内投入的装修费用。
4、租赁期届满前六个月，乙方应书面告知甲方是否续约，续约双方应就有关条件协商一致后，另行签订租赁合同。
第三章租金及支付方式。
1、甲乙双方定租金额及支付办法;。
(1)20xx年___月___日前，乙方支付当年租金为____万元。乙方在签订协议3个工作日内，支付租金的50%，余下3个工作日-7个工作日内付清。
(2)租赁费用递增方法：
a、租赁期满二年，在原有租金的基数上浮5%。
b、租期满四年，在原有租金的基础上增加10%。
c、租期满六年，在原有租金的基础上增加15%。
(3)租金支付日期：
房屋租金为一年一付，一次付清，乙方每次付租金提前一个月通知甲方，(乙方应每年在12月1日至12月30日之间付次年租金给甲方)，甲方应向乙方提供收据。
第四章有关拖欠租金和水电费问题。
若乙方在承租期内如逾期支付租金或水电费达一个月以上，乙方须向甲方如数补交清租金或水电费外，乙方须支付给甲方每日逾期滞纳金是每年总租金或水电费的百分之一支付甲方，否则甲方有权终止合同。
第五章税收及费用。
1、租赁期间，乙方不负担因土地使用权或房产所有权而产生的国家或地方规定的费用。如房产租赁税、房屋管理费、土地税、房产税、土地使用费等。
2、乙方应负担因经营实际发生的营业税工商管理费等各种社会摊派费用。
3、乙方需按照甲方物业管理公司的有关规定，依时缴交各项费用(如水电、电话、物业费等)。其中若由属甲方统缴后再向乙方收取的费用，则以甲方向相关部门缴交的以单位乘以乙方实际发生的数量为基准，由乙方向甲方交纳之。
4、乙方在经营中所发生的水电费，须在每月的月底前支付给甲方，由甲方代收并支付给水电费有关部门。
第六章甲方保证及其责任。
1.甲方保证拥有完全的资格和权力将商铺按本合同约定租赁给乙方使用，甲方保证该商铺在本合同签订前后不附有任何担保物权和责权，房产现状不属于违章建筑。并按国家规定办理登记手续，由此而产生的费用有双方按照国家规定各自承担。若因甲方未履行法定手续，因该房产纠纷导致乙方经营受到影响，乙方可选择终止租赁合同，甲方应负责赔偿乙方因租约停止而遭受的一切损失。
2、租赁期间甲方出售该房产，乙方可行使优先购买权，但不得妨碍甲方出售，甲方须向买方如实介绍乙方租赁内容及期限，以保障乙方权益。
3、保证该商铺可以经营餐饮服务。
4、在当地供水供电部门正常供应情形下，甲方保证出租商铺能提供乙方装修与将来营运所需之足够的用水用电量。
5、甲方同意乙方在该商铺外墙上装落地玻璃，但不影响该物业一体结构为限。
6、甲方保证在该商铺交付之前，提供人员配合乙方对房产内的设备等配套措施进行当面验收。
第七章乙方保证及责任。
1、乙方保证所从事的经营活动符合国家法律、法规、政策。
2、乙方保证按期如约支付给甲方租金及合同规定之其他费用。
3、乙方不得将该商铺整体转租给第三方。若有特殊情况部分商铺转租可不限行业，乙方和第三方签订合同后，乙方应将留底合同交甲方签字认可，转租合同方能生效。在转租合同中的第三方须承诺不再进行转租，否则甲方有权无偿收回该部分房屋使用权，乙方不得以任何理由减少或推迟房屋租金。
4、乙方可按餐饮服务需要的统一标准对该物业外形、内部布局进行装修。如需改变物业的基本结构，则应事先取得甲方、物业所有人同意后，方得变更。若乙方擅自变更，则需承担日后一切因此产生的相关责任。
5、乙方保证在该商铺交付前，配合甲方人员，对该房产内的设备等配套措施进行当面验试，验试正常后，如日后发现损坏需乙方负责维修;但排水管线及防漏等短期无法验试之专案，如在出现经营使用后的问题，由乙方负责维修并承担费用。
7、乙方如有违约行为，甲方可单方终止合同。
第八章合同终止及财产处理。
1、本合同有效期间内，若甲、乙双方协商一致，可提前终止本合同。若有地震、台风、水灾、火灾等自然不可抗拒因素，致使本合同无法继续履行，双方互补承担责任;若该房产可修缮继续履行合同的，由甲方维修恢复房产原状(内部设备、装修则由乙方自行修复)，交付乙方继续履行合同。如火灾原因是由乙方工作人员操作不当或安全检查不到位导致的，由此给甲方带来的一切损失由乙方负责。
2、有下列情形之一，甲方有权选择终止本合同并收回房产;。
a、甲方无任何违约，乙方逾期支付租金达二个月，拖欠租金或水电费的;。
b、乙方拖欠甲方除租金以为的其他费用达人民币达叁万元，甲方有权解除本合同;。
c、乙方利用承租商铺进行不法犯罪活动，甲方有权解除本合同;。
d、乙方违反其保证或责任，在甲方通知的补救期限内又未及时补救，致使甲方权益受到实质损害，甲方有权解除本合同。
3、有下列情形之一，乙方有权选择终止本合同;。
a、甲方延迟交付所租赁之商铺达二个月以上，乙方有权选择终止本合同;。
b、甲方违反其保证或责任，在乙方通知的补救期限内又未及时补救。致使乙方不能对营业，或使乙方的权益受到实质损害，经有关部门鉴定核定后，乙方可就其损失向甲方索赔。
4、甲乙双方依据本章第2、3条提前终止本合同时，应通知对方。在乙方交还房产后，双方应及时退还结余款项与对方，租金则照实结算。
5、本合同终止时，出租商铺内的固定装修乙方不得拆除带走，无偿归甲方所有，机器设备及其它装修物品(不含固定装修部分)由乙方在还出时自带走，超过十天于商铺内仍有余物的，视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处置。
第九章合同生效及其它。
1、本合同未尽事宜，双方可根据国家法律、法规的规定，共同做出补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
2、本合同附件均为本合同组成部分，本合同具有同等法律效力。
3、本合同自甲、乙双方签署之日起生效。
4、本合同一式两份，甲乙双方各执壹份。
甲方：乙方：
代表：代表：
联系电话：联系电话：
签约时间：年月日签约时间：年月日。
房地产租赁合同纠纷篇十七
为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。
当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。
【解读】本条系关于本司法解释适用范围的规定。
本解释只调整城镇房屋即城市规划区、镇规划区范围内的房屋的租赁行为，乡、村规划区内的房屋租赁纠纷，可以参照本解释。城镇房屋的确定以规划为准，只要列入城镇规划区，无论土地性质为国有还是集体所有，均适用本解释，实践中存在的已被纳入城镇规划区内的“城中村”内的房屋租赁行为在本解释调整范围之内。
依照国家福利政策承租的公有住房、经济适用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租赁关系不属于完全的民事法律关系，不适用本解释。
关于军产房的租赁，基本属于完全的市场行为，并不存在政府补贴的福利和社会保障性内容，最高院民一庭认为军产房租赁合同纠纷应适用本解释。
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
【解读】本条规定以违法建筑物为标的物订立的房屋租赁合同无效。所谓违法建筑物，是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，具体包括违反了城乡规划规定的建筑物、构筑物以及违反临时建筑管理规定的临时建筑。
否定就违反建筑签订的房屋租赁合同的效力，有利于维护城镇建设规划秩序，但为了促进交易，当事人在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，租赁合同的效力会得以补正。此处“一审法庭辩论终结前”不包括二审、再审发回指定一审法院重审的情形。
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
【解读】临时建筑是指在城镇规划区内，根据形势的客观需要，经建设行政主管部门审核批准后，在核定的临时建设工程规划许可证记载的使用期限、范围、用途内，建造的供临时使用的建筑物。
未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，在性质上均属于标的物违法，相应的房屋租赁合同无效。对于租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效，合同其他内容的效力不受影响。
第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
【解读】我国城市房屋租赁实行登记备案制度，《城市房地产管理法》对此有明确规定，但属于管理性规定，并非效力性强制性规定，不能作为房屋租赁合同的生效条件，故房屋租赁合同未登记备案的，其有效性不受影响。
若当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，则以约定为准，未办理登记备案手续的，合同无效。但一方履行了合同主要义务且对方接受的情况下，视为当事人以履行合同主要义务的行为，变更了以办理登记备案手续未合同生效要件的合同约定，此时，即使未办理登记备案手续，合同仍为有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
【解读】按照《合同法》第五十八条的规定，合同无效的法律后果为返回财产、赔偿损失，该规定同样适用于房屋租赁合同无效的场合。参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，属于返还原物的范畴。合同无效的损失赔偿在性质上属于缔约过失责任，赔偿范围限于信赖利益。即合同双方为缔约进行合理的接触，当事人一方因对方的行为产生信赖，一方由于信赖而支出一定的成本，主要包括用于缔约的合理费用和准备履约所支出的合理费用，此外还包括丧失与第三人另订立合同的机会所产生的损失，后者由于举证较为困难，实践中很难得到支持。
由于房屋租赁合同管的特殊性，损失赔偿的争议主要集中在装饰装修或者改建扩建费用上，对此，本解释都有明确规定。
第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
(一)已经合法占有租赁房屋的;。
(二)已经办理登记备案手续的;。
(三)合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。
【解读】本条规定了“一房数租”的处理原则，在数份合同均有效的前提下，按照如下顺序确定履行合同的承租人：(1)已经合法占有租赁房屋的，承租人通过强占、欺骗等非法手段占有租赁房屋的，不在此列;(2)已经办理登记备案手续的，房屋租赁登记备案手续虽不影响合同效力，但可享受优先履约权;(3)合同成立在先的，即合同成立时间在先，判断标准是双方当事人签字或者盖章的时间，更严格地说，是当事人中最后签字盖章的时间。
“一房数租”时，未得到履行的有效合同的承租人，可以合同目的无法实现为由要求解除合同，并赔偿损失。
第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。
【解读】综合《合同法》关于房屋租赁合同的相关规定，出租人享有法定解除权的情形如下：(1)因不可抗力致使合同不能继续履行的;(2)承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状的;(3)承租人未经出租人同意转租的;(4)承租人无正当理由未支付租金或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限内支付，承租人逾期支付的;(5)承租人未按照约定的方法或者租赁房屋的性质使用租赁房屋，致使租赁物受到损失的;(6)不定期租赁，出租人有权随时解除合同。
出租人作为房屋所有权人，当房屋因承租人擅自改变主体和承重结构或扩建受到损害时，出租人有权随时要求承租人恢复原状，不受任何期限限制。但当出租人行使本条规定的解除权时，必须在“合理期限”内要求承租人恢复原状，承租人在此期限内不予恢复的，出租人方可解除合同。
实践中出租人行使解除权的方式有两种，一是出租人直接通知承租人解除合同，通知到达承租人即产生合同解除的法律效果，如果承租人对此有异议，可以起诉要求确认合同解除无效;二是向法院起诉，请求解除合同。
对于出租人通知承租人解除合同的情形，主要有以下两种通知方式：一是，承租人未经出租人同意变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，出租人告知承租人必须在一定期限内恢复原状，承租人在此合理期限内不予恢复的，出租人通知承租人解除合同;二是，出租人向承租人发出通知，要求其在一定期限内恢复原状，同时载明如果不再此期限内恢复原状，合同即自动解除。
第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：
(一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;。
(二)租赁房屋权属有争议的;。
(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
【解读】综合《合同法》的相关规定，承租人享有法定解除的情形如下：(1)因不可抗力致使不能实现合同目的的;(2)出租人未按约定交付房屋，经承租人催告在合理期限内仍拒不交付房屋的;(3)因不可规责于承租人的事由致使租赁物部分或全部毁损、灭失，致使合同目的不能实现的;(4)不定期租赁，承租人有权随时解除合同;(5)租赁物危及承租人安全或健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍有权随时解除合同;(6)司法机关或者行政机关依法查封租赁房屋导致承租人不能使用的;(7)租赁房屋权属有争议导致承租人不能使用的;(8)不符合《建筑法》、《消防法》等法律关于房屋使用条件的强制性规定并导致承租人不能使用的;(9)一房数租之有效合同不能实际履行的。
在出现租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封、权属有争议，或者具有违反法律、行政法规(主要包括不符合《建筑法》、《消防法》等)关于房屋使用条件强制性规定情况任何一种情形时，承租人的合同解除权并非任意的，还须具备一个必要前提，即该情形的出现导致“租赁房屋无法使用”。所谓“无法使用”是指无法按照租赁房屋的约定用途使用，或者无法按照租赁房屋的性质使用。
司法机关对房屋的查封，实务中有“活封”和“死封”之分，其中“死封”是指房屋被查封后不仅其处分权受到限制，而且丧失了使用、管理权，权利人只有妥善保管的义务;而“活封”则相反，房屋被查封后，权利人仍享有对房屋的使用、管理和收益权，仅处分权受限。实践中，租赁房屋被查封，如果是由于出租人的原因，承租人在要求解除合同的同时也可要求出租人赔偿损失;如果是由于承租人的原因，出租人因此遭受损失的，出租人除了可以提起反诉要求承租人赔偿损失以外，也可另行起诉要求承租人赔偿损失。
当租赁房屋的权属存在争议时，意味着出租人可能不是房屋的所有权人，如果出租人最终被确认为房屋的所有权人，则房屋租赁合同有效;如果出租人最终被确认不是房屋的所有权人，则构成无权处分，该租赁合同属效力待定合同。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
【解读】按照装饰装修物与租赁房屋的结合程度有可分离(即未形成附合)和不可分离(即形成附合)两种形态。装饰装修物已与房屋结合在一起形成继续性和固定性的，非毁损不可分离或者虽可分离但花费巨大，可以认定形成附合，例如铺设地板砖、吊设天花板、墙壁粉刷油漆等;装饰装修物与房屋未完全结合尚未达到不可分离状态，则不能认定形成附合，如安装空调、电梯、太阳能热水器、抽油烟机等。
按照添附理论，对于未形成附合的装饰装修物，所有权仍归承租人，房屋租赁无效时，由承租人拆除取回，出租人想要留用，应当支付相应对价，承租人拆除过程中造成房屋损坏的应恢复原状。对于形成附合的装饰装修物，在出租人同意利用的前提下，可折价归承租人所有;出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
房地产租赁合同纠纷篇十八
出租方(以下简称甲方)承租方(以下简称乙方)。
公司名称：公司名称：
公司地址：公司地址：
法定代表人：法定代表人：
根据《中华人民共和国民法典》及有关规定，为明确甲方与乙方的权利义务关系，双方在自愿、平等、等价有偿的原则下经过充分协商，特定立本合同。
第一条租赁内容。
一、甲方将位于市区号门面租赁给乙方。甲方对所出租的房屋具有合法产权。
二、甲租赁给乙方的房屋建筑面积为平方米，使用面积为平方米。甲方同意乙方所租房屋作为经营用，其范围以乙方营业执照为准。
四、甲方为乙方提供的房间内有：消防设施及供配电等设备。上述设备的运行及维修费用，包含在租金之内，乙方不再另行付费。
第二条租赁期限。
五、租赁期年，自年月日起至年月日止。
第三条租金及其它费用。
六、合同有效年度租金共计为元(人民币)。
七、每一个租赁年度按月计算。
八、电费按日常实际使用数(计量)收费，每月10日前交上月电费(甲方出示供电局收费发票)其它费用，双方协商补充于本条款内。
第四条双方的权利和义务。
九、甲方。
(一)甲方应保证所出租的房屋及设施完好并能够正常使用，并负责年检及日常维护保养、维修;凡遇到政府部门要求需对有关设施进行改造时，所有费用由甲方负责。
(二)对乙方所租赁的房屋装修或改造时的方案进行监督和审查并及时提出意见。
(三)负责协调本地区各有关部门的关系，并为乙方办理营业执照提供有效的房产证明及相关手续。
(四)甲方保证室内原有的电线、电缆满足乙方正常营业使用，并经常检查其完好性(乙方自设除外)，发现问题应及时向乙方通报。由于供电线路问题给乙方造成经济损失，甲方应给予乙方全额赔偿。
(五)在合同期内，甲方不得再次引进同类(饰品)商户。如违约应向乙方赔偿元人民币经济损失费，并清除该商户。
(六)甲方应保证出租房屋的消防设施符合行业规定，并向乙方提供管辖区防火部门出具的电、火检合格证书复印件。
(七)上述设备、设施出现问题甲方应及时修复或更换，如甲方不能及时实施，乙方有权代为修复或更换，费用(以发票为准)由房租扣除。
十、乙方。
(一)在国家法律、法规、政策允许的范围内进行经营及办公。
(二)合同有效期内，对所租赁的房屋及设施拥有合法使用权。
(三)按合同内容交纳租金及其它费用。
第五条付款方式及时间。
十一、乙方在签订合同时付给甲方元人民币为定金，在正式入住后五日内将第一月的租金元人民币付给甲方。
十二、乙方从第二次付款开始，每次在本月前5天交付。
十三、乙方向甲方支付的各项费用可采用银行转帐、支票、汇票或现金等方式。
第六条房屋装修或改造。
十四、乙方如需要对所租赁房屋进行装修或改造时，必须先征得甲方书面同意，改造的费用由乙方自负。在合同终止、解除租赁关系时，乙方装修或改造与房屋有关的设施全部归甲方所有(可移动设施除外)。
第七条续租。
十五、在本合同期满后，乙方有优先续租权。
十六、乙方如需续租，应在租期届满前二个月向甲方提出，并签订新租赁合同。
第八条其它。
十七、甲方和乙方中任何一方法定代表人变更、企业迁址、合并，不影响本合同继续履行。变更、合并后的一方即成为本合同当然执行人，并承担本合同的内容之权利和义务。
十八、本合同的某项条款需要变更时，必须用书面方式进行确定，双方订立补充协议，接到函件方在十天内书面答复对方，在十天内得不到答复视同同意，最后达成补充协议。
十九、双方各自办理财产保险，互不承担任何形式之风险责任。
二十、乙方营业时间根据顾客需要可适当调整。
第九条违约。
二十一、甲、乙双方签订的房屋租赁合同。乙方已交纳定金后，甲方未能按期完好如数向乙方移交出租房屋及设备，属于甲方违约。甲方每天按年租金的1%向乙方支付延期违约金，同时乙方有权向甲方索回延误期的定金，直至全部收回终止合同。
二十二、在合同有效期内未经乙方同意，甲方单方面提高租金，乙方有权拒绝支付超额租金。
二十三、任何一方单方面取消、中断合同，应提前二个月通知对方。
二十四、乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款1%的违约金。超过60日甲方有权采取措施，收回房屋。
二十五、因不可抗拒的因素引起本合同不能正常履行时，不视为违约。甲方应将乙方已预交的租金退还给乙方。
二十六、因甲方原因使乙方未能正常营业，给乙方造成经济损失，由甲方承担责任并赔偿乙方经济损失。
二十七、本合同经甲、乙双方单位法定代表人或授权代理人签字后，乙方交付定金后生效，即具有法律效力。
二十八、在本合同执行过程中，若发生纠纷，由双方友好协商，如协商不成时，可诉请房屋所在地人民法院解决。
二十九、本合同未尽事宜，由甲、乙双方协商解决，并另行签订补充协议，其补充协议与本合同具有同等法律效力。
三十一、甲、乙双方需提供的文件作为本合同的附件。
三十二、本合同正本一式两份，甲、乙双方各执壹份。
第十一条其他。
三十三、本合同正文共五页，随本合同共六个附件：
附1：甲方有效房产证明复印件。
附2：用电及防火安全合格证复印件。
附3：甲方营业执照复印件。
附4：乙方营业执照复印件。
甲方：乙方：
法人：法人：
注册地址：注册地址：
开户银行：开户银行：
帐号：帐号：
签字日期：年月日签字日期：年月日
签字地点：签字地点：
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